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現在的澳大利亞房地產市場價值6萬億澳元，僅在去年就增長了5000億澳元，悉尼和墨爾本都有雙位數增長，布里斯班也是漲勢驚人。

CoreLogic RP Data 8月3日上午公布了最新的《房屋價值指數》（Hedonic Home Value Index），發現悉尼和墨爾本的房價增長正驅動澳洲房價一路向前，但考慮到最近出台的投資者借貸改革，這樣的日子可能不多了。

CoreLogic RP Data的研究負責人勞利斯（Tim Lawless）稱，毫無疑問全國市場現在存在雙重性。

房價年增幅最強勁的是悉尼和墨爾本，年比增長率分別是18.4%和11.5%，布里斯班的增幅相對溫和，為3.9%。

“根據房價中值，悉尼的房價現在比布里斯班高出72%，墨爾本也比它高出24%。”

悉尼的房價增幅為13年來最大，但布里斯班仍能保持增長勢頭，布里斯班和達爾文的單元房租金收益是全國最高的，達到5.5%。而墨爾本的獨棟屋（3%）和單元房（4.1%）租金收益都是全國最低。

“當你考慮到，悉尼租金在過去12個月只增長了2.5%，而房價攀升了18.4%，你很容易發現租金收益如何被擊潰。”勞利斯說。

他說最近的按揭借貸政策改革是對房市需求的一次及時測試，“尤其是投資者的需求”。

悉尼是房價最貴的城市，中值達到79萬，而候巴特是最廉價的城市，只有30.5萬。

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近日，澳洲各大銀行紛紛宣布要阻撓房地產投資者獲取房貸，雖然這些措施可能會令某些樓花買家卻步，但很多澳洲房產投資者依然百折不撓。

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據《澳洲金融評論報》報道，地產專家稱，中國股市動蕩和收緊的澳洲海外投資借貸政策，會令澳洲房地產的海外投資減少。

多元化地產集團Beller Group的高層Andrew Fawell稱，一些證據顯示隨著一些中國買家在中國股市中損失慘重，在澳洲投資可能要腰斬，“有些投資者說他們在股市中輸清光了，所以不能完成協議了。”

海外投資者最大的借貸方，西太銀行，也在加緊對海外投資者購買居住性房地產的限制。西太銀行向按揭經紀商發出信息，稱之後的海外借貸申請者必須要有澳洲居住地址。經紀稱這是針對那些花費上億購買房產的中國買家，尤其是在悉尼和墨爾本。

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AMP銀行也在提高投資借貸的門檻：提高利率、降低貸款對資產比率及更加嚴格考察申請者的償款能力。

Andrew Fawell說，海外投資者看中澳元貶值和良好的當地教育和生活質量，這讓澳洲市場在較長時間內頗具吸引力。

一不願透露姓名的中國發展商稱，銀行這些更加嚴格的措施不會對現有的投資產生什麼影響，因為其中大多數都是分段投資的。“從企業的角度，如果中國股市不反彈，這些措施可能對那些接下裡幾個月要完成的投資會有影響。

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盡管澳大利亞出臺了更嚴格的投資規則，海外投資者反而加快在當地搶購現房。幾個月前，澳大利亞聯邦政府宣布新措施，加大了外國人進入當地房地產市場的難度，但根據澳洲國民銀行（NAB）的報告，海外投資者的購房行為並沒有停止。

NAB最新的住宅報告顯示，第二季度，海外投資者對新房的總需求從16.1%下降至12.8％。但是，海外投資者購買現房的比例已經從7.5%上升至8.6％。

NAB的首席經濟學家奧斯特（Alan Oster）表示，外國人購買了在售公寓現房的11.4％，其中大部分位於維多利亞。奧斯特說：“我們所看到的是，越來越多的跡象表明，外國投資者正在搶購現房。在墨爾本，外國人購買了16%的現房；在悉尼則是10％；在其他城市這一比例要低很多。”

但是很多賣出去的房子都會無人居住。“那些中國富豪在尋找資金停靠港，他們將資金投入某些房產作為投資。尤其是在公寓市場，大約有20%不會看見燈光，這是一個長期投資。他們基本上都會說，這是對未來的一個很好的投資，不在意短期內有沒有收益。”

從今年12月1日起，非澳大利亞居民購買價格低於100萬澳元的房產，將不得不支付5,000澳元的費用，此後，所購買房屋的價格每增加100萬澳元，要多交1萬澳元的費用。自7月起，外國投資者在維多利亞州買房要繳納3%的印花稅。

世邦魏理仕（CBRE）的高級主管威澤爾（Mark Wizel）指出，很多中國投資者正在進行多元化投資，他們在商業地產上的投資高達500萬澳元。

“除了住宅公寓，一般的中國投資者可能也在尋找面積更小的商業物業作為投資目標。我們看到，來自中國投資者的100萬澳元至500萬澳元的詢盤量有大幅上升。現在，他們似乎偏愛購買小面積商店、小型辦公樓及小型工業物業，而不是直接購買期房公寓。”

對於澳大利亞籍的購房者和按揭貸款人來說，官方利率在一段時間內可能會維持不變。

外國投資者可以購買現房重新翻修，但在施工期間房屋禁止住人。

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據《悉尼先驅晨報》報道，繼中國投資有限責任公司（Chinese Investment Corporation，CIC）購入9棟高價辦公樓後，中國已成為澳洲商業地產最大的海外投資者，投資額超過50億。

該辦公室資產組合價值25億澳元，由摩根士丹利房地產公司（Morgan Stanley Real Estate）賣出。該次買賣是澳洲最大的單筆直接房地產買賣，也將使海外買家占據更多澳洲商業地產。而一旦該買賣通過最終審批，CIC將成為澳大利亞第三大辦公樓房產商。

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Colliers International全國研究負責人Nerida Conisbee說，澳洲CBD的房產越來越集中在較少買家手上。他說，在2009年排在最前的10大集團擁有29%的澳洲商業房產，但到2014年，該數據為35%。

CBRE的澳洲研究負責人Stephen McNabb稱，從2014年1月1日至今年3月31日，中國的直接投資稱澳洲商業地產的第二大買家，占據了三分之一的份額，達到30億，而該趨勢仍將繼續。

Knight Frank’的研究與咨詢負責人Matt Whitby稱，隨著中國投資增多，澳洲的商業租賃市場也相當活躍，布裡斯班、悉尼和墨爾本的辦公樓租賃市場都因來自中國的投資而變得更加炙熱。

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據《澳大利亞金融評論報》報道，銀行紛紛采取更嚴格的借貸措施，澳洲房產投資需求受打壓，部分專家稱房市增長已到頂峰。

7月底，澳大利亞審慎監管局（APRA）宣布，四大銀行和Macquarie銀行必須控制房貸，防止違約。如此一來，房產增長則面臨壓力。目前，多家銀行已紛紛提高澳洲房貸利率來達到要求，如降低貸款對資產比率（loan to value ratios），取消按揭折扣和高風險產品，在批准按揭時減少房租收入的比例影響。

而在今年，銀行已經實行更為嚴格的借貸規定，將每家銀行的年投資者借貸增長控制在10%以內。而經濟學家們都有共識：澳洲房產增長已達到頂峰。

BIS Shrapnel也預測，在2018年，澳洲的新建房屋會過多。這對於資產投資者來說並不是好消息。

房產分析員稱，房價飛漲的悉尼和墨爾本將會受最大打擊，而其他地方則不會有過大損失。

CoreLogic RP Data的研究負責人Tim Lawless稱：“投資者的信心正在減少。”投資者少了，房市競爭就少了，增長也會減少，HSBC的Paul Bloxham和AMP Capital的Shane Oliver認為，今年下半年到2016年的澳洲房價增長都會減弱。而當澳聯儲提高利率時，房價就會下跌。

Shane Oliver認為，澳聯儲和APRA都不希望投資借貸過熱，但如果影響到消費支出，可能到時會降低利率。

Australian Finance Group的最新數據顯示，行走的投資者紛紛抽離澳洲房市，證明了這一系列的官方舉措還是有效的。

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根據最新發布的房地產數據，悉尼獨立房的中位數房價已首次突破100萬澳元大關。悉尼的房子已經比倫敦還貴。

根據7月23日公布的Domain房價報告，在低利率和巨大投資活動的推動下，悉尼獨立房的中位房價第一次超過了百萬澳元，已超過了倫敦的水平。目前倫敦獨立屋中位價換算稱澳元約90萬澳元；不過仍低於紐約，紐約為150萬澳元；也低於巴黎，其約200萬澳元。

Domain房地產網站的資深經濟學家威爾遜（Andrew Wilson）表示，這是自1960年代以來最高的一次房價增長，獨立房的中位價格在今年第二季度大漲了8.4%，達到1,000,616澳元，年度漲幅達22.9%。“這是因為低利率所致。利率降至更低、更低和更低。”他說。

投資者購房也是推動悉尼房價不斷攀升的一個因素。僅一年的時間，悉尼的獨立房中位價格漲了近20萬澳元。

威爾遜說，投資者購房占據了房地產貸款62%的份額。另一個記錄顯示，與去年的前五個月相比，今年前五個月，投資房所占的貸款比例較去年同期增長了27%。

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但悉尼房價過高對每個人來說並不都是好消息，AMP Capital投資諮詢公司首席經濟學家奧利弗（Shane Oliver）說，Domain房價報告證實了人們的看法，即悉尼房產對很多購房者來說太貴了。他認為“這突顯了悉尼房地產已經多麼昂貴。100萬澳元已不是20年或30年前的100萬澳元，但對掙平均工資的人來說，這仍是難以承受的”。

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