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推荐房源：悉尼5卧3卫的房产

最新官方数据显示，澳洲州府城市房价在12月季度上涨1.9%，符合经济学家预期。

澳洲统计局（Australian Bureau of Statistics ）公布的数据显示，截至2014年2月的1年中，住房价格指数上涨6.8%。

悉尼房价领涨全国，也是2014年唯一一座取得双位数字增幅的州府城市。相比之下，珀斯和达尔文房地产状况表现最差。

2014年澳洲州府城市房价变化：

• 悉尼–涨12.2%
• 布里斯班–涨5.3%
• 墨尔本–涨4.5%
• 阿德莱德–涨2.5%
• 霍巴特–涨2.2%
• 堪培拉–涨1.7%
• 珀斯–涨1.2%
• 达尔文–涨0.8%

数据来源：澳洲统计局

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假期结束，工作和学习一切步入正轨，澳洲房地产市场又将开始展翅腾飞的一年。尽管从现在开始走到高峰期还有很长的路要走，但哪部分市场表现更出彩，房地产专家心里早就有谱了。

据Fairfax媒体报导，地产集团（Domain Group）的高级经济学家威尔逊（Dr Andrew Wilson）博士表示，今年墨尔本房地产的前景，整体而言，是一个鱼龙混杂的局面。

他说，最有可能的结果是墨尔本房价小幅增长。这样买卖双方更容易根据他们的需要灵活选择，而不是基于市场力量的驱使。

然而，他也把目光紧紧锁定墨尔本东区。“东区远郊会发出真正耀眼的光芒，这部分市场一直相当强劲，”威尔逊博士说。

North Balwyn，Glen Waverley和Mount Waverley，以及东区近郊的“伴娘”——Ashburton，Carnegie，Vermont，Blackburne和Nunawading，都会表现很好。注重生活品质的人们会被这里吸引。

西区近郊也将随着城市高档化的进程而水涨船高。“我预计这些地区将保持相对强势，”威尔逊博士说，“不过，影响市场其余部分的因素也会影响到这里。”

地产公司Hockingstuart位于Armadale的董事詹姆士（Andrew James）对东区的受欢迎程度感到惊讶，12月中旬，该集团在东区超过90%的拍卖都有多个投标人。“去年年底非常强劲，我看不出今年会有什么变化，利率仍然很低。”他说。

威尔逊博士不看好CBD，这部分公寓市场仍然处于供过于求的状态。墨尔本西区远郊和西北部的表现也乏善可陈。

维省地产研究所（REIV）的执行总裁雷蒙多（Enzo Raimondo）表示，2014年房地产的需求比前两年有所增加，但销售交易量放缓，特别是从去年下半年以后。

REIV估计，去年维省的住宅销售总量是108,000套，比2013年下降1.3%。在墨尔本大约有81,000个销售，比2013年低2%。

雷蒙多预计今年第一季度的销售将以温和的步伐增长。“住房市场的表现将依赖于更广泛的宏观经济因素，特别是失业率和消费者信心。”

推荐房源：墨尔本Mount Waverley的5卧3卫新房

2015年聪明澳洲买房小贴士

● 在有新基础设施规划的地区投资──这将增加这个区的增值潜力。

● 主人在出售住宅前都会精心打扮一番。不要光注重房子光鲜亮丽的外表，要善于识别潜在的长期问题。

● 避免有缺陷的地点，如靠近繁忙的马路。它们看起来便宜一些，但在缓慢/正常的市场条件下，增值潜力会减弱。

● 购置适合人们生活方式的物业，比如有阳光明媚的朝北的后院，露天的户外活动区和开放式客厅。

● 做好你的功课。购房者需要投入时间和精力进行彻底调研，以确保购买的房产在未来表现良好。

● 调查具有可比性的销售价格、销售历史、建筑质量和害虫检查报告。还有审核无形的因素，如街区的位置和吸引力。

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最新数据显示，澳洲各大城市房价的涨幅之间的差距已越发拉大。墨尔本和悉尼持续强劲增长，而其它城市有的只略长，有的还下跌。

金融研究中心CoreLogic RP最新数据显示，今年1月墨尔本房价涨幅达2.7%，悉尼涨1.4%，布里斯本涨0.6%。

但是达尔文房价下跌了1.3%，阿德雷德跌了1.2%，珀斯跌了0.6%，看起来澳洲的低利率还不够抵消资源业衰退带来的影响。

自金融危机以来最滞缓的市场——霍巴特，倒是终于有点起色。今年1月房价增长了1.6%，过去三个月里增长了4.4%。

CoreLogic研究主任罗利斯（Tim Lawless）说，除了霍巴特形势扭转是亮点外，悉尼再次是澳洲房产的领先地区。在过去三个月里，悉尼房价涨幅达2.4%，在过去12个月内涨幅达13%。

“悉尼还是自全球金融危机以来房产增值最多的地区。”CoreLogic的报告说，“自2009年1月至2015年1月，悉尼房屋增值了57%。”

其次是墨尔本房价，自经济危机以来房产增值50%。

但是澳洲房产总体有降温迹象。“年度资本增值涨幅有所降低。至1月底，全国房产增值综合指数已降至8%，而在2014年初高峰期该指数为11.5%。”罗利斯分析说。

两大城市投资者面临投资收益的降低。墨尔本目前独立屋出租净收益达最低，只有3.2%。

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灸手可热的悉尼学区房：樱桃溪Patricia Place 15号

这是悉尼西北区一间普通的家庭住房，位于樱桃溪（Cherrybrook）Patricia Place 15号，有5间卧室，面积适中，标价135万。销售中介承认这个价格很大胆，但它能成为今年1月最受追捧的房子之一，因为它的所在地有名校——樱桃溪科技高中（Cherrybrook Technology High School）。该校的学生在HSC考试中都取得优异成绩。

《悉尼晨锋报》报道称，为上最佳公立学校而在集中区（catchment zones）买房的人可以节省一大笔钱，因为私校的学费已经像搭上火箭般飙升。

澳洲奖学金集团（Australian Scholarship Group）1月公布的最新数据显示，2015年出生的孩子如果学前班至12年级都在悉尼上私校，学费将达到541,275元。

澳洲房地产机构Domain也公布了它的《校园专区》（School Zone）特辑，显示了各房产所属的集中区。至于Patricia Place，一份脚注称这间房子处于John Purchase公立学校和樱桃溪科技高中的集中区。

瑞恩怀特西槟榔山和樱桃溪（Ray White West Pennant Hills and Cherrybrook）中介克劳福德（Andrew Crawford）估计75%的家庭在这里买澳洲学区房是为了上名校。他们为抢到学位不惜支付多10%的价格。

考虑到私校教育的高成本，如果买家拥有不止1个孩子，那么他们就赚到了。很多中国买家和印度人都是奔着公立名校而来。“如果八成买家是印度人或亚裔，那么有三成都是某种形式的投资者。我觉得很惊讶，很多家庭都是母亲带着孩子搬到这，而父亲则留在中国。他会一次过来留3个月，其余9个月我们都看不见他。”克劳福德说。

Domain集团的数据显示，2014年末樱桃溪的房价均值是109.2万，比前一年高出整整23.2%。其他政府名校还有Willoughby女子高中、Killara高中，两者所在地区的房价分别涨了21.1%和16.9%。“它们都是好学校，对于我们，是一个非常重要的大卖点。”房产中介Gabi Somlai称。他说买家也经常争夺东林德菲公立学校（East Lindfield Public School）集中区的房产。

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澳大利亚央行在2月3日宣布下调现金利率后，财政部长何基（Joe Hockey）呼吁其它银行马上跟进降息。澳大利亚联邦银行（CBA）首先宣布跟进这一决定，随后是西太银行（Westpac）。

澳央行宣布降息四分之一基点，将官方利率将至60年新低2.25%。但何基表示，其它大型商业银行应该马上跟进这一决定。何基表示：“降息的跟进对于澳大利亚经济的影响是极大的，而这种跟进最好马上发生。我呼吁澳大利亚银行，马上完全跟随降息，不仅仅在于澳洲购房者，小企业和信用卡也同等重要。”

联邦银行已经宣布将全部跟进央行的降息决定，把标准浮动房贷降低四分之一的基点，至5.65%。联邦银行还宣布降低5年固定房贷利率三分之一个基点，至4.69%，3年固定房贷利率降低至4.69%。

联邦银行是首批宣布跟进降息决定的澳大利亚商业银行。大部分澳洲贷款购房者仍然在等待是否有其它银行跟进，降低澳洲房贷利率。

西太银行宣布，将降低标准浮动房贷利率0.28%至每年5.7%。新利率将从2015年2月20日起实施。那些使用西太银行Premier Advantage Package 的顾客，将获得最少0.7%的利率优惠，这样他们的实际利率会跌至5%。这一调整后，西太银行的房贷利率将至6年来的新低。如果购房者借贷30万元，每月将能够节省52元，一年624元。西太银行零售和企业业务部总裁叶敦（Jason Yetton）表示：“今天削减利率对于购房者来说，是一个好消息，将提振澳大利亚经济的前景，提振消费者和商业信心。”

国民银行宣称，他们正在审查贷款利率。澳新银行在2月6日前都不会透露是否跟随降息的消息。

其它非大型借贷机构，比如ME Bank和ING Direct都马上跟进了降息。ME Bank的标准浮动贷款利率从2月20日起跌至5.13%，而ING DIrect的简化房贷产品利率将从2月20日起降至4.97%。

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澳大利亚总理托尼·阿博特2日说，澳政府打算严格限制外国人在澳购买房，将重新评估该领域的审批制度，以确保澳本国民众不会因房地产价格遭哄抬而“买不起房”。

澳当局调查显示，过去几年来，一些针对外国投资者的住房限购政策并未得到严格执行，以致不少住房被“不符合条件”的外国投资者购买。

 将更好地落实限购措施

 阿博特2日向全国记者协会发表演讲时提及澳大利亚当前的房地产政策，表示将进一步限制外国人在澳购置房地产。

 阿博特认为，虽然澳大利亚早就出台了多项限制外国人在澳购房的政策和法规，但先前几届政府并未严格执行相关规定。

 阿博特说，本届政府将于近期出台更完善的“审批制度和外国人购置农业用地的登记制度……同时更好地落实针对外国人（在澳）购置住宅的限制措施，以确保本国年轻人不会因房价高涨而无力购房”。

 一些经济分析师认为，近年来澳大利亚住宅价格呈上涨趋势，主要缘于需求旺盛和低利率政策。在澳大利亚各大城市中，悉尼和墨尔本的住宅价格涨势最猛。

 据澳大利亚国民银行统计，澳大利亚2014年成交的住宅交易中，大约六分之一由外国投资者购买。

 当地媒体报道，在澳购置住宅的外国投资者中，绝大部分来自美国、加拿大、新加坡和中国。

近年来，随着外国投资者的大批涌入，澳洲各地出现了大批新建的公寓项目。

 图为澳洲新南威尔士州的一个项目

 现行住宅买卖政策漏洞多

 根据澳大利亚当前法律，一名外国投资者如果拥有可在澳居留12个月以上的签证，则获准在澳购置1套住宅，但必须在离开澳大利亚后的3个月内出售此房。

 然而在实际操作中，不少不符合条件的外国人在澳大利亚房地产中介、律师或亲友的“帮助”下，违规购置住宅，且在离境后也不出售。

 澳众议院下属一个负责外国房地产投资事务的经济委员会2014年11月发布报告，批评澳大利亚外国投资评估委员会、财政部下属贸易政策办公室等政府机构未能有效执行房地产领域针对外国投资者的限购政策，同时提出12项改革建议。

 这个经济委员会在报告里说，澳当局眼下并不清楚总共有多少不符合条件的外国投资者违规在澳购房，因此应首先建立一个全国数据库，确保外国人购房等资料被及时录入数据库。

 该委员会建议，对违规购房的外国投资者处以罚款；对“帮助”外国投资者违规购房的澳籍中介、律师或亲友处以罚款并提起刑事指控；确保临时居留的外国投资者离境后出售在澳房产。

 澳大利亚商业地产势头旺

 除住宅外，澳大利亚商业房地产也颇受外国投资者青睐。澳大利亚联合新闻社报道，2014年澳大利亚非住宅类房地产交易中，大约三分之一由外国投资者购买。

 澳Dexus房地产公司数据显示，外国投资者2014年在澳购买商业房地产的总额达281亿美元，创历史新高，其中大部分用于购买办公楼。

 Dexus房地产公司总经理彼得·斯塔德利认为，“外国投资者青睐澳大利亚（商业）房地产，是看重其高回报、资产质量以及澳大利亚相对稳定的经济增长前景”。

 在澳大利亚各大城市中，悉尼和墨尔本的商业房地产需求最旺盛，布里斯班和珀斯的需求增长则较缓。

 斯塔德利预测，包括办公楼、工厂和零售商店在内的澳大利亚商业房地产2015年将延续“良好的销售势头”。

 

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据《澳大利亚人报》报道称，中国国务院在通过了有史以来的最大海外投资计划后，计划明年在澳洲投资数十亿元。中国国务院上周刚刚通过计划用总计3万亿美元（约3.9万亿澳元）的外汇储备直接购买海外大型国际性基建项目以及向海外大量出口中国重型机械。

现在中国的大量外汇储备都用来持有收益率低的美国国债，因此中国急于希望将外汇储备的投资多样化。中国政府将为国内的大型重型机械制造商提供补贴，让他们走出国门，承担起海外基建项目。

中国政府现在没有指明增加的政府投资将用于哪些国家，但专家表示，一大部分钱会投资澳洲，因为两国已经签订自由贸易协定。

清华大学经济系主任何茂春认为，中国有很大可能性将澳洲作为巨额投资的目的地。而澳洲现任联邦政府也制定了一系列对海外投资的利好政策，相信会鼓励中国政府的投资。

现在澳中两国的双边贸易额每年至少能达到1300亿美元，大宗商品占据较大比重，“来自中国的投资对澳洲是个积极信号。”何茂春表示，之前因为意识形态和政治原因，两国的贸易合作进展稍显缓慢，澳洲担心也希望能限制中国的发展，但是两国经济互补性明显。

澳洲汇丰银行中国区负责人Leon Li称，在签署自贸协议后，澳中两国都希望向对方投资。“我们看到中国投资者对澳洲的兴趣日渐浓厚，特别是对港口、公路、矿产和电力设施。” Leon称，澳洲投资机会多元化，而且政治形势稳定，法律制度成熟，比起其他市场，投资收益相对稳定。

美林美银首席经济学家Saul Eslake称，澳洲要开展基础设施建设，需要大量资本，而中国不缺的就是钱。“你可以看到澳洲有很多基建需要钱投资，但是澳洲政府希望在不牵涉政府借债的前提下，完成这些项目。”

但是这些投资项目能否通过澳洲外汇投资局FIRB的审议还是未知数，而且来自民众的反对——不希望将国有资产出售给外国投资人或全部私有化也是阻力之一。

据《经济参考报》报道，中国国务院总理李克强1月28日主持召开国务院常务会议，部署加快铁路、核电、建材生产线等中国装备“走出去”，推进国际产能合作、提升合作层次；确定支持发展“众创空间”的政策措施，为创业创新搭建新平台。

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在澳洲对许多买投资房出租的人们来说，他们的租金收入远远抵不上他们购房贷款所需偿还的利息。也就是说，他们在赔钱。但他们并不担心，因为他们满怀信心，认为房产多少年之后一定大幅度增值。

例如在墨尔本和布里斯本拥有三处出租公寓房的人说，在十年里每一处房产带来了3万澳元的损失，但是房产价值却增长了20万澳元。

这只是澳洲几百万名房地产投资者中的一个例子。他们断定澳洲房地产持续增值，因此承受着损失也买房投资，他们的投资举动导致了澳洲债务水平的空前高涨。而且，他们也面临很大的风险，如果利率上调或者房地产价格下降，他们的处境就会很艰难。

问题是，关于房价上涨的假设是否合乎实际？有很多人认为是，也有很多人认为否。

根据澳洲统计局的最新数据显示，去年10月份，在所有的抵押贷款中，投资者的贷款额占了51%，而一年前这一份额是46%。根据澳洲储备银行的数据，在去年9月，澳洲的债务水平达到了一家一户可支配的年收入的153%。

2014年9月份时，储备银行警告道，购买投资房的人数相对于购买自住房的人数的增多，可能是一种“投机过度的标志”。

随着澳洲主要城市房价的创记录飙升，其部份是由于澳洲2.5%的低利率，越来越多的澳洲人在买房。

“对投资者来说，关键的吸引力是资产增值”，悉尼的房地产研究机构Domain集团的高级经济师威尔森（Andrew Wilson）说，“过去12个月里，进入房地产业的投资者人数几乎创下了历史记录，这不令人惊奇。”

随着澳洲房产投资者拥有的房产数量在增加，首次购房者们所能负担得起的房产也就越来越少。根据统计局的数据，去年10月，首次购房者举债的贷款额只占贷款总额的11.6%。

根据国际货币基金的数据，就房价与收入水平相比而言，澳洲是世界上仅次于比利时的房价最高的国家。

“2014年，在澳洲所有的省会城市，房租升高了1.8%，这是十年来升幅最小的一年，”房地产数据机构CoreLogic说。

第四季度，广告的租金中位价没有出现变化，独立房租金中位价一周430澳元，公寓房是410澳元。

据澳洲税务局的最新数据，截止到2012年6月30日，总计约130万澳洲人，即所有投资者中的三分之二，其澳洲出租房产给他们带来的是亏损。这比两年前增加了7.5%。他们蒙受的损失总额为138亿澳元。在2012财政年度，其余的那三分之一人，获得了总计59亿澳元的收入。

澳洲的税收政策为投资蒙受损失者提供了少交税的好处，这在鼓励着他们买房投资。

上个月发布的由澳洲政府委托所作的一份报告说:“投资房产所获得税务待遇，在鼓励人们竭力投资及投机投资”。报告称，房地产是澳洲财政系统与澳洲经济的一个潜在的风险之源。报告建议政府考虑改变有关税收政策。

澳洲审核监管局去年12月敦促银行把贷款增长速度限制在每年10%之内。而2014年，这个目标在11月30日就已经突破了。

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