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推薦房源：悉尼5臥3衛的房產

最新官方數據顯示，澳洲州府城市房價在12月季度上漲1.9%，符合經濟學家預期。

澳洲統計局（Australian Bureau of Statistics ）公布的數據顯示，截至2014年2月的1年中，住房價格指數上漲6.8%。

悉尼房價領漲全國，也是2014年唯壹壹座取得雙位數字增幅的州府城市。相比之下，珀斯和達爾文房地產狀況表現最差。

2014年澳洲州府城市房價變化：

• 悉尼–漲12.2%
• 布裏斯班–漲5.3%
• 墨爾本–漲4.5%
• 阿德萊德–漲2.5%
• 霍巴特–漲2.2%
• 堪培拉–漲1.7%
• 珀斯–漲1.2%
• 達爾文–漲0.8%

數據來源：澳洲統計局

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假期結束，工作和學習一切步入正軌，澳洲房地產市場又將開始展翅騰飛的一年。盡管從現在開始走到高峰期還有很長的路要走，但哪部分市場表現更出彩，房地產專家心裡早就有譜了。

據Fairfax媒體報導，地產集團（Domain Group）的高級經濟學家威爾遜（Dr Andrew Wilson）博士表示，今年墨爾本房地產的前景，整體而言，是一個魚龍混雜的局面。

他說，最有可能的結果是墨爾本房價小幅增長。這樣買賣雙方更容易根據他們的需要靈活選擇，而不是基於市場力量的驅使。

然而，他也把目光緊緊鎖定墨爾本東區。“東區遠郊會發出真正耀眼的光芒，這部分市場一直相當強勁，”威爾遜博士說。

North Balwyn，Glen Waverley和Mount Waverley，以及東區近郊的“伴娘”——Ashburton，Carnegie，Vermont，Blackburne和Nunawading，都會表現很好。注重生活品質的人們會被這裡吸引。

西區近郊也將隨著城市高檔化的進程而水漲船高。“我預計這些地區將保持相對強勢，”威爾遜博士說，“不過，影響市場其余部分的因素也會影響到這裡。”

地產公司Hockingstuart位於Armadale的董事詹姆士（Andrew James）對東區的受歡迎程度感到驚訝，12月中旬，該集團在東區超過90%的拍賣都有多個投標人。“去年年底非常強勁，我看不出今年會有什麼變化，利率仍然很低。”他說。

威爾遜博士不看好CBD，這部分公寓市場仍然處於供過於求的狀態。墨爾本西區遠郊和西北部的表現也乏善可陳。

維省地產研究所（REIV）的執行總裁雷蒙多（Enzo Raimondo）表示，2014年房地產的需求比前兩年有所增加，但銷售交易量放緩，特別是從去年下半年以後。

REIV估計，去年維省的住宅銷售總量是108,000套，比2013年下降1.3%。在墨爾本大約有81,000個銷售，比2013年低2%。

雷蒙多預計今年第一季度的銷售將以溫和的步伐增長。“住房市場的表現將依賴於更廣泛的宏觀經濟因素，特別是失業率和消費者信心。”

推薦房源：墨爾本Mount Waverley的5臥3衛新房

2015年聰明澳洲買房小貼士

● 在有新基礎設施規劃的地區投資──這將增加這個區的增值潛力。

● 主人在出售住宅前都會精心打扮一番。不要光注重房子光鮮亮麗的外表，要善於識別潛在的長期問題。

● 避免有缺陷的地點，如靠近繁忙的馬路。它們看起來便宜一些，但在緩慢/正常的市場條件下，增值潛力會減弱。

● 購置適合人們生活方式的物業，比如有陽光明媚的朝北的後院，露天的戶外活動區和開放式客廳。

● 做好你的功課。購房者需要投入時間和精力進行徹底調研，以確保購買的房產在未來表現良好。

● 調查具有可比性的銷售價格、銷售歷史、建築質量和害蟲檢查報告。還有審核無形的因素，如街區的位置和吸引力。

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最新數據顯示，澳洲各大城市房價的漲幅之間的差距已越發拉大。墨爾本和悉尼持續強勁增長，而其它城市有的只略長，有的還下跌。

金融研究中心CoreLogic RP最新數據顯示，今年1月墨爾本房價漲幅達2.7%，悉尼漲1.4%，布裡斯本漲0.6%。

但是達爾文房價下跌了1.3%，阿德雷德跌了1.2%，珀斯跌了0.6%，看起來澳洲的低利率還不夠抵消資源業衰退帶來的影響。

自金融危機以來最滯緩的市場——霍巴特，倒是終於有點起色。今年1月房價增長了1.6%，過去三個月裡增長了4.4%。

CoreLogic研究主任羅利斯（Tim Lawless）說，除了霍巴特形勢扭轉是亮點外，悉尼再次是澳洲房產的領先地區。在過去三個月裡，悉尼房價漲幅達2.4%，在過去12個月內漲幅達13%。

“悉尼還是自全球金融危機以來房產增值最多的地區。”CoreLogic的報告說，“自2009年1月至2015年1月，悉尼房屋增值了57%。”

其次是墨爾本房價，自經濟危機以來房產增值50%。

但是澳洲房產總體有降溫跡像。“年度資本增值漲幅有所降低。至1月底，全國房產增值綜合指數已降至8%，而在2014年初高峰期該指數為11.5%。”羅利斯分析說。

兩大城市投資者面臨投資收益的降低。墨爾本目前獨立屋出租淨收益達最低，只有3.2%。

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這是悉尼西北區一間普通的家庭住房，位於櫻桃溪（Cherrybrook）Patricia Place 15號，有5間臥室，面積適中，標價135萬。銷售中介承認這個價格很大膽，但它能成為今年1月最受追捧的房子之一，因為它的所在地有名校——櫻桃溪科技高中（Cherrybrook Technology High School）。該校的學生在HSC考試中都取得優異成績。

《悉尼晨鋒報》報道稱，為上最佳公立學校而在集中區（catchment zones）買房的人可以節省一大筆錢，因為私校的學費已經像搭上火箭般飆升。

澳洲獎學金集團（Australian Scholarship Group）1月公布的最新數據顯示，2015年出生的孩子如果學前班至12年級都在悉尼上私校，學費將達到541,275元。

澳洲房地產機構Domain也公布了它的《校園專區》（School Zone）特輯，顯示了各房產所屬的集中區。至於Patricia Place，一份腳注稱這間房子處於John Purchase公立學校和櫻桃溪科技高中的集中區。

瑞恩懷特西檳榔山和櫻桃溪（Ray White West Pennant Hills and Cherrybrook）中介克勞福德（Andrew Crawford）估計75%的家庭在這裡買澳洲學區房是為了上名校。他們為搶到學位不惜支付多10%的價格。

考慮到私校教育的高成本，如果買家擁有不止1個孩子，那麼他們就賺到了。很多中國買家和印度人都是奔著公立名校而來。“如果八成買家是印度人或亞裔，那麼有三成都是某種形式的投資者。我覺得很驚訝，很多家庭都是母親帶著孩子搬到這，而父親則留在中國。他會一次過來留3個月，其余9個月我們都看不見他。”克勞福德說。

Domain集團的數據顯示，2014年末櫻桃溪的房價均值是109.2萬，比前一年高出整整23.2%。其他政府名校還有Willoughby女子高中、Killara高中，兩者所在地區的房價分別漲了21.1%和16.9%。“它們都是好學校，對於我們，是一個非常重要的大賣點。”房產中介Gabi Somlai稱。他說買家也經常爭奪東林德菲公立學校（East Lindfield Public School）集中區的房產。

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澳大利亞央行在2月3日宣布下調現金利率後，財政部長何基（Joe Hockey）呼吁其它銀行馬上跟進降息。澳大利亞聯邦銀行（CBA）首先宣布跟進這一決定，隨後是西太銀行（Westpac）。

澳央行宣布降息四分之一基點，將官方利率將至60年新低2.25%。但何基表示，其它大型商業銀行應該馬上跟進這一決定。何基表示：“降息的跟進對於澳大利亞經濟的影響是極大的，而這種跟進最好馬上發生。我呼吁澳大利亞銀行，馬上完全跟隨降息，不僅僅在於澳洲購房者，小企業和信用卡也同等重要。”

聯邦銀行已經宣布將全部跟進央行的降息決定，把標准浮動房貸降低四分之一的基點，至5.65%。聯邦銀行還宣布降低5年固定房貸利率三分之一個基點，至4.69%，3年固定房貸利率降低至4.69%。

聯邦銀行是首批宣布跟進降息決定的澳大利亞商業銀行。大部分澳洲貸款購房者仍然在等待是否有其它銀行跟進，降低澳洲房貸利率。

西太銀行宣布，將降低標准浮動房貸利率0.28%至每年5.7%。新利率將從2015年2月20日起實施。那些使用西太銀行Premier Advantage Package 的顧客，將獲得最少0.7%的利率優惠，這樣他們的實際利率會跌至5%。這一調整後，西太銀行的房貸利率將至6年來的新低。如果購房者借貸30萬元，每月將能夠節省52元，一年624元。西太銀行零售和企業業務部總裁葉敦（Jason Yetton）表示：“今天削減利率對於購房者來說，是一個好消息，將提振澳大利亞經濟的前景，提振消費者和商業信心。”

國民銀行宣稱，他們正在審查貸款利率。澳新銀行在2月6日前都不會透露是否跟隨降息的消息。

其它非大型借貸機構，比如ME Bank和ING Direct都馬上跟進了降息。ME Bank的標准浮動貸款利率從2月20日起跌至5.13%，而ING DIrect的簡化房貸產品利率將從2月20日起降至4.97%。

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澳大利亞總理托尼·阿博特2日說，澳政府打算嚴格限制外國人在澳購買房，將重新評估該領域的審批制度，以確保澳本國民眾不會因房地產價格遭哄擡而“買不起房”。

澳當局調查顯示，過去幾年來，壹些針對外國投資者的住房限購政策並未得到嚴格執行，以致不少住房被“不符合條件”的外國投資者購買。

將更好地落實限購措施

阿博特2日向全國記者協會發表演講時提及澳大利亞當前的房地產政策，表示將進壹步限制外國人在澳購置房地產。

阿博特認為，雖然澳大利亞早就出臺了多項限制外國人在澳購房的政策和法規，但先前幾屆政府並未嚴格執行相關規定。

阿博特說，本屆政府將於近期出臺更完善的“審批制度和外國人購置農業用地的登記制度……同時更好地落實針對外國人（在澳）購置住宅的限制措施，以確保本國年輕人不會因房價高漲而無力購房”。

壹些經濟分析師認為，近年來澳大利亞住宅價格呈上漲趨勢，主要緣於需求旺盛和低利率政策。在澳大利亞各大城市中，悉尼和墨爾本的住宅價格漲勢最猛。

據澳大利亞國民銀行統計，澳大利亞2014年成交的住宅交易中，大約六分之壹由外國投資者購買。

當地媒體報道，在澳購置住宅的外國投資者中，絕大部分來自美國、加拿大、新加坡和中國。

近年來，隨著外國投資者的大批湧入，澳洲各地出現了大批新建的公寓項目。

圖為澳洲新南威爾士州的壹個項目

現行住宅買賣政策漏洞多

根據澳大利亞當前法律，壹名外國投資者如果擁有可在澳居留12個月以上的簽證，則獲準在澳購置1套住宅，但必須在離開澳大利亞後的3個月內出售此房。

然而在實際操作中，不少不符合條件的外國人在澳大利亞房地產中介、律師或親友的“幫助”下，違規購置住宅，且在離境後也不出售。

澳眾議院下屬壹個負責外國房地產投資事務的經濟委員會2014年11月發布報告，批評澳大利亞外國投資評估委員會、財政部下屬貿易政策辦公室等政府機構未能有效執行房地產領域針對外國投資者的限購政策，同時提出12項改革建議。

這個經濟委員會在報告裏說，澳當局眼下並不清楚總共有多少不符合條件的外國投資者違規在澳購房，因此應首先建立壹個全國數據庫，確保外國人購房等資料被及時錄入數據庫。

該委員會建議，對違規購房的外國投資者處以罰款；對“幫助”外國投資者違規購房的澳籍中介、律師或親友處以罰款並提起刑事指控；確保臨時居留的外國投資者離境後出售在澳房產。

澳大利亞商業地產勢頭旺

除住宅外，澳大利亞商業房地產也頗受外國投資者青睞。澳大利亞聯合新聞社報道，2014年澳大利亞非住宅類房地產交易中，大約三分之壹由外國投資者購買。

澳Dexus房地產公司數據顯示，外國投資者2014年在澳購買商業房地產的總額達281億美元，創歷史新高，其中大部分用於購買辦公樓。

Dexus房地產公司總經理彼得·斯塔德利認為，“外國投資者青睞澳大利亞（商業）房地產，是看重其高回報、資產質量以及澳大利亞相對穩定的經濟增長前景”。

在澳大利亞各大城市中，悉尼和墨爾本的商業房地產需求最旺盛，布裏斯班和珀斯的需求增長則較緩。

斯塔德利預測，包括辦公樓、工廠和零售商店在內的澳大利亞商業房地產2015年將延續“良好的銷售勢頭”。

 

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據《澳大利亞人報》報道稱，中國國務院在通過了有史以來的最大海外投資計劃後，計劃明年在澳洲投資數十億元。中國國務院上周剛剛通過計劃用總計3萬億美元（約3.9萬億澳元）的外彙儲備直接購買海外大型國際性基建項目以及向海外大量出口中國重型機械。

現在中國的大量外彙儲備都用來持有收益率低的美國國債，因此中國急於希望將外彙儲備的投資多樣化。中國政府將為國內的大型重型機械制造商提供補貼，讓他們走出國門，承擔起海外基建項目。

中國政府現在沒有指明增加的政府投資將用於哪些國家，但專家表示，一大部分錢會投資澳洲，因為兩國已經簽訂自由貿易協定。

清華大學經濟系主任何茂春認為，中國有很大可能性將澳洲作為巨額投資的目的地。而澳洲現任聯邦政府也制定了一系列對海外投資的利好政策，相信會鼓勵中國政府的投資。

現在澳中兩國的雙邊貿易額每年至少能達到1300億美元，大宗商品占據較大比重，“來自中國的投資對澳洲是個積極信號。”何茂春表示，之前因為意識形態和政治原因，兩國的貿易合作進展稍顯緩慢，澳洲擔心也希望能限制中國的發展，但是兩國經濟互補性明顯。

澳洲彙豐銀行中國區負責人Leon Li稱，在簽署自貿協議後，澳中兩國都希望向對方投資。“我們看到中國投資者對澳洲的興趣日漸濃厚，特別是對港口、公路、礦產和電力設施。” Leon稱，澳洲投資機會多元化，而且政治形勢穩定，法律制度成熟，比起其他市場，投資收益相對穩定。

美林美銀首席經濟學家Saul Eslake稱，澳洲要開展基礎設施建設，需要大量資本，而中國不缺的就是錢。“你可以看到澳洲有很多基建需要錢投資，但是澳洲政府希望在不牽涉政府借債的前提下，完成這些項目。”

但是這些投資項目能否通過澳洲外彙投資局FIRB的審議還是未知數，而且來自民眾的反對——不希望將國有資產出售給外國投資人或全部私有化也是阻力之一。

據《經濟參考報》報道，中國國務院總理李克強1月28日主持召開國務院常務會議，部署加快鐵路、核電、建材生產線等中國裝備“走出去”，推進國際產能合作、提升合作層次；確定支持發展“眾創空間”的政策措施，為創業創新搭建新平台。

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在澳洲對許多買投資房出租的人們來說，他們的租金收入遠遠抵不上他們購房貸款所需償還的利息。也就是說，他們在賠錢。但他們並不擔心，因為他們滿懷信心，認為房產多少年之後一定大幅度增值。

例如在墨爾本和布裡斯本擁有三處出租公寓房的人說，在十年裡每一處房產帶來了3萬澳元的損失，但是房產價值卻增長了20萬澳元。

這只是澳洲幾百萬名房地產投資者中的一個例子。他們斷定澳洲房地產持續增值，因此承受著損失也買房投資，他們的投資舉動導致了澳洲債務水平的空前高漲。而且，他們也面臨很大的風險，如果利率上調或者房地產價格下降，他們的處境就會很艱難。

問題是，關於房價上漲的假設是否合乎實際？有很多人認為是，也有很多人認為否。

根據澳洲統計局的最新數據顯示，去年10月份，在所有的抵押貸款中，投資者的貸款額占了51%，而一年前這一份額是46%。根據澳洲儲備銀行的數據，在去年9月，澳洲的債務水平達到了一家一戶可支配的年收入的153%。

2014年9月份時，儲備銀行警告道，購買投資房的人數相對於購買自住房的人數的增多，可能是一種“投機過度的標志”。

隨著澳洲主要城市房價的創記錄飆升，其部份是由於澳洲2.5%的低利率，越來越多的澳洲人在買房。

“對投資者來說，關鍵的吸引力是資產增值”，悉尼的房地產研究機構Domain集團的高級經濟師威爾森（Andrew Wilson）說，“過去12個月裡，進入房地產業的投資者人數幾乎創下了歷史記錄，這不令人驚奇。”

隨著澳洲房產投資者擁有的房產數量在增加，首次購房者們所能負擔得起的房產也就越來越少。根據統計局的數據，去年10月，首次購房者舉債的貸款額只占貸款總額的11.6%。

根據國際貨幣基金的數據，就房價與收入水平相比而言，澳洲是世界上僅次於比利時的房價最高的國家。

“2014年，在澳洲所有的省會城市，房租升高了1.8%，這是十年來升幅最小的一年，”房地產數據機構CoreLogic說。

第四季度，廣告的租金中位價沒有出現變化，獨立房租金中位價一周430澳元，公寓房是410澳元。

據澳洲稅務局的最新數據，截止到2012年6月30日，總計約130萬澳洲人，即所有投資者中的三分之二，其澳洲出租房產給他們帶來的是虧損。這比兩年前增加了7.5%。他們蒙受的損失總額為138億澳元。在2012財政年度，其余的那三分之一人，獲得了總計59億澳元的收入。

澳洲的稅收政策為投資蒙受損失者提供了少交稅的好處，這在鼓勵著他們買房投資。

上個月發布的由澳洲政府委托所作的一份報告說:“投資房產所獲得稅務待遇，在鼓勵人們竭力投資及投機投資”。報告稱，房地產是澳洲財政系統與澳洲經濟的一個潛在的風險之源。報告建議政府考慮改變有關稅收政策。

澳洲審核監管局去年12月敦促銀行把貸款增長速度限制在每年10%之內。而2014年，這個目標在11月30日就已經突破了。

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