悉尼房價跌破百萬 春季房市依然看好

據Domain報道,悉尼房價中值在去年7月達到百萬大關,但如今卻回落至995,804澳元。

4月21日發布的Domain House Price Report報告顯示,在本年第一季,房價下跌了1.5%,而在去年最後一季,房價下跌了3.2%,也就是說,在過去六個月房價跌了4.7%——這一跌幅比悉尼在2008年全球金融危機時的還要大,當時全年房價中值下跌4.6%。

Domain Group的首席經濟學家威爾遜(Andrew Wilson)說:“這是我經歷過的最大的調整。隨著拍賣清盤率下跌、銀行限貸、買家和賣家的注意力被大選分散,6月時房價或會再跌。”

盡管如此,首次置業者還未能高興。

在過去六個月悉尼房價跌了4.7%,這一跌幅比2008年全球金融危機時的還要大

房市繁榮結束了,但現金還沒那麼快到手。目前還沒有任何大的變動可以支撐房價大幅下跌,如利率大升或失業率大漲。

房市如今只是在去年的高漲後進入了新的階段。

至於悉尼何時重回百萬房價中值還是未知之數。如果工黨真的實現了承諾,取消負扣稅,投資者或會趕在明年7月1日的截止日期前重回房市,推高房價。或在年底前,春季房市會復蘇,使房價再升至百萬。

如果回頭看過去的20年,你就會發現如今這點跌幅不算什麼。在過去十年,房價翻了近一倍。在2006年3月時,房價中值為527,430澳元,而在20年前,這只是217,686澳元。

(據澳洲新快網)

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悉尼豪宅買得值!升值幅度全球第二

悉尼豪宅價格年增長率為14.8%

據萊坊國際最新數據顯示,投入大筆資金在悉尼購買豪宅是值得的,因為2015年悉尼豪宅增值幅度在全球排名第二。

據Domain報道,4月20日,萊坊國際公布優質住宅市場指數(Prime Residential Property Index),顯示2015年悉尼價格最貴的5%豪宅升值14.8%。

全球該類住宅的升值幅度僅為1.8%。排名第一的是加拿大溫哥華,豪宅價格上漲24.5%。

萊坊國際澳洲住宅調研主管Michelle Ciesielski表示悉尼及溫哥華豪宅增值幅度高的有相同的原因。

Ciesielski表示,悉尼及溫哥華的豪宅供應都比較少,海外投資者需求大,同時加幣及澳元彙率相對都比較低,所以2015年豪宅市場表現出色。

悉尼在2014年該項排名只在13位。

墨爾本豪宅市場表現也十分優異,在25個優質住宅增長幅度最高的城市中排名第6。2015年墨爾本優質住宅價格上漲11.9%。

Ciesielski預測在2016年,悉尼依舊是澳洲豪宅市場表示最佳的城市,但年價格增長率估計會回落到10%左右。而墨爾本2016年豪宅漲幅預計為6%左右。

(據澳洲新快網)

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中國企業3.7億澳元在澳大利亞買下壹個“浙江”

去年中企「財大氣粗」欲在澳買下一個浙江省驚動澳洲國防部,如今終於衝破當地政府重重阻撓後,塵埃落定,4月19日早間,A股上市企業「大康牧業」發佈公告稱,其已完成與澳大利亞Kidman公司的《要約收購實施協議》,以3.7億澳元的對價獲得該公司 80%的股權。Kidman公司擁有世界上最大的牧場,是世界上最大的牧場,跨越五個州,佔澳大利亞國土面積的1.3%,約等於一個浙江省。

中國A股上市企業  3.7億澳元獲得Kidman 80%的股權
資料圖

4月19日早間,大康牧業發佈公告稱,該公司於4月18日與澳大利亞Kidman公司、大康澳洲公司、澳大利亞農資公司ARC、以及聯合收購方中房置業,五方人馬共同簽署了《要約收購實施協議》。

該協議規定,大康牧業將連同中房置業,通過共同設立的大康澳洲(大康牧業持股51%,中房置業持股49%)以3.7億澳元(折合美元2.88億)的價格收購Kidman公司80%的股權,Kidman公司另外20%的股權由澳大利亞農資公司ARC收購。

大手筆:在澳大利亞買下一個「浙江」

Kidman是澳洲最負盛名的高端肉牛企業,主營肉牛生產和銷售,坐擁全澳面積最大的牧場,2015年實現銷售收入6300萬澳元,淨利潤2400萬澳元,被冠以「悉尼牛王」的名號。

Kidman牧場的佔地面積約為10.1萬平方公里,是世界上最大的牧場,跨越五個州,佔澳大利亞國土面積的1.3%,約等於一個浙江省。

中國A股上市企業  3.7億澳元獲得Kidman 80%的股權
佔澳大利亞國土面積1.3%牧場面積約等於一個浙江省的大小

在這樣遼闊的牧場上,總共生活著18.5萬頭優質肉牛,相當於每頭牛擁有超過半平方公里公里的「領地」。

Kidman牧場有著得天獨厚的自然條件,雨季洪水沖刷所形成的沖積平原上水草豐美,在此喂養的肉牛品質優良,一直以來都是出口日本、美國、以及東南亞等地的佳品。

鵬欣集團:中資「大手筆」背後的業界翹楚

此次中資收購的主體是湖南大康牧業股份有限公司,其於去年在深交所主板上市。在大康牧業的背後,是一家集房地產開發、礦產實業、現代農業和股權投資等於一體的民營企業集團——鵬欣集團。

鵬欣集團是一家買殼的上市公司,以前叫中科合成,後來改名叫鵬欣集團,主要做礦業和金礦,在南非和剛果有礦區。鵬欣集團總共控股了四家上市公司,包括A股上市的大康牧業,以做資源和礦業為主的鵬欣資源,以及做大環保的國中水務,另外還有一家中國香港控股的上市公司。

近幾年在業內風生水起的鵬欣集團在併購領域有著十分引人注目的成績,包括去年收購了全球第五大做大宗商品交易的集團公司,這家集團一年的銷售額有100億美元。與其相比,作為一家上市公司,鵬欣集團的體量與之並不在一個級別。

但鵬欣集團通過一系列的資本運作,並利用整個行業週期上的機會進行了戰略入股投資,再借助巧妙的法律和投資架構,將這家公司拿下,並實現了完全有機的融合。

此外,之前依託大康牧業而收購新西蘭一家知名牧場的案子也引起了業內的廣泛關注,收穫了一片好評。

跨境併購:很誘人,但真的不容易

4月13日上午,在由投中信息主辦的「2016年中國投資年會」上,鵬欣集團首席投資官洪濤作為嘉賓對大康牧業收購Kidman的一跨境併購案進行了說明和解讀。

洪濤認為,澳大利亞是一個非常適合進行農業生產的地方。就Kidman牧場而言,在此進行肉牛養殖和牛肉生產的成本非常低。而相比之下,中國飼養奶牛、豬和肉牛等所花費的成本就非常之大,因為合適的牧場很少也很小,而飼料的價格又很高昂。

Kidman牧場飼養的肉牛在初期育肥以後,沿著雨季的洪水沖積平原,一路從達爾文往東南和悉尼的方向走下去,牛一路可以從兩百公斤吃到五六百公斤,草非常的肥沃。這樣喂養的牛都是草飼牛,只要再加一些谷飼,就可以保證所產的牛肉都擁有非常優秀的質量。

中國A股上市企業  3.7億澳元獲得Kidman 80%的股權
資料圖

Kidman這個項目對鵬欣集團以及大康牧業來說,基本上是用淨資產的價格來收購一個面積和浙江省差不多的牧場,這種機會只有在海外才會有,在中國是無法想像一家上市公司永久擁有10多萬平方公里土地的。

收購澳洲牧場雖然有著巨大的吸引力,但其中的障礙和波折卻險些讓這個誘人的項目「夭折」。

難纏的外審委員會和麻煩不斷的政府

鵬欣集團的此次收購因為澳洲政府的介入而「一波三折」。

洪濤說:「這次在澳洲碰到的OIO這些問題需要我們民營企業走出去之前要有足夠的認識和充分的準備,還有公關公司的幫助。現在對於像澳洲的資產、地產、牧場等項目的收購,國家在其中的影響越來越大。」

去年,大康牧業收購Kidman的項目被澳洲政府以國家安全為由駁回,原因是這塊土地實在太大,正好和它的國防DOD武器實驗基地有一部分重合。

後來,大康牧業做了相應的調整,引入了一家專門做養老金的公司,通過這樣的方式避開了政府的疑問和障礙。

一直以來,在大家的認知中,國有企業「走出去」的時候往往會碰到政府層面的障礙,但事實上,中國的民營企業也會碰到來自政府層面的阻撓,必須要熟悉各個國家的政策和政府的關係,並對當地政府的政策進行靈活地應用。

澳洲有一個對外審核委員會,和新西蘭的OIO以及美國的海外投資委員會一樣,都承擔了對海外投資的最終審核,並給政府提供意見。

說到澳洲政府,洪濤打趣說:「我在澳洲這一年多體會很深,澳洲政府這五年來換了五任,還有很多內鬥,和我們《紙牌屋》裡面看到的一模一樣。」

去年他在澳洲做完盡職調查,開始通過公關公司做政府的遊說,正好一個剛上任的領導人被黨內罷免,又一個新的領導人上任。他們在去國會和政府智囊團交流的時候,是全世界第一個和這屆新政府打交道的海外投資團隊。

國內:有利有弊的併購基金和嚴格的法律規定

針對目前許多上市公司和併購基金合作的現象,洪濤認為雙方是彼此利用的關係。

一方面,海外併購的流程和審批手續非常的麻煩,所要花費的時間也非常長,上市公司需要併購基金衝在前面把項目先收下來。另一方面,限於我國對於上市公司海外併購的嚴格限制和約束,併購基金需要在收購的過程中充當「白手套」的作用,幫上市公司去做一些它不能做的事情。

從私募基金的角度來看,它其實是願意和上市公司合作的,因為有上市公司的實體在後面,它將來的退回會有保障。

但和併購基金合作也為上市公司帶來了一些弊端。整個收購的流程繁瑣而又複雜,收購基金對於投資回報率的要求很高,但因為按照法律規定,上市公司的股東會、董事會做出決策有著嚴格的流程要求,所以如果對價不合理的話,股東會董事會不予通過會讓收購項目陷入停滯或者僵局。

此外,上市公司和併購基金合作也是有風險的。因為收購基金視上市公司為專業人士,所以併購的很多內容包括不應由上市公司來做的盡職調查都交由上市公司去做,而如果上市公司沒有細緻耐心的一項一項做好,那麼其中的風險就會營運而生。

中企海外併購遭當地政府阻撓已是「家常便飯」

據報導,今年中國企業對外投資以及併購的節奏空前加快,據彭博社彙總的數據,中國企業今年以來截至3月底,已宣佈的海外併購交易規模達1130億美元,不 僅超過2014年全年而且接近去年創紀錄的1210億美元水平。普華永道預計,中國海外併購交易未來幾年將會保持50%的增長。

在此背景之下,大康牧業收購Kidman遭政府阻撓並不是什麼新鮮事。

2014年,萬達買下馬德里地標建築西班牙大廈,就改建問題與馬德里市政府展開了長達兩年的拉鋸戰,萬達想要對大廈進行拆除重建,但馬德里市政府要求保留 正面和側立面。本月12日,一封遭到洩密的馬德里市政府信函顯示,該市最終向萬達集團讓步,同意後者拆除重建這一馬德里地標。

中國A股上市企業  3.7億澳元獲得Kidman 80%的股權
馬德里地標性建築:西班牙大廈

由中國交通建設集團投資開發建設的科倫坡港口城項目於2014年9月習近平主席訪斯時正式動工建設,是斯里蘭卡迄今最大的外國直接投資項目,去年3月,新 上台的斯里蘭卡政府叫停,今年3月9日,斯里蘭卡內閣批准了斯中央環境局呈遞的港口城項目增補環評報告,並決定將中國交通建設集團投資開發的科倫坡港口城 項目協議延長6個月。

中國與哥斯達黎加建交時承諾協助哥斯達黎加政府更新並擴建莫因陳舊的煉油廠,並與中石油旗下的中油國際成立「Soresco中哥重建公司」展開合作。後因 哥方政府宣稱此項目未通過審計,雙方磋商多次未見成效而長期擱淺。本月15日,哥斯達黎加國家石油公司(Recope),Recope決定按雙邊協議框架 規定終止與中國石油天然氣集團設立合資企業「Soresco中哥重建公司」的合作。

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中國人霸氣出手在澳買下一個「浙江省」 意味著什麼

 

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(據觀察者)

悉尼住宅拍賣清盤率創下2016年新低

週末悉尼住宅拍賣清盤率依然慘淡,週六創下2016年來最低清盤率。

據Domain報導,悉尼住宅週末清盤率已經連續3周下降,週六清盤率只有67.7%,而上週是70.3%,遠遠低於去年同一時期的88.2%。

悉尼住宅週末清盤率已經連續3周下降,週六清盤率只有67.7%,而上週是70.3%,遠遠低於去年同一時期的88.2%

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復活節以來,悉尼住宅清盤率平均只有70.6%,在復活節假期之前還有75.1%。

數據證明悉尼住宅拍賣市場確實處在下行狀態。本週清盤率低可能受到學校假期影響,特別是一些內城高價住宅供應數量少。

週六悉尼一共只有360套物業拍賣,比上一週的523套有大幅下降,更是遠遠低於去年同一時期732套水平。

藍山(Blue Mountains)區域只有一套物業拍賣,清盤率100%。下北區85%,西北區83.3%,市中心及是東部區域為82.5%。內西區77.8%,北岸 及南部為71.4%。Canterbury-Bankstown為65.4%,上北岸為61.3%,中部海岸及西部均為50%。西南部共有21套物業拍 賣,清盤率僅為28.6%。

週六,悉尼住宅拍賣中位房價為115萬澳元,比上週末的121萬澳元低,但比去年復活節後的102.5萬高出12.2%。

週末悉尼住宅拍賣總額為1.86億澳元。

據稱下週末入市拍賣住宅數量將上升,至少有400套物業。

市場信心將受到拍賣清盤率下降的考驗,市場是否會有所好轉,還需看未來幾週的交易情況。

 

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(據澳洲新快網)

中國客取錢越來越難 多少購房計劃會遭擱置?

據《澳大利亞人報》報道,Compass Global Markets的首席執行官蘇安德魯(Andrew Su,音譯) 暫停了購買公寓的計劃。在過去的18個月裡,蘇發現他的顧客越來越難從中國取錢。他在擔憂著這種現像給他的投資計劃所帶來的影響。

蘇說,中國對資金監管越來越嚴,客戶們很可能無法完成公寓購買的交割。

4月中旬,外國投資審查委員會(FIRB)的數據顯示了澳洲的外國投資之大,這也引起了市場的恐慌,擔憂外國投資若受阻會給房市帶來的影響。

中國政府采取的措施或影響悉尼和墨爾本的公寓銷售

4月15日,澳聯儲在半年金融穩定審查(FSR)上也講述了東海岸公寓供應過多而需求減少的現像,同時警告銀行要謹慎借貸。

因為外國買家僅被允許購買新房而非已建房,一些分析人士認為,一旦外國買家資金轉彙困難,澳洲的650億澳元公寓計劃將受影響。

CLSA的房地產分析師約翰遜(Andrew Johnston)告訴《Inquirer》,市場氣氛的確緊張。悉尼墨爾本地區的公寓供應過多令人擔憂,但約翰遜稱,他害怕的是,買家(很大一部分是海外買家)將無法完成交易。

據悉,中國政府也在嚴打一些普遍的資金轉移方式,如利用UnionPay來購買保險或開具錯誤的發票等。約翰遜說,中國政府采取的措施或影響悉尼和墨爾本的公寓銷售。

對於這些觀點,一些專家認為是太誇張和悲觀。

經濟學家Saul Eslake說,雖然中國的資金外流的確更難了,但由於澳元貶值,中國人依然熱衷購買澳洲房產,該數據仍在攀升,並不認為外國買家會違約。

居外網的首席執行官Charles Pittar也同意這個觀點,稱網站上查詢量依然有增無減,並不認為中國的資金限制政策會影響中國買家。

或許,市場上之所以有這麼相反的兩種觀點是因為還沒有確切的數據透露澳洲房產有多少是給外國買家買下的,同時,人們對於外國買家的資金確切來源也知之甚少。

目前,蘇擔心的是,一些外國買家付完首付後,將無法完成余下的交易。

(據澳洲新快網)

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澳洲這些地區房價飆漲 鎖定買房准沒錯!

據《每日電訊報》報道,Hotspotting.com.au的最新十大最佳購買地報告顯示,昆士蘭州東南部和墨爾本邊緣郊區將是房產投資者的好選擇,未來房價將飆漲。

其中,昆州的有黃金海岸(Gold Coast),Ipswich和Logan;墨爾本的有City of Casey和葉坪(Epping);新州的僅有Wagga Wagga。西澳和南澳未有城市入圍,塔州的侯巴特則進入榜單。

報告稱,黃金海岸房價將飆升

報告稱,上述地區將面臨較高需求,不僅在今年,未來房價都會高漲。

黃金海岸

報告稱,黃金海岸房價將飆升,尤其是在住房郊區。大多數增長將在Helensvale和布裡斯班之間北走廊郊區。

Logan

Logan的實惠房價、良好基建和靠近就業地將促進房價飆升。

侯巴特

報告指出,侯巴特是投資者的理想選擇地,租金收益高,房價也比大陸地區的便宜很多。

葉坪

報告稱,位於墨爾本北部邊緣的葉坪將落成多個基建項目,預計將帶來新人口,同時促進房價增長。

City of Casey

該區位於墨爾本東南部,正在增長,很多郊區的房產銷售增加。

前十地區中,余下的還有昆州的Moreton Bay,Sunshine Coast,Ipswich;維州的Sunshine precinct;新州的Wagga Wagga。

(據澳洲新快網)

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中國人1年買下1200億澳洲房產!以後只有更瘋狂

上海和深圳,是過去一年中國房地產市場絕對的明星;當大家還在用首付貸、假離婚等非常手段搶購一線城市的房子的時候,中國的富人們早已跨出國門,來到南半球的澳大利亞瘋狂置業。這些富人搶房有多狠?看看下面的數據你就清楚了。

中國對澳大利亞投資,5年增加近2倍

澳大利亞地廣人稀,十分適合畜牧業,由於綿羊眾多,它被稱為“騎在羊背上的國家”;同時澳大利亞礦產資源豐富,被稱為“坐在礦車上的國家”。

中國對澳大利亞投資情況

正是由於得天獨厚的自然資源稟賦,中國人對投資澳大利亞情有獨鐘。澳大利亞投資審查委員會(FIRB)公布的2009-2010年年報(2009年7月1日至2010年6月30日,其他各期年報也是頭年下半年和第二年上半年)顯示,中國對澳大利亞的投資總額為162.82億澳元,到2014-2015年年報時已經增長至465.63億澳元,增幅高達186%。

澳大利亞主要投資國

由於中國對澳大利亞的投資增速遠遠高於其他國家,因此中國的投資額在澳大利亞接受的外國投資總額中的占比也大幅提升,2010-2011年年報時這一數據為8.48%,到2014-2015年報時已經增加至23.93%。

2009-2010年年報,中國是澳大利亞第三大投資國,位居美國和英國之後;僅僅4年後(即2013-2014年年報),中國一躍成為澳大利亞第一大投資國。

中國人的愛好,從礦業轉到房地產

在2014年之前,中國GDP增長迅速,對鐵礦等自然資源需求龐大,因此中國的投資主要集中在礦產開采領域。但在這之後,中國經濟增速放緩,對礦產等自然資源的需求減少,因此中國人的偏好集中轉向房地產業。

在2014-2015年度,美國也大規模向澳大利亞投資,並且投資金額排第一的行業也是房地產業(71.03億澳元,不到中國的三分之一);但和中國不同的是,美國的投資結構更為均衡,其排第二的是服務業(70.65億澳元),第三和第四為制造業和采礦業,分別為42.5億澳元、37.98億澳元,四個行業占比分別為:28%、28%、17%、15%。 

中國富人赴澳洲買房,5年擴張至10倍

去國外買房,通常是手握大量余閑資金的富人們才有這樣的財力。用一個詞來描述過去5年時間中國富人到澳大利亞投資房產的狀態,那就是“瘋狂”。

2009-2010年度,中國投資澳大利亞的房產總金額還只有24.21億澳元,但到了2014-2015年度,這一數字已經飆升至243.5億澳元(約合人民幣1200億元),相當於5年前的10倍(或者說增長了9倍)。

更令人吃驚的是,在最近兩年,中國對澳大利亞的房產投資成倍增長;即便將時間拉長到5年,其復合增速也高達近60%!

過去5年,中國人在澳大利亞總共買入價值509億澳元(約合人民幣2521億人民幣)的房產,而最近兩年(2013年7月1日-2015年6月30日)買入額就貢獻了其中的72%,即1818億元人民幣。

中國對澳大利亞的房產投資

中國人是澳大利亞房產市場最重要的買家,需要指出的是,喜歡澳大利亞房產的並非只有中國人,其他國家的人同樣如此。過去5年間,外國人到澳大利亞買房的總金額也攀升了385%。

澳大利亞房地產市場亮眼的表現,顯然最需要感謝中國買家。2014-2015年度,中國買家貢獻了國外買家支出金額的四分之一左右。

外國購買澳大利亞房產金額以及中國買家支出額占比

正是看中了中國買家的豪爽,澳大利亞的房地產市場也有了鮮明的中國特色,比如澳大利亞一些賣家會將房子裝修成中國人喜歡的風格;一些賣家則在吉利的數字上做文章,中國日報網近日有報道稱:悉尼“最幸運房屋”地址裡含5個8,引來中國買家瘋狂競價(不過這套房最後被英國買家收入囊中)。

中國買家大量湧入澳大利亞,也讓當地的無房者頗為郁悶,因為房價上漲太快。根據易居房地產研究院的數據,從下圖的房價指數來看,過去十年,澳洲大城市房價,僅在08年下半年和2011年下半年微跌過,其他時間都在上漲。尤其是,2013年至2015年,連續大漲三年,其中悉尼房價指數漲幅最大,超過50%。2013年至2015年也正是中國買家出手最凶猛的一段時間。

當然,澳大利亞房價上漲不能全賴中國買家,畢竟其他國家的買家同樣購買了大量的房產;此外,澳大利亞的低息環境,澳元相對於人民幣大幅貶值等因素,也是澳洲房產吸引力提升的重要因素。

(據搜狐新聞) 

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外國買家瘋狂澳洲購房 華人占逾1/4

據《每日電訊報》報道,最新數據顯示,外國房產買家在澳大利亞新州加大了投資,上一財年就花了202.3億澳元,占了全國總外國房產投資的三分之一。

外國買家買的不僅是新房產,FIRB預先批准的購房裡有逾五分之一都是已建房。

中國買家是澳洲房市最大的外國投資者

最新的FIRB報告顯示,2,855個外國人都被或許購買二手房,人平均支付額為130萬澳元,比悉尼的房價中值高出426,479澳元。

在澳洲的臨時居民都可以購買一套已建房,但必須用作自己的主要居所。同時他們不能出租,且必須在搬遷的3個月將房產售出。

在2014-15年,新房產和期房項目依然是獲批澳洲房產的大頭,價值高達144.1億澳元。

北悉尼的開發項目尤其吸引外國買家,Epping的Marine’s Hill大多數都是由外國投資者購買的,Lane Cove的The Atrium一半是被中國買家買下的,North Ryde的Centrale一期40%是被當地的華人買下。

外國開發商獲得了41個授權,價值總額達77.7億澳元的期房項目;外國買家也獲得了7,935個許可購買新房,價值66.4億澳元。

FIRB還通過了逾十億澳元的再開發項目,其中,現有房產會被拆毀重建成多戶型房產。

雖然,去年外國買家在維州住宅上花費更多,但若加上商業房產,新州的投資額更大,總額為349.4億澳元。

中國買家占了逾四分之一的外國買家支出。中國也是澳洲房市最大的外國投資者。

(據澳洲新快網)

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“拍賣豁免證書”——澳洲購房不懂這就虧了!

自從2015年12月1日澳大利亞實行新的海外人士投資新政以來,增加了一些海外人士在澳洲購房的手續與成本。而由於新政下與舊政的流程有部分做了相應調整,對於不了解情況的海外人士來說可能一不小心就違反了規定。尤其對於想要購買現房/二手房的買家來說更是增加了不小的難度。

現房/二手房拍賣豁免證書

在之前的專欄中提到過,海外人士在澳購買的每一處物業都需要獲得相應的FIRB海外人士買房許可,即該可是有物業屬性,而非申請人屬性的。同時,購房者應當在簽訂合同前獲取買房許可,或在合同中增設相應條款以防簽訂購房合同後卻為獲得買房許可從而違反了相關規定。

然而,對於一些在澳洲購房現房或二手房的臨時居民來說,往往需要在參加大大小小後的物業拍賣後才能買到心儀的物業。而物業一旦拍下,則無法再修改合同條款或退出,這就對買家造成了一定困擾,特別是由拍賣引起的眾多不確定因素。如果買家提前為每一處物業都申請買房許可,且不說審批的時間不夠,還要付出不計其數的申請費。

為了解決該類問題,FIRB特別增設了拍賣豁免證書。買家可在參加拍賣前繳納相應的申請費(一般根據在申請中遞交的最高物業價格而定),申請拍賣豁免證書。該證書幫助買家在不確定最終購買何處物業的情況下,可以合法合規地參加各類拍賣,在最後拍下一處物業後,再向FIRB申請將許可變更為拍下物業的地址。

該類豁免證書一般會包含下列相應的條件限制:

  • 通過參加拍賣購買一處不確定地址的物業;
  • 允許買家購買一處不確定地址的物業,即買家不可購買一處以上的物業;
  • 在申請中所填寫的地區(即各州或領地)內購買物業;
  • 所購買的物業價值最高不可超過申請中所填寫的物業價值。

申請人必須在申請時注明其是在澳洲哪個州或領地購買物業且其計劃購買物業的最高價值。而在申請豁免證書時需繳納的申請費則和該最高價值掛鉤(計算方式與一般個人申請費用相同)。舉例來說,申請人計劃購買200萬澳元的物業,則申請豁免證書的申請費為$10,000.00澳元。申請人在參加拍賣時,不可叫價超過$200萬澳元,否則視同違規行為。

值得注意的是,獲得豁免證書從而購得物業的買家有責任和義務在完成購買後向FIRB報告進展,即已完成置業或未在相應時效內購得任何物業。

通常而言,該豁免證書自下達之日起有6個月的有效時期,即買家可在這6個月內參加任何拍賣,一旦拍賣下物業,則可以向FIRB申請將豁免證書修正為相應的買房許可(買家一般需支付額外的$5000.00澳元的申請費)。

如果申請人最後購買的物業價值為$90萬澳元(則實際申請費只需$5,000.00澳元,當初多繳納的$5,000.00澳元也是不退款的)。因此買家需要在遞交申請前認真做好功課,確定自己的購房預算,才能最大程度節省成本。

在今年1月的專欄中,我曾經提及新政下的FIRB審批速度較之過去慢了許多,申請人需要更多的耐心和先期准備等待,並預測不久的將來審批速度會相應加快。可喜的是,至3-4月,原先需時1個月以上的FIRB審批,基本2-3周就能批下。最近一份申請從遞交至批下更是僅用了1周。這對眾多海外買家來說,無疑是個好消息。

下一期專欄,我們將分享幾則與近期FIRB政策相關的實例,希望大家引以為鑒,避免額外的支出。

海外投資者在選擇投資目的地的時候一定要關注所投資的市場有沒有房價上升的潛力,因為人口的增長在房價的推動中起著不可或缺的作用。澳洲每年的新增移民人口數都是相當巨大,而澳洲目前的移民以投資移民和雇主移民為主,一定程度上促進了當地的經濟發展和房地產市場的持續繁榮。【閱讀全文:澳洲人口破2400萬大關!房產投資熱點頻現

 

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律師楊泱解析澳洲房產

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澳洲建高鐵核心:原來是為了房地產開發

據《悉尼先驅晨報》報道,悉尼墨爾本高速鐵路線建設的重點在於大力改善東海岸地區的人口不平衡問題。

自從在2010年進入國會以來,亞歷山大(John Alexander)就一直是快速鐵路線的提倡者。他說,高速鐵路將“解放”邊遠的城鎮,或令房價升至3倍,緩解首府城市的房市壓力。

該鐵路線將帶動沿線6-8個城市的增長,高漲的地價也會用於資助該項目。

在主持基建、交通、城市常務委員會時,他說:“高速鐵路的真正目的在於開發邊遠地區”。雖然悉尼和墨爾本的人口飆漲,但邊遠地區的卻“一潭死水”,房產非常便宜。

新火車站將位於現有城鎮的外圍附近,如Southern Highlands,Goulburn和Shepparton。車站附近的地區將重新劃分作為高密度開發區。

亞歷山大稱,鐵路建成後,如果Goulburn與悉尼CBD的路程被縮短至半小時,現在是$200,000的房價可升到$600,000。同時,這些新聯合起來的邊遠地區增長中心會成為悉尼和墨爾本的房價壓力釋放“閥門”。保守估計,每年將會有5萬人搬進這些邊遠城鎮。

同時,亞歷山大也說,政府並沒有收到當地議會的強烈反對,但他也承認,這些邊遠地區未必希望有鐵路線經過。“他們不想讓自己的環境遭到破壞。”

雖然離政府真正實施計劃還有很遠的一段路程,但用飆升的地價來融資似乎很符合譚保(Maldolm Turnbull)的意願。

利用地價飆升來融資,該項目實際上就被塑造成了巨大的房地產開發項目。這個建設模型常用在美國和中國香港等大都市。

悉尼和墨爾本建高速鐵路的真正目的是為了開發偏遠地區

亞歷山大稱,他們已經收到私企的消息,後者稱他們能用飆升的地價來資助整個項目。但悉尼大學教授Ed Blakely稱這種觀點是不可行的,雖然地價是重要的工具,但不足以支撐整個項目的成本。

Infrastructure Australia認為,地價只是傳統收費和稅收外的“潛在有用”資金源。

委員會將在6月發表報告。

(據澳洲新快網)

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