News Feature – Page 48

2016英國房地產市場展望預測房價將上漲3%

綜觀政治經濟投資淺談三股影響地產的潮流

經濟

儘管全球新興市場經濟體在2016年有減弱趨勢，但經合組織（OECD）各經濟體將保持良好增長,英國也將如此。綜合低通脹、低利率和就業增長三個利好趨勢，英國將保持向上趨勢，未來兩年或可保持切實且穩定的增長率。

投資

前幾年極為強勁的投資量增長如今似有放緩，而2016年的投資量將與2015年不相上下。海外投資的混合局面將改變，而未來兩年總回報將持續保持吸引力，尤其是在其它資產類別，到2020年回報將更具有邊際性。

政治

是否退出歐盟的公投或將成為2016年比房地產更吸引人眼球的事，而2016年5月份的蘇格蘭議會選舉不大可能再掀又一輪獨立公投。倫敦的市長競選將產生新市長，更將對希斯羅機場的擴張計劃帶來影響。同時，倫敦以外地區的增長得到刺激，財相力推的北部電站計劃將助一臂之力。

2016英國房地產市場展望預測房價將上漲3%

細分七大市場板塊觸摸各地產板塊脈搏

看完了三股宏觀趨勢，我們再來看英國房價走勢2016最新消息和房地產各板塊的發展趨勢。

關於商務辦公地產

2016年強勁的就業增長將進一步強化寫字樓市場，無論是在倫敦還是其它地方市場，投資將持續增加，租金將增長，交易活動興盛。倫敦中心區投資從某種程度上說置身於目前的全球性風險中，收益率一直處在最低點，這暗示著從今起投資者對於定價應審慎。世邦魏理仕預測，商業辦公地產的供應將有所恢復，到2020 年租金增長將有所放緩。但供給的助力作用會被規劃改革抵銷掉一部分，而這種規劃改革是指寫字樓轉變為住房。

關於產業地產

零售業的結構性變化，尤其是在線購物快遞到家的商業模式將在未來數年裡對產業地產的選擇產生重大影響。產業地產或將受到製造業增長放緩的暫時性影響，但其總體投資前景似乎仍相對穩定。世邦魏理仕預測，鑑於開發響應持續，產業板塊，尤其是次級廠房，將會是一個表現優於大市的板塊。

關於零售地產

得益於強勁的英國經濟，2016年的零售地產前景看上去相當積極。全國性的數據顯示，零售銷量連續30個月增長。高端購物中心、工廠經銷店和大型零售廣場都將大施抱負。油價降低，在職者薪資增長，通貨緊縮和低利率皆對2015年的增長有所助益，但明年零售產業將迎來其中某些方面的挑戰，或將造成邊際利潤的削減。

關於酒店地產

經濟實力的擴大將在2016年推助酒店地產的表現，但倫敦奢侈酒店的扎堆開業將變成一個拖後腿因素。酒店地產投資將保持強勢，不過，亞洲投資者的「為持有而買」策略或令2016年與2015年表現持平，無法打破2015年的記錄。

關於酒吧、休閒及衛生保健地產

新投資者已經主導了非傳統「運營」地產的活動，這一趨勢也將在2016年持續。美國的房地產投資信託已將衛生保健地產列入了計劃，地產投資者正尋求酒吧地產的投資機遇，而頗有耐性的國際注資則在休閒地產相當忙碌。

關於學生住宿

對於學生住宿市場，所有類別的地產投資者都將保持強勁需求，然而倫敦和教育重鎮的市場供給卻面臨極大挑戰。一個新的單類資產市場將出現，換句話說，學生住宿市場將變成一個新的「單類資產」市場。

關於住宅

儘管政府出台了不少措施，有限的住宅供應似乎仍將持續，而住宅市場的增長也將放緩。稅制改革或將對某些投資起到抑制影響，但顯然私人租賃房板塊仍存在不少機遇。同時也讓人困擾英國住宅多少錢。

交易量下滑，增長環境更低

2015年的住宅銷售與2014年相距不大，約為120萬宗。這個有所下滑的交易數字反映出一個住宅市場新的運作環境，不少限制因素在其中發揮消極影響，如經濟承受能力和房貸限制，再例如buy-to-let借款人數量增加，亦或是人口老齡化。因此，世邦魏理仕預測，2016年的交易水平也將與2015年相差不大。

世邦魏理仕預測，2016年英國房價將上漲3%，這也反映出經濟可承受能力的下降，房貸規則嚴格和升息的可能性。在未來5年，全英房價或將走高22%。倫敦仍將是表現最佳的市場，而Oxford、Cambridge和Bristol等更小一點但同樣具有強勁經濟的市場也會有優秀表現。

供應仍將是主要問題

在未來十年裡，住宅供應短缺仍將是一個主要問題。英格蘭的新建住房約有120萬，但英國人口增長了420萬，這將導致房價上升，而供應限制最嚴重的地區房價增長也最強勁。

政府政策改革或可刺激產生新的住宅供應

經濟適用房的定義將有更新，增加涵蓋了初置業者住宅的概念（即以低於市場價20%的折扣專供銷售給首次職業者的住宅）。因此，開發商如今可打造100%私人住宅計劃，而無需預留一些單元用作廉租房。此舉可降低成本，並可刺激鼓勵更多的住宅開發，但並非所有的住宅規劃都適用於或切實進行這樣的改變。

稅制改革或影響 buy-to-let投資

buy-to-let市場約佔英國住宅銷售的六分之一份額。但稅局近期的改革將使土地業主大受打擊。由於稅惠僅限用於20%的基礎稅率者，業主將必須為租金收入支付更多稅費。這項改革將於2017年4月啟動第一階段，至2020年逐步實現所有限制措施的執行。此外，從2016年4月起，buy-to-let業主和持有第二套房的業主將面臨額外的3%的印花稅，假設地產價值25萬英鎊，那麼交易成本將增加約7500鎊。這可能導致2016上半年的地產活動激增。

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（據英中網）

還搶房子就out了！中國人2016搶的是澳洲酒店

中國的房地產投資者也許鐘情過澳大利亞的住房地產，但這一切即將改變。未來12個月，中國投資者將轉向澳洲商業地產，尤其是酒店投資和開發。

“在我們看來，有些人可能會將投資多樣化，開始加大商業投資，過去幾個月的商業投資咨詢大增，主要是因為商業地產的限制和監管比較少。”中國房地產網站ACProperty.com.au總監Esther Yong稱。

專為亞洲機構和高淨值投資者提供科技和地產投資的Taronga集團表示，他們觀察到亞洲客戶對澳洲高質量酒店和娛樂設施的投資興趣空前高漲。

居外預測中國在境外服務行業的投資將持續增加，尤其是在美國、澳洲、歐洲和中東，預測2016年的投資量將比2015年高5%至15%，主要流入美國、澳洲和英國。

中國是全球第二大投資活躍國。中國投資者過去18個月的酒店收購案頻頻登頭條。中國安邦保險集團（Anbang Insurance Group）以19.5億美元的價格，將曼哈頓最負盛名的“百年老店”紐約華爾道夫酒店（Waldorf Astoria）收入囊中；陽光保險公司（Sunshine Insurance）則以2.3億美元收購了曼哈頓的另一家五星級酒店Baccarat Hotel。

中國投資者將轉向澳洲商業地產，尤其是酒店投資和開發

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居外表示，喜歡買酒店的中國投資者將是諸如安邦之類的保險公司和諸如大連萬達之類的大型開發商，他們都已經在悉尼立足，此外還有投資財團、家族基金和高淨值投資者。

此前不久，地產行業的另一巨頭Mirvac也宣布了與平安保險旗下子公司平安不動產（Ping An Real Estate）建立大型合資企業，未來將在澳洲各大城市開發高端公寓和別墅等項目。

（據澳洲新快網）

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2015年中國買家頻破紀錄砸8百萬澳元買澳洲房產！

一座意大利式宮殿和一套豪華公寓紛紛成為澳洲本年的最高銷售紀錄，中國買家則是最矚目的。

位於The Sovereign Islands的Palazzo di Venezia別墅在1月份時被賣走，售價為860萬，買家是一名中國人Wei Zhang。

這座精美的住宅模仿了歷史建築Villa Rotunda，擁有8米寬的穹頂，拱門和柱子都是這裡的特色。

1-5 Surf St, Mermaid Beach以842萬澳元賣出

而在同一月，前AFL球員Tony Smith也囊入842萬澳元購賣了位於Mermaid Beach的Surf St的水濱房子。買家是布裡斯班的企業家Michael Dempsey。

107 Albatross Ave, Mermaid Beach以840萬澳元賣出

3個月後，墨爾本人Nabil和Roula Grege以840萬買走了位於Albatross Ave的海邊房屋。據悉，該屋將兩套別墅融合為一套，有7個睡房套間，一個家庭劇場、健身室、泳池等。

Broadbeach和Surfers Paradise的兩套頂層公寓也進入了本年5大最高銷售紀錄。

Soul的頂層公寓

3月份，中國香港億萬富豪Tony Fung就花了700萬澳元購買了Soul的頂層公寓。據悉，該富豪此前也以2080萬澳元買下了位於Canungra的Patinack Farm股份。

中國買家以800萬澳元買下Oracle Tower One兩層頂層公寓

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在8月份，中國買家Yue Bai以800萬澳元買下了位於Broadbeach的Oracle Tower One的兩層頂層公寓。該公寓占地1117平方米，有四套睡房、媒體室、書房和屋頂泳池等。

黃金海岸的中介，紛紛在預測明年的豪宅房市將會更好。

Ray White Broadbeach的負責人Larry Malan說，當地房市已探底，更多的高檔買家將湧入房市。

Ray White Runaway Bay的負責人Ali Mian稱，因為The Sovereign Islands的房屋緊缺，所以當地的豪宅房價也推高了。

（據澳洲新快網）

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三季度澳洲人賣房利潤悉尼北岸均超70萬澳元

澳洲房地產權威數據機構CoreLogic RP Data在最新的《痛苦與收獲》（Pain or Gain）報告中彙編的數據顯示，悉尼下北岸業主在2015年下半年悉尼房市繁榮頂峰時期賣房的平均毛利潤超過70萬澳元。

這份報告涵蓋了業主在第三季度賣房的利潤和虧損，期間悉尼房價年增幅在8月份的時候達到峰值18%，此後悉尼房價的增速減慢至13%以下。

在第三季度，悉尼大都市利潤平均在50萬或以上

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《澳洲金融評論報》對CoreLogic的報告進行分析後發現，庫靈蓋（Ku-ring-gai）的賣家平均毛利潤為全國最高，達到72萬澳元，該區包括悉尼北岸的戈登（Gordon）、聖艾夫斯（St Ives）、奇拉腊（Killara）、羅斯維爾（Roseville）和平布爾（Pymble）等城區。

其次是另一個北岸地區——獵人山（Hunters Hill），這裡有不少悉尼最古老的砂岩房子，前財長何基（Joe Hockey）在當地有一套價值540萬的房子。獵人山的賣家在第三季度的平均毛利潤為71.5萬。

排在第三位的是悉尼西北區的希爾斯郡（Hills Shire），該區從南部的北巴拉瑪打（North Parramatta）一直延伸至霍克斯伯裡河（Hawkesbury River）的Wiseman’s Ferry，當地的房價和地價都如同搭上火箭般飆升。

整體而言，在第三季度賣房利潤最高的14個地區中，悉尼大都市占了9個，利潤平均在50萬或以上，表明近期悉尼房價增速一枝獨秀。

墨爾本表現最佳的是東部的波隆達拉（Boroondara），當地包括某些房價最高的城區，例如基尤（Kew）、坎伯威爾（Camberwell）和霍索恩（Hawthorn），此外還有同樣在東部的白馬（Whitehorse）和蒙納士（Monash）以及在南部的貝塞（Bayside）等。

雖然這些城區實現的大部分資本增值都是得益於近期的房市繁榮，但這次調查再次凸顯了長期持房的優勢。例如悉尼內西的萊卡特（Leichhardt），業主平均持房時間為9年，墨爾本白馬的平均持房時間更是超過13年。

這次調查還突出了悉尼和墨爾本之外的利潤較高的其他地區。布裡斯班第三季度的賣房平均利潤是16萬，平均持房時間為10.4年；黃金海岸為9.9萬，平均持房超過10年。

阿德萊德利潤最高的是大都市地區伯恩賽德（Burnside），平均利潤19.2萬，平均持房10年；堪培拉的平均利潤是14.8萬買，平均持房10年；霍巴特是13萬，平均持房10年；達爾文是18萬，平均持房8.5年。

雖然經濟表現較弱，但珀斯也有多個城區的房市表現較強，包括尼德蘭茲（Nedlands），平均利潤為407,250澳元，平均持房13年，還有科特索（Cottesloe），平均利潤為357,500澳元，平均持房13.5年。

（據澳洲新快網）

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2016年澳洲房產市場走向：墨爾本漸取代悉尼

近年來，澳洲房產行業的持續火熱，帶動了一批又一批的海外購房投資熱潮。盡管有著澳洲政府的限外，還是阻擋不住中國人繼續在澳洲置房的熱情。

大量移民湧入澳州房產猛漲

根據澳洲統計機構RPData數據，今年11月悉尼房價同比漲12.3%；墨爾本漲11.8%，別墅漲幅加大。

房價猛漲的背後，是大量移民湧入澳洲。由於海量海外移民遷入澳洲，導致澳洲房屋缺口狀況長期存在，據澳洲住房產業協會（HIA）數據，澳洲需在2020年以前額外建設130多萬套住房，才能夠滿足預期人口增長需求。為緩解國內住宅供應不足壓力，澳洲FIRB加強對海外投資者購買澳洲房產的限制。

30多歲的年輕投資者增多

在澳洲購房置業的大多數為金融界人士或者民營老板，年齡在45歲以上的占絕大部分，但近年來30多歲的年輕投資者也明顯增多，今年約占20%。廣州一名35歲金融界女士，從2013年起，連續三年在澳洲買了9套房用於出租，每套總價從60萬到100萬澳幣不等，現在每一套已經賺了30%以上。

“中介會幫忙打點一切，房子出租後中介每三個月會上門檢查房子情況，並向業主報備，不少業主在澳洲買了房都不知道房子在哪裡，但每個月都可以准時收租”。澳洲房子是永久產權，出租的回報率有四五個點，普遍可以以房養租，出租給中介的中介費在7%，買賣的中介費是1%。

2016年墨爾本或從悉尼手中搶走“最強房市”的頭銜

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2016澳洲房價預測

悉尼房價在2015年增長了16%，但最新預測顯示，明年的增速將降至只有4%。

根據Domain集團的《市場狀況》（State of the Market）報告，因投資者持續撤離市場，悉尼房市將大幅降溫。如果預言成真，墨爾本將從悉尼手中搶走“最強房市”的頭銜，前者2016年的房價增速預計為5%。

悉尼的房市增速將降至與霍巴特及阿德萊德一個級別，但比布裡斯班、珀斯和達爾文高出1%至2%。

Domain集團高級經濟學家韋森（Andrew Wilson）表示，悉尼憑藉強勁的經濟和供不應求的房子，長期都是吸引投資者的“磁鐵”。“但兩位數的增速已經成為悉尼的歷史，沒有看到它還能保持雙位數增速的合理理由。”

他說，雖然投資者數量減少是因為澳洲審慎監管局（APRA）的改革，但悉尼將進入房價減慢的整合時期。“悉尼仍將是最強房市之一，但2015年的增速已經結束。”

悉尼的市區、東區和下北區將有5%的房價增速預測，內西將有4%，而其他比如上北岸、北部海灘及南區等地區則都將維持在3%的增速。

減速最明顯的將是投資者集中的“腹地”，包括西部城區，預測未來12個月的增速難以達到3%。事實上，這些地區的清盤率在2015年底已經大跳水。

墨爾本住宅地產市場

上市地產開發商巨頭Stockland和Lendlease，大型私營開發商Villawood、Satterley和the Perich family都對澳洲東海岸明年的住房地產市場信心十足。

上述地產商預期明年裡他們的住房物業在房價維穩和略微上漲的情況下，銷售將持續強勁，而墨爾本將成為領先市場。珀斯則有可能因為銷售速度放緩，市場條件更具挑戰而變為買方主導的市場，該地房價有下滑的可能。

澳洲最大的上市住宅地產開發商Stockland報告稱，在其墨爾本北區和西區的留個物業區，近六成的購房需求來自初次購房人士，同時五分之一的墨爾本物業購房人士是來自悉尼。Stockland的維州住房物業部門總經理Milk Davis陳墨爾本市場現在在各個方面都遙遙領先，比起悉尼、布裡斯班和珀斯，該地的物業的價格比其他地方更合理。

私營開發商Villawood的首席執行官Rory Costelloe稱，“維州的房價有更多的上漲空間，比起悉尼和布裡斯班要分別便宜60%和10%。每年作為世界最適合居住的城市，墨爾本都能迎來近10萬的新移民”。在談到對2016年的展望時，Costelloe先生稱Villawood計劃在明年開發8個新的住宅社區，除此以外還有昆士蘭州的一個新項目和悉尼西部的一個小的精品住宅物業。

本部位於珀斯的開發商Satterley Property Group在維州的業務也是欣欣向榮，其維州和昆士蘭州業務主管陳公司在本財年已經銷售了780套物業，而在上一財年的總銷售量為900套。他還稱維州市場的基本面因素利好——低利率、強勁人口增長和相對合理的價格，住房承受能力都在開發商的把控之中。同時他也注意到了該地商場上戲擬購房人士的活躍。

（據巨亨網）

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2016年美國房市十大趨勢

房市泡沫破滅近十年後，房價尚未完全恢復，但是2015年出現邁向復原的長足進展。以下是2016年房市十大趨勢：

2016年美國房市十大趨勢

1，房價將持續小幅上揚：

專家預期房價會平均成長3.5%，多數市場將經歷小幅升值。此一漲幅接近歷史平均，與兩位數增幅比起來更能持久。但是一些經濟學家擔心，在舊金山丶丹佛和達拉斯等熱門市場，房價升值可能接近泡沫。

2，利率將緩慢上升：

經濟學家一致認為，聯准會一整年會逐步升息，浮動利率房貸的利率會立即做出反應，因為這種利率與追蹤聯邦基金利率的最優惠利率有關。30年固定利率房貸的利率上升會較緩慢，因為它是跟隨10年期國債的收益率，房貸銀行家協會預期將漲到4.5%。

3，首購族買屋仍然吃力：

房市復原乏力的部分原因，是缺乏首次購屋者。由於薪資停滯且房租高昂，一向帶動房市的首購族為頭款存錢很困難。首購族的中位年齡目前達到創紀錄的33歲，明年會繼續提升，而且適合首購族的入門級房屋，漲價將快於其他價位。

4，信貸會稍微放寬：

經過數年信貸緊縮後，鐘擺漸靠中間，將稍微放寬。第三季所有成交貸款的平均FICO分數為723，是四年來最低。兩年前，被拒房貸申請的平均分數為729。隨著利率上升，重新貸款的數量下降，明年銀行可能更願意與屋主合作。

5，買屋仍比租屋便宜：

千禧世代買屋比租屋便宜36%，從2012年起，在全國100個最大都會區，買屋仍比租屋便宜。買屋和租屋的差距可能繼續拉大，因為明年租金預期將上漲8%。

6，郊區將捲土重來：

隨著住在市中心的人口增加，千禧世代開始生兒育女，郊區將再次成為購屋者的中意地點。最有吸引力的郊區，不但接近都市，大街適合走路，且提供工作機會和大眾運輸。在最大規模的都會區，逾八成工作位於市中心之外。

7，購屋者想要環保和聰明住房：

儘管成本較高，建商和改建者採用更多環保配備，以滿足富裕的嬰兒潮世代的要求，他們注重節能丶更健康的室內環境和耐用。逾半建商和39%的改建者表示，他們興建的房屋有環保特點。

8，視頻將更普遍：

搭配高品質的專業照片，成為網路求售房屋的常態。為在目前的房市吸引目光，更多賣家與房地產經紀合作，製作網路參觀和突顯地產特點的視頻。

9，全現金交易將持續減少：

今年8月的房屋銷售有三分之一是全現金，遠低於2011年1月的46%。這個比率明年可能持續下滑，對難與現金購屋者競爭丶依賴房貸的人是好消息。

10，新屋將大量增加：

家庭新屋今年增加10%，明年預期飆升23%，同時將有健全的銷售。新屋銷售今年增加15%，預計明年將提高 26%。

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(據世界日報報導)

盤點從2015年悉尼房市學到的5件事

長期以來，人們一直說悉尼房市繁榮幾乎是不可能結束的，不過悉尼居民知道，尾聲已經到來。6月份買家就開始大排場龍，希望以最佳價格出售房子，冬季有1萬套房子被拍賣，這個時節傳統上是市場的淡季。今年冬天被拍賣的房產數量幾乎比去年同期多出30%。

轟炸市場的大量房產不可避免地引發衰退。在7月的最後一周，清盤率從5月份將近90%的高峰水平下滑至80%以下。到了10月，Domain Group的數據顯示，悉尼經歷了2014年3月以來最慢的房價增速，只上漲了3.2%。所以，從今年的房市中可以學到什麼呢？

在2015年十大房產銷售中，有8處房產被海外商界人士買走，大多來自中國

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1、內環區最有復原力

到11月最後一周為止，當時有1100套房產計劃被拍賣，創下春季記錄，Domain Group高級經濟學家Andrew Wilson稱，悉尼部分拍賣市場正在“崩塌”。

今年初西北區經歷了不可持續的價格增長，西區遭遇了清盤率下跌大約50%的狀況，這受到了悉尼整個城市清盤率跌破60%的拖累。投資者聚集的核心區域受到銀行收緊借貸規定和上調利率的沉重打擊。內西區、市區、東區和下北岸的清盤率仍達到70%左右，甚至80%。

2、外國資金

今年海外資金對悉尼房地產產生了較大影響，在2015年十大房產銷售中，有8處房產被海外商界人士買走，大多來自中國。

對於資金立基於海外的買家來說，下跌的澳幣彙率使得澳洲的豪宅變得明顯更有吸引力。

3、首置業者“在作戰中消失”

既然首置業者難以競爭吸引海外買家的數百萬元豪宅，那麼2015年首置業買沒有回歸方式的狀況也就與上述言論沒有多大關系，雖然一些人喜歡為此辯護。

根據統計局的數據，相比十年前，首置業者貸款數額下滑了約25%。盡管房價上漲，但首置業者沒有放棄擁有房屋的夢想。在新州，首置業者平均要借款39.86萬元才能得到一套房產，是所有州和領地中最高的。

4、房價上漲

Domain Group的數據顯示，第二季度悉尼的房產中位價格首次突破100萬元大關，這要歸功於利率處在自上世紀60年代以來的最低水平以及投資者狂熱活動帶來的雙重刺激。

過去一年悉尼房價增長了16%，不過，隨著投資者繼續退出市場，明年預計增速將放緩至4%。如果預估正確的話，悉尼作為增長最強勁房市的頭銜將讓給墨爾本，預計2016年墨市的房價將增長5%。

5、對拍賣會的信心遭遇考驗

拍賣會清盤率現在跳水至2012年以來從未見過的水平——在上周末跌至58.1%。內西區知名房產中介Peter Gordon稱，2016年一些賣家會開始傾向於私人協議，而不是拍賣會。

（據澳洲日報）

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關於倫敦豪宅那些事

一、倫敦豪宅市場傲視其他國際大都市

在過去十年，倫敦市中心豪宅價格的上漲速度比任何其他主要城市都要快，在過去的六年裡有超過6,250套價值100萬至300萬英鎊之間的豪宅出售。一飛衝天的銷售令英國首都取代紐約成為全球首屈一指的房地產市場。倫敦豪宅自2009年的銷售量達到中國香港、新加坡和悉尼的3倍，紐約曼哈頓的2倍。那麼豪宅稅有多少呢？

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據萊坊的研究報告顯示，2014年倫敦售出超過1638套價格超過300萬鎊的房產，相比之下曼哈頓的銷量是796套，悉尼258套，洛杉磯只有21套。去年價值百萬鎊或以上的倫敦豪宅銷量達523套，曼哈頓476套，中國香港388套，悉尼151套，洛杉磯只有5套。

倫敦梅菲爾和荷蘭公園的平均房價自2004年以來已經增長了138％，同期中國香港樓價則上漲了93%，紐約的價格上漲78％，新加坡的升幅為69％。

二丶傳統的倫敦豪宅區域在哪裡？

按照倫敦房產界的看法，騎士橋（Knightsbridge）丶貝爾格萊維亞（Belgravia）丶梅菲爾（Mayfair）丶肯辛頓（Kensington）丶切爾西（Chelsea）和聖約翰樹林（St. Johns Wood）這六個地區內價格超過500萬英鎊的房產，就可稱得上為倫敦市中心豪宅（Prime Central London，PCL，100萬英鎊以上）中最頂級的部分。

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貝爾格萊維亞（Belgravia）：又稱為法國的美麗小樹林。英國前首相撒切爾夫人住在此地區寧靜的廣場，與英國美女廚神Nigella Lawson丶切爾西球會老闆億萬富翁阿布比鄰而居。

切爾西（Chelsea）：英皇道通過該地區的中間，滾石樂隊和時裝大師Mary Quant曾經居住此地區，她幫助促進了當時倫敦的「擺動60年代」（Swingsing 60』s）。

騎士橋（Knightsbridge）：南臨海德公園，更有世界著名百貨店Harrods（哈囉茲），在那裡幾乎可以購買一切。

梅菲爾（Mayfair）：梅費爾的聲譽和威望在流行的觀念中還在增長，大富翁遊戲就將梅費爾設置為英國最昂貴的財產。該地區目前主要是商務區，也仍然保留大量的住宅物業，一些高檔商店和倫敦最大的豪華酒店。房價增長將以Grosvenor廣場為焦點。
梅菲爾（Mayfair）

肯辛頓（Kensington）：這裡是黛安娜王妃的故居肯辛頓宮（Kensington Palace）所在地，而該地區也居住著眾多億萬富翁。鋼鐵巨頭英國首富米塔爾和俄羅斯石油大亨Leonard Blavatnik分享綠樹成蔭的街道。南肯辛頓是倫敦博物館最密集的地區，還有著名的帝國理工大學。

聖約翰樹林（ Johns Wood）：正在迅速成為倫敦最熱門的地區之壹，這是因為著名錄音室Abbey Road Studios座落於此，甲殼蟲樂隊在那裡錄製過一些最著名的音樂專輯。

三、2015年以來倫敦豪宅市場的表現

增速放緩衰退觸底

根據地產代理公司萊坊（Knight Frank）發佈的倫敦市中心高端房產價格指數報告，今年5月份的倫敦高端房產價格同比增長了0.3％，其同比增幅2.3％已降至2009年11月以來的最低點。

儘管至5月份為止的12個月累計增長率在繼續放緩，但值得注意的是，至5月份為止的半年期增長率和逐季度增長率都是0.7％——這是自2015年年初以來最高的增長率，萊坊公司認為這表明目前的高端房市衰退正在觸底。

市場仍在消化稅法變化

倫敦豪宅相對較低的增長水平顯示出大選後地產代理們的樂觀預期跟房市的現實狀況存在著差距，最主要的原因是高端房市仍在消化一系列的稅收變化：去年英國政府針對房產買賣，特別是豪宅部份，改革了相應的資本利得稅、離岸公司年費與印花稅法。

大幅上漲的稅費使得市場仍在調整期，而未能隨著保守黨的上台而快速增長。因此，倫敦的高端房市並沒有出現有些人所預期的兩位數的增長率，或一下子恢復到幾年前那種繁榮的態勢。

短期持平長期增長

2015年倫敦市中心黃金地段的交易量會大幅上升，但因為近一年內積累了較多的庫存，所以在短時間內價格增長不會特別顯著，全年的房價將基本保持不變。而未來五年內的增幅為22.1％。此外倫敦外圍的高端鄉村房產將增長3％。

四、為何全球富豪都喜歡在倫敦買房？

在倫敦，高端房產市場一直靠外國買家支撐。研究顯示，多達85％的黃金地段豪宅都是由外國資金購買。今年年初，房地產經紀人網絡London Property Partners表示，英國首都實際只有15％的銷售是來自本土買家。文化氛圍丶金融服務丶稅收制度丶良好的教育丶生活方式及交際圈，這些都是超級富豪喜歡倫敦的原因。那麼如何購買英國房產呢？

「閒人免入」的稅務避風港

富人們蜂湧而至倫敦，也許是因為喜歡它的環境、建築、交通、美食、歷史文物等，但更重要的是，這兒是一個稅務自由港，而英國的非本地居民只需為其在英國的收入計稅，納稅政策比美國友好得多。在西倫敦中心區，比如梅菲爾、騎士橋、切爾西一帶，購買200萬英鎊的英國房產與購買2000萬英鎊的英國房產，所交的印花稅率是一樣的。

倫敦西區房產保值性可比金條

從理論上說，倫敦西區房產的保值性跟金條相當，英鎊匯率會上下浮動，但倫敦西區的房產卻是國際性保值貨幣，不是因為居住性需求在高漲，而是該區域的房產起到了流動資金避風港的作用。比如，在梅菲爾一帶，一房一廳的市場售價目前約是360萬鎊，在5年中一共增值了48.5%，不管是經濟危機還是經濟復甦，該區的英國房價一直處於穩步上升趨勢中。

便利的公共交通

倫敦是全英乃至歐洲的交通樞紐，擁有四個機場，四通八達的地鐵、火車和公路網以及輕軌、巴士和輪渡服務，交通出行極為便利，每天數以百萬人搭乘公共交通工具進出倫敦。自駕車進入倫敦市中心「一區」還需交納價格不菲的交通擁堵費。如果住在倫敦三區甚至四區以內，基本無需開車。

國際大都會

倫敦是環球金融中心，也是全球金屬交易、保險和海運中心，法律、會計、融資等專業服務聲譽卓著，眾多海外公司在倫敦設立歐洲總部，毫無疑問那是全球一流的營商之地。悠久的歷史、健全的法制、多元文化和包容性是倫敦源源不斷吸引海外移民的重要原因。倫敦全年都有豐富多彩的各種文化藝術娛樂和體育活動，無論您喜歡逛博物館美術畫廊還是跳騷市場，或者留戀西區（Westend）的音樂劇、SOHO的動感夜生活，南岸（Southbank）的藝術和小資氛圍，Docklands的適宜東方人居住的環境，或者喜歡血拼購物、酒吧文化，居住在倫敦，都能盡享真正的國際大都會生活。

正因如此，倫敦豪宅吸引了越來越多全球富豪前來置業，除了這兩天國內媒體熱炒的王健林外，還有這些明星也已在倫敦紛紛買房。

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五、2016年倫敦豪宅市場展望

最新的調控政策對倫敦豪宅影響微乎其微

2015年11月26日，英國財政大臣奧斯本（George Osborne）稱，將向那些購買第二套房，以及購買用於出租的房屋的買家額外徵收總房款3%的稅。該舉措旨在為過熱的英國房地產市場降溫。

然而，來自中國、俄羅斯、中東地區的買家一般在購買倫敦公寓時都是採用現金全額支付，因此英國政府為幫助房地產市場降溫而設計的抵押貸款限制並不會影響到這些投資者。

未來走勢：低增長，但保值功能放大

據第一太平戴維斯物業代理的研究，到今年年底，倫敦市中心的房地產價格預計下降2％，受災最嚴重的是500萬英鎊以上的豪宅。該公司預測，2016年將是倫敦市中心黃金地產零增長的一年，2017年將回覆2％的增長，2018年將獲得5％的溫和增長。

不過，根據業內分析預測，倫敦豪宅市場明年將會湧現新的國際買家需求。由於最近到英國買房的簽證限制獲得寬鬆，佳士得國際地產的高級副總裁賈爾斯漢娜（Giles Hannah）預計，中國買家將湧向倫敦購買價值低於500萬英鎊的豪宅。Cluttons研究主管費薩爾杜拉尼（Faisal Durrani）說，在印度新崛起的億萬富翁更加青睞倫敦的黃金地產，而美元走強也加強了美國買家的消費能力。此外，希望從中東撤走資產的伊朗富人亦對倫敦豪宅的興趣也日漸濃厚。

由於高端房產溢價的漣漪效應，大倫敦地區的房價在過去幾年中增至令人難以承負的程度。在此背景下，倫敦市中心黃金地段的價格走勢必然會受到政治考量的影響。英國政府將要進行的議會稅系統的重組，對「非居籍」（Non-domicile）條款的改革也是讓許多買家關注的領域。此外，2016年內，是否脫離歐盟的公民投票，以及倫敦市長的選舉也為倫敦市高端房產的走勢帶來了一些不確定性。

長期來看，英國所提供的穩定丶安全的政治與經濟環境，特別是保守黨所主張的減少對自由市場的干預，都讓國際買家對這個穩定的地緣政治環境產生濃厚的興趣，因此英國高端房市的長期增長仍然頗有看頭。

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居外發布2016年中國跨境酒店投資報告

居外網預測，2016年，中國人對境外酒店行業的投資將保持壹個穩定甚至增長的趨勢，特別是美國、澳大利亞、歐洲以及中東等目標投資國和地區。

“我們預計，2016年，中國人在全球酒店行業的投資會較2015年提高5%-15%”，居外網的聯合創始人洗明(Simon Henry)如是說，“中國人在海外購買酒店的目標國訪問量排名依次是：美國、澳大利亞和英國”.

截止至今年年底，預計中國人在海外酒店的投資將創歷史新高。僅在2015年上半年，全球酒店交易成交額就達到了420億美元，相比2014年全年度所創造的600億美元來，這是壹個跨越式的增長。

據居外網分析預測，2016年中國人在全球酒店行業的投資會較2015年提高5%-15%，投資的目的地最有可能集中在美國、澳大利亞和英國三國。

在2015年海外總交易量中，跨境酒店的交易量所占份額高達三分之壹，其中中國是繼美國之後第二大交易量國家。在2012年，中國人在該行業的投資僅1億美元，而到2015，交易額躍至50多億美元。

在美國，今年1月到9月期間成交的酒店每房均售價達歷史新高－－165，303美元，這個新紀錄比2014年148，658美元的每房均售價高出11％。

每房均售價的升高離不開中國的投資買家的介入，其中有兩個中國買家在紐約的成交額（巴卡拉酒店以200萬美元的每房均售價成交，華爾道夫酒店以140萬美元的每房均售價成交）使均價得到大大的提升。

亨利先生（Mr. Henry）表示：“我們認為，2016的均價不會有大幅度的下降，具有長遠價值的酒店依然競爭激烈，而我們也相信，買家會願意為這些極具吸引力的酒店支付更高的費用。”

投資者的類別

參與海外酒店行業的中國投資者可以歸為四類：

1、保險公司

由於準入門檻的提高，更簡單的批準程序及申請程序的簡化，中國保險公司在海外酒店行業投資變得更加自信。其中，安邦保險集團在今年年初以19.5億美元驚人的成交價入主紐約華爾道夫酒店。與此同時，這些保險公司總的成交額也是總交易量中所占比重最大的。

2、大型開發商

中國的大型開發商正以超速搶購海外酒店開發項目，特別是美國，澳大利亞和英國等目標國。成功案例有：大連萬達集團耗資9億美元在芝加哥投資了壹個酒店項目以及壹棟高層居民樓，綠地集團斥資10億美元投資了洛杉磯市區的大都會項目，涵蓋酒店、居民樓以及零售。

3、小型開發商，投資財團，家庭基金以及個人投資者

相對來說，較為大型的酒店需註入很大壹筆資金，所以這類投資者通常沒有能力投資大型酒店，轉而投資壹些較小的酒店或者其他資產的投資，例如小型的商業項目，土地以及壹些住宅項目的開發。

4、EB-5投資者

EB-5項目投資者是參與美國投資移民項目的投資個人，因而該類投資者的投資僅限於美國境內。酒店行業的開發特別適合該類投資者，因為新建的酒店的員工崗位可以計入到EB-5項目所要求的就業崗位數。以下是幾個基於EB-5項目投資資金的酒店案例，充分說明了參與EB-5的項目範圍之廣：拉斯維加斯的SLS酒店，洛杉磯萬豪L.A. LIVE中心原宿客棧，達拉斯南區NYLO酒店以及紐約的四季酒店。

人民幣保值將加強跨境酒店投資熱潮

如今，外界對於人民幣關註的最大焦點在於它未來是否存在進壹步的貶值可能。值得提醒的是，自2008年以來，人民幣對其他主流貨幣增值幅度不小。實際上，在過去20年間，人民幣對每壹種主流貨幣都壹直保持著增值的趨勢。

即使在今年8月，人民幣出乎市場意料地遭遇貶值，但是其降幅也僅為3%，仍然沒法扭轉過去十年間所帶來的增幅局面。然而，這次貶值的真正影響不在於由於它幅度的大小，而在於因未能提前預測所帶來的影響，以及由此牽涉到的對中國未來貨幣政策的預測。

如今人民幣對英鎊以及歐元的匯率比2007年高出了三分之壹，比美元高出10%，比澳元高出23%。

人民幣購買能力的變強，以及對人民幣大幅貶值的擔憂，使得2016年海外酒店行業的投資會毫無疑問地繼續保持熱度。

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居外網2014年和2015年連續兩年被國內頂級電商監管機構評為國內最大國際房產網。從2011上線以來，居外網所建立的國際平臺壹直在為世界各地的華人提供房產信息。與此同時，居外網為國際房產賣家、房產開發商以及房產經紀人所提供的華人買家咨詢信息量也多於其他任何平臺和渠道。居外網也是全球唯壹壹個管理層受邀在2014年11月份的G20峰會預熱活動上發表演講的房產門戶網站。在2015年11月，公司的管理層又受邀在頗具影響力的博鰲論壇杭州電商大會（2015，10）上發表講話。

悉尼賣房最易賺盈利高漲地區一覽

Core Logic RP Data報告顯示，98%以上的悉尼賣家房產售價都要高於買入價，有些更是翻倍。

報告指出，約五分之二的賣家都以比購入價翻一倍以上的價格賣出房屋，那些因賣房而虧損的比例降到了史上最低記錄。

報告稱，在第三季度，僅有1.7%的房屋以低於購入價的價格賣出，在一些較受歡迎的地區，這個數據還要低些。

在寶活（Burwood）和Hunters Hill，沒有房子的售價低於購入價，在Concord和彭裡斯（Penrith）賣家虧損率僅占0.3%和0.5% 。

悉尼轉售最差的地區是藍山（Blue Mountains），Rockdale和Pittwater——3.5%的房產售賣出現虧損，但這比8.4%的全國平均水平還是要低很多。

大部分的悉尼賣家都賺大錢了，雖然他們的平均持房時間只有8年。近半賣家的售價都比購入價高了75%以上。

在一些地區，賣家平均盈利高達39萬澳元。

跟獨棟屋的賣家相比，單元房賣家遭受損失的可能性要更少些。

悉尼賣房易賺，賣家歡喜

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Core Logic的分析師庫什（Cameron Kusher）說，這與全國的趨勢不一樣，“從歷史數據來看，你會發現獨棟屋增值比單元房多。”

他說，之所以單元房賣得那麼好，是因為投資者需求高，“因為地段和租賃需求，投資者一般青睞於單元房。單元房的租金水平也要比獨棟屋增長得快些。”

全國數據顯示，影響賣家盈利的因素有兩個：一是持房時間超過6年，二是房產在城市中的位置。

（據澳洲新快網）

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