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新西蘭移民稱：新西蘭名校區房價飆升，其中奧克蘭地區最為明顯，由此將形成單一化社區。Ben Xu居住在奧克蘭Forrest Hil地區，對房地產市場高漲引起社區單一化感到驚訝。

兩 年前，Ben Xu花費48萬紐幣在Forrest Hil地區購入一套3室住房。“2010年第一個小孩一歲半時，我的妻子懷上了第二個小孩。於是我們決定搬入Forrest Hill地區，因為Forrest Hill地區小學與Westlake中學便於子女就學。”Ben Xu先生9年前作為留學生來到新西蘭，畢業後在新西蘭當地一家超級市場擔任部門經理，然後在公司認識了現在的妻子並決定定居在奧克蘭。

Ben Xu先生稱，“中國傳統文化非常重視子女教育。我和妻子都喜歡新西蘭，認為新西蘭環境好有利於子女成長，教育水準也很好。”為了子女教育，Ben Xu於2010年年末從Glenfield搬入Forrest Hill地區。

新西蘭名校學區房價飆升 奧克蘭位居第一

住房暢銷

今年第二季度，Xu先生發現自己所居住的街道迅速出售了10套房屋。房屋售價遠高於兩年前，但該地區房屋仍深受歡迎，且購房者多為亞洲人。據Xu先生所知，附近街道至少有11戶業主來自亞洲。

Xu先生對此深表擔憂，“新西蘭社會的真實寫照是多元化。我希望我們的子女能夠適應這點。但我們所在地區由於房價上漲正形成單一的社區。越來越多的新西蘭本地人搬離我們所處的地區。如果是這樣，那我們移民到新西蘭有何意義？”

新西蘭房價

本 月發佈的新西蘭房地產報告顯示，7月份奧克蘭住房要價在新西蘭19個城市中排名第一，為574，930紐幣。部分大型房地產公司報告顯示，7月份奧克蘭房 屋成交數量遠高於去年同期。去年7月份，新西蘭房地產經紀公司Barfoot and Thompson公司僅售出778套住房。7月份房地產經紀公司Ray White公司奧克蘭地區房屋成交數量同比上漲34%。Barfoot and Thompson房產經紀公司Browns Bay分部一名資深經紀人Lily Zhang稱，作為新西蘭華人擁有很多亞洲客戶。

購買力

Lily Zhang表示，“今年新西蘭北岸的房價尤其是名校區大幅上漲。Westlake學校區及Rangitoto校區住房非常暢銷。”

Lily Zhang的大部分客戶來自中國和韓國，其中部分購買力較強。由於亞洲傳統注重子女教育，新西蘭亞洲移民對名校區更感興趣。“許多將名校區房屋出售的業主為新西蘭本地人。

我個人認為，這些售房者並不是不喜歡混合種族居住環境，而是考慮生活習性不同。”越來越多的新西蘭移民趨向於選擇名校區。

Xu先生留意到，部分鄰居先買下一套房屋，然後進行分割，在閒置地上另建一座住房。這樣讓整個社區非常擁擠，也許符合部分新西蘭移民的生活方式。

典型的生活方式

這並不是新西蘭人典型的生活方式。Zhang認為，新西蘭名校區房價高漲引起新西蘭本土業主為逐利出售房屋。“幾年前，新西蘭人在當地以很低價格購房。現在能以高價出售。為什麼要持有呢？他們套現後計畫在海邊或者鄉村地區重新置房。”

Paul Wang是Mortgage Success抵押貸款公司的一名主管，已在奧克蘭擔任經紀人達10年，稱“但是新西蘭移民並不是推動名校區房價高漲的主要原因。基督城房源緊缺，大量居 民湧入奧克蘭，形成賣方市場。”新西蘭亞洲移民趨向於定居名校區無可厚非。也有一些年輕的亞洲夫婦無法承擔奧克蘭名校區的高房價。這些亞洲移民也不得不效 仿年輕的新西蘭本土居民尋找房價合理的住房。

新西蘭人的觀點

Alix Bachmann在Milford地區居住了22年，對奧克蘭房價飆升感到非常驚訝。“新西蘭名校區周邊房價漲幅最大，其中以新西蘭奧克蘭Grammar校區最為典型。”

Bachmann認為產生這種現象的原因是多方面的，移民是其中一個原因。“我想任何帶小孩的家庭如果能負擔名校區高房價都會搬入名校區，而不僅僅是新西蘭亞洲移民。”但是Bachmann承認幾年前並未中意奧克蘭“名校區”。

 

據德國《圖片報》近日報道，日前，德國聯邦建築、城市和空間研究所（BBSR）發表研究成果稱，到2035年德國人口將減至7820萬，較目前下降3%。然而，住房的需求量卻不降反增，最主要的原因是單身者人數越來越多。

德國人口逐年減少 住房需求量不降反增

據統計，近年來諸如慕尼黑、斯圖加特、漢堡和柏林等德國大城市的住房需求量增長迅猛，房價漲幅也明顯高於其他地區。德國聯邦建築部長亨德裏克斯（Barbara Hendricks）曾表示：“德國鄉村地區的人口未來將明顯減少，而大城市的住宅需求量會大幅增加，房租也會相應上漲。聯邦政府需要建設更多價格合理的新住宅。”

報道稱，1990年兩德統壹時，德國的人口接近8000萬，並壹度在2002年時達到8254萬。此後，德國人口總體上趨於逐年遞減，至2012年降至8050萬。

據法國媒體6月1日報道 與在法居民住房需求量大幅增加的趨勢持相反方向，法國住房供應量自2007年以來便持續呈現著壹種令人擔憂的顯著下降趨勢。

事實上，隨著法國政府2011年實行住房建設減降計劃之始，法國房地產市場就面臨著越來越大的壓力。2007年時，法國以每1000名居民中513人擁有住房的比例在歐洲範圍內成為人均住房率最高的國家。2009年，法國人均住房率稍微下滑，達至每1000名居民中有509人擁有住房，在歐洲範圍內名列前三。但在2015年Housing Europe（歐洲公共房屋、社會房屋及合作房屋機構）公布的最新統計中，法國排位則趨於墊底，每1000名居民中僅有423人擁有住房。即使對於在21世紀初並未經歷住房建設熱潮的德國來說，其在2015年的最新統計中人均住房率還達到了每1000名居民中有506人擁有住房，排位列在法國之上。

歐洲陷“房屋供應危機” 法國情況愈發嚴重

該項調查還表明：2007年至2014年之間，法國在新房建設上的各項指標均有所縮減，特別在數量方面上甚至是減少了13.3萬間的新房建設指標。而這與法國政府曾做出的每年增設50萬間新房的預計目標顯然是不相符的。

社會方面的房屋供應量極度缺少

據Housing Europe機構的研究人員表示，法國在人均住房率方面的下跌狀況令他們十分擔憂：“現如今在法國，因經濟拮據或其他自身原因而被迫 趕出家門 無家可歸或寄住他處的 流浪漢 隊伍正在逐步壯大，所以可以說，法國在社會方面的房屋需求量是十分巨大的。我們擔心，這種房屋供應量緊張情況會影響整個社會的安定情況。”

據住房慈善機構皮埃爾神父基金會（Abb Pierre Foundation ）方面的消息稱，法國缺乏住房的情況至少會涉及人口量80萬人，其中包括壹部分擁有體面工作並賺有適當工資的人群。對此，來自法國國際經濟研究中心（CEPII）的經濟學家托馬斯·格耶比納也表示了贊同：“法國房屋供應量縮減的現狀會讓80萬人口 止步於屬於自己的家門之外 。這80萬人中會包括10萬的流浪人口、15萬的集中安置人口、15萬至30萬的人口借助於親戚家以及30萬的人口寄住在根本不能算作舒適的家的地方。”

歐洲那麽大，購房移民國家那麽多，為何投資者都跑去葡萄牙買房產? 針對這個問題，德信移民不少客戶都表述了同壹個觀點：“葡萄牙購房移民最讓人”心動”的理由無非兩個字，安全!”“安全系數”無疑是投資者考察投資移民項目的重中之重，那麽問題來了，葡萄牙購房移民究竟有多安全呢?

全面分析 葡萄牙購房“安全系數”有多高？

投資安全：“什麽都沒有壹套房子來得踏實”

為什麽李嘉誠、王健林，這些商業巨擘都在海外紛紛斥資購置不動產?在談及投資安全時，或許有句老話說得對：“什麽都沒有壹套房子來得踏實。”

目前，縱觀各國投資移民的投資途徑，無外乎以下幾種渠道：直接投資海外房產、投資金融產品(如股票、基金、債券等)，或是如美國EB-5投資移民，將資金投至指定的商業風險項目。與其他海外投資途徑相比，購房移民投資門檻和風險都比較低，並且不需要對投資者有過多專業上的要求。

以門檻價僅為50萬歐元的葡萄牙購房移民為例，不僅投資門檻較低，而且有別於美國、澳洲、加拿大等傳統投資移民國家的項目投資或金融投資，這種以房產投資模式為核心的移民方式，不僅簡單穩妥，同時永久產權、安全保值這樣的吸睛字眼也更為契合中國人的投資偏好及“房產情結”，有真實的房子存在，無疑提供予投資者更多的“安全感”與心理保障，因此海外房產投資更適合國內大多數選擇投資移民的朋友。

除此之外，據歐洲統計局(Eurostat)最新數據顯示，2014年第四季度，歐元區和歐盟地區房價與2013年同期相比，分別增長了1.1%和2.6%。其中葡萄牙地區的房價增長率為2.2%，是歐元區平均值的兩倍，並緊追歐盟地區水平。在歐元匯率下跌的契機及葡萄牙房地產業的復蘇的背景下，目前正是投資葡萄牙房產的最佳時期，可以真正滿足投資者們“低投入、高回報”的投資需求。

政策安全：法律不會同妳“開玩笑”

葡萄牙黃金居留許可計劃(GOLDEN VISAPERMIT)，2012年10月9日生效。2013年1月28日，葡外交部和內政部又共同簽署了《改善和推動給予第三國國民特許居留權的特別條例》(1661-A/2013號法令)。同時對2012年10月8日生效的法令做出調整，明確了歐盟以外第三國公民在葡萄牙購買價值不少於50萬歐元的房地產後，即可申請葡萄牙居留許可。

作為歐洲大陸第壹個推出穩定購房移民政策的申根國，葡萄牙以健全的法律條文和明確的投資移民政策，為葡萄牙買房移民的申請人士提供了堅實的法律保障。葡萄牙“黃金居留”項目本身，有著絕對的安全性保障。

葡萄牙“黃金居留”計劃為葡國國內經濟的復蘇帶來了不可磨滅的積極影響，在經歷了腐敗“零容忍”的“黃金居留反腐案”後，葡萄牙政府對“黃金居留”政策的重視程度更是可見壹斑，隨著近期“黃金居留”政策的整改及審批程序的進壹步規範，葡萄牙購房移民項目將更加成熟、規範、穩定，致使政府能更全面地監督“黃金居留”項目的運營情況，為購房移民構築更安全、透明的投資環境。

國家安全：這可能是世界上最安全的國家

這裏沒有巴黎、羅馬高居不下的社會犯罪率……

這裏沒有極端宗教的“聖戰”恐怖主義威脅……

這裏沒有西班牙加泰地區甚囂塵上的獨立風波……

又或是西班牙國家德比壹點就燃的球迷騷亂……

葡萄牙國家政局穩定，雖然目前葡萄牙國內失業率問題仍然存在，罷工現象也時有發生，但得益於社會公共生活的高安全保障，葡萄牙的治安指數仍處於歐洲前列。世界經濟論壇將葡萄牙評為全球144個國家和地區中第7安全的國家，該評比基於多項分類指標，由眾多經濟專家將各個國家情況壹壹綜合比較歸納後得出，這些分類指標包括與鄰國關系以及國內兇殺案率和暴力案率等，數據表明，葡萄牙屬於全球最安全國家之壹，不少通過葡萄牙“黃金居留計劃”而買房移民葡萄牙的朋友均表示，即使是在人口多而繁雜的首都裏斯本，治安情況也非常良好，這與飽受治安問題詬病的巴黎、羅馬等歐洲城市形成了鮮明反差。

食品安全：不用懷疑，路邊攤妳都可以吃得“放心”

談到食品安全這個話題，大概只有“妳懂的”這三個字來概述國人們千言萬語的“壹言難盡”。俗話說，民以食為天，食以安為先。當國內觸目驚心的食品安全問題成為越來越多人的心頭隱憂，擁有“天下第壹嚴”食品安全管理制度的歐洲，則是不少移民者理想的移居選擇。

歐盟食品安全標準，向來是全球標準最高執行最嚴的食品安全標準之壹，作為歐盟成員國之壹，葡萄牙的藥品安全、食品安全都處於歐盟統壹的監管框架當中，國家政府對醫藥、食品安全質量有著嚴控的把關，最大程度保障了居民的“舌尖上的安全感”，放心的食品在此不再是難以觸及的“奢侈品”。

中華人民共和國駐葡萄牙大使黃松甫在接受CCTV采訪時，曾說過這麽壹句話，“我們現在世界上大家都在講食品安全的問題，葡萄牙無論是裏斯本還是小山村食品都很安全，妳不要懷疑它，到壹個小山村，小小的壹個馬路邊的飯店，它的食品都是很安全的。”

葡萄牙移民政策規定：非歐盟國家公民在葡萄牙投資50萬歐元購買房產，即可全家三代移民葡萄牙。獲得葡萄牙居留權後，申請者全家即可享受免費醫療，子女可享受免費優質教育，還可以自由通行27個申根國，享受173個國家或地區的免簽或落地簽 。

據法新社近日報道，巴黎大區公證人28日稱，越來越多的外國買家在巴黎購房，居於首位的是意大利人，其次是英國人。據報道，歐元貶值是法國房產市場活躍的壹大原因。

2015年第壹季度，在巴黎及其近郊，平均每十個購房者中便有壹個是外國人，占巴黎售房交易額的9.2%，占近郊三省(包括上塞納省、聖德尼省和馬恩河谷省)售房交易額的11.2%，占遠郊四省(包括塞納-馬恩省、伊夫林省、埃松省、瓦茲河谷省)售房交易額的7.4%。

法國2015年第壹季度舊房售價增長0.3%

巴黎公證員戴勒薩樂(Thierry Delesalle)在媒體發布會上表示，“十年以來巴黎大區的外國購房者從未如此之多，今年巴黎房市吸引外國買家堪稱是破紀錄。”

據報道，意大利人投資巴黎房產數額最高(占總交易量的16.6%)，其次是英國買家(6.6%)，戴勒薩樂強調，“我們註意到美元區和英鎊區的購房者正強勢回歸巴黎房市，毫無疑問，最近歐元貶值讓很多投資者看好巴黎房市。”

戴勒薩樂補充說，“黎巴嫩人也開始重返巴黎房地產業，他們多購置近幾年價格大跌的房屋，並指望2017年法國能換總統”，他們認為換了新總統實施新的經濟政策，巴黎房市將更有起色。

從人數上來看，近郊三省房產市場上中國買家人數最多，占總數的23.6%，其次是葡萄牙人，占總數的13.5%。而在遠郊四省葡萄牙買家人數最多，占總數的26.5%。其次是阿爾及利亞人，占總數的10.2%。

從整個巴黎大區來看，葡萄牙人在巴黎購房的人數最多，約占外國購房總人數的14.5%，其次便是中國人，占總人數的14.3%。

此外，28日公布的法國統經所-公證人指數(Indice Notaires-Insee)顯示，相較上壹季度，法國2015年第壹季度舊房售價增長0.3%，但較2014年全年則降低了1.9%。

當前得到的數據顯示，從1月到3月，法國公寓套房售價下跌0.2%，獨立房屋價格增長0.6%。

據西班牙《拓展報》近日報道，科威國際不動產（COLDWELL BANKER）最新發布的報告指出，今年西班牙馬德裏和巴塞羅那市中心高檔房價格增長5%。

西班牙大城市豪宅房價大幅上升

具體的是，馬德裏市中心新房每平米5610歐元，豪華型新房每平米9033歐元，市中心二手房每平米3650歐元。

而巴塞羅那市中心新房每平米5500歐元，豪華型新房每平米7500歐元，市中心二手房每平米4100歐元。在歐洲排在摩納哥、倫敦、米蘭、巴黎、羅馬之後。

意大利房產的“世博會商機”

意大利正迎來日見增多的房產投資。世博會為米蘭所帶來的發展會是持續性的，因此近兩年更多中國投資者開始投資意大利房地產。近半年歐元匯率的下跌以及意大利經濟的復蘇信號，吸引了大量投資者抄底意大利，據悉，米蘭房地產市場的復蘇為意大利之首，已經連續七個季度交易量都在增長(年增長5%)，而2014年，末米蘭以外的周圍地區房屋交易量也開始擁有了2.1%的小幅增長。

此時不投待何時 意大利迎來房產投資好機遇

中國移民青睞意大利

意大利擁有發放選擇性居留簽證和五年多次入境申根旅遊簽證的政策，有意向在意大利投資不動產的簽證申請人常常可以申請該簽證。而在擁有該簽證的情況下，獲得移民的幾率也會高很多。在意大利物價較低、經濟回升、移民政策友好的優勢下，越來越多中國投資者在當地購買房產，以便移民意大利。

意大利對房產投資呈歡迎姿態

首先，意大利的經濟恢復僅僅依靠國內投資來提升很難，因此憑借其他國家的投資者提振信心成為必然， 而中國是公認的投資潛力國。第二，意大利發放選擇居住簽證的準許，前來買房的中國人常常擁有較高的經濟水平，不僅增加了城市人口，也刺激了消費和當地經濟。第三，不動產可以帶動壹系列行業，相關行業使得國內經濟蒸蒸日上，所以意大利鼓勵外國人投資不動產，提升經濟。

舉世矚目的米蘭世博會，除了會刺激意大利經濟發展，同時也會掀起當地房產價格回升，新開通的地鐵線路的沿線房產項目增值在即，正值投資意大利米蘭房產最佳時期。

據西班牙媒體報道，2014年，華人在西班牙全國各地購買超過1500套住房，已經超過西班牙去年總共出售房屋量的25%，這壹現象在馬德裏和pais vasco尤其明顯，華人成為購買住宅的主力軍，壓倒性的成為了所有旅居西班牙的其他外國群體。華人在西班牙購房的比重越來越大，2014年華人在西班牙購買1530套住房，而五年前，2010年華人僅在西班牙購買750套住宅，這個數字在短短五年期間翻了壹番。

壓倒性優勢！華人成西班牙房產強勢買家

以西班牙4700萬居民的比例和概率來說，旅居西班牙的華人只有18萬多，因此華人購房的比例非常大。每117個華人就購買壹套住房；而西班牙當地人是每161人購買壹套住房。

近幾年，西班牙房價壹直暴跌，也為壹些旅居西班牙的華人打工族提供了買房的好時機。除了旅居西班牙的華人購買住房之外，西班牙政府出臺50萬住房投資移民的政策也促使很多中國人赴西班牙購房。

西班牙媒體有報道說，這項政策吸引了很多中國百萬富翁在西班牙買房。並且無論是投資移民的中國人或者是多年旅居西班牙的華人，他們中30%以上購買的都是超過100平方米的大房屋。

除馬德裏之外，由於房地產市場在近年來縮水25%-40%。去年在巴塞羅那出售的90%以上的高檔別墅區房屋都被中國人投資移民購買。而且近幾年，超過300萬歐元的房產基本所有都是華人購買，每年都有超過150多例。

準備投資海外房地產時，還是主要考慮澳大利亞和加拿大嗎？隨著德國房價穩步上漲，更多中國投資者正把目光投向德國的房地產市場。投資德國的“混凝土黃金”。仲量聯行的數據顯示，亞洲投資者在德國的房地產投資額，在2013年底已達到12.7億美元，比2011年增長了916%。《德國之聲》報道，根據中介公司Colliers International的數據，韓國目前是在德國房地產市場投資最多的國家，但中國投資者正日益活躍，2012到2014年期間的投資額達到3.55億歐元(約24.69億人民幣)。

中國投資逐步升溫的德國“混凝土黃金”

德國政府歷來將房屋作為基本的社會保障，給予了大量補貼，之前幾十年德國房價壹直較低。但自歐債危機以來，歐元疲軟，德國經濟卻保持穩定，房地產價格也相對便宜，吸引了很多國外資金。同時，存款、貸款利率的下調，讓存款成為壹個收益較少的理財渠道，也讓貸款的成本更低，這促使更多的國內居民開始了對房地產的投資。德國壹家銀行的報告顯示，自從2010年以來，德國七個大城市的房地產價格以平均每年7%的速度上漲。《金融時報》報道，房地產正成為德國的“混凝土黃金。”按投資的城市來看，仲量聯行表示，中國和韓國的投資者在過去三年間在德國進行的房地產投資，27%投資在了柏林，23%在法蘭克福，9%在慕尼黑。投資德國房地產的註意事項德國的法律偏向對租戶的保護。

二戰後德國物資匱乏，收入水平低，大多數人無力購買房屋，因此政府修建了大量房屋出租。在德國，目前41%的居民仍然居住在出租房中。德國《民法》規定，“出租者無權將現有租戶趕走，租金上漲幅度3年內不得超過20%上限。”如果投資者希望通過購買房地產獲得出租收入，需要熟悉德國相關的法律法規，對租戶的選擇也要更為謹慎。考慮是否在德國購買房地產，還要考慮交易過程中相對較高的公證費用、登記費用和地產購置稅。根據Beiten Burkhardt律師事務所的報告，在商業性房地產轉讓時，壹般情況下，這包括約占房地產價款0.5%的登記費用和1.5%的公證費用。

此外，大多數聯邦州的地產購置稅為3.5%，柏林的稅率為4.5%。壹些投資者希望通過購買德國的房地產移民德國。Beiten Burkhardt的報告顯示，購買房地產並不能成為外國人獲得德國居留許可的理由。但為管理在德國的房地產或監督其房地產投資，外國人可以根據德國《居留法》第6條，通過簡易程序取得多次往返商務簽證。該簽證有效期最多為五年，前提條件是簽證持有人每半年內不會在德國逗留三個月以上。

此外，商業性投資者可以根據德國《雇傭條例》，通過簡易程序為其高管人員取得以工作為目的居留許可，而不需經德國聯邦勞工局事先同意。如何購買投資回報率高的德國“混凝土黃金”？中國投資者需要密切關註歐洲央行的最新經濟舉措，以判斷德國的融資成本是否能保持在低位，以支持房地產市場的持續升溫。此外，中國投資者還需要與熟悉當地法律法規的專業機構合作，在壹個著重保護租客利益的房地產市場中降低自己的投資運營風險。