過去1個多月，澳大利亞人見證了中國房企的“有錢又任性”。在悉尼灣，萬達、複星瘋狂買樓，在當地的財經報紙版面，王健林、郭廣昌，以及早先就已來盤踞的張玉良、許家印等中國房企大佬，正成爲他們熟悉的面孔。
中國房企變身“中國大媽” 1年投資海外房地産165億美元新高
據報道，在海外市場，中國房企扮演起了類似“中國大媽”的角色。悉尼一幕僅是縮影，在紐約、倫敦這樣的世界大都會，中國房企身影頻現。
一組鮮活的數據，足以證明房企大佬們向全球進發的勃勃雄心。2014年，中國房企在海外房地産165億美元（約合1031億元人民幣）的投資額創下了曆史新高，這只是剛則開了個頭。在仲量聯行、萊坊國際等機構的預判中，到2020年，中國企業年均海外房地産投資總額可達500億美元，相當于人民幣 3112.75億元，與美國近兩年的海外投資額相當。
“遠征軍”正在擴容，以險資爲代表的一群新的投資者，正迅速掀起“不可預測”的新一輪浪潮。硬幣兩面，風險也無處不在。對于國際經驗匮乏的中國房企而言，能否自如地解決海外投資涉及的複雜的政治、彙率、人才等難題，還待檢驗。
掃貨節奏停不下來
中國房企海外“掃貨”的節奏，根本停不下來。
在綠地上海總部3741公裏外的馬來西亞新山市，綠地董事長張玉良剛剛又插上了一面投資紅旗。在海外市場，張玉良一直有著咄咄逼人的進取心。
“綠地正在接洽馬來西亞一個300億元産業園大單。”張玉良日前表示，這項新投資基本定下來了，和綠地馬來西亞住宅項目離得並不遠，周邊就是中國鄰居碧桂園、富力、雅居樂的項目。
海外並購狂人郭廣昌、王健林，此刻也沒有閑著。在南半球澳大利亞，郭廣昌麾下的複星國際1月26日剛剛收購了北悉尼一棟甲級辦公樓。這個可俯瞰悉尼港的大樓，北悉尼政府是主要租戶，可租面積達1.46萬平方米。
郭廣昌買樓，王健林要地。就在前一天1月25日，萬達以4.88億澳元（約24.17億人民幣）收購了悉尼兩棟樓，准備投資10億美元（約62.5 億人民幣）推倒重建成集文華酒店、住宅、零售于一體的綜合體，並命名爲悉尼1號。萬達是這麽解釋這個樓的好位置的：在我們這兒能看到悉尼歌劇院全景。
在悉尼當地的市場報告中，悉尼灣已經8年沒有新項目推出，悉尼1號有望賣出4.5萬美元／平方米的悉尼公寓最高價。這個項目，很有機會超越全世界最貴公寓英國倫敦海德公園1號5萬美元／平方米的均價。
在世界十大旅遊目的地之一的悉尼黃金海岸，萬達去年就已到達。去年8月，萬達以9億美元投建黃金海岸市珠寶三塔項目。王健林曾說過，萬達海外並購的思路，就是投五星級酒店綜合體以及文娛産業。除了澳大利亞，萬達酒店綜合體的腳步，已邁過倫敦、馬德裏、芝加哥、洛杉矶等城市。
相比樓上這些闊主，險資在海外房地産的收購力度毫不遜色。
2月1日，安邦保險宣布，以19.5億美元的價格獲得了紐約曼哈頓核心地標—紐約華爾道夫酒店的永久産權。同一時間刻度，中國平安以3.27億英鎊(約合30.54億人民幣)的價格在英國倫敦收購了一個辦公樓，這也是中國平安繼倫敦雙子塔之後收購的第二個海外項目。
中國土豪爲何偏愛歐美澳
漂洋過海，中國房企集結在異國登陸，這已成爲近幾年地産行業轉型的焦點之一。從萬達、綠地、碧桂園等千億軍團大舉收購，到悶聲發大財的中小房企跟風試水，中國“土豪”的足迹已遍布亞、非、歐、美四大洲。
來自萊坊國際的研究數據顯示，2009-2012年的4年內，中國對海外房地産投資逐年上漲，分別爲6億美元、15億美元、32億美元和48億美元。到2013年，房企大佬們向全球進發的雄心迸發，這一年的海外投資總額一躍達到128億美元。
這股投資熱潮，在馬年2014年到達一個新高度。在萊坊國際的預計中，去年中國房企海外投資總額達150億美元。而仲量聯行的統計數據則更高，去年，中國房地産投資在海外市場的投資額超165億美元（約合1031億元人民幣），這一金額比2013年增長了46%。
“海外投資的激增，使中國一躍成爲全球五大主要跨境資本來源地。”仲量聯行國際資本集團中國區總監夏飏飏告訴時代周報記者，去年在商業地産領域的投資金額超過112億美元（約合700億元人民幣），辦公樓和酒店資産成爲中國企業在海外投資最熱衷的選擇。
以投資物業來分類，商業地産投資的增長位居前列，增長幅度近50%。此外，房企去年在海外住宅開發的投資金額超過53億美元（約合331億元人民幣），比2013年增長了38%。
從投資區域來劃分，澳洲和歐洲成爲最受歡迎的投資目的地。“這兩個地方共吸引了超過55億美元的投資。去年澳洲成爲中國投資者最受青睐的新目標市場，中國流入澳洲的資本超過30億美元；另外還有約25億美元流入了美洲。”萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事王家明表示。
從城市投資的偏好來看，倫敦2014年共吸引了40億美元（約合250億元人民幣）的中國投資。悉尼僅次于倫敦獲得了中國大部分的投資額，去年共吸引了中國企業22億（約合137.5億元人民幣）美元的投資。紐約、舊金山、洛杉矶、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡也各獲得了5億-15億美元（約合31 億-93億元人民幣）不等的中國投資。
爲何倫敦、悉尼和紐約成爲中國房企“下注”的熱門城市？這與歐洲經濟的複蘇帶動當地商業及辦公市場需求的增長有關。
中國資本最喜愛的物業是寫字樓，因爲管理起來簡單。在歐美經濟複蘇並開始向上的背景下，企業辦公需求的數量開始增長。與國內辦公樓3-5年的租約相比，國外辦公樓的租約更長。以倫敦爲例，當地甲級辦公樓的租期一般在7-10年，有的辦公樓租約期甚至長達十幾年。在如此長的租約期間，租金還可以有一定的約定上浮空間。由于有長期租約，其租金投資回報率是相當穩定而可觀的。
除了租金回報因素，中國企業在海外布局的城市地段的選擇上，重點關注的是商業發達城市最核心地段的物業。“在城市地段上有絕對優勢，這也有利于未來進行轉手，因此增加了投資物業的流通性。”領盛投資亞太區董事區炜邦說。
向海外市場要高利潤
在區炜邦看來，中國房企在海外促成一筆筆大宗交易，其中很重要的一個因素在于，海外市場潛在回報率比國內更加誘人。
據了解，中國房企海外拿地成本較低而售價較高，利潤空間較大。如馬來西亞新山碧桂園金海灣，拿地成本不到2000元/平方米，平均售價爲17650元/平方米，土地單價爲售價的10%左右，利潤空間較大。碧桂園首席財務官吳建斌此前就坦承，其海外業務的毛利率預計能達到35%，高于國內。
“目前，我們在美國所投幾個城市的項目，土地價格只占房價的二到三成；但國內土地價格至少占到房價的五六成甚至更多。”中國香港一家上市房企高層張偉（化名）說，從開發商做住宅開發的回報率情況來看，如果項目選址不出現太大的偏差，海外房地産開發的淨利潤率可達到17%左右，有的甚至會更高。
他們想得很明白，國內房地産遇冷，早已是不爭事實。在蘭德咨詢總裁宋延慶看來，2015年，房地産行業將淪爲中利行業，毛利率將低于30%，平均淨利潤率可能踩到10%的紅線。
朗詩集團董事長田明表示，從增長趨勢來看，像紐約、舊金山這樣的城市，在目前經濟已經開始向上的背景下，房價還有上升的空間。但國內樓市未來幾年仍處于去庫存狀態，房價下行的壓力很大。
“未來幾年，房企的利潤率可能還會進一步下滑。商人是逐利的，賺不到錢，肯定會尋找其中的原因並及時轉向。”田明說道。
事實上，單在房企及險資投資最多的商辦樓市場，海外房地産的租金回報也比國內市場更具有吸引力。
據萊坊國際的研究報告，目前北京和上海甲級寫字樓的回報率一般介于5%—6%之間。而這些城市的信貸成本卻相當高，通常在8%以上。這樣的回報率，對保險資金這樣的長期資本來說，租金成本不足以覆蓋利率成本。相比之下，盡管紐約、倫敦和悉尼的回報率只介于4%—6%之間，但其利率卻一直維持在較低水平，美國的資金成本可能低至3%。
據萊坊國際預計，倫敦、紐約和悉尼寫字樓的平均租金增長率分別爲16.3%、28.2%和22.3%。而國內的租金增長則小得多，以上海爲例，預計同期租金的增幅只有4.4%。
險資接力掀新一輪浪潮
“中國房企在海外投資動作頻繁，規模大且業態多樣，這背後是增厚規模和利潤空間的迫切需要。”宋延慶說，不少已經完成全國布局的房企受成長性所迫，要繼續保持每年銷售額15%以上的增長率，補倉壓力非常大。
不僅如此，“出海”作爲房企戰略選擇，已呈現對跨國經營和風險對衝的進一步需要。
萬科董事長王石近日的演講，從一個側面給出了答案。
1月30日，王石在倫敦商學院演講時透露，萬科將加大在海外房地産的布局力度，未來萬科15%—20%的業務會轉向海外房地産投資上。
“中國經濟整體現在面臨真正的轉型，而國內房地産市場很明顯是有泡沫的。但是泡沫未必會破，最擔心的是近期會不會再有貨幣政策刺激。”王石說，加大海外房地産投資，其中一部分原因也是爲了平衡國內房地産風險。
王石並不是孤單前行。去年11月底，王健林已公開萬達未來的投資布局，“七八年以後，萬達收入超過1000億美元，其中至少保持20%-30%的收入來自海外。”複星國際也還在歐美尋找合適的投資項目，爲了找到優質項目，他們還專門組建了美國投資團隊。
田明也說，朗詩將進一步加大在海外房地産布局的力度。“目前還處于摸索階段，未來朗詩海外房地産的占比可能達到我們業務量的15%—20%。”
在機構的報告中，中國房企主導下的中國海外投資，未來十年內會接連掀起海外投資熱潮，到2020年中國公司的年均海外房地産投資總額可達500億美元，相當于人民幣3112.75億元，與美國近兩年的海外投資額相當。
除了房企，一群新的投資者正迅速掀起“不可預測”的第四輪浪潮。據萊坊國際觀察，該群體不僅包含大型企業，也包括超高淨值人士、中小型國有企業和民營開發商。在大型企業中，迄今中國排行前20位的保險公司中僅有五分之一在海外有投資活動。但已有四成保險公司表示有興趣在海外投資。
“當有你的同行已經做了這些事情的時候，內部報批相對變得簡單多了。”萊坊澳大利亞亞洲市場高級董事王家明說，“這就好比，安邦買了某棟樓，其他保險公司也會跟風。不單單跟風，大家都想超越它的同行，在這樣的情況之下，我很期待在做一些創紀錄的交易。”
“險資手中的資金比開發商更加充裕，在海外‘掃樓’收購的力度更加顯得有揮金如土的感覺。”領盛投資亞太區董事區炜邦向時代周報記者說。
對外投資政策的顯著放寬，是險資大手筆的促進因素之一。例如，2013年對外投資審批門檻從1億美元提高至10億美元。2014年10月，商務部取消了先前大多數針對對外投資的審批程序。此外，保險公司獲准最多可將其30%的資産投資房地産，其總資産的15%可用于境外投資。2014年8月，中國保險行業的總資産達人民幣9.5萬億元（1.55萬億美元）。
保監會副主席周延禮在1月底透露，截至去年年底，中國保險業資金境外投資額爲239.55億美元（約合1497億元人民幣），只占當前保險業總資産大約1.44%。
險資正在蠢蠢欲動，有超過20家中國大陸和中國台灣地區的大型保險公司正在考慮進軍歐洲房地産。“我們預計，這些保險公司將在未來幾年陸續邁出海外投資的第一步。”夏飏飏表示。
試水與精耕的距離
硬幣兩面，風險也無處不在。
境外房地産開發多數爲輕資産運營，很多環節是外包，因此往往有大量合同關系。在協縱國際集團創始合夥人黃立衝看來，對于國際經驗匮乏的中國房地産企業而言，能否自如地解決海外投資涉及的複雜的政治、彙率、人才等難題，其實還未可知。
事實上，海外市場並不全是“藍海”，也面臨著較爲複雜的開發風險。中坤集團在冰島的項目就已擱淺，中航地産也因爲當地政府出爾反爾終止了斯裏蘭卡項目。
“房企出海的最大風險主要還是政策匹配問題。”中國房地産數據研究院執行院長陳晟表示，國外跟國內的開發模式不一樣，和當地政府的關系如何處理、土地的權屬也和國內有所不同，這是“房企出海”的最大障礙，其次才是經常提到的市場環境，“一定要找到合適的合作夥伴，符合當地政策環境。”
無論是萬科與美國頭號地産商鐵獅門的強強聯合，還是碧桂園與馬來西亞知名房産商大馬置地的親密無間，與當地企業合作的方式無疑是規避海外風險的聰明策略，可以有效地降低因中國企業對當地政策、人文環境不熟悉導致的投資風險。
然而，合作並不是萬能的，出海的中國房企勢必在所有權和經營權上做出讓步，難以在此類産品中加入中國房企的企業文化，對項目進行完善時也會增加投資成本，這些尴尬都需要化解。
除此，中國部分房企出海的機會型、投機性較重，特別是一些中小型房企的海外投資。公衍奎表示，他們的抗風險能力不高，的確需要格外謹慎。事實上，上世紀80年代，也曾出現過“日本買下美國”的壯景，然而隨著日本經濟泡沫的破裂，一切又回歸常態。往後，中國“航海家”們是否能夠成功避險，還需時間檢驗。
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