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據多倫多房地產局TREB(Toronto Real Estate Board)本月初發佈的數據，雖然今年1月份GTA地區房屋銷量和房價均呈雙位數上漲，但該月新上市的房屋數量明顯下降，從2016年1月份的8,906套降至7,338套，降幅為17.6%，某種程度上反映出GTA地區房屋供應量下降的情況。

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不過據加拿大統計局今天公佈的2016年人口普查數據，2016年安省人口比2011年普查時增長4.6%，但同期安省新住宅增長率為5.8%，不僅高於人口本身的增長率，而且也高於同期全國的新住宅增長率(5.6%)。

如果從絕對數量來看，2011-2016年期間安省新住宅增加28萬套，比阿省和魁省加起來還要多，兩省各為137,403套和136,320套。

再回過頭來看房價，以GTA為例，今年1月份該地區房價仍然漲勢不減，各類房屋售價比2016年1月的$630,193上升22.3%，房屋均價達到$770,745;若按更準確的反映房價變化的MLS房價綜合基準指數(MLS Home Price Index composite benchmark)，今年1月份也比一年前同期上漲21.8%。

再看獨立屋的均價，在GTA兩大地區中，今年1月份416地區的獨立屋售價比一年前上漲26.8%， 平均房價達$134萬;而905地區則更升27.8%，平均房價也達$999,102。

TREB同時預測說，一年之後，也就是2018年的這個時候，多倫多的房屋均價將漲至$820,000，相當於今年各類房屋價格平均要漲$50,000左右。

這就是安省的現實：一邊是新住宅大批興建，一邊卻是房價居高不下，而且漲勢不減。

GTA周邊地區人口增長和新建住宅漲幅驚人

根據2016年人口普查數據，2011-2016年期間，多倫多新建住宅增長率也達6.4%，令住宅總數超過110萬套，5年間的增長率不僅高於全國平均的5.6%，也高於同期安省5.8%的增長率。

統計局發佈的第一批數據還顯示，無論人口增長，還是新建住宅漲幅，比起GTA周邊城市，多倫多不過是小巫見大巫!

多倫多西面米爾頓(Milton)5年間的人口增長率高達30%，新建住宅漲幅也達26.7%;多倫多北面的King Township，新建住宅漲幅為25.2%，而Bradford West Gwillimbury社區也達到了19.4%。

全國住宅總數為141萬 5年增幅5.6%

人口普查第一批數據還顯示，到2016年，全國住宅總數為141萬。2011-2016年間全國住宅增幅為5.6%，低於前兩次的統計數字，其中2006-2011年的增幅為7.1%，2001-2006年間增幅更高一些，為7.5%。

此外，加拿大全國66%的人口集中居住在距離美加邊境100公里的範圍內。

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（據加國無憂）

百載破小屋逾百萬成交 51年前買入價只一萬元

供應不足屋價升勢難遏

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大多倫多的樓價狂升，連普通房屋都能搶得高價，近日市區小希臘(Greektown)一棟將會被推倒重建的地段狹小平房(bungalow)，成交價衝破100萬元。這間1966年售價1萬元的小屋，51年後屋價翻升逾百倍。

該平房位於Muriel Avenue 69號，靠近丹佛路(Danforth Avenue)和坡路(Pape Avenue)交界，該區的房屋前院大多用來泊車，缺乏綠色景觀。房屋在1912年建成，地段只有20呎闊，78呎深;業主在上月23日掛牌，叫價679,900元，2月1日開始接受報價。在2月2日，該房屋以1,050,000元售出，高出叫價54%。

上手業主在1966年以10,000元買入房屋，經通脹調整後也只是約73,000元。根據市鎮物業評估公司(Municipal Property Assessment Corporation)的估價，該房屋在2012年1月1日和2016年1月1日的價格分別為443,000元和645,000元。預計東約克其他小型物業業主，在出售物業時，都會參考今次的成交價。

在整個大多倫多地區，上月整體房屋的平均售價為770,745元，比2016年1月升22.3%。多市1月獨立屋平均售價高達134萬，郊區為999,102元，比去年同期分別上升26.8%和27.8%。

Realosophy Realty Inc.總裁John Pasalis說，大多區現在經常有房屋的成交價大幅高出叫價，認為人們稍微興奮過度。現時大多市的房屋供應愈趨緊張，多倫多地產局(Toronto Real Estate Board)市場分析主管默瑟(Jason Mercer)指，要到樓盤供應數量持續高於銷售數目，強勁的價格增長才會停止，他認為政府應針對市場供應問題，找出對策。

多倫多地產局去年10月一份調查顯示，大多區涉及海外買家的交易不足4.9%。滿地可銀行(Bank of Montreal)首席經濟師波特(Douglas Porter)表示，4.9%仍然是一個大數目，他說雖然造成大多市樓價高企有多重因素，但轉捩點是卑詩省府在去年8月實施的海外買家稅，海外買家在大溫區置業，需繳付15%稅款。波特指，政策導致不少人轉而關注維多利亞及大多區的樓市。

住宅供應不足樓價高 最少5至7年才可解決

城市人口遷移小鎮飽受壓力

有大學教授倡議城市郊區開發可負擔住宅，利用城市與城市之間的「中間地帶」，興建更多可負擔房屋。

有地產權威機構警告﹐多倫多地區的住宅短缺問題正變得日益嚴重。有經濟專家建議﹐多市應建設更多城市鎮屋和中高度公寓解決市民住房問題。

建築業及土地發展協會(Building Industry and Land Development Association，BILD)最近幾月作的研究報告指出﹐多倫多地區的住宅供應嚴重不足﹐許多民眾不得不搬遷到大多地區以外生活置業。BILD總裁特利(Bryan Turkey)表示﹐「目前新房上市掛牌的數量處於歷史低點﹐按照現在多市新建房屋的速度計算﹐市場住宅不足問題最少需要5到7年時間才能恢復健康水平。」

特利還指出﹐造成住宅短缺的塬因有多個方面﹐比如省府審批新建住宅手續繁瑣，拖延上市時間等﹐而最根本塬因還是多倫多地區昂貴的房價，迫令一些房產賣家惜售﹐因為擔心一旦房產賣出便沒有實力再買入。

來自多倫多地產局的數據也證實了多市住宅供應非常短缺的情況。特利警告說﹕「如果政府和房產開發商不能找到解決辦法﹐多倫多將面臨倫敦、參藩市(San Francisco)同樣問題﹐會看到大量人口由於負擔不起住房﹐不得不遷離城市﹐結果導致城市人口大量遷徙﹐工作大量流失。」

特利還以新近公佈的多倫多都市區人口普查結果進行分析。他指出﹐雖然從2011年到2016年﹐大多區的人口增長率6.2%高於全國平均水平﹐但是地區內部看﹐多倫多周邊城市的人口增長明顯超過多倫多地區﹐其中賓頓市、卡靈頓市、皇帝市、萬錦市等的人口增長最多﹐說明人口在大量流出多倫多。

以人口增長最快的米爾頓市(Milton)為例﹐人口普查數據顯示有30%的人口增長。特利指出﹐「由於多倫多難以負擔的房價和人們更願居住低幢住宅的需求﹐導致大量在多倫多地區上班人士遠赴905地區買房置業。這一方面促進了多倫多週邊城市的經濟繁榮﹐但是也給像米爾頓這類小城市帶來交通、住房、子女入學等諸多方面的壓力。」

米爾頓市議員貝斯特(Colin Best)同意特利的觀點﹐他說﹕「人口大量湧入米爾頓﹐受衝擊最大的就是房產市場。還有交通問題﹐現實有大約63%的荷頓區(Halton)市民工作在荷頓區以外﹐每天的交通通勤是個大問題。比如﹐由於米爾頓市與多倫多的GO列車運力不足﹐許多米爾頓市民每天要花費3個多小時在路上。」

如何解決多倫多地區的住宅短缺避免人口被迫流動問題﹐懷雅遜大學城市建設研究所執行總監伯德(Cherise Burda)指出﹕「我們應該在城市郊區開發可負擔住宅﹐充分利用城市與城市之間的『中間地帶』﹐而不是像現在這樣要麼在市中心密集開發高幢公寓﹐要麼是攤大餅式向四週無序擴張。」

伯德還建議﹕「政府應該引導開發商在城市郊區開發鎮屋和中高度的柏文公寓﹐這樣既解決了房屋可負擔問題﹐又使老百姓免除每天交通通勤的痛苦。」

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（據加拿大家園）

加拿大按揭及房屋公司（CMHC）週三公佈的最新數字顯示，2017年1月份，溫哥華人口普查都會區（Census Metropolitan Area，簡稱CMA）新屋動工量，僅得16,519個單位，比2016年12月錄得的26,342個單位明顯減少，幅度超過37%。

CMHC統計的月度新屋開建量，是採用6個月的移動平均數，稱為「每月季節調整年率」（SAAR）。

據CMHC地區經濟學家布查特（Christina Butchart）指出，經過2016年錄得紀錄水平後，溫哥華新屋動工走勢正在放緩。

他補充說，由於發展商目前正把焦點放在較高密度的多戶式房屋單位，令到1月份單戶房屋動工量低於一般水平。

至於卑詩省，2017年1月份新屋動工量為26,308個單位，遠低於2016年12月時錄得的39,011個單位。

布查特分析，無論是單戶房屋或多戶房屋，1月份動工量均有減少。不過，他指出，儘管近幾個月新屋動工步伐持續降溫，但卑詩省的房屋興建數字仍然維持在高水平。

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（據星島日報）

根據研究公司Demographia的新數據，2016年紐約地區的房價中位數是$397,600美元，大多倫多地區是$615,800加元，溫哥華是$830,100加元。按當前匯率換算，2016年多倫多的房價中位數是$464,164美元，比紐約大都會區高17%。

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如果有人問你，多倫多和紐約，哪裡的房子更貴，你可能毫不猶豫的說，是紐約。但是你錯了。

別以為曼哈頓區那些高樓的昂貴租金就代表了紐約的房價。那些居民只佔整個紐約大都會區所有居民的7%，曼哈頓島上的居民是最富有的7%。

如果把城市和近郊都算在內，現在是多倫多和溫哥華的房子明顯更貴。

根據研究公司Demographia的新數據，2016年紐約地區的房價中位數是$397,600美元，大多倫多地區是$615,800加元，溫哥華是$830,100加元。

按當前匯率換算，2016年多倫多的房價中位數是$464,164美元，比紐約大都會區高17%。

如果加元匯率沒有因為油價而下跌，大多倫多區的房價中位數可能比紐約大都會區貴69%。而溫哥華的房價則會是紐約房價的兩倍。

多倫多的房價自2010年起就開始超過紐約，當時紐約的房價剛剛從美國樓市崩盤後復甦，而多倫多和溫哥華的房價因為央行降息而飆升。

之後，多倫多的房價就開始拋離紐約的房價。

如果這些數字讓你覺得不太真實，再來看一下房屋可負擔性。

以下是兩個城市房價中位數（median house price）與收入中位數（median income）之比的對照表：

圖表顯示，目前，紐約市房價中位數是收入中位數的5.7倍，多倫多是7.7倍。

在多倫多買房，相比在紐約買房多賺兩年的薪水。

如果你還是無法相信，那些下面是一些紐約市周邊社區的中產家族所住的中等房屋和價格：

這間房屋位於Yonkers鎮，從紐約Penn站搭乘Armtrak火車35分鐘到達。

距離華爾街30分鐘的四臥室房屋：$479,000美元

這間房屋已經被分割成兩個兩臥室的公寓。位於新澤西州Harrison，從世貿中心站搭乘PATH火車30分鐘到達。

如果你願意每天駕車相當於從密漢爾頓到多倫多的距離，不妨在長島的Islandia鎮買這間4臥室的房屋，不到$30萬，附近有大商場，但是搭公交不太方便。

最後來看一下世界主要大都會城市的房價中位數排名。不算市區，而是考慮可以開車上下班的距離範圍，那麼多倫多的房價貴過巴黎、紐約、東京。

溫哥華的房價貴過倫敦和洛杉磯。

另外，僅34.4萬人口的維多利亞，房價也貴過紐約、邁阿密或新加坡。

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（據溫哥華找房網）

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去年打響「房改第一槍」吸引了萬千人士目光的大溫樓市，新年伊始也沒有閒著，最新的統計數據已經出台，不出所料又是一個「跌」，情勢正在變得日益嚴峻。

溫哥華地產局(The Real Estate Board of Greater Vancouver)最新統計顯示，今年1月份的時候大溫樓市完成1500次交易，比起同期的2016年1月跌了39.5%，當時的交易量有2500次。而且今年1月的交易量也比該地區十年來的同期平均交易量低10%。這個月甚至比2016年12月都跌了11%，當時的交易量都還有1700次。

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在價格已經下降了不少的前提下，成交量仍然持續大幅萎縮，這對於地產市場而言肯定不是好現象。卑詩省政府的地產調控政策，已經嚴重挫傷了市場參與者的信心，讓他們畏首畏尾，即使價格一跌再跌也不敢入場抄底，市場籠罩在濃重的觀望氛圍之中。這樣下去，恐怕價格又要下一個台階了。

很顯然，在缺乏承接力度的市場中，那些佔用資金比重高的品種肯定是首當其衝下跌的，這就不難解釋為什麼獨立屋的基準價格在1月約為150萬元，在過去6個月下降了6.6%。地產局透露，鎮屋和公寓樓市場比獨立屋的市場表現明顯活躍，價格也保持穩定。

房產局表示，與2016年1月相比，獨立屋，鎮屋和公寓樓的新上市房屋數量也下降了近7%。但1月份放盤的房屋數量比12月份增長了約14%。

對於一個處於調整的投資市場而言，比較理想的結果是低位持續放量，說明場外資金入場承接力度開始加大，然後價格止跌企穩，再轉為上升，那麼一輪波段調整有望結束。

而大溫樓市持續5個月銷量大幅下降，價格也連續陰跌，絲毫沒有看出場外資金進場的意願，儘管前階段有放風說外國接盤俠已經回來了，周邊地區100萬以下的房子差不多都被消滅了，但最終決定性的還是銷量與成交均價，按照這樣一個勢頭，未來兩三個月形勢仍然不容樂觀。

這是誰一手造成的呢?

加拿大第一財經在前兩天已經分析指出，大溫外國投資者佔比其實並不算高，而且真正出於投機牟利的更是少之又少。卑詩新政打擊面太廣，誤傷一大批友軍，市場信心淪喪。

而今惡果顯現，市場一片淒風苦雨，卑詩政府也有點坐不住了。

2月1日卑詩省財政部長麥德莊(Mike de Jong)宣佈，可能會考慮退還部分人買房產生的15%海外買家稅，前提是如果買家在繳納海外買家稅之後的短時間內獲得加拿大永久居民或公民身份。麥德莊在接受採訪時透露，該省省府正考慮將一部分已徵收的土地轉讓稅退還給海外買家，正在對已經實施6個月的海外買家稅政策作出調整，至於具體哪些人可以獲得退稅，他只表示在繳稅後不久就收到移民身份的海外買家將會享受此優惠，並且部分海外稅務居民也可能會在稅務退還的考慮範圍之內。

不久前的上週日，卑詩省長簡蕙芝(Christy Clark)已經宣佈了一個重大政策：持有工簽的海外房屋買家可以豁免支付15%的海外買家土地轉讓稅。

這是不是政府在出台了一個有點莫名其妙的政策，在導致了一系列比較莫名其妙的後果之後，再開始一個在邏輯上同樣莫名其妙自相矛盾的糾錯行為呢?

對於卑詩新政，筆者從一開始就是持堅決否定態度的，儘管我也沒料到這種違背市場經濟精神、嚴重損害自由市場根基的行為會產生5連陰這種比較嚴重的後果。

當然陣痛自有人去承受，在價格跌到一定程度之後，市場開始放量修復也是可以期待的。但願卑詩新政成為包括安省大多地區在內其他省份政府管理層的一個警示：以後做事情儘量有點大局觀和系統性思維，老是為自己擦屁股同樣不雅。

（據溫哥華找房網）

美國是加拿大的主要移民來源國之一

川普上台讓不少美國人想在加拿大購房

去年11月8日美國大選日川普當選美國總統的那一天，加拿大移民局的網站被想移民加拿大的美國人擠爆;其實這並非是一時的頭腦發熱，不少美國人還與加拿大的房地產經紀人聯繫購房事宜。

加拿大廣播公司記者 Pete Evans報導說，加拿大最大的房地產經紀公司之一的Royal LePage發表的報告顯示，從川普當選美國總統的消息被媒體報導後到12月底，該公司網站來自美國民眾的訪問量猛升了40%。

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Royal LePage的報告說，11月份和12月份一般是房地產銷售的淡季，但該公司旗下有六分之一的房地產經紀人在這兩個月中收到過來自美國客戶的購房諮詢。

Royal LePage房地產經紀公司總裁Phil Soper認為，美國已經是加拿大主要的移民來源國，再加上川普出任美國總統，有興趣來加拿大購買房產的美國人數量在過去幾個月顯著上升。

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（據加拿大家園）