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瑞士聯合銀行（UBS，簡稱瑞銀）週二發表的最新一份報告指出，溫哥華市房地產市場的「泡沫風險」，為全球18個城市中最高(見下表)。

瑞銀公佈的環球地產泡沫指數(UBS Global Real Estate Bubble Index)，以正負1.5為範圍，超過1.5被列為樓市泡沫高風險地區。

比較各地屋價升幅薪酬及租金

報告指出，研究主要比較平均房屋價格升幅，與市民收入增長速度、租金升幅和其他經濟因素，結果發現，溫市泡沫風險高於其他17個城市，包括：倫敦、中國香港及雪梨等。

瑞銀表示，早於2007年開始，溫市的房價已經過高，加上過去兩年一直受到利率偏低和海外投資者的帶動，溫市樓價上升速度進一步加快。

征物業轉讓稅有助降低風險

不過，瑞銀美洲財富管理部策略員沃洛希恩（Jon Woloshin）表示，這份報告並非認為，溫市將會出現像2008至09年美國經濟衰退造成樓市大跌的情況，而是要向有意投資溫市房地產市場的人士發出一個警號。

同時，他指出，卑詩省政府於8月2日開始，向大溫區海外買家額外徵收15%物業轉讓稅(Property Transfer Tax)，有助降低樓市出現泡沫的風險。

瑞銀上述報告是根據今年春季數據進行分析，即省府實施物業轉讓稅新措施之前。

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（據星島日報）

 

卑詩省爲打壓房市投機、平抑房價而新開征的外國人購房稅，已初現峥嵘。溫哥華地區的狂熱房市遭遇急刹車，外國買家在大溫購房，跳崖式暴跌，由稅前13%份額驟降至不足1%。

溫哥華房市房價均大跌 外國人購房稅初現峥嵘

新稅發威 前後“冰火兩重天”

卑詩省財政廳星期四發布的外國人購房最新數據顯示，8月2日到31日的四周內，外國買家在溫哥華地區僅購入60間房屋，占地産交易比例僅爲0.9%。而在新稅推出前七周（6月10日至8月1日），外國人購房2,034 間，所占比例13%。

盡管地産業先前一直斷言外國人對大溫房市影響微乎其微，但在新稅8月2日生效前的最後一個工作日（7月29日），蜂擁搶房的外國買家們入手逾8.5億加元的地産，在當天大溫所有購房交易中比例高達55%。

雖然外國買家驟降導致省府在8月份新稅收入只有250萬元，但省長簡蕙芝星期四說，她很高興外國人購房稅能對大溫房市産生巨大影響，“那正是我們想要的效果”。

簡蕙芝說，如果新稅能讓政府收不到稅，讓大溫飙漲的房價冷卻下來，那就是成功。

她認爲雖然現在的數據只是短期的，但已見成效，如果那些本來會被外國買家買去的房子，現在可以留給卑詩省居民來購買，那正是政府所希望的。

溫哥華房市放緩 不確定性大增

政府星期四公布的數據還顯示，溫哥華地區的房屋整體銷售繼續放緩，8月的交易量爲6964間，而一個半月前的數字爲14978間。

大溫地區房價躥升勢頭也開始放緩或轉折，新稅推出後的8月份，獨立屋平均房價和7月相比大跌 16.7%。

業內人士和專家都承認，外國人購房稅給大溫房地産市場帶來了極大的不確定性，同時也凸顯出外資對溫哥華地區房市的衝擊。

外國人購房稅適用于溫哥華地區的22個社區。政府的審計員會審查所有的房屋交易，確保那些宣稱當地買家的人有加拿大公民或永久居民身份。

省選日益逼近的壓力，令原本對狂熱房市漠視旁觀的自由黨省府態度急轉彎，突然推出開創加國先河的外國人購房稅，試圖平抑本地居民早已無法負擔的高房價。在過去一年裏，大溫地區獨立屋基准價格已經上漲超過了30%。

環球郵報等媒體揭露一些外國買家如何利用簡易信托或陰影炒房來逃避新稅，省府也表態會采取措施應對。

外國人購房數據細分：

大溫地區外國人購房數據，6月10日至8月1日，對比8月2日到31日：

溫哥華，外國人買房數量從508間，暴跌至14間；購房總價從7.33億加元，降至1100萬加元。

列治文，外國人買房數量從310間，減少至10間；購房總價從3.35億加元，降至640萬加元。

素裏市，外國人買房數量從318間，降爲10間；購房總價從3.12億加元，降至670萬加元。

本拿比，外國人買房數量從262間，減至僅5間；購房總價從2.21億加元，降至210萬加元。

（據互聯網報道）

爲緩解溫哥華出租市場的出租屋短缺的局面，溫哥華市政提議對空置的房屋實施空屋稅，在短租網站Airbnb上登廣告出租那些非自住房的業主，也需繳稅，而逃稅的業主將面臨最高 1萬元的罰金。

溫哥華擬對非自住房上Airbnb出租征稅

據CBC報導，本周二，溫哥華市議會投票表決，同意將此提議進行公共咨詢。新稅的一些細節曝光，市長羅品信（Gregor Robertson）強調，實施新稅的目的是，讓溫市出租市場出租屋短缺的狀況得到緩解。

溫市市府之前做的一項調查發現，溫市有約10,800套的空置屋，其中大部分是公寓。其後，卑詩省府于今年7月同意溫哥華征收這個新稅。征收這樣的稅在加拿大還是首次。

自住房不會被征稅

溫哥華市府工作人員在周二提供的一份報告建議，那些業主的自住房、長期出租，或由親朋好友長期居住的房屋無需繳稅。

但那些空置的，或用于短租的非自住房，例如在Airbnb上廣告短租的投資型公寓業主都需繳稅。

UBC大學商學教授薩默維爾（Tsur Somerville）認爲，征收這樣的稅是合理的，在溫市出租屋非常短缺的情況下，讓工作生活在那裏的人有地方住是政府應優先考慮的事情。

那些自住房在Airbnb出租，空著的或短租的地下室套間，或後巷屋（laneway home），這些房屋不用繳稅。

針對短租，溫市還准備推出另外的法規，預計將在下月上交議會相關報告。

細節仍在商討中

空屋稅的公衆咨詢將于今秋開始，擬議的條規將于11月份提交市議會。新稅將于2017年實施。

需要公衆磋商解決的有諸多問題，包括非自住房如果在一年中僅部分時間空置是否應予以豁免，稅率多少也仍在考慮之中，目前的提議是在0.5和2％之間。

針對逃稅者的罰金多少仍在討論中。溫市市府根據其章程，罰金最高可達 1萬元，但對那些沒有申報或做了虛假申報的業主，它會考慮罰金與提高稅率結合的處罰方式。

一住房規劃師稱，溫哥華的出租屋空置率僅0.6％，在加拿大所有主要城市中是最低的，而其租金是最高的。如果新稅實施後，出租市場只要多出2,000套出租屋，空置率就會上升至正常的3.5％。

（據互聯網報道）

卑詩省財政廳週四公佈的最新房屋交易報告指出，在省府實施向海外買家額外徵收15%物業轉讓稅(Property Transfer Tax，簡稱PTT) 前後，海外買家佔大溫區樓房買賣的比率，由超過一成縮減至不足1%。

根據最新數字顯示，由今年6月10至8月1日期間，涉及海外買家的大溫樓房交易有1,974宗，佔整體的13.2%;涉及金額超過23億元，佔房屋交易總額的16.5%。8月2至31日 外國買家僅佔60宗

相對地，由8月2日至31日，即實施新措施後，大溫只有60宗涉及海外買家的樓房交易，佔整體交易量的0.9%;交易總額只有約4,687萬元，即相等於整體房屋交易額的僅0.7%。

卑詩省開始對外國買家徵收15%新稅之後，有人擔心中國買家會湧向多倫多的房市，也有人擔心安省也會倣傚卑詩省向外國買家開刀。而CIBC的首席經濟學家塔爾(Benjamin Tal)更向省府進言，如果政府要控制大多區發瘋的房價，最有效的措施就像卑詩省一樣，向外國買家徵稅。

保守黨前財長奧利弗(Joe Oliver)也表態，支持政府向GTA的外國買家徵稅;多倫多市議員Jim Karygiannis更付諸行動，建議對在多倫多買房的外國買家課稅。

REB 8月所有房屋房價綜合基準指數去年同比升17.2%，房屋綜合平均交易價漲17.7%至710,410。其中，多倫多獨立屋平均交易價1,206,637元，去年同比漲18.3%;半獨立屋平均交易價774,700元，去年同比漲16.4%;共管公寓平均交易價去年同比漲9.8%至446,612元。

TREB也要分析海外買家

多倫多房產局(TREB)局長瑟庫亞(L也會像arry Cerqua)在公告中說，大多區置業需求強勁，主要是買房支撐因素仍在，如地區經濟和平均收入增長相對強勁，房貸利率持續超低等。但不幸的是，房屋上市量不但不見好轉，比去年還有所下滑，房源供應緊張導致無論哪種房屋類型無論哪個地區，房價一致上漲。

TREB市場分析部主管默賽(Jason Mercer)說，大多區人口持續增長，加上經濟形勢不錯，以及房貸利率持續超低，都預示著明年房市還會刷新紀錄。默賽在聲明中表示，多倫多也會像溫哥華一樣，在今秋和今冬公佈第3方研究和消費者及地產經紀調查結果，重點討論海外買家交易問題，以及房屋供應量影響因素。

安省到底要不要效仿卑詩省

大多倫多地區的中產階層在購房目標多為價格較低的房屋，如果海外買家轉移購買目標，供需關係必將更加失衡。這樣一來，能夠真正買到房屋的多倫多本地人必將減少。同時，整體房價也必將上升。

一旦對海外買家徵收稅收，租房市場也會受到傷害。海外土豪們都在多倫多地區投資了不少公寓建設的投資。稅收增加，建商肯定會把額外的費用轉移到租客上，租金必將上升。此外，大多倫多地區出租的公寓數量也會減少，導致部分市民租房更加困難。

安省政府稱要看清楚卑詩省加稅後的影響

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安省財長Charles Sousa 9月22日(週四)表示到，減輕省民的房屋負擔和為新來安省的人士購房提供便利是安省政府制定政策的出發點。安省政府表示會密切關注卑詩省在實行新稅政策後的經濟發展狀態。同時，也會密切留意大多倫多地區房市的發展趨勢。Charles Sousa同時表示，不少經濟學家都預測，考慮到未來幾年都有可能出現加息的情況，安省的房市將會「軟著陸」。

多倫多市長John Tory 沒有直接回應關於向海外買家增加稅收的問題，但是其辦公室發佈聲明說「市長本人理解房屋負擔愈來愈重的挑戰」。安省到底要不要效仿卑詩省，對海外買家徵收15%的物業轉讓稅。這是一個很複雜的問題。政府必須考慮到整個城市的房地產發展趨勢，進行宏觀調控。

CIBC的知名經濟學家Benjamin Tal表示，安省沒有選擇的餘地，也需要推出一個類似的用來遏制外國人炒房的特別稅。

Tal說大多地區房價高漲的主要原因是政策驅動的土地供給不足，造成房源有限，市場供不應求。由於政府難以在供給問題上開刀，政府轉而從市場需求方向尋找解決方案。溫哥華的15%外國人購房稅就是一個例子。

大溫房市退燒熱錢湧入多倫多

Tal表示溫哥華的新稅雖然遏制了本地房價上漲勢頭，但是不經意間卻誤傷了多倫多。

已經有報導指出，由於溫哥華購房成本增加，許多外國人轉而將錢投入到多倫多和西雅圖房地產市場。

高端房產銷售公司蘇富比(Sotheby’s)預計多倫多的豪宅市場需求將猛增。

還有其他選擇嗎?

Tal認為，除了徵收外國人買房稅外，政府其實還有其他手段來控制房價過快上漲，比如讓銀行收緊放貸、提高按揭首付比到10%、嚴格控制次級貸款發放和用稅收政策鼓勵開發商修建共出租的公寓。

Tal還表示給還貸能力較低的人群大量發放貸款也間接推動了房價上漲。如果利率回到正常水平，這些人不得不縮減開支來償還貸款，這又會導致宏觀經濟總需求的下降，有可能引起經濟衰退。

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（據加拿大家園）

 

審核收入及來源：加拿大銀行相繼對外國買主收緊房貸規定

加拿大蒙特利爾銀行自星期一(9月26日)起開始要求申請房貸的新移民和外國人提交證明收入及來源的資料。加拿大豐業銀行(Scotiabank)上週修改了有關外國房地產買主的收入審核的規定，中止了一個免去高首付買主的收入審核的「試行項目」。

根據《環球郵報》的金融事務記者David Berman的報導，加拿大銀行長期以來的做法是，只要外國客戶能付出高額首付，就在收入審查方面網開一面。大溫和大多房地產市場過熱，銀行一方面起到了推波助瀾的作用，同時又擔心泡沫破裂。

在這種糾結的心態下，它們一方面為了和同行爭奪客戶開出優厚條件，一方面又希望政府出手整頓，甚至為政府制定新政策提建議，包括提高外國買家的首付標準和向他們徵收附加稅。

豐業銀行銀行剛剛中止的試行項目要求申請者付50%的首付。在蒙特利爾銀行，能付最低35%首付的外國客戶可以貸款2百萬加元。規定修改後，現在降到1百萬加元。自今年4月起，蒙特利爾銀行也停止了向外國學生貸款。

加拿大金融機構監管局(OSFI)在審核外國買主收入方面並沒有詳細規定，只是要求借貸方在房貸保險上多加注意。

加拿大國家銀行CEO路易.瓦盛也建議提高外國房地產買主的首付。加拿大皇家銀行表示，在該銀行申請房貸的外國人需要提供收入證明和資產清單。沒有工作也沒有自家生意的新移民需要付35%的首付，並提供自己有能力還至少12個月房貸的證明。

（據加拿大家園網）

 

蘇富比國際地產加拿大公司（Sotheby’s）日前表示，在Bridle Path，Rosedale及Forest Hill等多倫多著名的豪宅區的豪宅，銷售量已超過溫哥華高端的海景及山景豪宅。

加拿大8月份房價持續上漲 漲幅首次變緩

據《多倫多星報》報導，該公司本週三公佈的秋季預測稱，多倫多引領加拿大豪宅市場的銷售一直持續了整個夏季，並有望持續到2016年結束。

在今年7、8月份，多倫多地區售價1百萬以上的獨立屋銷量年同比上升83%。共售出3,026棟房屋，其中有55%在多倫多市內。與此同時，溫哥華房市銷售在7月下滑30％，8月下滑高達65％，1百萬以上的物業總共僅售出288套。

蘇富比首席執行官亨德森（Brad Henderson）稱，這並不完全出乎人的意料，因為在多倫多，獨立屋的均價已達120萬元。

亨德森說， 1百萬是一大筆錢，但在多倫多已很難買到1百萬以下的獨立屋，2百萬、3百萬，甚至 4百萬的房子都很常見。

蘇富比稱，多倫多地區在7、8月份，售價4百萬及以上的房子銷售上升了74%，在多市上升58%。在2016上半年，就已出現這一趨勢。蘇富比7月份的報告顯示，4百萬及以上獨立屋銷量年同比上漲高達79%。

蘇富比的報告還稱，有跡象表明，在溫哥華對海外購房者實施15%物業轉讓新稅後，海外購房者正考慮轉向加拿大其他市場。這些投資者正在尋找其他地方，包括加拿大以外的城市。

亨德森說，如果海外投資者考慮在加拿大買房，他們認為其考慮在多倫多買房是最合乎邏輯。蒙特利爾和卡爾加里他們可能也會考慮。

他舉例說，幫中國買家瞭解海外房產信息的居外網（Juwai）最近的報告稱，在該網站上對溫哥華房市進行的查詢比以往下降了81%，而對多倫多房市的查詢上升了146％。

亨德森稱，雖然這未必說明多倫多房屋銷售就會更多，但這表明投資者的興趣已由溫哥華轉向其他地方。

蘇富比的報告根據溫哥華夏季房屋銷售情況預測，秋季溫哥華的房市會更正常化。

本週二，加拿大國家銀行的首席經濟學家兼策略師馬里昂（Stefane Marion）預測，溫哥華的房市可能進入一個修正階段，價格至少會降10％。馬里昂稱，去年公佈的一些政策，例如首付提高，以及上個月對海外買家的省稅提高後，會導致溫哥華獨立屋價格有所下降，但該省強勁的就業增長會緩和這一趨勢。馬里昂說，房市校正不會給經濟帶來混亂，這是健康的校正。

據蘇富比稱，多倫多地區在2016上半年，在銷售的房屋中有10%售價在1百萬以上，售價超過4百萬的房屋佔總交易量不到0.05％。

亨德森稱，強勁的GDP增長、失業率低、高薪工作多，以及作為加拿大一個主要的城市，多倫多吸引了愈來愈多的移民前來安家。

（據互聯網報導）