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庫存上升增加，2019第壹季度美國房價增幅繼續放緩

美國全國房地產經紀人協會（National Association of Realtors, NAR）的數據顯示，由於越來越多的業主將其房產列入待售，美國房屋價格在今年第壹季度上漲得更慢。

NAR在周二壹份報告中表示，2019年第壹季度，全美房價同比增幅為5.7%其中二手獨戶住宅的中位價格較去年同期上漲3.9％至254,800美元。 178個大都會區中有153個地區的房價出現同比上漲。 13個地區的價格漲幅超過10％或更高，但低於去年第四季度的14個。

經歷多年房價增幅高於收入增長後，美國的房地產市場正在放緩。買家有了更多選擇，這有助於緩解某些地區壹房難求的情況。 NAR表示，截至壹季度末，已有168萬套現房可供出售，比去年同期增長2.4％。

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NAR首席經濟學家Lawrence Yun在報告中表示：在大多數市場，價格仍在上漲，盡管增長速度較慢。不同都會區之間的房價存在巨大差異，鑒於許多都會區的房價更便宜，選擇這些地方的人也開始增多，其他壹些房價極高的都會區的可能無法維持現在的高房價。

在美國，目前房價最昂貴的市場是加利福尼亞州的聖何塞，其中位數價格為122萬美元。最便宜的是伊利諾伊州迪凱特，中位數為8萬零800美元。

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裝修是讓房屋增值的好方法嗎？美國南加州的豪宅市場有答案

據美國《世界日報》報道，優越的地理位置和生活環境，使美國南加州成為中國眾多明星購置豪宅的理想地。連續幾年，眾多大咖在南加州斥資購置房產，然而南加州房市近年來的波動，讓不少人降價售房，高單價豪宅受影響最大。

房產經紀袁立功分析說，像房產售價大跳水的情況“很正常”。有可能是原來開價預估得過高，華人在售出房屋時習慣性將價格抬高一些。而華人在觀念上因為裝修而抬高房價的想法，也是錯誤的。因為好的裝修在房屋評估中，只能算“good condition”，而不能直接成為房子抬價的理由。

他舉例說，一位華人花200萬元（美元，下同）買下房子，又花了100萬元裝修，在出售房屋時要價350萬元，是很不合理的。

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此外，市面上200萬至300萬元的房子已經在降價銷售，何況700萬、800萬元的豪宅，這時候只能降價出售。再從整個大洛杉磯地區房產市場數據來看，從去年1月至今年3月，大洛杉磯地區中等價位房子交易量增長越來越緩慢。這15個月當中，有14個月的成交量都小於前一年同期交易量。去年上半年交易量微幅上漲，每個月的漲幅在5%至10%之間，下半年每個月交易量的漲幅在0至5%。而今年截至目前的數據顯示，與去年下半年差不多。袁立功分析，今年下半年漲幅會再次下降。

南加州房市自2012年開始慢慢變得火熱以來，已經走過七個年頭。袁立功表示，房市一般的周期是十年。接下來房市很可能要經過一個休整期，才可以再慢慢恢復起來。

地產經紀阮秉森則說，如今南加州房地產市場逐漸冷卻，尤其是豪宅降價拋售的現像普遍，市場不活躍，讓很多當地有錢買家也在觀望，希冀下一波或跌或漲的行情透亮後再入場。

在美國加州橙縣拉古納海灘有一套房產出售，盡享加州一年四季，從早到晚的美艷風光。別墅在2017年進行了大規模改造，將本就設計精美的別墅又融合了加州海岸風格和當代氛圍，展現了卓越品位。住宅共設有4間臥室和3間浴室，屋內全部的地板、玻璃都做了更換，浴室、廚房、臥室都用了高品質的材料。著名的加州大學爾灣分校更就在別墅30分鐘車程的地方。房價約¥2,266萬。
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他指出，地理位置對買家來說永遠是第一考慮，在房市熱絡時期，房子內部裝修可能對買家來說並不是特別重視，但如今房市漸冷，反而賣家需要考慮房子脫手時，房屋內部裝修是否能夠一枝獨秀，反而成為買家重要考慮因素。不過，他不建議將房屋過度裝修，因為再奢華的裝潢也可能因不和買家胃口，無法讓房屋增值。

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來源：中國僑網
責編：Zoe Chan

居外說第12期：仍未加稅的美國房市，投資窪地在哪裡？

近幾年，澳大利亞、加拿大、新西蘭、中國香港、新加坡、英國等國家和地區先後出臺各種政策，通過加稅、限購、限貸等手段限制外國投資者在當地購房，目的就是要給當地的房價降溫。雖然這些限制對抑制房市泡沫與維護市場穩定有著重要的意義，不過對於廣大投資者來說，在選擇投資目的地的時候，自然也就面臨了壹些難題。不過，同樣是全球最熱門的投資目的地之壹 —— 美國，目前並沒有對海外投資者做出任何限制。

2019美國宜居地區排名德州奧斯汀奪冠

《美國新聞與世界報導》雜志選出2019年全美25個最宜居地區，德州奧斯汀榮獲冠軍；科羅拉多州的丹佛和科羅拉多泉市（Colorado Springs），包辦亞軍和季軍。北卡羅萊納州有三地上榜，也相當風光。調查顯示，經濟原因是人口遷徙的最主要因素。

奧斯汀、丹佛和科羅拉多泉市，因工作機會多、藝術資源豐富而名列前茅。奧斯汀科技產業興盛，每年舉辦的“西南偏南（SXSW）”音樂節，帶動影視音樂活動；科羅拉多泉市的大學入學率高、就業市場強勁，向來是排名上的前列份子。

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第四名至第六名地點皆位於內陸，上榜原因是生活費較低廉，依序為阿肯色州費耶特維爾（Fayettevill）、愛荷華州德梅因（Des Moines）、明尼蘇達州的明尼阿波利斯－聖保羅都會區（Minneapolis-St. Paul）。

舊金山、俄勒岡州的波特蘭、西雅圖等知名西岸都會區，分列第7名至第9名，雖然工作機會多，房價和物價相對亦高。北卡羅萊納州羅利與特勒姆都會區（Raleigh and Durham），生活費合理，科技、醫療、教育等產業與研究持續成長，對人口移入具吸引力；北卡州還有阿什維爾（Asheville）和夏洛特（Charlotte）擠進前20名。

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華府由於生活費持續高漲，僅列第19名，另一個美東大都會紐約則未上榜。此外，鴻海集團欲投資的威斯康辛州麥迪遜（Madison）排名第12位，值得關注。

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來源：蘋果新聞
責編：Zoe Chan

曼哈頓買房變更貴！紐約州預算案過關包括“豪宅稅”

由民主黨控制的紐約州議會於周日深夜通過1750億美元的2020財年預算案，其中包括對紐約市售價100萬美元以上的房產征收1%起的“豪宅稅”。但其中並不包括飽受熱議的暫住公寓稅（pied-a-terre tax）。

據《紐約郵報》報道，豪宅稅計劃包括7個“漸進式”稅率，售價200萬美元到300萬美元之間的房屋稅率由1.25％開始，價值2500萬美元或以上稅率則高達4.15％。

此外，售價超過300萬美元的紐約市住宅，原0.4％的州轉讓稅將增加到0.65％，多出0.25個百分點。

這將使豪宅的總稅率達到4.55％，超過目前稅率的三倍。

根據StreetEasy.com的說法，通常，豪宅稅會在成交後的15天內由買家支付。

據了解，豪宅稅可追溯到1989年，由州長庫默的已故的父親馬裡奧·庫默簽署成法，那時大蘋果的房地產市場還沒有如今這樣繁榮。

根據Zillow網站的數據，目前曼哈頓房屋的中位數價格為155萬美元（約合1040萬元人民幣）。

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另一項由州參議員霍伊爾曼（Brad Hoylman）提出的征稅方案未能包括在最終的預算案中。霍伊爾曼主張對擁有房產價值500萬美元以上、用於投資或暫住的房主征收此稅，對自住業主不會產生任何影響。這項附加稅將按年征收，按房產價值采取階梯累進稅。

由於擔憂這項征稅會打擊房地產市場，因此最終未獲批准。

州長庫默表示，豪宅稅這一項收入給紐約州每年至少增加3.65億美元的稅收，這筆錢將用於MTA的地鐵維修。

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來源：美國僑報網
責編：Zoe Chan

美國房貸利率下跌全美本地購房市場需求逐漸回暖

居外網北美新業務發展主管陳宏明說，貸款利率的下降主要是對本地公民有影響，因為大部分的美國銀行不對海外人群提供貸款業務。同時，對於等待低價購入價格較低美國房產的海外華人來說，利率下降，求購需求的上升則可能帶來房價的上升。

緊接著美聯儲前一天宣布聯邦利率不變，當地時間3月21日，美國最受歡迎房貸平均利率即刻下跌至過去一年中最低，購房還貸壓力減小，需求或上升。

根據美國貸款新聞網mortgage news daily的數據，最受歡迎的30年固定利率平均值從穩定的4.40%跌到了4.34%。30年固定利率因還貸期間利率不變，月供較低，成為很多人的第一選擇。而在去年的11月初，這一利率曾猛漲到超過5%，導致去年12月和今年1月的房地產成交量一片慘淡。

這一抵押房貸利率的下跌是在美聯儲3月20號的新聞發布會之後，預計還將下跌。

美聯儲主席傑羅姆 · 鮑威爾表示，“聯邦基金利率現在是在中性的預測大範圍內，這一範圍的利率不會傾向於刺激或收緊經濟。像我強調的，我和我的同事都認為現在的利率符合目前的經濟前景。我們也相信在衡量是否需要改變某些政策的事情上我們要更耐心點。這種耐心表示我們認為現在沒有急於做決定的必要。”

美聯儲官員們在兩天的會議後宣布美聯儲利率將會不變，並將會在今年九月結束縮脹活動，主要是美聯儲把金融危機以來大量購入債券賣出以防止經濟過熱的行為。這一活動的結束比華爾街金融專家們預測的要來的早，而被看作美聯儲對經濟將發展將滯緩的推斷。

相比於降低利率，美聯儲停止售出債券的行為，或是金融危機時的量化寬松政策大量購入的行為對長期利率更有直接作用，特別是振興房地產市場。十年債券的利率與房貸利率走勢相同。當債券利率下降，人們將本該用於購買債券的錢轉存入銀行，可貸出存款增加，房貸的利率相對也會下跌。

在線購房網站居外網北美新業務發展主管陳宏明說，貸款利率的下降主要是對本地公民有影響，因為大部分的美國銀行不對海外人群提供貸款業務。

“以美國本地的人來說，當然美聯儲的彙率是非常重要的。因為它牽扯到貸款。還有當然對第一次購買的人群造成非常大的影響力。大部分的華人是以全款買房居多，那假如是以全款買房，利率的影響就不會像本地的人的影響這麼大。”

但是他還補充，對於等待低價購入價格較低美國房產的海外華人來說，利率下降，求購需求的上升則可能帶來房價的上升。那麼對這群人來說利率的下降是不利的。

對於美國本地人來說，特別是第一次購房的人，利率的浮動會造成很大的價格差。如果貸款30萬美元，那麼30年固定貸款利率每下降0.25個百分點，每個月可省下50美元。

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而據美國抵押貸款銀行家協會這周統計的市場綜合指數，統計房屋抵押貸款的指數比上周增加了1.6%，而再融資指數、衡量申請新貸款來還舊貸款數量的指數也上漲了4%。在所有申請中，再融資申請占了接近40%的比重。

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來源：看看新聞
責編：Zoe Chan

分時度假劃算玩？美國華人買完有這些建議

美國《世界日報》報道，美國感恩節開始是美國的假期時節，一直到元旦後的一星期都有很多人在度假。很多人在度假時心情特別好，特別在陽光、沙灘，以及度假村輕松、浪漫的氣氛催化下，衝動購買了度假村分時度假（timeshare）的產權，收假回來才發現分時度假雖然確實能有每年度假的美夢，但也有一些隱患，而若以後想脫手，可能沒有想像中容易，希望提醒華人在購買前仔細考慮，最好做足功課。

家住聖荷西、從事業務工作的Alice Yang說，2018年她收到廣告單說夏威夷茂宜島一高級飯店六天五夜的房間，加上六天的租車，全部的優惠價不到700美元，還可以有75美元的“resort credit”，或者飯店集團的點數積分；唯一的要求就是得聽約90分鐘的“講座”。該飯店平常房價約300至400美元，五個晚上再加上租車，恐需近2000美元，又送旅館的積分。“促銷價不到700美元，實在很劃算，而且就聽個講座而已，應該不是問題。”她說。

她表示，既然已經說是要聽講座，就知道是分時度假的促銷，畢竟以前在亞洲時也常碰到路邊有人以填問卷、聽講座的方式拉人，因此有心理准備。只是帶著老公與小孩到了茂宜島之後，心情大好，聽了介紹後覺得好像挺劃算，因此就花約6萬美元買了該飯店的分時度假產權。

所謂分時度假，是指把一個住宿單位，如一家酒店或度假村的客房，以每年7天為一期使用單位，通過分時度假營銷計劃銷售給顧客，顧客可以較低的價格一次購買該客房20年、30年、40年或終身使用權，然後每年到該酒店或度假村住宿7天的一種休閑旅游方式。

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Alice說，當日的業務是帥氣小哥，看來很誠懇，也沒有緊迫盯人要人購買，但是非常會塑造度假美夢的氛圍，並且一直鼓吹分時度假的好處，強調每年可以回到茂宜度假約兩周，想去別的地方也可以透過平台兌換，還可以送飯店高等級的會員，去旗下飯店品牌能享受升等、延遲退房等福利。她與老公聽了覺得不錯，價錢也能負擔，因此就下訂金。

“但之後仔細想想，真想度假好像也不需要去買產權，隨時訂旅館更彈性，有點後悔。”她表示，當時是氣氛、心情大好而買下分時度假，但收假後返回灣區，才覺得好像沒有想像中美妙。再想想之後，發現每年的貸款、利息、管理費等也不少，而且雖然當時是說產權未來還可以給小孩繼承，但如果不要，恐怕也不是說賣就能賣掉。“我朋友傳給我夏威夷的分時度假轉售廣告，一看心涼了一截，除賣價低了許多，還有一大堆人在賣，可見想脫手的人也不少。”她說。

另一位多年前曾在拉斯維加斯購買分時度假的蔡女士也說，當時是在賭城大道上碰上銷售代表，聽講座還能拿免費房間與贈品，因此去聽了講座並購買。頭幾年覺得還可以，就是管理費任由管理公司決定，不是太自由。但後來事業忙碌，沒法每年出游，雖然可以給朋友住，但我也沒時間搞這些，就浪費掉了。

她說，分時度假或許適合某些人，但很多人都是在開心的氣氛下買了，過幾年卻覺得有點煩惱，可是又不好處理，建議下訂金前最好三思。

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來源：中國僑網
責編：Zoe Chan

美國值得信賴的房地產品牌——“美好家園”將通過居外網面向中國買家

Better Homes & Gardens® 美好家園已同意與中國第一大國際房地產平台居外網建立新合作關系，以便向中國大陸買家銷售其物業。美好家園®房地產與美國最受歡迎，每月線上和線下讀者數量超過5000萬的生活方式雜志《美好家園（Better Homes & Gardens）》有著密切的聯系，而這樣的聯系為該房地產公司贏得了消費者的深度信任。

建立合作伙伴關系後，居外網將向其平台上的310萬名月度特殊用戶推薦美好家園®房地產及其附屬公司的房源，為這些公司獲取更優質的已登記客戶。

居外網首席執行官兼董事羅雪欣（Carrie Law）說：

“美好家園®房地產即將把其值得信賴的品牌帶到中國，這將為他們買賣雙方的客戶帶來巨大的好處。

“這是美好家園®房地產采取的最新營銷舉措，旨在不斷改進其為用戶提供的全面解決方案。通過居外網和美好家園®房地產，有意在美國置業的中國買家可以掌握可靠的市場信息和全面的北美物業情報。

“《金融時報》研究機構《投資參考》（Confidential Research）的調查數據顯示，超過60％的中國海外投資者計劃在2020年前進行新的海外房地產投資，而且大多數中國消費者對外彙的需求與海外房地產交易有關。

“中國大陸投資者財富一直在迅速增長。目前，中國大陸資產超百萬美元的富豪人數為史上最高水平，達到了160萬人。在過去六年內，中國成年人的人均財富翻了不止兩番。”

美好家園®房地產在居外網上出售的美國佛羅裡達州勞德代爾堡6臥8衛豪宅（點擊圖片查看房源信息）

Better Homes & Gardens® 美好家園簡介

自成立以來的90多年裡，Better Homes & Gardens®美好家園一直致力於各類與住宅有關的事務，充當著最值得信賴的住宅靈感來源。Better Homes and Gardens®美好家園®房地產竭誠向客戶提供住宅購買和售前、售中和售後過程中的相關指導，努力延續著公司的優良傳統。

Better Homes and Gardens®美好家園房地產，非常贊同一個觀點——購買住宅可能是您一生當中最為重要的金融投資之一。我們公司招攬了多位房地產領域的專業人士，他們會付出時間來了解您的生活方式需求，幫您找到合適的安家地點。我們的品牌傳統以對住宅的熱情為基礎。我們的員工會遵循這一傳統，向您提供完美的服務以及豐富的市場經驗參考。即使您已完成了住宅的購買，我們的工作也不會止步於此。無論您需要了解住宅區最新市場信息，還是最符合潮流的設計風尚，Better Homes and Gardens®美好家園房地產®的專業人士都能充分滿足您的獨特需求。

Better Homes and Gardens®及Better Homes and Gardens Real Estate 的Logo均為梅雷迪斯公司所有的注冊服務商標，並授權給Better Homes and Gardens房地產有限責任公司使用。Better Homes and Gardens房地產有限責任公司完全遵守公平住房法案（The Fair Housing Act）和公平機會法（The Equal Opportunity Act）中的相關規定。各特許經營連鎖企業均為獨立運營。所有房源信息視為可靠，但不保證准確。

關於居外網Juwai.com

居外網是中國首屈一指的海外房地產門戶網站，也是中國互聯網巨頭、微信運營商騰訊的獨家海外房產合作伙伴。居外網的中文用戶月度數量高達310萬，網站上展示的房源分布世界各地90個國家，共280萬套。居外網已連續兩年被中國最頂級電子商務機構評為中國一流海外房地產網站，並因其在創業公司中的卓越表現而榮獲著名的《紅鯡魚》雜志全球卓越初創企業 100 強大獎（Red Herring Global Top 100 Award for excellence in startups）。公司主要團隊設在上海和香港。居外在美國、菲律賓、加拿大、馬來西亞和澳大利亞均設有區域團隊。如需了解更多信息或開展廣告合作，請點擊http://list.juwai.com。

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2019美國房產稅率比一比

圖表來源：WalletHub

一項新出爐的全美房地產稅統計顯示，新澤西州以2.44%的稅率，蟬聯全美房稅最高州別，伊利諾州則以2.31%居次，新罕布夏州以2.2%排名第三。

個人理財網站“WalletHub”2月26日公布這項年度報告指出，聯邦人口普查局估計美國家庭平均每年繳交2279元房產稅，至於汽車財產稅方面，有27州徵這項稅，平均每年需支付440元；美國稅務債權協會（National Tax Lien Association）統計，這些稅務負擔，導致平均每年有超過140億的財產稅欠繳。

報告顯示，以全美中位價格19萬3500美元的房子計算，在新州擁有此價位房產民眾，需繳交的房產稅為4725元，在伊利諾州則要支付4476元，新罕布夏為4257元。

不過，若以當地中位價格計算，新州中位房價達32萬1100元，因此應繳房稅為7840元；盡管稅率居全美亞軍，伊利諾州中位房價17萬9700元，低於全美水平，該州中位房價繳交的房稅為4157元；新罕布夏州中位房價為24萬4900元，應繳房稅為5388元。

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全美房產稅率最低為夏威夷州，只有0.27%，以全美中位房價計算，只需繳交525元房產稅，盡管當地中位房價高達全美最高的56萬3900元，由於稅率低，年繳房稅也只有1529元；阿拉巴馬州以0.42%的稅率，排名全美房稅稅率最低的第二名，路易斯安納州的0.52%居低房稅稅率季軍。

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車輛財產稅方面，全美有24個州別免徵此稅，其他27州中，以羅德島州徵收4.4%的車輛財產稅最高，一輛價格約2萬4000元的車，當地居民每年需繳1070元稅。

該報告也提到，民主黨主政的州別，平均房產稅率低於共和黨主導的州，不過，排名全美冠亞軍的房產稅率最高州別，卻均是民主黨。

來源：世界日報
責編：Zoe Chan

6張圖看清去年中國境外房產投資趨勢

中國境外房地產投資的大浪逐漸退去？

2月24日，房地產咨詢公司戴德梁行發布《2019年中國境外地產投資意向調查》。數據顯示：去年中國境外房地產投資額同比暴跌63%，至157億美元，創近四年新低。

就投資目的地而言，美國連續兩年失去“中資首選”地位，去年更是首次出現“中資在美國房地產投資金額淨流出”的情況。在歐洲，去年中資也是整體出現資產淨流出現像。

就拋售金額來講，另一家房地產咨詢公司RCA數據稱，去年中國內地投資者拋售境外房產總額已經超過120億美元。

戴德梁行預計，在緊縮金融政策的影響下，今年中國境外地產投資依舊會保持低位平穩狀態，“國內投資者正變得越來越理性”。

具體來看，去年最受內地投資者青睞的是中國香港地區，後者去年內地境外投資總額占比的61%。中國香港也替代美國，連續2年成為內地投資者的首選。

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另一方面，去年總計37宗價值23億美元的地產投資，似乎表明內地投資者對美國房地產市場依舊保持興趣。然而，前者去年在美拋售總計達31億美元的房地產——這也是中國投資者首次在美國出現房地產投資淨流出這一現像。

值得一提，去年中國對歐洲房地產的投資整體出現資產淨流出現像。

在投資意向方面，戴德梁行本次調查采訪了內地51名投資者，這些投資者境外地產投資總額超過了417.9億美元。結果顯示：美國、一帶一路國家及英國成為內地投資者2019年海外地產投資的首選目的地三甲。

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投資類型來看，寫字樓和住宅依舊最受中資青睞。需要指出的是，養老地產本次排名較2017年上升3個身位位列第3，其中43%的受訪者表示對該類別投資感興趣，較去年大漲87%。投資意向下降最大的是酒店板塊，按年下降50%。

戴德梁行大中華區資本市場部海外投資主管張令青表示，報告中投資者對投資目的地的傾向、人民幣彙率變化和全球物業價格的看法，均表明目前國內投資者正越來越理性，並嚴格按照國家投資政策來選擇投資物業。

張令青預期2019年境外地產投資仍然會是相對安靜的一年，但估計將看到更多中資收購海外地產經營及管理平台及旗下資產包的動作。

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來源：觀察者網
責編：Zoe Chan