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週四（12月15日），加拿大央行在審視金融體系所面臨最大風險之後公佈了報告結果，報告稱有近三分之一的購房者抵押貸款比率過高，不符合貸款資格。

今年，為了抑制過高的房價以及維護健康的房地產市場，政府採取了一系列的政策，例如，在溫哥華地區開徵15%的房產轉讓稅。隨後，聯邦政府財政部宣佈，海外買家將不再享受之前「自住房免繳資產增值稅」的優惠政策，這意味著即使是出售自住房，外國公民也要繳納房地產資本增值稅。

貸款方面也開始縮緊。聯邦政府規定銀行對所有借貸人進行壓力測試，並且提供收入證明，才能擁有貸款資格，而之前這一規定主要針對的是少於20%首付的按揭抵押借款人。新政還規定，抵押付款加上房產稅和公用事業的總成本不得超過借款人總收入的39%。此外，門檻也提高了，原來規定的外國買家首付額不能低於35%的政策發生變化。

但央行表示，雖然有了這些措施，但購房者仍然源源不斷地湧入加國房市。而實際上這些貸款人並不一定有還貸能力，因為根據他們的收入，如果他們的本金低於20%，如果貸款總額至少是他們年收入的450%，那麼他們是非常脆弱存在高危風險的「高比率」抵押權人。

而壞消息是，在多倫多，幾乎有超過一半的高利率借款人，是屬於這個所謂的高危風險的「高比率」抵押權人，在多倫多，這種巨額抵押貸款的方式正在向周邊城市蔓延，例如奧沙瓦和漢密爾頓。而在溫哥華，有39%屬於這個高危人群。

央行指出在這些城市這種以高利率條件下超過年收入的450%超貸的情況，在過去三年中增長了一倍多，具體到數字，則是由約10%增加到約25%。

全國而言，在過去的一年間，接受高比率抵押貸款的人群中，有高達將近三分之一的人不符合新規定下的貸款資格，換句話說，有1/3的人分分鐘有破產的風險！

就在央行發佈報告的同一天，加拿大房地產協會的報告顯示，過去一年平均房價上漲了7%，在11月達到489,591加元。

央行警告，現行房價水平已達到平均家庭收入的六倍，是史上最高紀錄了。央行行長波洛茲（Stephen Poloz）稱，在多倫多和溫哥華的主要房地產市場房價繼續上漲，但不足以支撐整個經濟。加拿大人債務比例G7國家中第一

據加拿大統計局週三發佈的一份報告指出，加拿大人債務負擔持續攀升，第三季度達到破紀錄的200萬加元，家庭負債和稅後收入的比例飆升至近167%的新高。

但波洛茲認為，聯邦政府在秋季推出的政策措施，將在未來對高負債問題產生建設性的影響。央行認為新規則最終將實現降低債務水平的目標。

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（據約克論壇綜述）

加拿大房地產市場的走勢已經在2016年底出現巨大變化。曾經最為火熱的溫哥華市場開始逐漸降溫，而多倫多則漲勢進一步擴大。貸款機構對於房地產市場趨勢的變化也非常敏感，根據加拿大商業地產服務協會(CBRE Canada)週三(12月14日)公佈的一份報告顯示，銀行和其他貸款機構對於溫哥華商業地產相關抵押貸款的熱情已經降低，而對多倫多商業地產的熱情則繼續保持高漲。

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貸款機構青睞多倫多

CBRE對加拿大各大國內商業銀行、國際商業銀行、貸款公司、私人信貸機構以及養老基金等進行了問卷調查。結果顯示，84%的受訪貸款機構有很強烈的慾望向多倫多的商業地產投資者提供貸款。而溫哥華在這個方面獲得的貸款機構青睞為68%。相比去年同期的80%有很大下滑。

全加拿大範圍內，工業相關地產的貸款受到各大貸款提供方很大關注。而租賃型高層公寓受到的貸款機構青睞則不如去年。辦公室地產同樣出現一些冷卻的跡象。

CBRE債務及金融機構執行副總裁Carmin Di Fiore表示，「我們在2016年經歷了史無前例的商業貸款旺季。2016年最終的貸款總額數據可能會打破之前2007年創造的321億加元記錄。貸款機構和投資方對於商業地產的興趣支撐了這部分投資的數量。大約58%的受訪貸款機構表示將在2017年繼續增加對房地產抵押貸款方面的配比。不過從地理位置和類別上，貸款機構關注的焦點已經有所轉移。」

Carmin Di Fiore表示，相比公寓和商舖，工業地產在2017年將受到更多貸款提供方關注。同時隨著溫哥華房市開始冷卻，多倫多將繼續成為追逐利益的貸款提供方最關注的市場。包括多倫多附近的滑鐵盧、漢密爾頓等地也將會受到這個趨勢波及。

房地產投資減少或拖累GDP

加拿大政府預算監控辦公室(The independent Parliamentary Budget Officer)12月13日發佈一份報告指出，隨著加拿大房地產市場價格下滑，居民投資房地產的規模和金額將會減小，這將會在2018年到2020年左右影響到加拿大GDP總值計算時候的水平。

政府預算監控辦公室是獨立於加拿大聯邦政府工作的政府工作監管機構。該辦公室此份報告的公佈顯示了經濟學家對於加拿大目前房地產過熱以及部分地區經濟過於依賴房地產的擔憂情緒。

溫哥華和多倫多兩市是目前被經濟學家關注的主要加拿大房地產市場。溫哥華在2015和2016年兩年中均出現25%左右的整體房價大幅上漲。而在多倫多，房價在2016年末也達到同比漲幅23%左右的高峰。不過溫哥華在政府出台房市降溫政策之後已經停止上漲。而房屋銷量量早在年初就開始下降。經濟學家普遍認為，如此規模的大幅上漲是不可持續的。

預算監控辦公室表示，加拿大目前的房地產行業投資仍然對GDP產生正面的影響。預計這種趨勢會延續到2017年。不過在進入2018年之後，趨勢可能會反轉。房價下跌、房地產投資減少將給加拿大GDP帶來負面壓力。

加拿大的新屋完工數量在2017年可能達到19.89萬單元的峰值，隨後將會在2019到2021年前後逐漸回到17萬左右的歷史平均值水平。

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（據加拿大家園 ）

近日，知名財經博客Zerohedge撰文分析加拿大樓市和其背後的中國熱錢。以下為全文：

過去幾年中，大量來自中國的資金流入溫哥華房地產市場，將當地房價大幅炒高。儘管此前多個媒體都對這一波溫哥華房地產泡沫提出警告，但是直到今年夏天，隨著加拿大政府對外國購房者徵收額外的房地產稅之後，溫哥華房地產市場才出現崩盤的跡象。

隨著加拿大政府推出限購政策，中國買家繼續南下，將購房目標轉移至美國西雅圖，再次吹起一個規模巨大的房地產泡沫。

當然，溫哥華房地產市場的這波回調結束後，房價也有可能再次快速反彈。或許，溫哥華的房地產泡沫還沒有真正破裂。

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在加拿大的另一邊，不列顛哥倫比亞省政府並沒有吸取溫哥華房地產市場泡沫的教訓，而是再次積極鼓勵購買力較低的購房者繼續買房子。加拿大不列顛哥倫比亞省政府已經主動向首套房購房者提供補貼，幫助這些購房者支付住房按揭貸款的首付，並額外提供免息的按揭貸款。

根據加拿大不列顛哥倫比亞省政府推出的居民住房按揭貸款和權益合作項目(Mortgage and Equity Partnership)，該地區的政府部門將會為首次購房者提供總額高達3.75萬美元的購房補貼，補貼數額不超過購房全款的5%。同時，當地政府部門還會為購房者提供長達25年的無需利息的住房按揭貸款，購房者還能選擇在按揭貸款前五年中延後支付貸款。

該項目將從2017年1月16日開始接受購房補貼申請。政府預計納稅人在3年內將花費逾7.03億加元，幫助4.2萬家庭買房。

分析師認為，這種購房補貼政策實際上是幫助購房者在不用支付任何現金的前提下就能買下房產，這將吹起下一個房地產泡沫，只是這次房地產泡沫將集中在底端住宅領域。

加拿大不列顛哥倫比亞省省長Clark在接受媒體採訪時表示，當地政府將盡力幫助中產階級實現人人有房產的夢想。

分析師認為，儘管不列顛哥倫比亞省省長Clark的政策意圖非常崇高，但是根據歷史資料來看，這種幫助只能承擔每月按揭貸款但是無力支付房貸首付的低收入階層購房的政策，可能會引發一連串經濟問題，因為每一個當地居民會湧入房地產市場，買下所有掛牌待售的房地產，快速將房地產市場的平均價格抬高。

同時，根據加拿大不列顛哥倫比亞省提出的購房補貼政策來看，只要一個居民在購房後前五年內仍然保留其主要住戶的身份，就可以延後支付每月應繳的住房按揭貸款。

只有五年過渡期結束之後，購房者才需要按照目前的貸款利率按月償還住房按揭貸款，購房者的貸款償付週期可以長達二十年，並可以在無需承擔罰款的情況下提前部分或全額償付住房按揭貸款。

當然，為了確保外國購房者不會成為該購房補貼項目的主要受益群體，該住房補貼項目規定，申請相關優惠購房按揭貸款的前提是，該住房的成交價格最多不能超過75萬美元。而且，優惠住房按揭貸款的申請人必須在過去五年中持有加拿大永久居民身份，並在加拿大不列顛哥倫比亞省居住超過一年。申請者的年收入總和不能超過15萬美元。申請者也需要同時滿足加拿大不列顛哥倫比亞省內住房按揭貸款保險的申請門檻。

此外，加拿大不列顛哥倫比亞省提供的此項購房補貼項目將會施行三年，預計將為4.2萬名首次購房者提供優惠補貼。

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（據加拿大家園）