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新加坡 | 比森聯多賣出一單位豐隆重登「樓王」寶座

根據《聯合早報》向10多名發展商和業內人士收集到的數據，截至12月14日，豐隆集團今年共賣出1052個私宅單位，進賬總計13億3000萬元。其中，它今年10月推出的新私宅項目森濤苑賣出380個單位。森聯集團雖略輸一個馬鼻，不過，該集團去年未列入十大行列，今年卻異軍突起，表現相當出色。

由本地富豪郭令明掌舵的豐隆集團（Hong Leong Group），憑藉著森濤苑（Forest Woods）的熱銷，重新奪得2016年私宅銷售成績最出色的新加坡「樓王」寶座。

不過，它僅比排名第二的森聯集團（Sim Lian Group）售出多一個單位，兩者銷量差距十分接近。

新加坡 | 比森聯多賣出一單位豐隆重登「樓王」寶座 — 由本地富豪郭令明掌舵的豐隆集團（Hong Leong Group），憑藉著森濤苑（Forest Woods）的熱銷，重新奪得2016年私宅銷售成績最出色的新加坡「樓王」寶座

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根據《聯合早報》向10多名發展商和業內人士收集到的數據，截至12月14日，豐隆集團今年共賣出1052個私宅單位，進賬總計13億3000萬元。其中，它今年10月推出的新私宅項目森濤苑賣出380個單位。

豐隆集團的私宅銷量包括集團本身、集團旗下子公司城市發展（CDL）以及聯營公司TID Residential等的銷量。

它曾連續三年為本地「樓王」，但去年卻把寶座拱手讓給集永隆發展（CEL Development），排名第四。

相比去年賣出近660個單位，取得約6億9000萬元的銷售額，豐隆無論是銷量或銷售額都比去年增加近一倍。

森聯集團略輸一個馬鼻，以1051個單位的銷量成績排名第二。

不過，該集團去年未列入十大行列，今年卻異軍突起，表現相當出色。

森聯今年主要銷售私宅項目是萬樂軒（Wandervale）和萬寶園（Treasure Crest）這兩個執行共管公寓（Executive Condominium，簡稱EC）項目，共賣出1000個單位。另外，它剛完工的項目山樂園（Hillion Residences），也賣出51個單位。

排名第三與第五都是「過江龍」，依次為中國香港置地子公司MCL地產、青建地產（南洋）集團和中冶置業（MCC Land）。

根據市區重建局的數據，MCL地產今年共賣出1024個單位，比去年多一倍。湖景豪苑（Lake Grande）賣出超過500個單位，帶動MCL取得優異銷售成績，使得它的排名從第五上升至第三。

青建地產和中冶置業今年分別賣出768個和724個單位。前者的熱銷項目是位於坎貝拉的EC品尚居（The Visionaire），賣出294個單位；後者是位於淡濱尼的The Alps Residences，賣出356個單位。

青建去年排名第七，今年排名上升三個名次。

本報記者整理的銷售數字，包括與其他發展商共同開發項目。例如中冶置業的博雅居（The Poiz Residences），是它與Sustained Land及Greatview合資發展的項目，所賣出的271個單位，並未扣除合作夥伴所佔比率。

除了豐隆集團，另一本地老牌發展商凱德集團（CapitaLand），銷售表現也比去年好。

凱德集團去年首11個月僅賣出219個單位，無緣擠入十大行列，今年則賣出了541個單位，比去年多出一倍以上，讓它在今年銷量榜上排名第六。

集團今年首三季總銷售額為12億4000萬元，也比去年同期高出了兩倍以上。

凱德集團的強勁銷售表現，主要來自烏節路的禧悅閣（Cairnhill Nine）這個高檔私宅項目。禧悅閣今年3月推出時，不僅是該月份最暢銷私宅項目，更帶動買家對高檔私宅的興趣。項目如今已賣出超過八成，平均尺價為2436元，

去年同樣排在十大外的吉寶置業（Keppel Land），今年雖然沒有新項目推出，但根據市區重建局數據，它現有銷售項目如林曦閣（The Glades）和Highline Residence等，共賣出362個單位，比去年同期多出一倍左右，使它成功擠入今年十大行列。

曾為本地私宅霸主的房地產界老大哥遠東機構（Far East Organisation），今年僅賣出127個單位，比起去年賣出的150個單位，銷售表現略為遜色，排名也繼續跌出十大。

至於過江龍方面，它們仍佔了排行榜的半壁江山，大多發展商所賣出單位比去年多。例如鑫豐（Kingsford）今年賣出477個單位，比去年的360個單位多出約三成。

中國鋼鐵商杜振增的皓源投資（Hao Yuan Investment），今年推出的暢銷項目女皇碧苑（Queens Peak）賣出393個單位。　　今年其他熱銷項目還有毅雅地產的Gem Residences、中國香港長江實業的Stars of Kovan、星獅地產（Frasers Centrepoint）的Parc Life和益民林發展（EL Development）的河景苑（Parc Riviera）等。這些項目的銷量介於148個單位至305個單位之間。

整體而言，今年新私宅市場雖然仍顯得疲弱，但發展商賣出的私宅單位數量預料比去年高。

世邦魏理仕（CBRE）新加坡與東南亞研究部主管沈振倫指出，發展商至今所賣出的新私宅單位已超過去年總數，加上12月份數量的話，預料今年售出的新私宅單位會突破8000個，創下自2013年總償債率(TDSR）推出以來的三年新高。

由於許多發展商手上供售的私宅項目不多，沈振倫認為，發展商明年重點之一將是尋找新的發展地段，以填補它們的土地庫存。

在談到樓市展望時，新出爐「樓王」豐隆集團說：「2017年將繼續是充滿挑戰性的一年，因為利率環境帶來的不確定性、經濟放緩，以及降溫措施將繼續對樓市和買家情緒帶來負面影響。」

「儘管如此，集團在維持投資策略下，會繼續尋求合適的住宅發展地段。」

（據聯合早報）

加拿大 | 密西沙加和宾顿市明年地税要大涨远高于多伦多

作為大多倫多地區第二大及第三大的城市，密西沙加市和賓頓市2017年的地稅要進一步上漲。這樣一來，這兩大城市的地稅比多倫多貴更多了。

密市和賓頓市上週通過了2017年的預算案，明年這兩個城市的地稅漲幅遠遠高於通貨膨脹。按照預算案的漲幅，2017年，賓頓市一棟市府評估價值在50萬的房子，地稅要5278元;同樣價值的房子在密西沙加，地稅一年要4498元;而在多倫多，一年的地稅為3495元。

加拿大 | 密西沙加和賓頓市明年地稅要大漲遠高於多倫多 — 作為大多倫多地區第二大及第三大的城市，密西沙加市和賓頓市2017年的地稅要進一步上漲，這樣一來，這兩大城市的地稅比多倫多貴更多了

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按照預算案調漲的費率，密西沙加市市府收的地稅部分比去年漲了5.7%，如果加上給皮爾區以及省府教育資金的部分，密市居民在2017年總的地稅漲幅在2.9%左右。

密市市長Bonnie Crombie表示，把密西沙加與多倫多的地稅進行比較並不合理，因為兩者的運作方式完全不同。她說，與絕大部分安省城市類似，密西沙加市只有地稅這一項收入，但多倫多有多種渠道，包括土地轉讓稅、個人汽車稅、煙稅、酒稅等。

賓頓市明年的地稅也會較大幅上漲。賓頓市府收的稅明年將漲3.3%，加上交給皮爾區與省府的部分，整體漲幅為2.3%。

賓頓市張Linda Jeffrey承認，對於賓頓市許多居民來說，確實比較艱難，但市府在做預算決定的時候，要把市政府最需要的事情擺在首位。

（據加國無憂）

英國 | 房產總值增至8.17萬億鎊

據《衛報》報導，根據一項最新研究，英國現有的2890萬棟住宅的總價值，在2016年增長了7%，達到了8.17萬億英鎊。

根據房產網站Zoopla統計，這意味著，平均房產價值每天都增值56.57英鎊。該網站將Norfolk的Diss市鎮成為「今年的最大贏家」，因為這裡的房價增長迅速。

該網站分析了2016年1月1日至12月7日的數據，表示英國現有房產總價值為8,165,502,086,907英鎊。自從一月以來，房產升值幅度為5590億英鎊。

英國 | 房產總值增至8.17萬億鎊 — 據《衛報》報導，根據一項最新研究，英國現有的2890萬棟住宅的總價值，在2016年增長了7%，達到了8.17萬億英鎊

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根據地域來看，房產價值最高的是英格蘭東部地區，其增值也最快，平均增加了11.56%，達到了358,401英鎊的均價。中西部地區的房產價值增速第二，為8.74%。

倫敦本來是房價增幅最快的地區，目前排在表格的倒數第三位，增長率為5.12%。

在地方層面，Diss被命名為「表現最好的」市鎮，其房價增長率高達16.2%，房屋均價為305,896英鎊。

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（據英中網）

新西蘭 | 奧克蘭東區璀璨新星FLat Bush，精美住宅提供絕佳置業機會

Flat Bush是Auckland東區壹顆璀璨的新星, 這裏將會是奧克蘭東部又壹座具有相當龐大規模的商業中心，此處開發將會以不破壞當地的環境為首要條件。這處家庭式住宅占據壹個私密幽雅的位置，設計精美頗具現代風範，是這個宜居之地的理想住宅選擇。

把握機會置業在Flat Bush——東區璀璨的新星

新西蘭奧克蘭溫和的氣候、大量的就業和受教育的機會、眾多休閑之處是每個人向往奧克蘭的原因。這座新西蘭第壹大城市曾被評為世界最佳居住城市之壹，素有“風帆之都”的美譽。置身於此，我們更能感受到奧克蘭自然與現代完美相融的美麗與繁華。

奧克蘭的東部地區如今發展的已經非常成熟，短短的十多年光景，已擁有Sylvia Park和Botany Town兩個商業中心，不但交通方便而且配套的商業教育以及醫療設施相當完備，房價也隨之翻了壹翻。它不像中區和市中心顯得那麽擁擠。這裏的環境更加適合居住，這也就是為什麽人們喜歡選擇居住在奧克蘭東區。

東部新區域Flat Bush被Auckland市政府列為最大的開發項目之壹。Flat bush地區是目前Auckland最大最全面的新城市開發計劃項目。它位於奧克蘭的東部，到2025年該區人口預計將突破4萬人。所以這裏將會是奧克蘭東部又壹座具有相當龐大規模的商業中心。Flat Bush的開發將會以不破壞當地的環境為首要條件。項目包括5個相關聯的，並且是開放式的商業點。政府明確聲明，這些商業規劃都必須是高標準，並且是可持續發展的項目。

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美國 | 成屋銷售創2007年2月以來新高

美國人今年11月購買房屋創下近10年來的最快速度。但是上升的貸款利率，房屋的日益短缺以及更高的房價，可能會對明年的房屋市場造成很大影響。

美國全國房地產經紀人協會星期三表示，上個月的成屋銷售上升百分之0.7，達到季節調整後的561萬套。這比今年10月修正下調後的557萬套有所上升，並且是2007年2月達到579萬套以來的最高銷售量。成屋銷售比一年前上升了百分之15。

美國東北部的成屋銷售上升了8個百分點，南部上升1.4個百分點，西部和中西部則出現下降。

美國成屋銷售創2007年2月以來新高

今年11月市場上只有不到190萬套的房屋，比一年前下降了9個百分點。上個月，供應短缺把房屋中間價推高到23萬4千9百美元，環比上漲了百分之6.8。

美國商務部星期五報告說，上個月房屋開始下降百分之18.7，經過季節調整後為109萬套。

房地產經紀人網站的首席經濟學家勞倫斯·雲表示，“我們存在住房短缺，我們建造的住房不夠。”

與此同時，30年固定貸款基准利率上周升至百分之4.16，達到52周以來的最高。美國利率自從11月8日唐納德·特朗普當選總統以來一直攀升。投資者之所以推高利率，原因在於他們預計特朗普的減稅計劃以及在國防和基礎設施建設領域的投入更大，將會提高經濟增長和通貨膨脹率。

房地產經紀人網站預計，美國很多地方更高的利率以及不斷降低的支付能力，可能將導致明年的成屋銷售增長小幅增長百分之2，達到552萬套的水平。

艾默斯特·皮爾龐特證券公司的首席經濟學家斯蒂芬·斯坦利在一份研究報告中說，“一些預期的購房者，隨著房貸利率的升高，可能會使得他們的支付能力變得緊張吃力，為了讓這些購房者能夠購房，房價可能會受抑制。”

不過，健康的勞工市場給了更多美國人購房的信心。美國失業率現在僅為百分之4.6，是9年來最低點。

（據美國之音）

美國 | 房地產業迎來春天？美國樓市復蘇的背後暗藏不平衡危機

12月初，美聯儲發布的居民財務報告顯示，美國民眾家庭財政狀況良好。從美聯儲公布的數據來看，家庭淨值增長至史上最高，房屋資產淨值也快要接近2006年房地產泡沫尚未破裂時的水平。

然而如果脫離數據和報告，看看美國人真實的經濟生活，就會發現是另一番景像：實際上，並非所有美國人都從這些美好的數據中獲利。

美國房地產公司雷德芬（Redfin）的首席經濟學家Nela Richardson表示，他說，盡管一些房主的情況良好，但也有一些中產階級已經被掏空了。現在住房自有率已經處於歷史低點。盡管一些人從接近歷史高值的房屋資產淨值中獲利，但也有一些人還是處於困境，掙扎在盈虧平衡線上下。

CoreLogic副首席經濟學家Sam Khater也同意他的觀點，他說，這次房地產業的恢復有一個不同尋常的特點，就是不平衡。房屋資產和金融資產等財富的確獲得了恢復，但是美國人的收入卻非如此。全美有一半的美國人都參與投資了目前一路飛漲的美國股市，有三分之二的人從住房中獲利。然而，另一方面，那些沒有參與投資的人呢？他們並沒有享受到任何房地產市場復蘇所帶來的好處。

數據顯示，美國房屋資產淨值已經恢復至經濟危機前高點。圖中紅線為房屋資產價值，藍線為房屋抵押貸款。

最重要的是，盡管全美房屋資產淨值已經幾乎完全恢復，但抵押貸款水平卻還沒有恢復。這意味著房地產市場還不能承受大量的貸款者出現。

畸形的借貸市場

盡管目前美國整體經濟還算健康，但這卻掩蓋了不少個體業主和小型經濟體由於各類原因被扼殺的事實。

值得注意的是，CoreLogic的數據顯示，接近400萬的屋主依舊處於負資產狀態。

Regions首席經濟學家Richard Moody還指出，30%業主自住的房子沒有背負任何貸款，這就意味著5000萬背負著貸款的家庭所占的資產，還不到資金流數據顯示總資產的57%。

Richard Moody認為，一些畸形的抵押貸款市場已經在采取措施，改變目前的困境。

雷德芬（Redfin）公司發現，很多情況下，低額的抵押貸款並不是由低收入人群申請的，而是那些沒有足夠存款的高收入者、或是因為高額學生貸款而抵消了存款的高收入者（如剛開始工作的醫生、律師等）申請的。

Richardson因此表示，在上述狀況下，真正需要小額貸款的低收入人群就不得不和那些擁有其他優勢的人群競爭。

美國人的心理陰影

CoreLogic的數據也顯示，低信用評分的人中，願意申請貸款的越來越少了。他認為，金融危機和經濟下行對很多美國人造成了心理上的陰影，並且在短期內不會恢復。美國經濟蕭條的後續影響仍在繼續，並且依舊影響著美國人的心態。

正是由於這一心理原因，經濟學家對於目前房屋資產淨值的上升並不表示樂觀，認為其並不會如過去一樣，明顯促進消費者支出。

Richardson表示，盡管擁有房屋資產高淨值的人群正利用其信貸來提升其資產，但隨著美國貸款利率飆升，很多美國人都不會進行套現再融資。

Khater的研究也反映出，由於心理因素的影響，資產價格上漲對支出的刺激總是低於經濟學家預測的水平，而且這一情況在這段房產恢復的時期裡尤為明顯。

Khater說，大部分的消費者支出都來自於人們的收入，而非房屋資產淨值。而這就是目前美國經濟恢復依舊緩慢的原因。

現在距離2008年金融危機已經過去了快十年，美國經濟正在努力恢復，並防止再一次的危機襲來。因此，美國政府、分析者和投資者們也許都沒有注意到其他問題。

美國的房地產市場和經濟將持續趨向兩極化的態勢，這與“嬰兒潮”一代的退休，和勞動力自動化一樣，這是一個長期的過程。

Richardson表示，顯而易見，對金融屆來說，目前並沒什麼問題；但是對於美國人來說，這是一個很大的問題。房產和經濟的不平等程度逐漸加深會引發嚴重的財務問題。現在美國經濟發展方向已經越來越難以預知，所以這個問題已經值得關注。

互聯網資訊綜合整理

英國 | 房產投資新熱點曼徹斯特，投資精裝公寓項目獲巨大回報

曼徹斯特現已成為外商直接投資的倫敦以外的最熱門目的地之壹，再加上其便利的交通、更好的基礎設施、更多的投資與更多的專業人士入住，將會為這裏的房市帶來更多的活力與更大的需求，這的確使曼徹斯特成為壹個絕好的英國房產投資機會。該處投資住宅能夠為您提供59套精裝公寓，其中有40套1室公寓及19套2室公寓，這些物業能為您帶來巨大的租金收入，獲得可觀回報。

曼徹斯特——房產投資新熱點

在當前的經濟形勢下，很多華人為了資產避險或投資收益，都有意向投資英國房產，很多人也看到了傳統的房產投資熱點——倫敦，其房價如今已被推得太高，其增長也已如強弩之末，現在入市的話回報率差強人意。其實，作為老牌的經濟強國，英國並非僅有倫敦壹枝獨秀，而另壹房產投資熱點曼徹斯特則沒有那麽高的入市門檻，但其投資收益率與發展前景卻同樣可觀。

根據近兩年數據，在2013年壹年中曼城的房價同比增長了21％，遠超第二名倫敦（14％左右）贏得全英最強房價增長的桂冠。到了2014年，曼城漲勢更為迅猛，相比較同期倫敦房價上漲的8％，其房市之熱可見壹斑。

而曼城購房出租的回報率也同樣可觀，根據匯豐銀行（HSBC）發布的2014年全英各地區租房回報率報告，其平均租金收益率達到了7.98％，全英排名第二，而且比起2013年的第四名又進兩名。排名上升得益於大量的學生和年輕專業人群帶來的強勁需求與相對較低的房價。

在曼徹斯特買房，不僅僅因為BBC搬遷到Salford這個生機勃勃的媒體城，並且曼城的電車軌道的服務數量會在2015年翻兩倍，也使這壹地區成為炙手可熱的房地產投資區域之壹。同時，Wythenshawe Park將有可能成為壹個巨大的音樂聖地，為5萬樂迷提供場地。從曼城的Piccadilly到Tameside的電車軌道的延長線開通，貫通曼城市中心到東部郊區，連接包括Droylsden等地區，並最終到達Ashton-under-Lyne。

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新加坡 | 明年推出約1萬7000新組屋單位比今年略少1000個

國家發展部長黃循財說：「我們正逐步縮減供應，但會繼續確保供應足以滿足需求。」

政府明年將推出約1萬7000個新組屋單位，比今年略少1000個。一些新組屋的建造也將加快，年輕夫婦有望在2018年申請到等候時間較短的預購組屋。

國家發展部長兼財政部第二部長黃循財昨天發博文，總結國家發展部一年來在住屋方面的各項工作，並宣佈明年的新組屋供應量。他說：「我們正逐步縮減供應，但會繼續確保供應足以滿足需求。」

為應付之前累積下來的住屋需求，政府在2011年至2014年間，每年供應超過2萬個新組屋單位，2012年曾一度達到2萬7000個。不過鑑於已無積壓需求，去年的新組屋供應量下調到1萬5000個。

政府去年宣佈調高購買新組屋的收入頂限，讓更多人符合購買條件，今年的新組屋供應量因此再度上調，建屋發展局在四輪組屋銷售活動中，推出近1萬8000個新單位，其中約三分之一在地點較好和設施較完善的成熟組屋區。

新加坡 | 明年推出約1萬7000新組屋單位比今年略少1000個 — 政府明年將推出約1萬7000個新組屋單位，比今年略少1000個。一些新組屋的建造也將加快，年輕夫婦有望在2018年申請到等候時間較短的預購組屋

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明年建屋局推出的預購組屋，也會分佈在成熟和非成熟組屋區。黃循財說：「這將讓買家有多種選擇，包括那些想要住靠近父母的年輕人，或是想要換小屋和原地養老的年長者。」

此外，政府會繼續緊密留意市場，根據情況調整建造計劃，或檢討現有的住屋政策，滿足新加坡人需求。

黃循財早前接受《聯合早報》訪問時透露，政府將探討把一部分新組屋的等候時間縮短約一年，讓首次購屋者早日入住新家。

他昨天在博文中進一步披露，已請建屋局規劃和準備幾個新的地段，以便在那裡推出等候時間較短的新組屋。黃循財說：「這些單位不會明年就有，但我希望我們能從2018年開始供應。」

新組屋供不應求的情況過去幾年得到改善。他指出，非成熟組屋區三房式或更大單位的首次購屋者申購率保持穩定，而建屋局也應付得來；在今年11月的組屋銷售活動中這類單位申購率約是1.5，今年全年平均申購率則約是2。

黃循財說，這意味新組屋買家申請一次或兩次便能成功，最多申請三次就一定能拿到。

政府去年調整購買受津貼組屋收入頂限，也推出協助已婚子女與父母比鄰而居的近居購屋津貼，這些新政策獲得積極反響。

協助租賃組屋租戶二度擁屋的重新擁屋計劃，也已在本月落實。黃循財說：「這些都顯示我們的決心，要讓所有新加坡家庭實現居者有其屋。」

受訪的房地產分析師認為，政府對明年組屋供應量做出的調整相當謹慎。博納集團總裁伊斯邁說，今年轉售組屋價格幾乎沒有波動，非成熟組屋區新組屋的首次買家申購率也普遍低於2，說明組屋市場很平穩。

他說：「在今年供應量基礎上適當減少，能確保整個市場不會供應過剩，也讓有需要的首次購屋者如願以償，儘早建立家庭。」

ERA產業主要執行員林東榮相信，2018年推出的較短等候時間新組屋將大受歡迎。他說：「等候時間長短向來都是買家的重要考量，特別是年輕夫婦。我們得看這類組屋建在哪裡，如果等候時間短，地點又非常優越，價格可能也會更高。」

相關資訊：新加坡| 樓市雖不景房價屢創新高今年最貴房子尺價創紀錄

（據聯合早報）

澳洲 | 澳第三季度房價指數:悉尼漲2.6% 墨市漲2.1%

根據最新的澳洲統計局（ABS）第三季度房價報告顯示，除珀斯、達爾文以外，其他首府城市房價指數都在不斷上升，其中悉尼、墨爾本兩大城市表現最為搶眼。

據domain網報道，根據ABS報告顯示，悉尼第三季度房價上漲2.6%，墨爾本上漲2.1%，霍巴特上漲2.2%，悉尼再次成為表現最好的壹個城市。不過布裏斯班及珀斯第三季度成績略微遜色，布裏斯班單位價格指數下跌0.6％，房價下跌4.1%，珀斯單位價格指數下降0.8％。

根據ABS報告顯示，悉尼第三季度房價上漲2.6%，墨爾本上漲2.1%，霍巴特上漲2.2%

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DomainGroup首席經濟學家Andrew Wilson博士指出，強勁的市場條件正在繼續推動大多數首府城市的房價增長，尤其是墨爾本和悉尼。有數據顯示，今年截至11月，悉尼別墅中位數增長4.9%，達到110.6萬澳元，同比去年增長7.4%，墨爾本也毫不示弱，中位數上漲5.0%，達到79.8萬澳元，墨爾本也成為過去壹年房價漲勢最猛的壹個首府城市。

公寓價格也在不斷飆升，其中悉尼增長3.6%，達到71.2萬澳元，墨爾本上漲6.0%，為47.6萬澳元。不過，布裏斯班和珀斯公寓價格有所下跌，分別下降1.7%和2.6%。

（據 Domain）

新加坡 | 2017年不容忽視的房產投資熱地——新加坡

前言

花園城市新加坡向來以干淨、安全、和穩定而聞名。社會與經濟的高度穩定，使得投資者們在新加坡的資產有極高的保障。作為亞洲最西方化的國家，高度的法制與健全的制度讓投投資者在各個環節省時省力，輕松獲益。2013年開始新加坡政府實行方式產降溫政策，抑制房價過高增長。連續2年的房價下滑過後，市場已經來到低點，積壓的需求與減少的供給可能意味著市場反彈的時候即將臨近，目前正是出手獅城的好機會。居外研究數據表明，2016年第一季度中國買家對新加坡房產的問詢量較前一季度翻倍，體現了極大的關注度。

經濟概況

新加坡，一個美麗的城市國家，擁有世界一流的港口和國際機場，具備現代化極高的基礎設計與自由開放的經濟體系。雖然面積不大，但新加坡憑借其優越的投資政策與環境，吸引眾多外來人才與投資，有力地促進當地經濟發展，位列亞洲四小龍之一。今日的新加坡，已經成為名副其實的世界金融和貿易中心。隨著與美國與澳大利亞自由貿易協議的簽訂，未來新加坡將成為重要的亞洲貿易中轉站。

2015年新加坡國民生產總值較2014年增長2%，保持了09年後持續增長的態勢，但隨著全球經濟形勢日益嚴峻，漲幅較近年放緩。新加坡2015年全年失業率僅為1.9%，連續五年保持在2.0%以內，就業市場繼續保持穩定。為對抗通縮壓力與經濟增長放緩，新加坡金融管理局（MAS）在2015年放寬貨幣政策，降低新元政策區間坡度。在此政策影響下，新加坡私人房貸利率從2015年初開始有所攀升，不過與歷史水平相比，目前水平仍處於超低利率區間。

新加坡市場指數對比

房市走勢

相對於穩定攀升的經濟總量與人均收入，新加坡私人公寓房價增長勢頭有些不同。如果以2001年為起始點，我們不難發現新加坡房價在2006年前增幅遠低於GDP的增幅。2006與2007年房價開始大幅增長，卻又受到2008年開始的全球經融危機影響再次沉寂，直到2009年之後房價恢復增長態勢。隨後，為了縮小新加坡房價增幅與收入增幅之間的差距與打擊市場投機行為，新加坡政府從2013年開始出台眾多房地產降溫措施。特別是外國人附加印花稅與總償債率框架政策的推出，成功的影響了新加坡私人公寓市場，房價與成交量紛紛下跌。 2005年至2015年的10年間，新加坡GDP漲幅高出私人公寓價格漲幅不少，從業者收入漲幅也要超過房價增幅。同2014年相比，2015年的房價更是在GDP與月收入繼續增長的情況下呈現負增長，這也使得公寓房價累積增幅終於在2015年被月收入累積增幅趕超。

截止2016年第二季度，新加坡私人公寓房價已經連續11個季度下行，較2013年的峰值下跌9.4%。而在7月25日的新聞發布會上，新加坡金管局也明確表示不會在短期內取消當地房地產降溫措施，這也就意味著新加坡房市將保持目前的調整勢態。

從以上數據中我們不難分析出，新加坡近期的房價下跌主要是政府調控的有意為之，而非市場基本面走弱的跡像。受到規範制度與政府嚴格監督，與炒賣盛行、房價高得離譜、房產泡沫較大的其他海外房市比較，新加坡房地產市場表現平穩。因為房價走勢與GDP與收入水平的關系十分合理，房產泡沫成分相對少了許多。相信在在新加坡金管局的調控與穩定的就業情況下，新加坡經濟將會繼續平穩發展。從房地產投資的角度來講，更具競爭力的新幣彙率，大量外籍就業人士帶來的住房需求，與超低的貸款利率都將為投資者帶來更大的盈利空間。

投資優勢

超過80%的新加坡人居住在政府興建的福利房（政府組屋）內，一小部分人住在私人公寓或別墅。在新加坡，外籍人士不允許購買政府組屋與絕大多數的有地住宅，只能購買私人公寓與升濤灣這一特定地點的有地別墅。在新加坡購買私人房產擁有以下投資優勢：

租金回報率較高，房價增長潛力巨大

最新數據顯示新加坡私人公寓租金回報率在3%至4%之間，相比於北上廣深高出許多。作為一個城邦國家，新加坡的經濟發展離不開外來人才。新加坡政府2013年發布的人口白皮書預計到2030年新加坡人口將達到690萬，其中250萬左右將為外籍人口。按照目前的人口替換率，新加坡每年需要新增1.5至2.5萬名新公民以及3萬名新永久居民來了保證人口持續增長。另外，作為一個島國，新加坡只能靠填海來進行土地擴張，可擴張性十分有限。稀缺的土地資源與不斷增長的人口意保證了土地價值。在目前政府刻意壓制房價的情況下，新加坡房市上升空間巨大。

生態環境優異，城市高度現代化

在咨詢機構美世（Mercer）最新出爐的全球宜居城市排名中，新加坡蟬聯亞洲最宜居城市。對素來以自然環境與城市建設著稱的新加坡來說，這個結果並不意外。常年清新的空氣、水與食物的安全保證、大量的植被覆蓋、完善的交通與公共設施，都讓這裡成為許多人安居樂業的首選地點。此外，新加坡城市建設中高度的現代化也是另一個吸引人的亮點。不同社會部門的服務聯網化，智能居住社區等概念都讓居民的生活更加便利便捷。

教育醫療設施全球領先

根據居外研究最新數據，2016年前半年咨詢新加坡房產的中國買家中，超過三分之二的買家表示子女教育是他們的投資動機，他們的選擇是明智的。世界經合組織2015年發布的國家教育系統排名中，新加坡名列全球第一。中西結合，全面又不失傳統的教育方式正是許多家長希望他們的子女接受的理想教育模式。新加坡的醫療服務以高質量聞名於世。近年來政府更是大力發展醫療經濟與醫療旅游，勵志將新加坡打造成區域醫療中心。作為重要的是軟性競爭力，教育與醫療的高質量證明了新加坡的發達程度與巨大吸引力，必將成為房市發展的助推器。

工程品質保證，配套設施齊全

新加坡私人開發項目均要經過嚴格的審批與監督，整個開發、建築與審驗過程長達數年，質量可以得到良好保證。絕大多數的公寓項目配套設施齊全，泳池、健身房、水療、燒烤區、活動室等均為為公寓標配，這在許多國家並不常見。此外，新加坡的物業管理服務更是全球領先，無論新舊住宅，周到與智能化的服務可以讓投資者真正做到無憂盈利。

貸款門檻低，額外稅費少

根據最新的外籍人士購房政策，海外投資者在新加坡購房需繳納18%的印花稅。對外國買家而言，新加坡的貸款條件相對寬松，無門檻低利率，第一套住宅最高貸款額度為80%。目前處於歷史最低水平的彙率也是吸引眾多買家的一個有利因素。

不過由於高度的城市化，新加坡城區與郊區的分界較為模糊，設施環境方面的差距也很小，房價差距自然也就不大。加之最近降溫措施帶來更高的印花稅，使得新加坡市場投資門檻偏高。不過分布均勻的城市建設保證了各個區域擁有較為勻速且穩定的房價增長。另一方面，隨著近期房價下行，越來越多新公寓項目推出價格折扣，印花稅回扣等優惠方案，旨在吸引更多買家。

投資建議

根據地鐵走向選擇投資區域

房地產投資者有必要認真研究所選房產距離地鐵線路的位置。很多買家會發現現有地鐵站周圍的房價很高，而許多物美價廉的房產卻不在地鐵沿線。不過如果我們將在建地鐵線路以及車站位置考慮在內，就會發現更多物美價廉的房產選擇。例如剛開始施工的湯申-東海岸地鐵線，從新加坡北部出發, 一路延伸至東海岸，是東海岸沿線的第一條地鐵線路。這條地鐵線的建成絕對對沿線房地產價格產生很大影響，原本已經價值很高的房產（例如東海岸區域）會因為這條線路帶來更好地發展。而巨大的線路跨度,也將為沿線帶來很大的出租收益。加之新加坡與馬來西亞頻繁的人口流動，這條線路的意義也就不言而喻了。在選購房屋時如果可以將這條線路的站點考慮在內，必將為投資回報加上一顆重要砝碼。

根據租金回報率選擇投資區域

受到新加坡房市降溫措施的影響，銷售市場交易量大幅萎縮。但不端壯大的外來人口

卻為新加坡租賃市場帶來了強勁的需求。如果要短期持續獲利,那麼尋找租金回報率

高的地點與樓盤就極為重要。下圖標出了新加坡私人公寓租金回報率最高的幾個區域，投資者可以當做參考。

新加坡私人公寓租金回報率最高的區域

根據政府規劃選擇投資區域

上世紀50年代，裕廊地區在政府支持下由一片荒野濕地發展成為新加坡的第一個工業區，並興建廉價住宅。近年來，這一區域已逐漸成為了郊區最大的住宅與商業區。 2014年，新加坡政府宣布要進一步打通裕廊湖區域的交通，休閑，住宅與商業發展，將其打造成為領先全國的，環保智能的綜合型區域。 2015年，另一條新聞又讓裕廊湖地區走進了投資者的視野：新加坡至馬來西亞高速鐵路，將由建在裕廊湖區域的新車站開出，一路北上到達吉隆坡。周圍的配套設施也將同步建設。政府還表示，要將裕廊東建設成為新加坡第二個CBD。這些對投資購房者來講，都是十分重要的信息。

展望

新加坡私人公寓房價指數

降溫措施作用下新加坡房價連續下滑，讓許多准投資者對市場仍抱觀望態度。其實，新加坡政府最新公布的2016年2季私人公寓房價顯示整體房價下滑幅度已大大減弱，且最受投資者關注的中央核心區（CCR）域其他核心區（OCR）房價均已呈現漲勢，整體房價的下滑僅僅受累於自住房集中地非核心區（OCR）。其中，土地價值最高的中央核心區房價已經連續2個季度上揚，觸底反彈趨勢明顯。另一方面，新加坡房地產聯合交易網公布的私人公寓二手房價格指數也表明二手房市場已經連續4個月上升，再次印證了新加坡私人公寓房市的反彈形勢。可以說，現在正是將目光投向獅城房市的最好時機。

Adam Yang專欄全集

居外網海外房產行業分析師Adam Yang獨家專欄

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