上一期专栏我们讲到在澳大利亚购房的海外买家可以申请“拍卖豁免证书”，本期我们将与大家分享一些注意事项。
实例1
买家A申请了一份拍卖豁免证书，支付了1万澳元的申请费，拍卖豁免证书中列出的最高可购买物业价值为199万澳元。买家A参加了几处拍卖，但均无拍下心仪的房子。本周买家A又看中一处开价190万澳元的拍卖屋，并通过和中介协商在拍卖前就签订合同交付定金买下了该物业。合同签订后，买家A向FIRB申报更改批准函中的确切地址，想要获得最终的FIRB批准函，但却被告知其违反了FIRB条例。
这是为什么呢？
在澳洲列为拍卖的物业，有一些在原定拍卖日期举行拍卖，还有一些可能在拍卖前就被潜在买家通过私下协定的方式直接买走。我们不时看到网站上代售的物业写着“Sold prior to auction”，正是在拍卖前物业被买走了，因此拍卖不需继续进行。对于业主而言，拍卖虽然能将房子卖到好价格，但是也会产生更高的费用，例如佣金、拍卖师的费用、广告费等。因此，如果能在拍卖前将物业以满意的价格卖出，一些业主也非常愿意提前与买家签订购房合同。
然而，根据FIRB条例规定，拍卖豁免证书的目的是为了帮助需要参加拍卖的买家避免申请几个不同的批准函仅仅为了能够参加拍卖，且拍卖豁免证书上明确写明批准限制的条件之一是买家必须通过拍卖购买该物业，包括购买在拍卖后买下流拍的物业但前提是该买家参加了拍卖会。该证书并不能帮助买家在拍卖前通过私下协定或交易的方式购买该物业。如果买家在拍卖前通过私下协定的方式购买物业，则需要在签订合同前申请新的FIRB批准函（即非拍卖豁免证书的批准函）。
如上述案例中的买家A，为拍卖豁免证书支付了1万澳元的申请费，如果在拍卖前签订合同，则需重新支付1万澳元的申请费申请新的FIRB批准函。由于其在私下协定签订合同时没有申请新的FIRB批准函，因此违反了FIRB条例。
实例2
买家B在两年前购买了一处空地，于今年完成交地，正在等待建房。但此时由于其建房资金出现问题，暂时无法承担建房费用，但是原来的FIRB批准函中明确列出买家购买空地的限制条件即买家必须在审批日起24个月开始建房。那么此时买家B要如何满足FIRB的条件呢？
从目前看来，买家B可以有两个选择：
- 向FIRB申请延期开始建房。买家B可以向FIRB递交申请将原来24个月的限制延长至48个月，则多了两年时间筹备资金建房。但是买家需要注意的是，由于土地已交割，因此在延期期内都需要承担持有土地的费用，例如：市政费及贷款利息等。
- 向FIRB申请转卖该土地。买家B亦可向FIRB申请去除原批准函内要求买家24个月开始建房的限制条件，将该土地转手卖给新的合规买家。通常FIRB会考虑买家的实际情况，并给出6个月的时间由买家转卖该土地。
无论选择哪种方式，买家都需要支付更改FIRB限制条件的申请费（一般为5000澳元）。如果买家当初是购买了land and house package即购地建房项目，则除了考虑FIRB因素外，还应和承建商协商建房合同下的约定。
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