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在澳投资买房势头依旧强劲！中国富人最爱墨尔本

今年第二季度，富裕的中国购房者来澳询盘的人数跃升30%，其中，询问房价在300万元至700万元之间房产的人数增长尤为强劲。

但价格在700万元到1450万元之间的房子就无人问津了，第二季度，询问这些房子的购房者减少了36%。

去年，在悉尼郊区摩斯曼（Mosman） 1000万元以上的三笔房产交易中，有两笔的买家都是来自中国。

但佳士得国际房地产董事总经理肯•雅各布斯（Ken Jacobs）表示，库存房产的短缺比高端市场买家的短缺更严重。

他说：“我在过去的六七年里看到的趋势是，来自中国和欧洲的国际买家还没有准备好买房，但他们认为澳大利亚是一个逃避计划。欧洲人担心恐怖主义以及欧洲可能会出现的大规模移民会给他们的生活带来影响。他们把在澳大利亚买房视为一种保险举措。这和你在新西兰看到的情况很相似。”

在澳大利亚所有的首府城市中，墨尔本是最受中国购房者欢迎的城市，尽管澳大利亚政府对外国买家征收了更高的税，但澳元贬值意味着，与2017年相比，如今在澳大利亚购买一套价值80万元左右的公寓或独立屋要少花8.8万元。

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随着房地产行业的好转，预计中国买家明年将重返澳大利亚房地产市场。居外网在7月12日发布的最新报告显示，澳元兑人民币汇率下跌逾11%，增加澳洲房地产的吸引力。

澳大利亚房地产行业专家认为，中国资本管制力度的缩减给推动中国购房者在澳大利亚的投资提供了最大的机遇。

居外网的报告还显示，新州和维州征收的外国买家税目前都是8%。

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居外网的首席执行长罗雪欣（Carrie Law）说：“墨尔本是全澳大利亚最受中国买家欢迎的城市。与悉尼相比，询问墨尔本房产的中国买家人数增加了83%。中国买家兴趣增长最快的城市分别是霍巴特、布里斯班和堪培拉。中国购房者在2018年询问霍巴特房产的人数比上一年增加了77%。堪培拉是澳大利亚第三大中国购房者最感兴趣的城市，询问堪培拉房子的中国买家人数增长了24.6%。但中国买家都霍巴特和堪培拉的兴趣要明显低于悉尼或墨尔本。”

她补充称，高等教育在很大程度上推动了中国购房者在澳大利亚的投资。维州的外国留学生人数是全澳最多，占澳大利亚留学生总数的三分之一以上。新州的留学生人数约占所有外国留学生的30%，昆州和西澳分别占13%和9%。

83%的中国购房者认为教育是他们移民澳洲的原因，69%的人认为是环境问题，57%的人认为是食品安全问题，还有28%的人认为是资产安全问题。

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来源：澳洲日报
责编：Zoe Chan

人均背负20万学贷的美国年轻人，如何不啃老买下一套房？

美国近期掀起了“只租不买”的风潮。许多大城市的年轻人逐渐放弃他们父辈存钱买房的梦想，开始过着“只租不买”的生活。从衣服、室内装饰，到行李箱甚至是VR头盔，这些常规非常规的东西都很能很方便地租到。

若是深究“只租不买”背后的原因，一部分是大家理念的变化，另一部分则是令年轻人难以喘息的财政压力。在经济下行的今天，面对愈发沉重的经济和精神压力，越来越多的年轻人投向新型生活方式的怀抱，将消费降级。

“学贷”和“房贷”，正是美国年轻人所背负的压力的两大来源。

据统计，美国近七成的毕业生都背负着高额学贷，如果将其负债折合成人民币，那么平均每个毕业生背负着的学贷金额高达20万。

另一方面，由于毕业初期的工资难以支付日常生活、房租、偿还贷款的费用，很多刚出社会的毕业生都会向父母寻求经济资助。

然而对于每个月占花销大头的住房费用来说，“只租不买”真的是节省支出的好方法吗？

据美国最大的房地产数据网站Zillow.com统计，美国居民总收入中用来交房租的比例平均在32%左右；房贷占总收入的比例相对房租来说更低，平均在21%左右。由此可见，在美国，买房付房贷所需承担的财务压力比租房要小得多。

当然，尽管如此，对于年轻人来讲，买房的首付仍是笔不小的支出。在父母不愿或者无力承担子女额外负债的时候，年轻人们只能寻找另外的出路。

那么在不向父母借钱的情况下，美国年轻人是通过什么方式买房的？

1. 担保人贷款（Guarantor Mortgage）

这种贷款的特点是，你只需要找到一个人为你进行担保就可以获得贷款。担保人需要承诺如果你停止还款，他将会介入并帮你支付每月所需要还的款额。

而在国内进行贷款时，即使有担保人进行担保，仍旧需要主贷人将名下财产进行抵押才能获得贷款，在这点上，美国的贷款政策要比国内宽松一些。

不过，这项贷款也是一把双刃剑，因为银行或是其他借贷机构在放贷的时候，不仅会评估贷款人的信用，还需要同时评估担保人的信用。如果选择的担保人信用状态不佳，那么，获得的贷款会很少，甚至无法获得借贷。

但如果担保人财政状况和信用很好，那么借贷方将为借款人提供比以其信用可借到的更多的钱。

这是美国德克萨斯州达拉斯4卧2卫的房产，170平，约160万。达拉斯的房价比纽约低30%，是性价比很高的居住地。这处房产位于US-67沿线。房产位于的别墅区以休闲度假旅游为主，远离城市的喧嚣，住在这里，可约上三五好友一起垂钓、划船、高尔夫、棒球、烧烤等娱乐活动。

2.共同抵押（Joint Mortgage）

以购房者及其一方（或双方）父母的名义进行共同抵押。

与国内贷款规定相似，相比担保人贷款而言，这种贷款方式会把父母的财务状况考虑在内，因此一般情况下，这种贷款的方式可以让贷款人获得更高额度的贷款，放贷速度也会更快。

但如果父母原本已经拥有一套房产，那么抵押贷款购买的第二套房产，可能需要支付更多的税款。

美国纽约州罗切斯特3卧2卫的房产，约93万。罗切斯特位于纽约州，距离繁华的纽约市稍远，然而房价要比纽约市的房价便宜得多。篇这个维护精美的牧场有3间卧室和2个浴室，四周环境优美，，附赠一个带有栅栏的超大庭院，能够享受与自然接触的静谧空间。

3.家庭抵偿（Family offset）

家庭抵偿是一种十分讨巧的抵押贷款方式，国内目前还并没有这样的贷款政策。家庭抵偿，即是可以直接使用父母的储蓄来减少抵押贷款，向银行少支付一些还款利息。

假设购房需要15万英镑的抵押贷款，而购房者父母有2万英镑的储蓄，那么通过家庭抵偿的方式，购房者只需要支出13万英镑的贷款利息。不过，这样做会让购房者父母的这部分储蓄得不到任何收益。

美国德克萨斯州圣安东尼奥4卧2卫的房产，207平，约198万。圣安东尼奥无疑是想体验休闲安稳生活的绝佳去处。泊川蔻大道为居民提供了一个宁静的乡村环境，位于便利受欢迎的1604环（Loop 1604）中，附近有许多购物和餐饮场所。维斯塔（Vista）系列包含开放设计和精美的建筑细节，带顶棚的庭院是每个家庭的标准配置。临近学区，孩子们可以在杰出的北方独立学区就学。

如果打算在美国购置居所的话，不妨考虑以上性价比较高的房产吧~

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

月薪15000，哪里才能让父母舒适养老？

日子过得飞快，我们为肩上日益沉重的压力而苦恼，爸妈也在我们无暇留意的时候，慢慢变老。

不知道什么时候开始，皱纹开始爬上爸妈的眼角。我们理所应当地享受着父母对我们的关怀，总觉得以后还有大把的时间来回报，而总是会忽视眼下父母希望得到的情感回馈。

而其实，让父母感受到自己对他们的关心，让他们过上更加舒适的日子，并不是一个现阶段难以完成的浩大工程。哪怕还没有到登上事业巅峰的年纪，也可以在有限的条件内给予父母更好的品质。

像下面的这位张先生，就是在有限的资金内，给父母在泰国置办了套房，让父母享受更加舒适的退休生活。

张先生 33岁程序员

去年年尾的时候，跟我妈通了个让我特不是滋味儿的电话。

那阵子我妈和领导闹了挺大的矛盾，年终奖都没拿就提前内退了。一下子从工作里面脱出来，她不习惯得很。加上她也进入了更年期，人也变得敏感、易怒，时常会有自己老了的恐慌感，整个人的状态都不大好。

听我爸说，我妈那段时间每天都紧皱着眉头，眼眶也总是红的。

那天我给她打电话的时候听到她有很重的鼻音，问她的时候，她说感冒感了两个星期也没见好，以往这明明是个三天就能好的小毛病来着；还说自己发现自己的白头发已经越来越多，开始很明显地觉得自己老了。

而且也开始整晚的睡不着觉，老是挂念着我还没成家，担心我要为以后结婚做筹备，经济压力会不会太大；现在她提前内退，又没有办法帮我攒更多的底子好成家……

我当时觉得心里特难受，想着我在外面只顾着自己过逍遥日子，还老不接我妈电话，结果我妈整宿整宿睡不着觉，操心着我的事，我可真的太不是东西了。

也是那时候，我有了找个漂亮地方给爸妈买房子养老的想法——让他们能散散心，不再这么郁郁寡欢；另一方面也是让爸妈也放宽心，让他们知道我能把自己照顾好，也能肩负起照顾他们的责任。

当时问身边的人有没有什么养老胜地推荐，一个同事跟我说，泰国是个蛮不错的选择，他早两年就在泰国给父母买了套房，那块风景好，气候啊、生活节奏也都适宜老年人居住。

而且很关键的是，在那边不用担心父母语言不通，生活不方便，因为中国游客多的原因，在那里用普通话交流也完全没问题。

我后来又仔细查了查，发现泰国那边真的是蛮不错的养老选择。一是环境棒、风景漂亮，二是交通便利，生活成本相对也低。

第三点，也是最吸引我的点，就是泰国的强大医疗。

我在查资料的时候，发现泰国的医疗水平比我想象中要高得多。目前，泰国已成为全球最大的医疗旅游目的地之一，连美国萨利托医疗旅游公司总裁斯提芬拉什也说：“曼谷许多医院已达世界最高水平，和美国不相上下，甚至更胜一筹。”

此外，泰国是个“长寿天堂”国家，并具备“再生医学”医疗科技。泰国是全亚洲唯一一个国家拥有这项独门医疗科技。这也使泰国成为了“再生医学”领域的新兴领导者。

而且在泰国看病，费用低廉而且透明度高，不用担心会有额外的灰色费用。

在外的儿女最担心的就是父母的健康，而这么便利的医疗条件，无疑是做儿女的定心石。所以就下定决心给父母在泰国买套房。

也就是那时候，我发现了居外网。当时还是是在搜索泰国买房的相关讯息的时候发现的，在居外网这里看到了很多蛮客观的干货，比如泰国各区大致的房价啊，或是各个区的亮点特色啊，还有很多在别处很少见到的行业数据，我觉得这个网站还挺靠谱，也就决定就在这个上面看房了。

最后定下来的房子在普吉，95平，150万，比之前准备在上海换套大点房子的压力小了太多。我一程序员，月薪一万五，这些年花钱的地方也不多，手里也还算有些积蓄，所以就掏了大头儿的钱，给爸妈置办上了这套房。

房子推开窗就能看到海，特漂亮。我妈现在也特愿意养些花花草草，修身养性，看着心境比之前开阔不少。

其实我最大的愿望也就是希望老两口健健康康，开开心心。我爸妈现在最大的爱好，就是在朋友圈和各个家族群里发俩人一块去海边或是去踏青的照片，照片里的俩人总是乐乐呵呵，背景都是不怎么重样的漂亮风景，看着挺羡慕人的。

每次刷到他们发的照片，我也都发自内心觉得让爸妈在泰国养老这决定特值，真的。

泰国，无疑是性价比极高的养老胜地，如果在为父母挑选条件便利、风景秀美的养老国家，那么不妨考虑一下泰国吧~

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澳洲楼市触底两年来首反弹加拿大等楼市依然低迷

撰稿：朱丽娜

观望近两个月後，上周，家在上海的陈浩（化名）签了澳州布里斯班一套两房公寓的购房合同，150万澳元全款付清。

类似陈浩这样的买家估计不少。“根据居外网接收到的中国买家对澳州房产的谘询，今年第一季度，中国买家的需求同比增长了40%，第二季度比去年同期增长了60.7%。去年第四季度，中国买家的需求增长了54%，这一增长趋势一直延续至今。”居外网董事CEO罗雪欣表示。

持续疲弱的澳州楼市近来出现复苏迹象。澳州当地的房地产数据分析公司CoreLogic的数据显示，悉尼丶墨尔本的房价指数今年6月分别环比上涨了0.1%丶0.2%，这是自2017年7月以来楼价创历史新高以来首次出现反弹。

罗雪欣坦言，最近几个季度的缓慢复苏可能预示着中国买家在澳住宅投资即将迎来曙光，“过去15个月的变化趋势表明，中国买家的购房量即将回到较高的水平。当过剩的库存被吸收完毕，买家也受低价吸引而重返市场时，我们预计中国购房者的看法也会转向乐观。中国买家会倾向於买涨不买跌。”

“如果是考虑自住或者出租的话，现在可以开始认真考虑并且去看房子了。但是如果打算短期炒卖的，现在的涨幅肯定是亏钱的，而且房价可能短期不会再出现前几年疯涨的情况。”一位移民定居澳州从事房地产开发的人士向本报记者坦言。

曾经落入低谷

此前，在澳州审慎监理署（APRA）於 2014年收紧银行贷款标准之後，当地的房地产市场开始持续降温。澳州房价自2017年年中开始下跌，迄今的跌幅创下2008年全球金融危机以来之最。CoreLogic的数据显示，整个澳州的房价在过去12个月内下降了6.9%，其中悉尼和墨尔本过去一年分别下降了9.9%和9.2%。

一直以来，海外买家尤其是中国买家对於悉尼楼市的兴衰十分重要。根据外国投资审查委员会（FIRB）的最新报告，悉尼所在的南威尔士州在2018年财年向海外投资者批出的住宅许可数量，相比2016财年高峰时期锐减了80%。据悉，所有海外买家在澳州买房必须获得FIRB的批准。

悉尼全新的Spectrum项目将建造4栋高达13层的住宅建筑，呈现367套超豪华公寓。北向公寓将拥有无与伦比的悉尼城市天际线景观，以及内部超大园景绿地景观。部分公寓面积冠绝该城区，并带有超大室外休闲空间。位于悉尼城南城市改造计划的核心位置，距离Mascot火车站及Mascot Central购物区仅100米，距离悉尼CBD仅5公里。1卧1卫房型约售¥329万。
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不过，今年5月18日，澳州大选出现惊天逆转，现任总理莫里森爆冷连任。莫里森在竞选中承诺多项措施来刺激楼市。自由党连任後将首次置业者的首付比例由20%锐减至5%，而且购房者将不必向贷款人支付抵押贷款保险，新计划产生的差额部分以及保险费用都将由政府的国家住房金融投资公司提供。新措施将於明年1月1日起开始实施，首次置业贷款首付计划将主要针对年收入不超过12.5万澳元的首次置业者或者家庭总收入不超过20万澳元的首次置业夫妇。

与此同时，中国买家的需求仍在。皇冠房地产集团（Crown Group Holdings）的全球资本首席执行官兼销售总监Prisca Edwards近日的中国之行让她大为振奋，“一个位於悉尼的三房单位，售价接近200万澳元，一位中国客户在两天内拍板签约。”她说。

作为澳州本土主打高级住宅产品的地产商，每年Edwards都会去中国的北京丶上海与潜在的客户见面，了解他们对於购买澳州房产的最新需求。然而，这次在中国合作夥伴的极力推荐下，她还去了数个二三线城市，包括青岛丶重庆丶厦门。

“这次让我十分惊讶的是，这些二三线城市的中国投资者，对於澳州的了解远远超出我的想像。他们很多人在澳州购房都是为了子女的教育，或者将来退休养老做准备，澳州的气候宜人，而且距离中国很近，与中国仅有3个小时的时差。”Edwards向21世纪经济报导记者坦言。

根据居外网的统计，2019年最受中国购房者青睐的澳州城市为墨尔本丶悉尼丶布里斯班丶阿德莱德和柏斯。中国买家购房意向增长最快的城市是霍巴特丶布里斯班和坎培拉。

铁鱼置业中国区CEO徐明向最近也一直在中国不同城市之间奔波，从6月底到7月中旬他的行程特别紧凑，安排了6场澳州楼市的推介会。“我发现国内买家依然踊跃，需求依然存在。只是他们现在更关心的是（房地产）公司的实力丶品牌，项目质量，售後服务，包括贷款产品丶交房协租等一站式服务来解决他们的购房需求。”

“目前中国买家在澳州投资买房的价位大部分在400万-600万元人民币，以低密度高品质的公寓和联排别墅为主。目前整个澳州房子的空置率都在下降，比如墨尔本的空置率保持在1.8%，出租投资的话，通常四周左右就可以找到租客。”他表示。

墨尔本一栋标志性的遗产保护建筑，市中心地理位置，可轻松抵达市区、皇家植物园以及墨尔本的湾边海滩、阿尔伯特公园村、艺术中心、普拉兰和南墨尔本市场、南雅拉和图拉克购物辖区、精品小店商店、咖啡馆和餐馆以及顶尖的学校、大学、体育设施和医院。住在这栋豪宅里，相信您一样可以享受到愉快热闹又品质高尚的生活。
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不过，根据仲量联行最新发布的报告显示，大悉尼地区的住宅空置率达到3.2%，仍然超过均衡市场3%的水平，这对未来租金可能会造成一定的下行压力。目前，该地区公寓丶独立屋的租金回报率分别为3.7%丶3%。

徐明本人在澳州定居超过30年，亲身经历了澳州楼市的跌宕起伏。在他看来，中国买家进入澳州楼市可分为三个不同阶段。

“2008年到2012年左右，大部分来澳州买房的中国人主要是一些富豪，他们买房的主要目的就是为了移民。而在2012年到2017年上半年，则主要是中国投资者开始全球资产配置。第三阶段则是2017年以後至今，主要是一些高净值客户，他们青睐一些政治经济稳定丶制度透明的国家作为投资目的地。”徐明表示。

最近各项利好因素叠加

“我认为澳州的楼市已经度过了最艰难的时刻。以悉尼为例，自3月以来，尤其是大选以後，我们的客户谘询量急剧增加了三倍。3月至今，我们共有25宗FIRB销售，累计成交金额超过3200万澳元。政府放宽房贷政策，央行连续降息丶供应短缺，这些利好因素叠加在一起。”Edwards表示。

据本报记者了解，皇冠集团目前在悉尼核心CBD丶悉尼内城区Green Square丶布里斯班West End丶墨尔本拥有多个高端住宅项目。Edwards透露，目前皇冠开发的住宅地产项目中，买家有一半以上是华裔，其中来自中国的约占15%-20%。

“目前，澳州楼市可谓已接近谷底。近期房价下跌有所缓和，同时消费者倾向表明家庭买房情绪回暖。换言之，房价下跌的幅度可能已经开始吸引投资者。”法国外贸银行亚太区首席经济学家艾西亚认为。

7月2日，澳州央行宣布降息25个基点之後，隔夜拆款利率降至1%的历史低位，这已是两个月来的第二次降息举措。澳州央行总裁洛威暗示指标利率可能再降至纪录新低。

艾西亚指出，降息之後，澳州的银行将有更多空间通过降低融资成本来压低房贷利率。随薪资增长放缓，预计房贷利率的下降将减轻家庭负担，“这在澳州尤其明显，因其家庭负债达历史新高，达到薪资的 140%，而且大部分房贷都以浮动利率供款。”

从供应来看，Edwards表示，在悉尼政府审批开发申请（Development Application）通常需要耗时18至24个月，截至今年3月的12个月内，墨尔本和悉尼审核通过的公寓项目分别减少了79%和29.2%。

此外，澳元汇率不断下挫也是吸引中国买家入市的一大因素。近年来，澳州几个州已开始向外国买家徵收额外的印花税。新南威尔士州的额外印花税率为8%。维多利亚州丶西澳州丶南澳州和昆士兰州的额外印花税率为7%。从印花税对外国买家的影响来看，在过去12个月内，澳元兑人民币的汇率下跌基本抵消了这些额外税收。自去年7月以来，澳元兑人民币的汇率下跌了11.1%。

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加拿大丶美国楼市继续降温

整体而言，近年来，由於海外主要国家针对外国投资者陆续出台各项打击措施，中国买家开始逐渐撤离。

美国全国房地产人经纪协会（National Association of Realtors ）发布的年度报告显示，去年中国买家在美国住宅市场的投资额为304亿美元，同比减少4%。

同时，罗雪欣表示，根据居外网的统计数据，进入今年第一季度，中国买家针对美国房产的询盘量同比大幅减少了27.5%，而且过去5个季度中，中国买家的询盘量有4个季度出现下跌。

此前，加拿大温哥华一直深受中国购房者的青睐。随後由於房价飙升，当地政府上调海外买家附加税，并出台了空置税，让温哥华楼市骤然降温。根据Royal LePage发布的2019年第一季度房价调查报告，大温哥华地区的住宅价格自2012年以来首次出现同比下跌，期内涵盖所有物业类型的综合房价回落1.5%至120万加元。

数年前，声名大噪的中国“炒房团”一度搅动了温哥华的楼市，全美亚裔房产协会温哥华创会主席麦文华向本报记者表示，这些炒房团已经绝迹很久了。中国移民大部分2012年来到温哥华， “现在市场正在经历10年一次的调整期，但国内的移民从来没有经历过这种现象，所以他们会保持观望态度。同时，加拿大银行对外国买家的贷款政策收紧，也有一定影响。”

Edwards则慨叹：“几年前，很多中国客人只是看楼盘的平面图，就一口气豪爽买下好几个单位甚至整层的，这种景象近几年已经难得一见了。中国客户越来越精明，他们在澳州买房最关注的不是价格，而是地段，比如是否靠近名校丶大型医院，交通配套等。”

来源：21世纪经济报道
责编：Zoe Chan

人民币贬值，菲律宾房产又火了！

自从五一节后，人民币对美元的汇率就贬值的厉害，在不到一个月的时间里贬值近2.4%，一度接近7这个关口。

如果人民币继续贬值，到底会带来啥影响？

最直接的就是市场恐慌。

如果继续贬值，外资看见肯定不太愿意大笔投资中国市场了，他们会担心贬值带来的汇率损失可能盖过股票收益。一旦资本的投入变少，那我国国内经济也不好带，会变得相对低迷。

其次就是容易出现信贷危机。

人民币贬值其实是相当于我们手里的人民币变多了，但外汇储备没有变化，相应的人民币购买力就会下降，只能继续“印钱”。不印钱行吗？市场和银行债务都表示不行，一旦M2不变，那么银行的债务就会出现危机。

再来就是容易引发外资逃离。

人民币快速贬值，市场拿人民币换美元冲动增加，反过来加速人民币贬值，增加汇率管理难度。

所以，每次人民币贬值总会上热搜，搞出几条大新闻，很多人也担心人民币如果一直贬值下去，股市岂不是要一跌到底？

那我们面对人民币贬值，除了静待市场和缓，还能怎么做才能更好的保证收益和减少损失呢？

对投资者来说，进行海外房产投资是对于中国经济放缓和人民币贬值的一种风险对冲。在综合性设置投资模块时，配置海外资产有较大的必要性，菲律宾成为投资热地。

在菲律宾今年获得的总投资额中，有487亿元人民币都是来自中国，占比达到了46.8%，去年中国对菲律宾的投资为5.758亿元。相比于2017年，中国今年对菲律宾的投资增长8364%。

1月8日，中国银行作为联席全球协调人，成功协助菲律宾共和国完成期限10年的15亿美元主权债券的定价发行，本次菲律宾美元债券的成功发行显示了国际投资者对菲律宾经济前景的信心。

此外，菲律宾房产成为投资热点包括以下原因：

经济高速发展

权威媒体《美国新闻与世界导报》将菲律宾评选为“2018年全球最佳投资国家第一名”。增幅是亚太地区GDP增幅最高的国家。

今年一季度菲律宾的国内生产总（GDP）与上年同期相比实际增长了5.6%，名义增长7.4%。菲律宾受贸易战影响小，2019年经济增长率有信心达到7%。

长达40年的人口红利期

截止至2018年，菲律宾人口有1.051亿。平均人口年龄是23-24岁，其中14岁及以下的人口比例为34.5%。预计一直到2050年，菲律宾的人口结构依然会处于增长状态。大量的年轻劳动力进入市场，不仅促进经济的发展，这也是最强大的消费市场，对住房的需求非常旺盛。

菲律宾与中国即将进入老龄化社会不同的是，菲律宾的人口红利刚刚到来。类似于中国80年代的人口结构，中国的经济神话，成为菲律宾未来30年的增值预期。

住房成刚需

菲律宾首都马尼拉人口2400多万，土地面积仅683平方公里，城市人口密度世界第一，达到37585人/平方公里，且人数还在不断上涨，住房成刚需。

另外，菲律宾1000多万海外务工人员，使得往国内的汇款年年攀升。像不像贯穿中国奇迹的一个词“打工”？那么这些海外务工人员，在外赚到钱了，回国买房是必需的，这与推高中国房价的主力之一是何其相像！

再加上，菲律宾土地交易日渐兴旺，尤其是马尼拉核心区的土地、热门旅游地区的土地交投两旺。近几年，菲律宾住宅区的地皮价格最高上涨了接近3倍，最低的涨幅也有46%，并且预计未来中期土地价格会持续上涨。

据据房地产研究网站Global Property Guide 的2018年报告显示，菲律宾租金回报率高达7.53%，亚太地区租金回报率菲律宾排名第一。其中首都马尼拉作为菲律宾首都，众多CBD聚集地，国家经济最发达地方，租金收益率更是高达8.98%，而如今中国国内一线大城市北上广深的租金收益率仅2%左右。

投资收益可观

人民币在贬值，去年8月，人民币一次性对美元贬值2%。汇改一周年，中间价从6.1到现在的6.7，累计贬值达10%。也就是说，如果一年前你以人民币换美元买房，今年不管房价涨跌，也已经净赚10%的收益。未来还可能用来给孩子上国际名校的分校或者父母度假养老。

租房市场持续火爆

菲律宾有着强大的人口红利和住房需求，但作为一个土地私有制国家，拆迁是不可能的，且一般项目施工期约5年，新交付房源不足，致使菲律宾租赁市场持续火爆，二手房市场活跃。

投资建议

对于有闲散资金的普通家庭来说，建议去购买菲律宾房产，地段要好，因为菲律宾的开工建设速度总体是比较慢的，而且地段好的话，租金也高，能抵扣月供。

对于收入情况不错的家庭来说，如果想要做家庭资产配置，减轻风险，且未来有移民和留学打算的，除了投资菲律宾房产外，还可以用一部分外币做长期储蓄规划。

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机场变身高端公寓香港为增加土地供给“脑洞大开”

中国香港的启德机场给人最深刻的印象就是惊险刺激的降落，因为飞机距离繁华的九龙区仅几分钟路程，每次降落都要掠过公寓的顶楼。

启德机场改建成为了香港地区最大的房地产开发项目之一。这里的土地价格创下历史新高，数百万美元的公寓正在填满这个曾经的旧机场。华润置地有限公司和保利地产集团有限公司上周用129亿港元（17亿美元）购买了这里的土地，这也是香港有史以来吸引到最多内地开发商的项目。这些内地开发商已经抢购了上半年香港政府出售的近60％的住宅用地。

“通过估价来看，这个区域并不像是一个经济实惠型的住宅区。”Savills Plc的研究和咨询主管西蒙史密斯说： “这看起来更像是一个系的豪宅区。”

Savills表示，自2013年土地销售开始以来，启德地块已向政府金库“捐款”1730亿港元。根据莱坊估计，剩下的土地售价将继续增加1100亿港元。

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预计2020年中，这里的整个项目将完成。政府预计该地区将容纳90,000人，配套设施包括酒店、办公楼，还将引进最先进的体育场和公园。

启德机场曾经是香港地区唯一的商业机场，从1925年开始直至赤鱲角机场于1998年在大屿山开放。对飞行员们来说，它是世界上最具挑战性的机场之一。由于飞机离公寓楼很近，乘客都可以看到楼里的居民在干什么。飞机爱好者甚至会在屋顶上排队近距离观看飞机。

现在，旧机场改建为公寓已经成为香港释放更多土地，以增加住房供应和解决失控的房价的众多方式之一。

政府也在考虑将耕地转为住宅用途、挖掘地下、甚至接管部分土地，比如说目前香港地区最大的高尔夫球场。而且这些设想中最“雄心勃勃”，最具有争议的，则是“大屿山明天远景”计划：花费大约800亿元，从大屿山海域收回1,000公顷土地的建议。

来源：彭博

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这些国家，女性不必“少走夜路”

近几天，“大连男子当街暴打女孩”的新闻引起大家热议。

在警方po出的案件细节中，有几个点颇为引人注意：受害女孩当晚为了安全起见，是与友人结伴回的家，临近小区才分开；受害女孩与嫌疑人素不相识、并无矛盾，嫌疑人当街暴打陌生女孩，仅仅是因为当晚与女友打电话发生口角。

对于受害的女孩来讲，这是在她具有足够的防范意识的情况下，依旧未能规避的一场“飞来横祸”。

无可否认的是，在面对武力冲突的时候，大部分女性都处于不利地位。而“少走夜路”、“结伴而行”“ 不要穿着暴露”等被动防御手段，显然也并不是能够治本的对策。

相对而言，严格的惩罚、完善的安保体系才是真正能使实施犯罪的念头熄灭于行动之前的有效手段。

接下来居外就为大家盘点，那些切实为女性安全做出保障的国家~

新加坡——威胁女性安全的人将面对严厉惩罚

众所周知，新加坡的立法细致、执法极为严格，在这里，法律拥有至高无上的地位，人们普遍具有强烈的法律意识和遵纪守法的习惯，得益于此，新加坡是世界上犯罪率最低的国家之一。

新加坡的法律对于女性的保护也尤其全面。在新加坡并没有《婚姻法》，取而代之的是《妇女宪章》，为广大女性的自身合法权益做出了保障。

以强奸罪名为例，如果在新加坡犯下强奸罪，那么这个人就将面临12鞭的鞭刑，以及10年以上的量刑惩罚。对于强奸幼女的出发更为严厉，量刑在20年以上。

值得注意的是，与大部分国家不同，新加坡对于女性在婚内所受到的伤害也有十分明确的界定，对于实施家庭暴力、婚内强奸的施暴一方也都有相当严厉的惩罚。

除了严格的法律，住宅的安保系统同样对于女性安全极为重要，下面这处住宅就享有24小时安保服务。

新加坡1卧1卫新房的房产，38平，约762万。坐落于美芝路新中央商业区，毗邻武吉士休闲购物区、新达城甲级写字楼、会议中心，为资产升值保驾护航；无缝衔接Bugis、Promenade、City Hall地铁站，四条地铁线提供无限便利出行选择。

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日本——高密度治安监控系统下，犯罪无所遁形

日本的“安全”，与其完备的治安联防系统、公共领域完备的监控系统分不开。

日本的巡警派出所在日本成网络分布，几乎每个十字路口都有巡警派出所，警察一般是过一段时间骑着单车出去巡逻一次，所以日本的出警极迅速。

而日本的监控摄像在公共场所的覆盖率也很高，几乎每个街道都有监控摄像，在一些车库、僻静小巷也有摄像头，甚至连哪个行人在公共场所违禁吸烟都能找得出来。

而这正是能够切实保障女性安全的重要因素，在严密的治安监控之下，犯罪无所遁形。

日本1卧1卫的房产，70平，约170万，该房源位于东京23区港区，步行3分钟内即有三条地铁线路，是典型的交通枢纽位置。公共设施部分豪华且设备充实，专设来客用停车场，配有大型音响设备的放映室、桑拿室、健身房等，尤其是位于顶层的绝景游泳池，更让人惊叹。

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冰岛——女性地位最高的国度

如果说新加坡是从法律层面上保障了女性权益，那么冰岛则是从文化传统上来讲，女性最安全的国度之一。

从近几年世界经济论坛发布的《全球性别差距报告》来看，冰岛仍在全球性别差距最小的国家排名中领先。

这意味着，冰岛的女性在教育、就业、健康等方面享有与男性完全相等的地位，冰岛的妇女也更有可能参与国家的政治和经济事务。

冰岛自1850年起就成为全球第一个给予男女无条件平等继承权的国家。女性的参政权则可以追溯到约一个世纪前，1915年，冰岛女性获得投票权，比美国还早五年。

而在这样男女地位平等的国家，女性在社会中所受到的不公待遇相对也会少得多。

如果将女性安全纳入购置居所的考量范畴，那么不妨考虑一下这几个国家吧。

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生活的更多可能性，在蒙特利尔︱居外精选

如果你听说过加拿大，那么你绝无可能没听说过蒙特利尔。虽然不是魁北克省府，但蒙特利尔却是魁省最大城市，不仅如此，蒙特利尔甚至是加拿大面积第二大的城市。作为加拿大为数不多的法语城市之一，蒙特利尔如此发达，必然是有自身独特的魅力。

凭借着发达的航空、金融、设计、电影等产业，蒙特利尔一直都是加拿大最重要经济中心之一。蒙特利尔曾在2006年被联合国教科文组织评为“设计之城”，而“蒙特利尔电影节”一直以来都是世界影视明星关注的焦点。

除了经济发达以外，蒙特利尔还在2017年被英国高等教育调查机构评为世界最佳留学城市。要知道，像温哥华、巴黎、墨尔本、波士顿这些城市的高等教育一直以来都十分受全球学生青睐，而蒙特利尔能在其中名列第一、不仅仅凭借的是好的教学质量，更具有友好的生活环境以及更低的生活成本。

正因为拥有着各方面得天独厚的优势条件，再加上加拿大对别国宽松的入籍政策，蒙特利尔吸引了全球各地的人来到这里生活。长年累月了，蒙特利尔成为了加拿大最包容的城市之一，多民族已经成为了蒙特利尔市民的一大特色。

蒙特利尔的族裔有爱尔兰、意大利、犹太、希腊、阿拉伯、亚洲、拉丁美洲、海地和葡萄牙等，居民几乎来自世界上所有的国家。2016年蒙特利尔的华裔人口为82665人，约占总人口的5.1%。

外来人员众多，蒙特利尔天生大面积雪地的地理优势，在这种情况下，蒙特利尔的旅游业受益颇深。在人们的口碑里，蒙特利尔似乎成为滑雪王国加拿大的滑雪之都！滑雪场“Mont Tremblant”应该是蒙特利尔周边最著名的雪场了，同时它也是加拿大东部最大滑雪圣地，它曾五度被《Ski Magazine》选为北美东部最佳滑雪胜地，适合初学及资深的滑雪者。

我们都知道，流动人口多，意味着旅游业发达，而说到旅游业便离不开住宿这一产业，衣食住行，住是怎样都逃不了的。如此看来，蒙特利尔的住宿产业是一个很大的商机，而现在，这个商机切切实实就摆在您的眼前。

这是一个地处蒙特利尔迷人的圣杰罗姆镇（Saint-Jérôme）的超人气公寓项目，一共有52套公寓待售，而平均每套公寓的面积约为121平方米。

这52个住宅单元均配有：

3 间卧室
2间全浴卫生间
2个室外停车位
外部露台
壁挂式空调
新风换气机
整个项目于2016-2017年开始打造，距蒙特利尔仅20分钟车程，距蒙特利尔知名的风景优美的山坡和滑雪场仅10分钟车程。

交通生活方面也是非常方便，只需要驱车5分钟即可到达圣杰罗姆火车站、高速公路、学校、大学、医院等地。

之所以说到商机，因为这些公寓目前正在出租，而且租金水平相当诱人：每套公寓平均每月每套1000加元，52套总计5.2万加元，约27.4万人民币每月。

当前，考虑到每一个客户投资计划的区别，项目给到了2个选择，这2个选择均要价12,50万加元，如果您想要考虑本项目，以下的加入方式可供您选择：

位于阿尔弗雷德-佩兰路12号 – 包含12套三层住宅，共36个住宅单元，均为5 1/2式公寓（3间卧室 +1间厨房+1间客厅+1间浴室）。

位于威尔弗雷德-佩尔蒂埃路1635-1655号 – 包括2套八居室，共16个住宅单元，均为5 1/2式公寓（3间卧室 +1间厨房+1间客厅+1间浴室）

以上就是本次居外带来的真切商机，旅游热区，宜居宝地，这样可自住可投资的项目，其实不算太多见，想要把握机会的您，请点击：https://www.juwai.com/48747859.htm了解更多，或致电居外热线400 041 7515。或许一次选择，会给您的生活带来更多可能性。

撰文：Leo Li
责编：Zoe Chan

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你与面朝大海，放牛喂马的生活，只有一个海滨农场的距离｜居外精选

雪松幽谷农场、温泉农场、奶牛农场……在澳大利亚田园牧歌般的生活中，农场扮演着异常重要的角色。人们在农场里饲养牛羊，喂养马匹，种植蔬果，亲近自然，日出而作，日落而息。这种远离尘嚣的生活吸引了越来越多的成功人士，去澳洲当个“农场主”已成为了他们隐退后的新选择。

要知道，澳大利亚是全球第四大农业出口国，境内广阔的土地和多样的气候，使得澳洲除了几个大城市外，几乎全是私人农场，农场种类十分繁多。种类虽多，但环境优美、交通便利、兼具现代化生活、生产设施的农场仍不可多得。现在，在墨尔本东南郊区的布莱克尼路（BLACKNEY RD），有一处占地47万平方米的海滨农场（Seafront Farms）正在售卖，占尽环境、交通、设施的优势。

Seafront Farms拥有856米长的一望无际的海滨，视野宽广，西港湾（Westernport Bay）就在门前，法国岛（French Island）一览无余。

这儿曾是一个老农场，物业状况极差。现任农场主从西澳移居到此地，被这里的开阔的水域和自然环境深深吸引，因此买下这片土地，翻新农场，饲养起一大群和牛，还在农场里建造起了一座包豪斯风格的现代化住宅。

这所现代化住宅，创造了完全不受外界打扰的豪华生活。宅内配有太阳能电池组、风车、集水装置、电网系统、监控摄像头和备用发电机，完全实现了自动化，并无线接入了宽带网络。屋内设有3间卧室和套内浴室。巨大的开放式起居室、书房、步入式衣柜、带商用冷藏室和备餐室的厨房，一应俱全。屋外还有一间可容纳8辆汽车的大型车库。

主屋选址时特意挑选了地势较高的地方，身处屋内，一年四季都可以最大限度地欣赏绵长的海岸线和日落时分的景象。