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美國房市復蘇 20個熱門房地產市場預測

儘管暴風雪給東北地區帶來的寒意還未退去，但隨著春天的來臨，美國房產投資市場在過去幾個星期以來正在不斷升溫。

美國房市正在升溫

當大多數房地產分析師正在處理今年1月的房屋銷售數據時，Realtor.com已著手分析今年2月的銷售情況，他們認為相對樂觀。

其首席經濟學家斯莫克(Jonathan Smoke)表示，最大的宏觀趨勢是，終於看到庫存量有所增長。在過去幾個月，由於不斷增長的對房屋的需求造成供應緊張，因而推高了房價。今年二月，在售房屋比一年前數量有所增長。

斯莫克認為這是非常重要的趨勢，特別是這將有助於將房價維持在較為溫和的水平上。目前，房屋承受能力已經成為房地產市場的一個關鍵問題，許多潛在的首次置業者發現，因為高昂的價格和嚴格的貸款限制，他們已被排斥在房地產市場大門之外。

市場上在售房數量之所以增長，斯莫克稱，主要原因是當前的高房價對房主的誘惑。在分析了2月的數據之後，斯莫克認為未來最火熱的房地產市場將集中在以下20個地區：

  1. 韋科，德克薩斯州
  2. 達拉斯-沃斯堡-阿靈頓，德克薩斯州
  3. 聖羅莎，加州
  4. 丹佛-奧羅拉-雷克伍德，科羅拉多州
  5. 瓦列霍-費爾菲爾德，加州
  6. 安阿伯，密歇根州
  7. 福特韋恩，印度安那州
  8. 聖塔瑪麗亞-聖塔巴巴拉，加州
  9. 查爾斯頓，西弗吉尼亞州
  10. 聖路易斯奧比斯波，加州
  11. 哥倫布，俄亥俄州
  12. 博爾德，科羅拉多州
  13. 底特律-沃倫-迪爾伯恩，密歇根州
  14. 哈特福德-西哈特福德，康奈提格州
  15. 曼徹斯特-納舒厄，新罕布什爾州
  16. 舊金山-奧克蘭等，加州
  17. 聖地亞哥-卡爾斯巴德，加州
  18. 查爾斯頓-北查爾斯頓，南卡羅來納州
  19. 托萊多，俄亥俄州
  20. 波士頓-劍橋-牛頓，馬薩諸塞州-新罕布什爾州

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2015投资法国房产正当时——房价下跌、贷率降至最低水平

儘管法國人在經濟不景氣中迎來了新的一年，法國的富裕階層仍在爲投資生財而發愁：2015年究竟該把錢投向何處？是人奉保險、國債還是股票或是樓市？《費加羅報畫報》决定爲投資者指點迷津，認爲投資法國房地産正當時，理由是房價下跌、貸款利率降至歷史最低水平，因此2015年是投資不動産的好年份。

加羅報畫報》决定爲投資者指點迷津，認爲投資法國房地産正當時，理由是房價下跌、貸款利率降至歷史最低水平，因此2015年是投資不動産的好年份

推薦房屋：法國7臥6衛歷史建築改造的房産

從目前情况來看，10年期國債（OAT）的收益率只有0.6%，人壽保險的收益率介于2.5%和3%之間。與這些投資産品相比，房地産是“風險收益比”最佳的投資産品。目前的房貸利率在2.5%上下，可以購置質量不錯的房地産。其收益率介于3%到6%。房租收入可以抵消全部貸款利息，甚至還可以還點本。另一個好消息是利率近期不僅不會上調，反而會降。

行家指出，以歐洲央行現在實行的政策，利率會一直很低，可能還會再降。今後數月可能會降到2%以下。

另一個有利投資的因素是房價在下跌。外省大多數城市都跌了。法國房地産聯合會（Fnaim）主席布埃指出，房價已回落到2007年的水平。

謹慎投資方能成功

儘管形勢有利，但投資人還得謹慎：

  • 若投資套房，得偏重靠近交通、學校和商店等有利因素；
  • 若選擇市中心，寧願購置大學生和年輕夫婦青睞的小面積套房；
  • 若是郊區住宅區，得偏重適宜家庭居住的大面積套房或獨立房屋；
  • 若投資商鋪，位置是成功投資的關鍵。市口好，店鋪就不會空很久。同時也要核實客源區質量。

新房出租有新優惠

2014年9月1日生效的皮內爾法（Pinel）與杜弗洛法（Duflot）相比吸引力顯然更大。因爲儘管主要條件相似，但更加靈活。例如，出租承諾可以是6年、9年或12年，享受的减稅幅度也與此成正比：相當于投資額的12%、18%或21%（先前是9年和18%的减稅優惠）。專家建議投資人最大化享受法律的靈活性，先承諾出租6年，然後視情况，再作出3年承諾。

皮內爾法的另一個特點是投資人可以將房屋出租給直系尊親屬或直系卑親屬，同樣可以享受减稅優惠。皮內爾法重新調整了區域劃分。一些大城市，如裏爾、裏昂、馬賽，從B1區晋升爲A區，這樣房租從原先的每平米10歐元提高到12.42歐元，與市場水平相符。

投資服務型寓所

享受服務型住宅的優惠，但又不致遭遇風險（如經營者倒閉），投資“二手”寓所（旅游、學生、老年人等公寓），可以做到這點。雖然您享受不到减稅優惠，但購買價可享受20%到30%的减價，幷可享受帶家具出租者的稅務優惠。再者不會有不利的意外。不過，買之前要弄清寓所的建築年代和狀况，因爲可能會有工程。

翻修舊房合理避稅

2014年，一套新房的均價約每平米5000歐元，舊房是3500歐元。舊房投資平均收益率是稅前4%到6%。

翻修舊房可以减稅。這個優惠不在避稅優惠上限範圍（每年一萬歐元）內。因爲在出租型舊房裏施工可以給您産生“地産赤字”（déficit foncier）。您可以在施工當年從您的總收入中刨除，金額最多可减1.07萬歐元，餘下的赤字可在接下來的10年裏從地産收入中减去。

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美國都會區房價估值跟實際房價落差大

根據最新研究，美國整體房價平均被低估2%，不過部分都會區的房價卻被嚴重高估或低估，其中德州奧斯汀房價高估程度最高，俄亥俄州克利夫蘭則最被低估。

德州奧斯汀房價高估程度，全美最高

美國平均房價在2014年第四季，總算回到正常水準。在2006年第一季房市泡沫巔峰期，美國房屋被高估34%，直到2012年才落至14%。不過根據房產網Trulia研究報告，若檢視全美前100大都會區，發現有些地區房價仍明顯被高估或低估。

Trulia首席經濟學家寇可（Jed Kolko）說：「越多價格被高估，泡沫形成的機率就越高。」高估並不一定代表房價難以負擔。就長期基本面來看，紐約及波士頓的房屋仍被低估，但價格卻遠比休士頓或奧斯汀的房子昂貴。

該研究針對全美100大都會區，從就業、收入成長、家庭組成與租金幾個面向評估，當地房屋價格是否處於合理水準。結果發現，有70個都會區房價被高估或低估10%以內，七成比率是房市復甦以來最高。

房產網Zillow去年底的統計指出，目前收入位於全國中值、購買中等房屋的屋主們，平均月花收入的15%在房屋上（不含保險與房稅），相較之下，1985年至1999年泡沫化前同數據達22%。

Trulia的最新報告指出，全美最被高估的房市是德州奧斯汀（16%），隨後則是加州橘郡（15%）、洛杉磯（13%）及舊金山（12%）。

奧斯汀房市在2006年僅被高估2%，過去幾年當地就業機會激增，大量移入人口帶動需求，導致房市供不應求。

根據奧斯汀房仲委員會的最新數據，當地單家庭房屋價格中值，在2014年11月是24萬5000元，2011年11月則是18萬9300元；單家庭房屋價格均值，在2014年11月是25萬1838元，2011年同月則是31萬1222元。

其他被高估的房市則在近幾年逐漸緩和。例如2006年第一季，檀香山（Honolulu）被高估87%，洛杉磯73%、橘郡65%、舊金山47%。

至於房價被嚴重低估的市場則集中在中西部與新英格蘭區，又以俄亥俄州與康州為代表。

在俄亥俄州，去年第四季克利夫蘭房價被低估20%（2006年為13%），阿克隆（Akron）被低估17%（2006年為12%），德頓（Dayton）則被低估17%（2006年為8%）；在康州，哈特佛（Hartford）去年第四季被低估15%（2006年為20%），費爾德郡（Fairfield）同期被低估14%（2006年為30%）。

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紐約新潮流：租小公寓 買寬敞周末屋

去年夏天，30歲的奧莉維亞‧李 (Olivia Lee)及其34歲未婚夫希塔基 (Ondrej Cistecky)參觀紐約厄斯特郡後，便不想返回他們在新澤西州威霍肯鎮(Weehawken)的700平方遲公寓。

很多紐約客喜歡在城裡租小公寓，省下錢，到鄉下去買像圖中這洋寬敞而價錢合理的「週末屋」。圖中房源為紐約州新羅謝爾4臥住宅

《紐約郵報》報導，奧莉維亞是一位律師，她說：「這裡有鹿和野生火雞徜徉，我們又很喜歡划獨木舟和釣魚，在哈德遜河就辦不到。」

兩個月後，兩人自豪地成為一棟多層房屋的業主，它坐落在紐約州Catskills山區一個山丘的七英畝土地上，有兩間臥室、兩間浴室及天主教式的天花板。屋價25萬元，每月支付800元房貸，比起月租2700元的那個威霍肯鎮的一臥室公寓，確實划算得多。

從事金融業的希塔基說：「這個價錢在曼哈坦買不到房子，我們不是超級富裕的人，但還算是小康。」

紐約市許多年輕人買不起曼哈坦和布碌崙的住宅，於是轉而租住小公寓或在市外購買大屋。奧莉維亞和希塔基是其中一分子。

在距離紐約市不遠的地方，例如蘇利文郡 (Sullivan County)、波科諾斯 (Poconos)、甚至紐約市郊長島的漢普頓，都提供令人印象深刻的房屋，而且比紐約房價便宜得多，無怪週末有大批人士外出，他們不是前往度假別墅，而是回到自己的家。

在蘇沙利文郡從事房地產經紀人14年的努森 (David Knudsen)說：「我們看見許多年輕購房者到來，多數是30多歲，他們沒有能力在紐約市購買住宅。目前，有六成房屋是賣給來自紐約市的租客。」

但他們為甚麼不乾脆放棄租住的小公寓，搬到郊區？

努森解釋說：「一般來說，30多歲的紐約客確實喜歡做城市人，他們不想成為郊區居民。他們租一個一臥室公寓不用花很多錢，但他們想有一個可以舒展的空間，而又不想成為長島或威郡居民，於是決定在紐約市租屋，在郊區買屋。」

根據房地產公司Douglas Elliman的統計，2014年的曼哈坦一臥室合作公寓的中間價(median)是64萬2500美元，一臥室共有公寓的中間價是97萬7520美元，因此，紐約市的首次置業人士，實在沒有太多選擇。

在週一至週五，史溫妮 (Swanna)和克利斯庭‧史邁思 (Christian Smythe)夫婦及他們的三歲兒子和一隻獵狐梗犬，全擠在一個700平方遲單位內。

客廳基本上也是廚房，只由兩張小扶手椅分開。

但到週末，史邁思一家前往120哩遠的肺尼基鎮 (Phoenicia)，住在一棟四臥室的房屋，它坐落在半英畝土地上，有一個泳池，並可遠眺山景，屋價只是41萬5000美元。

42歲的克利斯庭解釋說：「這個機會實在好得無法拒絕。」他們起初競購西村一個單位，但在對手出價比他們高10萬美元的情況下落敗。2012年，他們買了上州這棟房屋。

他談及迷人的肺尼基鎮時說：「它使你得到紓緩，你可以聞到不同的空氣，遙望奇妙的星星。」肺尼基鎮只有300名居民。

他說：「每月支付的房貸不到支付紐約市租金的一半。」他租住的曼哈坦中城Hell’s Kitchen地段一臥室公寓，月租3475元。

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2015年1月新加坡房價趨勢報告

2015年1月新加坡私人公寓交易價格繼2014年12月後再度下跌。交易量受到降溫措施影響持續低迷。自從新加坡政府出台多項房地產降溫措施以來，市場成交量被嚴重影響，2015年1月的成交量尚且不足2013年1月的七分之一。

2011年底以來，新加坡政府不斷出台房地產降溫措施，旨在減緩房價攀升，最初這些措施收效甚微。

直到2013年政府增加額外買家印花稅（外國買家在新加坡購買私人公寓現在需支付18%的印花稅），並且執行總償債率框架（個人總償債率不能超過收入的60%），對市場成交量產生了明顯的打壓作用。

然而，這些降溫措施並沒有改變市場的本質。許多買家暫時選擇持觀望態度，相信降溫措施並不會長久存在。而對賣家而言，他們並不願意因現有政策而貿然降低賣價。因而新加坡房價並沒有人們所期待的那樣產生明顯的回落。

私人公寓市場

2015年1月新加坡私人公寓平均價為$1,181 psf,相較2014年12月下跌了2.4%，而與去年同期相比則微升了1.9%。


租賃市場

而2014年12月的每平方尺每月平均租金相較2014年11月下跌了1.4%，而與去年同期相比則下跌了4.0%。


展望

展望2015年，降溫措施應當不會在短期內被移除。不過，若沒有新的降溫措施推出，市場可能會維持在新的平衡點。

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2015年1月加拿大房價趨勢報告

1月份加拿大房價較上月下跌1.1%，均價為401,143加元。加拿大樓市在新年伊始有所降溫，但過去壹個年度仍然增長了3.1%。

在銷量方面，1月加拿大房屋銷售量進壹步下滑，主要是由於阿爾伯達省和薩斯喀徹溫省的房地產市場降溫。CREA）公布的數據顯示，在全國範圍內，1月份的房屋銷售量比去年12月下降3.1%，與2014年1月相比，今年1月的銷售量下降2%。

值得註意的是，加拿大央行和IMF今年先後表示了加拿大房價已經被嚴重高估，但是隨著全球經濟漸漸恢復活力，以及利率“正常化”，市場仍能向著“軟著陸”方向發展，因此我們認為加拿大房地產後市仍將穩步發展。

此外投資者應註意，加拿大的房市降溫應該區別對待，比如在華人最多的多倫多和溫哥華，房價依然堅挺。

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2015年1月最新美國房價走勢

1月份美國房價略有下跌，較上月下滑0.4%，與1月份相似，刨除掉季節性因素，整體仍保持平穩態勢。本月美國房價的均值為179,500美元，同比增長5.4%。

值得註意的是，中國買家最為關註的幾個都會區房價全線下跌，但跌幅都不大，洛杉磯都會區表現最為弱勢。與上個月全線上漲的態勢形成鮮明對比，加之成交狀況不甚理想，還是顯示出了美國房地產復蘇仍不穩固。

在成交方面，美國1月成屋銷售總數年化482萬戶，創去年4月來新低。美國1月成屋銷售環比大跌4.9%，西部地區跌幅最大。而當月房屋庫存上升0.5%至187萬套。美國各類舊房銷售中間價約為每套19.96萬美元，同比上漲6.2%。

總的來說，由於房屋供給偏少，以及房價漲幅超過通脹速度。盡管低利率吸引了很多潛在買家，但是由於缺乏足夠的庫存，不少買主推遲了購房決定。

在其他房價指數方面，美國12月S&P/CS20座大城市房價指數同比+4.46%，預期+4.30%，前值+4.31%。具體到各個城市，所有20個城市房價12月份均同比上漲，其中舊金山上漲9.3%居首，邁阿密上漲8.4%其次，漲幅最小的芝加哥上漲了1.3%。

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加拿大多倫多獨棟價格突破100萬元

多倫多房價差距不斷拉大：雖然公寓價格下降，但是獨棟的房價卻急劇攀升。

加拿大多倫多獨棟價格突破100萬元

多倫多地産局公布的最新數據顯示，多倫多獨棟的平均價格已經超過了$1 million，而公寓的價格在不斷下跌。

今年2月份，多倫多獨棟房屋的均價爲$1,040,018，比去年同期相比上漲了8.9%。與去年2月份相比，大多區的房屋總銷量增加了11.3%，表明民衆對住房需求的增加。

其中，郊區905區的房價也有較高上漲，獨棟的均價達到$694,285。

但形成鮮明對比的是，公寓的價格在不斷下跌。雖然公寓銷量增加幅度高達12.4%，但是公寓的均比一年前降低了0.9%(達到$369,655)。

數據表明，面對供過于求的局面，多倫多房地産開放商放緩了新公寓的建造步伐。

905區的公寓價格比去年上漲了10.9%，達到$322,055。多倫多市區和郊區之間的差距不久將消失。

由于通勤路線附近土地不足、新的開發原則要求建造高密度住房，所以開發商不斷放慢獨棟建造速度。

多倫多一年新建的獨棟數量減少到10000幢左右，而10年前的數量是它的兩倍。

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加拿大多倫多老宅區700呎平房104萬賣出

多倫多地産局最新一期的月報指出，雖然二月份本市遭遇了數十年難遇的極寒，但是房地産市場出乎尋常地火爆，市內獨立屋單月均價首次突破百萬元大關。

加拿大多倫多老宅區700呎平房104萬賣出

僅僅是月報和數據，不免有蒼白。下面的這個房子，則能清楚的讓我們認識到現在的多倫多房地産市場有多麽狂熱。

本市Leaside社區(Eglinton 以南，Bayview 和 Laird 之間，一個著名的老住宅區)朗姆西路(Rumsey Rd)228號，宅基地(lot)25.5×140英尺，房屋使用面積787平方英尺(73.1平米)。這樣一幢比很多公寓單元還小的平房，在加拿大的二 線城市，即便是在市中心，價格也不過30到40萬。

那麽，它在多倫多賣多少錢呢?

今年的2月8日(星期天)，這所平房挂牌出售，叫價79.9萬元。雖然現在在多倫多市內獨立屋很吃香，但是這種微型房，宅基地也小，挂這麽高的價格，是不 是有些離譜?對此，經紀人麥克馬斯特(Ernie MacMaster)信心滿滿地表示：“這房子地段好啊。交通方便，離科學館又近……叫價80萬不算過分。”

可是，接下來發生的事情仍讓這個資深經紀大跌眼鏡。

就在挂牌的當天，多倫多遭遇了雪暴，可竟然來了100多號看房的人。由于房子太小，容不下那麽多人，于是麥克馬斯特只好在門口扯了一根繩子，每10個人一 組放進去看房。看著門口幾十號人排著隊站在大風雪中，麥克馬斯特實在過意不去，就又貼了一張大字報：“謝謝您的耐心等待”……

第二天雪是停了，但是極寒又來了，氣溫陡降至零下二十多度，可竟還是來了幾十個來看房的人。麥克馬斯特算算，幾天下來已接待了近200個來看房的客人。這位資深經紀難掩喜色：來了這麽多潛在買家，爆發搶offer大戰是肯定的了，傭金那自然水漲船高。

僅僅四天過去，這個微型房就易手了，成交價105.1萬元，比叫價高了25萬元之多。賣方經紀的傭金比例一般是2.5%，這意味著麥克馬斯特額外得了6千多塊錢。

多倫多地産經紀帕薩利(John Pasalis)表示，房市在隆冬二月出現如此火爆的行情不算罕見。在每年頭兩個月，市場內的買家數量很高，可是挂牌量卻居于年內的最低點。特別是今冬天 氣著實糟糕，這也讓很多賣家推遲了挂牌的計劃。市場內存貨量減少，造成了今年二月房市異常火爆。

受供小于求的影響，今年二月大多倫多地區的房屋均價已達到59.6萬元，年同比增長7.8%。在市內(即416地區)，買家對獨立屋的需求異常強勁，可挂 牌量卻比去年下降了8.7%，這帶動市內獨立屋銷量在今年二月年同比大增16.9%，均價勁漲8.9%至104萬元。其結果就是，上文中的那種微型房屋， 都能賣出百萬元的高價來。

要知道，多倫多房市的高潮期並不是隆冬二月，而是春、夏兩季。看到這裏，相信很多人心中升起了一個大大的問號，二月房市就已經這麽火爆，那麽今年春夏的行情會怎樣? 

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倫敦房價連年上沖 成犯罪分子洗錢最佳工具？

倫敦市長約翰遜說，國際犯罪集團和團夥已設立人頭公司的方式在倫敦購買房地産作爲洗錢工具。

倫敦地區房價連年上沖，成爲了犯罪分子心中洗錢的最佳工具，不但保本而且還可以擴大收益

推薦房源：倫敦3臥4衛新房的房産

他呼籲英國政府提高向價值200萬英鎊以上住宅所徵收的“豪宅稅”。

有報道說，大倫敦地區內有36000多個房地産的擁有者是設立在英國海外屬土的所謂境外公司，這些公司的背景與資料難以爲外界所知曉。

例如一家在英屬維京群島的公司可以購買英國境內的房地産，但是無需披露實際擁有者的身份。

而反腐敗組織“國際透明”所發表的報告則是說，倫敦西敏寺區內有1/10的房地産是登記在外國公司名下的。

負責打擊大倫敦地區犯罪的蘇格蘭場則承認，他們目前調查涉嫌貪污腐敗或者不法所得的倫敦房地産總價達到1.8億英鎊。

連續攀升

倫敦房價連年上沖，成爲了犯罪分子心中洗錢的最佳工具，不但保本而且還可以擴大收益。

例如在倫敦北部的主教小街（Bishop Ave）就有一棟售價1400萬英鎊的豪宅，這棟豪宅的主人被指稱是現在正面臨俄羅斯、法國、烏克蘭、哈薩克斯坦等國引渡要求的阿布列亞佐夫。

被這些國家指控掏空公司資産的阿布列亞佐夫宣稱這棟豪宅不是他的財産，但是經過英國調查單位抽絲剝繭，查清了整個境外公司金錢往來的脉絡之後，英國的高等法院裁定阿布列亞佐夫是實際的買家。

據稱雖然洗錢很少被英國司法當局起訴，但是也有一個實際案例，就是曾經在尼日利亞擔任州長的埃伯利，他在任內將當地的石油收入歸爲自己所有，不法所得達到數百萬英鎊。

2012年，英國刑事法庭判定埃伯利詐欺和洗錢罪名成立，警方調查的資料顯示他在倫敦北區擁有一棟價值兩百多萬英鎊的豪宅，另外還在倫敦西區擁有一間價值不菲的公寓樓。

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