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年半來首降息 澳洲房産市場火上澆油？

2月3日，澳大利亞儲備銀行宣布將現金利率下調25個基點至2.25%的曆史低點。該行在此前一年半時間裏一直維持利率不變。

現金利率降至2.25％
1990年至今的利率走勢

房地産市場的擔憂

很多經濟學家最擔心的問題是，本次利率下調可能會進一步刺激本已亢奮的房地産市場。自2011年末降息周期開始以來，澳大利亞的整體房價已經暴漲了近20%。

CoreLogic RP Data公司的房産分析師蒂姆·勞利斯（Tim Lawless）稱，如果澳洲各銀行普遍執行降息政策，標准可變房貸利率會下降至5.7％，折扣利率會平均下調至4.85％。

昆士蘭銀行（Bank of Queensland）已經宣布全面執行澳聯儲降息政策，將于2月24日下調標准可變利率至5.76％，折扣利率至4.62％。

ME銀行也將從2月20日起全面執行澳聯儲降息政策。但迄今爲止，澳洲主要銀行僅表示，它們的利率正在審查決定中。

房貸比較網站Finder稱，利率下調 25個基點，對于30萬澳元的平均房貸，每月能省下借款人47澳元。

勞利斯看來，房貸利率平均水平現在可能會降至1968年以來最低水平。但他擔心，“更低的房貸利率有可能爲本就強勁的房地産市場火上澆油”。

澳洲銀行的跟進反應：

  • 澳新銀行（ANZ）：下調可變住宅貸款利率0.25%，至5.63%。
  • 澳洲聯邦銀行（CBA）：下調可變住宅貸款利率0.25%，至5.65%；下調5年期固定利率0.3%，至4.69%。
  • 澳大利亞國家銀行（NAB）：下調可變住宅貸款利率0.25%，至5.63%。
  • 西太平洋銀行（Westpac）：下調可變住宅貸款利率0.28%，至5.7%。
  • 昆士蘭銀行（BoQ）：2月24日起，下調可變住宅貸款利率0.25%，至5.76%。
  • ME Bank：2月20日起，下調可變住宅貸款利率0.25%，至5.13%。
  • ING銀行：2月20日起，下調可變住宅貸款利率0.25%，至4.97%。

澳聯儲主席格倫·史蒂文斯（Glenn Stevens）稱：“消費者信心進一步減弱，借款人審批要求更嚴格，投資者貸款條件進一步收緊，支付能力面臨挑戰，租金收益率更低，這些因素都會緩和2015年的房地産市場。”

這肯定是澳聯儲所希望的。史蒂文斯再次指出，悉尼房價大幅攀升，投資者的放貸增長強勁。“澳聯儲正與其他監管機構合作，將評估和遏制房地産市場可能引發的經濟風險。”

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風景秀麗教育好 1年內已有1千逾名海外投資者獲韓國居住簽證

據韓國《亞洲中國》報道，來自北京從事金融行業的高某去年8月起，開始和女兒在位于濟州島西歸浦的一處住宅區中開始生活，女兒目前就讀于布蘭克森霍爾亞洲分校2年級。

截至2014年年底，已有1007名外國人通過在濟州島投資房産取得韓國居住簽證

布蘭克森霍爾亞洲分校是北美著名私立學校布蘭克森霍爾在亞洲地區的首家分校，學校創立初期，只有3名中國學生，目前已增加至62名。占全體在校生的10.4%，全體外籍學生的86.1%。

來自大連的郭某于2013年1月在濟州島購買了一幢住宅，他的兒子目前就讀于布蘭克森霍爾亞洲分校，他說：“濟州島的國際學校一年學費最低在 25萬元人民幣左右，本來準備送他去加拿大讀書，但濟州島的教育質量不亞于加拿大，幷且距離大連非常近，在上海做生意的丈夫也可經常飛過來看望我們，非常方便。”

一直在濟州島和澳洲悉尼之間置業猶豫不定的李某于2013年1月以5.5億韓元(約合人民幣310萬元)購入濟州島的一幢公寓，他說：“在澳洲想取得投資移民簽證的話，至少需要130萬美元，新西蘭和新加坡則分別需要120萬美元和250萬美元，但是在濟州島只需投資50萬美元便可獲得居住簽證。”

教育質量一流的國際學校、乾淨無污染的空氣環境和相對低廉的房價正在取代以往的“石頭、大風和女人”，成爲濟州島的“新三多”，吸引大量外國人、尤其是中國人來此置業居住。截至去年底，已有1007名外國人通過在濟州島投資房産取得韓國居住簽證。

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曼谷住宅房産投資重心向市外移 公寓價格漲勢佳

根據泰國房地産公司在第四季度《曼谷房地産時報》調查報告中指出，曼谷住宅地産的購買和投資焦點已從商業中心區轉移。

曼谷CBD公寓推出單位數量
曼谷CBD公寓價格指數

報告中指出從2014年開始，曼谷住宅市場形勢欠佳，當地政治動蕩導致大部分開發商均推遲他們的發展項目。直至下半年，在市場推出的住房項目數量才顯得積極，第三季度共有大約1830個新住宅單位推出。

曼谷政局不穩已致使投資者和個人買家對購買公寓的地理位置考慮得更加周全。相反，這也意味著開發商更樂意在中心城區之外的地方發展房地産項目。

在2014年，泰國政府批准開通更大規模的公共交通路線，帶動CBD之外地區的住房需求。而且公寓的面積也縮減成單臥室公寓，讓中産階級買家購買得起而大受歡迎。

2014年曼谷外環地區的公寓均價穩步上漲，戴德梁行房地産顧問公司（DTZ）預測2015年近郊公寓均價還會保持上漲勢頭。

根據戴德梁行的統計，2014年第四季度有8個新公寓開發項目，合共1733個公寓單位在曼谷推出。預料2015年內當地的住房需求會逐步向非中心城區轉移。盡管如此，投資者對地理位置優越和配備優良的高品質住宅項目仍有相當濃厚的興趣，開發商繼續能夠在預售階段賣出所有住宅單位。

曼谷的豪華公寓銷售額有望在2015年內因強大的海外需求而上漲到200億泰铢。曼谷的公寓價格在東南亞地區仍然相對較低，所以依然吸引到投資者的興趣，預計海外投資者將占曼谷公寓項目銷售的20%。

戴德梁行指出，大多數海外買家來自中國香港和新加坡，中國和日本買家同時也占據曼谷公寓銷售的大比例。歐洲買家逐漸減少，來自英國、德國的買家合共少于10%。

CBD轉售公寓有望在2015年穩健增長，第四季公寓環比價格上漲3%，全年上漲大約5%。戴德梁行指出，部分原因是由于2014年初缺少交易活動，而且轉售公寓是對許多買家一個相對實惠的購房選擇。

2015年曼谷的地價有望持續上漲，但上漲速度減弱，漲幅大約介乎5%-10%。這將反過來持續推高公寓的均價。

房地産公司總結，曼谷住房市場基本上會繼續爲國內和海外買家創造有利條件，期望在中長期內保持穩健的發展前景。

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在美國申請房貸：白人很容易 少數裔常遭拒

根據地產網站Zillow公布的壹個最新分析報告，亞裔、拉丁裔和非洲裔在申請房貸的時候要比白人更容易被拒絕。然而，亞裔社區的房地產價格目前已經超過了2008年經濟危機前的水平，而非洲裔和拉丁裔社區的房地產價格仍然遠遠低於經濟危機前的高峰水平。

亞裔、拉丁裔和非洲裔在申請房貸的時候要比白人更容易被拒絕

根據地產網站Zillow公布的壹個最新分析報告，洛杉磯的非洲裔美國人在申請房地產貸款時遭到拒絕的比例最高，達到21.6%；拉丁裔則擁有17.5%的拒絕率，亞裔達到14.4%，白人則只有11.5%。同時，在全美，非洲裔美國人申請房屋貸款的拒絕率為27.6%，拉丁裔為21.9%，白人只有10.4%。

然而，經濟收入的差距也是少數族裔獲得貸款較難的壹個原因。Zillow的經濟學家哈姆福瑞斯（Stan Humphries）則指出，拉丁裔和非洲裔年收入要比白人少2萬美元。房地產中介人何愉珍（Charlotte He）說，在亞裔社區，如果房貸的頭款繳納得比較高、信用分數比較高，大部分亞裔都很容易獲得貸款。白人壹般支付10%到20%的頭款，但是如果工作不穩定，信用分數不高，獲得貸款也不容易。

何愉珍指出，現在很多銀行都有自己的標準，但銀行在接受貸款申請時都沒有看種族，因為壹般銀行都會受到監管，如果少數族裔遭到拒絕的比例比較高，聯邦很快就會介入，所以大部分還是比較公平的。她指出，銀行主要還是根據申請人的信用和工作情況來決定是否批準貸款，壹般來說亞裔的信用都比較好，白人也有信用好的，但是百分比沒有亞裔和華裔那麽高，所以壹些白人在申請貸款時也沒有那麽容易。

同時，根據Zillow的分析報告，目前房地產價格已經在恢復，而亞裔和白人社區的平均房價已經恢復到經濟危機前的最高水平，尤其是亞裔社區的房價甚至要比高峰期還要高9.6%，但是拉丁裔社區的房價仍然比最高水平低20%。

何愉珍則分析說，這些都是表面現象，幾年之前亞裔有雄厚的財力和信用，銀行願意給他們貸款，所以華裔和亞裔可以搬到喜歡的社區，而壹些白人、拉丁裔和非洲裔如果頭款付得不夠和信用不好就很不容易進入好社區。所以華裔和亞裔買房子的時候價錢就高，房地產市場好的時候，他們所住的社區房價就會高，這都是有因有果的。

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紐約皇後區艾姆赫斯特 華人帶動公寓樓開發

皇后區艾姆赫斯特(Elmhurst)最近幾十年發生很大變化，已成為繼法拉盛之後，皇后區第二大華裔社區。移民、特別是華裔移民人數的增加， 帶動當地房地產市場快速發展，越來越多的開發商到此建造新公寓，其中很多都出租或出售給第一或第二代華裔移民。

艾姆赫斯特百老匯大道86-55公寓

從上世紀70年代開始，艾姆赫斯特有大批拉丁美洲移民融入，之後華裔、意大利等各族裔移民紛紛自此定居。如今，艾姆赫斯特已成為全市最具國際化的地區，人口也是全市增長最快的地區之一，現在的人口數量為11萬人，比1980年增加了7萬2000人。根據2010年的人口普查，艾姆赫斯特居民的70%出生在國外。

艾姆赫斯特的經濟狀況也在發生巨變，吸引開發商不斷進入，建造出租公寓、共有公寓、獨立公寓等。根據StreetEasy的統計，2013年，艾姆赫斯特新建的公寓樓的銷售價格比現有公寓樓的平均價格高出60%，其中多為獨立公寓；新公寓的租金也遠高於市場平局價格。地產經紀指出，東艾姆赫斯特百老匯大道86-55號這棟兩年前建造的豪華公寓，一室一廳的月租金為2400元，比該地區的平均租金高出約三分之一。「這些新公寓正在改變著社區的面貌」。

市都市規畫局的數據顯示，過去三年裡，紐約市新增7萬5000名移民，其中大部分來自中國。這些華裔移民中，選擇居住在艾姆赫斯特的人數最多。在艾姆赫斯特的主要商業區域百老匯街清晰反映了亞裔的湧入，這裡有很多華人麵包房、超市、亞裔銀行、餐館等。

為了迎合越來越多移民的需要，開發商積極建造新住房，Queens Pointe是該地區最大的房地產開發項目之一。其開發商吳Steve和Harry Miller於2013年以近5500萬元買下位於皇后大道90-02號、占地為26萬平方呎的土地，這裡原來聖約翰醫院，四年前被人以2200萬元買下。發商吳Steve和Harry Miller計畫投資4500萬元在此建造擁有150戶出租公寓的大樓。項目預計明年面向市場，將有包括套房、一室、兩室共144個單元，還有八個樓頂單元，租金最高可望達到每平方呎45元，意味著一室一廳的月租將高於2500元。

位於百老匯和皇后大道交口處的公寓樓，83個單元在該公寓於2012年進入市場的六個月內全部售出。亞裔開發商正在計畫街對面的一個更大的開發項目，擁有130個單元，透過公寓的落地窗可以看到曼哈坦。

亞裔投資商在艾姆赫斯特的開發項目還包括位於皇后大道70-32號、擁有69個單元的獨立公寓大樓；華裔地產商徐家樹以2600萬元買下皇后購物中心後面Justice大道88-18號，計畫建造公寓樓。

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紐約曼哈頓房市“壹路狂飆” 房價十年大漲四成

近年曼哈頓房地產向上狂飆，一份剛出爐的房產十年報告指出，十年來曼哈頓平均房價攀升40%，其中受國際買家投資而沖高房價的連排屋(townhouse)房價十年間增長50%，豪華共有公寓(condo)價格更翻漲64.4%，2014年的曼哈頓平均房價及成交量皆創下歷史紀錄。

曼哈坦房價十年間大幅增長，其中豪華合作公寓(co-op)及共有公寓(condo)價格翻漲達64.4%。(截自Douglas Elliman報告)

房地產經紀公司Douglas Elliman新近發佈曼哈坦2005年至2014年十年房地產發展報告，指出曼哈頓平均房價在過去十年上漲40%，曼哈頓平均房價達170萬元，創下曼哈頓房市26年來的新高紀錄；且2014年的房地產成交量也較2005年高出25.3%，是曼哈頓房市30年來的第三高，足見曼哈頓的火熱房市。據地產新聞網The Real Deal報導，報告作者、地產評估公司總裁米勒(Jonathan Miller)稱2014年為「現代歷史上最活躍的市場之一」。

報告指出，合作公寓(co-op)的市佔率(market share)雖自1989年的70.7%下降至60.2%；不過合作公寓售價卻大幅成長，就售價中位數而言，2014年售價中位數達74萬元，比2005年的36.5萬元上升16.5%；若以平均售價來看，2014年的平均售價達150萬元，比2005年的100多萬元上升46%。

2014年的共有公寓市佔率則比1989年的29.3%提高至39.8%，其售價中位數是各種類型房屋中十年間上漲最多的類型。2014年售價中位數達135萬元，是2005年96萬1000元的40.5%；平均售價也自150萬元上升至210萬元，成長比例達40.1%。

連排屋只有市佔率的2.5%，不過十年來漲幅居增，米勒認為，連排屋房價多為國際買家所衝高。連排屋售價中位數十年來自310萬元上漲至410萬元，漲幅30.2%；平均房價自390萬元大幅上升到590萬元，漲幅達51.1%。Douglas Elliman總裁Steven James看好住房投資，「顯然十年前買連排屋的屋主現在都坐擁金山」。

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2014年澳洲房價漲1.9% 悉尼領漲全澳

悉尼房價領漲全國

推薦房源：悉尼5臥3衛的房產

最新官方數據顯示，澳洲州府城市房價在12月季度上漲1.9%，符合經濟學家預期。

澳洲統計局（Australian Bureau of Statistics ）公布的數據顯示，截至2014年2月的1年中，住房價格指數上漲6.8%。

悉尼房價領漲全國，也是2014年唯壹壹座取得雙位數字增幅的州府城市。相比之下，珀斯和達爾文房地產狀況表現最差。

2014年澳洲州府城市房價變化：

數據來源：澳洲統計局

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一月份加拿大樓市905區領漲大多區

2月4日，多倫多地産局主席Paul Etherington宣布2015年開年樓市漲勢強勁，銷售量和均價同比去年1月都有所增長。通過TorontoMLS系統顯示1月銷售房屋4,355宗，與去年同期相比增長了6.1%，新放盤量與去年同期相比增長爲9.5%。數據顯示，2015開年第一個月，房屋交易的平均售價爲55萬2,575元，年同比漲4.9%。

多倫多地産局報告:一月份樓市905區領漲大多區

銷售增長主要得益于多倫多市以外地區的帶動，多倫多市本身的獨立屋和半獨立屋銷售比去年同期下跌2%，鎮屋銷售下跌近10%，只有公寓(Condo)銷售一枝獨秀，比1年前增加6%。 1月份的房屋買家看來格外鍾情于多倫多外圍的房屋，905地區的獨立屋銷量比去年同期增加10%，公寓銷售更是大增23%，主要原因是多倫多市中心的屋價太貴，已經超出買家的承受能力，市中心獨立屋的平均價格已經達到95萬元，905地區獨立屋均價只有65萬元。

905區獨立屋銷量同比增長10%，公寓銷售大漲23%

Mr. Etherington 先生表示：“1月份的數據顯示捷報連連。首先，盡管近期經濟不景氣，但是強勁的銷售增長表明購房者仍然認爲房屋買賣是一種優質的長期投資。其次，新放盤量漲幅較大預示著買家更容易找到合心意的房源。”

多倫多地産局高級市場分析經理Jason Mercer則表示，“預計房屋售價2015年將繼續增長，較低的借貸成本將在很大程度上緩解了價格增長的壓力，這意味著買家們仍有支付的能力。底層房屋漲幅最高，如獨立屋、半獨立屋和鎮屋。然而，公寓強勁的需求率也會導致高層公寓價格增長。”

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降息又逼瘋澳洲房產市場？悉尼清盤率飆至82%

澳洲央行2月3日將利率削至歷史新低之後，澳洲最大的房地產市場繼續瘋狂，緊接的周末悉尼的拍賣清盤率飆高至82%。

官息下調後意味業主按揭40萬就可以月省60元，這已經促使房價上揚，因為買家在拍賣會上競價時的預算變得更加充裕。

Domain集團報道稱，悉尼在2月7日的周末有256所房子上市拍賣，當日清盤率達82%。而去年同一個周末的清盤率也只有78%。

地產公司Ray White Lidcombe的Steven Duong告訴《每日郵報》，自從按揭利率降低後，他已經看見買家的興趣大增。“與去年相比，今年多了很多新買家，他們說今年願意多給一點錢。”

他說現在最受投資者歡迎的是悉尼西區，例如彭裡斯（Penrith）和霹靂鎮（Blacktown）。他告訴《悉尼晨鋒報》，他近日賣了一棟位於西悉尼Lidcombe的房子，降息可能令它的價格增加了大約15萬。“降息的作用很大，否則我們這棟房子最多只能買130萬或135萬。我們沒想過能賣到那個價格。”

澳洲降息，悉尼房產拍賣清盤率飆高

此外，墨爾本預定銷售的135所房子中，清盤率達到67%，也超出降息前的一周的清盤率，但與去年同期差不多。

央行決定將利率下調25個基點，這可能使標准可變按揭利率降至5.7%，折扣後的可變利率降至4.85%，按揭成本將降至1968年7月以來最低。低利率可能進一步催熱已經很強勁的房地產市場。

地產數據提供機構CoreLogic RP Data已經警告，央行的挑戰是在不過分刺激房市的情況下刺激經濟發展。

推薦房源：悉尼3臥2衛的拍賣房產

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悉尼市中心最貴車位買到西區兩臥房產

悉尼市中心一個停車位掛牌出售，在市場上開價高達33萬澳元，成為澳洲最昂貴的停車位。

該停車位位於邦德（Bond）街和喬治（George）街拐角處一棟獨立的公寓大樓的地下室，而同樣的價格可在悉尼西區彭裡斯（Penrith）附近的科利頓（Colyton）郊區購買一套兩臥室的平房（villa），並帶有後院娛樂空間、空調和上鎖的車庫。

房主特倫斯‧蔡（Terence Chua）稱，這是市中心為數不多的擁有獨立產權的車庫，允許房主自己使用或出租。

該地區其它車位價格已經不低，大都在15萬至20萬澳元之間。蔡先生解釋道，33萬澳元的價格包含一個事實，即該車位空間較長，可以一前一後容納兩輛車。他說：“這裡位置方便，可收取良好的租金，但最感興趣的人希望自己使用它。住在市中心的人們都知道，找到永久的停車位幾乎不可能。”

停車位信息網站findacarpark.com.au的數據顯示，悉尼停車位的銷售記錄為25萬澳元。該網站還透露，喬治街上的停車位比澳洲任何其它街道更具吸引力。

網站創始人阿姆斯特朗（Francis Armstrong）補充道，悉尼停車位平均價格為7.3萬澳元，如果記錄和平均價格很快被打破，他不會感到驚訝，並說：“市議會正在鼓勵新的高層發展項目采取更環保措施，現已限制了分配的停車位數量。人口在不斷增加，但是停車位的數量沒有上升。”

出租該停車位的房主可望獲得平均每月400至800澳元的租金，各市郊中邦岱（Bondi）的停車位租金最高，為897澳元，其次是市中心的685澳元。

澳洲最昂貴的停車位開價高達33萬澳元

悉尼的有錢人表示，他們寧願忍受停車費用的上漲，也不願考慮替代方案；公寓居民杜根（Andrew Duggan）為他的法拉利租了車庫，他表示寧可選擇支付高昂的車庫費用，也不願把車停在街邊。

澳洲停車位需求最高的街道如下：

  1. 新州George St
  2. 維州St Kilda Rd
  3. 新州Kent St
  4. 維州Bourke St
  5. 新州Sussex St

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