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又到了一个季度数说曼谷房产的时候。第三季度，曼谷市场形势如何，房价涨没涨……不多说，看我们整理的数据。

1. 曼谷总供应量

2018年第三季度是曼谷公寓市场三年多以来最活跃的一个季度，共推出房源23559套，比上一季度增加180%，供应量为十年来的新纪录。

可能很多人对这个供应量没什么概念，那不妨和国内同等规模的城市比较一下。

首先想到的是成都重庆这样的新一线城市。比如成都，仅9月份，就有96个楼盘获得预售，新增房源32400套；重庆第三季度的商品住宅预售量为3万多套，而10月份获得预售入市的商品房高达7万多。

即使曼谷第三季度的供应量创十年来新高，但和国内比，根本不算多！

公寓供应量暴增，达到十年来的高点，也是因为开发商集中在下半年推出新项目，难道泰国的开发商也在冲“金九银十”？

受家庭债务水平高的影响，许多泰国买家的购买力有限，上半年开发商相继延迟新项目的入市，现在看来，当时也有观望的意思。

但是下半年众多开发商开始发力，据高力国际的一项调查显示，第三季度新增楼盘46个，总价值达1075.4亿泰铢。

今年前九个月的新房源总数为45899套，而第四季度的计划表明，今年的供应总量将与2017年的56000套持平或略超过。

2. 曼谷区域供应

第三季度约有63％的新房源靠近现有的BTS和MRT线路。这说明了开发商和买家对公共交通沿线和拥有完善设施的开发地区更感兴趣，也往往说明这些区域更具投资潜力。

现有的BTS和MRT线路周边的发展已经相当成熟了，好几个区域已然成为曼谷的CBD、中心区。本季度新项目集中在这些区域，使CBD公寓房源数猛增。

根据莱坊泰国房地产研究团队的数据显示，本季度CBD的供应量占比达到26.40%（第二季度仅为4.08%）。

另外，虽然曼谷郊区和周边省份的供应量占比较第二季度下降，但是第三季度公寓总供应量大幅上涨，郊区和周边省份的供应量也有不同幅度增长，分别为15%和7%。

本季度最受瞩目的区域包括通罗—依卡迈、沙吞—拉玛4、Phayathai、拉察达—辉煌、吞武里、乍都乍和Bangna区。

3. 曼谷房价微涨

第三季度，曼谷房产市场整体均价为150394泰铢/平，比上季度增长约2%。

现有轻轨和地铁线路附近的新房源均价为141350泰铢/平，与第二季度相比变化不大。

相反，远离现有公共交通线路的地区均价环比上涨了40％，这得益于高端豪华项目的推出。此外，部分地区的地价一直在涨，一些新线路的建设接近完工，两个因素推高了开发商的开发成本，房价上涨迅猛。

房价涨幅最快的地区，包括机场铁路线沿线、Pathumwan区、Chatuchak和Din Daeng地区、Bang Sue和Dusit地区。

但总的来说，本季度推出的所有新房源中有77％的价格低于每平方米150,000泰铢。

所有新公寓项目的平均去化率约为60%，好于过去几个季度，总体上反映了泰国经济的改善。

居外推荐曼谷房源：Pathumwan区共管公寓28 Chidlom

28 Chidlom是由SC Asset开发的共管公寓项目。 28 Chidlom目前正在建设中，计划于2020年完工。共管公寓由2栋建筑组成，共有47层，包括427个单元。在曼谷大都会中享受最受欢迎的位置，自然的绿色氛围使其更加非凡。房价仅约¥271万。
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4. 最具潜力的区域

在新的公共交通线路沿线，开发商仍积极买地，并且一旦看到具体的施工进度，就会开始启动项目。他们感兴趣的区域包括蓝线沿线，绿色线北延伸部分，还有橙色线。

蓝线沿线地区的新公寓房源是最多的，过去四年中，公寓总数达到29536套，其中有一些大型项目，每个项目总户数为1500户或更多。

接下来是绿线北延伸段，房源20335套，特别是Ratchayothin十字路口附近。Bearing和Samrong站周边也有18,825套新房（附近项目：碧霖一号）。

5. 国人成曼谷公寓的“C位”买家

买家方面，一些开发商更关注外国买家，特别是过去两年数量直线上升的中国买家。到今年，中国买家超过日本，成为曼谷公寓的最大购房群体。

对房地产的需求，有增无减。尽管赴泰的中国旅游人数有所下降，但来自大陆的房地产买家的咨询量仍然强劲。据报道称，来自中国大陆的买家询盘数量同比翻了一倍多，比上一季度（第二季度）高出近30％，创下新纪录。

此前三年，日本人是最活跃的泰国投资者，随着大量中国买家涌入曼谷房产市场，并逐渐占据主导地位，2017年时，中国内地和香港买家购买的公寓楼价值为710亿泰铢（约合153亿元人民币），约占全部外国买家的三分之一，而在今年，中国人已经超过其他所有国家房产投资者，成曼谷公寓最大买家，国人实力“C位”出道！

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来源：界面新闻
责编：Zoe Chan

波贝，一个集赌博，经济和交通枢纽于一体的边境城镇，也是东道主柬埔寨到泰国的主干道，不久将建成柬埔寨第一个边境机场。

柬埔寨政府最近批准了一家本地实体的波贝机场投资公司（Poipet Airport Investment），承担了柬埔寨班迭棉芷省100多公顷土地上的大规模项目。柬埔寨国家民航秘书处（SSCA）发言人Sinn Chanserey Vutha最近告诉柬埔寨媒体，该组织在十年前获得柬埔寨政府批准建设机场。然而，由于种种原因，这项计划陷入僵局。他说，“实际上，该公司在2007年获得了建设机场的许可。但他们现在想要开始建设，却需要再次提交项目以获得批准”。

新机场投资5千万美元

柬埔寨国家民航秘书处发言人Chanserey Vutha指出，波贝机场的投资已拥有建设新机场所用的土地，因此能够成功承接该项目。他强调说，“据我们所知，他们有资源来完成这个项目，”该项目预计总投资额为4千万至5千万美元。有报道称该项目成本为4500万美元。

三至五年内竣工

Chanserey Vutha声称施工将在两年后开始，目标是在三到五年内完工。规划和设计阶段将于明年开始，并将于2020年开始施工。该项目预计将包括跑道的建造和安装，航站楼，控制塔，导航设备，雷达和相关的空中交通管制设备。拟议中的波贝机场将主要迎合国内航班，Chanserey Vutha说，它将能够处理空中客机A320和波音B737等喷气客机。这两种飞机以其可靠性，低油耗和相对容易维护而闻名，受到许多区域和本地航空公司的欢迎，这些航空公司将其用于中程和短程航线。

机场项目带动波贝经济新发展

发展1：带动国际旅游业

希望机场能够推动波贝的经济发展，对波贝新机场计划的反应大多是积极的。Chanserey Vutha说，这将有助于促进波比旅游业和其他商业领域的发展，并指出柬埔寨许多经济特区也位于班迭棉芷省。柬埔寨西北部还有许多生态旅游景点，历史悠久的寺庙，野生动物保护区和其他旅游景点。虽然不像暹粒或西哈努克那样受欢迎，但是它们正在慢慢地吸引当地和国际游客的目光。

发展2：促进工业

目前该省有四个经济特区和一个工业区，包括波贝O’Neang经济特区，SANCO波贝经济特区和Sanco Cambo经济特区。班迭棉芷省副省长Oum Reatrey表示，对于那些在该地区开展业务的人来说，这将使往返波贝的行程变得更加方便快捷。同时这也将改善金边和西哈努克省的交通，为该省的投资者和商人提供更便利的服务。除了当地企业家外，该省还有一大批外国投资者，主要是中国人或日本人，他们在经济特区内经营工厂或其他商业活动。

发展3：刺激柬埔寨边境博彩业

柬埔寨国家旅游联盟（CNTA）秘书长Ho Vandy告诉柬埔寨当地媒体，新的基础设施将为该镇蓬勃发展的赌博业带来福音，他说“我相信这个机场是一个好主意，因为它会减少那些想要来波贝赌博的人的交通时间，”。Vandy表示，新机场将使波贝和班迭棉芷省的其他地区受益。他指出“由于靠近泰国，该省对企业和投资者非常感兴趣，新机场将允许商人在不到30分钟内从泰国前往波贝。”

由于制造业、房地产业、旅游业和其他行业投资的拉动，波贝正处于经济繁荣期。

自去年以来，柬埔寨一直在进行机场的改善、建设和提案等工作。柬埔寨的三个国际机场今年都有所改善。此外，已宣布计划在戈公省南部和柬埔寨首都以南的干拉省建设新机场。许多人猜测大规模的干拉省项目是否能够看到光明的一天，如果完工，它将成为全球最大的机场之一。

参考来源：柬埔寨房产网 

原文发布日期：2018年10月23日

排：HY

中国香港楼市在三季度经历了蓝筹盘降价、“准地王”流拍、违约率急升之后，再次遭受重磅打击。据美联物业数据显示，10月香港新建住宅销售交易额跌至112亿港元，剔除假日因素后，已经降至16个月最低水平；同时10月新屋交易数量仅为1130宗，仅为9月份的一半左右。

分析人士称，促使买家退缩的原因除了难以负担的房价，还有对经济的担忧。据调查显示，目前六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场，四成受访者预计房价将下跌。多家机构也对香港房价发出预警，香港楼市的拐点或来得比预想更早。

楼市降温迹象明显

截至7月底，香港楼价已连涨27个月，仅上半年的涨幅就达到13%，香港也因此连续八年稳坐“全球房价最难负担的城市”之首。但今年8月以来，香港银行业开始加息，香港楼市开始出现了降温的迹象。

11月5日香港金管局总裁陈德霖公开表示，香港楼价由8月开始回落，近月成交量明显减少，一手及二手成交量合计共跌48%。

事实上，此前香港房价已经出现了下跌的迹象。据中原地产10月发布的报告显示，在截至10月初的12周内，被视为香港楼市参考指标的蓝筹盘的嘉湖山庄房价已大跌15%。而近日，“嘉湖山庄”的一套面积为442平方英尺的两房，以456万港元成交，相比同类型单位的最高成交价，降价幅度已经超过22%。与此同时，豪宅卖家亏本甩卖的现象也开始出现。10月22日，沙田九肚山一处房产以1300万港元的价格成交，卖家持有该房产将近四年，此时成交账面亏损6万港元，但算上税款及佣金支出，亏损约68万港元，为区内首宗“流血”出售案例。

房价出现下行趋势，不可避免的带来了大规模的“违约潮”爆发。香港的新房交易，需要支付5%的定金。数据显示，从年初到10月底，香港新房交易中，已发生36起违约案例，而2007年全年仅有9起，数量增长了3倍。今年违约楼盘的成交价，从490万港币到3980万港币不等，意味着选择违约的购房者，需要交纳25万至200万港元的违约金。

机构不断看空

在香港银行业开始踏上加息进程之后，香港的楼市出现了拐点迹象。虽然多年来快速上行的房价使购房者不堪重负，但此轮加息成为了压倒骆驼的“最后一根稻草”。随着年内美国的三次加息，香港银行业也开始上调存贷款利率。香港四大行9月同步上调了港元最优惠贷款利率，此举为2006年来首次，意味着香港超低息环境的终结，也直接导致房地产抵押借贷成本上升，置业人士的供楼负担将会加重，给香港房地产销售市场带来巨大的压力。

然而市场人士表示，促使买家退缩的原因不仅是难以负担的房价，还有对经济的担忧。10月中旬香港研究协会（Hong Kong Research Association）的调查结果称，六成受访者都对香港未来6个月的经济持悲观立场，四成受访者预计楼价将下跌。

里昂证券发布的研报表示，香港的房地产市场正经历15年来最差的宏观环境，利率上升、经济放缓和人民币贬值正冲击着香港楼市，预计未来一年房价会出现15%的回调；瑞银称，预测香港楼价自现在到明年年底将跌5%-10%，还并未完全算入贸易摩擦对香港经济的影响；花旗近期也发表研究报告表示，自2016年3月低位以来，楼价累升已达47%。但以基本面情况估算，预计下半年楼价将回调7%。此外如果股市出现大的调整，也会触发住宅楼价下半年回调；标普预计香港楼市12个月内会跌5%至10%；高盛预期香港住宅楼市由现水平大跌15%；耀才证券甚至预期，未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。野村香港房地产股票分析师则认为，虽然下半年就会看到香港楼价回调，但香港楼价压力更有可能在2019年才真正反映出来。

香港特区政府方面认为，楼市走势还需观察。陈德霖表示，现时尚需时间观察楼市是否已进入下行周期。假如确认，可以考虑适当时候陆续放松逆周期措施的收紧政策。他表示，香港经济和资产市场不确定性增加，下行风险增大，但香港家庭一旦面对周期逆转，应付能力较其他地区要强很多。

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来源：中国证券报·中证网
责编：Zoe Chan

日本国土交通省公布的年度调查显示，截至7月1日的一年里，全国平均土地价格上涨0.1%。这是1991年地产泡沫破灭以来，日本平均地价27年来首度上涨。

另外，上述调查发现，商业用地价格连续第二年上涨，而住宅用地价格下跌速度连续第九年放缓。商用地块的价格增长依然是日本总体地价的驱动因素。

分用地种类来看，调查显示：

商用土地价格上涨1.1%，前一年上涨0.5%，这主要受到旅游热潮及城市地区重新开发所带动，且企业获利强劲也扩大了对办公空间的需求。

住宅土地价格下跌0.3%，前一年跌0.6%。

工业用地价格上涨0.5%，这也是27年来首度上涨，主要受大规模物流设施需求带动。

分城市来看，调查显示，东京、大阪、名古屋的平均地价上涨4.2%，涨幅大过前一年的3.5%。

调查显示，日本地价上涨，很大程度上是由于强劲的入境旅游。访日游客数量不断增加，刺激了酒店、商店等用地需求，是推高日本商业地价的主要原因。

据路透社，日本2017年接待的外国游客数量增长19.3%至2870万名，为历史新高。日本希望到2020年日本举办夏季奥运会之时吸引4000万名外国游客。

此外，路透社援引国土交通省的一位官员表示，低利率、工资和就业的复苏有助于地价稳步回升。

在日本的超宽松货币政策环境下，日本央行购买国债、负利率等刺激举措推动长期利率稳步下滑，日本的房贷年利率甚至不到1%。

这套公寓非常与众不同，位于26层的4间公寓结合在一起而成，面积超过了430平方米，这是绝无仅有的，包括3个开放式的起居室、客厅和厨房，5间卧室。24小时的安保服务随时确保业主安全。
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土地价格是衡量日本资产价格恢复情况的关键指标。此前，1991年日本房地产泡沫破灭后，日本地价经历了近23年的挤泡沫过程。

0.1%微弱涨幅的背后，是日本楼市泡沫破裂惊心动魄的故事。华尔街见闻此前提及，1985年“广场协议”签订后的10年里，美元贬值，日元平均每年升值5%以上，无异于给国际资本投资日本的股市和房市一个稳赚不赔的保险。

“广场协议”后近5年时间里，股价每年以30%、地价每年以15%的幅度增长，而同期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。泡沫经济离实体经济越来越远，虽然当时日本人均GNP超过美国，但国内高昂的房价使拥有一套自己的房子变成普通日本国民遥不可及的事。

1990年，日本生产性行业的贷款比重下降到25%，非生产行业的贷款比重却上升为37%。日本看似繁荣的经济成了名副其实的空中楼阁，危机一触即发。日本政府意识到危机，从89年中期开始提高贴现率并上调利率。从1989年中期直到1991年7月为止，日本央行一直采用紧缩政策。

货币政策的突然转向，首先刺破了股票市场的泡沫。随着日元套利空间日益缩小，国际资本开始撤逃。1991年，日本不动产市场开始垮塌，巨大的地产泡沫自东京开始破裂，迅速蔓延至日本全境，地价短期内惨遭腰斩。

至于久旱逢甘霖的日本地产之所以突然复苏，主要有几个原因。

首先，是日本经济连续增长的纪录创下28年来新高，经济复苏是房地产市场复苏的基础。其次是东京奥运会的利好因素，使海外投资者将目光投向日本人口净流入的大城市，并投资当地地产。第三，全球政经局势动荡，以日元计价的日本房产自然也成为资金避险的蓄水池。此外，日本房产投资拥有低资金门槛和高租金回报的特点，令众多海外投资者将其纳入选项之中。

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来源：华尔街见闻
责编：Zoe Chan