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大火燒了好萊塢明星的宅子加州房產要涼涼？

by 陳仲偉居外網編輯

上個周末，從內華達山麓燒起的大火肆虐加州，這不是壹場孤立的林火，而是同壹時間在全加州南北多場大火同時爆發，其中3場是致命的。

根據BBC最新消息，其中北加州名叫Camp的大火已經造成至少42人死亡，超過200人失蹤，人口2.6萬的天堂鎮全城疏散，小鎮幾乎被大火夷平。這是加州有記載的歷史上死亡人數最多的壹場火災。

而同壹時間在洛杉磯附近，壹場叫Woolsey的大火從千橡市燒到了著名的馬裏布豪宅區，至少有2人遇難，壹眾好萊塢大牌明星的家受到大火波及。

Lady Gaga、小甜甜布蘭妮、卡戴珊、凱特琳·詹納、傑拉德·巴特勒、斯科特·德瑞克、羅賓·西克、尼爾·楊等等。

最終Lady Gaga位於馬裏布的豪宅也因為消防員們及時撲滅了周邊的大火，保住了豪宅，連豪宅外面養的雞都安然無恙。《水形物語》導演“陀螺”吉爾莫·德爾·托羅通過社交平臺向大家報平安，房子沒有大礙，只是有壹些煙霧上的損害，否則會給這座裝滿了珍貴收藏的“私人博物館”帶來不可估量的損失。

其他壹些明星就沒那麽幸運了。加拿大詞作家、唱片制作人和演員羅賓·西克的家被徹底燒毀。

曾主演《300勇士》《守法公民》《全球風暴》的演員傑拉德·巴特勒就沒有那麽幸運，在社交平臺上發布了壹張其馬裏布家中的照片，照片中他的家被大火燒成壹片廢墟，包括壹輛豪車。他還在社交平臺寫道：“撤離完之後我又回到了馬裏布的家，穿越加州這壹路真的太令人心碎了。”

《奇異博士》導演斯科特·德瑞克森的家，曾經拍攝過《西部世界》第壹季和第二季的派拉蒙牧場；美國廣播公司《單身漢》和《單身女郎》的拍攝地Agoura Hills大宅等也都被山火吞噬。

舊金山灣區的空氣充滿中國城市霧霾天熟悉的味道，甚至隨著大氣環流橫跨北美，連東岸費城的賓夕法尼亞大學校園都受到影響。這個雙十壹加州最暢銷的莫過於N95口罩。

住房網站Trulia對加州房市研究指出，盡管面臨大火房產市場往往悲觀，通常壹場大火會在短期內導致該地房市漲勢下降，但隨著該地區災難性致命火災中恢復和重建，房價漲勢很快大幅回升。

圖八：2017年2月~2018年3月Santa Rosa房價增長率走勢（被標出的是大火發生時間）

以北加州Santa Rosa、索諾瑪和納帕郡等地2017年10月遭遇的大火為例，該場大火在死亡人數上僅次於此次大火：

1.大量房屋被毀導致火災後待售地皮數量激增，而待售房屋數量急劇下降。次年3月初Santa Rosa的房屋庫存量從2017年10月1日火災前的434套降至267套。火災也明顯消減了索諾瑪和納帕郡的供應，3月份，Santa Rosa在售地皮231塊，而壹年前只有69塊。去年出售的許多地段都是住宅，而不是空地皮。在索諾瑪，在售地皮443塊而壹年前只有296塊。

2.房屋受損居民傾向於在周邊安居，根據搜索量顯示：次年2月份，Santa Rosa居民搜索的搜索量中有71％來自城市以外的房產，而壹年前這壹搜索量為67％。但排名前列的郵政編碼仍然在Santa Rosa或附近的房產市場，如Ukiah，Clearlake和Sacramento。

3.Santa Rosa上市房屋中位數價格從壹年前的597,250美元上漲5.5％至630,000美元。。火災發生後，房價中位數從11月份從10月起僅下降了10,000美元）並且很快再次上漲。

4.當地住房市場需求並未受大火影響，本地居民還要承擔來自外部的需求壓力，灣區居民在日益上漲的房產壓力下，越來越多地尋找索諾瑪和納帕的房屋。非索諾瑪本郡居民搜索索諾瑪郵編的十個裏八個來自於灣區。大火中索諾瑪和納帕郡近9,000個建築物蒙受損失，但仍有強烈外部需求遷居該地區，使得房屋價格上漲。

這對流離失所者並不是什麽好消息。

哥倫比亞新聞網指出，這場大火甚至燒走了房產保險商。

這對加州房地產市場將造成深遠影響；不少房產保險公司已改變在加州的銷售策略，紛紛打算撤離加州為數眾多的山火高發地帶，靠近山火區的房屋保險原本就很高，對於普通人未來房屋保險將更難以承受。

如果房產保險公司離開加利福尼亞州郊區，將最大限度地減少新的可負擔房屋的建造。另壹個問題是：如果私人保險公司都放棄這個市場，尋求保險的業主不得不轉向加州的公平計劃，這是該州所有保險公司的壹個聯合組織（類似於再保險公司），它為那些無法獲得保險的人提供保險。氣候咨詢顧問公司Four Twenty Seven的Steinberg表示，這樣壹個計劃的投保成本幾乎肯定會高於私人保險公司，而且服務也會比私營保險公司差。

房主也可以選擇從那些接受公平計劃政策的外州房產保險公司購買保險，保險信息研究所加州代表珍妮特魯伊斯說。在這些保險公司中：總部位於倫敦的Lloyds辛迪加集團對加州市場尤為積極。但這些保險公司通常沒有本州許可，因此沒有受到嚴格監管。

過去加州的林火往往發生在幹燥少雨的夏季，而近年來則成為壹個全年的問題，2018年是加州有記載以來山火最具破壞性的壹年。根據加利福尼亞州林業和消防部門以及國家跨部門消防中心的數據，2018年期間，共有7579起火災燒毀了166萬英畝（約合0.67萬平方公裏）的面積，是加州有記錄以來單壹年度最大燒毀面積。這是全球氣候變化的縮影。

參考來源：BBC、Trulia、CBS、gulfnews、赫芬頓郵報

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第三季度泰國曼谷房價又漲了

又到了一個季度數說曼谷房產的時候。第三季度，曼谷市場形勢如何，房價漲沒漲……不多說，看我们整理的數據。

1. 曼谷總供應量

2018年第三季度是曼谷公寓市場三年多以來最活躍的一個季度，共推出房源23559套，比上一季度增加180%，供應量為十年來的新紀錄。

可能很多人對這個供應量沒什麼概念，那不妨和國內同等規模的城市比較一下。

首先想到的是成都重慶這樣的新一線城市。比如成都，僅9月份，就有96個樓盤獲得預售，新增房源32400套；重慶第三季度的商品住宅預售量為3萬多套，而10月份獲得預售入市的商品房高達7萬多。

即使曼谷第三季度的供應量創十年來新高，但和國內比，根本不算多！

公寓供應量暴增，達到十年來的高點，也是因為開發商集中在下半年推出新項目，難道泰國的開發商也在衝“金九銀十”？

受家庭債務水平高的影響，許多泰國買家的購買力有限，上半年開發商相繼延遲新項目的入市，現在看來，當時也有觀望的意思。

但是下半年眾多開發商開始發力，據高力國際的一項調查顯示，第三季度新增樓盤46個，總價值達1075.4億泰銖。

今年前九個月的新房源總數為45899套，而第四季度的計劃表明，今年的供應總量將與2017年的56000套持平或略超過。

2. 曼谷區域供應

第三季度約有63％的新房源靠近現有的BTS和MRT線路。這說明了開發商和買家對公共交通沿線和擁有完善設施的開發地區更感興趣，也往往說明這些區域更具投資潛力。

現有的BTS和MRT線路周邊的發展已經相當成熟了，好幾個區域已然成為曼谷的CBD、中心區。本季度新項目集中在這些區域，使CBD公寓房源數猛增。

根據萊坊泰國房地產研究團隊的數據顯示，本季度CBD的供應量占比達到26.40%（第二季度僅為4.08%）。

另外，雖然曼谷郊區和周邊省份的供應量占比較第二季度下降，但是第三季度公寓總供應量大幅上漲，郊區和周邊省份的供應量也有不同幅度增長，分別為15%和7%。

本季度最受矚目的區域包括通羅—依卡邁、沙吞—拉瑪4、Phayathai、拉察達—輝煌、吞武裡、乍都乍和Bangna區。

3. 曼谷房價微漲

第三季度，曼谷房產市場整體均價為150394泰銖/平，比上季度增長約2%。

現有輕軌和地鐵線路附近的新房源均價為141350泰銖/平，與第二季度相比變化不大。

相反，遠離現有公共交通線路的地區均價環比上漲了40％，這得益於高端豪華項目的推出。此外，部分地區的地價一直在漲，一些新線路的建設接近完工，兩個因素推高了開發商的開發成本，房價上漲迅猛。

房價漲幅最快的地區，包括機場鐵路線沿線、Pathumwan區、Chatuchak和Din Daeng地區、Bang Sue和Dusit地區。

但總的來說，本季度推出的所有新房源中有77％的價格低於每平方米150,000泰銖。

所有新公寓項目的平均去化率約為60%，好於過去幾個季度，總體上反映了泰國經濟的改善。

居外推薦曼谷房源：Pathumwan區共管公寓28 Chidlom

28 Chidlom是由SC Asset開發的共管公寓項目。 28 Chidlom目前正在建設中，計劃於2020年完工。共管公寓由2棟建築組成，共有47層，包括427個單元。在曼谷大都會中享受最受歡迎的位置，自然的綠色氛圍使其更加非凡。房價僅約¥271萬。
居外物業編號：44431106 點擊查看房源信息

4. 最具潛力的區域

在新的公共交通線路沿線，開發商仍積極買地，並且一旦看到具體的施工進度，就會開始啟動項目。他們感興趣的區域包括藍線沿線，綠色線北延伸部分，還有橙色線。

藍線沿線地區的新公寓房源是最多的，過去四年中，公寓總數達到29536套，其中有一些大型項目，每個項目總戶數為1500戶或更多。

接下來是綠線北延伸段，房源20335套，特別是Ratchayothin十字路口附近。Bearing和Samrong站周邊也有18,825套新房（附近項目：碧霖一號）。

5. 國人成曼谷公寓的“C”位買家

買家方面，一些開發商更關注外國買家，特別是過去兩年數量直線上升的中國買家。到今年，中國買家超過日本，成為曼谷公寓的最大購房群體。

對房地產的需求，有增無減。盡管赴泰的中國旅游人數有所下降，但來自大陸的房地產買家的咨詢量仍然強勁。據報道稱，來自中國大陸的買家詢盤數量同比翻了一倍多，比上一季度（第二季度）高出近30％，創下新紀錄。

此前三年，日本人是最活躍的泰國投資者，隨著大量中國買家湧入曼谷房產市場，並逐漸占據主導地位，2017年時，中國內地和香港買家購買的公寓樓價值為710億泰銖（約合153億元人民幣），約占全部外國買家的三分之一，而在今年，中國人已經超過其他所有國家房產投資者，成曼谷公寓最大買家，國人實力“C”位出道！

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來源：界面新聞
責編：Zoe Chan

柬泰邊境波貝新機場籌建有望

波貝，壹個集賭博，經濟和交通樞紐於壹體的邊境城鎮，也是東道主柬埔寨到泰國的主幹道，不久將建成柬埔寨第壹個邊境機場。

柬埔寨政府最近批準了壹家本地實體的波貝機場投資公司（Poipet Airport Investment），承擔了柬埔寨班叠棉芝省100多公頃土地上的大規模項目。柬埔寨國家民航秘書處（SSCA）發言人Sinn Chanserey Vutha最近告訴柬埔寨媒體，該組織在十年前獲得柬埔寨政府批準建設機場。然而，由於種種原因，這項計劃陷入僵局。他說，“實際上，該公司在2007年獲得了建設機場的許可。但他們現在想要開始建設，卻需要再次提交項目以獲得批準”。

新機場投資5千萬美元

柬埔寨國家民航秘書處發言人Chanserey Vutha指出，波貝機場的投資已擁有建設新機場所用的土地，因此能夠成功承接該項目。他強調說，“據我們所知，他們有資源來完成這個項目，”該項目預計總投資額為4千萬至5千萬美元。有報道稱該項目成本為4500萬美元。

三至五年內竣工

Chanserey Vutha聲稱施工將在兩年後開始，目標是在三到五年內完工。規劃和設計階段將於明年開始，並將於2020年開始施工。該項目預計將包括跑道的建造和安裝，航站樓，控制塔，導航設備，雷達和相關的空中交通管制設備。擬議中的波貝機場將主要迎合國內航班，Chanserey Vutha說，它將能夠處理空中客機A320和波音B737等噴氣客機。這兩種飛機以其可靠性，低油耗和相對容易維護而聞名，受到許多區域和本地航空公司的歡迎，這些航空公司將其用於中程和短程航線。

機場項目帶動波貝經濟新發展

發展1：帶動國際旅遊業

希望機場能夠推動波貝的經濟發展，對波貝新機場計劃的反應大多是積極的。Chanserey Vutha說，這將有助於促進波比旅遊業和其他商業領域的發展，並指出柬埔寨許多經濟特區也位於班叠棉芝省。柬埔寨西北部還有許多生態旅遊景點，歷史悠久的寺廟，野生動物保護區和其他旅遊景點。雖然不像暹粒或西哈努克那樣受歡迎，但是它們正在慢慢地吸引當地和國際遊客的目光。

發展2：促進工業

目前該省有四個經濟特區和壹個工業區，包括波貝O’Neang經濟特區，SANCO波貝經濟特區和Sanco Cambo經濟特區。班叠棉芝省副省長Oum Reatrey表示，對於那些在該地區開展業務的人來說，這將使往返波貝的行程變得更加方便快捷。同時這也將改善金邊和西哈努克省的交通，為該省的投資者和商人提供更便利的服務。除了當地企業家外，該省還有壹大批外國投資者，主要是中國人或日本人，他們在經濟特區內經營工廠或其他商業活動。

發展3：刺激柬埔寨邊境博彩業

柬埔寨國家旅遊聯盟（CNTA）秘書長Ho Vandy告訴柬埔寨當地媒體，新的基礎設施將為該鎮蓬勃發展的賭博業帶來福音，他說“我相信這個機場是壹個好主意，因為它會減少那些想要來波貝賭博的人的交通時間，”。Vandy表示，新機場將使波貝和班叠棉芝省的其他地區受益。他指出“由於靠近泰國，該省對企業和投資者非常感興趣，新機場將允許商人在不到30分鐘內從泰國前往波貝。”

由於制造業、房地產業、旅遊業和其他行業投資的拉動，波貝正處於經濟繁榮期。

自去年以來，柬埔寨壹直在進行機場的改善、建設和提案等工作。柬埔寨的三個國際機場今年都有所改善。此外，已宣布計劃在戈公省南部和柬埔寨首都以南的幹拉省建設新機場。許多人猜測大規模的幹拉省項目是否能夠看到光明的壹天，如果完工，它將成為全球最大的機場之壹。

參考來源：柬埔寨房產網

原文發布日期：2018年10月23日

排：HY

加稅也值得買！新加坡買房最值錢的3個地區

在投資角度而言，新加坡是海外買家投資熱點，私人住宅供應不多，並以海外投資者為主。

在新加坡長大及生活、從事當地物業買賣的代理師房產有限公司總裁孫魏克介紹指，私人物業分兩種，分別由政府管轄的物業及正式私人物業，前者與組屋類近，名為執行共管公寓（EC），僅限新加坡人認購；至於一般私人住宅物業則大部分不受限制，有地私宅除非，他指出：“有地私宅只有一個地方是例外，就是聖淘沙區。”

雖然私人住宅分布不同地區，但孫魏克則建議海外人士留意3個地區外，亦要留意地契年期，因為樓價及回報都會有出入。“長遠投資來說，最好購買3寶地區物業，包括烏節路、濱海灣及聖陶沙區，有不少印尼人、馬來西亞人、華僑投資者，因為此3區非常方便。”他續解釋，這些地區相對較少組屋，屬於豪宅地區之一，所以價錢亦相對較高，但重申區內物業較其他區物業保值，形容“經得住大風雨”。

其次，新加坡物業設有永久地契和非永久地契，當中非永久地契亦有長短之分，如99年、999年，故樓價上亦有分野。“99年地契、999年地契、永久地契的物業價值，會有三成至五成的差別。”孫魏克則分析指，無論物業地契年期長短，若同樣位處同一條街道的話，租金亦相近，意味價錢較細的物業，收租回報相對較高。

值得留意，無論永久地契和非永久地契的物業，與香港一樣，須有80%業主同意，均可以由發展商收購，拆卸重建再出售。孫魏克舉例指，通常一些99年地契物業樓齡達40至50年左右，大部分業主均有意將物業集體出售予發展商，發展商購入後可透過補地價將地契重回99年，並透露：“永久地契物業都可以集體出售予發展商，但此類物業業主大多有感情因素，未必足夠達到八成要求。”

濱海灣地區是新加坡最負盛名的住宅和商業地段，該區的新建項目**Marina One Residences 濱海盛景豪苑**，現有1、2、3和4臥室單位和閣樓公寓可供選擇，售價約¥901萬-2,848萬。居外物業編號：39990118 *點擊查看房源信息*

新加坡金管局亦在7月初時推出新措施“加辣”，調整額外買家印花稅（ABSD）。當中新加坡購買第二個住宅稅率由7%調升至12%，第三套房則由10%增至15%。其中針對海外買家，購買當地住宅的印花稅由原先15%，增加至20%。另外，以公司名義購買，印花稅則由舊有15%增至25%；若買方為發展商，更須額外繳稅5%。

對於海外投資者來說，孫魏克直言增加百分之5的印花稅對投資者一定有影響，並解釋指新加坡福利多，很多國民有樓住，加上本身私人住宅數目比例低，高印花稅率的目標就是投資者，指出：“在政府角度來看，投資者愈有錢，來新加坡居住、投資，就應該付出多一些。”在新措施下，新加坡國民首次置業繼續毋須繳付ABSD的稅款。

“新加坡綠化、城市規劃、醫療及教學都有非常多的好處，很多國家沒有新加坡般大的基礎建設及齊全。”孫魏克認為，新加坡基礎建設及配套齊全，其他國家難有，正如香港一樣，內地買家仍願意付30%的辣稅到香港投資，亦因如此，認為對於投資者來說，新加坡每一個優點值1%稅率，直言：“1個優點付稅1%是值得！”

新加坡政府早年預計到2030年，總人口將達650萬至690萬水平，預期約64%屬於永久居民。對於樓市去向，孫魏克認為2030年距離現時不遠，人口增加時，住宅數目不足以應付，物業需求下，故預期新加坡物業仍有一定穩定的升價空間。

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來源：香港經濟日報
責編：Zoe Chan

壹手住宅空置稅對增供應作用有限發展商或轉嫁成本 | 中國香港

對於香港政府討論多時的壹手住宅空置稅可能快將出臺，本地大型物業代理–美聯集團(1200.HK)主席黃建業周四表示，這措施“徒具虛形”，難以大幅增加新盤供應。

多家香港電子媒體引述消息指，行政會議今天開會通過三項房屋新措施，包括針對空置壹年或以上的壹手住宅單位征收空置稅，並會通過現有差餉機制收取，按物業應課差餉租值的200%來計算差餉。

此外，香港電臺報導指，行政會議亦通過建議房委會條改資助出售房屋“居者有其屋”的定價與市價脫鉤，並討論將本年度賣地表部分土地，改作公營房屋用途。

黃建業表示，壹手住宅空置稅有“為出招而出招”之嫌，雖然此措施能有機會加速發展商推售現樓貨尾（即已落成但未售出單位），不過，近年政府的賣地計劃每年可供應的單位目標僅約1.8萬個單位，相信發展商全年出售的新盤單位數目亦勢難大幅超越此數目範圍。因此，壹手空置稅雖或加比快現樓貨尾推售，惟發展商亦可延後推出原定推售的樓花單位以應對，此消彼長之下，對增加新盤供應的作用非常有限。

萊坊估價及諮詢主管林浩文表示，以現時市況及樓價水平計，初步估計應課差餉租值的200%約等同樓價的4-5%。這也將會是發展商的持貨成本，如樓市仍然向上升，這可抵消部分稅項，而發展商也可把部分成本轉給買家。

截至4月份全港私人住宅樓價指數已連續第18個月創新高，過去壹年住宅樓價升14%；今年首四個月累積升幅6.6%。

至於有關公營房屋的兩項措施，黃建業認為雖然短期可能導致市場浮現觀望情緒，惟長遠亦難解決住屋供不應求問題，他呼籲政府對癥下藥，房屋供應公私並重，從速制定有效覓地建屋方案，建議短期加快農地轉換速度，長遠重啟填海計劃，以解決供應不足引致的樓價急升的問題。

據政府數據，截至今年3月末壹手私人住宅貨尾單位為9,000個，當中5,000個在2017年落成，而在2011-15年間落成的貨尾則有2,000個。

若發展商轉嫁成本，意味著香港房價將來會更加昂貴！

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來源：路透香港6月28日

排版：Sehlly Du

10月新屋銷售減半香港樓市拐點或提前到來

中國香港樓市在三季度經歷了藍籌盤降價、“准地王”流拍、違約率急升之後，再次遭受重磅打擊。據美聯物業數據顯示，10月香港新建住宅銷售交易額跌至112億港元，剔除假日因素後，已經降至16個月最低水平；同時10月新屋交易數量僅為1130宗，僅為9月份的一半左右。

分析人士稱，促使買家退縮的原因除了難以負擔的房價，還有對經濟的擔憂。據調查顯示，目前六成受訪者都對香港未來6個月的經濟持悲觀立場，四成受訪者預計房價將下跌。多家機構也對香港房價發出預警，香港樓市的拐點或來得比預想更早。

樓市降溫跡像明顯

截至7月底，香港樓價已連漲27個月，僅上半年的漲幅就達到13%，香港也因此連續八年穩坐“全球房價最難負擔的城市”之首。但今年8月以來，香港銀行業開始加息，香港樓市開始出現了降溫的跡像。

11月5日香港金管局總裁陳德霖公開表示，香港樓價由8月開始回落，近月成交量明顯減少，一手及二手成交量合計共跌48%。

事實上，此前香港房價已經出現了下跌的跡像。據中原地產10月發布的報告顯示，在截至10月初的12周內，被視為香港樓市參考指標的藍籌盤的嘉湖山莊房價已大跌15%。而近日，“嘉湖山莊”的一套面積為442平方英尺的兩房，以456萬港元成交，相比同類型單位的最高成交價，降價幅度已經超過22%。與此同時，豪宅賣家虧本甩賣的現像也開始出現。10月22日，沙田九肚山一處房產以1300萬港元的價格成交，賣家持有該房產將近四年，此時成交賬面虧損6萬港元，但算上稅款及佣金支出，虧損約68萬港元，為區內首宗“流血”出售案例。

房價出現下行趨勢，不可避免的帶來了大規模的“違約潮”爆發。香港的新房交易，需要支付5%的定金。數據顯示，從年初到10月底，香港新房交易中，已發生36起違約案例，而2007年全年僅有9起，數量增長了3倍。今年違約樓盤的成交價，從490萬港幣到3980萬港幣不等，意味著選擇違約的購房者，需要交納25萬至200萬港元的違約金。

機構不斷看空

在香港銀行業開始踏上加息進程之後，香港的樓市出現了拐點跡像。雖然多年來快速上行的房價使購房者不堪重負，但此輪加息成為了壓倒駱駝的“最後一根稻草”。隨著年內美國的三次加息，香港銀行業也開始上調存貸款利率。香港四大行9月同步上調了港元最優惠貸款利率，此舉為2006年來首次，意味著香港超低息環境的終結，也直接導致房地產抵押借貸成本上升，置業人士的供樓負擔將會加重，給香港房地產銷售市場帶來巨大的壓力。

然而市場人士表示，促使買家退縮的原因不僅是難以負擔的房價，還有對經濟的擔憂。10月中旬香港研究協會（Hong Kong Research Association）的調查結果稱，六成受訪者都對香港未來6個月的經濟持悲觀立場，四成受訪者預計樓價將下跌。

裡昂證券發布的研報表示，香港的房地產市場正經歷15年來最差的宏觀環境，利率上升、經濟放緩和人民幣貶值正衝擊著香港樓市，預計未來一年房價會出現15%的回調；瑞銀稱，預測香港樓價自現在到明年年底將跌5%-10%，還並未完全算入貿易摩擦對香港經濟的影響；花旗近期也發表研究報告表示，自2016年3月低位以來，樓價累升已達47%。但以基本面情況估算，預計下半年樓價將回調7%。此外如果股市出現大的調整，也會觸發住宅樓價下半年回調；標普預計香港樓市12個月內會跌5%至10%；高盛預期香港住宅樓市由現水平大跌15%；耀才證券甚至預期，未來兩年內香港住宅價格跌幅或達40%。野村香港房地產股票分析師則認為，雖然下半年就會看到香港樓價回調，但香港樓價壓力更有可能在2019年才真正反映出來。

香港特區政府方面認為，樓市走勢還需觀察。陳德霖表示，現時尚需時間觀察樓市是否已進入下行周期。假如確認，可以考慮適當時候陸續放松逆周期措施的收緊政策。他表示，香港經濟和資產市場不確定性增加，下行風險增大，但香港家庭一旦面對周期逆轉，應付能力較其他地區要強很多。

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來源：中國證券報·中證網
責編：Zoe Chan

1991年地產泡沫破滅以來首次！日本地價終於漲了

日本國土交通省公布的年度調查顯示，截至7月1日的壹年裏，全國平均土地價格上漲0.1%。這是1991年地產泡沫破滅以來，日本平均地價27年來首度上漲。

另外，上述調查發現，商業用地價格連續第二年上漲，而住宅用地價格下跌速度連續第九年放緩。商用地塊的價格增長依然是日本總體地價的驅動因素。

分用地種類來看，調查顯示：

商用土地價格上漲1.1%，前壹年上漲0.5%，這主要受到旅遊熱潮及城市地區重新開發所帶動，且企業獲利強勁也擴大了對辦公空間的需求。

住宅土地價格下跌0.3%，前壹年跌0.6%。

工業用地價格上漲0.5%，這也是27年來首度上漲，主要受大規模物流設施需求帶動。

分城市來看，調查顯示，東京、大阪、名古屋的平均地價上漲4.2%，漲幅大過前壹年的3.5%。

調查顯示，日本地價上漲，很大程度上是由於強勁的入境旅遊。訪日遊客數量不斷增加，刺激了酒店、商店等用地需求，是推高日本商業地價的主要原因。

據路透社，日本2017年接待的外國遊客數量增長19.3%至2870萬名，為歷史新高。日本希望到2020年日本舉辦夏季奧運會之時吸引4000萬名外國遊客。

此外，路透社援引國土交通省的壹位官員表示，低利率、工資和就業的復蘇有助於地價穩步回升。

在日本的超寬松貨幣政策環境下，日本央行購買國債、負利率等刺激舉措推動長期利率穩步下滑，日本的房貸年利率甚至不到1%。

這套公寓非常與眾不同，位於26層的4間公寓結合在壹起而成，面積超過了430平方米，這是絕無僅有的，包括3個開放式的起居室、客廳和廚房，5間臥室。24小時的安保服務隨時確保業主安全。
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土地價格是衡量日本資產價格恢復情況的關鍵指標。此前，1991年日本房地產泡沫破滅後，日本地價經歷了近23年的擠泡沫過程。

0.1%微弱漲幅的背後，是日本樓市泡沫破裂驚心動魄的故事。華爾街見聞此前提及，1985年“廣場協議”簽訂後的10年裏，美元貶值，日元平均每年升值5%以上，無異於給國際資本投資日本的股市和房市壹個穩賺不賠的保險。

“廣場協議”後近5年時間裏，股價每年以30%、地價每年以15%的幅度增長，而同期日本名義GDP的年增幅只有5%左右。泡沫經濟離實體經濟越來越遠，雖然當時日本人均GNP超過美國，但國內高昂的房價使擁有壹套自己的房子變成普通日本國民遙不可及的事。

1990年，日本生產性行業的貸款比重下降到25%，非生產行業的貸款比重卻上升為37%。日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣，危機壹觸即發。日本政府意識到危機，從89年中期開始提高貼現率並上調利率。從1989年中期直到1991年7月為止，日本央行壹直采用緊縮政策。

貨幣政策的突然轉向，首先刺破了股票市場的泡沫。隨著日元套利空間日益縮小，國際資本開始撤逃。1991年，日本不動產市場開始垮塌，巨大的地產泡沫自東京開始破裂，迅速蔓延至日本全境，地價短期內慘遭腰斬。

至於久旱逢甘霖的日本地產之所以突然復蘇，主要有幾個原因。

首先，是日本經濟連續增長的紀錄創下28年來新高，經濟復蘇是房地產市場復蘇的基礎。其次是東京奧運會的利好因素，使海外投資者將目光投向日本人口凈流入的大城市，並投資當地地產。第三，全球政經局勢動蕩，以日元計價的日本房產自然也成為資金避險的蓄水池。此外，日本房產投資擁有低資金門檻和高租金回報的特點，令眾多海外投資者將其納入選項之中。

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來源：華爾街見聞
責編：Zoe Chan

新法實施兩月日本民宿量減價漲

6月15日至今，日本民宿新法已經正式實施2個月。作為暑期熱門目的地的日本，民宿新法的實施對旅客、民宿經營者以及民宿平台都產生了一定的影響。長期處於灰色地帶的民宿業終於得到官方認可，但多個條款也限制了民宿的盈利空間。不過面對日本增長的旅客住宿需求，日本民宿的發展仍然被業內看好。

民宿新法

限制頗多，規定可營業天數上限為180天

6月15日至今，《日本住宿住宅事業法》（以下簡稱為“日本民宿新法”）正式實施滿2個月。在民宿新法的管理之下，日本民宿目前還處於申請許可編號的階段。根據日本觀光廳統計，截至7月13日，各地方政府管理部門已收到5867件民宿受理申請，其中4410件受理完成。日本觀光廳表示，可以預見今後申請數還會不斷上升。

對於日本民宿業來說，民宿終於取得合法地位，所有居住用住宅可以在不取得旅館業許可的情況下，僅向政府提出申告就可以運營民宿。不過為了盡量維護本國人居住環境，日本民宿新法對民宿經營進行了嚴格的限制，比如“可營業天數上限為180天”、“必須通過正式申請登錄”、“如果屋主沒有同住，必須委托第三方經營公司來管理”，必須經過房屋管理委員會同意等。除此以外，各個地方政府還在此基礎上繼續設限，比如新宿區周一到周五禁止經營，京都規定民宿只能在每年1月中至3月中期間經營等。

在民宿新法的一系列規定中，營業天數限制被視為影響民宿經營的重要一點，各地方政府在180天的經營天數基礎上還在進一步壓縮，經營天數的減少也就意味著收益機會的減少。不過在海外的民宿規定中，180天的規定還不算嚴苛，據了解，英國限制民宿經營最多90天，荷蘭阿姆斯特丹的限定時間則是每年60天。

對於民宿行業的各方參與者來說，民宿合法的同時又有種種限制，可以說是喜憂參半。

游客

發現民宿數量銳減，價格上漲20%-30%

“我們住民宿被警察趕出來了”、“我訂的民宿在平台下架了，房東通知我取消訂單”，有在6、7月份前往日本旅游的朋友在朋友圈發出在日本住民宿的遭遇。日本民宿新法正式實施後，前往日本旅行的自由行旅客也受到持續影響。

一方面，民宿新法實施後，日本各地方政府加強打擊非法民宿，日本民宿的數量在短期內下降不少。據悉，截至6月15日民宿新法實施之時，Airbnb愛彼迎上的房源數量已由今年春季時的6.2萬，降至約2.7萬。民宿作為目前不少中國游客前往日本的住宿選擇數量銳減，也就令日本的住宿供應有所減少，在“物以稀為貴”的前提下，日本住宿產品的價格也有所上漲。在日本經營民宿品牌的短住科技創始人韓哲對記者表示，近期日本酒店、民宿等價格上漲了20%-30%。Airbnb相關負責人也對記者表示，在該法生效後，許多大型酒店的價格翻倍。

另一方面，雖然民宿新法在一年前出台，今年3月日本就開啟了民宿許可申請，但直至民宿新法正式實施，仍有不少違規民宿存在。旅客在過渡階段，仍然可能遭遇非法民宿，有些非法房源的訂單隨時可能會被刪除。（比如民宿經營申請中的重要前提，是獲得房屋共同管理委員會即鄰裡居民的認可，但有些公寓明確規定禁止經營民宿，一旦發現有房屋違規經營就可能會阻攔旅客或舉報報警。）根據日本觀光廳和地方政府的調查，截至6月15日新法正式實施，各民宿中介公司在預約網站上登出的約2.3萬個民宿中，至少仍有約一千個是未申請的違法民宿。

平台

將加強房源“許可編號”審核

日本民宿新法實施更為直觀的感受還是來自於民宿平台的變化，除日本房源供給明顯減少之外，Airbnb和途家等民宿平台都針對民宿新法的規定增加了日本房源上線的流程，主要是加入了登記房源合法編號的流程。據悉，民宿編號是由M加9位字母組成，在途家網站上有日本房源在房屋描述中顯示了許可編號。不過，還是有部分民宿業主通過填寫虛假的申請編號混過檢查，對此各民宿平台表示將加強編號審核的精確度。

合法的房源也應該通過合法的平台預訂。日本民宿新法的實施，對預訂平台也會進行一系列的資質審核，日本觀光廳在近期還公布了一批民宿經營合法資質的中介平台，要求平台對房東和房源進行嚴格篩選，標注合法房源等，具體的准入門檻不低。那些不受日本政府監管下的民宿預訂平台所登載的房源合法性更加難以確認，有可能成為非法民宿的藏身之處。目前，途家、一家民宿等已經獲得了日本合法民宿平台牌照。

同時，近期在過渡期被臨時取消平台訂單的旅客，有些預訂平台也做了相應的措施和補償計劃，比如Airbnb進行全額退款，贈送優惠券，設立專項基金賠償因為受到預訂取消影響造成的開支等；對於想要去日本體驗民宿的旅客清楚說明房源的合法性。Airbnb相關負責人表示，日本民宿新法的實施必然會使當地的共享住宿行業經歷一個調整期，但相信清晰明確的共享住宿法規最終將產生積極的影響。

影響

民宿投資盈利受限部分房東尚在觀望

“民宿半年都在閑置，再加上經營時間只有周末，前期投入的裝修資金和精力就像‘打了水漂’。”在日本新宿區經營一家民宿的王女士表示。新法實施後，所有民宿都必須經過嚴格審查，安裝各種消防、衛生等必要設施，投入很大，但不超過180天的限制甚至更少的經營天數打擊了一些房東的積極性，尤其是專門投資此種民宿的人。

韓哲表示，民宿新法對於一些房屋本身就空置的日本人來說影響並不是很大，短租可以重新轉回長租，即使短租只能運營180天，比起空置也更加劃算。但對於一些到日本投資置業後將民宿作為投資方向的華人，申請公寓的民宿牌照要獲得公寓管理組合的同意非常不易，但是轉為長租的回報率又低於短租，投資回報甚至不及在國內置業投資，所以今年中國人在日本投資房產做民宿的也不如以往火爆。

目前，不少民宿房東尚在觀望，擔心遇到投訴和記入不良記錄。除了接受收益下降，申請繼續合法經營和轉成長租的民宿經營者，部分中國投資者直接賣掉房產，不過日本房價的漲幅不大，投資回報並不明顯。

對在日布局的中國短租企業影響有限

據了解，日本的旅館類牌照分為酒店、旅館、簡易宿所和下宿，都不受經營天數的限制，其中下宿以一個月以上為單位出租，酒店以大型開發商為主，因此民宿的考慮範圍主要是申請簡易宿所和旅館牌照。特區民宿是指安倍政府制定國家戰略特區內經營的民宿，目前僅開放東京大田區和大阪兩處。據途家海外事業部負責人唐亞傑介紹，途家在日本的房源中，包括民宿、簡易宿所和旅館，只有一部分為受限制的民宿，所受的影響不是很大。

短住科技創始人韓哲也表示，包括短住科技、椰子住宿等旗下的房源大多是獨棟樓房，都申請到了民宿牌照以外的簡易宿所牌照，雖然對用戶都以民宿統稱，但日本利用簡易宿所或旅館牌照經營民宿的不少。但他也直言申請旅館類牌照並不容易，比起民宿牌照的規範要求更加嚴格，主要也是以中小企業經營為主。

因此，民宿經營者放棄民宿經營的同時，中小企業以及更大的資本反而獲得了更大投資空間。根據日本政府觀光局的最新調查顯示，2017年訪日人數已達到2800萬，比2016年又上漲了400萬，到2030年，日本政府計劃將訪日人數提升到6000萬人次，2020年日本舉辦東京奧運會對住宿空間也會提出新的要求。現有的旅館和酒店的數量已經無法滿足觀光客的需求。對空房率超高的日本來說，民宿新法顯然是放開了民宿合法經營的口子，從長期增長的角度來看，有助於日本民宿市場健康發展。

趨勢

日本民宿市場或將重新洗牌

面對廣闊的日本增量市場，民宿平台也在想辦法增加房源，Airbnb在民宿新法實施後，宣布與36家日本企業進行合作，為日本的房東和房地產開發商提供支持，開發日本市場。在民宿貨源方面，途家也在加速和日本資源方合作，比如今年年底之前，途家將從樂天獲取將近7000套新增房源，在關西地區，途家也在與當地的地產巨頭公司宅都集團進行戰略合作，通過B端增加房源供應。

除此以外，民宿合法化後，房地產商和旅游行業的資本也入場民宿領域。比如日本樂天與不動產中介網站LIFULL宣布出資成立樂天LIFULL STAY，開設民宿網站。日本的鐵路公司京王、在線訂房網站Relux、大型旅行社JTB也在民宿法案通過後進軍民宿行業。

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原文：新京報
責編：Zoe Chan

惠譽：亞馬遜第二總部選擇結果對當地房價影響不大

根據惠譽的報告，亞馬遜未來的第二總部分拆落戶紐約長島市和北佛吉尼亞州的水晶城，對阿靈頓縣和紐約市的經濟和債信質量“至多會產生輕微影響”，因為這兩個地方經濟規模很大。延伸閱讀：【亞馬遜第二總部的房市效應：17座候選城市若果當選的租金漲勢比較】

皇後區西邊的長島市與紐約曼哈頓隔水相望，站在高處可眺望曼哈頓裡的公園，長島市以前比較落後，現在正快速發展，聚集了很多畫廊、工作室等文化藝術產業。而曼哈頓是資本與商業中心，可以說是離資本最近的地方。

再來看水晶城，它離五角大樓不遠，與華盛頓白宮隔水相望，這裡的優勢是交通便利，人口多元化，勞動力受教育程度更高，且靠近華盛頓哥倫比亞特區。紐約和華盛頓是兩種不同的氣質，華盛頓要安靜得多，剔除了商業的嘈雜。

惠譽預計這兩個地區的房價都不會發生太大變化，理由是健康的經濟動態已推高房價，且供應應該足以滿足需求。

惠譽表示，華盛頓地區可能比紐約市受益更大，因為華盛頓的租金和房價增長較慢。

同樣，亞馬遜第二總部拆分對就業影響不大。

惠譽表示，不僅拆分第二總部導致亞馬遜對地方政府收入的直接影響降低，州和地方的激勵措施也減少了亞馬遜帶來的直接影響。

亞馬遜的最終公告可能會在本周晚些時候公布。

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來源：新浪美股
責編：Zoe Chan

日本建築大師隈研吾澳洲首個住宅樓項目將在上海發售

圖為Mastery by Crown Group示意圖，圖片由澳洲皇冠房地產集團提供

在國際上享有極高聲譽，在中國因北京三裏屯SOHO辦公樓和瑜舍酒店而擁有不少粉絲的日本著名建築師隈研吾，又有新項目帶給中國市場，這壹次是他在澳洲設計的首個住宅樓項目。

澳大利亞龍頭房地產開發商皇冠房地產集團日前在上海向媒體公布了悉尼的最新開發項目Mastery by Crown Group。該項目的亮點是由隈研吾設計的壹棟高達19層，建築外墻種滿綠植的“層疊森林”。

Mastery by Crown Group項目由澳洲皇冠房地產集團董事長兼集團首席執行官Iwan Sunito，世界著名建築設計師隈研吾以及獲獎悉尼建築設計師Koichi Takada，三位業內領軍人物，協力打造，帶領悉尼跨入建築設計新境界。

Mastery by Crown Group項目位於48 O’Dea Avenue Waterloo，共擁有384套奢華公寓，自帶懸臂式屋頂無邊泳池、健身房、社區活動室等度假式居民配套設施，底層零售區更是特設餐廳、咖啡館及商鋪等社區配套設施。

Sunito先生表示：“通過Mastery by Crown Group，我們致力於打造壹個全新的城市中心，壹個獨壹無二的社區，人們可以在這裏聚會、交流、學習、放松和娛樂，在蓬勃發展的城區享受豐富的社區生活。能夠將Mastery by Crown Group項目帶到悉尼，我們為此引以為豪。”

位於Mastery by Crown Group項目中心的“層疊森林”公寓樓，將成為隈研吾建築事務所在澳大利亞的首個住宅項目。

談到這棟19層高的住宅樓，隈研吾說道：“我們的願景是通過獨特的設計構思營建壹個有著溫馨、自然氛圍的社區。大樓的上部流暢過渡到下方的階梯露臺，讓建築與人行道在街道水平面親密連接。包裹著建築外立面的屋檐以木條覆蓋，木質元素讓建築表面增添了壹絲溫暖之感。每個屋檐上均覆蓋綠植，整個建築表面形成壹個垂直的都市森林。”

“這些設計構思模糊並淡化了建築輪廓，充分展現了Mastery by Crown Group項目為Waterloo地區帶來的全新形象。” 隈研吾先生補充道。

Mastery by Crown Group項目落址悉尼市政府Green Square重建規劃區，距離悉尼中央商務區5公裏，新南威爾士大學3公裏，悉尼機場7公裏。

至2030年，Green Square地區預計新增40,000余個崗位。該開發項目將於2021年完工，屆時將成為數百位Waterloo新居民的家園。

“皇冠房地產集團對悉尼Waterloo地區有著長遠的規劃願景並積極投身於此地區的改造，曾經的工業倉庫將變為健康有機、綠意盎然的新社區。其倍受歡迎的度假風格標誌性設計，在為居民打造愜意舒適生活的同時，更構建出全新的街景氛圍與文化，造福於公眾。” Takada先生說。

譽有Urban Taskforce Australia“房地產業2015年度風雲人物”美稱的Iwan Sunito畢業於新南威爾士大學，擁有建築(榮譽)學士學位及建築工程管理碩士學位，曾獲新南威爾士大學“Eric Daniels住宅設計卓越獎”，並於1993年成為註冊建築師。Sunito先生與其商業合作夥伴Paul Sathio於1996年共同創立皇冠房地產集團。自此，該集團已建立壹系列計劃開發及處於施工的項目組合，價值高達50億澳元。

皇冠房地產集團將於9月10日開始接受買家意向登記。公寓將於十壹月開盤銷售。項目預計於2021年完工。

在媒體介紹會上，Sunito先生稱皇冠房地產集團之前的樓盤，約有10%的買家為中國人，“大部分中國買家是孩子在澳洲讀書的家長。”

撰稿：光明
責編：VX