Category: AU Investment Column

自2016年4月以來，由於海外貸款政策不斷收緊，很多面臨即將交付的海外買家都因為無法通過銀行貸款審批，所以部分海外買家被迫無奈將已簽約的樓花委托中介放回市場，進行轉讓出賣。一方面，澳大利亞政府及開發商對樓花轉讓持反對的態度，因為這樣很容易造成炒樓花的現像，對穩定的澳洲房地產市場會有不小的危害。另一方面，市場上很多潛在買家都對重回市場的二手樓花非常感興趣，畢竟樓花合同的價格可能會維持在過去1-2年的價位，與現在的市場價相比有一定的價格優勢。

因此，近日有許多海外買家紛紛咨詢關於轉讓樓花的事宜。一般來說，轉讓樓花的手續比普通房屋買賣的透明度要低。因此，樓花能否成功轉讓很大程度上取決於合同條款、開發商立場等各種不確定因素。如果海外買家在轉讓樓花時未能獲得專業的法律或投資意見，則很可能會影響投資計劃，違法合同的相關規定。

1. 直接轉賣– 樓花轉讓的最基本方式與風險

當一手買家進行樓花轉讓時，若不考慮合同的相關禁止規定與開發商的立場，直接轉賣即是樓花轉讓的最基本方式，其流程如下：

• 2015年1月，海外身份的小悟與澳洲M開發商簽訂了一份購房合同，房屋售價為70萬澳元，預計2016年10月交付；
• 小悟在簽購房合同時支付了10%的首付款，即7萬澳元；
• 2016年6月，眼看樓花即將交付，小悟天天睡不好吃不飽，海外貸款的嚴格收緊使得他無法順利獲得貸款，他也無法安排全部的尾款；
• 7月，擁有澳洲身份的小羅由中介找到了小悟，願意出價75萬澳元夠得此房產，進行樓花轉讓；
• 小悟欣然答應，小羅隨後支付了一筆房價10%的定金給小悟，即5萬澳元；
• 10月交付時，小羅將5萬澳元尾款支付給小悟；
• 同時，小悟將63萬澳元尾款支付給M開發商，房產由此順利交付。

這種直接轉賣的方式是小悟自己的合同仍然繼續進行，只不過小悟找到了一個新的下家小羅購買自己的房產。那麼小羅此時可以出一份新的合同，在新的合同中，原本的一手買家小悟成了賣家，合同價格可以由小悟制定。在這種情況下算是兩筆交易與兩份合同，兩個買家都要按照合同金額交印花稅。小悟需要跟開發商先成交這個樓花，然後再過戶給二手買家小羅。

在本案例中，對於小悟來說，他用一年半的時間通過樓花轉讓，賺到了5萬澳元的利潤，更重要的是樓花的順利轉讓讓他成功脫手了一個“燙山芋”，避免了無法獲得貸款從而產生的違約責任。

但這一切真的如看上去的這麼順利嗎？

• 首先，小悟需要在交付前需要按照60萬的房價交納印花稅，而小羅也需要按照70萬的房價交納印花稅。因此，在直接轉賣的樓花轉讓方式下，新舊兩個買家都需要交一次印花稅，新的買家必須有澳洲身份，而且合同必須允許買家自由轉手。
• 其次，對於5萬澳元利潤，小悟還要支付資本收益稅以及中介的佣金（低買高賣資產所獲收益）。因此，小悟的淨收益其實並非有賬面上的那麼多；
• 第三，小悟在與小羅簽訂了合同後，小悟與M開發商之間的合同仍舊生效，因此小悟依舊需要履行其在購房合同下的責任和義務。如果在交房時，小羅並沒有按約定向小悟支付尾款，可能致使小悟無法和M開發商按時交付，M開發商可根據原合同追究小悟的違約責任。
• 最後，開發商往往會在購房合同中要求買家不能隨意在交房前轉手。這是因為開發商通常都有一些保留項目會在交房前後出售的，任由買家隨意的轉手定價將會在極大程度上會擾亂開發商的定價及市場。

2. 與開發商協商終止合同– 樓花轉讓的特殊方式

同時，小悟也可以向M開發商申請終止購房合同，M開發商將房產直接轉賣他人。

因財政困難或其他因素導致無法繼續履行購房合同，小悟可以向M開發商提出申請終止合同，同時需要給M開發商找一個潛在的買家。

如果M開發商同意終止合同，那麼小悟和M開發商之間的合同便終止，開發商可以自由地與其他買家簽訂新的購房合同，通常價格和條件會保持一致。這種情況下，小悟作為第一個買家並不需要交印花稅，因為他最終並沒有完成購房合同，進行置業。如果小悟已經在15個月內繳付了印花稅，那麼他可以以合同終止為由申請退回印花稅。

可見在向開發商提出終止合同的這種樓花轉讓方式下，小悟作為退出合同的買家無需繳納印花稅，或申請印花稅退回，從而避免損失。但是， 這種方式需要開發商的積極合作，也需要一個非常積極蓬勃買家市場的襯托。通常情況下，開發商不會願意以原來的合同的價格和條件轉讓，因為這可能會對開發商持有待售的物業估價造成一定的影響。

3. 政府與開發商的主流立場

值得注意的是，澳大利亞政府及開發商並不支持樓花轉讓，由於開發商通常都有一些保留項目會在交付前後出售的，如果任由買家隨意轉讓樓花，會極易擾亂開發商的定價及市場。其次，開發商往往會在購房合同中添加相關條款，以禁止買家在房產交付前進行轉讓，這也使得最近許多海外買家因海外貸款問題與樓花轉讓問題的限制焦頭爛額。尤其對於樓花轉賣來說，一手買家只能尋求本地的二手買家，而不能再轉賣給海外買家（除極個別地區，如昆士蘭Hope Island部分項目）。

一些不正當從業的中介可能會建議一手買家通過Nomination（即轉名過戶）的形式轉賣樓花，這是非法行為，有可能會被澳洲稅務局認為是為了規避印花稅而實施的逃稅行為，一但被舉報或者被稅務局發現，買家和賣家都會被處以高額罰款。

因此，這也是為何“中國（溫州）炒房團”遲遲未大規模入駐澳洲房地產市場或屢遭敗績。所以當你的投資顧問告訴你“澳洲炒樓花可以快速賺大錢”時，那麼你就可以第一個炒掉他了！所以，再三建議在簽訂購房合同前，一定與律師了解合同內容，特別是樓花轉讓的相關條款。

（注：澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議）。

 

林匯銘律師專欄全集：

中澳雙證律師林匯銘解析澳洲投資法與移民法

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前言

在澳大利亞，House & Land Package（購地建房）是一種非常普遍的投資或置業方式，也是眾多房產公司主推的一項銷售模式。然而，關於在澳大利亞如何進行土地買賣，買方、賣方、地產經紀或甚是少許律師有時候也無法給予一個清晰且系統的解釋，故一直以來有不少朋友咨詢澳大利亞土地買賣的程序和規定等問題。因此，本人於即日起將撰寫《澳大利亞土地法專欄》，希望通過專欄的介紹與分析可以幫助讀者和投資者們更好地了解澳大利亞土地買賣的程序、內容和特點等相關法律規定。《澳大利亞土地法專欄》主要有以下6大法律專題：

《澳大利亞土地法專欄》6大法律專題

澳大利亞是聯邦制國家，各州擁有獨立的立法權，關於土地產權的法律規定也不盡相同。因此，雖然澳大利亞全國實行的是托倫斯土地登記制度（Torrens Title System），但各州在土地產權登記的程序和內容上也不盡相同。因本人長期在昆士蘭州從事法律學習和工作，所以本專欄多引用昆士蘭州的法律條文與案例。同時，非常感謝邦德大學法學院副院長Michael Weir教授和律師實務屆前輩們對相關法律和近期案例作出的解釋和指導。

土地買賣最重要程序——托倫斯登記制度

1. 土地買賣最重要程序——托倫斯登記制度

問：1999年，Ann對自己的土地進行了有效登記，作為合法所有人。2002年，買方Bob與賣方Ann在第三方的見證下簽訂了土地買賣合同，自此Bob開始長期占有此土地，但遲遲未進行土地變更登記。土地買賣10年後的2012年， Ann發現Bob始終沒有進行土地所有人的變更，所以又將土地再次變賣給不知情的Cindy，而Cindy立即進行了土地登記。那麼，土地所有人是擁有合法契約並占有土地達10年的Bob還是已經進行土地所有變更登記的Cindy呢？

答：土地登記為首要法律依據！澳大利亞的地產經紀人和法學生在培訓學習中肯定多多少少聽聞過托倫斯土地登記制度（不是特侖蘇！），它是澳大利亞現行的土地登記制度。那麼托倫斯是誰呢？他是南澳大利亞首任土地登記官，他在1858年首創了這一土地登記制度。現在，這一制度被被國際公認為是最有效率的登記制度，目前已為澳大利亞、新西蘭、加拿大、馬來西亞、新加坡、泰國等50 多個同家所采用。托倫斯登記制度的核心在於“登記生效主義”，即在完備的法律制度下，士地權利的取得取決於登記，而不是取決於簽訂契約，目的在於提供安全、正確的權利記錄。政府並不強制當事人申請登記，而是由當事人自己決定。但是對於已經登記的房地產權利，則今後的轉移和變更未經登記不發生效力。應用成熟的托倫斯登記制度配合其它相關完善的土地法律法規，澳大利亞也由此被認為擁有著世界上“最安全”的房地產市場。

因此在以上案例中，基於托倫斯土地登記制度的原理，Candy應為該土地的合法所有人，而Bob可依法起訴Ann要求“高價”賠償。

2. 澳大利亞土地登記的所有權種類

問：Cindy從Ann購買的上述土地是何種類型呢？有什麼特別規定呢？

答：土地登記所有權形式主要有兩種，即自由保有土地（私有土地）和州政府所有士地。前者可以通過市場購買、禮物贈送、遺產繼承而產生移轉。而後者主要分為未分配土地、州有租賃土地、保留地、國家公園和州政府森林土地。因此，Cindy從於賣方市場Ann處購買的上述土地應為自由保有土地。具體特別規定如下：

• 自由保有土地

自由保有土地（私有土地）（Freehold Land）指私人或公司擁有土地的所有權，並以私人或公司的名義登記造冊，為澳大利亞（昆士蘭州）所有土地權利類型中最高級的形式。

稱為“自由保有”是因為所有人有權自由、完全不受限制地占有處分其地產，如出租、抵押、轉讓等。雖然理論上私有土地的所有權可以“上至天空、下至地心”，但權利不是絕對的，權利的行使還會受到法律或其他特殊情況的限制。如州政府保留土地上自然資源（礦產、石油和礦物質）的權利；地方政府可以限制土地的用途；歷史最高水位線以下的土地不能私有；曾經被水淹沒的土地不能用於建築等等。

• 州政府所有土地

目前，只有極少量的州有土地至今沒有授權給任何人，稱為“未分配的州有土地”（Unallocated State Land），一般為空置地。

政府為了增加州政府收入，鼓勵定居者開發土地，將相當數量的州有土地出租給定居者，形成了現在的“州有租賃士地”（State Leasehold Land）。州有租賃土地使用者和州政府簽定租賃合同，按合同的約定使用土地並每年交付租金。州有租賃土地使用分有限期限和永久使用兩種，有限期限為1-100年。州有租賃土地的租金按土地使用用途的不同，租金標准不同。例如，用於放牧用途的州有租賃土地的租金最低，平均為0.04 澳元/公頃·年；用於旅游用途的州有租賃土地的租金最高，平均是士地價值的5%。

另外，政府為了滿足公共目的需要，保留了部分土地，稱為“保留地”（Reverses），如市政設施、公園、體育場、廣場和墓地等。雖然法律沒有規定保留地不能轉為自由保有土地，但某種意義上保留地歸全體市民所有，政府如果把保留地變為自由保有土地會遭到市民游行示威的強烈抗議和反對，因此，極少有保留地變為自由保有土地的例子。

森林及歷史遺址等用地，歸州政府所有，統稱國家公園和州政府森林土地地(National Parks and State Forests Land)。

3. 土地登記的政府部門和十步流程

問：Cindy從Ann購買了上述土地之後，應該去哪裡進行土地登記？怎麼進行土地登記呢？

答：在澳大利亞的聯邦政府、州政府和地方政府中，土地登記的權力在州政府，土地規劃的權力在地方政府。土地登記機關設在州政府，聯邦政府和地方政府不設立土地登記機關，並且聯邦政府和地方政府沒有土地產權管理機構。但聯邦政府和地方政府可以和其他法人一樣可以擁有土地權利。以昆士蘭州為例，昆士蘭州的土地登記機關設在州自然資源與礦產部（The Department of Natural Resources and Mines）下屬的土地信息和產權局以州為一個登記區，在全州設有33 個辦事機構，主要對外提供土地登記資料查詢、登記文件受理和登記注冊3項服務。

土地信息和產權局網站截圖 托倫斯土地登記的十大步驟

面對中國與澳洲每日層出不窮的房產資訊與新聞，投資者難免在無意識中便過多地關注了房產投資項目本身的優缺點、價格以及周邊環境，從而忽略了與房產投資相關的法律規定。居外網請到擁有中澳兩國律師執業資格的林彙銘律師對中澳兩國房產相關的法律條文、案例進行解釋，希望可以起到客觀、正面、真實的參考作用。本文將主要對華人在中澳的購房法律規定進行對比、比較與分析。【閱讀原文】

 

林彙銘律師專欄全集：

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澳洲建築造價/估算師協會（AIQS）是該行業唯一一家專業協會，會員按等級劃分；Associate是最老牌、最正規的建築估算師，需要建築估算專業畢業，從事相關工作一些年，可以算是資質最高的建築估算師，既可對外使用AIQS標記，也可進行學術交流等。2012後，AIQS改革了會員制度，不再新批Associate會員，並以Member來取代最初的會員資格（Associate），條件不變。Affiliate，Student2012 前後條件基本上沒啥變化，其中Affiliate不乏非建築估算師，比如一些設計師，估價師（Valuer）等等，他們不能對外使用AIQS標記，AIQS不承認他們的專業性（在建築估算領域）。

只有擁有建築估算正規學歷並有相關從業經驗的專業人士才能被澳洲建築估算師協會（AIQS）接納為高級會員（Associate of AIQS），只有他們出具的房產折舊報告才能保障您獲得長達40年的抵稅額度。

一些非正規的建築估算師，往往是估價師（Valuer）或設計師（architect）。即使他們具備建築估算師協會會員的資格，那也僅僅是外聯會員（Affiliate of AIQS）。他們是絕不可以對外宣傳和使用AIQS行業協會的標記。

此外，非建築估算師往往應用固定的電腦程序，人為地附加上很多的假設條件，結果和實際的情況出入很大，給業主未來的財務審計帶來很多潛在的風險。舉個例子，在電腦中資產的價值僅僅分為高、中、低三檔，而實踐中，絕大多數的資產都劃歸為中檔，被賦予相同的價值。比如，在不同的報告或物業中，熱水爐都是1500元，請問這能算是對業主負責吧？相反，我會對每一個資產實際調查，對它們的價值一一揣摩，最大化業主的利益，這是任何一個電腦程序無法實現的。

房產折舊因為數額巨大，並且是近年引起負扣稅日益擴大的主因，已引起稅務局的高度重視。希望投資者高度警惕，明智地選擇制作資產折舊報告的主體，把未來的風險降到最低。

澳洲稅法規定，資產折舊抵稅報告只能由專業建築估算師（Quantity Surveyor）出具，同時他必須是注冊稅務代理（Registered Tax Agent）。為了保護您的合法利益，請盡快聯系專業估算師，他會最大化您每年的折舊抵稅額度，並提供百萬專業保險保障，讓您投資好回報，無煩惱。

考察折舊報告的制作人的資質至關重要，可從下列官網入手（www.tpb.gov.au；www.aiqs.com.au），前者可檢測報告的制作人是否具備注冊稅務代理，後者可甄別出真正的建築估算師。

某客戶向我抱怨，她找了一家當地的公司為她制作一份資產折舊報告，結果她買的兩臥室單元房的折舊額遠不及她朋友在同一棟樓。網上常見的一些所謂的DIY報告，費用只有200到300元；而正規的建築估算師出具的折舊報告通常在500到800元。資產折舊抵稅表需建築估算師出具，和房子任何時期的估價無關。【閱讀原文】

 

黃旭剛Lawrence專欄全集：

黃估算師傳授資產折舊抵稅秘笈

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