AU Investment Column – Page 15

找永久居民掛名購買澳洲房產？你必須知道的十件事 | 澳洲

“掛名購澳房”是指實際出資人借用他人的名義購買澳洲房產，並以他人的名義與身份登記房產所有權的行為。在這種情況下，掛名人並未實際出資，但仍在法律上享有房產的所有權。

近日，海外人士李先生對昆士蘭州黃金海岸一處價值70萬澳幣的房產垂涎三尺，便找到了在悉尼且擁有澳洲永居身份的老同學王女士，提出由自己作為實際出資人，由王女士作為掛名人替代李先生出價購買。結果，掛名人王女士成功“買”下此房產，並在律師幫助下成功完成交付，獲得所有權。此時，李先生的太太得知此幕後情況後馬上急了，越想約擔心，輾轉多處聯系到了Mr. Law。Mr. Law聞後，點了一支Marlboro，吐了三個煙圈，提出如下十點，供她參考：

“掛名購澳房”可能的誘因1？規避簽證或身份問題：對於99%的二手房，FIRB設置了一系列門檻來限制海外人士直接購買。FIRB規定，海外買家一般被禁止購買澳洲已建住房，但在澳洲的臨時居民可以申請購買一處二手房作為並且僅能夠作為個人居住用途，但在簽證到期離開澳洲時需出售此住房。所以，沒有澳洲身份的李先生只能請求王女士作為“買家”掛名購買此房產。

（延伸閱讀：《先拍賣還是先申請FIRB？“二手房豁免證書（拍賣）”全解析》）

“掛名購澳房”可能的誘因2？間接獲得首次置業的補貼或印花稅減免：李先生作為有一定資產的海外人士，通常無法享受昆士蘭州政府給予的首次置業的補貼或印花稅減免。而掛名人王女士則很有可能通過滿足以下條件，為實際出資人李先生獲得優惠：

首次置業補貼（2萬澳元）申請條件：

必須是澳洲永久居民或公民；
購房者從未在澳大利亞任何州擁有房產；
購房者年齡滿18周歲；
必須購買價值不超過75萬澳元的新房。

首次置業印花稅減免政策申請條件：

購房者從未在任何國家購買過房產；
購房者從未申請過首次置業補貼；
新房交付後，必須在該房產內連續居住12個月或以上；
購房者必須年滿18周歲。

“掛名購澳房”可能的誘因3？轉移資產：根據澳洲家庭法，即使李先生以自己的個人名義購買此房產，該房產也會歸為李先生和李太太雙方的婚姻共同財產。但此案例中，李先生雖然實際出資，但因為掛名買家為王女士，所以李太太？細…思…極…恐！

（延伸閱讀：《深度解析王寶強離婚案：依澳洲婚姻法房產如何分？》）

實際出資人可能面臨的風險？澳洲實行托倫斯登記制度，該制度的核心為“登記生效主義“。因此“掛名購房”後，作為登記權利人的掛名人王女士一旦反悔，即使實際出資人李先生留有足夠充分的證據證明“掛名購房”事實存在，也會面臨繁瑣與漫長的法律舉證程序；更有甚者，如無法證明“掛名購房”事實的存在，李先生自身權利將無法得到保障，導致金錢房產兩失。

若掛名人轉賣該房產，實際出資人可以追回嗎？在托倫斯登記制度下，當掛名人王女士決定轉賣此房產，其實無需征得實際出資人李先生的同意。如果新買家為善意第三人且在已辦理產權變更登記的情況下，李先生已沒有可能要求取消此交易拿回房產產權。即使能夠證明“掛名購房”事實存在，也只能追究掛名人王女士的相應責任；同樣，若無法證明，則？細…思…極…恐！

難道掛名人賺了嗎？如果“掛名購房”考量的是掛名人的資格、條件以享受優惠或補助，則此後，掛名人王女士就失去了再次享受置業補貼或印花稅減免的機會。掐指一算，優惠很有可能超過5萬澳幣！可見，王女士在作為掛名人的情況下為李先生節省了一大筆錢，那她再以個人名義購買房產時？細…思…極…恐！

如果有銀行貸款呢？在2016年5月之後，海外人士貸款愈發收緊，甚是關閉。因此，通過有澳洲身份與本地收入的掛名人來取得貸款也成為一些實際首付出資人的考慮選項。實際出資人往往會與掛名人約定，所有貸款均仍由出資人償還。此案例中，若實際出資人李先生沒有適當履行還款義務，則會影響銀行對掛名人王女士的信用評級，或是強制要求王女士償還貸款。

“掛名購房”中，實際出資人、掛名人與賣家三方的法律關系？“掛名購房”情形一般具有雙重性特征，涉及兩個法律關系：

一個是由出借名義人（掛名人）和不具有購房資格或條件的人（實際出資人）之間形成的借用名義的法律關系；
另一個是由出借名義人（掛名人）與房產賣家之間形成的房產買賣的法律關系。

一般情況下，實際出資人與掛名人通常關系較為密切，澳洲法院審理的“掛名購房”糾紛中甚至多有親屬關系。因此雙方基於信任，很多未簽訂書面協議或者協議約定並不明確。但由於借名購房本身隱藏著許多不可預測的因素，十分容易引起法律糾紛。因此，在考慮“掛名購房”前，務必確保雙方獲得了獨立且充足的專業法律意見。

“掛名購房”的風險如何降低？上述8點分析了“掛名購房”情形產生的誘因與當事人可能面臨的風險。即使風險高，有時因為某些實際出資人的特殊背景與條件，他們不得不考慮“掛名購房”。此時，請務必牢記以下幾點，竭力控制法律風險：

注意簽訂“掛名購房”協議。為與借款合同相區分，書面協議中應明確雙方的特殊的掛名合同關系，並由律師或太平紳士作為見證人。
注意保留雙方洽談、簽訂“掛名購房”協議時的證據，如邀請獨立第三方作旁證、進行錄音錄像等。
注意保存購房手續，付款證明（銀行轉賬記錄、收據收條或還貸記錄等），購房合同，繳稅證明等書面證據材料。

“掛名購房”協議長什麼樣？怎麼簽？有效嗎？請透過居外編輯部聯系本人。

（注：澳大利亞各州均有相應立法權，因此各州間的法律均有不同，以上文字內容可作參考方向，但非個案的專業法律建議。）

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墨爾本期房稅收優惠取消長期空置住宅將要收稅 | 澳洲

近日，澳大利亞維多利亞州州長Danial Andrews公布了最新的未來維多利亞州大墨爾本地區房產買賣將要實行的稅收方面的新政，其核心要點為首次置業的本地居民提供更多稅收，獎金甚至直接政府一起購買的眾多幫助，同時將取消期房印花稅優惠，征收住宅空置稅，以保障本地居民在不斷上漲的物價情況下能夠買得起自住房，租的起出租房。

本地居民購房租房優惠政策增加

其具體幫助本地居民（主要是維多利亞州居民）多項措施大致如下：

針對60萬澳幣以下住房首次置業，免除印花稅，75萬以下有印花稅折扣；
在邊遠地區購房首次置業優惠獎金加倍；
州政府直接和首次置業購買者作為共有人共同購買房產以幫助首次置業者承擔購房費用；
通過更快的規劃審批提高房產供應；
通過租賃法律改革以及鼓勵提供長期租賃選項等地為租房者提供更多更好更穩定的租賃機會；
為本地居民提供更多的公共住宅支持並為無家可歸者提供更多居住幫助。

投資者購房稅收優惠減少

上述種種優惠和幫助，除了利用已有財務資源，維多利亞州政府要借助於有關稅收調整獲取額外財政收入，其中包括重要兩個稅收增加，但是都會對單純房產投資者予以擠壓和約束：

目前在維多利亞州購買期房，購買者僅僅只需要按照簽署合同時土地價值為基本稅基征收印花稅，會節省大量的印花稅。維多利亞州政府為了確保該優惠僅僅適用於真正需要房屋居住者，將從‪2017年7月1日起實施新政，該稅收優惠將不再適用於投資者，僅會適用於a 將來會將購買的房屋自住的購買者；或者能夠滿足首次置業優惠稅收政策的首次置業者。2017年7月1日前簽署購買房產合同的將不受此限制。

針對很多投資者空置持有房產以等待資產升值，一個全新的稅種，住宅空置稅，會征收以便減少在墨爾本內城和中城區空置房率。該住宅空置稅會針對一年內空閑超過6個月多住宅征收，稅率為房產價值的1%，每年征收。該稅總會從‪2018年1月1日起征收。當然該政策會考慮將擁有合法理由的房產，比如休閑度假屋，市區工作通勤用公寓，遺產，以及臨時需要在海外的本地居民擁有的房產等等，排除在外。

上述兩項稅務調整，維多利亞州政府預計會獲得大約9.2億澳幣以上的額外的財政收入，將用於上述針對本地居民的稅務優惠或者資金幫助。

澳大利亞普亞律師事務所（Prudentia Legal）創始人和合伙人之一，普亞律師事務所上海代表處首代王斐律師就此新政分析如下：

澳大利亞維多利亞州政府從2015年開始斷斷續續增加了對海外人士購買維州房產的印花稅和土地稅，以期限制海外投資，保證本地供應，控制本地房產。但是其中對於期房購買印花稅以土地價值而不是以房產價格征收印花稅的優惠海外人士一直都能享有。

目前墨爾本針對購買現房的公寓海外人士大約需要支付海外人士的房價7%的印花稅加大約房價5.5%左右的共計大約房價12.5%左右的印花稅（可能根據房價不同稅率會相應調整）；但是針對期房公寓由於土地價值較低，海外人士需要實際需要支付的大約為7%海外人士印花稅和根據土地價值征收的相當於房價0.5%左右的印花稅，大約總計為房價的7.5%左右。

和購買悉尼的房產比，由於悉尼期房征收全額印花稅，海外人士購買悉尼期房大約需要支付房產價格8-9%左右的印花稅，而在墨爾本購買期房大約7.5%左右，相差不多而且墨爾本房子期房稅收還會少點。這個行政一旦實行，就意味著購買墨爾本期房公寓需要支付房價大約12.5%，稅率遠超過悉尼的稅率，可能會對墨爾本海外購房者有一定影響。但是由於墨爾本房地產市場本身價格相對悉尼仍然比較低，其絕對印花稅支付數額可能還是比悉尼購房要繳納印花稅要低，所以即使其新政實施，和悉尼房產購買相比，海外購買者還有有一定吸引力。

該新政將於‪2017年7月1日起施行，意味著此前日期簽署購買的房產還會按照舊政策（即大約房產價格7.5%左右的稅率征收），此日期後簽署的購買合同將按照新政策，即房產價格低12.5%征收。所以如果有需要，必須盡早簽署合同，避免額外稅收。

此政策王斐律師估計對買地建房，購買土地的情況基本沒有影響，都是根據土地價格征收。

住宅空置稅本身是對的，強制並鼓勵房東將房產推向出租市場以便提供更多租賃房屋。這也是投資者本身明智投資，在資本增值獲利之上額外獲取更多價值的一種方式。已經擁有墨爾本房產的海外購房者要積極將房產出租以避免該稅。當然有人說我就租不出去怎麼辦？我們相信如果有證據證明積極按照市場價格出租但是一直無法出租成功，應當可能獲取一定免除權利。有人說要證明是自己的度假屋想避免該稅，我們認為如果長期不去澳洲在自己購買房產中居住，可能比較難以證明是度假屋。此中情況下還不如直接想法出租，還能獲得收益，還能避免稅收。

（額外的話：原澳大利亞普睿德律師事務所經中國司法部審批將更名為澳大利亞普亞律師事務所，原澳大利亞注冊Prudentia Legal沒有任何變化，只是翻譯名稱此後會有改變。我們將近期推出詳細信息說明，敬請期待。）

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

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20萬澳幣商業投資移民（188A），入股合伙還是買斷生意？ | 澳洲

問：您好！請問對於英語沒基礎的新移民，要滿足20萬澳幣的商業投資的話，是入股做合夥人好，還是買斷生意好呢？

答：感謝您的提問，作以下幾點概述：

首先需要強調一點，188A商業創新臨時簽證的目的是吸引經商創業人才，為澳洲注入資金，創造就業機會。因此，主要面向的申請人對象為企業法人、股東或高管，並且要求他們有成功的經商管理背景。簽證獲批之後，需要在澳洲經營2年生意，並且參與日常管理工作。（澳洲188A的申請條件）

其次，188A對20萬澳幣的商業投資金額要求只有在堪培拉、昆士蘭（為新政，另需60萬安家費）和阿德萊德地區；悉尼為50萬澳幣；墨爾本為40萬澳幣；其它地區一般沒有數額限制。

第三，移民法對20萬澳幣的商業投資是入股合夥還是獨資生意沒有明確要求，兩者均不會影響簽證的審批，主要是誰擔任Director的問題，即對簽證獲批與否更多影響的是您對此澳洲生意的管理與經營。因此，您提問中對於商業因素的考慮其實會多餘法律因素的考慮，即這應該是a commercial consideration more than a legal consideration。所以，詢問法律意見之後，您也可以詢問商業分析師（Business Consultant）的意見。

第四，介於以上分析，我們給的建議是：

1、入股合夥：合夥人一定要有積極的合作關係以及完善的合夥協議，如果能夠互相配合，取長補短，有協同精神，當然合作商業運作會更成功。因此，這也能幫助您更順利的獲簽888永居簽證。（切記，合夥協議的重要性以防止合夥糾紛，並且每個合作夥伴要配備自己的律師，這樣未來發生訴訟狀況不會因為利益衝突而不得不撤銷一直用的常務律師。）

2、獨資生意：在澳洲經營生意，英語雖然不能說是必備條件但仍然非常重要。因此，您也需要考慮自己除英語技能外的其它商業運作能力是否可以承擔下整個生意與商業管理。

案件各有不同，難以全面覆蓋回答要點與因素，詳情可透過居外聯繫本人詢問。同時，感謝李曉雨律師與鹿鳴律師對此問題的建議補充。

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如何選擇澳洲建築師 | 澳洲

一、概述

不像國內某些開發商或管理政府形像工程的領導們喜歡把建築師當做繪圖員，澳洲的項目業主對建築師的尊重和認可往往是發自內心的。這是因為一方面在類似澳洲這樣的發達國家專業分工極為細致，房地產開發相關的建築規劃條例、設計規範和法律法規相當復雜，局外人指點江山的余地也就不大；另一方面澳洲建築師素質也很高，需要5年的大學培養、至少二年的行業經驗和行業認證機構能力評估三部曲，取得執業資格不太容易；再就是互相尊重和感恩的文化氛圍以及相對合理的報酬使得澳洲建築師^[1]有意願為客戶提供最好的服務，從而形成雙方的良性互動。

當然，由於澳洲房地產項目開發過程中視項目大小可能涉及二十多類專業顧問的服務，而建築師作為設計龍頭，其費用占整個顧問費的比例可能會高達30%以上，如何找到令人心儀的建築師、及時完成設計任務、更好的控制建築師設計費用，以及達到想要的設計和使用效果以促進項目的銷售或出租等等，都是項目業主們需要認真考慮的問題。

二、澳洲建築師行業概況

根據澳大利亞建築師認證委員會^[2]（Architects Accreditation Council Of Australia）的資料，澳大利亞的建築設計行業產值規模約1000億澳元，雇佣人數超過一百萬人。2014年注冊建築師11,090人，2014-2015財年建築師收入64億澳元，利潤6億澳元，全澳60%的建築師在悉尼和墨爾本工作，80%的建築師擔任全職工作。

澳大利亞有幾個有名的與建築師有關的團體機構，如剛剛提到的澳大利亞建築師認證委員會，還有澳大利亞建築師學會、澳大利亞顧問建築師協會和澳亞建築學院聯合會。

澳大利亞建築師認證委員會（Architects Accreditation Council Of Australia）屬於法定建築師注冊機構，非盈利性組織，成立於上世紀70年代（1970s），在各州均有分支機構負責當地建築師注冊，並依據《建築師法案》確保建築師和客戶的合法權益。該委員會負責建立澳洲建築師能力評估標准、組織澳洲本土建築師資格認證考試、海外建築師資格認證以及擬定與其它國家的建築師資格雙邊認證協議等。該委員會和澳大利亞建築師學會、顧問建築師協會、澳大利亞建築學院（Australian Schools of Architecture）以及聯邦政府教育部、移民部都有密切聯系。

澳大利亞建築師學會^[3]（The Australian Institute of Architects）是澳洲建築師行業高峰組織，原名為澳洲皇家建築師學會，成立於1930年，在各州都有分支機構，代表了大約12,000名建築師會員（含未注冊建築師）的利益，致力於促進建築師職業健康發展，每年都組織全國性優秀建築設計作品評選，建築設計作品類型涉及酒吧、咖啡館、飯店、商店、酒店、住宅等。

澳大利亞顧問建築師協會^[4]（Association of Consulting Architects）成立於1987年，在澳大利亞各州都有分支機構，代表了建築設計事務所和個體執業建築師的利益，為會員提供業務運營咨詢和法律框架。

澳亞建築學院聯合會^[5] （Association of Architecture Schools of Australasia）成立於1999年，由澳大利亞、新西蘭和巴布亞新幾內亞有資格授予建築師學位的大學或學院組成，致力於解決建築師高品質本科和研究生學位教育和職業發展問題，以及建築學和環境、政策和社區的關系等。

三、澳洲建築師的選擇

1、澳洲建築師的能力要求

項目業主在選擇建築師之前最好了解一下建築師提供服務需要具備哪些能力。

根據澳洲《建築師能力國家標准》^[6]，澳洲建築師需擁有以下四種能力：

由上述能力要求可以看到，澳洲的建築師不僅得具備專業能力，還得具備一定的項目管理能力，並對建築設計這門“生意”怎麼做有全面的了解。經驗豐富的建築師有能力扮演項目經理的角色，管理協調整個項目的設計和施工過程，當然，項目業主需要為此付費。不過，術業有專攻，一般建築師也不會花費多少精力去做項目管理的業務，否則，專業的項目管理顧問公司怎麼活呢？

2、建築師的選擇方法和條件

對於建築師的選擇方法一般有“基於價值的選擇”、“基於報價的選擇”、“基於職業資格的選擇”和“綜合選擇方法”。所謂“基於價值的選擇”一般適用於打算長期運營該項物業的業主，需要考慮建築師對項目生命周期成本和質量的貢獻。後二種選擇方法顧名思義容易理解，簡單容易操作，在此不再贅述。所謂“綜合選擇方法”也就是根據業主偏好考慮權衡多種因素的選擇方法。這些方法各有利弊，限於篇幅也就不展開了。

基於建築師的能力要求，我們可以將建築師的選擇要求細化為“專業能力”、“管理能力”、“可調配資源”、“職業道德”和“報價”等五項，按照百分制打分。這就是一個典型的“綜合選擇方法” 。

對於“報價”這一項，項目業主需要有經驗豐富的項目經理預先准備《設計大綱》，首先要對土地和項目的位置、現狀、開發進程等加以說明，然後對建築設計要求、工作範圍、職責和各階段設計成果進行清晰的定義。工作範圍應有統一的格式，涵蓋項目開發過程以及質保期需要建築師提供服務的各個階段以便於報價的比較。否則，不同的建築師對開發階段的劃分可能不一樣，而且對於哪些屬於業主報銷費用，哪些屬於當時難以定義工作範圍，需要以後按照小時付費的費用各不相同，也就難以比較。從項目業主控制成本超支的角度最好能把設計費用包死，當然前提條件是設計工作範圍得定義清楚，然後項目業主不要一天一個想法，經常要求變更設計。如果能包死設計費，按照設計進度付款即可，這樣建築設計預算不至於經常需要更新和再審，也就不會增加項目業主的預算不確定性和管理壓力。

下面是我們以前在不少項目實施過程中實際用到的選擇條件。“專業能力”、“管理能力”、“可調配資源”、“職業道德”這四項各占5分，總占比20%，“報價”總占比80%。

3、建築師選擇流程

根據項目大小和類型，對於建築師的選擇流程可繁可簡。對於小型項目，如一個小別墅或者60平米祖母屋的建築設計來說，項目業主獨立自主選擇自己喜歡的建築師沒什麼問題。但是，對於大型商業或商住地產項目來說，由於對城市人文景觀、周邊環境、交通流量等影響較大，市議會一般要求至少找三家建築設計事務所進行方案競標，項目業主還有機會獲得容積率獎勵。不過，按照市議會的規定，得由地方議會和項目業主共同組建評標委員會決定入選建築概念設計方案。那麼也就意味著項目業主喜歡的方案和建築師也就不一定中標。筆者在擔任澳洲某上市地產公司高級項目經理期間還確實遇到過這種事情。那麼，有什麼補救辦法呢？我們聘請了所中意的那家建築設計事務所擔任自己的建築設計顧問，負責對中標方的建築設計過程加以管理，力圖在不影響市議會所喜歡的建築方案外觀的情況下對房型配比、戶型設計、采光通風、交通組織等各項內容加以優化。

以下是我們對某個地標性建築項目申請更改規劃時實際執行的建築師選擇流程。

上述流程是針對大的項目的比較規範的做法，擬定合同草案時最好請律師過目一下為妥。

四、注意事項

在選擇建築師時以及簽署和執行建築師雇佣合同時需要注意的事情很多，這些包括但不限於：

如何根據項目實際情況決定建築師的選擇方法和條件？
項目業主的建築師評選委員會如何設置以及成員的構成要求？
建築師執業保險金額多少才算合理？
如何准備《設計大綱》並清晰的定義建築師工作範圍？
和建築師簽署合同時有哪些注意事項？
完成各階段設計任務所需時限和費用分解？
項目業主可以像在國內那樣隨意拖欠建築師設計費用嗎？

如果項目業主有一套規範的工作方法和流程，並有經驗豐富的項目經理協助，則可以避免很多問題。另外，最終選定建築師之時，所有的責任和義務還得落實到合同條款上，萬一在項目實施過程中出現問題或爭議比較好辦。例如，在准備合同條款時需要注意的問題包括但不限於：

1、雇佣合同中應該規定假若建築設計事務所在項目中途由於可以理解的原因不得不更換主要建築師，則要求對方以類似經驗和資歷的建築師取代原建築師，否則項目業主有權解除合同。

2、雇佣合同條款要考慮萬一對建築師的工作不滿意（如中途人員發生重大變動、難以容忍的設計進度延誤，設計質量不佳等）的退出機制，應考慮如何用新的建築師來接替原有的建築師而不影響設計工作，因為涉及知識產權的轉移、設計費用的結算等問題。筆者曾經遇到過這類情況，最終項目業主讓原有的建築師提供施工圖設計配合以及施工過程的配合，像征性的支付少量設計費用以顧全對方面子。

3、雇佣合同中要注意《澳大利亞知識產權法案》對建築師知識產權的保護條件，盡可能維護項目業主的利益。根據上述法案，澳洲建築師無需特別申明而對於其設計作品擁有知識產權，建築師去世後或建築設計作品公布後仍然享有知識產權保護約70年。如果項目業主認為自己對建築師的方案或創意有貢獻想要取得知識產權，則需要建築師書面同意。如果項目業主按照原設計翻新原有房屋則不涉及侵犯建築師產權。假若項目業主想要按照原有建築設計圖紙全部擴建或大部分擴建，則要看雙方合約是如何規定的。

五、結語

建築師在房地產項目開發中的重要作用不言而喻，一個優秀的建築師能幫助項目業主達成項目的目標。作為項目業主，首先要了解建築師能幫項目業主做哪些事情，其次應根據項目的大小選擇合適的建築師，然後確定建築師的選擇方法和條件，最後將雙方的責任和義務落實到合同上來，並由項目經理進行日常設計任務的跟蹤、協調和管理。

總之，通過規範的建築師選擇方法和流程以及對於當地建築師行業和市場的透徹了解找到合適的建築師也就意味著項目幾乎成功了一半。

注釋：

【1】為行文方便，本文對個體執業建築師和建築設計事務所均統稱為建築師
【2】http://comparison.aaca.org.au/industry-profile
【3】http://www.architecture.com.au/
【4】http://www.aca.org.au/
【5】http://aasa.org.au/
【6】http://competencystandardforarchitects.aaca.org.au/about/units-of-competency

澳洲酒莊、農場、房地產項目開發及管理專家彭濤專欄全集

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澳洲房產拍賣會氣氛熾熱！華人活躍其中 | 澳洲

悉尼房市發展勢頭強勁，持續發力，上周末共舉辦了675場競拍，清盤率高達83%，高於去年同期的73%。

按照傳統慣例，澳大利亞每年大規模的房產拍賣始於3月初。一是由於澳洲房產經紀和律師通常於1月份休假，另一方面，根據房產拍賣市場周期，競拍之前的四周為銷售時間及開放看房日。然而今年不少買賣方因去年時間太遲而未能成交，因此決定2017年及早開始。

當地及國際華人在悉尼各地的周末拍賣市場上勢頭強勁。例如，在 Memorial 大道聖艾夫斯（St Ives）北海岸（North Shore）拍賣會上，一房產起拍價為150萬澳元，每次加價5000澳元，一對華人夫婦以253.5萬澳元的價格擊敗其他11個登記競標者，買下了競拍房產。

房產競拍注冊者的平均數也在上升，在悉尼大多數拍賣市場，每套房屋至少有4個注冊投標者。

悉尼房市今年開局強勁，核心房產拍賣市場東區（Eastern Suburbs）、內城西區（Inner West）、北區（North shore）上周清盤率都在83%以上。在新興開發區和立體生活區如城市CBD和悉尼東區Zetland的拍賣結果顯示悉尼市場對新房及現房均有需求。

對於錯過上周拍賣會的購房人士而言，本周還有諸多機會！本周末悉尼將會舉辦900多場拍賣會，墨爾本則高達1400場。本周末拍賣會的數量的增加與悉尼待售房產數量略增以及新建成公寓增加密切相關。去年悉尼待售房產數量下降了30-40%，這意味著自去年起潛在買房者的數量仍在增加。

一年中何時參與房產拍賣會才是最佳時機？

答案是沒有最佳時機。但在悉尼現有市場供不應求的情況下可嘗試在房屋拍賣之前購買。買家可在拍賣日之前向經紀人出價，最糟糕的情況無非出價被拒，該房屋繼續上市拍賣。但這可省去買家在拍賣會上激烈爭搶，因為在拍賣日房主一般會緊密關注更有力的報價。

就本周末的競拍JP給您一個小建議：當拍賣師一說競拍開始就立刻行動！

美國和澳洲頂尖拍賣師James Pratt專欄全集

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澳房法律專欄：婚前財產的婚後分配 | 澳洲

近期有不少讀者在看過文章之後，結合自身的情況咨詢一些澳房的法律問題。因此，我定期將部分常見的問答進行文字整理，發布供大家參考。

旺財婆：林律師，您好！看了您的文章非常有幫助。現在我有一個問題：如果我現在買套房子，跟女兒共有，女兒已婚。如果我先離世，則房子屬於女兒，那我的丈夫還有女兒的丈夫，會有房子的產權嗎？或者有一方離婚了，那麼這房子會作為婚內財產分割嗎？

首先，需要強調的是澳大利亞與中國的婚姻法不同：

在中國，婚姻法與修正案較詳細且完整的規定了婚姻共同財產的定義、分配及補償情形；

然而，澳大利亞法律並沒有明確的婚前婚後財產一說，即一旦雙方結婚或同居（事實婚姻），那麼大部分財產都會被視為婚姻共同財產。除非雙方有財產協議，不然今後雙方分居或離婚，法院會將婚姻共同財產統一進行財產分配。

根據澳大利亞相關法律以及公平合理的自由裁量權，法院一般會主要從以下三個角度來判決夫妻雙方共同財產的分配問題：

雙方主張資產情況及經濟來源：一般來說，在向法院主張分配權益時，無論是個人還是聯名財產，無論是婚前還是婚後，無論是在澳洲還是在境外，雙方都需要都要詳細列舉自己所有財產的義務，不能有任何隱瞞。

法院衡量婚姻或同居（事實婚姻）期間雙方的貢獻：“貢獻”包括，一方在外工作賺取的對家庭的經濟貢獻以及另一方照料家庭所作的非經濟貢獻，以及雙方在婚姻開始期間各帶入婚姻的財產。如果一方帶入婚姻的財產較多，同時若婚姻關系存續時間較短，則他（她）一般會被認為作出了較大功效。但隨著婚姻的持續，他（她）的貢獻可能就會相對減少。因此，即使婚前財產在一方名下，由其支付首期，由其還款，在沒有財產協議的情況下，不會影響該財產劃分為婚姻財產。

法院衡量雙方未來的需要：法院會考慮雙方分開後的經濟收益能力，健康狀況及為照顧孩子的需求等。舉例說明，如果分開後孩子主要與母親居住，而母親目前又不能全職工作，則她很有可能可以分到更多的份額。

一般來說，為避免婚姻雙方可能發生的財產糾紛，制定財產協議就顯得非常有必要：

配結婚或同居（事實婚姻）雙方可以做財產協議，就其各自名下的財產進行分配和約束。如果將來雙方一直在一起，則該協議可以不生效，如果某一天雙方分居或離婚，那麼可以按照該協議內容就各自的財產進行分配。

這非常類似於人們常說的“婚前財產公證”或“婚前協議”。澳大利亞的法律規定配偶間不但婚前可以做財產協議，在婚中、分居或是離婚後都可以簽訂類似的財產協議，就雙方協商內容標准化，以避免可能面臨的法律程序。

另外，該協議必須在配偶間進行，雙方父母無法替代子女簽署。但是，如果日後就協議的財產糾紛訴訟法院，法院仍有自由裁量的權利重新評定，就合理和公平的方式分配雙方財產

綜上所述，在婚姻財產分配的糾紛過程中，澳大利亞法院需要衡量雙方婚前擁有財產的多少，雙方婚姻關系時間的長短，雙方是否有孩子，分開後孩子主要有誰來照顧和與誰生活等等一系列考慮因素。因此，在婚姻初始階段，我們難以推斷出日後財產糾紛發生時的分配比例，然而通過財產協議的約定，能較為有利地保護雙方各自資產的獨立性，並有效地避免可能發生的財產糾紛。

注：本人問答所作觀點不代表本人工作單位的觀點，也會因為澳大利亞州際之間法律規定的不同而有不同的主張和判決。就中澳兩國之間婚姻財產的具體規定，本人於居外【名家專欄】推出文章，統一給予對比、比較與分析。

中澳雙證律師林匯銘專欄全集

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中國投資者還能在澳大利亞獲得抵押貸款嗎？| 澳洲

內容摘要

澳大利亞主要銀行已經幾乎不可能向中國公民貸款，但有一些非銀行放貸機構卻可以。
中國公民如果是貸款建房、購買閑置土地、地建房或面積小於50平方米的單位，將無法獲得貸款。
貸款政策雖然復雜，但只要加上些創意，你可以最大化可貸款的金額。

過去的一年裡，中國投資者想要在澳大利亞獲得抵押貸款的資格非常之難。包括聯邦銀行、澳大利亞國民銀行、澳新銀行和西太平洋銀行等澳大利亞大型銀行大部分上完全停止貸款給外國投資者。

即便不是如此，獲得抵押貸款已經非常困難，以至於外國投資者無論是出自何種意圖和目的，都不可能獲得抵押貸款。

不幸的是，這阻止了許多中國投資者繼續構建房地產投資組合，在這個全球增長最快之一的房地產市場上購買房地產。

最近，一些非銀行放貸機構重新進入這個市場來填補主要銀行留下的這一缺口，但貸款政策仍然趨嚴。

為什麼澳大利亞銀行停止給中國投資者貸款？

大約2 – 3年前，澳大利亞政府開始越發關注澳大利亞銀行貸款給外國投資者的比重。

他們認為這是澳大利亞房地產市場持續增長的主要動力之一。然而，真正壓斷駱駝背脊的是澳大利亞（APRA）審慎監管局發現大量的洗錢計劃。

為了獲得這些住房貸款銀行，提供給銀行的銀行對賬單、工資單、稅單造假現像屢見不鮮。

自此，律師、房地產經紀人和銀行開始格外警惕造假欺詐。

現在該怎樣做才能在澳大利亞獲得抵押貸款？

主要銀行和貸款機構不再接受以人民幣（元）評估你的收入和資產情況。

然而，澳大利亞一些專門從事放貸的機構最近又開始接受人民幣，並提供高達房價70%的貸款，最高可達100萬澳元。

他們通常會根據你收入的60 -70%，允許人民幣和澳元之間的彙率變動（AUD）。

一些最好的放貸的機構可接受90%的收入，提高貸款金額。

是否必須支付更高的貸款利率嗎？

目前只有幾家銀行可以貸款給中國投資者，這些銀行收取的利率通常略高於給澳大利亞本地公民的利率。

然而，你可以在采用基礎和專業貸款方案的同時，利用抵押貸款全部特性，比如對衝賬戶、信用卡和可隨意取款的功能。

留心這些房產限制

這些專業放貸機構不會接受部分類型房產的貸款。

中國投資者無法獲得以下類型房產的融資，除非是通過私人銀行後，而且你將支付更高的利率：

建築物
閑置土地
地建房
面積小於50平方米的單位
期房

以下幾條寶貴建議，幫您輕松獲批。

首先，確保具有最新的財政證明，並准備好提供如下證明中任何兩個：

最近3個月的銀行對賬單，顯示雇主定期彙給你的工資額度
2份工資單
一封來自雇主的證明信，解釋你的工作的性質和工作時期。

其次，確保還款記錄良好，無論是貸款還是債務，包括信用卡、個人貸款和學生貸款。
其中包括你在中國和澳大利亞的貸款。

最後，確保存款金額高。

找准好的貸款機構，並提交有力的抵押貸款申請，中國投資者仍有可能在澳大利亞獲得貸款。

澳洲房貸中介Home Loan Experts常務董事Otto Dargan專欄全集

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匠心收藏貼！2016-17澳洲投資/移民法十大新政全解析 | 澳洲

首先，給大家拜個年！祝居外團隊與各位讀者朋友們新春快樂，雞年大吉！

回顧過去一年，2016年的澳洲投資市場無疑是近六年來最令華人投資者與相關從業人士最為印像深刻的一年。這一年中，投資環境穩健發展，彙率走勢稍起稍落，但對外投資的法規政策卻扮演著“打你十個巴掌後揉你一臉”的狠角色。

然而，變的是環境、彙率與政策，不變的是跨境投資市場愈演愈熱的大勢。古人雲“以史為鏡，可以知興替“，此文將歸納並逐一解析2016-17年澳洲投資法與移民法相關的十大政策新規。

2016-17年澳洲投資法/移民法十大新政一覽

投資（產權）法類：

2016年6月 | 針對新維昆三州，海外買家購房需繳納附加印花稅/土地稅
2016年11月 | 財政部公布購房新規，海外買家被允許購買“二手樓花”

移民法類：

2016年7月 | 移民局重大改革學生簽證，特別開放小學生留學簽證
2016年7月 | 投資移民利好新政！132/188門檻降至歷史最低
2016年9月 | 澳洲移民再添新成員，新簽證188E創業移民正式開放
2016年11月 | 澳洲移民隨行子女年齡由25歲降為23歲
2016年12月 | 澳洲對華十年訪客簽12月12日正式生效

金融法規/政策類：

2016年4月 | 澳洲四大銀行正式收緊海外收入貸款
2016年5月、8月 | 澳聯儲RBA降息至歷史新低，澳元受大影響
2017年1月 | 中國政府嚴格控制外彙交易，再限資金外流

十大新政 ① | 針對新維昆三州，海外買家購房需繳納附加印花稅/土地稅

生效時間：2016年6月起

由於澳洲2015財年即將在6月30日結束，各州政府均選擇在此時發布了2016新財年的財政預算。對於海外投資者最顯著的影響則在於，各州政府財長均有計劃提高海外買家購房的印花稅支出，從而平衡海外買家與本地買家的購置比例。

維多利亞州附加稅概述：

在2015/16財年，針對海外購房買家，維州工黨政府新增加了3%的額外印花稅。此印花稅基於房屋買賣合同價格，不受標的物的當前價值影響，因此也不能享受印花稅減免。
而維州政府2016/17財年的財政預算決定，將海外買家額外印花稅，在3%的基礎上增加至7%。同時，海外買家如果被定義為缺席個人/企業/信托，則需要額外支付5%的土地稅。

新南威爾士州附加稅概述：

在新州2016/17財年，從7月份開始，海外買家將會被要求支付額外4%的印花稅。從2017年開始，海外投資者還將被要求支付額外75%的土地稅。
新州政府在之前的政府議案中已經提出，從2016年7月起，所有新州房產交易，買賣雙方均需要首先證明他們的國籍才能進行下一步交易。

昆士蘭州附加稅概述：

早於2016年6月14日昆州財政預算報告，昆州財長宣布，他們將追隨維州政府的決定，向海外買家征收額外3%的印花稅。此印花稅將在正常印花稅（最高上限75%）的基礎上征收。
以企業或信托形式購買物業，稅務局會利用穿透法則追查實際控制權是否在海外買家手中。如果是，那麼額外的印花稅即會被征收。

海外買家購房附加稅數據表一覽：

十大新政 ② | 財政部公布新規，海外買家被允許購買“二手樓花”

生效時間：2016年11月起

中國投資者是澳洲房地產市場最大的海外投資群體，澳洲的樓花因其成本低、回報較高等特點，吸引了大量中國投資者的追捧。不過，隨著澳洲各大銀行收緊對海外買家的貸款，中國買家在產權收割時感受到了巨大的壓力，因此，一部分中的他們被迫選擇放棄定金，解除合同。令人欣喜的是，澳洲財政部長Scott Morrison於2016年11月宣布，將允許海外購房者接手因其他原因而導致未能按時成交的期房公寓樓。

在我們解讀這條新政策之前，我們先來談談澳洲法律對於新房和二手房定義上的區別。根據澳大利亞海外收購法《Foreign Requisitions and Takeovers Act 1975 》的規定，純海外人士在澳大利亞只可以購買新房（new dwelling）而不可以無條件的購買舊房或二手房（established dwelling）。在澳大利亞財政部長Scott Morrison更新政策以前，法律規定新房必須是第一次被銷售，也就是說之前沒有被賣給過任何買家。

顯然澳洲政府也認為，如果房產因為種種原因導致無法完成過戶，但房產確實為新建的，那麼仍舊被定義為二手房產這一政策並不合理。因此新政中支出，無法過戶完成的樓花依然可以作為新房賣予海外人士，但是必須符合以下條件：

房產合約在所有權過戶前已經被終止；且
房產第二次銷售必須是由開發商直接銷售給買家。

請注意，此處並沒有要求對被終止合約的買家身份進行限制，也就是說，一手的買家不必要是海外人士。

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澳洲 | 在澳洲“以房養學”，父母與孩子如何聯名買房？

購買澳房，問及最多的除了價格稅貸、地域環境、發展趨勢外，聯名購房也成為越來越多購房者關心的問題。因此，本期的《土地法專欄》邀請擁有中澳兩國律師執業資格的林匯銘律師來解析澳洲聯名購房。

實務中，許多律所客戶或朋友都會在購房時詢問以誰的名義作為產權人最合適：自己一個人的名字，配偶的名字還是孩子的名字呢？其實在澳大利亞完善的土地法和財產法體制下，聯名購房是一個非常靈活的購房方式，可以是夫妻聯名，夫妻一方與孩子聯名，也可以是夫妻與孩子三人聯名。

共同共有 – Joint Tenancy

在聯名購房時，除非購房者作出特別聲明，一般都會按照共同共有來簽訂購房合同。

特點：

“不分你我”：所有購房者共同擁有該房產，即房屋風險、權利和收益由所有聯名者共同享有和分擔。
“生還原則”(Principle of Survivorship)：共同共有在遺產方面可以省掉許多麻煩，也少了很多法律的手續。如果其中一方過世，則其名下原有的權益便自動歸其余還在生的一方。

缺點：

如果其中一方想要把房產的產權租、售給第三方，則需要得到另一聯名者的同意。
如果當初買房的時候其中一方支付了比較多的首付，但是買房之後擁有產權的形式是共同共有，那麼對於房子的產權擁有就是50/50的比例。一般來說，即使將來賣掉房子的收益，也必須是以50/50的比例去分配。

案例解析：王大哥和王大嫂以共同共有聯名購房，則王大哥和王大嫂各自擁有該房產50%的所有權。如果王大哥去世，則其名下的所有權自動且立刻歸為王大嫂所有，即王大嫂成為唯一的業主。

如果王大哥、王大嫂和小王三人以共同共有聯名購房，則三人各自擁有該房產33.3%所有權，如果王大哥過世，其名下的所有權自動且立刻歸為王大嫂和小王所有，即王大嫂和小王各占該物業的50%所有權。

按份共有 – Tenancy in Common

特點：

“比例分你我”：與上述共同共有不同的是，購房者可以按照份數比例自由分配每位購房者名下對該物業的所有權。
“自由分配”:聯名者一方可以不需要獲得其他共享權益業主同意的情況下，較為自由的將屬於自己名下的利益自由轉售或送贈給他人。
“出資不同“的首選：如果在最初購買這個房子的時候，雙方所支付的首付是不一樣的話，那麼這種產權結構也是比較合適的。因為這種產權結構可以接受不同比例的擁有制度。

缺點：

購房者一方有權利將期所擁有的房屋產權賣給任何一個人，即使另外一方不同意也必須遵循。
如果果聯名者一方過世，房子不會自動轉到另外一個人的名下，而是需要按照遺囑來進行分配，法律手續較共同共有會相對繁瑣。

案例解析： 王大哥、王大嫂和小王三人三人以按份共有聯名購買房產，並決定出資最多的王大哥占該物業50%的利益，王大嫂占30%，小王占20%。如果王大嫂過世，則其名下這50%的利益可以作為遺產由其順位繼承人依《繼承法》全權繼承，而不是自動按25%與25%分配給王大嫂和小王。

總結：

如果買家決定以聯名的方式買房，無論是共同共有（Joint Tenancy）還是按份共有（Tenancy in Common），均需要在購房合同上將所有買家的名字列明，包括聯名方式。在繳納印花稅、房產過戶轉讓以及向土地局登記買家的產權時，都需要列明聯名買房的方式及比例。因此，在簽訂購房合同時，聯名者就需要將自己的聯名方式及比例分配告知律師，由律師建議買家最合適其情況的聯名方式。

在簽訂購房合同時，聯名者就需要將自己的聯名方式及比例分配告知律師，由律師建議買家最合適其情況的聯名方式

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澳洲 | 澳洲房地產不是你想賣就能賣！附土地轉讓表中文譯本與全解析

在澳大利亞，土地所有人（賣方）按照自己的意願根據法律規定將土地權益轉讓給受讓人（買方可以是個人，也可以是公司法人），轉讓方式可以是出售、贈予、繼承或其他合法方式。

本文為《土地法專欄》第二單元“土地轉讓登記”，主要結合澳大利亞各州的土地法律法規（例如昆士蘭州《1994年土地產權法》（Land Title Act 1994））、案例和相關表格對土地轉讓的程序和填寫申請表的注意事項進行探討和分析。

土地轉讓的程序

宗地相關信息的查詢

在土地轉讓前，買方在通常會聘請一位房產律師（各州不同，昆士蘭州每宗土地交易的律師費大約在900-1500澳元不等）。接受委托後，律師將對該宗地的產權、規劃、環境、區域公路及鐵路的建設狀況等一系列相關內容進行查詢。

簽訂轉讓合同

查詢完成後，買方核實了賣方的身份及土地產權狀況等均沒有問題後，交易雙方或委托的地產經紀人和雙方律師一起進行洽商、簽訂轉讓合同，並交納印花稅。

填寫轉讓登記申請表並支付轉讓金

簽訂轉讓合同30 天內交易雙方或委托律師填寫轉讓登記申請表（附錄：表1 ）和土地產權轉讓信息表（附錄：表2）。如果買方是外國人，應填寫外國人所有權信息表（附錄：表3）。轉讓登記申請表可以從州政府土地登記機關的辦事機構免費索取，也可以在州政府土地登記機關開設的網站上下載，一般的律師事務所都會有這些申請表。

在轉讓登記申請表中，賣方和買方必須親自簽名，雙方都要有證明人簽名證明是賣方和買方本人的親自簽名。證明人一般是是受人敬仰的、有信譽的、政府認可的公證人（在澳大利亞人們稱他們為太平紳士），太平紳士從事的公證是無償的公益活動。賣方將申請表交給買方後，買方向轉讓方支付轉讓金。

申請登記

然後，買方將轉讓登記申請表交到州政府土地登記機關的任何一個辦事機構或通過網絡提交，並交納轉讓登記申請費和登記費。如果賣方持有紙質土地產權證書副本，賣方應將紙質士地產權證書副本交到州政府土地登記機關的辦事機構。

登記發證

州政府土地登記機關登記員對土地權利人的身份、產權狀況、交易的合法性及登記過程進行最終的審核，審核元誤後加蓋印章，同時編新的產權證書版本號。至此，本次房地產轉讓登記完成，州政府土地登記機關通知買方登記完成。

土地分割

如果賣方將自己的一宗地分割後，再將其中的一部分轉讓給買方，在簽合同之前，土地交易雙方應聘請私人或政府測量機構的注冊測量師進行實地分割測量，並繪制分割地籍圖，土地交易雙方各自負擔自己宗地的測量費用。然後，土地交易雙方將成圖及有關文本資料送交地方政府，由地方政府按土地規劃及用途上的限制對該土地的分割及使用進行審批。

填寫土地轉讓登記申請表的注意事項

土地轉讓的交易雙方在簽訂轉讓合同30 天內應親自填寫或委托律師填寫轉讓登記申請表（表1）。該表是在土地轉讓之中最為關鍵的表格，信息切勿出錯。此文將逐個講解此表格填寫的一些注意事項。

收益轉讓（Interest being transferred）

只有已進行注冊登記的房地產才可以轉讓,只有被登記的房地產權利人或其委托代理人有權簽署有關轉讓的法律文件。

本欄應填寫以下內容：聲明轉讓擁有處置抵押宗地的權利；聲明宗地符合轉讓條件；聲明人的姓名、地址和電話號碼等。

土地描述（Lot on Plan Description）

本欄應描述轉讓宗地的地址及宗地的地籍編號，宗地的地籍編號描述通常是”第（號）測繪圖的第(號)宗地”【如：RP123456 號第3 塊宗地（產權證號為16543002）】。

表格必須包含相應的前綴（如”SP” 代表測繪圖， “RP”代表巳登記的測繪圖， “BUP” 代表建築物單元， “GTP” 代表共有權利表等)。

本欄不顯示宗地面積。

轉讓人/賣方（Transferor）

本欄應填寫轉讓人的姓名全稱。如果轉讓人是兩個或兩個以上以按份共有或共同共有士地的個體，則無須顯示轉讓人的姓名。

如果轉讓人是《1997 年法人實體和社區管理法》 (Body Corporate and Community Management Act 1997) 所列的法人實體，必須如此填寫：“（協議編號）、（協議名稱）共有產權協議的法人實體”，如”1234 海岸共有產權協議法人實體”。

如果轉讓人以受托人或個人代理名義持有不動產，信托須明確標示，如”第（最初轉讓給受托人不動產的交易正式文件證書號碼）號轉讓的受托人的（轉讓人姓名）“或”作為（死亡者姓名）死亡者財產的個人代理的轉讓人的姓名”。

未成年人（未滿18 周歲的自然人）不得授權行使轉讓權。相應地，產權局不接受以未成年人名義執行的轉讓不論是獨立轉讓人或數個轉讓人之一。

對價/價格（Consideration）

對價是指一定的支付款項或者受讓人和轉讓人就權利的轉讓達成一致的項目。本欄應完整地填寫對價。

如果轉讓是以現金以外形式支付的話，則必須要明確表明，例如”依從xx協議本次轉讓是以xx形式支付”或”依從xx買賣交易條款本次轉讓是以xx形式支付”。

受讓人/買方（Transferee）

本欄應完整填寫受讓人的姓名。

如果有兩個或兩個以上受讓人，每個受讓人的權益必須明確陳述。受讓人可以是按份共有人或共同共有人或受托人。法人實體可以作為共同共有人與個人或其他法人實體共同持有土地。若是共同共有人，則受讓人所持有的權益必須以分數形式標明，如1/4 或3/4。

如果受讓人是法人組織，必須在第5 條中填寫澳大利亞公司編碼，澳大利亞已登記實體編碼或澳大利亞商務編碼。未登記的外國公司視同本國公司，必須通過適合的法人司法權證明材料建立法人司法權，如法人證書的復印件以及翻譯件。

如果受讓人是《1997年法人實體和社區管理法》（Body Corporate and Community

Management Act 1997）所列的法人實體，必須在其中添加以下文字“（法人實體的名字）法人實體公共產權協議（協議號）“，如“法人實體有關海岸公共管理1234 號協議”。

未成年人雖不得轉讓不動產，但可以是自由保有（私有）宗地權益的受讓人。如果受讓人是未成年人，必須注明他們的出生日期。

轉讓與執行（Transfer/Execution）

轉讓人和受讓人在此條內簽署轉讓協議。兩個當事人必須在《1994 年土地產權法》規定的一個有資質的證明人證明的情形下執行轉讓協議。

轉讓表必須有轉讓人和受讓人或他們的律師親筆簽字。如果注明“律師”二字，也不表示律師的司法權可以影響正式文件證書的合法性。如果律師作為轉讓人或受讓人代表執行轉讓，那麼律師的簽字不必被作證，但他或她的姓名必須列在此簽字下。

《1994 年土地產權法》第162 條款(C) 項規定證人不是訂立正式文件的主體，證人不能與受讓人是同一人。

土地產權轉讓信息表（表2）所收集的信息被用來評估印花稅、估價數據的基礎和土地稅收數據的基礎以及作為證據數據來更新信息。轉讓人/賣方對此表的第1 、第2 和第3 條所填內容負責。受讓人/買方對此表的第4 條和第2 、第3 條信息聲明的填寫內容負責。

如果受讓人或買方是《1988 年外國土地所有者登記法》（Foreign Ownership of Land Register Act 1988）所列的外同人或外同公司，則必須填寫此外國人所有權信息表（表3）。此表所收集的信息、將被輸入到外國土地所有者登記系統中，這是昆士蘭所有土地公開登記專為外國人或外國公司所設的。

林彙銘律師專欄全集：

中澳雙證律師林彙銘解析澳洲投資法與移民法

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