CA Investment Column – Page 17

從頤和園到落基山生活在別處究竟是怎樣的一種體驗？| 居外專欄

用這個類似“知乎體”的問題，我想作為自己這個專欄的開篇。離開出生成長的母語國度，在一個嶄新的語言文化裡定居生活，和以往的異國旅游完全不同。它不是走馬觀花，不止浮光掠影，而是決定將自己人生篇章的又一節翻向哪裡，這是一件嚴肅的事情。

說起卡爾加裡，也許不少國人還比較陌生。但如果你是冰雪項目或電影愛好者，說起1988年的冬奧會，抑或是李安執導的《斷背山》，也許你對它的所在地卡爾加裡有些印像。這是一座靠近落基山脈的加拿大內陸城市，距離大家更為熟知的溫哥華僅有一小時的飛行航程。這裡不僅有《紐約時報》評選的2017必去旅游地首位的班夫國家公園，還有號稱世界最大戶外牛仔競技節。在氣候多變的加拿大，也是日照最多的城市。

班芙國家公園（Banff National Park）是加拿大歷史最悠久的國家公園，坐落於落基山脈北段，距卡爾加裡以西約110-180公裡處

時隔多年，我仍清晰地記得，八月初抵達卡爾加裡時，已是仲夏夜的傍晚。回憶起踏出機場的那一刻，仿佛還能感受到撲面而來的那一襲夏日涼風。看到車子行駛在高速路上，卻能俯視到這片平原大地上錯落有致、有如夜空中繁星般的萬家燈火。

文化休克，時空轉換，也許只是旅人的視角。在卡爾加裡生活，從習慣和門前不時竄出的松鼠、野兔擦身而過，到學會在高峰期開車進入主路時，司機順序禮讓；從習慣在路上看到陌生人相互微笑著打招呼，到學會如何在日常參加不同的志願者活動。

雖然仍有生活學習工作的壓力或煩憂，但卻讓人少了那種盲從性的浮躁感。國內朋友每次問起我在這邊的近況，回答最多的就是“簡單+生活”。這不是敷衍的回答，而是覺得最能涵蓋生活狀態的詞彙。看似簡單，但卻充實；偶有落寞，但卻樂觀。

來加拿大後，先後在兩家加拿大本土公司工作。我親身經歷並觀察後的最大感觸是，無論從事什麼職業，在這裡都能感受到同等的尊重。人們都能買房養房，大部分人的生活基本沒有明顯差異。簡單生活的真諦也許就在平緩生活中，沒有過多憂慮不公的埋怨。最重要的是，在工作之余還有充裕家庭生活的時間，學會安靜不焦慮的獨處，達到真正的“工作與生活的平衡”。

如今，我的鄉愁更多和味覺聯系在了一起。在卡爾加裡，華人人口有十萬左右，不僅有兩家主打亞洲食品的華人超市，而且總能找尋到國內一些美食的影子。粵菜、川菜和雲南菜的正宗程度，雖不可與國內大餐相提並論，但卻可以解饞，一解鄉愁。在華人作為主場的餐廳裡，聽著母語，看著熟悉的中文菜單，故鄉的圖景從味蕾中漸次鋪陳開來。此刻，身處何處已沒有那麼重要。

“無論走在哪裡，躺下休息的地方就是家”——美國搖滾樂隊“重金屬”（Metallica）曾在一首歌中唱道。在今後的文章中，我願意與大家分享更多在加拿大工作生活的點滴觀察或感悟。

責編：Zoe Chan

加拿大能源分析師朱曉超專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

3月大多倫多住宅市場：調控有效量價齊降 | 居外專欄

根據多倫多地產局上周發布的最新月報，3月份整個大多倫多地區共完成房地產交易7,228宗。這一數字較去年3月的11,954宗，大幅下降了39.5%，甚至較過去十年的3月份平均水平也降低了17.6%。

在MLS上，3月多倫多新上市房源數量為14,866套。這一數字較去年3月下降了12.4%。相較過去十年的3月份平均水平，也下降了3%。MLS房價指數，該指數是根據不同地區的不同類型房屋進行調整後得出的。

在各類房源中，唯一同比有所增長的依然是Condo。相較去年3月，Condo均價上漲了6.1%，但是銷量卻下滑了32.7%。而其他類型的房源，則是同比銷量和售價一並下滑。

加拿大地產局主席Tim Syrianos表示：“多倫多地產局早先就已預測，今年第一季度的銷售額會比去年降低不少。受到公平住房、新的壓力測試，以及更高的借貸成本的影響，很多買家會暫時擱置他們的購房決定。我們預計到今年下半年，房屋銷售量會比去年同期有所抬升。”

3月份MLS上大多倫多地區總體基准房價指數較去年同期下降了1.5%。與去年3月相比，房價平均下滑14.3%。

盡管市場環境的確對此起到了作用，但均價下跌其實是各方面綜合影響的結果。通常在某個特定區域中，房價最高的是獨立屋。而在目前，獨立屋價格的下跌情況也最嚴重。此外，價格在200萬以上的高端獨立屋銷量竟僅是去年同期的一半。這也進一步影響了3月房屋的均價。

多倫多地產局市場總監Jason Mercer則表示：“現在，我們比較房價時，常會拿兩個截然不同的時期來做對比。去年我們的房屋庫存量還不到一個月，而今年的庫存量這在兩到三個月之間。於是今年的房價無法和去年巔峰時期相提並論，這是肯定的。然而到今年下半年，房屋價格將較第一季度有大幅度的提升。因為目前的上市水平仍低於平均值，這將在下半年促成銷售額的增長。”

接下來讓我們看看三月份各主要房屋類別的具體銷售數據：

獨棟房

獨棟房方面，整個大多地區三月獨立屋交易3,120宗，獨棟房均價$1,005,779。其中，多倫多地區成交706套，均價$1,293,903，數量和價格均居大多倫多地區首位。

怡陶碧谷（Etobicoke）的定制式宏偉住宅，具備高雅品味、最佳品質、獨特性和絕對私密性。居外物業編號：36548838

皮爾區成交685套，均價$914,457。在皮爾區中，成交數量最多的是Brampton地區，共計381宗交易，但均價最低，僅$796,656。交易數量排第二的是密西沙加，246宗，但均價最高，達到$1,076,183。Caledon地區售出58套獨棟房，均價$1,002,349。

Halton區三月共成交396套獨立屋，均價$1,063,742。成交數量最多，且均價最高的是Oakville，共售出164套，均價$1,298,382。其次是Burlington，售出107套，均價$939,555。Milton在數量上排名第三，售出77套，均價$868,257。Halton Hills在數量上最少，售出48套，均價$852,480。

半獨立屋

三月大多地區共售出686套半獨棟屋，均價$782,831。皮爾區售出最多，共251套，均價$663,873。其中，Brampton售出數量為全區最多，共141套，但均價最低，為$628,380。密西沙加售出104套，均價為全區第一，為$710,596。Caledon僅售出6套，均價$688,083，為全區第二。

Halton區僅售出45套，均價$686,871。其中Milton售出24套，數量上為全區第一，均價$673,892；Oakville售出6套，均價$742,168，為全區最高；Burlington售出9套，均價$738,478；Halton Hills 6套，價格為$606,083，為全區最低。

多倫多市區共售出半獨立屋236套，均價$1,032,358。數量上為大多倫多地區第二，均價為整個大多地區之最。

Condo鎮屋

三月Condo鎮屋共售出503套，均價$574,404。多倫多市售出177套，均價$651,092，銷量和均價都居於第一。

價格40-79萬加元起，萬錦市絕佳地點，靠近大統華華人超市和太古廣場，購物生活非常方便。居外物業編號：29056873

皮爾區三月銷售量位居第二，共175套，均價$558,123。其中密西沙加售出133套，均價$580,614，銷量和售價均位於全區第一。Brampton成交42套，均價$486,901。Caledon沒有交易記錄。

Halton區鎮屋銷售量排名第三，共55套，均價$534,269。Burlington售出最多，為29套，且均價最高，為$545,852。Oakville數量第二，為19套，均價$541,005。Milton成交5套，均價$470,200。Halton Hills僅成交2套，數量最少，均價$462,500，為全區最低。

Condo公寓

Condo公寓的均價，是大多地區三月唯一的亮點。在銷量上，大多地區三月共售出2,183套，均價$551,003，較去年同期上漲了6.1%，成為唯一一個較去年三月價格上漲的主要房源類型。其中絕大多數集中在多倫多，共1,573套，均價$590,184。

華美公寓大廈高層，擁有落地窗、高約2.7米的天花板、豪華裝修與家電設施；巨大露台盡享天際線與湖泊景觀。居外物業編號：38431493

皮爾區的Condo交易數位居第二，為296套，均價$423,599。其中密西沙加位居全區第一，售出251套，均價$435,036。Brampton銷售數量位居第二，共45套，均價$359,804，價格為全區最低。Caledon則沒有交易記錄。

Halton區三月售出Condo公寓93套。Oakville數量上第一，共37套，均價為$442,094。Burlington均價為$433,131。Burlington售出29套，位居第二，但均價最高，為$520,275。Milton售出24套，均價$432,025，價格為全區最低。Halton Hills共售出3套，數量上全區最少，均價$486,333。

ATTACHED/ROW/TOWNHOUSE

三月，Attached/Row/Townhouse 共售出622套，均價$690,438。

多倫多市共售出83套，均價$915,971，價格為整個大多倫多地區最高。皮爾區售出128套，均價$630,791；Halton區售出131套，均價$696,540。

皮爾區中，Brampton售出最多，為90套，均價$601,669，為全區最低；密西沙加售出28套，均價全區最高，為$715,886，價格全全區最高；Caledon售出10套，均價$654,630。

Halton區中，Oakville售出52套，數量居於第二，但均價遠高於其他地區，達$819,448。Milton銷售數量最多，為59套，均價$606,873。Burlington數量居第三，售出13套，均價$678,692，居於第二。Halton Hills售出7套，為全區最少，均價$572,414。

點擊圖片查看房源信息，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤

排版&責編：Zoe Chan

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

多倫多學區房投資：從最新高中排名中看門道 | 居外專欄

編者按：今年2月，菲莎研究所（Fraser Institute）最新出爐2016-17年安大略省中學排名，居外的兩位加拿大專家不約而同地及時就此撰文：江曉清介紹了排名第二的Abbey Park高中，並帶大家走訪所在的Glen Abbey社區；而下文林虹言將會由排名第三的St. Robert天主教高中探討該校沿用的IB課程，以及解答許多家長對天主教學校的一些迷思，非常實用。

那為什麼大家都盯著眼看菲莎的成績表？原因是它是加拿大一個獨立的公共政策研究和教育機構，智庫的經費來源於企業和個人的捐贈，確保菲莎的獨立性。菲莎所研究的領域十分廣泛，包括經濟自由度，礦業石油業的調查報告、槍支立法狀況等等，而最被我們華人所熟知的則是學校排名這一塊。

各位家長如對大多倫多的中、小學校和學區房有任何疑問，歡迎以電郵方式或致電居外客戶熱線 400-041-7515，聯系居外的加拿大學區專家網絡。

有不少客人問我，在加拿大也像在國內一樣要買學區房嗎？

事實上，加拿大的學區房甚至比在中國還要重要。這是因為，所有的公立學校，都是以所住的區域劃分的，只要你的居住地址在這個學校的錄取範圍內，那麼無論怎樣你都可以上這所學校。所以，這也就造成了只因為這個區有一所好學校，便使引起周圍的房價居高不下。而如果這所學校持續的好，那麼這個地區的房子會一直領先於其他地區，會給業主帶來不菲的回報。所以，即便是送孩子上私校的家庭，也往往願意買一所學區房。

判斷學校是否好，大多數人都是基於一份權威機構每年發布的學校排名。這就是Fraser Institute依據於每年的統一評測EQAO（Education Quality and Accountability Office）成績進行的排名。因為加拿大公立學校不進行統一考試，所以這個排名可以說是對學校教育水平的大檢閱，很重要的意義在於，這份排名成為很多人購買學區房的依據。

最近，這個加拿大著名的研究機構Fraser Institute發布了安大略省2018年高中成績單排名。

今年在安省參與排名的747個高中當中，還可以看到很多著名公立中學的老身影。比如St. Michael’s Choir這所天主教男校，多年來一直在安省高中排名的榜首。約克郡多所學校也是常年雄踞榜單，只不過排名每年會有所輕微變化。由於多倫多北部的約克郡（York Region）是華人青睞的居住熱點地區，我們今天主要來看看多倫多北部地區的高中排名。

下圖：York Region名列前茅的高中

St. Robert：天主教 + IB課程

今年最大的亮點是位於Thornhill的天主教高中St. Robert以9.2的成績一躍成為全省第二名。

St. Robert天主教高中位於Leslie & 407以南，以提供IB課程為著名。從下圖可以看到這個學校的普通班級的錄取地址界限，如果你家住在這個紅線的範圍內，就可以選擇上這個學校。但如果要上IB課程，那麼需要參加學校自己的IB入學考試，但不需要必須住在這個區域範圍內。

要上天主教學校必須是天主教徒嗎？

在加拿大，天主教學校和公立學校一樣，都屬於政府資助的學校，教育局分為公立教育局（Public School Board）和天主教教育局（Catholic School board）兩個單獨的系統，對於加拿大居民來說都是免費教育。

如果想讓孩子上天主教學校，入小學條件比較苛刻，父母之一必須是天主教徒，必須受洗過。所以有些華人父母為了讓孩子能夠進入排名靠前的天主教小學，不惜花一年的時間去上天主教的課程，最後參加受洗，孩子就可以順利入學。不少人認為天主教學校的家庭背景比較傳統，對孩子要求嚴格，所以受到不少華人的青睞。

如果想上天主教的高中則寬松很多，並不需要參加受洗，只要是住在學校錄取的範圍內即可。

天主教學校到底和普通學校有什麼不同？

天主教學校和公立學校在課程安排上都需要遵守教育局的教育大綱，從課程安排上沒有什麼太大的差別，但天主教學校增加了宗教課和彌散。

據我了解，很多從天主教高中畢業的學生都說，在天主教高中，並不限制學生的信仰，宗教課更像歷史課，而彌散則類似公校的Assembly（集合）。但天主教學校更重視紀律，和私立學校一樣穿著校服也讓孩子們把精力避免放在服裝的比較上面。

高中提供的IB課程到底是什麼？

IB即International Baccalaureate，是1968年成立於日內瓦的一個國際性的非贏利教育組織，采用規範化的課程，培養國際人才。申請設立IB課程的學校，要經過IBO這個機構對學校的師資、設施、信譽等情況進行考查後認證，課程設置也是全球統一，老師要有認證才能擔任，課程考題是統一的。這種國際規範化的程序，保證了IB的聲譽和質量。

IB課程主要有三種：IB早期課程（ IB Primary Years Programme），IB中期課程（ IB Middle Years Programme），和IB高中課程（ IB Diploma Programme）。大多數公立學校的IB課程都是高中。

整個安省的公立高中中，目前有47所學校提供IB Diploma Program。在多倫多北部地區，除了St.Robert，另外一家比較有名的是Bayview Secondary School提供的IB課程。Bayview SS附近的房子近年來也因為可以上這個學校而成為著名的學區房。Bayville SS今年排名全省第9，和之前排名第4略有下降，但實際上學生的評測成績沒有改變，都是9分。這意味著今年有更多的學校成績更好，而BayvilleSS這個老牌名校依然是安省最優秀的學校之一。

下圖是Bayview SS的錄取範圍

由於IB課程越來越受歡迎，York Region今年新增了4所學校招收IB課程，這些學校是：

Alexander Mackenzie High School (Richmond Hill)
Dr. G.W. Williams Secondary School (Aurora)
Maple High School (Vaughan)
Milliken Mills High School (Markham)

下圖是York Region今年各個學校 IB課程的錄取範圍

目前目前這幾所新增IB的學校都未在8分以上的榜單中。讓我們拭目以待，看看開設IB課程之後對這幾所學校的影響會不會是正面的。

好學校遍布的萬錦市

在上面北部高中的榜單中，除了前三甲在Richmond Hill，後面有8所學校都在萬錦市Markham。萬錦市華人相對集中，據2016年的人口普查，萬錦市的華人人口占52.9%。而華人基本聚居於萬錦市的北部地區，在這個區域內的幾所名校，多年來在省內排名名列前茅。

在今年的排名裡，Markville, Unionville, Pierre Elliot, Bur Oak這幾所學校在全省的排名稍有下降，比如Unionville從過去五年平均排名第4名，下降到17名，Markville也從第4名，下降到11名。

究其原因，我認為和近年來很多公校都開始大量的招收國際學生有關，而且，Markham由於是著名的學區房，也特別受到了很多新移民的追捧。國際學生和新移民學生都有相似的問題，就是語言需要一定時間的適應和學習。在英語不能完全掌握的情況下，勢必影響到閱讀和數學的成績。

Unionville高中的成績，2013年曾經是9.5分, 但2016年一度下降到8.7分，這是近年來最低成績，今年略有提升，到8.8分。而ESL（需要補習英語作為第二語言）的人數比例從2016年的36.7%下降到2017年的19.6%。這也證明了，在去年時，國際學生和新移民學生的比例比較高，一定程度造成了成績下降。而這些新移民學生經過一年時間，英語已經不需要再補習，成績也自然有了提高。

對於學校的成績略為下滑，我覺得家長不必過於擔心，因為一個學校的好壞，和學校長期形成的傳統有關，學校的老師大部分都是長年在一個學校服務的，所以形成了教學的傳統和學校特有的氛圍。另外，華人素以重視教育著稱，特別是願意花大價錢購買學區房的家庭，都是願意投入時間和精力在孩子的教育上，這樣的家庭環境，會很大可能性培養出優秀的孩子，所以在這樣的氛圍裡，孩子們自然而然都會重視學業，這也是社區環境的重要性。

這些年，上述這幾個高中所在區域的房價都節節攀升。更多重視學習的家庭進入這個區域，學校培養了更出色的孩子，同時重視教育的家庭也促進了學校變得更好。而在加拿大，特別是大多倫多地區，學區房的漲幅遠遠大於普通地區，這給學區房的投資更帶來了巨大的收益。

居外精選房源：萬錦頂級學區Berczy Community4臥獨立屋

可步行至Pierre Trudeau High School(3/740)、Castlemore Public School(14/2900) 和 All Saints Catholic Elementary School，附近設有公園、池塘、公共交通、餐廳、銀行和購物場所。

建築面積：232平方米
土地面積：334平方米
房型：4 臥 3 衛 2 車庫
樓層：共 2 層
房齡：10年
其他屬性：曾經整修過草地景觀朝向東
房屋價格：146萬加元（約¥757萬）
預估交易費：約¥45萬

點擊查看這套居外網房源的更多信息，或致電居外客服熱線 400-041-7515 詢盤

責任編輯：Zoe Chan

加拿大安省經紀林虹言專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

安大略省哪所公立中學排名最高答案就在 Oakville 市 | 居外專欄

最新壹期對安大略省公立學校的排名如約而至。單就排名來看，居於榜單首位的依然是位於多倫多市中心蟬聯桂冠數年之久的St Michael’s Choir中學。但對有意投資或購買學區房的朋友而言，這個“第壹”並沒有太大的意義。

因為嚴格來說，這是壹所音樂方向、並且是公立和私立混合制的學校，而且還是壹所男校。最重要的是，它和多數公立學校不同，其生源並非根據住址就近入學，而是要經過嚴格的挑選。

所以在安省公立學校中能夠通過買房入學的最佳學校，其實應該是位於大多倫多奧克維爾（Oakville）市，Glenn Abbey社區的Abbey Park High School。

Abbey Park——就近買房可入學的最好公立中學

Abbey Park High School在最新壹期的Fraser Institute排名中，從去年的第9位壹躍而升，成為了安大略省公立學校的“第壹名”。作為安省境內的名校，今年學校的總體排名高達9.2，過去五年也表現不俗，五年內的平均分數達到了8.9的高分。

Abbey Park High School學校課程設置豐富，有不少針對傑出學生開設的課程，例如Cluster Program。還擁有兩個針對商業和社會科學的高級專業技能專業Specialist High Skills Major (SHSM)，更有炙手可熱的熱門服裝設計課程Ontario Youth Apprenticeship Program。近年來，學校還逐漸開設了Advanced Placement Calculus, Advanced Placement Biology and Advanced Placement Statistics courses等實用高級課程，幫助學生為其之後的學術之路鋪設了平穩的道路，打下堅實的基礎，深得學生及家長的青睞。

學校對於藝術、體育類的投入巨大，舞臺劇、音樂、拉拉隊、橄欖球、籃球等項目都是學校的特色。也都在各類比賽中獲得過傲人的成績，這些課外活動不僅豐富了學生課余生活，也為學生提供了良好的鍛煉平臺。

Glenn Abbey——今年最好的公立中學就在這裏！

Glen Abbey社區雖然歷史不久但深受人們喜愛……

地理位置

Glen Abbey社區地處Oakville城市中西部，社區位於Upper Middle以南，QEW以北，Bronte以東，Sixteen Miles Creek以西。

在近些年Oakville的發展中被越來越多的認識，社區享有的良好口碑，許多人被這裏的高質量教育、完善的社區設施、高尚的居民素質以及優美的自然風光吸引，不遠千裏落戶於此。

社區概述

Glen Abbey社區男性人口占49.05%，女性占50.95%。社區移民比例為32.93%，非移民占67.07%，對比Oakville城市整體比例，Glen Abbey的移民人口相對較低。

社區內除了官方語言英語之外，意大利語、西班牙語的使用人數也較多。而且華人在這個社區中同樣擁有“壹席之地”，普通話使用者占了1.96%。

Glen Abbey社區人口年齡分層清晰，作為壹個擁有58.76%結婚率的社區，這裏壯年和青少年人口居多，20-54歲人口比例占有48.65%，10-19是歲青少年占有19.64%；此外，整個社區和諧安逸的氛圍也吸引了不少老年人，如今這區內有超過9%的65歲以上老年人，在不久的將來這裏還將開設新醫院，相信對於選擇在這裏安居的老年人來說又是壹個利好消息，平且也極有可能為社區吸引來更多老年人。

Glen Abbey社區中有43.07%的居民擁有大學文憑，15.51%擁有學院文憑，良好的教育給社區帶來的不僅是穩定安全的環境，更是壹種社區內在的提高。在這裏的居民大都文質彬彬，過著體面且安定的生活，生活的層次和整體氛圍相似。

社區居民就業率超過70%，大都正在從事白領和管理的職務，因此收入頗豐。其中收入較高的區域，平均家庭收入可達$256,341。而整個社區的平均收入為$154,178，對比奧克維爾市$104,716的平均收入，這裏的居民生活水平可見寬裕不少。由於較為豐厚的收入作為保障，這裏家家戶戶都過著體面、舒適的生活，周遭居民的修養以及鄰裏關系也都讓人感覺很自然。

Glen Abbey社區中的房屋類型大致可以分為兩類：獨立屋和聯排別墅。其中獨立屋作為整個社區的主力，占據了近80%的比例，遠遠高出了城市將近40%的比例。聯排別墅比例也比城市比例高出不少，在這裏有20%左右的此類房屋，滿足了不少小戶型家庭的需求。當然，Glen Abbey社區內也有其他房屋類型的存在。區內房屋年齡特點明顯，大部分都處在26-60年之間，還有壹些新近建造小於10年的房屋。

社區內的出租率雖然不如城市高，但仍有10%左右的出租率，這些比重較輕的出租人口，讓社區有了壹定流動性。

交通出行

Glen Abbey社區在交通優勢上最明顯的就是它緊挨Queen Elizabeth Way（QEW），在加拿大只要您居住所在地靠近高速，那麽您的出行問題就很大程度上得到了解決，所有周邊城市都離妳“近在咫尺”了。

另外，這裏還擁有數條Oakville市內的重要主幹道，東西向的Upper Middle Rd W、南北向的Bronte Rd、Third Line、Dorval Dr都能幫助您到達城市內的各個角落。

學校教育

Oakville之所以如今越來越受新移民關註其壹大部分原因是這裏擁有極好的教育，Oakville市內的高中在安省內的排名都非常靠前，來到這裏讓孩子接受教育是很多家長的心願。除了Abbey Park之外，社區裏另壹所中學Thomas A Blakelock雙語高中也同樣表現不俗，從去年的70名，迅速提升至今年的59名。綜合評分達到了8.0/10。

此外，社區內還有許多優質的小學，包括：

PILGRIM WOOD雙語小學（JK-GR08）
地址：1551 Pilgrims Way, Oakville, L6M 2W7

Heritage Glen小學（JK – GR08）
地址：1641 Heritage Way, Oakville L6M 2Z4

Abbey Lane小學（JK-8）
地址：1160 Old Abbey Lane ，Oakville, ON L6M1S4

娛樂設施

Oakville吸引人的地方莫過於這個城市的風景了，每個社區都被綠色和公園包圍，Glen Abbey社區也不例外，細看地圖您會發現這裏公園密布，小溪也非常多，環境美不勝收。區中Trails頗多，其中Glen Abbey Trails、McCraney Creek Trails、Glen Oak Creek Trails都是不錯的散步好去處。

該區內還有著名的Glen Abbey高爾夫球場，加拿大高爾夫公開賽時常在此舉行。還擁有Oakville最大的社區活動中心，有室內遊泳、滑冰、冰球、壁球、健身場、圖書館。

出行購物在這裏也非常方便，區中有兩個社區購物中心，壹個是位於Third Line和Upper Middle的Abbey Plaza ，有24小時營業的大型超市、銀行等。另壹個是位於Dorval Dr 和QEW的購物中心，這裏是個壹站式購物中心，生活所需應有盡有。

居外網奧克維爾3臥4衛二手房價格約803萬人民幣建面：198平米；土面：764平米

點擊上圖可查看居外網唯壹壹套在售 Oakville 二手房房源編號：29822179，或撥打居外網客服熱線 4000417515 尋找可信多倫多當地買房經紀人。

責任編輯：Zoe Chan

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

投資孩子的未來：2018年多倫多大型私校投資前景展望 | 居外專欄

就在2018年的一月，加拿大連續第四次在“全球最佳國家”的評選中，榮獲第二。在眾多加分項中，優質的教育環境，自然是一個不可或缺的因素。正因為加拿大教育在世界範圍內的盛名，也因為加拿大本身在留學、移民等方面一如既往地保持著開放和歡迎的政策，才使得投資私校，成為了2018年大有可為的一項投資領域。

大背景：華人留學市場不斷擴大

根據加拿大教育部的統計，留學加拿大的中國學生總數，正在逐漸增長。2014年，在加拿大的中國留學生數量為10.7萬，到2015年增長到11.8萬。截止2016年底，中國學生數量已經突破13萬，高達132,345人，占加拿大國際學生比例31.9%。

根據加拿大移民局每年簽發的學生簽證數量可知，2007年以來中國赴加留學生一直保持穩定增長，2016年度赴加拿大留學的中國學生接近3.3萬人。2017年1-8月，就達2.8萬人。而中國方面的統計數據也表明，加拿大是中國學生留學的前五大目的地之一。

而且目前，赴海外留學，還呈現出逐漸低齡化的趨勢。根據中國教育部發布的《2017留學趨勢報告》，在留學年齡段上，高淨值人士做出了與大眾差別較大的選擇。超過30% 的高淨值人士認為應該在高中階段即送孩子出國讀書；大學排在了第二位，占比23.14%；初中以13.76%的比例排名第三。也就是說，中學階段出去的比例達到近45%；而小學階段的比例甚至也超過了研究生。這說明在高淨值人士心目中，低齡留學已經是一種主流的價值觀。

毫無疑問，大量留學生湧入加拿大，加上留學生的低齡趨勢，這些都會給私立的中學和小學帶來巨大的生源和商機。而加拿大方面的環境，則足以使大多地區成為私立學校的風水寶地！

大多地區——最適合私校投資的地方！

根據加拿大法律，私人不得建立大學，但私立的中學和小學都是允許的。從加拿大教育部和安省教育廳公布的官方數據可知，目前全加拿大的私立學校共有1,935所，而整個安省的私立學校就占到了1,263所。其中有近1,000所，位於大多倫多，以及周邊的滑鐵盧、尼亞加拉等區域。

而加拿大統計局的數據也顯示，目前來到加拿大留學的學生中，有將近一半選擇在安省學習。而來自中國的留學生，則超過了留學生總數的四分之一。中國留學生的低齡化趨勢，勢必讓有意投資私立中小學的朋友，能獲得更多的華人生源。

現在絕大多數來到安省的留學生都會選擇在大多倫多學習生活。作為安省，乃至整個加拿大，經濟最發達，人口最稠密，同時也是教育資源最豐富的地區，大多倫多是當之無愧的私校首選之地。

大型私校：優勢與前景

如前所述，中國學生低齡留學的趨勢將會讓大多地區在2018年接納更多的小留學生。而父母家長在決定將孩子送出國門時必然會考慮擇校的問題。相比加拿大的公立學校，私校在以下幾個方面具有巨大的優勢，可以使其吸引大量優質的生源。而這些優勢同時也意味著私校投資獲利豐厚，具有絕佳的前景。

一、硬件設備

許多公立學校的硬件設備也很不錯，但私立學校往往更勝一籌。因為私校的資金來源更加充沛，所以多倫多最好的中小學校舍、體育館和科技樓，往往都在私立學校。

此外，私立學校的硬件優勢還體現在得天獨厚的自然環境。比如安省著名的私立學校Appleby中學，不僅所有學生配備一台蘋果電腦，還有著高科技的教學樓，更著名的是它位於Oakville的安大略湖畔，一年四季風光宜人。優美的景色足以樹立一所私校的品牌與形像，彰顯出名校風範。

二、小班化教學

私立學校的學生通常少於公立學校，並且普遍奉行小班化教學。學生更容易獲得教師的指導和關注，也有更多的機會深入學習。

三、提供給孩子更多機會

私校往往更注重培養孩子的領導力，也會提供更多選修課，同時還有更多機會讓孩子參與社區活動。這些對提升學生的綜合素質，發展興趣，以及融入加拿大本地環境，都大有好處。

四、建立學生人脈

從私立名校出來的學生，一般今後都能在社會上找到一份好工作。其中一條很重要的理由，就是他們在校期間，就已經建立了一張看不見的關系網。尤其私校針對的是社會精英階層的子女，在保證入學生源質量的同時，也讓私校學生更容易在畢業後獲得穩固和優質的加拿大本地社會資源。

而相比國內的貴族學校，加拿大優質私校的優勢同樣明顯。首先，加拿大的私校可以與本地，乃至美國的大學銜接。加拿大與美國可以互相認證對方國家的學位。這就為那些有意在畢業後選擇常春藤名校的學生省去了不少麻煩。

其次，讓學生就讀於加拿大的私校可以幫助思維的養成。如果學生出國時年齡較長，比如是在完成大學學習之後，那麼即便完成了學業，也很難改變國內生活所帶來的固有思維。而這對於有意在海外定居的學生是相當不利的。這也是許多家長願意讓孩子趁早出國的原因。而及早進入一個純本地是最有利於思維養成的做法。

對投資者的多種好處

投資學校的回報首先取決於學校的經營狀況，其次就是這一地區今後在教育方面的發展前景。就加拿大目前的情況而言，如前所述，隨著國際留學生的增多，以及簽證的日益放寬，將會給私校投資者帶來更多的生源。這也將讓學校的經營前景更加光明。

一般經營良好的私校，其獲利都會比投資普通的住宅高出許多。同時，投資私校還有一項投資一般住宅不具備的獲利途徑，那就是變更土地用途。

在加拿大，投資者買家私校也就買下了學校所在的土地，而只要投資者能取得變更土地用途的許可，那麼在這片土地上就能建造商業建築和高層住宅。而優質的私校用地往往也是交通便利，或緊鄰優質社區的區域，周邊配套也十分成熟，因此非常具有開發前景。屆時投資者可以選擇自己進行項目開發，或將土地轉賣給開發商。其利潤可以超過投資成本的數倍，甚至數十倍。這些都不是一般投資住宅地產可比擬的。

即便不考慮土地升值和用途變更等因素，就投資教育行業本身，也具有諸多投資住宅地產所不具備的優勢。

首先，投資教育行業的回報較為穩定，不容易受到經濟環境的影響，更不容易受到政府政策的影響。由於加拿大重視教育，一般來說，政府對教育行業的政策多偏向穩定持續，態度也偏向鼓勵。這和加拿大政府目前對海外買家炒房的態度可謂別若雲泥。

其次，對海外投資人的限制更少。目前加拿大政府對住宅市場上的海外買家總體持限制的態度，尤其是在卑詩省和安省這些房地產的熱點區域。而對於包括投資私校在內的商業投資，加拿大政府基本沒有限制。只要用於投資的資產來源正當即可。

而因為購買私校本身也是大額的投資，因此還能帶來一項額外的好處，即可以借此投資移民。

此外，有些投資者購買下學校後還會考慮是否可以讓自己子女入學。一般而言，這完全沒有問題。通常私校只需要家長支付相關費用，子女即可入學。即便學生家長本身就是私校的擁有者，從規定上說，也不會有太多限制。不過特別需要注意的是，一些優質的私校是需要對入讀學生進行測試的，只有通過測試，方可入學。這不是法律規定，而屬於學校自己的規章制度。如果投資者有意投資這樣的學校，或者希望將自己投資的學校打造成類似這樣的一流名校，那麼最好是公私分明。作為學校的經營者或持有者，在對待自己孩子和其他學生入學時，還是一視同仁為好。

選擇投資優質私校的條件

目前在大多倫多地區，優質的私校可謂鳳毛麟角。

所謂優質私校，首先必須占據地利。學校位置需要臨近高速公路，或交通要道。同時學校最好靠近周邊的大學。這樣可以方便學生參加部分大學中的活動，為學生了解心儀的大學，以及畢業後的升學做准備。

其次，需要有足夠大的面積，以及開闊悅目的校園和校舍。校舍建築可以時尚現代，也可以古樸雅致，但一定要顯示出足以和教學質量相稱的名校風範。

最後，如果校舍用樓本身自帶教室、辦公室、禮堂等學校必備的房間，那自然是錦上添花。而如果還能配有餐廳、廚房，乃至宿舍臥室，那更是上上之選！因為這樣難得一見的建築，恰好可以讓學校構建起一個封閉式的教學環境，特別適合作為附帶寄宿的私校使用。

私校投資的經典範例：

本案物業臨近多條高速，交通便利；室內面積近15萬平方英尺，占地45英畝；建築外觀古樸典雅，極具名校風度。而且內部設施齊全，還配有餐飲和住宿空間，可構建一個封閉式的教學環境。私校首選，叫價2,100萬加元。

責任編輯：Zoe Chan

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

多倫多商業地產回顧與展望：2018年投資這三類准沒錯 | 居外專欄

對於多倫多和加拿大的房地產市場，2017年絕對是不平凡的壹年。多項針對房地產市場的政策出臺，令投資人和地產從業人員都感到眼花繚亂。而在人們對今後住宅市場的走向眾說紛紜之時，多倫多和整個加拿大的商業地產市場卻呈了諸多令人欣喜的跡象。

回顧：商業地產投資市場逐步回暖

根據多倫多地產局的官方數據，2017年第四個季度，通過MLS完成租賃的商業地產（用途囊括了工業、零售業，和寫字樓）面積為5,985,841平方英尺，超越了2016年的同期數據5,824,485平方英尺。這也意味著多倫多商業地產租賃市場的正式回暖。

在總共的租賃面積中，大部分是工業用地，占到了75%。但就同比增長情況來看，增長最多的是寫字樓，總面積為989,545平方英尺，較去年同期的693,589平方英尺，漲幅高達42.7%。

而在單位面積的出租價格和銷售價格方面，寫字樓也是壹枝獨秀。在出租價格上，寫字樓漲幅達到了21.2%。而在銷售價格上，更是狂漲了115.2%。

2017年第四季度的租賃活動，尤其是辦公寫字樓的租賃市場越發活躍，這其實是壹個十分積極的信號。這表明，未來壹年加拿大的經濟增長將保持壹個相對強勁的勢頭，大量企業也相信自己將在未來壹年實現擴張。因此商業投資的意向仍將保持下去，投資前景也越發樂觀。

多倫多市區及周邊辦公用地

根據著名商業地產投資分析公司JLL的調查結果，得益於多倫多的經濟活力，其市中心的辦公物業始終供不應求。目前多倫多的失業率處在近年來的最低水平，2017第四季度共增加了66,500個就業崗位，而2017全年則增長了165,100個崗位。而對寫字樓對市場來說，這也是壹個歷史性的季度，其吸收率為1,091,289平方英尺，而空置率下降至4.6%。目前在多倫多市區，最缺乏的是大型的辦公物業，尤其是高質量的大型辦公物業。直至2017年末，在多倫多市區的市場上，只有兩處辦公物業超過10萬平方英尺。

相較多倫多市中心，多倫多周邊郊縣區域的辦公室空置率就高出了不少，達到了13%。由於壹部分大公司紛紛遷往市中心，也進壹步擡高了多倫多周邊區域的空置率。但總體上，多倫多周邊區域的辦公物業依然值得看好。比如說，雖然阿迪達斯已經將他們的辦公地點從旺市的壹處物業搬出，但著名的高爾夫用品公司TaylorMade卻立刻宣布會搬入該處。在西區，加拿大著名建築商PCL也選擇了壹處位於Oakville，面積達到82,543平方英尺的物業，作為他們的總部。

2018年商業地產投資前景展望

壹、多倫多市郊蘊藏機遇

在2018年，甚至在未來2-3年內，市中心的商業租戶將大幅擴展他們的空間需求。2018年，新建成的辦公空間只有60,727平方英尺，遠遠不能滿足市場需求。2018年以後交付的辦公物業，預計預租率將到達58%。在未來12-18個月內將全部租出。在租金方面，以Bay街為代表的金融中心，租金已高達$70/平方英尺。

而由於市區空間有限，且價格高昂，也給位於郊區的辦公物業帶來了機遇。到2018年，空置率將繼續保持平穩降低的勢頭。由於多倫多經濟強勁，且市區空間有限，郊區提供了新的選項。尤其對壹些中小型企業，和無力承擔市中心高額租金的商業租戶，多倫多周邊無疑是更好的選擇。

二、優質商業地產炙手可熱

根據著名地產市場投資分析公司仲量聯行（JLL）的調查結果，投資者普遍對2018年的商業地產走勢持樂觀態度。仲量聯行總結，2017年整個加拿大的商業地產市場，正處在穩步上升的階段，這種勢頭是和加拿大的積極增長情況相吻合的。而且在2018年房地產行業也將繼續受益於這壹強勁的經濟表現。

根據JLL的預測，2018年加拿大的商業地產市場依然會有大量的資本流入，而作為加拿大最大城市的多倫多，自然會是其中翹楚。

根據最新的市場評估，多倫多的GDP在2017年增長了2.7%，預計在新的壹年裏還會繼續保持這壹增長態勢。整個大多地區的市場在全加拿大排名第二。根據央行的預測，2018年多倫多的經紀增長幅度將到達2.5%。由於資本易於流入，並且集中了大量優質的投資項目，多倫多至今依然是全加拿大最好，也最具競爭力的投資目的地之壹。

目前，來自不同領域的投資者，都對多倫多各個商業投資領域有著巨大的需求。這壹趨勢自2016年便已十分明顯，並維持至今。隨著機構資本和私人投資者繼續尋求穩定且長期的投資，優質資產將在市場中保持高位。

三、住宅開發大有可為

在物業開發方面，由於擔心安省會通過立法對租金進行管控，壹些開發商對新建公寓的興趣略微下降。然而市場對公寓的市場需求卻不降反升，而且目前的升值和投資空間依然十分巨大。

根據地產協會的統計，2017年多倫多的Condo銷售量為26,931套，四個季度的均價已達到了$511,901，較之2016年的均價$415,654，提升了近4分之1。

根據仲量聯行的觀點，從長遠看，租金管控非但無助於改善租房者的困境，反而會進壹步的縮小供應，致使房屋空置率下降。因此有意長線投資的投資者其實完全不用擔心。

2017年多倫多的房屋空置率是2.1%，少於2016年的數字。之後這壹數字還可能繼續縮小。目前公寓房屋正處於嚴重的供小於求的狀態。此外，外國移民和國內的投資將繼續增長，這也將對房價構成上行壓力。更重要的是，隨著更多公寓樓的建起，優質的公寓用地必然越發稀缺。

壹方面是巨大的潛在市場，另壹方面是越發稀缺的資源，這兩者共同為物業開發與公寓用地的投資前景提供了保障。因此在未來幾年，公寓房項目的開發，依然大有可為。尤其是臨近高速公路，或交通便利的住宅開發項目，更是具有非常高的潛力。

責任編輯：Zoe Chan

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

海外升學英語水平未達標怎麼辦？淺析加拿大院校雙錄取 | 居外專欄

越來越多的學生選擇出國留學，但並不是每一位同學都擁有良好的語言成績，如果沒有語言成績或是語言成績無法達到學校錄取的最低要求該怎麼辦？事實上很多加拿大院校提供雙錄取，只要滿足雙錄取條件也同樣可以獲得錄取通知書。

1、什麼是雙錄取？

雙錄取，也稱為有條件錄取，指的是學生在申請某一所大學時，學校的招生辦公室認為該學生符合學校的招生條件，可以被錄取，但是由於語言成績（托福，雅思等）達不到學校的最低錄取標准，無法直接進入專業學習從而發放了的有條件錄取通知書。拿到雙錄取的學生在入學前，往往需要先進入語言中心學習語言，在語言過關後，便可以直接進入大學攻讀專業課程。

2、什麼是直錄？

直錄，也稱為無條件錄取，指的是學生在申請某一所大學時，學校的招生辦公室認為該學生的學科成績、語言成績及其它資質均符合學校錄取的要求，可以直接進入專業學習而無需入讀語言課程。但是，這對於母語為非英語的國際學生來說是有難度的。

3、適合走“雙錄取”的人群

在校期間成績優秀，但來不及進行語言考試（或是語言成績在短時間內無法達到學校直接錄取最低要求）的高中生、大學生或是國內已經畢業的學生。

4、常見問題

疑問1：雙錄取和預科有什麼區別？

學生獲得雙錄取後，必須先進入語言中心學習語言，語言過關後，無需另行申請，可以直接進入大學攻讀專業課程。

預科，是高中後大學前的教育，在魁北克省預科需要上兩年的時間。大學預科的開設有兩個主要目的，一是加強學生的語言學習及語言運用能力；二是作為本科學習的橋梁。因此，預科的教育包括語言培訓和大學的一些專業課程的綜合學習。學生完成預科的學習後，才能開始本科的學習。

疑問2：什麼是轉錄？

轉錄，也就是我們常說的轉學分錄取。學生可以從一所大學轉學到另外一所大學繼續讀書，而在之前大學裡修的學分可以通過轉學分的方式轉到新申請的大學，進而減少新申請大學需修讀的課程。然而，不是所有修讀的課程都能通過轉學分的方式轉入新申請的大學。具體能轉多少學分取決於學生所學的課程和新申請專業課程的匹配度。

疑問3：雙錄取和單純的語言錄取有什麼區別？

相較於持有單純語言錄取通知書的學生來說，擁有雙錄取通知書的學生申請簽證會更容易獲批。因為在簽證官看來，語言完全可以在中國學習，學生沒有必要花費大量金錢和精力去加拿大學習。而本身加拿大又是移民國家，很容易會讓簽證官誤以為有非法移民傾向。簽證官最希望看到的是學生被加拿大正規院校錄取，獲得學校發放的專業錄取通知書，由此也可以證明學生出國目的就是留學。

疑問4：走雙錄取還需要考雅思托福嗎？

不同的學校有不同的要求。有些學校不要求學生提供語言成績。但有些學校需要學生拿到一定的語言成績，才給雙錄取。

疑問5：走雙錄取的話，能否提早從語言中心“畢業”？

這個主要是看您的學習進度和學校的規定。有些學校只能按照規定的時間和節奏來學習，也有學校允許“提早畢業”。例如，康考迪亞大學的語言課程就可以跳級，學生也可以在學習語言期間考托福雅思，只要語言成績達到了學校直錄的要求，就可以直接進入專業學習。

疑問6：什麼樣的情況不適合走“雙錄取”？

一般來說，如果家裡經濟條件一般的學生，我們就不建議您選擇雙錄取。語言中心的費用非常昂貴，如果沒有辦法通過考試的話會造成心理壓力和精神壓力過大。

疑問7：加拿大碩士有“雙錄取”嗎？

有。但是應當注意的是，知名學校或是學校的知名專業有可能不接受雙錄取。

疑問8：加拿大大學雙錄取在哪裡學習語言？

加拿大有些大學擁有自己的語言中心，學生可以直接到該學校的語言中心學習語言，如康考迪亞大學。有些學校沒有自己的語言中心，他們則與私立語言中心或是公立學院合作開設語言項目，如西安大略大學。

5、總結

天綺移民建議，如果您沒有語言成績或是語言成績無法達到學校錄取的最低要求，您可以通過雙錄取項目避免錯過學校申請的截止日期，這樣便能節約申請和等待的時間並能夠提前適應加拿大的生活。但是，如果您家裡經濟條件一般，我們建議您直接在國內學習語言，然後直接獲得加拿大院校的無條件錄取，進而避免您在加拿大學習語言的高昂費用。

關於加拿大本科或研究生院校的申請，歡迎大家透過居外客服熱線+86 400 041 7515 咨詢天綺移民。

責任編輯：Zoe Chan

加拿大移民留學顧問周天綺專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

【大多倫多西優質學區系列】走訪奧克維爾社區Old Oakville | 加拿大

我在之前的文章提及過，奧克維爾（Oakville）是個優質學區，更是優質社區。在奧克維爾，臨靠安大略湖的社區共有四個，它們分別是Bronte West、Bronte East、Old Oakville，以及Eastlake。除了地處湖濱，環境優美之外，它們還分享著一個共同的特點，就是它們分享著幾個整個荷頓區（Halton Region），乃至整個大多地區最優質的學區。今天我會帶大家走進奧克維爾中間三區之一——Old Oakville社區。

地理位置

Old Oakville地處Oakville城市中南部，緊挨安大略湖，擁有享有絕對的地理優勢。

它是著有悠久歷史與文化底蘊的成熟社區。早在17世紀中期就有相當數量不同部落的土著居民在這裡集居，自18世紀的後期，主要由來自英國的早期移民在湖濱地區定居並經商，到19世紀初期，Old Oakville因為擁有船舶制造業，木材運輸業，和小麥加工業而聞名遐邇，同時也吸引更多的歐洲移民來這裡定居，一直自立門戶戶的Old Oakville於1962年納入奧克維爾市管轄範圍，隨後按照奧克維爾總體規劃進入現代發展模式：有序規劃開發並優化居住區，致力完善自然環境和湖泊公園，投資建設高級文化娛樂和戶外體育設施，今天的Old Oakville因為其本身地理位置，自然環境，科學規劃，和持續發展，目前已成為奧克維爾最具競爭力的地區之一。

社區被著名的Sixteen Mile Creek分成東西兩邊，整個社區西邊由Kerr St、Morden Rd、Westdale Rd三段為界，東以貫穿Colbourne Park的溪流為界，南至Queen Elizabeth Way（QEW）、北到安大略湖。

社區中葡萄牙語是繼英語之後的主要語言，使用範圍占5.53%；其次是意大利語，占2.98%。

而在華人文化方面，由於近年來許多來自廣東和中國香港的中國移民對Oakville有了越來越深的認識，同時被這裡得天獨厚的地理位置和自然風貌所迷倒，紛紛前來安家落戶。目前就整個Oakville而言，粵語是排名第四的主要語言。但具體到Old Oakville，無論普通話還是粵語，都沒有成為主要語言。

Old Oakville社區各部分的已婚率各有不同，但總體偏高。最高的是湖濱區域，為59.92%。人口年齡分布平均，社區內20-54歲人口占超過50%，這樣的成年人人口分布使得整個社區學齡兒童較多，0-19歲人口超過20%。

Old Oakville社區中大多數居民主要從事的工作類型為管理階層的白領人士，整個社區家庭收入普遍非常樂觀，其中收入最高的湖濱社區，更是超過了$260,756，明顯超過Oakville城市$104,378的水平。

良好的家庭經濟基礎很大程度造就與良好的受教育程度，居民近半數擁有University文憑，15.64%的居民擁有College文憑，愜意的社區環境加上其難以超越的人文氣息使得Old Oakville充滿了高尚的優雅氣息。

Old Oakville社區主要以獨立屋和公寓房屋類型為主。其中公寓比例近50%，超過Oakville40%的平均水平。許多公寓臨近安大略湖，其中不乏一些超級景觀公寓房。當然這些臨湖而建的公寓，肯定每套售價都不菲。盡管如此，公寓市場依舊熱火。

除公寓外，Old Oakville的獨立屋，也占到近一半的比例，在40%-45%之間，略高於40%的全市平均水平。

根據多倫多地產局最新的，針對2017年第三季度的統計，Old Oakville獨立屋交易24套，均價為$2,013,000。Condo交易19套，均價為$679,000。

作為一個擁有一定歷史的社區，這裡的房屋也有著歲月的沉澱，這裡近三成的房屋擁有60歲以上的年齡，許多房屋本身就是一本家族史，訴說整整兩代的故事。26-60歲房齡的房屋占的比例占將近50%。當然，這裡也有不少房齡低於10年的現代建築，約占10%-15%。這些房齡較新的建築，主要集中在湖濱區域。在湖濱區，房齡低於10年的建築占了超過40%。

交通出行

Old Oakville社區中有多條主干道貫穿，東西向有Queen Elizabeth Way（QEW）讓交通網絡擴張，縮短了周邊多個城市的距離，其次Lakeshore Rd W直通Mississauga，是緊挨湖邊的主要大道；南北向有Oakville主要道路Trafalgar Rd、Chartwell Road和Morrison Road。

公用交通在這裡也有顯著優勢，城市普通公交系統發達以外，GO公交系統在Oakville的總站就在社區Trafalgar與QEW 高速交接處，即使不想開車前往多倫多及周邊地區也很方便，同站還能搭乘VIA火車。

學校教育

Oakville之所以如今越來越受新移民關注其一大部分原因是這裡擁有極好的教育，Oakville市內的高中在安省內的排名都非常靠前，來到這裡讓孩子接受教育是很多家長的心願。

住在Old Oakville社區Sixteen Mile Creek以東，Oakville Trafalgar High School自1908年建立以來已經風風雨雨度過了一百多個年頭，如今Devon Road上的校區是1992年之後才投入使用的，之前的老校區則是位於Reynolds Street。非常多的人會用“OT”或者“OTHS”來簡稱這所高中，平且由於學校在各項領域中獲得的成績都數一數二，還留下了“Red Devils”這一綽號。學校的各色運動都在很多比賽中拿到傲人的成績，其中Rugby（英式橄欖球）成績最佳，不論是男子還是女子橄欖球都經常殺入決賽，拿了相當多的獎項。

除了這些五花八門的課外活動，就連專業課成績學校也絲毫不落下。今年新公布的Fraser Institute排名顯示，學校排名為21/740，這樣好的成績難怪如此多的家長都希望自己的孩子能夠前去這所高中就讀。學校常年教育水平穩定，根據最新排名，更是成為了安省第四名。

住在Old Oakville社區Sixteen Mile Creek以西可以進入Thomas A Blakelock雙語高中就讀，Thomas A Blakelock也是一所非常好的高中，安省2015-16排名72/740，FI Rating7.9/10。

由於Old Oakville社區家庭收入豐裕，不少家長還願意讓孩子進入私立高中就讀，總的來說，整個社區教育水平可謂一流，居住在此省去了不少孩子教育問題的煩心事。

NEW CENTRAL小學（JK-GR08）地址：133 Balsam Drive, Oakville, L6J 3X4

W.H. MORDEN小學（JK-GR08）地址：180 Morden Road, Oakville, L6K 2S3

PINE GROVE學校（GR01 – GR08）地址：529 Fourth Line, Oakville, L6L 5A8

J. JAMES學校（GR01 – GR08）地址：338 Cairncroft Road, Oakville, L6J 4M6

T.A. BLAKELOCK高中（GR09-GR12）地址：1160 Rebecca Street, Oakville, L6L 1Y9

OAKVILLE TRAFALGAR高中（GR09-GR12）地址：1460 Devon Road, Oakville, L6J 3L6

娛樂設施

Oakville吸引人的地方莫過於這個城市的風景了，每個社區都被綠色和公園包圍，在College Park社區內人們也能找到多個公園，例如：Sixteen Mile Creek、Westgate Park、Morden Park、Holyrood Park、Trafalgar Park、Westwood Park、Burnet Park、Brock St. Park、Tannery Park、Lakeside Park、Forster Park、Wallace Park、Post Park、Maple Valley Park、Cornwall Road Park Colbourne PArk等等。如此多的公園，無論你居住在社區的那個角落都能享受到綠樹草坪的自然感。

社區北部Trafalgar Rd與QEW交界處的Oakville Place絕對是Oakville居民的購物天堂，是Oakville界內最大的購物中心，不但擁有100多家品牌商店，還有各種生活配套設施、銀行、藥店、超市應有盡有。此外，社區內的諸多主干道兩旁也有不少Plaza，都能夠解決人們生活的基本所需。

除了這些，滑冰及冰球愛好者住在這裡能夠方便到達Oakville Arena（擁有Ice pad 185 by 85 feet, capacity 160 on ice）。

責任編輯：Zoe Chan

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

多倫多最富有的住宅區+公校私校兩相宜的學區盡在北約克 | 居外專欄

2017年的12月，多倫多發生了一起轟動的案件，加拿大藥廠Apotex創辦人席爾曼與妻子被發現陳屍於北約克家中地下室的游泳池邊。希爾曼夫婦是身價50億的的富豪，案發時他們的豪宅正在出售，要價近700萬加元。

這棟豪宅位於Bayview & 401東南，在多倫多地產局的劃分裡屬於C12區的St. Andrew-Windfields社區。這個區和毗鄰的Banbury-Don Mills，是我向很多注重教育和社區環境，並且有財力的客戶推薦的首選置業區域。

居民非富即貴

很多人都聽說過多倫多的跑馬徑，在跑馬徑擁有一處豪宅可說是財富和地位的像征。

被殺害的希爾曼夫妻雖然身價50億，但他們的豪宅並不在跑馬徑。跑馬徑是在C12區的南部 The Bridle Path（中文翻譯為跑馬經）。跑馬徑不僅是多倫多，而且是加拿大最富有的住宅區之一。這裡的豪宅占地極大，有2-4英畝的占地面積，據2014年的統計，這裡的平均家庭年收入為93萬6千多。記得十幾年前我剛剛移民加拿大時，這裡就有一棟14個洗手間的超級豪宅售賣，一時成為大家談論的熱門話題。

很多不了解跑馬徑歷史的人經常把這裡的名字錯誤的寫為”The Bridal Path”。正確的拼寫——Bridle意為馬韁繩，這要追溯到這個區最初的計劃，據說大約在1929年，當時是要建一個馬術訓練的路徑，因為最初這裡的居民很多人擁有馬匹。從此，“跑馬徑”這個名字也隨之留存。

居住在跑馬徑和周邊地區的居民可說是非富即貴，如果你有幸在這裡擁有一處房產，那麼你的鄰居有可能是加拿大或者來自各國的商業大亨，還可能是影視體育明星等社會名流。

這其中有多倫多的媒體大亨CityTV的創始人Moses Znaimer，商人Robert Herjavec，他們都曾把The Bridle Path稱為自己的家。英國皇室封為“公爵”的電視制作人和歷史學家Conrad Black曾在26 Park Lane Circle居住，2016年時出售這棟豪宅，售價1650萬。Black 家族擁有包括英國《每日電訊報》，《芝加哥太陽報》，加拿大《國家郵報》和以色列大報《耶色撒冷郵報》等著名媒體，是和媒體大亨默多克齊名的世界級名人。

此外，已故美國歌星Prince也曾在跑馬徑擁有住宅，中國澳門賭王何鴻燊家族1987年在High Point Road上購買了一棟550萬加元的住宅，是當時市場的最高成交價，2016年時這棟豪宅價值為2700萬。

去年八月掛牌出售的多倫多歷史上最貴豪宅，位於68 The Bridle Path。

圖片為這棟標價破紀錄的豪宅，並未售出，現在已經下市。

在一個安全而富裕的社區購置房產，和律師、醫生、成功的企業家或者藝術家成為鄰居，並讓孩子得以上最好的學校，這是很多華人移民和投資者的夢想和目標。從這個角度來說，北約克的C12和C13區的Banbury-Don Mills可以說是置業首選。

我把C13的Banbury-Don Mills這個區也和C12劃為一起，是因為兩個區毗鄰相連，而Banbury這個區有和St. Andrew-Windfields更多的相似處，即這裡的大多數住宅並不是跑馬徑那樣的超級豪宅，而是比較普通的住宅區，但這裡翻建房眾多，土地寬度也比較大，很多地塊可以達到60、70或者80英尺，這在多倫多市區是非常少見的。因為lot寬大，翻建房才能建得面積巨大，多數達到5000平方英尺左右。

因此，在這一區間裡，C12的Bridle Path社區適合於超級富豪居住，而C12的St.Andrew社區和C13的Banbury社區則是富裕的中產階層的首選。後者的價格區間在200萬到500萬左右，翻新的住宅基本要超過400萬。這裡居住著很多高收入的律師、醫生、商人以及富裕的各國移民。

公立私立名校雲集

在這個區裡，可以說雲集著很多大家耳熟能詳的名校。

公立學校

小學(JK-G6)：

Denlow Public School

Denlow Public School 小學是一所極負盛譽的公立小學, 連續多年成績排名安省第一，是名副其實高尚社區中的名校之一。小學成立於1970年，設有Junior Kindergarten至6年級課程。學生畢業後，將升入Windfield Jr. HighSchool 讀7至9年級，然後升入York Mills Collegiate Institute 讀10至12年級。同時Denlow 小學的4至6年級開辦了天才班（Gifted Program）課程。

16-17 G3:61/1341, 5Y.Avg=98Good
16-17 G6:49/1221, 5Y.Avg=97Good

Rippleton Public School

在Denlow PS 的南面靠近EDWARD GARDEN坐落著另外一所非常有名的公立小學——Rippleton Public School，該校始建於1956年。教學目的是為了培養快樂和適應社會生活的孩子，讓他們滿懷信心的實現自我能力的發展和超越。

16-17 G3:61/1341, 5Y.Avg=89Good
16-17 G6:359/1221, 5Y.Avg=76Good

Harrison Public School

哈裡森小學位於York Mills豪宅區，York Mills和Bayview的東北角，是多倫多市第一所從小學就開始IB的公立學校。哈裡森小學提供了許多設施，其中包括交通便利的圖書館和計算機實驗室。

Owen Public School

Owen Public School 坐落於York mills的西北角，即原來的聖安德魯高爾夫球場。Owen Public School英語和法語的雙語教學（JK – 年級6），有四分之一的兒童說英語以外的語言，多文化的多樣性。

16-17 G3:254/1341, 5Y.Avg=94Good
16-17 G6:250/1221, 5Y.Avg=87Good

初中(G6-9)：

St Andrew’s Junior High School

5-Year Average percentile score : 80Good

Windfields Junior High School

6-17 G9:124/266, 5Y.Avg:76Good

高中(G9-12)：

York Mills Collegiate Institute

私立學校

在多倫多市區內的7所頂級私校中，有2個學校在這個區：

Crescent School（男校）
Toronto French School （男女混校）

此外，這個區附近還有很多名聲很好的優質私校，例如Bayview Glen School。

便捷的地理位置和自然風光

北約克的這個地區位於多倫多的中北部，社區的自然環境得天獨厚：西邊毗鄰Rosedale Golf Club，Teddington Park，東側是美麗的Edwards Gardens (愛德華公園) ，園內有玫瑰花園、苗圃和植物溫室，與南面的Sunnybrook Park相連接，園內有板球場、曲棍球場地、橄欖球、足球場和馬術訓練場等，堪稱鬧中取靜的城市花園。

社區的地理位置也是得天獨厚，交通便利——有地鐵直通市中心，而且距離401和DVP/404高速公路很近，可謂既在中心位置又四通八達。周圍購物娛樂設施也很齊全，在York Mills和Bayview有York Mills Shopping Centre，Bayview和Sheppard還有一棟高檔購物商城Bayview Village Shopping Centre。附近還有各國的餐廳。

多倫多華人的超市和飯館多分布於多倫多的東北部，從這裡去華人集中區域非常方便。所以，這個區便自然而然成為了重視教育的華人移民和投資者的首選。

責任編輯：Zoe Chan

加拿大安省經紀林虹言專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

居外專欄：多倫多經紀談2018多倫多房產投資機會

才剛進入2018年，就聽說銀行要出臺壹些貸款的收緊政策。引起很多朋友們的關心，2018年的房地產市場、房價的走勢會是怎樣的呢？我們應該采取什麽樣的策略進行投資置業呢？

花開兩朵，各表壹只，我們先從時間軸的角度來說說房價的走勢。其實從真正意義上來講，我們中的任何人都無法準確預測房價的短期走勢。看看那些每天出現在電視裏的股評家們，其業績壹定不會比關註大勢和基本面的投資大鱷好。關於大勢，Daisy黃嵐在之前的諸多文章中已經有所提及：人多的地方需求就旺盛。

安閣物業 Engel & Völkers 北美房產公司 的豪宅市場分析表明，多倫多的人口增長速度是北美大城市中最快的，需求持續加上供應短缺，多倫多的豪宅板塊將繼續保持強勁增長。多倫多作為人口的流入窪地，加拿大的經濟引擎，海外留學生全球留學的首選之壹，大趨勢來講是加拿大最值得投資的地區。那麽判斷基本面的依據在哪呢？請看下圖。

上圖中Daisy黃嵐將過去20年大多倫多地區房屋均價配以最經典的指數平滑趨勢。我們可以看出，每年6.4%的房價上漲才是真正的基本面，實打實延續20年的基本面。房價的溫和上漲對國民經濟來說是最健康的，政府和銀行又何嘗不是圍繞這條基礎線來調控房價和經濟的呢？漲多了風險大，踩點剎車；跌多了，加點油，讓經濟保持健康成長。這年均6.4%的復合增長率是什麽意思呢？舉個例子，花100萬買了壹套房子，按照每年漲6.4%，那麽5年後房子價值136萬，按照30萬首付來計算，年均回報可達17%，相當可觀！

從上圖還可以看出，目前政府的政策幹預基本已經擠掉了近2年的房價增長過快的泡沫，近期加拿大就業率創幾十年來的新高，最低工資也適時地調高，加拿大經濟基本面20年來長期溫和上升態勢沒有改變，而且最能反映經濟活力的商業地產壹直以來更是欣欣向榮、屢上臺階，此時房價回歸基礎線，長線平穩增長的預期不言而喻。有讀者會說加息不是會對房價造成影響嗎？我想說：是的，這只是問題的壹方面，而且跟長線投資沒有關系。加拿大央行為何要加息？那是因為經濟基本面持續平穩向好。世界上沒有壹個央行會在沒有經濟基本面支持的前提下憑空加息，所以我們才會看到政府加息周期總是伴隨著經濟增長周期，而政府降息周期伴隨的是經濟停滯周期。在經濟增長周期裏，個人收入提升，房租提升，再加上人口流入對房價構成的支撐和上行的動力是最基礎的。20年來加拿大經歷了三次大的利率漲跌周期，小周期則更多，而上圖20年房價漂亮平滑的增長線充分證明了加息和經濟增長對房價的影響是對沖的，其結果就是房價長線平穩上長。

當然，具體到投資置業，我們需要回到空間軸來分析，選擇的類型、區域，都會決定投資回報的多少。下面，DAISY和大家分享壹下【黃嵐地產榜2017全年平均房價地圖】和三甲區域。

點擊查看居外網上2,000多套多倫多精品房源

上圖是2017年大多地區的均價。房價冠軍依然是國王鎮（King）——這裏大屋雲集，依舊領銜。第二名的Richmond Hill 從2017年5月至今雖然房價有超過20%的跌幅，但2017年均價依然表現不俗，可以是2018年重點關註的撿漏區域。第三名的Oakville壹直以來是中產以上西人的偏愛，好學校又很多，歷史上房價壹直表現不錯，沒趕上去年瘋漲的壹波。學區好，西人比例又高，有很多性價比非常好的房子會出現在2018年的市場上。

上圖是2017年獨立屋的均價地圖和前三名。排名第壹的Toronto Central集著名的三大頂尖豪宅區：跑馬徑、Yorkville、和玫瑰谷與壹身，再加上其包括了多倫多市中心和北約克地區，拿下第壹毫無懸念。

上圖是2017年多倫多及周邊市鎮Condo的均價地圖。構成前三名的C12區、C02區、和C09區分別代表了跑馬徑、Yorkville、和玫瑰谷三大頂尖富人區，成為Condo房價前三甲當之無愧。總體來說2017年的Condo表現十分亮眼，有壹定成分是補漲，還有就是人們越來越傾向於酒店式公寓的舒適和服務品質。至於2018年，自然不會像2017年那麽瘋狂，溫和運行應是大概率事件。

最後，總結壹下2018年在多倫多應該采取的投資置業策略：

再次重申，投資不是摧城拔寨，不要期望這個月買了房過幾個月就漲了幾十萬。這種事，碰上了是幸運，沒碰上才是常態。投資是纏綿入骨，集腋成裘的累積。“所有的泡沫將在長線投資中被削減，所有的價值窪地也將在長線投資中被填補”，這是股神巴菲特投資的精髓。在大多數人猶豫的時刻，抓住進場時機，賺最大價值窪地的那壹桶金才是正確的選擇。

居外研究預測大多倫多地區將看到集約化發展，多個大型重建項目齊頭並進，今年房市不會大跌，與多倫多的華人房產經紀黃嵐女士的分析不謀而合。

延伸閱讀：

居外網2018年1月加拿大專題【2018年擡高杠桿準入門檻二線城市房市或顯新機】

了解更多2018年多倫多房市的機遇和挑戰

責任編輯：Zoe Chan

律師出身，多倫多金牌經紀黃嵐專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。