Global Investment Column – Page 29

曼谷公共交通對房產投資的吸引力可以有多大？｜泰國

在曼谷，在距離公共交通站點僅幾步之遙的位置買房子的重要性不容小覷。

購房者對此類房產的搶購之勢非常迅猛，近幾年來，我們看到人們會在開盤之前在大街上睡幾個晚上，以確保自己能夠搶到最好的房源。

曼谷的公共交通系統，即BTS（架空列車）、MRT（主要是地下鐵路）和BRT（快速公交系統）正在擴展，這可以歸功於4年前開始執政的當前政府。

2014年以前，曼谷的基礎設施開發毫無進展；是當前政府推動了這一進程——而且速度非常快。

目前，整個曼谷有78個公共交通站點以及超過110公裡的公共交通網絡，到2025年，曼谷將建成相當於現在的兩倍的公共交通網絡。

購房者和投資者都不應忘記連接曼谷市中心和素萬那普（Suvarnabhumi）國際機場之間的機場快線沿線站點。值得注意的是，過去一年這些站點對於購房者的吸引力大增。

您可以了解一下目前倫敦的公共交通網絡。短短7年之後曼谷也會擁有同樣的出行方式。

讓我們來看一下是隆（Silom）架空列車沿線兩個公共交通站點附近的幾種共管公寓的售價。

BTS Talad Phlu距離曼谷市中心10站，約30分鐘。Talad Phlu附近共管公寓的中間價格約為310萬泰銖（約62萬元人民幣），每平方米均價為93,228泰銖（約1.86萬元人民幣）。

BTS Krung Thonburi距離市中心只有3站，不到10分鐘即可到達。在這裡，共管公寓的中間價格目前約為630萬泰銖（約126萬元人民幣），每平方米均價為12.4萬泰銖（約2.48萬元人民幣）。

顯而易見，共管公寓的實際售價由多種因素決定，但這個例子很好地說明了一個事實，即人們要為距離市中心更近這一點支付更高的價格——即便是以分鐘來計算的。

在緊鄰公共交通連接點的地方買房還能夠獲得很高的租金回報率。

根據售價，一個距離BTS Talad Phlu僅需步行3分鐘的項目可以實現每年高達5.22%的租金回報率。

距離同一站點需要步行10分鐘的一個類似項目的租金回報率則較低——每年4.41%。

雖然租金回報率看似差別不大，但從全年來看，累加起來也是不小的金額。

許多開發商已經為其距離公共交通站點僅幾步之遙的共管公寓創立了特定的品牌，例如，Ananda的IDEO Mobi共管公寓系列。

不過，居住在曼谷公共交通站點附近並不便宜。在市中心，一套精美的小型一室公寓就需要至少1,000萬泰銖（約200萬元人民幣）。在距離公共交通站點較遠的地方，價格顯著下降。

如果您第一次在曼谷投資房產，購買緊鄰公共交通連接點的共管公寓將會讓您有更好的機會獲得高租金回報率，也會讓您在未來轉手變得容易得多。

居外網推薦曼谷近鐵精品房源

1. Ideo S115——距離BTS Pu Chao Saming Phrai站100米

35層樓的高層公寓，坐落在素坤逸路（Sukhumvit Road），配備多種現代化設施，包括超大泳池和屋頂花園。附近有Big C超市，還臨近地鐵，249萬泰銖（約¥50萬）的價格可以稱得上非常實惠了。

2. Ideo Mobi Asoke——距離MRT Phetchaburi站290米

位於Makkasan區域，毗鄰於 CBD 中央商務區的Asok 和 Rama 9交彙處，是曼谷唯一的城市雙CBD交彙處。擁有這裡，就擁有所有的城市配套，高端商場、醫院、大學都近在咫尺，地鐵5站可到素萬那普機場。

3. Niche MONO Sukhumvit——距離BTS Bearing站250米

34樓高層公寓，位於曼谷素坤逸名門之地，跨國房企聯合打造呈現高端品質。乘坐BTS 輕軌可輕松抵達素坤逸區熱門區域；項目周圍有滿足生活需求的商場、國際學校、醫院、餐廳和娛樂場所等。

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責編：Zoe Chan

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中國香港房產全知道（四）——新界西 | 居外專欄

之前為大家講解過近年中國香港樓市的投資環境大方向、中國香港房屋政策變改、買房入門需知、購買一手房的竅門、和如何了解自己的買房需要。為了讓朋友們在著實找房時能夠更容易找到理想目標，不用漫無目的四處尋覓，特意為大家淮備此《中國香港房產全知道系列》，逐區介紹其特性和現有盤源情況。今期為大家帶來《中國香港房產全知道之三——新界西》。

八十年代以先香港新界仍主要為鄉郊地區，人煙較稀少，住屋大部分都是二三層樓高的村屋，隨市區土地不足，發展不斷向北推進，早期發展主力是以興建公共屋邨為主要目的，時至今天，新界已擔當新市鎮重要角色。

新界分東、西兩區，而新界西的兩大市鎮就是屯門和元朗。

隨著國家策略發展大灣區；利用港深西部通道、港珠澳大橋、赤鱲角連接路，可接駁近在咫尺一橋相隔的珠海橫琴和澳門，經屯門碼頭亦可往返澳門、深圳、珠海，實現三地無縫的互動交通樞紐。另一方面，大嶼山香港國際機場持續發展航運、物流，預計配合大橋即將開通，必然締造大量發展空間，同時帶動不同階層人口遷移，造就住屋市場潛在龐大需求。

與西鐡接駁的輕鐡穿梭屯門、元朗、和天水圍。

屯門區

位置偏離市區，路面交通主要靠屯門公路九號干線及青山公路連接市區。此外，2003年西鐵線正式啟用後，現在已能夠快捷通往九龍西等地區。

屯門區稍為觸目的大型屋苑有早年已入伙的”黃金海岸”、”新屯門中心”、”屯門市廣場”、”星堤”等，以至5年前才入伙的”瓏門”。而剛入伙不久的”*琨侖”、”*Napa”和”*滿名山”尚余下少量單位仍在發售中。仍處於樓花期快將入伙的還有”城·點”、”菁雋”、”*珀御”、”豐連”、”*雙寓”，但這批樓花通通都只是小型單位，甚至是納米戶，意思是實用面積只介乎一百至二百平方呎左右。

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原本主要被漁塘和農田包圍，然而發展需要通過土地收購、農地補地價等大量煩復程序才得以落實，而且地理環境同樣與市區隔阻，所以元朗區發展速度相對較慢。直到1998年三號干線正式通車，往來九龍、香港島和香港國際機場的路程才大大縮短。再加上2003年西鐵線正式啟用，半小時內便能瞬間直達尖東站，及後至2009年伸廷線更直至紅磡站。現時元朗的交通版圖規劃已大大改善。此外，經皇崗口岸至深圳市乘過境巴士也只需約半小時，甚為方便。

元朗區擁有兩個市鎮；元朗新市鎮及天水圍新市鎮。

元朗市中心人口密度相當高，樓宇以樓齡較高的大廈和唐樓為主。較早期開發的屋苑有”新元朗中心”,和大型獨立洋房項目”錦綉花園”、”加州豪園”、”加州花園”等，直至新鴻基的千億投資“YOHO”系列於2003年展開，分別建成”YOHO Town”、”YOHO Midtown”、”*Grand YOHO”，將元朗面貌煥然一新。繼而落成的有”葡萄園”、”溱林”、”溱柏”、”*尚悅” 、”*柏巒”。及至近年更百花齊放陸續入伙的”*Park Yoho”系列、”尚築”、”*富豪·悅庭”、”娉廷”、”意花園”，”世宙”、”*朗屏8號”、和明年入伙的”*柏逸”。

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天水圍新市鎮大部分土地均被政府發展為公屋、資助房屋、政府機構和社區設施，至今最具代表性的私人住宅就只有90年代的”嘉湖山莊”和柏慧豪園。

注： *部分單位仍在出售中

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中國香港房地產專業人士Ankely Tam專欄全集

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多才律师公开创新“房产投资四分法”系列之二：卖｜马来西亚

上期，在产业投资四分法中（买、卖、用和借）中谈到了“买”【房产投资四分法”系列之一：买】，这期我们一起来探讨“卖”的策略。而除了本期的6个“卖”的策略，上期6个“买”的策略其实也可是您“卖”的额外策略。

在产业投资中，“卖”指的是套利退场，但除了将房产卖出，其实，投资者可根据结算周期、支付方式、融资类别、销售轨道、甚至整体销售还是部分销售或扩大产业的用途来也增加产业的价值和制作其他的退场选择。

这有6个策略让你可以卖出产业：

1. 先租后售

您目前的租客其实是您最有潜质的买家。没有人喜欢一直搬家，与其寻找新买家，不如将目标锁定现有租户，说服他们买下你的房子。

在租约中提供租户购下房子的选择，可以让有兴趣的租户在居住期间存钱，或是改善经济状况，以便在期满时购下你的房子。

不仅如此，若租户有意买下你的房子，他在居住期间也会特别照顾你的房子，这也能确保房产价值继续提升。

2. 改变房产的用途

投资者都希望可以将房子高价出售，其中一个方法是扩大房子的用途，借此增值。

随着市场情况改变，市政局会不时将临近商区的住宅房产地区划分为商用房产地区，意思是落在商用房产地区的住宅房产，可以申请转为商业用途，资产价值也因此提升。

业主不妨向市政局查询所持的房产是否落在商用房产规划区内，若住宅房产市价表现差强人意，或该区商用房产需求大增，业主可考虑将房子转为商业用途，借此增加房产价值。

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3. 部分销售

假如你拥有的是一间多层楼的店屋，而你本身只是使用部分楼层，其他楼层为空置或租金表现不怎样，你可以选择将这些楼层分开卖出去。

如果相关房产为公司持有，你可以将不同的楼层以股权概念分配，再将股权（楼层相等价值）脱售给其他股东。当然，这么做的话，你需要律师仔细草拟合约，确保买卖双方权益受到保障。

4. 业主融资

很多买卖无法完成是因为传统财务机构的严格贷款条规，导致贷款难批，许多有意置产的买家都因为无法取得贷款而打消投资念头。业主不妨弹性处理，将销售期限延长，给予有兴趣的买家更长的时间筹取资金，如此一来，业主也不必降价销售。

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5. 地产交换

在汽车买卖上，“以旧换新”是很普遍的做法。如果你想要卖掉手上的房产，转而投资其他房产，除了卖，你也可以考虑和拥有同样想法的业主商量，“交换”房产。

尽管这样的组合很难找到（正好对方也想要你所持的房产），但是不排除这种可能性，如此一来，双方可以省下交易成本与时间。

6. 跨越中间人

以当今的科技，卖家绝对可以直接找到卖家，而无需通过中间人。市面上有很多平台让业主可以展示产业，而这些平台都有不同的推销活动来吸引买家。

亲自带领有兴趣的买家参观产业，让自己更熟悉买家的需求，能刺激业主更多创新的销售想法。

居外推荐马来西亚房源3：**吉隆坡赛城花园别墅Clover@Garden Residence**，花园别墅区由马来西亚众所周知的马星集团开发，环境优美，附近还有花园广场和绿色自然保护区，为您提供花园式度假生活。

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参考以上的选择和建议，能让你有更多创新的想法。有句话说，只要能卖出，并没有所谓的对与错（当然必须遵守法律）。

责任编辑：Zoe Chan

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海外購房者可輕松購置泰國房產尤其是中國買家｜居外專欄

你知道嗎，如果你購買或投資泰國房產，你可以要求以你的母語，比如普通話或粵語，來撰寫買賣合同。

雖然購買泰國房產不會讓你自動獲得居民身份，但購買過程十分簡易便捷。

SBLAW ASIA的事務律師保羅·邦德（Paul Bond）曾為大量的中國購房者提供服務，他表示，即使沒有長期簽證也可以買房，中國購房者僅使用旅游簽證就可以成功購買泰國房產。

他補充道，此外還需要提供地址證明，如房產租賃合同，以及中國駐曼谷大使館提供的身份證明。

但值得高興的是，這些證明都可以輕松獲得。

用於購置泰國房產的資金必須來自海外，這一要求不僅適用於中國購房者，對所有外國購房者也普遍適用。

任何有意購買或投資泰國房產的人都應該來泰國實地考察這些房產，深入了解這些可供銷售的房產項目的優勢所在。

數百個房地產項目（不僅僅是在中國推廣的房地產項目）都面向中國購房者。

此外，購房者還要在當地銀行開立一個賬戶。法律公司可以提供這一方面的幫助。這麼做是為了證明用於購房的資金來自海外，這樣銀行才會發放外彙劃轉表格。

你的開發商和律師可以協助以上工作的開展。

如果你購買的是期房（即短期內無法竣工的房產），你就不需要親自前往泰國進行實地的房產交接工作。

SBLAW ASIA還表示，你可以向信譽良好的法律公司提供委托書，授權其代替你履行泰國地政局的要求。這樣你就不需要親自到泰國進行房產交接工作。不論你是購買期房還是轉售房，都必須咨詢專業的法律公司，因為地政局的主要工作語言是泰語。

目前，泰國購房者中以中國人居多。顯然，你不是在“孤軍奮戰”。

居外精選泰國房源：

清邁“寶藏公寓（The Treasure）”，由知名開發商My Hip所興建，是一個真正令人印像深刻的豪華公寓項目，公寓坐落在清邁最受追捧的商業區湖畔上。
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蘇梅島幽靜私密的一臥式別墅，屬於由獲獎建築師Bodin Sritrakul設計的綠色小別墅項目。所處地段極佳，擁有開放式布局，可俯瞰小島東北角和查汶海灘（Chaweng Beach）的風景。
居外房源編號：37613771

曼谷中央商務區的一棟聯排別墅，可獲得的投資回報為52,500美元/年，還提供物業管理和維護服務。永久產權，交通方便，靠近捷運站和高速公路。
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马来西亚取消消费税，是讨好消费者还是给自己挖坑？ | 马来西亚

馬來西亞新總理馬哈蒂爾上任不久，就迅速實現了選舉中的壹項承諾-取消了6%的消費稅。馬來西亞在2015年引入了消費稅，並壹直被消費者詬病，認為此舉擡高了普通民眾的生活成本。

6%消費稅的取消，意味著諸多生活消費都將更便宜。本來生活成本就不高的馬來西亞，現在有希望再次變成購物者的天堂。對於壹般消費者來說，自然是大大的好消息。更多的人願意買買買也有助於馬來西亞的經濟增長與通脹水平的控制。牛津經濟（Oxford Economics）預測，馬來西亞政府取消消費稅，提供燃油補貼與提升最低薪資標準等壹系列政策有望幫助馬來西亞GDP擡升0.2%至0.4%。

馬來西亞取消消費稅，是討好消費者還是給自己挖坑？ | 馬來西亞 — 來源：馬來西亞財政部

然而對於馬來西亞政府來說，取消消費稅的後果並簡單。根據馬來西亞財政部的統計，政府在2017年共收取438億令吉特消費稅，占整個政府稅務收入的18.3%，還高於個人所得稅收入。這壹項目的取消，意味著馬政府必須尋找其他方式填補這438億令吉特（約704億元人民幣）的漏洞。目前馬來西亞政府的財務負債水平約為GDP的50.8%，已經高於其它在信用評級機構穆迪享有A評級的經濟體。穆迪表示，隨著消費稅的取消，馬政府的負債水平將繼續保持在較負面的水平。

2017年，馬來西亞GDP同比增長接近6%，為2014年以來的最高水平。馬央行預計2018年該國經濟將繼續上行5.5%至6%，而彭博社采訪的經濟學家的普遍預測則為5.4%左右。除了取消消費稅對政府負債的影響未明，新政府對外資的態度也顯得較為保守，這可能都是經濟學家們放低增速預期的原因。不過，近期油價連連走高對於馬來西亞經濟是壹個重大的利好。作為亞洲主要經濟體中唯壹的石油純輸出國，能源業在過去十年間穩定地負擔著馬來西亞20%的GDP總量，政府則以稅收等方式獲取石油相關收入的15%。2015年政府開始征收消費稅也是在當時全球油價低迷的大背景下，幫助政府渡過難關的壹個辦法。目前石油價格已經來到2015年來的最高，很可能能在壹定程度上彌補取消消費稅造成的財務漏洞。

參考來源：彭博

作者：Adam Yang

排版：Shelly Du

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香港房市：供不應求將助房價再攀新高 | 中國香港

英國皇家特許測量師學會（Royal Institution of Chartered Surveyor，以下簡稱RICS）3月發布的最新市場調查顯示，香港房市繼續保持強勁的上升動力，在未來十二個月將繼續加速上行，但是受訪者對未來三個月短期房價與成交量的信心則較二月份有所下調。

這種長期與短期的預期差距，主要是因為行業人士認為九龍與新界短期內市場活躍度將有壹定程度的放緩。這背後的主要原因，則是新供給的嚴重不足。如圖2所示，超過壹多半的受訪者認為香港島的房價、銷量與租金在未來三個月無疑將繼續上漲，但與此同時，只有壹小部分的受訪者認為新界與九龍的成交量將會在未來三個月繼續攀升。這也會影響這些地區短期內的房價表現。

不過，隨著新房不斷進入市場，強大的市場需求擡升房價的潛力將會在長期內被釋放出來。如圖3所示，受訪者認為自2017年下半年以來，香港房市供不應求的狀況已經持續了6個月，且尚未出現緩解的勢頭。供給形勢與房價走勢息息相關。2015年下半年開始隨著美國進入加息通道，香港經濟出現波動，房市需求減弱，供大於求現象不斷加深，房價連續下滑。不過這壹現象從2016年下半年開始得到反轉，香港本地需求增長加之大陸需求湧入，供不應求行情再現，即使政府連續出臺降溫措施也未能限制房價也不斷創下新高。

隨著香港房市供不應求的局面不斷加劇，房價也必將水漲船高。未來12個月，絕大多數的RICS受訪者認為香港房價將繼續上揚，而成交量則受到供給不足影響有所下降。尤其是新界，在成交量受到供給不足壓制的同時，房價增幅預計將高於九龍與香港島。

2016年開始，人民幣貶值與大陸經濟減速的預期為香港房市帶來了大批的資金流入。2017年年初，央行出臺新的壹系列外匯管制政策，來自大陸的買家活動在接下來幾個月明顯有所降低，但在不久之後又再次升高。不過，2017年6月 “最嚴外管政策”對於大陸買家無疑產生了了更明顯且持久的影響。不過雖然整體水平受到壓縮，來自大陸的購房需求依然在過去幾個月裏溫和走高，3月份的大陸買家問詢比例更為近1年以來最高。

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房屋價格：約¥ 1,022萬
建築面積：61平方米
房型： 2 臥 1 衛

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作者：Adam Yang

排版：Shelly Du

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多才律師公開創新“房產投資四分法”系列之一：買 | 馬來西亞

生活法則其實很簡單：“當你瞭解得更多，你就能做得更好”。這句話也適用在房產投資方面，一名經驗豐富的投資者必須致力為本身的物業投資，找出更多的應對計畫，才能在不同的情況取得成功。那麼如何才能找出更多的應對計畫呢？關鍵詞就在你如何多樣化房產的使用，才能確保自己可以在投資遊戲中繼續生存。（馬來西亞樓價）

倣傚《富爸爸，窮爸爸》作者羅伯特清崎在書中提出的“收入四分法”（ESBI），我把它應用在房產領域，從而發展出“房地產投資四分法”。羅伯特清崎的ESBI分別是：工作、企業、專業、及投資；而我的四分法包括了四種房產投資策略，分別是“買”（Buy）、“賣”（Sell）、“用”（租）（Use）和“借”（Borrow）。

首先，且來談談“買”，只要懂得應用有關“買”的策略，你就能找到一些創新的方法，在充滿挑戰的市況中無往不利。但值得注意的是，這些方法並不一定完全符合你的風險偏好和個人需求。

1、提供“先租後買”配套

近年來，馬來西亞政府不斷推出可負擔房屋和實行無需頭期和先租後買等措施，來幫助人民買房，並解決家庭債務高企、房價高漲和買房能力不足的問題。投資者也能倣傚政府的做法，為有意購買本身房產但目前未有足夠金錢的買家，提供先租後買的計畫。

在此計畫下，投資者可用較高的租金出租給有興趣的買家，而這當中的一部分可以累積以換買家以後買房的頭期。這麼一來，買家也有足夠的時間去加強自己的財力和銀行借貸能力，也可免了搬遷的煩惱。投資者可省略尋找新租客的功夫，也能確保房產在買家那得到“照顧”。這種方法適用於任何類型的物業，且能為業主和買家達成雙贏局面。

2、結合群眾的力量

房產投資向來都是一個非常“個人”的事情，最大程度也只是牽涉到最親近的家人或朋友。但隨著房價變得越來越難以負擔，投資者必須開始學習借助群眾的力量來買房。往日的老虎單獨行動，如今需要學習像獅子般的群體出擊。投資者也該認真分析群眾籌資的利與弊。

多人一起買房就意味著有更多的收入來源或累積收入，也能提供更多的擔保人，從而降低借貸風險，因此會比較受到銀行歡迎。而且，幾個身份不同的非住宅物業買家結合，也能夠在申報消費稅時，得到一些益處和彈性空間。

當然，想要享有這些好處，投資者必須在正式的文件中，明文規定應對重要決策等時候的方針。

若想要更深一步用群眾籌資來投資，投資者可以向正規的群眾籌資多瞭解。與陌生人一起投資，不再是不可能任務了。

3、善用不同的名義買房

隨著馬來西亞法律的修改，投資者如今可通過不同的名義來買房，包括個人、多人、公共或私人有限公司、合夥，甚至信託公司等名義。

這讓投資者有更多的選擇來規劃自己的物業投資。有限合夥企業（LLP）混合了普遍的合夥人法律和吸納了有限責任的效益；而私人有限公司法允許常年大會上可只有單一股東和單一董事。這個改變讓馬來西亞企業和新新時代的距離拉近，也提高人民的競爭力以吸引更多投資。

這些不同的名義，給予投資者更多的選擇與彈性空間。但值得注意的是，有很多銀行、政府單位和投資者都還不熟悉最新的公司法令，尤其是有限合夥企業（LLP），所以使用這個方法的投資者必須隨時作出調整，來應對不同的情況。

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4、多元化投資組合

“別把所有雞蛋都放在同一個籃子裡”是一句至理名言，提醒著投資者應將投資組合多元化。多元化的組合有利於投資者，組合當中可包括針對各類型買家的不同價格、類型與產權的房產等。

大部分投資者一開始都從住宅房產著手，然後再進軍到其他非住宅物業，但切記不要以為所有物業都是一樣的，因為住宅房屋是所有物業類型當中，最基礎和簡單的。

此外，在你多元化投資組合的同時，建議你也同步提高本身的財力。

5、考慮競標法拍屋

法拍屋往往被視為一個能夠用低價買房的時機，但這種方式相當複雜，因為銀行只想要賣掉房子以收回賬款，且買家會面臨各種不同的複雜問題，所以投資者必須詳閱所有資料以確保本身的權益。

通過這個方式買房的管道之一，就是原定在2017年4月於線上平台推出的“e-lelong”。該平台能讓人們在網上競標法拍屋，目前已被展延推介。

6、流動現金比資本增值重要

目前，我們正處於“回酬率低，實際回報高”的房地產投資環境。從上兩個年代的12%年回酬，目前我們能期望的只有相比定期存款更高的回酬而已，尤其是在馬來西亞的大城市的房產投資。從房產增值表現來看，增長率比10年前來得更慢。

因此，投資者在置產時必須謹慎選擇，確保在流動現金不受影響的情況下，繼續在市場上立足。

責任編輯：Zoe Chan

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中國香港房產全知道（二）——港島南區 | 居外專欄

中國香港仔、薄扶林屬中國香港島南區，可利用中國香港仔隧道往返灣仔至黃竹坑，出口位置黃竹坑收費廣場分兩條路線；一面是通往壽臣山、淺水灣、赤柱方向，另一面則直指中國香港仔。通往中國香港仔之先會途經黃竹坑。這帶曾經是聚結輕工業及公營房屋的小區；現時所見已是海洋公園，而以往的工廠大廈已陸續改建成三四星級酒店，發展成為一個全新的旅游區。

舊日的漁港——中國香港仔，今天已是成熟的住宅區，中產家庭的集中地，尤以樓齡接近40年的“中國香港仔中心”為中心點：酒樓、茶餐廳、街市、超市、民生雜貨店、商場等，一應俱全。與鴨脷洲一水之隔的海灣稱為中國香港仔避風塘，這裡停泊著不少游艇和捕魚作業的船只，最為人熟識的著名地標應該是水上食肆“珍寶海鮮舫”。以往如要從水路渡過彼岸，交通只能靠舢舨或鴨脷洲大橋，直至港鐡南港島線於2016年12月啟用，終點站可抵至“海怡半島”。

“海怡半島”三面環海自成一角，位於鴨脷洲的西端，住宅大樓分階段落成，一共四期34棟，分別大約23至27年樓齡。屋苑每期中間均設有綠化公園，設施方面有住戶俱樂部、室內外游泳池、球場、多個兒童游樂埸，還有超過800米的海濱長堤。

其實最近10年中國香港仔又豈只一個大型屋苑；交通便捷引來了更多新發展，隨隨落成的有鴨脷洲海旁道“南灣”*、惠福道“深灣9號”#、鴨脷洲徑“南區‧左岸”^，比較小規模的單幢式住宅有鴨脷洲大街“倚南”⁺、中國香港仔大道“南灣御園”和剛於去年入伙的登豐街“登峰‧南岸”。其實除了慣性居住在中國香港仔的家庭不願遷離此區外，今時今日也有不少區外人士將搬遷目標的視線轉移至南區這帶，皆因這區工商業大廈較少，成熟又完善的生活配套，倍感住家的環境！加上選擇性豐富，一房至四房甚至洋房都能在此中尋，按個人喜好再挑選清靜、熱鬧、方便…，豐儉尤人任君選擇。

沿著中國香港仔海傍道向北是長長的薄扶林道，末端接駁西灣堅尼地城。沿路會見到較早期興建的大型私人屋苑；例如右邊山坡上有“置富花園”、“薄扶林花園”，左邊靠海的是“碧瑤灣”，它們的樓齡都相若，大概在40年左右。

數到最新的算是“貝沙灣”，隨著緊貼在旁的數碼港於2004年落成，“貝沙灣”共六期的住宅亦分批建成入伙，臨海而建，整體設計布局完善，打造成高檔次豪華屋苑。以上仟呎的大單位為主，當中亦有小量細單位和47幢獨立屋，配套設施應有盡有：3個美輪美奐的主題會所、全天候海景窒內泳池、室外游泳池及多個水療池、健身室、網球場、兒童游樂園及圖書室、演奏室、私人影院、餐廳、及宴會廳等。

“貝沙灣”向北的前方不遠處，凝聚著一撮樓高三四層的低密度住宅群，圍繞著幾條小路沙宣道、碧麗道、和金栗街一帶，被域多利道和薄扶林道相夾。雖然這帶的樓房都已有些日子，但部分維修保養質素仍相當不錯，環境清幽亦吸引著一些深居簡出的富豪鐘愛此區。中國香港富豪周啟邦的大宅“黃金屋”就近在咫尺，此外，卓能集團主席趙世曾亦長居於域多利道200號的“趙苑”其中的獨立屋。

再朝著摩星嶺方向不到幾分鐘車程，就已經是西灣堅尼地城。

備注地產發展商一手余貨：

*南灣——兩個單位未售，可以入標形式購買
#深灣9號——三套獨立洋房仍未開售
^南區‧左岸——六個單位未售，可以入標形式購買
⁺倚南——五個即簽單位現正發售，折實價每平方英尺23,540港元起

責任編輯：Zoe Chan

中國香港房地產專業人士Ankely Tam專欄全集

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中國香港房產全知道（壹）——港島西區 | 居外專欄

之前為大家講解過近年中國香港樓市的投資環境大方向、中國香港房屋政策變改、買房入門需知、購買一手房的竅門、和如何了解自己的買房需要。為了讓朋友們在著實找房時能夠更容易找到理想目標，不用漫無目的四處尋覓，特意為大家准備此《中國香港房產全知道系列》，逐區介紹其特性和現有盤源情況。大致會根據中國香港城市規劃為原則，再按照現時中國香港主流地產代理的慣性分區，將地域分劃為：

西區/西半山、南區/中國香港仔/薄扶林、灣仔/跑馬地/銅鑼灣區、渣甸山/東半山、北角/北角半山、東區/柴灣、中半山/山頂
東九龍/黃大仙至觀塘、南九龍/紅磡/九龍城、九龍塘/廣播道/何文田、西九龍/旺角/太子/深水埗、美孚/青衣/荃灣
西貢/清水灣/將軍澳、新界東/沙田/馬鞍山/大埔/上水/粉嶺、新界西/元朗/屯門/天水圍、東湧/離島/愉景灣

頭炮先為大家帶來《中國香港房產全知道系列之一 —— 港島西區》。

港島西區即上環以西沿海一帶，又稱“西環”，橫跨西營盤、石塘咀、堅尼地城等地。西區很多建築物都富有殖民地色彩，包括被列為法定古跡的歷史建築物：西邊街36號“（舊）贊育醫院主樓”、德輔道西207號、高街2號“西營盤社區綜合大樓”及已超過150年歷史位於高街9號屬哥德復興式設計的 “基督教中國香港崇真會救恩堂”。

以往的地面街道一貫只看見售賣海味和中藥材等的舊式店鋪林立，隨著港鐵港島線全線通車，令區內面貌急速改變，地產發展商加快重建物業，豪宅項目紛紛進駐，現時大部分的店鋪已被時尚西方化的食肆和酒吧陸續取締。全新景像夾雜著悠久的歷史文物和蘇豪新派的文化氣色。

港島西區建築景物一覽：

港鐵西延線已於2014/15年啟用，包括堅尼地城站、中國香港大學站及西營盤站，僅約 5 至6分鐘車程便搖身即可到達中環金融商業核心樞紐。中環彙聚大量跨國企業、上市公司、品牌翹楚和各國領事機構，而西區住宅正正可以吸引一群為求便捷的高端上班族、投資銀行家及一眾專業人士聚居。

港鐵西延線共設3個車站，為中國香港島西區提供鐵路服務，並且接駁中國香港島其他地區

另一方面，港島西區擁有優越校網，小學屬於名校11號網絡，而傳統頂尖的中學亦雲集於此，高等學府“中國香港大學”就更近在咫尺，所以此區的住宅尤其深受注重孩童教育的父母鐘愛。此外，追捧此區的又豈止自用家庭客！亦有不少投資者瞄准此區，因為租客群的質素和租金回報都相對較優勝和穩健；當中既不乏高薪要職的人士、大學教授、國際學校教職員，又有源源不絕入讀附近大學的學生們。

特別必須順帶提出的是，中國香港房產的業權基本上並非可永久擁有“Freehold”，而是由政府批出於特定期內的租賃使用權；以租借形式把土地租出業權“Leasehold”供有限年期使用；例如部分九龍界限街以北、新界地區和離島經已過了期限，須要向政府續期至2047年，期間須每年繳交地租（應課差餉租值的3%）。但港島區的地契大部分都是999年期，無形中已增加了其內在價值。

根據中國香港屋宇署資料顯示今年截至10月全港僅得14,275伙新建私樓獲批入伙許可，數字跟往年相若。現實環境是地皮稀缺，亦難再會有新填海工程建房，供應量不會突然遞增，而港島區的土地供應更是少中之少，唯一途徑只有舊區重建，以西區為例正是典範。在此區尋得一寶，保值角度來看應該算是上策。

西區近年落成的新房不少，例如縉城峰、明德山、Kensington Hill、西浦、星鑽、薈臻、yoo 18 BONHAM、瑧璈等等。以下為區內一手房和較新的二手房資料，讓各位可以更了解現時實際市況以作參考，若要尋寶也能得心應手：

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西班牙房價漲漲漲買房移民政策恐生變？| 西班牙

2013年西班牙政府推出投資移民法案是有原因的：2007年之後西班牙曾遭受全球及歐洲債務危機，房價下跌。2009年西班牙未售出的新房積壓達到了649,780套，為史上最高。大量的房地產商，房屋中介破產倒閉，西班牙的主要產業之一建築業進入寒冬，工人紛紛失業。為了刺激房產市場，拋售大量的不良資產和促進就業，2013年西班牙的在野黨人民黨推出了創業者法案，鼓勵借助外來的投資帶動經濟增長。

投資移民政策的推出已經過去了將近四年，目前西班牙的經濟和政局發生了什麼變化？2017年不少投資移民面臨著外彙出境難的問題，不少讀者非常關注投資移民政策是否還能持續實行，2、3年後是否還能辦移民？基於大數據，本所做了如下分析：

西班牙經濟復蘇並且高速增長領跑歐元區

2016年西班牙的國內生產總之PIB實現了3.2%的高速增長，超越了西班牙政府，各大銀行以及國際貨幣基金組織之前2%-2.8％的增長預計。2010年來各大政府機構，基金和國際貨幣基金組織對西班牙經濟開出了增長3.5%的期望值，並且各大評級機構普遍認為西班牙的經濟增長是由內需和對外出口擴大拉動的“健康增長”，並且將在未來的五年內持續增長。在經歷了多年的經濟危機的歐洲大陸，3.5%的增長值讓西班牙遠遠領跑其它的歐洲國家，甚至領先於世界兩大經濟體英國和美國。

在總體經濟增長的利好局勢下，西班牙政府表示將通過各項政策繼續刺激就業，爭取在2020年前將國民失業指數降至11.2％以下，接近經濟危機前水平。

房價三連跳，西班牙全民聚焦買房

西班牙經濟目前伴隨著近兩年來歐元經濟區復蘇的大好形勢，加之美國政局動蕩，美元大幅度下跌，西班牙房價搭上了上漲的“直通車”。根據西班牙世界報2017年9月5日發布的消息：2017年第一季度西班牙二手住宅的價格比2016年同期增長8.24%，西班牙自2006-2007年以來積壓的二手房數量達到了最低水平。目前西班牙房屋均價最高的兩個城市分別為西班牙的巴塞羅那（2.754歐元／平方）和馬德裡（1.970 歐元／平方），與此同時，首都馬德裡的一些高端區分如Recoletos、Justicia和Jeronimos的豪華住宅的均價已經達到了8000歐元／平方。在經濟低迷的前幾年，西班牙人之間寒暄之間問得最多的就是，你有工作嗎？而如今高速增長的房價帶動了大城市租金的翻倍，西班牙人大呼“已經買不起房了”，而當下最熱門的談資也換成了，你買房了嗎？

海外投資人對西班牙房產的青睞有加

得益於西班牙購房移民政策，海外投資人對西班牙房產的興趣正在增加。其中，中國投資人對西班牙房產的關注程度更是與日俱增。根據最新的各國在西班牙買房的數據統計顯示，西班牙全國共售出近10萬套住宅。其中，外國人買房占總量的12.93%，中國人占總量0.55%，位列第七，是在西購買房產最多的非歐盟國家。除了中國之外，還有英國、法國、德國、意大利、比利時，俄羅斯甚至還有北歐和中東國家的投資人，均看好西班牙房產。

房屋價格上漲帶動租金暴漲，投資回報率可觀

根據西班牙最大的房屋交易門戶網站idealista和fotocasa的數據顯示，2017年8月份想要在西班牙租住一個房間要比2016年的同期多付17.70%的房租。在西班牙租住一個房間的平均價格已經達到了318歐元，馬德裡和巴塞羅那的平均價格更是達到了417和478歐元／房間。

西班牙近兩年房價的上漲讓很多收入不穩定的人買不起房或者不敢買房。高漲的房租也使得需要共享一個屋頂的人群也不再局限於年輕的學生，很多白領也紛紛放棄獨居，而為了節省房租加入到了合租房的大軍中。根據西班牙世界報2017年9月5日的報道，西班牙的首都馬德裡是西班牙房租上漲最快的城市，最後一年房租的漲幅為31.30%，其次為巴塞羅那28.70%，馬約爾卡島23.20%，聖地亞哥市14.60%，馬德裡的衛星城Getafe13.40%及瓦倫西亞13.10%。高漲的房租使得馬德裡房屋的平均收益率達到了6%甚至7%-8%，許多受到鼓舞的買家認為持續升高的房價會延遲許多家庭買房的計劃，進而進一步推動租房市場的需求。馬德裡某房產中介在采訪中表示2017年的6月份，租房市場的需求達到歷史最高水平，許多優質的房源在放出廣告的當天就被預定。

馬德裡是西班牙房租上漲最快的城市。圖為居外網在的一處馬德裡在售5臥4衛豪宅，售價僅約1,096萬元人民幣（點擊圖片查看房源信息） — 馬德裡是西班牙房租上漲最快的城市。圖為居外網在的一處馬德裡在售5臥4衛豪宅，**售價僅約1,096萬元人民幣**（點擊圖片查看房源信息）

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西班牙投資移民或關閉？

對這個讀者普遍關注的問題，西班牙中國律師事務所季奕鴻律師分析道：

首先西班牙並非傳統的移民國家，其人口數量和人口的出生率都維持正常水平，並沒有像加拿大，新西蘭等國家一樣需要外來移民來擴充其人口數量的需求。因此2013年的投資移民政策純粹是因出於經濟方面的需要。

其次，基於上文各項數據的分析，目前西班牙的經濟形勢趨於穩定，積壓的房產也在近幾年的減少了三分之一。西班牙主要城市的二手房的價格更是自2013年以來上漲了30％-45%，房價的升高也導致了房租的大幅度上升，如果繼續利用外來投資來拉動房價，勢必會引起西班牙本地民眾的不滿。為了安撫西班牙民眾的情緒並且為保證目前的政黨未來能夠繼續連任，西班牙政府將會重新審視該政策的可行性。

再縱觀熱門的移民國家，各國的移民政策都在不斷收緊，例如美國、澳洲、加拿大等國家持續不斷的新政改革，使得投資移民的門檻不斷提升。歐盟一些同期發布投資移民政策的歐洲國家，如匈牙利已經於2017年的3月關閉了投資移民。目前大多數來自中國的投資客人都面臨著外彙管制的問題，有些人因為資金周轉的周期問題延遲了投資的計劃，等資金到位後發現房價已將上漲了5％-10%。那麼也不排除，一些計劃明後年再辦理移民的客人，等到資金到位後，發現西班牙投資移民已經縮緊或者停辦也不是沒有可能，因此，無論著眼於現在還是放眼未來，要移民西班牙還是早做准備為好。

同時季律師也提醒廣大已經獲得移民居留的朋友們，投資移民正式獲批後，申請人就獲得了在西班牙合法居留的權利，合法居留權是公民的基本權利。就算未來投資移民關閉，西班牙政府也無權剝奪外國公民在西班牙已經獲得的合法居住權，因此該政策的取消不會影響既得的西班牙居留權。

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