Category: Global Investment Column

日前，由聯合國人居署與中國社會科學院（財經院）共同發布《全球城市競爭力報告2017-2018：房價，改變城市世界》，這個排名主要從“城市經濟密度指數”與“經濟增量指數”角度對全球1,000多個城市分析，進而提出“城市經濟競爭力”與“城市可持續競爭力”這兩個指標進行評比排序。

“城市經濟競爭力”指的是該城市當前創造價值、獲取經濟租金的能力；而“城市可持續競爭力”是指隨著城市持續投入各種生產要素，強化整體經營環境，逐漸改變該城市的未來競爭力。簡而言之，“城市經濟競爭力”就是指該城市現在競爭力強度，是靜態的資料；“城市可持續競爭力”是該城市未來競爭力的高低，是屬於壹種動態的資料。

以全球“城市經濟競爭力”排名，紐約、洛杉磯、新加坡、倫敦與舊金山這五個城市最具競爭力；以“城市可持續競爭力”排名，則依序為紐約、倫敦、東京、波士頓與新加坡為全球前五名。

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該份報告運用統計回歸分析，分別以科技創新、金融資本、環境、制度與房價等五個變因與“該城市人均收入”做回歸分析，得出幾項結論：

1、科技創新是城市發展的重要泉源。

2、金融資本是現代城市發展的關鍵動力。

3、良好的氣候生態環境是城市發展的前提條件。

4、文化制度是城市繁榮的根本動力。

5、房價是改變城市發展和城市布局的重要力量。

其中，影響“城市經濟競爭力”與“城市可持續競爭力”的最重要因素就是“科技創新”。原因是“資訊科技企業”（如：Google、Apple、Amazon、FB）使得全球城市間的聯系，從間接關系變為直接關系、個別關系變為全面關系、松散關系變成緊密關系、慢速關系變成瞬間關系、高成本關系變成低成本關系，進而在全球經濟的影響力日益增強，甚至有時影響力比許多國家還大、深遠。而且科技創新指數越高的城市，其人均GDP也就越高，房價往往都有不錯的表現。

若再考慮傳統金融在城市所扮演吃重的角色後，便會發現“新型全球城市”正在形成。就是該城市能是同時扮演“資訊科技+金融中心”兩種功能的城市，未來發展相當看好。以全球前二十名新型全球城市，美國有紐約、聖荷西、舊金山、達拉斯、華盛頓、聖路易、辛辛那提、西雅圖、芝加哥、與亞特蘭大等10個城市；中國北京、深圳、與上海；法國巴黎、日本東京、英國倫敦、德國慕尼黑與印度的孟買，這些城市中長期發展相當看好。

目前全球房地產市場還有幾個特徵：

1、全球高房價城市集中在北美、西歐與東亞三個地區。

2、各國鄰近邊界的城市群已融合為跨國的大型城市群（如：美國西雅圖與加拿大溫哥華），高房價區域對距離較遠的城市形成抑制，呈現遷移效應。

3、全球的主要城市群呈現虹吸效應，且房地產價格越高的城市，其虹吸效應越明顯。

4、城市房地產的馬太效應（亦即好的越好、壞的越壞）使得城市之間房地產市場的分化程度持續擴大，尤其是在發展中與新興經濟體城市，馬太效應更為顯著。

最後，擷取我們偏愛投資房產的許多國內外城市，其對應的“城市經濟競爭力”與“城市可持續競爭力”排名如下圖所示。無庸置疑的是，“城市經濟競爭力”與“城市可持續競爭力”跟城市的房價表現是正相關聯的，只是“城市經濟競爭力”是代表現在情形，而“城市可持續競爭力”是代表未來演變趨勢。

在兼顧兩者情形下：

若以“城市經濟競爭力”排名前50名且代表未來的“城市可持續競爭力”排名大幅進步的幅度來挑選房產投資標的的城市，以芝加哥、北京、西雅圖與多倫多為首選；

若以“城市經濟競爭力”排名51~150名且代表未來的“城市可持續競爭力”排名大幅進步的城市，則可以考慮布裏斯班、曼谷、與墨爾本為優先；

若以“城市經濟競爭力”排名151名之後且代表未來的“城市可持續競爭力”排名大幅進步的城市，越南的河內與胡誌明市則以排名進步均超過200名最為搶眼。

有意從事海外房產的投資人不妨可以將此納入參考評估的標準。

 

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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中國香港——一個彈丸之地，有甚麼吸引力讓一眾名人選擇投資在這裡？

不得不承認，中國香港是其中一個舉足輕重的國際金融中心，而且可算是全球最安全、富裕又繁榮的地區之一，經濟自由度排名歷年高居世界前茅。要走出中國走向世界，首選可能就是要從中國香港出發。

環顧來港定居或以中國香港為“second home（第二家園）”的富豪名人真是多不勝數。自從2006年“中國香港優秀人才入境計劃”推出，經此已取得中國香港身分証和居留權的名人包括鋼琴界知名演奏家郎朗和李雲迪、奧運跳水金牌郭晶晶、體操世界冠軍劉璇、奧運羽毛球女單銅牌周蜜，國際知名影星如趙薇、章子怡、湯唯、周迅、胡軍、黃曉明和張靜初等，他們都是無人不曉得的名人。

除了“優秀人才計劃”下的卓越人士，基本上他們都有住房的需要外，由於種種不同的原因，就連百億富豪也紛紛在中國香港買房子，試看一些例子：

星級富豪趙薇雖拿了身份証但不打算定居中國香港，原先是不需要買房的，但後來考慮女兒的教育質素，好讓女兒能到中國香港讀書而另有安排，今年“小四月”已在中國香港的國際學校上學。2012年趙薇一下子以過億港幣買下了兩套青龍頭“皇璧”復式，這棟豪宅遠離閙市，一枝獨秀豎立於荃灣青山公路汀九段，可遠眺汀九橋海景。

不過10月14日，市場就有傳趙薇丈夫黃有龍或相關人士持有的深井“皇璧”一個復式單位，近日以約4800萬元沽出，單位實用2527方呎（建築3384方呎），實呎約1.9萬元（建呎約1.42萬元）。資料顯示，黃有龍等人是於2012年以3800萬元購入，持貨5年後帳面獲利1000萬元，賺幅26%。

2013年普衡律師事務所全球合伙人兼大中華區主席李曙峰豪擲7.4億港元買下港島山頂“白加道28號”8號別墅；但貴得有道理，白加道只有51個號碼，而大部分都是洋房獨立屋，故此環境自成一派，以往一直都只有高官貴冑聚居，而且地點位於山腰，便利之余又能俯瞰維多利亞海港全景。

阿裡巴巴創辦人馬雲早於2007年以近3億港元購入傳統豪宅為家，位於港島中半山地利根德裡“Branksome Crest”頂層復式，三層總建築面積7,088平方呎，天台還附設一個可飽覽維多利亞海景的私人泳池。但始終真正富豪還是要住洋房別墅才能襯托顯赫身份，所以2015年馬雲完全不吝嗇價錢，以約15億港元天價購買山頂“白加道”22號的獨立屋，有維多利亞全海景，又極具高度私隱，房屋重建後總建築面積達（約）1.24萬平方呎。

馬雲的好友上海巨人網絡創辦人史玉柱，2011年以3.6億元豪宅購入港島西半山干德道“天彙”66樓A室復式。差不多同期，新疆國際實業董事長張傑夫以3.38億豪宅也買了這豪宅61樓B室。

騰訊總裁馬化騰2009年以4.8億港元買下南區石澳“大浪灣道”13 號別墅，直到2015年才完成重建的大屋，擁有超大的私人花園、網球場和長約25米的游泳池，大宅門隱藏在翠綠的叢林之中，而鄰居幾乎都是上市公司主席。他可能一早已知道別墅必須要較長時間的大改動，所以同期再花了約1.6億港元買入渣甸山“名門”3座頂層復式作為暫時之用。

隨著騰訊老板在中國香港買房，今年5月騰訊副總裁，《王者榮耀》之父姚曉光也花了9,800萬港元買了尖沙咀“名鑄”63樓D復式，單位2,064平方呎居高臨下可飽覽維港煙花海景，雖然要付買家印花稅1,470萬港元也絕不在乎。不單姚曉光對“名鑄”情有獨鍾，這豪宅也吸引了經濟學家郎鹹坪，差不多時間他也購入59樓E室，面積2,259平方呎，成交價8,700萬港元。

楊穎Angelababy 2013年已投資2,730萬港元購入港島南區“貝沙灣”4期2座27樓A室，三房單位1,283平方呎。今天對她來說這套房可能已經太少了！今年年初她再添兩個住宅，一個同樣是在“貝沙灣”4期1座高層C室，樓價3,600萬港元，另一個貴重物業可能是因為可省稅的原因，她用了母親董菊英名義購買，就是剛提過的西半山干德道“天彙”，一個中層A單位價值1.28億港元。

最為震撼的一宗應該算是在去年，深圳祥祺集團主席陳紅天以21億港元的天價買下山頂“歌賦山道”15號地皮，現時地盤正在興建中，報稱待工程完成後會作為自住用途。本來2015年他已經用了3.87億港元購入港島東半山司徒拔道“傲璇”5樓5,154平方呎的單位，本來可以跟中國香港著名影星關芝琳做鄰居，但始終還是嫌這裡不夠理想，目前只留作出租之用。

從人性角度理解，擁有中國香港永久居民身份的好處，當然是仍可保留內地身份和戶籍；而且沒有政策限制生育子女的數目；另一點較為重要的是以中國香港特區護照出入境往158個國家可以免簽證，出國是多方便的事。若從投資角度分析，有很多數據支持證明中國香港地產有龐大的二手市場，只要眼光獨到的話，無論長線短線都能有機會帶來利潤。經濟課堂常常提到Demand & Supply原理 ，既然中國香港市場有源源不絕的剛性需求，那怕沽貨時不會獲利！

下次再跟大家研究中國香港房產的供求情況。

1注：http://www.immd.gov.hk/pdf/Full_List_of_Visa-free_Access_or_Visa-on-arrival_for_HKSAR_Passport_tc.pdf

責任編輯：Zoe Chan

 

中國香港房地產精英Ankely Tam專欄全集

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巴塞羅那的豪宅房價在經濟危機復蘇後迅速上升，那些尋找第二房產的買家應該趁熱打鐵。

巴塞羅那在西班牙房價的又一輪上漲中成為豪宅市場上的頂尖投資地。加泰羅尼亞最大城市的房價在2008年因為西班牙的經濟危機經歷了暴跌，低迷的境況持續到2014年。這個國家用了三年時間重建勞動市場，並回復了銀行系統。隨之而來的是豪宅房價的回潮。這個富有活力的集藝術、音樂和美食與一體的國度見證了經濟復蘇後的繁榮。

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根據西班牙國家統計局的數字，巴塞羅那每年吸引的國際游客占全國的19%，是最受游客歡迎的城市。在歷史悠久的巴西利卡大教堂和畢加索博物館周圍的街道成為了旅人們最向往的居住地。

令人著迷的是位於市中心，經過翻新的高端海濱住宅。這些住宅群是聖馬蒂的新星，臨近美麗的城市海灘，那裡的在建酒店Diagonal Zero有著俯瞰海景的頂樓套房。

地產公司Lucas Fox的國際銷售總監Karen Storms說：“關注高端房產的海外買家對Diagonal Mer地段的需求有很大增長。巴塞羅那的地中海生活方式與當地氣候和文化是吸引游客的主要因素。“

受地產開發商關注的還有Eixample，該地段可以說是城市文化的中心，但與倫敦和巴黎這樣的首都城市相比房價更加合理。

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來自Barcelona and Costa Brava Sotheby的Gerard Boix說：“在其他歐洲城市，你需要為每平方米付€11,000。在巴塞羅那的一些新興地區的高端房產，每平方米只需€5,000，更加物有所值。” 但是如此實惠的價格持續的時間不會太長；在2014年投資的買家看到，他們的房產已經上漲了50%。地政局最近的數字顯示，巴塞羅那的房產在過去的12個月中上漲了21%。Boix相信目前的房產繁榮趨勢沒有要放緩的跡像。

 “在過去三到四年中，人們已經看到了房產市場的繁榮，很多人投資了巴塞羅那的老房子，並獲得了很大的收益。這裡的新房房價會比一般的二手房要價高，但房屋是全新的且有著高質量。人們樂於為高端精致的房產付高價。”

“還有一批高質量的新住宅會在2018年進入市場，這會非常有意思，我認為這是巴塞羅那房產市場未來的完美趨勢。”

 

巴塞羅那所在的加泰隆尼亞自治區10月1日舉行獨立公投，使西班牙陷入數十年最嚴重的憲法危機。這次政治變革對中國人到當地投資和“黃金簽證”移民帶來了什麼影響？居外請來了中國駐西班牙大使館法律顧問季奕鴻律師進行專業分析：【論加泰羅尼亞獨立運動之發展與中國投資移民們的未來】

 

豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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以往傳統豪宅皆指富豪貴宅，必定是位處高尚住宅區，例如港島的太平山頂其次的中半山、西半山，南區的淺水灣，九龍區有九龍塘、嘉多利山、何文田，至於新界可算是九肚山。地價又以港島區最高，繼而九龍再者是新界。時至今日豪宅的定義已完全改變，千萬不要盡信廣告上的“豪宅”字樣，雖然豪宅始終依舊存在，但以上地點已經缺乏了絕對識別的指標性，只怪中國香港實在地少人多所至，幾乎可見的土地都被用作建房，久而久之這類一線房的旁邊總會多了些較次等的“豪宅”，甚至居屋（政府出售房屋）或者公屋（政府出租房屋）；所以單憑地址又豈能貿然定奪該處的價值！

中國香港的房產價格頗受政府政策而變動，除了之前提及的辣招印花稅和緊縮按揭形成短期樓市波幅外，長線投資者決不能忽視長遠土地政策。2017年中國香港施政報告內列出長遠房屋政策正著手起動九龍東；例如牛頭角、啟德、觀塘，並且發掘新界西北區及北區的新市鎮用地供應，又發展東大嶼山近岸填海工作，和活化農地及重新規劃鄉郊棕地。此外，研究發展港島區的銅鑼灣、跑馬地、金鐘、灣仔以及九龍尖沙咀西的城市地下空間，進行公眾諮詢後暫時考慮地點包括九龍公園、維多利亞公園及修頓球場。

另一點需要關注的是“資助出售單位”的所在，其中中國香港房屋委員會（房委會）約有2,057個新建居屋預計於2018-19年度落成，並已於2017年6月攪珠抽簽預售，地點正是上述提及的 ¹九龍東和大嶼山。而政府與中國香港房屋協會（房協）合作的將軍澳73A區及屯門2區，將會興建“資助出售單位”約600個，預計於2019-20年度落成。

除此之外，運輸政策亦是影響樓價的重要因素之一，大型基建當然更影響深遠，不得不提廣深港高速鐵路中國香港段預計於2018年第三季度通車，而沙中線“大圍至紅磡段”和“紅磡至金鐘段”則預計分別將於2019年和2021年通車。

從資料可見正積極開拓密集式地發展的住宅地區包括九龍東、新界西北、東大嶼山、將軍澳，表示此等地區將有大量貨源供應，反之其他地區尤以港島區為例就特別緊拙，新開發地段近乎絕跡。人所皆知物以罕為貴，所以如果預見短期內在同一地區將有大量供應的話，幾可估計該區會有一定沽售壓力，而且要觀乎整體發展地區藍圖布局進程，才可推算其未來價值，若四周會夾雜著居屋或公屋當然不要網妄想這區會有甚麼真正豪宅，但相反對於普羅大眾的住屋來說，交通便利固然可以看高一線。

自從98年起，基於不同原因政府幾度暫停賣地，而且政策斷續維持多年，直至2013-14年政府才重新掌握主權，賣地計劃再重見天日。但積壓多年土地供應不足，及至現時落成的住宅樓宇供應有限，要彌補現實需求又豈能一時三刻到位！長期供求不協調，市場形成囤積的購買力，加上抑制樓市措施失衡，近年終於爆發瞎搶一手房現像，氣氛所致樓價無故連環倍升，不論任何地區的樓盤都被盲目搶購，特別是近年的特產“納米樓”，面積小得出奇，最小的只有128平方呎，普遍買家都取其樓價少，負擔看似較輕，但都忘記了其實質價值已被推高，呎價早已超越豪宅，這可能是日後的致命傷！記憶中在動蕩環境下的細單位永遠是抗跌能力最差的類別。以我所見非理性之後的結果，好大機會是引發新一場災難的開始，規模大小則需視乎市場乏力時又遇上甚麼其他環境因素才可下結論。

鑽石的市價都時有高低，但再低亦不會比合成仿鑽石低。

投資之道——必先知道商品的實質價值、現有價值、和未來價值。

注：

參考資料：

• 2017至18年度賣地計劃 http://www.landsd.gov.hk/tc/landsale/programme_201718.htm
• 私人房屋土地供應 http://gia.info.gov.hk/general/201702/23/P2017022300599_253985_1_1487843448475.pdf

 

中國香港房地產精英Ankely Tam專欄全集

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1997年中國香港政府推行八萬五建屋（包括公營和私營房屋）計劃，市場恐防會供過於求，又不幸遇上亞洲金融風暴，中國香港樓價在一年間的高峰期掉下了一半，及後五、六年間樓價共下跌了七成。當時中國香港人平均把每月薪金的74%用作供樓，相對家庭收入比率約十四倍，最近中國香港金融管理局（金管局）總裁表示現時該比率已增至接近十六倍臨界點，擔憂市民的置業負擔能力與樓價脫節情況愈趨嚴重，警告謂“可用泡沫風險形容”。

但我個人認為又毋需過分憂慮，當時的市場環境實不能與現時相提並論；以往置業人士都依靠九成銀行按揭貸款，杠杆比例頗高，如一時間樓市不濟樓價下滑超過一成，霎時間物業頓成負資產，加上按揭利率高企，一般都超過10%，單說利息支出已經與現時截然不同，現時普遍樓按年利率最高也不會超過2.15%，如貸款人選用HIBOR貸款計劃更會低於2%。此外當其時的投資者常以確認人手段炒賣物業，原理類似股票孖展手法，遇上上述情況下的投資者只有兩個選擇；一是賤賣手上物業，二是被迫要做物業按揭，有可能還同時背起多項重息樓按；可想而知樓市波動的影響力自然較現時敏感得多。

中國香港金融體系完善，銀行風險評估制度保持嚴謹，借貸門檻絕對不低，制定多項嚴格條款審核貸款人的還款能力；2011年金管局推出監管措施，所有價值1,000萬港元或以上的住宅物業最高只可做五成按揭，而價值700萬至1,000萬港元的住宅物業最高按揭成數則調低至六成，價值在700萬港元以下的住宅物業最高也只可以做七成按揭（貸款額上限為420萬港元），若果貸款人的主要收入並非來自中國香港，貸款的最高按揭成數，不論物業的種類和價值，亦需按照所適用的標准再下調至少一成。若以按揭貸款人資產淨值為依據的貸款，最高按揭成數由五成劃一下調至四成。直到2015年為進一步加強風險管理，更新措施把價值700萬元以下的自用住宅物業，最高按揭成數通通一律下調至只有六成。及至現時貸款人還須接受壓力測試合格才可獲批貸款；假設按揭利率上升3%，貸款人仍然有能力持續負擔還款。根據金管局的調查統計記錄顯示，住宅貸款拖欠比率近幾年長期維持於0.03%至0.04%低水平，相對於2001年就曾高試1.43%，所以泡沫爆破之說似乎言之過早。

幾經政府出招增加稅率後仍無助冷卻樓市，2017年5月19日金管局再收緊按揭措施；第一項是提高銀行的信用風險評級基准要求，新造按揭貸款風險權重下限從15%提高至25%。主要是增加銀行資本要求，和警惕銀行要審慎處理向地產發展商的低息借貸。而另外兩項，主要針對已擁有一個或以上按揭物業的貸款人，和海外投資者或收入來源自中國香港以外地區的貸款人，將其按揭成數下調一成，同時將供款人與入息比率的要求上限也下調一成，為的是要更確保貸款人的還款能力。

中國香港金融管理局 [指引]

2017年5月19日開始適用的住宅物業按揭貸款成數及供款與入息比率上限

正由於銀行受制於金管局種種規範，以致銀行以外各式各樣的財務安排滋生繁衍。近幾年發展商銷售一手房時，每每都會引入旗下的財務機構提供第一按揭(一按)，或第二按揭(二按)作為招徠，代替以往慣用的銀行合作伙伴，因為財務機構身分不受金管局規管，毋須依照措施指引行事；例如按揭成數、貸款年期、利率、還款方案均可自行定奪。試過有發展商曾經一度提供按揭貸款高達樓價123%，當中包括一按和二按，但很快即被金管局勸吁叫停。

可是積極的發展商又怎會輕易罷休！他們攪盡腦汁將借貸條款不停地優化，花款出神入化層出不窮；有聲稱不須壓力測試的貸款、免息前期貸款、過渡性貸款、又可以用手上的其他物業作抵押，再附送上各種名堂的優惠回贈等。最近經常見到的招數有“備用二按”，一般都是提供二至三成第二按揭貸款額，而較穩妥的安排會限制按揭成數合共不可超過八成或八成半。另一款頗普及的貸款模式是免供本金只還利息，貸款人於首3年甚至5年間只須要利息還款，其後才本利歸還。亦有更進取的做法是連利息都可暫緩支付，索性采納初期零供款。有些發展商會因應遇上樓盤入伙期將至，而非常慷慨地改變售樓策略，讓買家可以先入住後供款。其中有一個樓盤的優惠較為誇張；准許買家在簽署臨時買賣合約後6個月內分階段支付樓價20%，接著138個月內（許可占用期）無需辦理任何按揭手續，只須每月向發展商支付指定金額即可新居入伙，期間總支付相等於樓價34.5%，就是入住11年之後買家才需考慮樓價余額45.5%是否要按揭貸款。

以上不同花招的財務安排看似非常貼心，讓買家有輕松的置業環境，首期不足的又有二按補救，供款能力有限的可免壓力測試順利過關，無疑能讓准買家在決定買樓前一刻可放松心情，幾乎可以幻想只要簽名作實，不需付款就可榮升業主。但購置物業豈能就這麼簡單！要關注的除了首期足夠與否，大前提還要取決於這將會是自住用途的必須品，還是用作家庭分支給子女獨立居住，又或許是打算作為長短線投資之用？當然入市時機是否恰當，價格是否合理，總是眾說紛紜，但計算方法應按不同條件狀況予以不同的考慮。另外，要提一提的是所謂“優惠”，事實上並非免費午餐，通常都必定有附帶條件，例如貸款利率會較一般銀行的息口為高；總括一句“慎而行之”為妙。如有需要我會在日後的文章再詳談分享計算心得。

 

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數據分析顯示中國香港物業市場自2003年起長期處於上升軌道，雖然偶爾會出現滯礙時期，但始終仍依然拾級而上。近十年中國香港抵御過不少風風雨雨：2008年經歷環球金融海嘯，2015年中國股災，期間又曾經發生來港大陸同胞和港人在民生上出現矛盾衝突，幸好未有動搖本土經濟基礎。中國香港另一經濟命脈股票市場，亦由08年一直保持平穩，隨著2014年滬港通和及後16年尾深港通開通，恆生指數又再向上發力。這就是自由經濟魅力所在！

說及基本利好因素可以分幾個層面稍作研究：

1、政治風險偏低

恐怖襲擊威脅級別相對其他國家依然保持平穩及安全，與“戰爭”二字更是拉扯不上關系。通常投資者會借助財務分析和經濟數據來推算投資利潤回報，但如果是人為災害有可能會隨時突襲降臨將利潤大大減低，更甚或會一夜之間所有資產化為烏有。所以投資選址第一必要條件當然是地緣治安太平，最理想的還是與政治風險保持距離，越遠越好，免得擔驚受怕。

2、宏觀地理環境優越

在中國香港要發生嚴重天然災害的機會率真的是甚低，譬如說超級風暴、地震、海嘯都幾乎不受直接影響。要知道天災產生的經濟損害，基本上是沒有保險會相應地作出賠償的。就這點來說中國香港也算是作為投資的安全基地。

3、建構物的安全性

若說投資不動產，當然需要考慮市場買賣流通量，城市規劃，更重要的是建構物的安全性。中國香港建築物條例嚴謹，建築物的規格和材料一般都達致或高於國際級最高標准要求，例如中國香港雖然甚少發生強烈地震，但樓宇建築都必加入抗震功能設計。時有聽聞的報導不得不在此一提 : 哈爾濱新盤設計圖上的窗原來只是劃上去虛構的效果窗，中國澳門豪宅不敵台風吹襲幾乎全部玻璃窗都被吹破，英國倫敦中部（Cadogan Square）高級住宅的露台意外倒塌…… 假如資產原來是豆腐渣又怎能想像可以保值？

4、沒有外彙管制

中國香港沒有外彙管制，又是人民幣最大離岸市場，而且港元還跟美元掛鉤，資金具備相當穩定兼靈活性，投資可完全掌握在個人意願安排之下，如果懂得把玩財技進行貨幣對衝套戥，不但可減低外彙風險更有機會達致利上加利。

5、完善的法制

中國香港享有高度自治權及司法獨立，貫徹法治原則，不論任何人的種族、階級、政見或宗教信仰都是法律面前人人平等。若不幸投資遇上糾紛，須要訴諸法律解決亦毋需擔心，因為中國香港備有足夠的法律保障環境。

6、簡單的稅制

中國香港沒有遺產稅、資產增值稅或銷售稅，讓投資者容易清楚計算實質回報。征稅方式對港人或非港人幾乎絕無差異，除了住宅物業交易印花稅，非港人購買時須額外支付買家印花稅15%（如有需要了解詳情可翻閱之前文章《認識中國香港樓市歷年“辣招”》）。購入房地產作長線投資的話，每年須就從物業所獲得的實質租金收益算上15%(2017年稅率)為稅款，而已繳付的差餉、修葺費用和標准支出可獲寬減稅額，每宗個案以HK$25,000為寬減上限。另一項有可能涉及的是利得稅，因為所有賺取於中國香港產生的利潤均須納稅。這只會在物業出售時，政府才會根據該項交易是否屬於生意性質的投機活動而判斷是否須要征稅，如評估為在港產生的利潤則須繳納15%稅款(2017年稅率)。

 

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投資是什麼？Investment.

投機又是什麼？Speculation.

有些人覺得賺了錢就是投資，長期的就是投資，投資就是投錢；

有些人覺得虧了就是投機，短期獲利就是投機，投機就是投機會。

可見，在投資於投機的區分上，每個人有不同的見解。

下面，我為大家分享一點我對投資和投機的看法：

• 投資的收益來自標的物價值的變動；

投機的收益來自標的物價格的變動。

巴菲特就曾經說過：“如果你是投資家，你會考慮你的資產——即你的企業——將會怎樣。如果你是一個投機家，你主要預測股票價格會怎樣而不關心企業。”

如果你投資公司的股權，債券，成為一個公司的股東，通過分享公司的紅利來獲得收益，就是一種投資行為，因為收益來源於公司價值的變化。

如果只是買入公司的股票，通過股票價格的變化來獲取收益，就是屬於一種投機行為。

• 投資的升值是財富的創造；

投機的升值是來源於其他的人虧損。

“現代證券分析之父”本傑明·格雷厄姆說過，“股市投機者整體上幾乎都要虧錢，虧損的投機者要比獲利的投機者多幾乎是一個數學定律”。

再比如去中國澳門賭博，就是賭客和賭場的博弈，賭客輸-賭場贏，賭客贏-賭場輸。這就是零和，輸的錢和贏的錢是相同的，建立在他人損失上面的。而比如投資的話，把錢投入到生意中，財富來源於生意創造的價值，這就是正和，就是投資。

• 投資是投入到自己了解的東西中；

投機是投入到自己不了解的東西中。

巴菲特曾經說過：“最好的投資是投資自己。”他告誡人們要投資於自己的能力圈，即自己的能力和知識能夠理解的領域。

如果一個項目是你自己一直了解的，經過深入研究的，有一定相關知識的，那麼加入這種項目，就叫做投資。

如果一個項目只是根據別人介紹或者從眾心理跟風加入，沒有經過研究了解，那麼加入這種項目，就叫做投機。

• 投資者需要有一個較長的時間維度來實現收益；

投機者只需要在相對短的時間內獲得最大收益。

經濟學鼻祖凱恩斯，關於投資和投機的論述是這樣的：投資是對投資標的在其整個生命周期所能帶來的收益的測算活動，假設它的運作狀況可以永久續存下去。而投機是對市場的心理狀態進行預測，並期望他會使投資標的的評價基准，朝著於己有利的方向偏移的一類活動。

比如企業經營是一個長期的過程，短期的宏觀數據、經濟政策、突發事件可能會對公司股價造成波動。但從一個較長的時間維度來看，決定企業內在價值的還是其自身的經營管理水平。這就是一種投資。

而股票期貨需要判斷市場的波動時間和波動方向，了解相關股票的利好信息，這些需要敏銳的直覺和對稍縱即逝的機會的把握。這就屬於投機的範疇。

總體來說，東哥認為：

投資和投機並非有褒貶之分，只是著眼點不同，盈利穩健度不同，時間維度不同。只有好的投資項目，投機機會，而沒有一成不變的投資方式。良好的投資項目加上恰當的投機機會才會使財富最大化。

希望大家都能找到自己合適的投資項目與投機機會。

 

英國風險分析師李東偉專欄全集

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去年日本有部很夯的日劇叫“家売るオンナ”，在中國台灣、中國香港、中國澳門、新加坡均有播放，並翻譯成“房仲女王”或“你家是我的事”。這部僅僅十集的連續劇，一方面生動刻畫房產中介的工作型態外，另一方面反應日本社會型態，以及日本人對房產喜好厭惡。因此，在日本創下不錯的收視率。

今年，順應民意與社會現實生活，再次推出“帰ってきた家売るオンナ”，中文翻譯成“房仲女王限時回歸/房仲女王回來了”。短短的迷你劇，不僅又創下13%的驚人收視率外，或許應該可以解讀當今東京房產交易的熱度持續不減？

本劇就從女主角房仲女王-三軒屋萬智，離開原服務的“帝光不動產新宿營業所買賣中介營業課”二年後，因原單位營業額一直都無法有效提升，總公司打算裁撤該單位。逼不得已，營業課主管只好請同事拜托房仲女王再回鍋，做短期“救援投手”的情形下拉開序幕。

第一集中，一個新來的同事八戶先生，操著日本口音的普通話，介紹一個位於25樓、自認為對像視野優良的2502室景觀房給大陸投資客，卻被該大陸客立刻回絕。正當八戶先生不知所措的時候，房仲女王卻洞察該大陸投資客不是不滿意對像本身的立地條件，而是偏愛對像所在的樓層數字要與8（亦即發音與發財的”發”同音意）有關。故立刻請立一個同事去找同棟同房型的808室的屋主上來25樓，觀看本物業。經過這樣搓合下，原來808室屋主將現在所住的賣給大陸投資客，而轉買25樓絕佳視野的物業，真是一石二鳥。從原本不會成交的窘況，轉換成買方、賣方、中介方皆大歡喜的“三贏局面”。

根據東京當地業者估計，去年光是中國大陸在日本房產的投資金額就超過17.6億人民幣。這也難怪，這個劇情正反映，這幾年，包括中、港、台等地區華人，在東京房地產市場交易，扮演著舉足輕重的腳色。

另外，劇中透過幾個實際買方委托的案例，包括：喪偶的老先生想要換屋，來跟女兒女婿一家人共住、富家女四處尋找可以飼養寵物的住所、僅有人民幣2萬多頭款的未婚媽媽想要替兒子找房子等。闡述房仲女王的銷售理念，就是“希望從她手中成交的買方客戶，都能獲得真正幸福。因為買房子就像是出售人生，要慎重對待。”

換句話說，她雖然是房產頂尖銷售員，但她不是為成交而成交。她認為真正的幸福，是設身處地的為買方思考，倒底他們實際需要的房子是什麼，不是一味的只想到有“家”的美好、與“家”所給人帶來的安全感，卻忘記買方實際所能負擔的條件與貸款支付能力。畢竟，房貸期間動輒超過20年，稍有發生意外狀況或失業，生活質量很容易受到影響。

即使面對財務能力不錯的客戶，房仲女王也會思考，成交這個對像後，買方會不會因此得到真正的快樂。例如劇中喪偶的老先生身家約有一億日幣，打算賣掉現有的老屋，想換成一間新的二代宅，來跟女兒一家人共住，來排解他的孤獨感。然而，房仲女王敏銳的觀察力，看出老先生的女兒並不想跟他同住，所以即使老先生有能力且有意願購買，老先生的孤獨感還是不會被解決，取得這房產仍不會得到真正的滿足，所以房仲女王不惜得罪客戶也堅持不把二代宅賣給老先生。 

反而，房仲女王幫這個老先生找到一個預算內的小型apartment對像，讓老先生買下，除了自住外，並將其他房間以較低的租金出租給需要的人。而這些經濟較弱勢的租客，因感受到房東的善心，進而能與老先生形成家人般的關系。此舉不僅讓老先生能在財務上收租贍養無虞，在精神上也能得到心靈慰藉。真是兼顧客戶身心靈的需要，值得我們國內中介代銷人員仿效與學習。

最後，在結尾的部分，房仲女王點出“日本將來是老人社會，若能讓老人過上安逸的生活，這個國家才能蓬勃發展。”看看別人，想想自己。這句話，對目前國內漸漸步入老年化社會而言，不也是個提醒嗎？值得我們執政在位的大人們好好省思我們的老年福利政策！而我個人更期待，華語的電視圈未來能推出更多類似“房仲女王”影集，既好看且深具社會教化意義的一些節目，發揮媒體對社會的責任與義務！

 

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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在中國香港購置物業欲作長線投資，出租住宅物業將涉及許多法律程序和財務安排，業主須了解本身的權利和責任，確保整個投資過程如魚得水。

在中國香港出租物業必須具備的10條知識：

1、室內裝飾設備

室內布局不一定需要豪華裝潢。避免影響准租客到單位視察時的觀感，應盡可能以簡潔為主，這樣會較為容易被廣泛接受。一般租客通常只要求基本設備如空調、冰櫃、煮食爐、抽油煙機、衣櫃、及照明等。

2、訂定租金

設定租金前可參考樓上樓下附近最近成交價，差別在於室內裝修設備完善與否，單位是否連同車位一並出租。通常議價空間都會在5%以下；視乎租客背景、有沒有現職證明、能否盡早開始租約、還要甚麼額外添置再作商榷。要清楚說明租金是否包含¹差餉、²地租、管理費，而相關費用在中國香港法例下是可由業主或使用者支付，若果欠繳的話稅務局和管理公司必定會向業主追討，所以現時普遍業主較多選擇以全包形式訂定租金。另外要注意一點，若物業已抵押給銀行，原則上須征得承按人同意才可出租物業，但這有機會被追加貸款利息；故此亦會影響租金的決定。

3、委托³持牌地產代理

出租物業最快捷妥當的方法當然是委托地產代理，成功協助交易時一般需支付半個月租金作為佣金。正常情況下地產代理會要求業主簽訂委托信；列出業主身份、出租地址（或連同車位）、委托期、租金、佣金。要注意的有兩點：

（一）代理可能會要求將委托作為獨家代理，意思是此事不再委托第二家代理。好處是毌需重復委托的程序，省卻煩瑣磋商，但獨家委托期內只可通過該代理公司出租其單位，就算最終成交並非經由該代理公司，業主仍須支付相應佣金。所以委托期滿前如想改變主意或更改委托條款，務必要先取消有關獨家委托方為上策。

（二）不見議將空置單位的鑰匙交留代理保管，雖然安排視察單位時較為方便，但同時有可能會引起更多不必要的法律或實際上問題，實在可大可小。

4、安排視察單位

最好每次安排視察單位時業主本人能親身到場，既可觀察和了解准租客，又可真實地知道單位的受歡迎或缺欠程度，從而修正最初設定的租金水平，否則就只能單憑代理口中的描述取得所須知訊而作錯誤決定。最理想的安排是每一時段只一組准租客視察單位，如不能避免下兩組准組客相遇的話，請不要同場解答他們的問題，因為他們的問題有機會互有抵觸，所以較妥當的做法是先讓兩組的地產代理各自帶客人分別到不同房間，或其中一組先行離開，防止一些無法想像的情況會一時間出現，難以控制。

5、商議

與上述情況一樣，切忌兩組客人同場議價，莫以為這樣會造就價高者得，反之有可能尷尬導致得不償失。過程中最少要知道；租客的職業、會以公司或私人名義簽約、一同入住的家庭成員數目。然後商議租賃條件；租金、⁴按金、⁵租約期、起租日期、交樓日期、中斷租約條款、家具電器設備、支付租金方式等。

6、臨時租約

協商達成一致後，地產代理安排簽署臨時租約，合約內除填上物業地址（或連同車位）、業主和租客的姓名和身分證號碼、通訊聯絡資料外，並須列出雙方同意的各項權責條款，例如誰負責那些維修部分。租約期一般為兩年，慣稱1年生1年死，雙方都必須完成第1年合約租期；而第2年雙方都有權按之前協定的通知期提出中斷租約，但並不代表任何一方可以要求提高或減低租金，合約期內雙方須遵守租約內條款及《業主與租客(綜合)條例》。倘若物業連同電器家具一並出租予租客享用，除了在合約內列明清單外，以防萬一起見，除了保管所有保養書和單據外，最好還是逐一將電器家具拍照再雙方確認存錄。簽訂租約時租客會向業主支付部分訂金，金額只要雙方同意便可。

7、樓房交收

為免爭拗，在簽正式租約前，雙方一同到出租物業依清單驗收家具電器、水、電、煤氣、是否正常，如無異議才簽署正式租約。

8、正式租約

正式租約為一式兩份，地產代理會根據臨時租約內容草擬，又會安排於租期開始日前簽署。如有需要，雙方也可選擇委托律師辦理正式租約，文件當然是會比較詳細，但此舉將需時較長和增加費用。簽署正式租約時，租客向業主支付兩個月按金（扣除臨時訂金）和一個月上期（預付租賃首個月的租金），收妥後業主需將單位鑰匙交付給租客。特別要提的是，通常很少租客需要即日簽約和同時入住，如有此倉猝情況下務必更加小心，須清楚租客背景，和做足以上提及所有步驟。

9、租約以外

完成正式租約後30天內須要向稅務局繳付⁶印花稅，和在1個月內向差餉物業估價署提供租賃資料，遞交⁷物業出租協議通知書(CR109)。

10、提交報稅表

業主須於每年⁸課稅年度填報物業出租通知書(I.R.6129)，敘明收入的詳情，依實際租金收入通知稅務局，並需保存租務紀錄至少7年（包括租約、租單副本、差餉收據、及租約相關檔）。業主須就應評稅淨值繳付物業稅（2016/17年度標准稅率15%）。

注：

¹中國香港政府以估算物業的按年租值乘以特定百分率征收房產稅“差餉”(現時稅率5%)。

² “地稅”又稱“地租”按估算物業的年租值乘以特定百分率征收(現時稅率3%)；只征收承租新界及界限街以北的土地；或政府批出土地後需再重批的土地契約，又或延期續租的土地契約。

³《地產代理條例》規定，無牌從事地產代理工作乃刑事罪行，而僱用無牌人士從事地產代理工作亦是刑事罪行。因此如有需要，應委托持牌地產代理協助放租(或售)單位。

⁴中國香港租務法例沒有指明按金多寡，慣常做法是於簽租約時收取相等兩個月的租金作按金，在租約期滿時如沒有任何需扣減的費用，業主須如額退回給租客。

⁵如租約期超過3年必須以契據形式訂立，租契須向土地注冊處注冊登記。

⁶印花稅由業主與租客平均分擔。

⁷如沒有根據按中國香港法例規定遞交表格CR109，業主或租客無權采取法律行動追收有關租賃協議下的租金。越期遞交將被罰款HK$310.-。

⁸課稅年度是指每年的4月1日至翌年的3月31日。

 

中國香港房地產精英Ankely Tam專欄全集

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