Global Investment Column – Page 31

2017海外房產投資國家評比：美、加、澳排前三名 | 海外

根據居外網（Juwai.com）資料，2016年中國人海外房產投資總金額高達1,014億美元，比2015年800億美元整整高出25%。隨著海外房產地熱度升高，“益立信公司”身為兩岸海外房產投資專業領導品牌，利用公開且公正第三方的資料（例如：世界銀行網站）及專業客觀的角度，經過整理、歸納、比較等三道流程，就目前市面上投資海外房產比重最高的國家，包括美國、加拿大、澳洲、新西蘭、英國、日本、馬來西亞、菲律賓、泰國、越南、柬埔寨等，共11個國家進行評比。

這個評比，橫跨已開發國家與開發中國家，國民年所得從柬埔寨最低的1,300美金到最高的5.96萬美金。希望這個分析，能提供有意投資海外房產的人，能先有全面性的概念，建立應有的風險意識，然後再就個人偏愛的國家、區域進行評估考慮。

精選十個比較標准，包括：政治穩定度、基礎建設、人口增加數、失業率、房價漲幅、人均所得、教育排名、租金投報率、房產透明度等，每項評比均為0~10分，總分為100。在11個評比國家中，目前值得投資房產的前三名依序為美國(87分)、加拿大(79分)與澳洲(76分)，而越南(35分)與柬埔寨(24分)排名最後兩名。

根據十項評比，分別就這11個國家做結論如下：

美國在各分別評比項目表現均很突出，所以結果鶴立雞群，連續兩年勇奪冠軍，惟美國幅員廣闊，各地區的房價漲幅差異頗大，投資人仍須審慎評估。

加拿大，雖然在11個評比國家中位居第二，但須注意的是，加拿大的失業率偏高、人口成長趨緩，所以若考慮移民置產者，需要工作難找的心理准備。溫哥華，仍要觀察對外國買家課征15%印花稅，是否對該地區房產性區降溫？

澳洲、新西蘭移民人口與經濟增長也是明顯趨緩，所以未來房價要像過去大幅成長的榮景機會似乎難再，但房價應仍維持在上升的軌道。還有，外國買家是否能順利取得當地銀行貸款，更是投資人須注意的優先問題。再者，考慮澳洲人口約2,470萬，而新西蘭人口僅約460萬，就房產流動性而言，選擇置產澳洲，應是優先考慮的決策。

英國除了人口也是緩步成長，目前房價所得比超過20倍(亦即20年不吃不喝才能買屋)，令人詬病外，高房價甚至引起英國人反感，也是投資人須高度警覺的。若又是考慮投資英國的學生套房，因未來處分時房產流動性較一般住宅產品更差，投資人須三思而後行。

日本，人口持續小幅減少是長期的問題，再加上人口集中在前三大城，即使東京幅員也不小，所以購置日本房產需要特別注意所投資的區位，應確認房產為都市精華區，且為人口淨流進的地區。若再能有大型重大更新計劃的加持下，投資勝率自然提高。

馬來西亞這幾年受到馬幣對美金的大幅貶值，原來在吉隆坡一間新屋瞬間打了八折就可入手。即使如此，仍要提醒投資人，馬來西亞系屬開發中國家，因為基期較低的緣故，理應人口成長與所得成長應遠高於已開發中國家(如：英、美)，但去年實際成長率不及2%。經濟增長不如預期，似乎反映該國家經濟面臨某種瓶頸，更需要提高戒心。事實上，泰國、越南與柬埔寨目前都存有相同的窘境。再加上泰國曼谷、越南胡志明市、與柬埔寨這三個城市的房價所得比均超過20倍(亦即不吃不喝20年才能買房)，似乎房價有過高之虞。

另外，菲律賓與越南，長期分別受到治安不佳，與政治動蕩的因素，影響經濟長期發展，需要後續觀察。且平均國民年所得不及4,000元美金(合人民幣不到2.8萬)，投資人入手的房價就不能太高，否則未來難以售出。

柬埔寨，是值得憂心的地區。國民平均年所得不到2,000美金(合人民幣不到1.4萬)，但在市場上所推建案總價多超過10萬美金(約合人民幣700萬)，若未來要處分，無法出售給外國買家時，柬埔寨當地人要如何承接這個價格呢(超過50倍年收入)？

2017_property_investment_comparison — 2017海外房產投資國家評比

若再進一步研究十項標，不同國家也有突出的項目。

第一是最具“人口紅利”的國家——美國，以去年一年美國人口增加數就高達235萬，依次為菲律賓的154萬人，而日本人口以減少28萬墊底。

第二是“基礎建設最完整”的國家——英國，原因是英國在世界銀行物流系統排名第八，而在十二國家敬陪末座的是柬埔寨(73名)與菲律賓(71名)，表示這兩個國家基礎建設相對薄弱。

第三是“失業率最低”的國家——柬埔寨，主要是柬埔寨的2016年失業率僅0.3%，而加拿大失業率6.6%與泰國的失業率5.7%，進陪末座。

第四最具“政治穩定度”的國家——加拿大，根據RSP Group的全球政治風險指數，因加拿大的政治穩定度總分92分，高居全球第一；相反地，菲律賓與越南的政局不穩出名，均以68分，遠低於全球平均72分，表現最差。美中不足的是，柬埔寨是未能列入評比的唯一國家。

第五是“去年平均國民所得最多”的國家——美國，美國去年國民所得來到5.96萬美金(將近人民幣40萬)最多，前年排名第一的澳洲因為澳幣兌美金大幅貶值，屈居第二、而柬埔寨國民年收入約1,300美金(合人民幣不到0.9萬)最少。美國國民平均所得是柬埔寨的45倍。

第六是“大學全球排名最好”的國家——美國，根據Time Higher Eduction機構資料統計，排名全球前500名大學中，美國占76間、英國35間分別排名第一、二，馬來西亞、菲律賓、泰國、越南與柬埔寨都因未能有一間大學入全球500大名校墊底。

第七是“房價所得比最低”的各個國家主要城市——加拿大的溫哥華，根據Numbeo網站統計，若以11個國家的最主要城市來評比，以加拿大溫哥華房價所得比8.5年最低(亦即不吃不喝8.5年可購得一間房產)，購房壓力最輕松，而以柬埔寨114年，購房壓力最重。

第八是最具“房產透明度”的國家——英國，根據JLL仲量聯行2016全球房地產透明度報告，在評估全球109個國家中，英國、澳洲、加拿大與美國依序名列世界前四名，屬於房產交易信息最為公開透明的國家；而越南以全球68名在我們比較11個國家中墊底，柬埔寨則也是因為未能列入JLL行的評估報告中，所以此項目無法跟其他10個國家比較。

第九是“租金表面年報酬率最高”的國家——美國，根據Numbeo網站資料，去年美國前30大城市平均以租金年報酬率(表面)超過10%居冠，而柬埔寨首都金邊投資報酬率已經從先前的10%最高點下滑至7.4%、但若考慮柬埔寨當地銀行貸款利率後，租金淨報酬率小於零。

第十是“去年平均房價漲幅最高”的國家——新西蘭，根據Global Property Guide統計，新西蘭去年平均房價上漲13.8%最高，而泰國的-1.3%，表現最差。

其實我們深知做這項評比，有些吃力不討好，但總是希望我們能力求評比角度客觀與中立，對有意投資海外房產的人有些幫助。惟有些國家的數據，尤其是柬埔寨，許多項目都未能被國際機構納入評比，顯示該國家相對信息很不透明，是值得投資人特別注意的。

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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動蕩過後的絢爛曼谷房產市場將大放異彩 | 泰國

曼谷，海外投資者一個全新的投資理想勝地。特別對於正在尋求快速資本增值和可靠與穩固租金回報的投資者，更是如此。

與諸如中國香港、新加坡、東京、上海、北京和吉隆坡等亞洲都市相比，現今曼谷房價奇低，平均價只有$5000平米。與北京的$9500、新加坡的$24500和中國香港的$3.1萬平方單價相比，是非常有潛力的。但曼谷市場的潛力巨大，這個低價位不保證能持續太久。2013年3月末，曼谷公寓價格奇跡般地上漲了9.39%，使曼谷成為東南亞房價最快上漲的城市之一。

泰國政治動蕩導致從2013年開始曼谷房價停滯了數月之久，泰銖貶值，SET股票指數和GDP受挫。然而，在2014年3月底軍人政府執掌泰國以來，國家經濟再次回到正軌。泰銖、SET股指和GDP增長也回到了政變前的水平。

持續增長的經濟導致了泰國中產階級的迅猛擴大。中產階級正把新增財富投入到改善住房上面。這就使公寓價格快速上漲，特別是那些位於城市中心的好地段住房，由於位置的稀缺性而快速上漲。

曼谷房產價格的上升才剛拉開序幕，東南亞國家聯盟（ASEAN）2015年底將開始提供成員國之間免稅貿易和旅游免簽服務，屆時這種上升趨勢將更為明顯。由於泰國位於聯盟地區的中心樞紐位置，預計會從新貿易區中獲得更多益處。

房地產市場的交易大多都在樓盤中心位置，這些樓盤坐落於曼谷大眾公交系統的各個車站，使現今的人們可以便捷地通行於首都曼谷各個熙攘的街道。包括地鐵、高架軌道、公交車和鐵路在內的交通網絡預計經過未來幾年發展壯大，從現在的8條線路擴展成15條。由於新車站即將建設，城市新區將變成富有吸引力的居住區。

2013年4月全球房產指引發布的研究報告稱，曼谷的平均年租金收入為6.3%。據此，曼谷成為東南亞繼馬尼拉和雅加達之後的第三資本回報之城，也成為了公寓市場資本快速增值的通道。

海外投資者占全曼谷公寓市場買家的比例較小，但由於懂行的投資者意識到亞洲主流城市的機會變得越來越少，這種情況迅速改變，他們開始放眼擁有良好投資回報的地區，特別是泰國現在已經回歸穩定，資產價格業已重新復蘇。

泰國房產銷售經理Emily專欄全集：

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金融賬戶涉稅信息自動交換標准中國最新CRS政策法規解讀（上）| 海外

導讀

金融、法律圈的人士對CRS（縮寫相關定義請參看附錄一）已經非常熟悉，但對於一般大眾來說，很多人還是對其基本概念和前因後果沒有意識，也會有諸如CRS是什麼意思，對我們有什麼影響的疑問。但是不管普通人是否有意識，5月9日中國相關管理機構已經正式發布了中國CRS的具體管理辦法。了解CRS基本概念，獲取基本知識，做好基本准備，對將受影響者意義重大。澳大利亞普亞律師事務所駐上海代表處首席代表王斐律師在此解讀CRS基本信息和目前中國公布的相關政策法規的影響。

>>>CRS全球征稅啟動，國人的海外資產何處安放？

一、CRS 的來龍去脈

每個國家經常會有些企業或者個人希望通過各種方式手段逃避稅務責任，其中一個比較常見的就是將資金或者收入轉入其他法律管轄區，轉出境外以隱匿收入。各國政府早就對此頭痛並且希望有行之有效的方式處理解決。

很多人聽說過美國全球征稅的政策，CRS可以說就是其他國家在借鑒美國全球征稅經驗上的建立起來的彼此合作加強金融信息聯系交換、遏制跨境逃避稅的相應手段。

美國所謂的全球征稅，是指美國的FATCA（美國於2010年頒布的《海外賬戶稅收合規法案》，Foreign Account Tax Compliance Act，簡稱FATCA），規定外國金融機構必須向美國國內收入局報告美國稅收居民賬戶信息，否則就會在指定情況下對該外國金融機構扣繳30%的懲罰性預提所得稅。

其他國家也希望做同樣的事情卻沒有美國的強勢力量，於是大家只能走合作的途徑。2010年國際間就開始議定《多邊稅收征管互助公約》（The Multilateral Convention on Mutual Administrative Assistance in Tax Matters as amended by the 2010 Protocol）。

2014年7月，OECD（The Organisation for Economic Co-operation and Development, 經濟合作發展組織，簡稱“OECD”或者“經合組織”）在G20（Group of Twenty, 二十國集團）的委托下，發布了金融賬戶涉稅信息自動交換標准（Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 簡稱“AEOI標准”），並獲當年G20布裡斯班峰會的核准，為各國加強國際稅收合作、打擊跨境逃避稅提供了統一的原則和標准並建立了初步的程序規則。

AEOI標准包括了兩部分：

第一部分MCAA（Model Competent Authority Agreement，主管當局間協議範本），是各國（地區）稅務當局關於相互（雙邊或者多邊）進行金融賬戶涉稅信息自動交換的操作程序和相關法律框架基礎的規範文件；

第二部分CRS（Common Reporting Standard, 通用報告標准），是規定金融機構識別、收集、申報外國稅收居民賬戶信息給本國稅務主管機構的要求和程序。

簡單說，MCAA規範的是國家間的合作程序，而CRS是規範一國內稅務主管部門對該國金融機構在如何獲取滿足MCAA交換要求的信息的程序。兩者相輔相成，共同構成金融信息交換大網，專注於捕捉跨境避逃稅收責任的大魚。

在國際理論討論和實踐探討層面上，盡管正式和准確的理解CRS僅僅是AEOI標准的一部分，但是由於CRS解決了國家間信息獲取標准化問題並且直接會對民眾有影響，其重要性以及曝光度使得CRS知名度遠遠超過AEIOI標准。由此導致在一般口頭交流模式下所說的CRS就是指向了整個國際間金融信息監控、信息共享、打擊跨境逃避稅的系統。

二、AOEI標准中國相關公約、協議彙總解讀

1. AOEI標准流程圖例說明

2. 多邊稅收征管互助公約 – 法律基礎

中國於2015年經立法機構批准並於2016年2月生效。該公約為實施AOEI標准在中國落地和實施提供了法律依據，約定了締約方在涉稅事宜中為彼此提供征管協助，包括情報交換、追索協助、文書送達，並且適用於所有的稅種。這是中國實施AOEI標准的法律基石。

3. 金融賬戶稅收信息自動交換多邊主管當局間協議 – MCAA操作細則

該協議具體規定了締約方之間具體如何交換信息，規範各國（地區）稅務主管當局如何開展金融賬戶涉稅信息主動或者自動交換的流程、規則，是一份操作性非常強的規範文件。中國2015年底簽署了該協議，也確定了中國會同意以此協議為基礎操作國際稅收征收互助。

4. 非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法 – CRS 信息收集程序

從目前的官方文件上看，該辦法是2017年5月9日發布，2017年5月12日印發，但是新聞媒體正式公布是5月19日。這是整個AOEI標准中法規體系中的最後也是最關鍵的一環，也是直接會和民眾發生關系或者直接影響金融機構以及相關人員、機構的法規，所以中國政府非常謹慎。其內容概括如下。

三、《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法》（以下簡稱“管理辦法”）

1. 管理辦法簡介

該管理辦法包括七章四十四條，涵蓋總則、基本定義、個人賬戶盡職調查、機構賬戶盡職調查、其他合規要求、監督管理以及附則，規定了相關金融機構必須針對新開賬戶和存量賬戶開展盡職調查的相關規範、信息報送和監管合規等方面的細節內容。其核心是增加了金融機構審查獲取報送非居民金融賬戶信息的責任和程序。

2. 金融機構為責任方

辦法中所指金融機構是指依法在中華人民共和國境內設立的金融機構（不包括中國金融機構在海外的分支機構），並且分為存款機構、托管機構、投資機構（證券期貨信托等等）和特定保險機構，不包括金融資產管理公司、財務公司、金融租賃公司、汽車金融公司、消費金融公司、貨幣經紀公司、證券登記結算機構等等。

3. 稅收居民與非居民

盡職調查針對的是非居民金融賬戶。該管理辦法中確定非居民是指中國稅收居民以外的個人、企業和其他組織，不包括政府機構、國際組織、中央銀行、金融機構或者在證券市場上市交易的公司及其關聯機構。

中國稅收居民根據我國稅法指

一在中國境內有住所，或者無住所而在境內居住滿一年的個人；和

二依法在中國境內成立，或者依照外國（地區）法律成立，但實際管理機構在中國境內的企業（包括其他組織）。

中國稅收居民金融賬戶信息將不會被收集上報，但是如果是同時具有中國和其他國家（地區）稅收居民條件的，根據管理辦法第十條，賬戶信息還是會被收集並報送。

4. 金融賬戶

根據管理辦法，需要進行盡職調查的金融賬戶包括：存款賬戶（活期、定期、旅行支票等）、托管賬戶（包括證券、期貨、貴金屬、國債經紀業務代理客戶買賣的賬戶，理財產品、基金、信托及其他金融投資產品）和其他賬戶（包括投資機構的股權或債權權益、具有現金價值的保險合同或者年金合同等）。

5. 消極非金融機構 (Passive Non-Financial Entity, PNFE)

根據管理辦法和相關解讀，如果一家非金融機構取得大部分收入是股息、利息、租金、特許權使用費等消極經營活動收入，該機構則為消極非金融機構。但是有些特殊情況也不會被定義為消極非金融機構，比如上市公司及其附屬企業、政府職能部門、非營利組織等等。

由於消極非金融公司容易成為跨境避稅的工具，其實際控制人必須需要被識別出來。簡單說就是對於消極非金融企業，要追查到實際控制人的具體個人。

實際控制人為：直接或者間接擁有超過25%公司股權或者表決權的個人；通過人事、財務等其他方式對公司進行控制的個人；以及公司高級管理人員。合伙或者基金也是按照25% 比例確定，而信托則包括了委托人、受托人、收益人以及最終有效控制信托的個人。這也說明信托也將徹底曝光。

如果此消極非金融企業的實際控制人個人為非居民，則金融機構需要收集相關信息並上報。

6. 盡職調查程序

中國金融機構應對在本機構開立的相關賬戶進行盡職調查，識別非居民金融賬戶，記錄並報送非居民金融賬戶相關信息。

2017年6月30日前的為存量賬戶，此後為新開賬戶。管理辦法分別對新開賬戶和存量賬戶的盡職調查程序予以了不同的規定。

簡單說，新開個人賬戶必須提供合理聲明文件確定是是否非居民賬戶。新開機構賬戶比較復雜，需要獲取聲明文件確定是否非居民，還要確定是否消極非金融機構，只有在該機構是居民並且不是消極非金融機構，或者是居民是消極非金融機構但是實際控制人不是非居民的情況下，才不需要進一步處理，不需要收集記錄並上報信息，否則都需要收集、記錄並上報相關信息。

對於存量賬戶中的個人賬戶，又分為高淨值（2017年6月30日前賬戶余額超過100萬美金）和低淨值賬戶。都需要金融機構根據現有記錄並調查確定是否非居民金融賬戶。高淨值賬戶要求2017年12月31日前完成盡職調查，低淨值賬戶則要求2018年12月31日前完成。

對於存量賬戶中的機構賬戶，如果截止2017年6月30日賬戶加總余額不超過25萬美元的，無需開展盡職調查，否則需要在2018年12月31日前完成盡職調查。當然還需要確定是否消極非金融機構，還會有一系列專門的復雜程序完成盡職調查。

附錄一：相關英文名詞縮寫語解釋（按字母順序排列）

AEOI：Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 金融賬戶涉稅信息自動交換標准，簡稱“AEOI”標准。很多文章中將此簡稱為“標准”
AML：Anti Money Laundry 反洗錢
CRS: Common Reporting Standard, 通用報告標准
FATCA：Foreign Account Tax Compliance Act, 美國海外賬戶稅務合規法案。
G20: (Group of Twenty二十國集團) 1999年經七國集團財長會議倡議成立的財長和央行行長會議機制，此後升級為領導人峰會，由中國、阿根廷、澳大利亞、巴西、加拿大、法國、德國、印度、印度尼西亞、意大利、日本、韓國、墨西哥、俄羅斯、沙特阿拉伯、南非、土耳其、英國、美國以及歐盟等二十方組成。 G20成員涵蓋面廣，代表性強，構成兼顧了發達國家和發展中國家以及不同地域利益平衡，人口占全球的2/3，國土面積占全球的60%，國內生產總值占全球的85%，貿易額占全球的80%。G20峰會采用協調人和財金渠道雙軌籌備機制，按照協商一致原則運作，目前無常設機構。
KYC：Know Your Client 客戶信息獲取
MCAA: Model Competent Authority Agreement, 主管當局間協議範本，是各國（地區）稅務當局關於相互（雙邊或者多邊）進行金融賬戶涉稅信息自動交換的操作程序和相關法律框架基礎的規範文件。
OECD: The Organisation for Economic Co-operation and Development 經濟合作與發展組織，簡稱經合組織，是由35個市場經濟國家組成的政府間國際經濟組織。目前中國尚不是經合組織成員國。

以上便是CRS的由來和基本知識，以及中國CRS的具體管理辦法。接下來，我們來了解CRS在中國及全球實施的時間表和落地後對不同群體的具體影響。

相關閱讀：金融賬戶涉稅信息自動交換標准中國最新CRS政策法規解讀（下）

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

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巴拿馬——從避稅天堂到養老聖地？| 海外

巴拿馬位於中美洲，擁有典型的熱帶海洋性氣候，是全球著名的航運與離岸金融中心。因其極具戰略性的地理位置，金融，商務與旅游等服務業毫無疑問的成為巴拿馬主要經濟支柱，占據80%以上的經濟生產總值。全球金融危機後巴拿馬經濟發展速度亮眼，逐漸進入更多企業與個人投資者的視線。

巴拿馬運河與經濟發展

說到巴拿馬，就不能不說巴拿馬運河。巴拿馬運河全長82公裡，聯通大西洋與太平洋，是全球重要的海上貿易通道與巴拿馬主要經濟收入來源。巴拿馬運河與金門大橋、帝國大廈等並列美國土木工程師協會選出的當代全球7大奇跡。運河最初由法國人在1881年開始建造，而後在1904年被美國接手，在1914年正式投入運作，並在1999年交還與巴拿馬政府運營。隨著第三組用來升降船只的船閘在2016年6月投入運營，巴拿馬運河為期十年的大型擴建也宣告完成。這次花費約52.5億美元的擴建項目使得巴拿馬運河的通航能力翻倍，並可容納更大的船只通行。從長遠意義上來看，運河的擴建制造了大量工作機會，在大幅提高人均GDP的同時也直接降低了巴拿馬的失業率與貧困率。

金融系統的優勢

由於該國大部分經濟活動都與美國關系密切，巴拿馬擁有全美元化金融系統。美元為巴拿馬的法定流通貨幣並與當地貨幣擁有1：1的固定彙率。與美元完全掛鉤對巴拿馬經濟最大的好處是將通脹水平長久地控制在較低範圍內，保證了巴拿馬在金融危機之後健康的發展環境。對於境外投資者而言，所有收支與美元掛鉤也意味著減少一層彙率損失的風險。巴拿馬在1998年加入世貿組織之後解散了中央銀行並改革了銀行體系。沒有了央行這個強大後盾，當地的銀行必須執行更為保守可靠的金融系統，以抵御可能面對的內外風險。

全球著名避稅港

除了對投資者友好金融系統，巴拿馬也是全球著名的避稅港，吸引著全球離岸資金湧入。巴拿馬對境內離岸企業的海外運營收入實行免稅，運河帶來的大量離岸交易使得巴拿馬成為全球第二大海外公司注冊地，超過100家國際銀行都在巴拿馬城都設有辦公室。此外，巴拿馬的科隆自貿區是僅次於中國香港的全球第二大自由貿易區，區內貨物進口轉口均不收取任何稅款，向歐美出口的貨物還享受關稅優惠。世界銀行調查顯示2015年在巴拿馬開展業務所需時間僅為6天，遠遠低於眾多發達國家。這樣的便利程度也在很大程度上刺激更多離岸企業進駐。另一方面，巴拿馬金融系統可以充分保護投資者的隱私與信息安全。由於巴拿馬沒有簽署國際司法互助協定，因此投資者的賬戶信息不必與任何第三方分享。同時，巴拿馬公司采用無記名股票，股東的隱私也得以受到相當大程度的保護。

以上這些因素，加之巴拿馬國內基礎建設與商業法治的改善，讓巴拿馬對投資者吸引力大增，被世界經濟論壇認為是拉丁美洲與加勒比地區競爭最激烈的市場。世界銀行數據表明，2015年巴拿馬吸引的直接境外投資額接近60億美元，連續增長四年，為2009年全球金融危機時的將近6倍，充分表明了全球投資者對巴拿馬未來發展的信心。對於個人投資者而言，想要中國買家可能會因此關心起巴拿馬的房產市場，那麼巴拿馬房地產投資的前景如何呢？

巴拿馬房市需求旺盛，量價齊升

2015年和2016年，巴拿馬房地產市場需求旺盛，量價齊升。根據巴拿馬住房開發商委員會(Convivienda)的數據，其房屋銷量連年增長，在2015年達到8232個單位。同樣，銷售交易的價值也同比上漲了8.9%，達到9億美元。2016 年，巴拿馬房屋銷售總額估計超過 10000個單位，比上年增長27.6%。

巴拿馬房產的平均價格也在上漲。在蓬塔太平洋，由於可用單位的庫存下降，海濱摩天大樓高端公寓價格上漲了6%至12%。這裡2015年的平均價格為每平方米2500美元，2016年增長至每平方米2800美元。在特朗普海洋俱樂部，公寓價格現在幾乎每平方米3300美元。截至2016年6月，巴拿馬城高端住宅區巴布亞大道的房地產價格上漲了8%，達到每平方米2500美元。而同期大灣房地產價格的上漲幅度甚至高達35%。

巴拿馬城由老殖民地的Casco Viejo鎮和高層建築和商場林立的現代商業購物區兩個主要區域組成，其平均房價根據物業的位置、規模和質量而有很大差異，。如最具特色和最優質的住宅高爾夫球場，平均價格從每平方米2800美元至每平方米3500美元不等。特朗普海洋俱樂部是巴拿馬城最昂貴的住宅樓之一，位於第 50層樓的一居室公寓價格約為35萬美元。根據“ 全球物業指南”，截至2015年底平均公寓銷售價格如圖：

根據2016年11月的數據，巴拿馬住宅出租回報率保持良好，介於5.5%至8.3%，小型公寓的收益則更高。從圖中可以看出，巴拿馬城公寓的價格有所走高，海濱公寓的售價約為每平方米2000至4000美元。距離海灘較遠的公寓售價則較低。而這些公寓的租金收益率均比較穩定。

潛在的養老聖地

2016年，美國《國際生活》雜志評比出年度23個最適宜退休贍養晚年的國家，巴拿馬奪得了第一名。對中國人來說，這個結果似乎有些不可思議，但細數其中原因，這一結果也可以說是情理之中。巴拿馬同歐美密切的商業往來為其帶來了國際範兒十足的生活氛圍。而第三世界低廉的物價水平更這吸引了很多退休人士前往享受生活。在巴拿馬的大多數地方，每月2000美元就能過上舒適的生活。在這裡中等價位的兩人用餐費用大約是30 美元；一年的醫療保健花費僅需800美元；約 18萬美元就能在熱門的山城博客特（Boquete）買到一套三居室住宅，且在20年後才需要向當地政府繳納房產稅。

也許因為意識到這一潛在市場，巴拿馬政府啟動了針對中等收入外國人的養老金領取者居留計劃，任何一位月收入1000美元以上養老金退休者人都能得到居留許可，到巴拿馬享受退休生活。畢竟對於退休人士來說，如果喜歡熱情洋溢的拉丁風情與熱帶海灘的美景，居住在巴拿馬的確是十分誘人的選擇。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

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認識中國香港樓市歷年“辣招” | 海外

近年中國香港政府推出的壓抑樓市措施都被稱之為“辣招”，這跟中國香港人慣用廣東諧音有關，取其與“辣椒”同音同義之意，辛辣味道既非所有人能受得住，又有不同強烈程度之分，正好是形容壓抑措施的強弱招數。

早年中國香港房產市場因炒賣活動熾熱，短期轉售物業圖利的炒家與日俱增，買家利用以確認人身分轉售物業（“confirmor”俗稱“摸售”）個案頻生，情況似是越來越嚴重；政府於2010年11月開始發出第一招，凡涉及住宅物業的交易必須支付額外印花稅（SSD）；買入物業後只要在6個月至24個月內再轉售，皆須按樓價支付5%至15%稅款。

擊退短線的“摸售”投資者後，2012年市道再次蓬勃，政府在同年11月同時實施升級版額外印花稅和增加第二招買家印花稅（BSD），希望能壓制這敞炒風；在原先的禁售期24個月增至36個月，又在禁售期內轉售物業的稅率加至由10% ̴ 20%。而第二招主要是針對非中國香港永久性居民和以有限公司名義購買住宅物業的買家，被定義的投資者在購買物業時除了要支付必須的從價印花稅（AVD），還須按樓價繳付15%買家印花稅。

市況稍為受到控制，投資情緒一時受到冷卻，但中國香港實在是個非常自由的市場，而且長期土地供應有限，市面現樓貨源不足，不論是甚麼箇中理由速成的交易，當有買家入市有成交，都會被大眾視之為有承扥力的指標；羊群心理效應下，樓價連聲破頂。2013年2月中國香港政府急忙地再加推“雙辣招”，意謂雙倍從價印花稅；由原本稅率最高的4.25%，大幅調升至最高8.5%，條例只豁免購買住宅物業作為自住用途的首次置業或換樓人士，即使是中國香港居民如果購買第二套房也須支付雙倍稅，而購買工貿辦公樓、商舗的投資者同樣要付雙倍稅，若買家是非中國香港永久性居民仍然要支付買家印花稅。

這幾年受惠於全球貨幣量化寬松和人民幣貶值關系，而且港元跟美元掛鉤又有對衝作用，誘使投資氣氛高漲，內需要求越加緊張，就連一些質素較平民化，樓價較低的所謂“上車盤”都被推到非一段市民所能負擔的水平。樓市樓價雖然歷練多番措施打壓，但仍反覆持續向上，似乎遠遠未能達至政府的預期目標。於是政府盡地一鋪在2016年11月5日將從價印花稅劃一提高稅率，所有住宅物業交易均須支付15%稅款並實時執行，只維持首次置業或換樓人士可以獲得豁免。政府原意希望增加投資成本就可減低投資意欲，以為可以捍衛首次置業的市民，可惜政策漏洞衍生逆思考行為，突然之間市場上竟然多了一大批“首置人士”蜂擁而至加入搶購行列。推出劃一稅率措施不久，離奇事件開始陸續出現；所見的都是重量級“首置人士”，已不再是普通的年輕夫婦、青年才俊、又或是回流的中年家庭，取而代之的是某某富豪、上市主席後人、大明星都以首置身分買樓，又有剛18歲或80歲的首置人士由親人做擔保買樓。再者，有些更激烈的首置人士一次過以一份買賣合約購入幾個甚至十幾個單位（統稱“一約多伙”），聲稱作為自住之用，簡直前所未聞之震撼景像！為杜絕多樣化的避稅行為手段，2017年4月政府急忙修改法例撥亂反正；但凡一份買賣合約內購入多於1個住宅物業，均須按劃一稅率15%計算從價印花稅。

見“椒”拆“招”後，市面暫時稍為回復正常。

於中國香港置業的相關現行實施的稅際分別有：

從價印花稅
買家印花稅
額外印花稅

每項印花稅的應用及計算方法，可瀏覽中國香港稅務局網站。

中國香港房地產精英Ankely Tam專欄全集

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金融賬戶涉稅信息自動交換標准中國最新CRS政策法規解讀（下）| 海外

導讀

金融、法律圈的人士對CRS（縮寫相關定義請參看附錄一）已經非常熟悉，但對於一般大眾來說，很多人還是對其基本概念和前因後果沒有意識，也會有諸如CRS是什麼意思，對我們有什麼影響的疑問。但是不管普通人是否有意識，5月9日中國相關管理機構已經正式發布了中國CRS的具體管理辦法。了解CRS基本概念，獲取基本知識，做好基本准備，對將受影響者意義重大。在上一篇文章，澳大利亞普亞律師事務所駐上海代表處首席代表王斐律師解讀了CRS的基本信息，現在繼續探討目前中國公布的相關政策法規的影響。

>>>CRS全球征稅啟動，國人的海外資產何處安放？

四、中國積極參與CRS

中國政府在2014年9月就已經承諾實施AEOI標准，並確定首次對外交換信息的時間為2018年9月。

2015年，中國第十二屆全國人大委員會第十五次會議批准通過了《多邊稅收征管互助公約》，並於2016年2月正式生效。

2015年12月，中國國家稅務總局簽署了《金融賬戶涉稅信息自動交換多邊當局間協議》。這是中國的MCAA。

2016年10月14日，中國國家稅總局發布了《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法（征求意見稿）》。

2017年5月9日，中國國家稅務局、財政部、中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會、中國證券監督管理委員會、中國保險監督管理委員會發布2017年14號公告發布了《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法》。該辦法會於2017年7月1日開始實行。這是中國的CRS。

五、CRS在中國落地的具體實施的影響

1. 對一般中國公民、企業的影響

中國該管理辦法的公布和具體實施是針對非居民，就是非中國稅收居民的金融賬戶的信息。中國國內一般公眾包括中國公民個人和中國一般企業都基本上沒有什麼影響，最多是自2017年7月1日後開設新賬戶時需要做個聲明。

2. 對有海外資產、海外身份的中國公民、企業的影響

該管理辦法主要針對中國國內的非居民金融賬戶。對於有海外資產、海外身份的中國公民個人，需要根據具體情況和法律確定自己的稅收居民身份。如果即使擁有海外身份（比如其他國家的綠卡、永居等），但是可以確定是在中國長期居住，可以認定為中國稅收居民，其在中國的金融賬戶信息不會被收集（當然如果被認定雙重稅收居民，有可能雙重收集）。

如果中國公民單純在海外有自己的存款賬戶（不管有沒有海外身份），比如在中國香港有自己的賬戶並存有資金，有很大可能性會被中國香港相關機構收集彙總通過MCAA報告會中國稅務主管機構，這要看其海外賬戶所在國家（地區）的具體相關CRS政策和法律規定。建議需要盡早了解獲取相關信息，提前安排准備。

對於擁有國內海外資產（非金融產品，比如房產不動產、汽車、私人飛機、游艇、貴重物品）的情況，鑒於AEOI標不涉及非金融資產，目前還在報告審查範圍之外。但是需要指出的是，如果擁有的海外房產有銀行貸款，一般就會連接到該貸款銀行的存款賬戶，此信息就有可能被披露。這需要參考了解不動產所在地國家（地區）對CRS的具體規定和程序。

已經在海外設立分公司或者子公司，或者沒有設立公司，但是海外擁有資產的中國企業，要積極了解相關所在地國家（地區）的CRS政策，進行稅收居民身份認定，並且了解實際控制人以及外國公司的相關定義，才能爭取時間提前准備，獲取稅收申報的主動地位。

3. 對在中國的海外個人、企業的影響

在中國居住工作的擁有海外護照的個人並不一定就是非居民，就像前面所說明對於非居民的定義，滿足居住條件的個人會被認定為中國稅收居民的情形下，該稅收居民的金融賬戶信息不需要收集和通報給海外護照所在國家（地區）。當然這還是稅收居民認定的問題。所以對於在中國工作居住的擁有海外其他國家（地區）護照的個人，必須應當比較熟悉中國和護照所在國的稅收居民認定規則，認定自己稅收居民身份，才能避免不必要的法律和稅務責任。

對於在中國境內的海外企業（比如外資獨資或者合資、合作企業等等），如果是按照中國法律依法設立，一般應當會被認為是中國稅收居民，但是強烈建議具體咨詢法律意見，確保稅收居民身份認定，避免法律和稅務責任。需要提醒的如果是消極非金融機構，即使是中國稅收居民，其實際控制人為非居民的，仍然會接受CRS監控。

4. 中國金融機構的責任

管理辦法影響最大的是中國金融機構。其公布是5月份，實施是從7月1日起，留給金融機構的只有一個多月的准備時間，其具體實施會影響到從業務、運營、合規、IT、風控、培訓等部門，都帶來巨大壓力。但是鑒於中國金融機構已經開展過AML（Anti Money Laundry 反洗錢）和KYC（ Know Your Client 客戶信息獲取）的工作，此前CRS也一直在征求金融機構意見，相信中國金融機構一定能夠從容處理。

六、CRS在中國及全球實施時間及可能展望

在G20和OECD的大力推動下，目前全球已經有100個國家（地區）承諾實施AEOI標准，其中有50個會在2017年首次交換信息，中國承諾會在2018年首次交換信息（具體參見附錄三）。

根據AEOI標准的要求和MCAA中具體規定，已經承諾實施AEOI標准的國家（地區）會相互挑選信息交換伙伴，只有在雙方均有意向的情況下才可以建立伙伴關系，才會互相交換信息。

中國稅務總局的相關解釋中說明中國將與盡可能多的國家（地區）建立信息交換伙伴關系，但這也說明至少目前中國政府尚未明確確定和具體哪個國家（地區）建立信息交換伙伴關系。但是大趨勢看，會有越來越多的國家彼此實現對方稅收居民信息交流，實現稅收信息透明化，打擊跨境逃稅，增加國家稅收。

澳大利亞普亞律師事務所將持續關注CRS合規要求並樂於分享我們的見解和思路，會進一步為我們的客戶提供准確法律分析和建議。

附錄一：相關英文名詞縮寫語解釋（按字母順序排列）

AEOI：Standard for Automatic Exchange of Financial Information in Tax Matters, 金融賬戶涉稅信息自動交換標准，簡稱“AEOI”標准。很多文章中將此簡稱為“標准”
AML：Anti Money Laundry 反洗錢
CRS: Common Reporting Standard, 通用報告標准
FATCA：Foreign Account Tax Compliance Act, 美國海外賬戶稅務合規法案。
G20: (Group of Twenty二十國集團) 1999年經七國集團財長會議倡議成立的財長和央行行長會議機制，此後升級為領導人峰會，由中國、阿根廷、澳大利亞、巴西、加拿大、法國、德國、印度、印度尼西亞、意大利、日本、韓國、墨西哥、俄羅斯、沙特阿拉伯、南非、土耳其、英國、美國以及歐盟等二十方組成。 G20成員涵蓋面廣，代表性強，構成兼顧了發達國家和發展中國家以及不同地域利益平衡，人口占全球的2/3，國土面積占全球的60%，國內生產總值占全球的85%，貿易額占全球的80%。G20峰會采用協調人和財金渠道雙軌籌備機制，按照協商一致原則運作，目前無常設機構。
KYC：Know Your Client 客戶信息獲取
MCAA: Model Competent Authority Agreement, 主管當局間協議範本，是各國（地區）稅務當局關於相互（雙邊或者多邊）進行金融賬戶涉稅信息自動交換的操作程序和相關法律框架基礎的規範文件。
OECD: The Organisation for Economic Co-operation and Development 經濟合作與發展組織，簡稱經合組織，是由35個市場經濟國家組成的政府間國際經濟組織。目前中國尚不是經合組織成員國。

附錄二：AEOI標准中國相關時間表

附錄三：承諾實施AEOI標准國家

2017 首次交換信息的國家（地區）共50個

安圭拉、阿根廷、比利時、百慕大、英屬維爾京群島、保加利亞、開曼群島、哥倫比亞、克羅地亞、塞浦路斯、捷克、丹麥、愛沙尼亞、法羅群島、芬蘭、法國、德國、直布羅陀、希腊、格陵蘭、根西島、匈牙利、冰島、印度、愛爾蘭、馬恩島、意大利、澤西島、韓國、拉脫維亞、列支敦士登、立陶宛、盧森堡、馬耳他、墨西哥、蒙特塞拉特、荷蘭、挪威、波蘭、葡萄牙、羅馬尼亞、聖馬力諾、塞舌爾、斯洛伐克、斯洛文尼亞、南非、西班牙、瑞典、特克斯和凱科斯群島、英國

2018年首次交換信息的國家（地區）共50個

安道爾、安提瓜和巴布達、阿魯巴、澳大利亞、奧地利、巴哈馬、巴林、巴巴多斯、伯利茲、巴西、文萊達魯薩蘭國、加拿大、智利、中國、庫克群島、哥斯達黎加、庫拉索島、多米尼克、加納、格林納達、中國香港、印度尼西亞、以色列、日本、科威特、黎巴嫩、馬紹爾群島、中國澳門、馬來西亞、毛裡求斯、摩納哥、瑙魯、新西蘭、紐埃、巴拿馬、卡塔爾、俄羅斯、聖基茨和尼維斯、薩摩亞、聖盧西亞、聖文森特和格林納丁斯、沙特阿拉伯、新加坡、聖馬丁、瑞士、特立尼達和多巴哥、土耳其、阿拉伯聯合酋長國、烏拉圭、瓦努阿圖

相關閱讀：金融賬戶涉稅信息自動交換標准中國最新CRS政策法規解讀（上）

澳大利亞Prudentia Legal合伙人王斐律師專欄全集

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一帶一路機遇：斯里蘭卡不再流淚 | 海外

你有聽過“印度半島的一滴眼淚”嗎？你有喝過“錫蘭紅茶”嗎？它們有什麼共通點？——它們都代表著印度洋的一個小島：斯里蘭卡。

看看地圖上的斯里蘭卡，它就像一顆小水滴，加上位處印度的下方，仿佛是印度流出來的眼淚，所以被稱為“印度半島的一滴眼淚”。而在1972年前，這個小國的名字都是“錫蘭”（Ceylon）；1972年錫蘭廢除君主制，改稱為“斯里蘭卡共和國”；直至2011年，斯里蘭卡政府下令禁用“錫蘭”這個舊名字，希望新名稱“斯里蘭卡”能替全國上下討個新氣像。然而，由於錫蘭紅茶在全世界已享負盛名，故可以逃過“改名”之舉。

斯里蘭卡經濟也許給人比較落後的感覺，但其實該國貧窮率近年已不斷改善，GDP每年增長率保持在4%至5%的水平，趨向“中等收入更高”國家。另一方面，該國的經商成本亦相對較低，因為當地人力資源便宜，但教育程度卻頗高，成為不少外資拓展業務的新選擇。

日漸增加的外國投資者、回流的僑民及富豪，以及來自世界各地的旅客，亦提升了當地的新房與豪宅需求，同時亦為當地飯店及公寓增加了機遇，加上交通及基建逐漸改善，相信斯里蘭卡樓價只會有升無跌。為吸引外資流入當地房地產市場，斯里蘭卡政府在2016年放寬了外國人買樓限制，外國人可以購買當地土地及住宅（之前只能購買4樓以上的住宅），同時豁免15%土地稅，單位放租則只需要付1%印花稅。

根據斯里蘭卡房地產網上平台LankaPropertyWeb.com的調查顯示，44.1%受訪者表示，會將投資放在房地產，比投資定期存款、基金及股票的受訪者更多；在同一調查中，58.3%受訪者相信當地房價會持續上升。

日漸增加的外國投資者、回流的僑民及富豪，以及來自世界各地的旅客，亦提升了斯里蘭卡的新樓及豪宅需求

與中國香港房地產市場一樣，越來越多人由線下轉到線上進行買賣及宣傳，當地投資者更相信，在網上媒體宣傳、搜尋及買賣樓盤，比傳統媒體如報紙更為有效。LankaPropertyWeb.com創辦人Daham Gunaratna指，該網站近年的瀏覽人數及廣告數量都大幅增加，效益遠超傳統印刷媒體及其他電子媒體，而他們訪問過的發展商亦表示，將會在電子宣傳渠道投放更多資源，去宣傳旗下的樓盤。

位於科倫坡的全新樓盤，你猜一個1,000平方呎（約92.9平方米）的三房兩廁單位賣多少錢？——只需要2,300萬斯里蘭卡盧比，即約118萬港元（約104萬元人民幣）！別以為這麼便宜的單位，想必定是位於郊外或是未發展的區域吧？非也，上述單位距離最近的地鐵站僅僅100米，生活所需包括超級市場、學校、餐廳、醫院等也應有盡有。

不過，“一帶一路”計劃的推展在斯里蘭卡並非一帆風順，或成為投資當地的隱憂。今年1月初，由中國協助斯里蘭卡開發的赫班托達港（Hambantota）工業區舉行動土典禮時，有數百名斯里蘭卡民眾與警方爆發衝突，表示不願離開自己的土地，這是斯里蘭卡民眾對中國投資的抗議行動，首次演變為暴力事件，凸顯當地民眾對中國在該國擴張的不滿。投資者宜密切留意相關的事態發展，並關注“一帶一路”計劃在當地的推展進度。

中國香港、中國台灣及一帶一路房地產專家許志光專欄全集

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中國台灣房價要修正多少？修正到何時？美國房市經驗告訴你！| 美國

中國台灣房價似乎尚未修正完畢，許多房產投資人常問：中國台灣的房價到底還要修正多少？或是修正多久才會停歇？身為房市專家，我根據美國房市修正經驗，試著推敲中國台灣房市未來走勢。

美國房價前一波高點發生2007年12月前後，全美各區的房價在當時的前後達到最高，之後開始滑落。截至今年3月，歷經9年多全美100個都會區（metro areas）中，超過34%的房屋價格已超過2007年的前波高點。

丹佛、舊金山這兩個都會區有超過98%的房屋價格，均超過2007年的歷史高價，是漲幅最高的都會區代表。目前丹佛都會區的平均房價高過2007年歷史最高價約50%；舊金山都會區平均房價高過2007年歷史最高價約34%；換句話說，投資人過去10年，無論任何時點在這兩個地區置產，潛在投資收益超過三成。

相對地，國人熟悉的拉斯維加斯（Las Vegas）都會區內僅有0.6%房屋的價格，超過2007年的歷史高價；而拉斯維加斯都會區的平均房價僅為歷史最高價70%；奧蘭多（Orlando）都會區內僅有4.4%超過2007年的歷史高價，目前平均房價僅歷史最高價的77%。鳳凰城（Phoenix）都會區內僅有4.7%的房屋超過歷史高價，其平均房價為歷史最高價的82%。這些地區，投資人過去10年間，若沒有在相對低檔置產，很可能發生目前市價仍低於原先買價的窘境。

有一位朋友不聽勸告，認為美國次貸金融危機發生後2年多危機入市，2010年12月以43萬美金，約是第一手價格85萬美金的一半，買進拉斯維加斯當時5年新的大樓、2房約41.22坪的物件。前陣子美國房價搶搶滾，上網查詢該對像市價，驚覺也不過42萬美金，持有6年多居然沒有上漲。

但若以美國房市熱門地區為例，則發現是迥然不同的情形。舊金山房價在金融海嘯期間，房價最大跌幅20%，約花6年的時間，平均房價就回到歷史高點後，再創新高。西雅圖房價，在金融海嘯期間，房價最大跌幅約25%，花約7.5年的時間，平均房價回到歷史高點，後創新高。而拉斯維加斯房價，在金融海嘯期間，房價最大跌至歷史高價的四成，迄今九年多平均房價還在歷史高價的七成。

為何舊金山平均房價超過歷史前高30%，而拉斯維加斯房價離前波高點仍有30%的差距，呈現天與地的差別呢？根據美國知名房產網站Trulia利用統計學的線性回歸分析，發現這100個都會區的房價反彈的力道強弱，最主要是受到收入增長、人口增長、和房屋空置率持續降低等三個因素影響。

也就是說，舊金山都會區因為過去這幾年，因為當地居民收入與人口持續增加，房屋空置率維持在5%，所以房價表現特別突出；拉斯維加斯、奧蘭多、鳳凰城等些許都會區，當地居民收入與人口數不穩定、房屋空置率超過二位數，所以房價反彈相對吃力。

由美國房市復蘇經驗得知，一線城市的房價修正時間平均在6年，價格修正20~30%後止住，但二、三線城市，房價修正幅度動輒30~50%，修正時間迄今已超過9年，許多房價仍未回到原先價格高點。再加上，美國房價因發生次貸風暴這個重大利空，使得房價大幅下滑，許多房屋被法拍、銀拍。反彈期間因實施量化寬松（俗稱：QE）政策、不斷地降息，加上外國人（特別是陸資）持續湧入撿便宜等利多加持下，使得房價緩步上升，籌碼有效換手。且自去年下半年，美國開始啟動升息的利空讓房市再度洗煉，美國房價基本面相對較為扎實，房屋籌碼相對安定。

相較中國台灣房價，房價雖自2015年4月時的高點修正1~2成，但國內尚無重大利空發生，且房貸利率也未開始提高，以現今房市溫水煮青蛙的情形發展，房價底部尚未真正測試。再者，中國台灣房市流動性不及美國房市，亦不屬國際盤，連舊金山、西雅圖地區，美國房市最熱門地區，房價都不免修正20~25%。故大膽推估，台北市的平均房價至少要修正30%才屬合理，修正的時間恐怕也難逃6年之譜。

國人若想進場撿便宜，買房自用的剛性需求，或是檢視手中持有部位，想淘弱換強的，可以參考美國經驗，選擇適合的時間與適當的價格進場。同時，應該選擇當地居民收入與人口持續增加，房屋空置率低的優質城市與區域，避免置產於大量新房需要時間消化的重劃區或新興開發區。於對的地區置產，就算短時期被套住，但持有時間夠長，以時間換空間，房價遲早會還你公道！

益立信不動產鍾仁義董事總經理專欄全集

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【西班牙最實用攻略】馬德里和巴塞羅那最差和最好的區分究竟在哪裡？

馬德里和巴塞羅那是西班牙的最大的都市和政治、經濟中心。作為西班牙所有重要經濟活動的集散地，世界五百強企業、聲名顯赫的大公司紛紛選擇在這兩座城市建立其西班牙甚至歐洲分公司。高管、企業家、高科技人才、自由職業者和來大城市追夢的金領和白領紛紛在馬德里和巴塞羅那這兩座大都市彙集，使這裡成為了西班牙最重要的城市，富人們的天堂。

在馬德里和巴塞羅那投資和生活，究竟如何選擇區分呢？西班牙國家級媒體《機密報》（El Confidencial）3月1日發表的文章援引國家統計局 Instituto Nacional de Estadistica (INE)發布的數據報告，使得我們可以理性地對這兩大城市的“貴族區”和“平民區”區分一窺究竟。

根據該數據顯示，西班牙人均年收入最高的居住區分是馬德里的El Viso 和La Piovera 區，上述兩個區份是西班牙記錄在案的居民人均年收入最高的區分－－居民人均年收入高於10萬歐元。名列第三的是巴塞羅那的Pedralbes區，居民年均收入為93,000歐元。

緊跟隨名列“貴族”區分名單分別是馬德里的Recoletos, Castellana, Mirasierra, Aravaca-Plantio和 Palomas 區以及巴塞羅那的Les Tres Torres 和 Sant Gervasi區，這些區分的居民人均年收入也超過了73,000歐元。

在一定程度上，西班牙“有錢”也相當於“有權” 。據悉：西班牙首都馬德里的的十個城區占據了“西班牙最具影響力的十大街區”的全部十個名額，而‥西班牙影響力最低的十個城區‥裡，比較落後的西班牙城市塞維利亞和阿爾坎特則占據了五個。

與此同時，西班牙“十個最貧窮的城區”則被西班牙城市塞維利亞、阿爾坎特、馬拉加和科爾多瓦瓜分。“貧窮區”居民的人均年收入只占“貴族區分”榜首居民人均年收入的15%左右，僅為14,150歐元／年。

而占據了西班牙“最貧窮的十大城區”中兩個席位的西班牙南部城市塞維利亞，Pajaros y Amate 和 Poligono Sur這兩個貧困重災區的居民年均收入甚至還沒有超過13,000歐元，就連十大貧窮城市中排名最靠前的城市－Alcaceres的居民的人均年收入也僅為18,465歐元。

低風險率，高保值性和高穩定收益是德國房地產市場的三大主要特征，也成為投資人長線布局的最佳決策。德國房產的穩定收益普遍被外國投資者看好，對中國投資者來說是不僅人民幣保值的有力手段，也是穩健投資者長線布局的不二之選。【閱讀原文】

季律師專欄全集

季律師解析西班牙房產投資

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中國投資者購買泰國房產如何獲得永久產權和土地？

在泰國購買房地產的一大優勢是，在這個東南亞少數國家之一，任何人，任何國籍都有可以在購買房地產，並且擁有永久產權。你不僅可以在這裡買房，子女與後輩都將享受到投資所給他們帶來的益處。

公寓與別墅的不同產權

然而，在購買泰國房產時要謹記幾點因素，其中最主要的一點是，外國人不能在他們名下擁有土地。

“外國配額”公寓擁有永久產權

根據泰國法律，房產開發商只能向外國人出售樓層總面積的49%，而其他51%必須賣給泰國公民或泰國公司。從泰國房產開發商的價格表中，經常會看到不同的價格或是附加不同的付款條件，這取決於所出售的公寓是屬於“外國配額”（Foreign Quota）還是“泰國配額”（Thai Quota）。如果投資者所購買的公寓是屬於“外國配額”，那麼公寓將以買家的名字在土地登記部門，買家就會擁有這套公寓的永久產權。

建立公司才能買別墅

若是購買別墅，那麼就另當別論，因為別墅是跟其所占土地一起出售的。所以，購買別墅沒有所謂的“外國配額”選項。但這並不意味著外國人不能在泰國購買別墅——事實上恰恰相反，泰國成千上萬的別墅是屬於外國人。很多情況下，這些外國人在別墅住了幾十年。

外國人擁有別墅的途徑是建立一家泰國公司，並以買房為唯一目的。外國人能夠擁有這家公司高達49%的股份，另外的51%由名義股東所有。這使得一些買家感到緊張，他們擔心這些名義股東可能聯合起來“卷走”他們的財產。然而，完全沒有發生這種情況的風險，因為外國所有者的股票是“優先股”，投票權是泰國名義股東的十倍或幾百倍。

另外，泰國有能力的獨立律師能夠幫助買家以擁有房產的目的建立一個泰國公司，包括找到必要的名義股東。在泰國，建立這樣的公司成本約50000泰銖(合9350元人民幣)，包括所有政府費用，然後公司每年需繳納約15000泰銖(合2800元人民幣)，以提交必要的年度決算。

通過泰國公司購買房產的一個好處是，如果投資者未來想要出售房產，可以向新買家出售整個公司，而不是公司擁有的資產。通過這樣一種方式，轉讓房產時，雙方無需支付資本利得稅（Capital Gains Tax）。

泰國城市房產銷售經理Emily專欄全集

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一、CRS 的來龍去脈

二、AOEI標准中國相關公約、協議彙總解讀

三、《非居民金融賬戶涉稅信息盡職調查管理辦法》（以下簡稱“管理辦法”）

四、中國積極參與CRS

五、CRS在中國落地的具體實施的影響

六、CRS在中國及全球實施時間及可能展望

公寓與別墅的不同產權

“外國配額”公寓 擁有永久產權

建立公司才能買別墅

“外國配額”公寓擁有永久產權