Global Investment Column – Page 32

買賣新西蘭房產：認識相關法律你責無旁貸！| 海外

對一個人來說，買賣新西蘭房產相關一大筆資金，是一件重大的事情。而房地產買賣關系到買方、賣方、中介、律師、銀行、建築商等等，也比較復雜。本期的專題，要來探討房地產買賣中經常碰到的法律問題。

首先我們來回顧一下最近發生的一個與新西蘭房地產買賣有關的著名案例。

案例

一對新西蘭夫婦想要賣掉自己位於Castor Bay 的大宅，他們找到了Premium公司的Pam Mary 作為他們的中介，這是一位非常有經驗的業界人士。這位中介以250萬元賣掉這幢房子，賣家還算滿意。可是，令賣家大感意外的是，僅僅6個月後這間房子又轉手了，而轉手的賣價高達350萬。在這筆新的交易中，新賣家找的是同一個中介。而且很多證據顯示，中介跟這位新賣家的關系特別好，之前也做過其他8戶這個賣家的生意，他自己的女兒還在這個賣家的Trust公司工作。

這個案例裡有幾個不尋常的現像。第一、時間點非常接近。第二、同一個中介經手兩次交易。第三、這個中介從事專業的歷史或是他的家人，跟這個新賣家有不尋常的關系。相關訊息都證明這個中介在幫第一個賣家處理交易的時候，就已經有另外的安排，或是暗中進行其他牟利的作法，而不想要讓原來的賣家知道。

案子經過3年的訴訟，高等法院最後作出終審判決，涉案中介賠償金額高達100萬新幣。這是一個不尋常的數目，因為在房地產糾紛的時候，所謂的受害者的財務損失，很少有達到這麼高的。

新西蘭買房最要命的兩點

在房屋買賣中，買家最需要重視的，最不能犯的毛病有兩點：

首先就是避免“深信不疑”。無論是面對賣家的陳述、中介的介紹，甚至於建築師的Building Report，買家都不能完全“深信不疑”，而是要仔細去核對其中的訊息，不然真要有了糾紛，麻煩的還是買家自己。

如果一個買家看了藍圖，對著房子居然看不出來，或是沒有發現任何顯而易見的事（譬如門牌寫錯了），這樣就沒有人能救你。

其次是要買一個這麼大的項目，卻不申請建築商報告（Builder’s Report），自己放棄檢查的機會，這樣別人也不能救你。所以買家也應該承擔法律上所謂的Contribution，也就是自己沒有盡到的責任。

房產買賣出了問題要告誰？

很多人因為中介的問題而造成房屋買賣損失時，經常要作出決定，到底要選擇誰作為起訴的對像，是中介這個自然人，還是他（她）服務的地產中介公司？

從情感層面來說，很多客戶希望騙我的那個人（中介）來負責。可是從法律上或是經濟效益來分析，要找那個Deep Pocket，即是要找有錢賠償的被告，而不要找你生氣的對像。

你生氣的中介，可能是一個很成功的中介，其實並沒有那麼多錢。或者即使你告了他，他很容易就跑掉，因為他只是一個人。你所要找的那個負責的對像，是比較不會跑掉、比較有規模的中介公司。

事實上，雖然那個自然人是和你接觸的對像，可是真正對你誤導的，往往是他們背後的公司。中介是以公司的條件或訊息來做推廣，中介的訊息很多都不是在他個人資源範圍內可以得到的。因為他是公司裡的中介，才能夠給你看這個房子，所以這個時候責任的來源已經不是中介本身了。

新西蘭汪君尊律師專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

加勒比海投資移民最佳地：安提瓜島 | 海外

安提瓜島有著所有海濱生活的浪漫，並可以賦予你現代人所能享受的所有舒適。最近，一項全新的海洋度假勝地開發區將海島資源發揮到新的高度。Laura Henderson帶你領略這個魅力海島的風情，同時為您介紹這個地方的房產投資潛力。

安提瓜島帆船周（Antigua Sailing Week）是加勒比海區域非常重要的節日之一，今年春天（2017年4月29日到5月5日），這一節日將迎來50周年紀念。這個活動也是很多旅店經營者們為了延長當地的旅游季而想出的點子，最初的活動是為期兩天的當地漁船比賽，參加比賽的漁船都被漆成繽紛的彩色來增添節日氣氛。

今天，這依然是安提瓜島吸引度假者的好方式，但是帆船運動更加的嚴肅了。當然，之前的漁船也消失了。現在，來自世界各地的游艇，在這裡彙聚成小型艦隊，還有郵輪與運動皮劃艇，在不同競技類別中比賽。

但是這個島嶼有著遠遠超出船賽的魅力。坐落在背風群島的中心，在沙灘上感受細沙穿過腳趾是日常，更不要說猶如百寶箱般的歷史與文化景觀。作為英國前殖民地之一，這座島上的英國傳統依然隨處可見，如舊堡壘、紀念碑和教堂，還有混合了英國與西印度風情的獨特文化。

過去的幾年中，隨著歐洲和中東成為內部投資的領先市場，這裡的旅游業迅猛發展起來。這裡有著充足的房產供哪些有追求的買家和游艇迷選擇，大多都處在度假勝地，為買家提供一站式的安全保障和所有權，以及有著社區氛圍生活環境。比較恰當的一個例子便是海濱小村莊歡樂港（Jolly Harbour），在這座島風景如畫的西海岸，有著一系列的豪宅，出售和出租皆有。很多房子都設有私人的游艇停泊位，航行歸來後在甲板上小酌一杯是再愜意不過的事情。娛樂設施包括網球中心、游泳池和沙灘聚樂部，還有幾家絕佳的餐廳喝酒吧、一個超級市場和成排的商店。豪華的四室別墅800,000美元起，最高價的房產達200萬美元左右，通常是五室的別墅，帶有私人停泊位和通往沙灘的私人通道。

在這個島上掀起讓人興奮的浪潮的是還沒有正式發售的度假別墅開發區Callaloo Cay。這片住宅區坐落在Morris Bay Beach——東南海岸線上的一篇靜寧沙灘上。Callaloo Cay的設計結合了奢華海濱度假地的活力與世外桃源的靜謐。

這個度假勝地在2017年將迎來史無前例的開發計劃，預計在2020年完工。開發項目遵循良好的可持續發展的建設原則，打造綠色建築和和諧互通的社區是擴建項目的主旨，其中包括一個著名的五星級酒店，私人別墅，和世界級溫泉浴場，以及引領潮流的沙灘聚樂部和一些海濱餐廳。

在這裡你可以遙望到地平線處迷人的日出與蔚藍的海水，這個高檔私人度假勝地將占據海濱的中心地帶，面積將達32公頃。另外5公頃地將用於為當地居民和游客開發的國家公園。房產的擁有形式有可贖回股份，分式產權和全部產權。想要擁有全部產權，至少要投資400,000美元，這也會使投資者獲得公民身份，還附帶一系列的優惠稅收政策。

通往樂土的護照

自從吸引世界富豪的投資移民項目推出以來，安提瓜島和巴不達島的加勒比海岸一直被外來投資的浪潮衝刷著。

受同位於加勒比海的鄰居聖基茨和尼維斯島最早推出的世界上第一個投資項目的啟發，安提瓜島和巴不達島的投資移民項目僅在過去的12個月中就吸引了大量的投資者，包括好萊塢影星Robert De Niro，他前不久在巴布達島投資了一個2.4億美元的度假勝地“人間天堂”；來自中國的一達投資集團，在臨近巴布達島的吉納島（Guina Island ）投資了10億美元，准備建造一個面積達1,600公頃的巨型開發區。

與此同時Arton Index——一項權威的全球投資移民界的統計機構將安提瓜島的項目排在了加勒比海各國同類項目的第一位。這一結果是從辦理速度、花費、生活質量、閑適程度和自由度等幾個指標的衡量中得出的。

來自安提瓜島和巴不大島投資局的J Henderson Fields表示，盡管安提瓜大島的投資移民項目頗為成功，但這個島國希望盡可能地保持業界的這一聲譽也是顯而易見的。

能夠體現這一“謹慎樂觀”態度的舉動是，政府在投資者的合同中加入了一項條款：在特定時間內，投資者離開該國的時間是有限制的。

Fields 解釋道：“每個申請人都會經過合格機構的細致審核過程，所有項目必須經過投資單位的批准。”

豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任

2017年歐洲投資熱點系列——法國 | 海外

2017年1月，節日和冰雪成為這個季節的主題。每年的這個時候，全球各大滑雪勝地紛紛成為旅客們的熱點話題。而在眾多滑雪勝地中，法國阿爾卑斯山脈無疑是所有滑雪者最向往的地方。這裡擁有著全球最大滑雪區Les 3 Vallees，雪區面積是筆者前不久所處的長白山滑雪度假區的近40倍。Les 3 Vallees地處法國南部的Savoie省，距離法國第二大都會區-裡昂約200公裡車程。無論是享受不一樣的生活，或是看中旅游業帶來的商機，相信有不少國人已經想要在這裡置業投資。那麼這一區域是否具備進行地產投資的價值？進入2017年，全法國的房地產走勢又是怎樣的呢？

法國房價 vs 經濟復蘇

新的一年，美國新總統對世界經濟全球化的影響，歐洲四大經濟體英國、法國、德國、與意大利均將在2017年舉行總統大選，加之英國退歐具體方案尚未明確，眾多的不確定性預計將使全球動蕩的政治經濟形勢在2017年持續。並不樂觀的經濟局勢使得房地產投資成為了資產保值與對抗資本波動相對安全的選擇。目前法國房價整體仍處於低位，但復蘇勢頭明顯。2017年，受到法國大選提振，全球經濟復蘇與歐盟低利率的多重刺激，相信會有更加良好的表現。從近五年來法國二手房價走勢與各大經濟社會指數走勢的比較情況來看，我們不難發現法國二手房價增幅遠遠低於法國GDP，國民可支配收入與物價增幅。這說明法國二手房價目前處於被低估的狀態，上升潛力很大。

2016年7月，法國二手房房市場交易量近84萬套，同比增長15%，超過2012年2月水平達到歷史峰值。市場活躍度的增高是因為2015年下半年以來價格的持續上揚增強了買家信心，令大多數人認為市場已經進入上升通道。除此之外，歐盟的超低利率環境對房產市場需求也產生著強大的刺激。在2017年不穩定因素影響下，歐盟提升基准利率的幾率微乎其微。

都會區的房價表現

據法國國家統計局數字，2011年1季度至2016年2季度，能准確反映房地產市場買賣雙方情緒的法國二手房價並未出現大幅上升，反而有著2%左右的跌幅。2012至2015年前半段，市場經歷了漫長的下跌期，直到2015年後半段才開始持續反彈上漲，是近幾年從未出現過的。同其他區域相比，法國最大的兩個都會區巴黎與裡昂則有較好表現，五年間增幅在5%-10%區間。巴黎與裡昂這兩個都會區的房價走勢也十分有趣。不難看出2012年全法二手房價格開始下滑之前，巴黎都會區二手房價漲幅明顯高於裡昂，卻在2012年之後進入漫長的下滑，直到2015年中才開始反彈。反觀裡昂都會區的二手房房價則無明顯跌勢，雖有波動但卻一直保持著向上的大趨勢。

法國Notary Index最新房價指數顯示，2016年2季度法國二手房價同比上漲0.6%。其中，別墅同比增長0.7%，表現優於公寓的0.5%。別墅房價表現好於公寓的這一趨勢也在全法都較明顯。不過公寓二手房價四年內的首次同比增長對投資者也是一個值得關注的好消息。

（房價來源：Notary Index 2016年2季度；租金回報率來源：Numbeo 2017年1月）

投資建議

投資者應當注意的是，別墅與公寓的表現在不同城市並不相同。2015年2季度至2016年2季度，大部分法國大城市二手別墅價格增長更快，而在巴黎，二手公寓增則表現更好。這其中很大一部分原因是因為對巴黎購房者構成與其他城市很不相同。作為國際化大都市，很多潛在買家為在外派工作者或投資者，而公寓通常裝修更精致，位置靠近市中心，更符合這部分購房者的需求。反觀其他城市的購房者多半為當地大家庭，別墅也就因此更受歡迎。因此對打算在巴黎置業的購房者來說，位置便利的精裝公寓是投資的首選，巴黎昂貴的公寓價格也凸顯了這一區域的地理價值。而自己喜歡田園生活或打算在不那麼擁擠的城市進行投資的買家，則可以關注房價增幅顯著裡昂與波爾多的別墅。希望通過出租獲得持續回報的投資者，則應該關注不同城市出租回報率的差別。由於房價（尤其是公寓）昂貴，巴黎的出租回報率在法國大城市中相對較低。馬賽與圖盧茲的低廉房價造就了較高的出租回報率，適合打算通過出租收益的投資者。

居外網海外房產行業分析師Adam Yang專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

2017年西班牙房市報告：買房如何比價格撿便宜？| 海外

轉售價格是一回事，黃金地段數量非常有限的新建項目的房產價格又是另一回事，我相信很多買家進入這個日益增長市場的時候並沒有做必要的研究，以確保在當前市場的條件下他們所支付的價格是合理的。對於西班牙市場，我主張最可靠的方法是看特定的地區每平方米的價格，這是進行對比唯一的方法。在這份報告中，我早些時候曾提及，國際買家似乎遇到一些非常奇怪的事情，當他們參觀新項目的時候，他們也許會被巧妙的營銷吸引，但他們不會關注每平方米的價格，因為如果他們關注了，就不會為這些買單。對於2016年轉售和新建房產存在奇怪的價格差異，這是我可以提供的唯一解釋。

馬貝拉（Marbella）是西班牙地中海沿岸地區第一個房價上漲的直轄市，2014年第一季度，馬貝拉房價上漲了4.8%，所以截止目前，馬貝拉房價增長已經有3年之久。第一批新建房產項目在同一時間開始投入使用，並且馬上就有買家，幾乎全部來自海外，而期房的每平方米價格是同一地區面積更大更豪華轉售房產的兩倍多。2015年，一個位於聖佩德羅•德•阿爾坎塔拉（San Pedro de Alcantara）新建房產項目每平方米價格超過4000歐元，到2016年該項目最後一期每平方米價格上升到了6000 歐元。項目的位置很好，位於的海灘第三線位置，但質量裝潢不見得特別高，沒有花園，只有一個非常小的公共游泳池，靠近通向海灘主道。但卻在幾個月內就售罄，這些買家忽視了離一線海景100米開外，面積更大的轉售公寓，這些公寓的質量建材更好、還帶花園和大型的游泳池以及一天24小時的禮賓服務，且價格更優，買家有可能找到每平方米價格僅3000歐元左右的房產。在各方面來講，開發得更好，但是買家卻選擇價格更昂貴，質量卻低的房產，而不是建於2004年的轉售房，我能想出的唯一原因是它是新的。新房可能會好，但也不值得買家支付老房每平米價格的兩倍。當然，這也沒有金融意義，因為新房也只能新一次，一旦業主將其出售，就成轉售房，而轉售的要價將看其他轉售房的價格了。

這種情況正變得更糟。2016年，同一家開發商在同一地區銷售另一房產項目，但卻遠離海灘，位於繁忙的主干道，內部裝潢也沒有特別之處，有小池塘，但沒有花園，而每平方米價格相當於9000歐元，能俯瞰街道上紅綠燈的頂層公寓價格超過120萬歐元，現已售出。同時市場上一套建於2005年的復式公寓，面積更大，更接近海灘，遠離交通噪音，還有花園和泳池區域，在2016年第四季度以每平方米價格2800歐元的價格售出。

也有買方計劃全部翻新公寓，即使他們在翻修上花費大量金錢，他們最後也將以每平米價格約為4000歐元得到一個各方面都優越的房產。就我個人而言，我無法想像一種情況，就是以9000平方米的價格買下的公寓的買方將永遠看不到利潤。舉一個例子，當2008年泡沫破裂前，馬貝拉直轄市房價最高為每平米6000—7000歐元，但在2016年，房產購買者認為支付比這個價格高出30%以上都可以接受，而與此同時，最好地段的房產轉售價格仍遠低於峰值水平，2016年7月，我的一位客戶完成了六個月前買下的新安達盧西亞一線海景高爾夫公寓的翻新改造。包括建築成本，總成本也僅為每平方米2365歐元。這位客戶買下這套公來是用作出租投資的，買下後立即長期租賃出去，每年總收益率在5.5%，這樣的價格才有利潤，而每平米9000歐元就沒有。

新別墅和二手別墅也是一樣。馬貝拉地區將推出幾個新項目，建立單棟住宅或住宅群，在大多數情況下，他們是賣期房。據我計算，目前新建別墅每平方米價格大約是轉售別墅價格的兩倍。但是如果你看一下馬貝拉地區的鳥瞰圖，你就會意識到最佳黃金地段剩下的可發展的土地非常之少，必然的結論是，人們為次等地段的新建房付出太高的代價。

我的一位客戶在2016年12月以每平方米3750歐元的價格買下一套5居室房子，所在地塊占地總面積1710平方米的，位於科爾蒂霍布蘭科（Cortijo Blanco）海灘250米處，10分鐘可步行至聖佩德羅（San Pedro）和巴努斯港口（Puerto Banus），相比之下，位於新安達盧西亞後面一套4臥室的房子以每平方米5500歐元的價格剛剛賣出，所在地塊面積1000平方米，所在區域大多公寓林立，而不是類似質量的別墅。我自問為什麼會有人花250萬歐元買下質量價值更低的房產？有沒有可能他們真的沒注意到相鄰的公寓可以看到他們新別墅的花園？

雖然我舉得是馬貝拉的例子，但同樣的道理可以應用到其他任何地區，當然，首先假設存在一個有效運作市場。在這些地區，市場已經復蘇，你只能通過每平方米價格進行比較，如果沒有銷售，這種方法就不管用。所以這個假設前提是你關注在一個黃金地段，因為那裡銷售活動集中。遵循簡單的規則，你就不會犯錯誤。

找出位於你想要地段的房產，你想要類型的房產轉售每平方米價格，要看實際銷售價格而不是要價。離最佳的黃金地段越遠，就要減少每平方米的價格。如果你正在考慮購買新建房產的，也要做同樣的計算，還要比較開發商給的新建房價格與黃地段轉售房產價格，如果差異巨大的，就需要三思而後行。永遠不要忘記，當你賣掉你的新房後，新房就成了二手房，這個時候你付了轉售房產的雙倍價格並不意味著你可以增加要價到超過市場所能忍受。現在以合適的價格進入市場的買家可以期待中期內價值大量的增長，假設是2—5年，但對於那些買入因缺乏庫存價格虛高的新建房買家，我不確定是否可以在預見的未來看到他們收回成本，有些買家可能永遠得不到利潤。但當談到黃金地段轉售房產是，買家需要注意，在很多情況下會有一個以上的買家競買同一個房產，好地段優質的房產質量肯定會有競爭。此前已經說過，2016年最後幾個月許多地區房價大幅降低，我覺得這是一個信號，復蘇的跡像讓許多供應商已經變得過於亢奮，他們的要價過於進取。

西班牙房產名人Barbara Wood專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

2017年西班牙房市報告：當租賃業主，你准備好了嗎？| 海外

2013年，馬德里中央政府下放立法權，以規範自治區租賃市場，考慮到每個地區要求和條件不同，這是一個明智的措施。已經有數個地區朝著更規範方向發展，尤其是主要旅游目的地卡塔盧納（Cataluna）和瓦倫西亞（Valencia），但大多數地區沒有，包括那些沒有重大旅游業的地區。多年來，西班牙實力強大的酒店一直呼吁更嚴格地控制私人租賃，主張公平競爭，但在某種程度上，我懷疑，這些要求是因潛在的缺乏競爭力，缺乏競爭力這一點目前仍然彌漫著西班牙的經濟。正如前面提到的，西班牙旅游部數據顯示，65%西班牙海外游客選擇住酒店，但許多酒店可能有待改進。旅客更難租到私人租賃房產將無利於提高酒店的標准和競爭力，但在我看來，兩個行業之間幾乎沒有的交叉；如果客戶在西班牙私人租房中找不到他們想要的靈活性和隱私，我認為他們更有可能換到法國，意大利和葡萄牙進行私人租賃，而不是前往西班牙入住千篇一律的酒店。

租賃注冊立法

2016年5月，安達盧西亞成為最後一個對短期假期租賃市場進行立法的重要旅游目的地，安達盧西亞是西班牙最大的租賃市場之一，新登記制度預計將覆蓋8萬套房產，提供共40萬個床位。此外，鑒於其獨特的12個月超長賽季，該地區收益率增長潛力最高，所以我將詳細介紹一些需求，雖然每個地區的立法有差異，但也有許多相似之處，這樣你就可以了解大致所需的是什麼。

首先，注冊系統不同；農村房產已受單獨的法律規範，另外有法律規則覆蓋半徑1公裡的屬於同一業主的三套或更多房產。與其他地區已經實施的法律有相同，2016年安達盧西亞新規影響到了典型的西班牙海外業主，他們在不住的時候將房產租賃給短期度假者，這類業主觸犯西班牙酒店利益。根據酒店的說法，度假者都應該住在西班牙的酒店，酒店希望私人租賃市場盡可能地難以發展。在很多方面他們得到了他們想要的。

通過旅行社、房地產機構、印刷媒體、以及諸如Airbnb、Homeaway等租賃門戶網站進行廣告出租的房產，不管是按日、還是按周或按月出租，都必須到相關注冊機構進行申請。在一些地區，注冊是在市政廳完成，而在其他地區，是直接到旅游部門登記注冊。一些地區收取登記費用，例如加利西亞（Galicia），但大多數不收取，而卡塔盧納讓各級市政廳決定是否收取費用，按照市政廳的意願。在坎塔布裡亞13業主必須向稅務機關登記，我認為可以大膽推斷所有地區將登記細節提供給稅務辦公室。在申請登記之時，坎塔布裡亞也需要公眾責任保險做到位。在安達盧西亞，注冊是免費的，在其8個省份可以直接到旅游辦事處進行登記。一旦注冊號發布之後，該號碼必須出現在所有的廣告、發票和租戶入住後必須完成的登記卡上。在一些地區禁止單人房入住，而安達盧西亞法令只允許私人租賃房產容納人數少於15人，超過這個數字就必須進行酒店注冊。若業主將房產租給同一個人的時間超過兩個月，就可以忽略這些，因為這屬於長期租賃，根據西班牙租賃法律，需要簽訂標准租賃合同。

基本配置要求

除了諸如入住前的清洗和提供干淨的床單和備用床上用品等需求，安達盧西亞租賃房產所有臥室和起居室在5月和9月期間還必須裝有空調，10月和次年4月之間裝有加熱設備。不允許裝獨立式的電器，所以我們所熟悉的那些滾輪式散熱器以及搖搖晃晃的散熱風扇再也看不到了。顯而易見的解決方案是安裝掛牆式分立加熱/制冷電器，但我也喜歡以細線掛牆的存儲板作為非常有效和低成本的背景加熱板，尤其是在臥室。所有臥室必須有外部通風。大多數已將房產出租的業主租金有一個訪客本，但現在他們還必須有一個投訴本以及一個信號牌通知租戶房產可租。大多數業主已經一個信息文件，記載關於當地設施、地圖、餐廳、興趣點和要做事情等有用信息，現在這個信息文件可以在線提供，便於保持完整和最新更新。距離最近的醫療設施，如步行可至的醫療中心、醫院和藥店都必須提醒租客注意，還必須提供一個急救箱。還必須有一個當地聯系電話，可一天24小時聯系。

新立法給業主12個月寬限期，將房產提升到所需的標准，檢查將從2017年5月開始。盡管考慮安達盧西亞的規模，這將是很長一段時間。2016年底，已經收到超過1萬份注冊申請，其中超過一半已經發行注冊號碼，但記住，據估計，在立法生效前，有8萬套房產私人出租。有些業主已經退出租賃市場，但還有很長的路要走。

住客入住登記

但事實上，在沒有被通知的情況下，盡責的優質房產業主已經提供了大多數法律規定所要求的租賃必備設備，但這次新增的管理規定將會嚇到很多人，特別是如果他們沒有一個基於本地的管理代理。再次強調，新規細節因地區而異，但在安達盧西亞，所有超過16歲的客人必須提供身份證或護照復印件，並在抵達時簽署一份登記表，這些必須在24小時內通過郵件、傳真或電子郵件發送給警方或國民警衛隊，並且在離開前出示打印發票。這些都是要保存在文件中，一年的租賃合同和3份登記表格。這一切都開始感覺很像酒店操作，但是既然人們在抵達酒店必須出示護照，我不明白為什麼他們在租賃私人住宅就不應該做同樣的事情，尤其是在如今這樣一個安全問題增加的環境下。總的來說，我完全贊成的新規則，我相信他們會隨著時間的推移，提高標准，淘汰不合格的房產和業主。私人租賃即將變得更加專業，跟往日大不相同。

西班牙房產名人Barbara Wood專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

泰國房地產投資：聚焦普吉島北部 | 海外

自2004年節禮日悲劇性事件發生以來，普吉島土地價格上漲了三倍，其中以西海岸土地價格漲幅最高，尤其是傳統優質的旅遊目的地巴東（Patong）、卡塔（Kata）、邦道（Bangtao）、拉古娜（Laguna）、素林（Surin）。盡管全島價格土地價格翻了三倍，普吉島南部以及中部的土地均價超過每萊（rai，泰國土地單位面積）1000萬泰銖，如暹羅房地產公司《2014年住宅市場的報告》繪制的圖片所示。

從下圖明顯可以看出，普吉島北部的土地價格滯後於其他地區。對於許多普吉島居民而言，這似乎是有目共睹的，因為多年來普吉島北部缺乏必要的基礎設施和旅遊吸引力令該地土地價格漲幅能與島上其他地區並肩，然而這壹切即將改變。（泰國吉普島房價走勢）

2007-08年全球金融危機爆發後，泰國住宅物業開發集中在普吉島西海岸的傳統熱門地區，南部越來越受歡迎的奈涵（Nai Harn）和拉威（Rawai）以及普吉島中部樞紐卡圖（Kathu）。相比之下，近年來北方新開發項目壹直沒有多少進展，仍然是島上最不發達的區域。不過，未來這壹切將改變，因為普吉島北部改善基礎設施的趨勢顯著，這將導致住宅物業開發需求日益增長。目前北部地區有兩個深水小遊艇船塢，分別在奧波碼頭（Ao Po）和遊艇天堂（Yacht Haven）的，還有擁有泰國最高的教育標準和體育設施的普吉國際學院和學校，以及國際機場和普吉島的小型民用機場（Airpark），加上三個高爾夫球場，包括藍峽谷（Blue Canyon）（2個18洞球場）和觀瀾湖（Mission Hills）高爾夫球場。樂購蓮花（Tesco Lotus）最近在塔廊（Thalang）新建了壹家超級市場，Homepro家居和萬客隆（Makro）也即將在樂購附近新開連鎖店。從普吉島北部前往普吉島壹些最好的海灘交通方便：沿安達曼海岸的奈揚（Nai Yang），邁考（Mai Khao），奈通（Nai Thon）和拉揚（Layan）有著綿延的白色沙灘，而且與巴東，卡塔和卡隆的海灘相比，幾乎空無壹人。2015年至2016年期間，普吉島機場擴建完成，來往普吉島北部更加快速方便。對於越來越多以普吉島作為基地和往返東南亞地區的普吉島居民而言，北部是理想選擇。

盡管最近當地基礎設施有所改善，北部地區的土地價格仍然處於合理水平，我們現在看到越來越多的個人買家希望利用這裏較低的土地價格來建造大型住宅的趨勢。尋找土地銀行的長期土地投資者也被吸引到北部，因為該地區土地價格的漲幅滯後於普吉島的其他地方，有很多好機會買到具有巨大的增值潛力、價格合理的土地。我們預計未來北部的土地價格將會上漲，因為北部吸引力與日俱增，地產商和個人買家希望利用目前地價較低的優勢。

值得註意的其他趨勢包括越來越多的普吉島西海岸新住宅開發項目向內陸地區發展，如徹恩塔雷（Cherng Talay）、拉揚，以及更北邊的奈索恩（Nai Thon）、麥卡奧（Mai Khao）和奈楊。這種與日俱增的趨勢是由於這些內陸和欠發達地區的土地價格較低。邦道海灘周圍1公裏的土地價格已經受大型度假村開發推動而上漲，特別是拉古娜度假區的繼續擴張。對於房地產開發商而言，為保持銷售價格與市場需求壹致，住宅開發商不得不轉至土地價格較低的新地方。

受中央購物中心（Central Shopping Mall）擴建計劃和The Mall集團（暹羅百麗宮）在該地區開新開購物中心的計劃推動，普吉島中部地區的土地價格近年來壹直呈上漲趨勢。近年來，中央地區的公寓開發項目有所增長，這進壹步推助地價的上漲。

普吉島南部的土地價格與普吉島中部的價格差不多，南部住宅物業發展穩步增長，因為該地區土地價格遠遠低於西部海岸。南部有壹個繁榮的外籍人生社區；劃船和潛水愛好者的查龍（Chalong）碼頭，通往受遊客青睞的奈漢海灘交通方便，並配備必要的基礎設施，以支持日益增長的需求。

在任何投資中，回報不會永久性的增加，投資者必須考慮過往表現和未來前景。再次重申，島上的北部落後於普吉島的其他地區，然而，普吉島的土地價格的上漲已經喚醒了投資者對普吉島潛力的註意力，島上北部前景極佳，未來發展將優於當前的土地價格。

Siam泰國房地產首席執行官Richard Lusted專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

2016年中國台灣房地產市場回顧 | 海外

2014年中開始，臺灣的房地產價格逐年下跌，2016年創下15年以來的最低交易量，只有24.5萬棟，臺北市樓價更從最高點下挫15%至20%。未來臺灣的房地產市場發展，或可從過去壹年10條房產熱搜新聞回顧，預測臺灣房市未來動向。（新臺幣對人民幣匯率）

臺灣2016年房產新聞回顧分為“政策面”、“市場面”、“稅務面”三大方面。與“政策面”相關的大新聞有4則：

加強建築物安全。土壤潛勢區的公布以及老屋買賣要“健檢”這兩個消息，受不少老屋主反彈。屋主們並非反對政府公布資訊，而是反對政府公布後，卻沒有相關配套的補強措施，造成未來買主購買後，衍生後續的追加成本。

加速都市更新

登記制度和全球發達國家接軌。目前的法規與建築開發的相關法規，形成“日出和日落”條款的配套措施。在目前樓價持續下跌的趨勢下，這些條例定必令開發商和地主在進行中的都市更新和合建案中，形成建築面積縮減和單價下調的雙重打擊。

“稅務面”相關大新聞有3則：

房地合壹稅出臺。2016年起房地合壹稅正式實施後，套牢了許多投資客，成交量低迷壹年多，也許當舊的奢侈稅在2017年底“退場”後，投資客才能放手出售。

六市持有稅大幅增加。臺灣6個城市的持有稅大幅增加，讓買房收租的長期投資者裹足不前。尤其是臺北市的新成豪宅，傳聞曾有買家因持有稅過高，寧願損失訂金也不願意交屋。臺北新落成的豪宅凈租金報酬約為1.5%，而持有稅超過1%，且不同於西方國家，可以作為收入的扣抵，因此租金所得繳完所得稅後，需再扣除持有稅，變相剝削業主的收入。

遺產贈予稅的增加。當局增加遺產贈予稅，使高達十數兆臺幣的在外資金回流減慢，拖累房地產市場發展。

光看政策面和稅務面，看似臺灣政府的招數打擊了房地產市場，但我們卻在“市場面”看到了希望。與“市場面”相關的大新聞有四則：

2016年中，板橋建商開了“降價完售”的第壹槍。對周邊同業和二手房屋開始形成強烈的降價壓力，也帶領大臺北的房價紛紛降價，大大提高當地交易量。

政府推出“以房養老”專案，降低年老業主參與都市更新以及合建分售的意願，也減少市場供應量，尤其臺北市中心的老屋房價，因周邊完善的醫療資源與生活機能，呈現“蝸牛步”極緩慢的跌勢。

去年臺灣成為全球外派工作者心目中，最佳的外派工作地點，這可能是最鮮為臺灣人知道的好消息，若更多外國人喜歡來臺工作，自然對當地房地產業有正面影響。

去年中國香港移民臺灣人數，首度超過1,000名。隨著臺灣少子化和人口老化影響，臺灣將於5至10年逐步開放移民限制，為當地市場帶來新的購買力。

綜觀以上10則2016年的房產熱搜新聞，政策成為了臺灣房地產市場快速流動的阻礙，加上政策和稅務配套並不完善，民眾在購買房屋時，需嚴謹計算未來財務負擔。我認為，若臺灣政府未來提出更多相關法案時，應先做足全套考量，包括參考房地產開發商、房地產中介平臺等供應者，以及房屋買家等需求者的意見，並平衡各方的需要，才能推出更有利市場發展的政策。

至於想投資臺灣房產的海外買家，建議可先以租屋方式在臺灣居住壹段時間，熟悉臺灣市場氛圍，並確定周遭生活機能與環境與想像中相符，再決定是否購買當地房產。以同屬“亞洲四小龍”的新加坡及中國香港為例子，在新加坡出生的人有150萬，同時在過去十幾年內，增加了近300萬移居者，是當地居民的兩倍；而中國香港近年也開放予大陸新移民定居，卻衍生出不少社會問題，亦影響了當地人的居住環境與質素。相反，臺灣不論工作環境或人民友善度、醫療資源、生活品質皆不落後於周圍東南亞國家，因此臺灣房地產市場的增長與未來發展，仍然值得期待。

中國香港丶臺灣及壹帶壹路房地產專家許誌光專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

2017年西班牙房市報告：海外買家在西班牙投資買房的原因 | 海外

西班牙的生活方式難以企及，既輕松隨意，又安全，適合兒童居住。該地的氣候可滿足所有人的喜好，一年四季分明，冬天裡北方白雪皚皚，南方則是亞熱帶氣候區，西班牙最南部的安達盧西亞地中海沿岸地區冬天氣溫是歐洲大陸最好的。西班牙海灘和碼頭獲得的藍旗獎（符合歐共體有關標准、授予海濱游覽勝地的獎項）數量比北半球其他任何國家都要多，共有679個。至於文化旅游顧客，西班牙共有45處被聯合國教科文組織列為世界文化遺產的景點，數量之高列居全球第三位，僅次於意大利（51）和中國（47）。按地區劃分，安達盧西亞的世界文化遺產景點最多，高達7處，到2018年可能是增加到8處，因科爾多瓦郊外麥地那阿沙哈拉宮已被提名為西班牙下一個候選遺產景點。

在西班牙享受良好的生活並不昂貴，根據歐盟統計局數據顯示，這裡食物和飲料價格低於歐盟平均水平，而且西班牙還享有世界第一流的美食。在過去十年西班牙餐廳5次被列為世界前50名餐廳首位，2016年，西班牙是唯一有三家餐館位列世界前十名的國家。運動和戶外運動愛好者也能在這裡找到眾多活動選項：高爾夫、網球、馬術、滑雪、風帆衝浪板、山地自行車運動、攀岩、徒步旅行、釣魚——選擇之多不勝枚舉。總結而言，西班牙生活質量是其他地區難以匹敵的，氣候、美食和戶外生活方式，西班牙人平均壽命是歐洲最高，同時是全球第二高，僅次於日本。

從投資的角度來看，我相信黃金地段的房價已經收復在2008年至2014年之間丟失的一半失地，那個時候即使是最好的地段，房價也平均下降40%。所以，在我看來，相對短期內仍有高達20%的資本增長潛力，直至房價重回之前的水平，從這一點來看，毫無疑問，房價將會繼續上漲至新高。2016年租金收益率再一次表現強勁，黃金地段最優質且裝修豪華的房產旺季入住率高達100%，考慮到2016年西班牙海外旅客數據突飛猛增，這不難理解。數據顯示，2016年西班牙海外旅客人數飆升並首次突破7000萬關口，在2016年年底前達到7530萬人次，甚至超過了最樂觀的預測，較2015年上漲10%。據西班牙旅游部數據顯示，65%的西班牙游客選擇入住酒店，另外35%卻沒有。顯然，其中一部分人將會與家人和朋友住在一起，一部分人會擁有自己的房子，但很多人私下仍然對出租房非常感興趣。按粗略的估算，如果旺季周內短期度假租賃房全部入住，總收益率在5%以上是可以實現的，全年的長期租賃總收益率也跟這差不多。

實現更高收益率的關鍵是關注長短期混合度假租賃，關注旺季短期度假租賃的同時，其他時候還要關注較長期的租賃，西班牙一些地區享受真正12個月的旺季，這在西班牙意味著進入最溫和的氣候和高爾夫球旺季。我不是指有一個或兩個距離不到30分鐘車程高爾夫球場的地區，我的意思是10月和次年6月之間能引來重量級高爾夫球手的地區，這裡就是陽光海岸（Costa del Sol），也是高爾夫海岸（Costa del Golf），具體而言是在馬貝拉（Marbella ）和聖佩德羅（San Pedro）之間黃金地段。在這個地區是可以實現8%以上總收益率，其中約有5% 以上來源旺季周，另外3%以上是來源中淡季周，主要是短期需求，但是冬天也有最長三個月的需求。隨著黃金地段高質租賃房產需求超過供應，收益率應上漲，即使房價上漲，因為租金價格也在增加，而且不用說，租戶標准的要求包括免費無線網絡、平面屏幕電視以及衛星電視、高質量的內部裝飾和設備。

當我為要求可靠租金收入的客戶工作時，我將目標鎖定在特定區域，尋找某一種類型房產，拒絕考慮其他。若是地段不好，即是只是隔幾公裡，收入也可能會減半。在特定地區找到正確地段的同時，需要找到合適的地區，因為一些地區迫於強勢酒店壓力以及當地人的不滿立法反對短期假期租賃。在城市中心尤其如此，比如巴塞羅那（Barcelona）和馬德裡（Madrid），一些地方的假期租賃超出了當地人的負荷。所以，如果租金收入是你購買計劃的要求，你需要查看檢查所處地段的自治區立法，因為各個地方有立法差異。

因此，隨著價格繼續上漲，對於購房出租的投資者和非居民業主而言，這裡的房產都有優質的租金收益潛力，加上難以企及的生活質量，海外買家湧向西班牙的數量創歷史記錄有很多原因。但是如果想在不住的時候出租出去，這樣房產不會長時間空置，並幫助彌補運營成本，在當地法院留下一串鑰匙並祈禱不會有緊急事件發生的日子已經過去了，你需要作的就是准備好租賃。

西班牙房產名人Barbara Wood專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

普吉島房市SWOT分析：情況沒那麼糟！| 海外

到普吉島遊玩或是居住在這裏肯定耳聞過外籍人士對於這裏房市的抱怨。當然，普吉島房市確實存在壹些讓人困擾的問題：買家缺乏易得信息，市場缺乏監管，甚至沒有多重上市服務系統（MLS）。目前市場有些疲軟，轉售/二級市場尚未全面發展，但我們相信，情況沒那麽糟糕，普吉島房地產市場未來前景壹片光明。（泰國吉普島房價走勢）

普吉島房地產市場已經擁有許多優勢，不久的將來將面臨更多的機遇。

普吉島房價非常穩定：外籍人士在泰國買房是不可能獲得抵押貸款，因此幾乎所有的外籍人士都是現金買房，這大大減少了市場債務規模。而且擁有房產的外籍人士大部分是退休人員，這些買家不會降價出售房產，因為房產是他們的退休計劃的壹部分，他們將會等待市場回暖，這將令普吉島房價比其他地區更穩定。

過去十年，房屋建築物的質量以及所用建築材料標準有了較大的改善，現在泰國在建房產都是按照國際質量標準建造。

普吉島房市有著大量的選擇提供給買家：房產類型多樣，位置和價格範疇也各有不同，可供買家選擇。

相比其他國家地區相比，泰國房地產交易稅相對較低，而且沒有市政稅。

與其他大湄公河次區域國家相比，泰國基礎設完善：路況良好、還有國際壹流的醫院和學校，普吉島上的基礎設施也壹直在不斷改善。隨著普吉島國際機場的擴張，普吉島變得越來越便利。歐洲、中東、俄羅斯、澳大利亞以及東南亞其他國家都可直飛普吉島。普吉島遊客增多必將意味著更多的潛在的購房者。

普吉島改善的生活方式是吸引外國人的主力。居住在普吉島主要優點還包括該島的氣候、泰國文化、泰國菜以及國際美食、海灘、完善的外籍人士社區和體育活動項目。

享有“安達曼海上的寶石”之美譽的普吉島是泰國最著名的旅遊景點之壹。島上旅遊業已經繁榮了壹段時間，旅遊人數年復壹年的增長。這裏有著壹流的酒店行業，支撐著該島旅遊業的發展，也為普吉島提供了巨大的經濟效益，還會有更多的豪華酒店品牌加入，從目前趨勢來看，未來普吉島的酒店行業將更加繁榮。

對於想在普吉島買房或是開展房產開發或是相關業務，這裏有著大量的機會。

轉售價值優：《暹羅房地產住宅市場報告》研究調查發現，普吉島平均價格低於新建房，這意味著業主有機會通過租金回報和資本收益獲得高於平均水平的投資回報率（ROI）。

公寓和別墅樓花新開發項目為那些早期買家提供大量不錯的選擇。

當前越來越多的家庭將普吉島當作整個東南亞地區商業的中心，這種趨勢日益明顯，而這壹趨勢背後依靠著普吉島強大的基礎設施，正如此前 PG文中所提，普吉島正成為國際教育目的地，目前來來看，這壹趨勢沒有減弱的跡象。

鄰國市場：與普吉島相比，新加坡和中國香港的房地產市場現在極其昂貴，這些地方的房地產投資者中許多現在都開始將目光轉向普吉島，因為在普吉島看到更多的投資機會，或是已經因為中國香港和新加坡房價太高被擠出市場。

盡管妳可能會聽聞普吉島房地產開發市場方興未艾，新建房產的市場需求持續。

普吉島海洋產業體系已經完善，並且非常成功，在政府的支持下，普吉島的海洋產業目標是繼續發展擴大。媒體最近大肆宣傳普吉島計劃上吸引更多的超級遊艇到島上碼頭。

任何業務/投資總會面臨著最完美的計劃被破壞的威脅。下壹個黑天鵝事件幾乎是不可能預測，雖然，壹些人事後會跟妳說“我早就告訴過妳了”，但普吉島房地產市場存在壹些潛在的威脅。

東南亞地區的其他旅遊勝地：普吉島附近其他旅遊勝地，包括泰國國內其他地區和東南亞地區鄰國，可能會吸引走普吉島的遊客。但是這些地區很多方面仍難以望其項背。

泰銖進壹步走強：這壹點不大可能，因為我們已經結束量化寬松計劃，很有可能在今年晚些時候開始提高利率，而明年泰國利率水平似乎保持低位。這將導致資金從泰國出逃，流入西方國家，從而令泰銖兌美元和其他主要貨幣走軟。

再次發生政治動蕩：目前不存在這種問題，因為軍事管制政府穩定了泰國經濟和政治環境。在將權力歸還給選民之前，泰國執政團隊全國和平與秩序委員會（NCPO）計劃實行政治改革，這將為未來的泰國政治提供壹個穩定的基礎。

通過分析市場，我們認為普吉島的優勢和機遇遠遠大於劣勢和潛在的威脅。盡管市場目前疲軟，我們希望這只不過是尋常的經濟走勢影響了世界各地的房地產市場。普吉島最輝煌的日子還在後頭。

Siam泰國房地產首席執行官Richard Lusted專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

2017年西班牙房市報告：海外買家買什麼好？| 海外

隨著房地產市場崩盤，買家偏好轉向現代風格建築，大量玻璃和平頂設計，而隨著建築活動再次開始，這種趨勢只會加速。但每個趨勢都有一個適用期，我想知道，以前被視為超級未來派和獨一無二的建築現在是不是看來有點過度——2016年年底的時候，我曾為之服務的數位客戶明確強調，對於那些“白盒子”，他們甚至連看都不想看，他們想要的房子外部裝潢偏向傳統的西班牙建築風格，但內部裝潢卻要完全的現代化。

因為目前的房地產市場上到處充斥著“白盒子”類的建築，我認為買家偏好開始偏向個性主義，至少最高端的市場是如此，我認為安達盧西亞（Andalucia）的兩個新項目將在2017年獨領風騷，遠超其他項目。第一個項目位於馬貝拉西部邊上的Cascadas de Camojan，五套房子的價格在500萬歐元到700萬歐元之間不等，每套房子建築風格各不相同。該開發項目由英國人資助，定於2017年初開工，2018年年底之前完工。但是未來幾年裡索托格蘭德（Sotogrande）將發生的轉變將更令人矚目。索托格蘭德保護區（La Reserva de Sotogrande）將制定新標准，並將堅持向全球最高水平看齊。除了200萬歐元起價的獨立別墅外，還會有少量的特殊住宅，被稱為“The Seven”，每套住宅都由不同的世界知名建築師設計，這些住宅將躋身全球最好的房產之列。

房地產市場重心仍然偏向於轉售市場，轉售在2016年房產交易中比例約為82％，不過這其中包括銀行銷售數字，因為銀行收回被視為第一次銷售，因此隨後被最終業主購買被視為轉售。雖然全國範圍內的建築許可證批准正在上升，但在項目審批和銷售預備之間總是有時間滯後，所以我不能預見短期內買家購買偏好是否會發生實質性變化。比起內陸地區，市場重心更偏向沿海地產，在我看來，對於非常特殊的買家而言，農村現在不過是一個利基市場。買家被擠出沿海市場轉向內陸的日子已經不復存在，買家選擇在農村買房並不是因為他們特別想要一個農村房產，而是因為這裡的房價在他們的預算範圍內，我認為將來這種光景將不復存在。

馬貝拉市（Marbella）與馬拉加市房產成交量占馬拉加全省2016年成交量的一半左右，不過，馬貝拉在2015年9月廢除建築規劃法（PGOU）之後便處於不利地位。建築規劃法廢除之前，2015年1月至9月期間，492個建築許可證獲批，而2016年同期，即2016年1月至9月，僅有128個建築項目獲批，其中78個項目是個人住宅，另外50個項目是公寓。相比之下，截至2016年9月底，埃斯特波納（Estepona）457個項目獲批建築許可證。這並不是因為馬貝拉建築許可申請量減少，而是因為馬貝拉市政廳不得不重新規劃該市建築，等待審批的項目已經排成長龍。有位開發商同事在等待18個月後終於在2016年12月收到了新安達盧西亞（Nueva Andalucia ）3個別墅項目的許可證。

所以，2016年的市場全部都是關於轉售，預計2017年也將是這種情況，在我看來，這是必然的發展。事實是，黃金地段的最佳地段早在多年前就已經房屋林立，我對客戶的建議是，買二手房，經濟效益更好，即使二手房可能需要一些翻新，甚至有可能碰到獨立式住宅需要全部拆除重建的情況，也不要因此退縮，因為即便如此，建築成本仍然具有競爭力。幾乎肯定你將擁有一套成品房，每平方米價格比新建房更便宜，若是公寓或聯排別墅，比新建房或近幾年來新建的房子，面積也將更寬敞，位置更佳。然而，非常清楚的一點是，新建房一上市，海外買家就如同飛蛾撲火樣被吸引過去，即使是相對於轉售房產，新建房價格過高，面積較小，地段也不是最佳。關於這一點，我也覺得費解，我將在這份報告後面部分討論房價趨勢時進行討論。

西班牙房產名人Barbara Wood專欄全集

如需咨詢或有疑問，歡迎隨時發郵件至：editorial@juwai.com，我們會盡快為您解答！

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。