Global Investment Column – Page 32

买卖新西兰房产：认识相关法律你责无旁贷！| 海外

对一个人来说，买卖新西兰房产相关一大笔资金，是一件重大的事情。而房地产买卖关系到买方、卖方、中介、律师、银行、建筑商等等，也比较复杂。本期的专题，要来探讨房地产买卖中经常碰到的法律问题。

首先我们来回顾一下最近发生的一个与新西兰房地产买卖有关的著名案例。

案例

一对新西兰夫妇想要卖掉自己位于Castor Bay 的大宅，他们找到了Premium公司的Pam Mary 作为他们的中介，这是一位非常有经验的业界人士。这位中介以250万元卖掉这幢房子，卖家还算满意。可是，令卖家大感意外的是，仅仅6个月后这间房子又转手了，而转手的卖价高达350万。在这笔新的交易中，新卖家找的是同一个中介。而且很多证据显示，中介跟这位新卖家的关系特别好，之前也做过其他8户这个卖家的生意，他自己的女儿还在这个卖家的Trust公司工作。

这个案例里有几个不寻常的现象。第一、时间点非常接近。第二、同一个中介经手两次交易。第三、这个中介从事专业的历史或是他的家人，跟这个新卖家有不寻常的关系。相关讯息都证明这个中介在帮第一个卖家处理交易的时候，就已经有另外的安排，或是暗中进行其他牟利的作法，而不想要让原来的卖家知道。

案子经过3年的诉讼，高等法院最后作出终审判决，涉案中介赔偿金额高达100万新币。这是一个不寻常的数目，因为在房地产纠纷的时候，所谓的受害者的财务损失，很少有达到这么高的。

新西兰买房最要命的两点

在房屋买卖中，买家最需要重视的，最不能犯的毛病有两点：

首先就是避免“深信不疑”。无论是面对卖家的陈述、中介的介绍，甚至于建筑师的Building Report，买家都不能完全“深信不疑”，而是要仔细去核对其中的讯息，不然真要有了纠纷，麻烦的还是买家自己。

如果一个买家看了蓝图，对着房子居然看不出来，或是没有发现任何显而易见的事（譬如门牌写错了），这样就没有人能救你。

其次是要买一个这么大的项目，却不申请建筑商报告（Builder’s Report），自己放弃检查的机会，这样别人也不能救你。所以买家也应该承担法律上所谓的Contribution，也就是自己没有尽到的责任。

房产买卖出了问题要告谁？

很多人因为中介的问题而造成房屋买卖损失时，经常要作出决定，到底要选择谁作为起诉的对象，是中介这个自然人，还是他（她）服务的地产中介公司？

从情感层面来说，很多客户希望骗我的那个人（中介）来负责。可是从法律上或是经济效益来分析，要找那个Deep Pocket，即是要找有钱赔偿的被告，而不要找你生气的对象。

你生气的中介，可能是一个很成功的中介，其实并没有那么多钱。或者即使你告了他，他很容易就跑掉，因为他只是一个人。你所要找的那个负责的对象，是比较不会跑掉、比较有规模的中介公司。

事实上，虽然那个自然人是和你接触的对象，可是真正对你误导的，往往是他们背后的公司。中介是以公司的条件或讯息来做推广，中介的讯息很多都不是在他个人资源范围内可以得到的。因为他是公司里的中介，才能够给你看这个房子，所以这个时候责任的来源已经不是中介本身了。

新西兰汪君尊律师专栏全集

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加勒比海投资移民最佳地：安提瓜岛 | 海外

安提瓜岛有着所有海滨生活的浪漫，并可以赋予你现代人所能享受的所有舒适。最近，一项全新的海洋度假胜地开发区将海岛资源发挥到新的高度。Laura Henderson带你领略这个魅力海岛的风情，同时为您介绍这个地方的房产投资潜力。

安提瓜岛帆船周（Antigua Sailing Week）是加勒比海区域非常重要的节日之一，今年春天（2017年4月29日到5月5日），这一节日将迎来50周年纪念。这个活动也是很多旅店经营者们为了延长当地的旅游季而想出的点子，最初的活动是为期两天的当地渔船比赛，参加比赛的渔船都被漆成缤纷的彩色来增添节日气氛。

今天，这依然是安提瓜岛吸引度假者的好方式，但是帆船运动更加的严肃了。当然，之前的渔船也消失了。现在，来自世界各地的游艇，在这里汇聚成小型舰队，还有邮轮与运动皮划艇，在不同竞技类别中比赛。

但是这个岛屿有着远远超出船赛的魅力。坐落在背风群岛的中心，在沙滩上感受细沙穿过脚趾是日常，更不要说犹如百宝箱般的历史与文化景观。作为英国前殖民地之一，这座岛上的英国传统依然随处可见，如旧堡垒、纪念碑和教堂，还有混合了英国与西印度风情的独特文化。

过去的几年中，随着欧洲和中东成为内部投资的领先市场，这里的旅游业迅猛发展起来。这里有着充足的房产供哪些有追求的买家和游艇迷选择，大多都处在度假胜地，为买家提供一站式的安全保障和所有权，以及有着社区氛围生活环境。比较恰当的一个例子便是海滨小村庄欢乐港（Jolly Harbour），在这座岛风景如画的西海岸，有着一系列的豪宅，出售和出租皆有。很多房子都设有私人的游艇停泊位，航行归来后在甲板上小酌一杯是再惬意不过的事情。娱乐设施包括网球中心、游泳池和沙滩聚乐部，还有几家绝佳的餐厅喝酒吧、一个超级市场和成排的商店。豪华的四室别墅800,000美元起，最高价的房产达200万美元左右，通常是五室的别墅，带有私人停泊位和通往沙滩的私人通道。

在这个岛上掀起让人兴奋的浪潮的是还没有正式发售的度假别墅开发区Callaloo Cay。这片住宅区坐落在Morris Bay Beach——东南海岸线上的一篇静宁沙滩上。Callaloo Cay的设计结合了奢华海滨度假地的活力与世外桃源的静谧。

这个度假胜地在2017年将迎来史无前例的开发计划，预计在2020年完工。开发项目遵循良好的可持续发展的建设原则，打造绿色建筑和和谐互通的社区是扩建项目的主旨，其中包括一个著名的五星级酒店，私人别墅，和世界级温泉浴场，以及引领潮流的沙滩聚乐部和一些海滨餐厅。

在这里你可以遥望到地平线处迷人的日出与蔚蓝的海水，这个高档私人度假胜地将占据海滨的中心地带，面积将达32公顷。另外5公顷地将用于为当地居民和游客开发的国家公园。房产的拥有形式有可赎回股份，分式产权和全部产权。想要拥有全部产权，至少要投资400,000美元，这也会使投资者获得公民身份，还附带一系列的优惠税收政策。

通往乐土的护照

自从吸引世界富豪的投资移民项目推出以来，安提瓜岛和巴不达岛的加勒比海岸一直被外来投资的浪潮冲刷着。

受同位于加勒比海的邻居圣基茨和尼维斯岛最早推出的世界上第一个投资项目的启发，安提瓜岛和巴不达岛的投资移民项目仅在过去的12个月中就吸引了大量的投资者，包括好莱坞影星Robert De Niro，他前不久在巴布达岛投资了一个2.4亿美元的度假胜地“人间天堂”；来自中国的一达投资集团，在临近巴布达岛的吉纳岛（Guina Island ）投资了10亿美元，准备建造一个面积达1,600公顷的巨型开发区。

与此同时Arton Index——一项权威的全球投资移民界的统计机构将安提瓜岛的项目排在了加勒比海各国同类项目的第一位。这一结果是从办理速度、花费、生活质量、闲适程度和自由度等几个指标的衡量中得出的。

来自安提瓜岛和巴不大岛投资局的J Henderson Fields表示，尽管安提瓜大岛的投资移民项目颇为成功，但这个岛国希望尽可能地保持业界的这一声誉也是显而易见的。

能够体现这一“谨慎乐观”态度的举动是，政府在投资者的合同中加入了一项条款：在特定时间内，投资者离开该国的时间是有限制的。

Fields 解释道：“每个申请人都会经过合格机构的细致审核过程，所有项目必须经过投资单位的批准。”

豪华房地产杂志Abode2总编Laura Henderson专栏全集

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2017年欧洲投资热点系列——法国 | 海外

2017年1月，节日和冰雪成为这个季节的主题。每年的这个时候，全球各大滑雪胜地纷纷成为旅客们的热点话题。而在众多滑雪胜地中，法国阿尔卑斯山脉无疑是所有滑雪者最向往的地方。这里拥有着全球最大滑雪区Les 3 Vallees，雪区面积是笔者前不久所处的长白山滑雪度假区的近40倍。Les 3 Vallees地处法国南部的Savoie省，距离法国第二大都会区-里昂约200公里车程。无论是享受不一样的生活，或是看中旅游业带来的商机，相信有不少国人已经想要在这里置业投资。那么这一区域是否具备进行地产投资的价值？进入2017年，全法国的房地产走势又是怎样的呢？

法国房价 vs 经济复苏

新的一年，美国新总统对世界经济全球化的影响，欧洲四大经济体英国、法国、德国、与意大利均将在2017年举行总统大选，加之英国退欧具体方案尚未明确，众多的不确定性预计将使全球动荡的政治经济形势在2017年持续。并不乐观的经济局势使得房地产投资成为了资产保值与对抗资本波动相对安全的选择。目前法国房价整体仍处于低位，但复苏势头明显。2017年，受到法国大选提振，全球经济复苏与欧盟低利率的多重刺激，相信会有更加良好的表现。从近五年来法国二手房价走势与各大经济社会指数走势的比较情况来看，我们不难发现法国二手房价增幅远远低于法国GDP，国民可支配收入与物价增幅。这说明法国二手房价目前处于被低估的状态，上升潜力很大。

2016年7月，法国二手房房市场交易量近84万套，同比增长15%，超过2012年2月水平达到历史峰值。市场活跃度的增高是因为2015年下半年以来价格的持续上扬增强了买家信心，令大多数人认为市场已经进入上升通道。除此之外，欧盟的超低利率环境对房产市场需求也产生着强大的刺激。在2017年不稳定因素影响下，欧盟提升基准利率的几率微乎其微。

都会区的房价表现

据法国国家统计局数字，2011年1季度至2016年2季度，能准确反映房地产市场买卖双方情绪的法国二手房价并未出现大幅上升，反而有着2%左右的跌幅。2012至2015年前半段，市场经历了漫长的下跌期，直到2015年后半段才开始持续反弹上涨，是近几年从未出现过的。同其他区域相比，法国最大的两个都会区巴黎与里昂则有较好表现，五年间增幅在5%-10%区间。巴黎与里昂这两个都会区的房价走势也十分有趣。不难看出2012年全法二手房价格开始下滑之前，巴黎都会区二手房价涨幅明显高于里昂，却在2012年之后进入漫长的下滑，直到2015年中才开始反弹。反观里昂都会区的二手房房价则无明显跌势，虽有波动但却一直保持着向上的大趋势。

法国Notary Index最新房价指数显示，2016年2季度法国二手房价同比上涨0.6%。其中，别墅同比增长0.7%，表现优于公寓的0.5%。别墅房价表现好于公寓的这一趋势也在全法都较明显。不过公寓二手房价四年内的首次同比增长对投资者也是一个值得关注的好消息。

（房价来源：Notary Index 2016年2季度；租金回报率来源：Numbeo 2017年1月）

投资建议

投资者应当注意的是，别墅与公寓的表现在不同城市并不相同。2015年2季度至2016年2季度，大部分法国大城市二手别墅价格增长更快，而在巴黎，二手公寓增则表现更好。这其中很大一部分原因是因为对巴黎购房者构成与其他城市很不相同。作为国际化大都市，很多潜在买家为在外派工作者或投资者，而公寓通常装修更精致，位置靠近市中心，更符合这部分购房者的需求。反观其他城市的购房者多半为当地大家庭，别墅也就因此更受欢迎。因此对打算在巴黎置业的购房者来说，位置便利的精装公寓是投资的首选，巴黎昂贵的公寓价格也凸显了这一区域的地理价值。而自己喜欢田园生活或打算在不那么拥挤的城市进行投资的买家，则可以关注房价增幅显著里昂与波尔多的别墅。希望通过出租获得持续回报的投资者，则应该关注不同城市出租回报率的差别。由于房价（尤其是公寓）昂贵，巴黎的出租回报率在法国大城市中相对较低。马赛与图卢兹的低廉房价造就了较高的出租回报率，适合打算通过出租收益的投资者。

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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2017年西班牙房市报告：买房如何比价格捡便宜？| 海外

转售价格是一回事，黄金地段数量非常有限的新建项目的房产价格又是另一回事，我相信很多买家进入这个日益增长市场的时候并没有做必要的研究，以确保在当前市场的条件下他们所支付的价格是合理的。对于西班牙市场，我主张最可靠的方法是看特定的地区每平方米的价格，这是进行对比唯一的方法。在这份报告中，我早些时候曾提及，国际买家似乎遇到一些非常奇怪的事情，当他们参观新项目的时候，他们也许会被巧妙的营销吸引，但他们不会关注每平方米的价格，因为如果他们关注了，就不会为这些买单。对于2016年转售和新建房产存在奇怪的价格差异，这是我可以提供的唯一解释。

马贝拉（Marbella）是西班牙地中海沿岸地区第一个房价上涨的直辖市，2014年第一季度，马贝拉房价上涨了4.8%，所以截止目前，马贝拉房价增长已经有3年之久。第一批新建房产项目在同一时间开始投入使用，并且马上就有买家，几乎全部来自海外，而期房的每平方米价格是同一地区面积更大更豪华转售房产的两倍多。2015年，一个位于圣佩德罗•德•阿尔坎塔拉（San Pedro de Alcántara）新建房产项目每平方米价格超过4000欧元，到2016年该项目最后一期每平方米价格上升到了6000 欧元。项目的位置很好，位于的海滩第三线位置，但质量装潢不见得特别高，没有花园，只有一个非常小的公共游泳池，靠近通向海滩主道。但却在几个月内就售罄，这些买家忽视了离一线海景100米开外，面积更大的转售公寓，这些公寓的质量建材更好、还带花园和大型的游泳池以及一天24小时的礼宾服务，且价格更优，买家有可能找到每平方米价格仅3000欧元左右的房产。在各方面来讲，开发得更好，但是买家却选择价格更昂贵，质量却低的房产，而不是建于2004年的转售房，我能想出的唯一原因是它是新的。新房可能会好，但也不值得买家支付老房每平米价格的两倍。当然，这也没有金融意义，因为新房也只能新一次，一旦业主将其出售，就成转售房，而转售的要价将看其他转售房的价格了。

这种情况正变得更糟。2016年，同一家开发商在同一地区销售另一房产项目，但却远离海滩，位于繁忙的主干道，内部装潢也没有特别之处，有小池塘，但没有花园，而每平方米价格相当于9000欧元，能俯瞰街道上红绿灯的顶层公寓价格超过120万欧元，现已售出。同时市场上一套建于2005年的复式公寓，面积更大，更接近海滩，远离交通噪音，还有花园和泳池区域，在2016年第四季度以每平方米价格2800欧元的价格售出。

也有买方计划全部翻新公寓，即使他们在翻修上花费大量金钱，他们最后也将以每平米价格约为4000欧元得到一个各方面都优越的房产。就我个人而言，我无法想象一种情况，就是以9000平方米的价格买下的公寓的买方将永远看不到利润。举一个例子，当2008年泡沫破裂前，马贝拉直辖市房价最高为每平米6000—7000欧元，但在2016年，房产购买者认为支付比这个价格高出30%以上都可以接受，而与此同时，最好地段的房产转售价格仍远低于峰值水平，2016年7月，我的一位客户完成了六个月前买下的新安达卢西亚一线海景高尔夫公寓的翻新改造。包括建筑成本，总成本也仅为每平方米2365欧元。这位客户买下这套公来是用作出租投资的，买下后立即长期租赁出去，每年总收益率在5.5%，这样的价格才有利润，而每平米9000欧元就没有。

新别墅和二手别墅也是一样。马贝拉地区将推出几个新项目，建立单栋住宅或住宅群，在大多数情况下，他们是卖期房。据我计算，目前新建别墅每平方米价格大约是转售别墅价格的两倍。但是如果你看一下马贝拉地区的鸟瞰图，你就会意识到最佳黄金地段剩下的可发展的土地非常之少，必然的结论是，人们为次等地段的新建房付出太高的代价。

我的一位客户在2016年12月以每平方米3750欧元的价格买下一套5居室房子，所在地块占地总面积1710平方米的，位于科尔蒂霍布兰科（Cortijo Blanco）海滩250米处，10分钟可步行至圣佩德罗（San Pedro）和巴努斯港口（Puerto Banús），相比之下，位于新安达卢西亚后面一套4卧室的房子以每平方米5500欧元的价格刚刚卖出，所在地块面积1000平方米，所在区域大多公寓林立，而不是类似质量的别墅。我自问为什么会有人花250万欧元买下质量价值更低的房产？有没有可能他们真的没注意到相邻的公寓可以看到他们新别墅的花园？

虽然我举得是马贝拉的例子，但同样的道理可以应用到其他任何地区，当然，首先假设存在一个有效运作市场。在这些地区，市场已经复苏，你只能通过每平方米价格进行比较，如果没有销售，这种方法就不管用。所以这个假设前提是你关注在一个黄金地段，因为那里销售活动集中。遵循简单的规则，你就不会犯错误。

找出位于你想要地段的房产，你想要类型的房产转售每平方米价格，要看实际销售价格而不是要价。离最佳的黄金地段越远，就要减少每平方米的价格。如果你正在考虑购买新建房产的，也要做同样的计算，还要比较开发商给的新建房价格与黄地段转售房产价格，如果差异巨大的，就需要三思而后行。永远不要忘记，当你卖掉你的新房后，新房就成了二手房，这个时候你付了转售房产的双倍价格并不意味着你可以增加要价到超过市场所能忍受。现在以合适的价格进入市场的买家可以期待中期内价值大量的增长，假设是2—5年，但对于那些买入因缺乏库存价格虚高的新建房买家，我不确定是否可以在预见的未来看到他们收回成本，有些买家可能永远得不到利润。但当谈到黄金地段转售房产是，买家需要注意，在很多情况下会有一个以上的买家竞买同一个房产，好地段优质的房产质量肯定会有竞争。此前已经说过，2016年最后几个月许多地区房价大幅降低，我觉得这是一个信号，复苏的迹象让许多供应商已经变得过于亢奋，他们的要价过于进取。

西班牙房产名人Barbara Wood专栏全集

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2017年西班牙房市报告：当租赁业主，你准备好了吗？| 海外

2013年，马德里中央政府下放立法权，以规范自治区租赁市场，考虑到每个地区要求和条件不同，这是一个明智的措施。已经有数个地区朝着更规范方向发展，尤其是主要旅游目的地卡塔卢纳（Cataluna）和瓦伦西亚（Valencia），但大多数地区没有，包括那些没有重大旅游业的地区。多年来，西班牙实力强大的酒店一直呼吁更严格地控制私人租赁，主张公平竞争，但在某种程度上，我怀疑，这些要求是因潜在的缺乏竞争力，缺乏竞争力这一点目前仍然弥漫着西班牙的经济。正如前面提到的，西班牙旅游部数据显示，65%西班牙海外游客选择住酒店，但许多酒店可能有待改进。旅客更难租到私人租赁房产将无利於提高酒店的标准和竞争力，但在我看来，两个行业之间几乎没有的交叉；如果客户在西班牙私人租房中找不到他们想要的灵活性和隐私，我认为他们更有可能换到法国，意大利和葡萄牙进行私人租赁，而不是前往西班牙入住千篇一律的酒店。

租赁注册立法

2016年5月，安达卢西亚成为最后一个对短期假期租赁市场进行立法的重要旅游目的地，安达卢西亚是西班牙最大的租赁市场之一，新登记制度预计将覆盖8万套房产，提供共40万个床位。此外，鉴于其独特的12个月超长赛季，该地区收益率增长潜力最高，所以我将详细介绍一些需求，虽然每个地区的立法有差异，但也有许多相似之处，这样你就可以了解大致所需的是什么。

首先，注册系统不同；农村房产已受单独的法律规范，另外有法律规则覆盖半径1公里的属于同一业主的三套或更多房产。与其他地区已经实施的法律有相同，2016年安达卢西亚新规影响到了典型的西班牙海外业主，他们在不住的时候将房产租赁给短期度假者，这类业主触犯西班牙酒店利益。根据酒店的说法，度假者都应该住在西班牙的酒店，酒店希望私人租赁市场尽可能地难以发展。在很多方面他们得到了他们想要的。

通过旅行社、房地产机构、印刷媒体、以及诸如Airbnb、Homeaway等租赁门户网站进行广告出租的房产，不管是按日、还是按周或按月出租，都必须到相关注册机构进行申请。在一些地区，注册是在市政厅完成，而在其他地区，是直接到旅游部门登记注册。一些地区收取登记费用，例如加利西亚（Galicia），但大多数不收取，而卡塔卢纳让各级市政厅决定是否收取费用，按照市政厅的意愿。在坎塔布里亚13业主必须向税务机关登记，我认为可以大胆推断所有地区将登记细节提供给税务办公室。在申请登记之时，坎塔布里亚也需要公众责任保险做到位。在安达卢西亚，注册是免费的，在其8个省份可以直接到旅游办事处进行登记。一旦注册号发布之后，该号码必须出现在所有的广告、发票和租户入住后必须完成的登记卡上。在一些地区禁止单人房入住，而安达卢西亚法令只允许私人租赁房产容纳人数少于15人，超过这个数字就必须进行酒店注册。若业主将房产租给同一个人的时间超过两个月，就可以忽略这些，因为这属于长期租赁，根据西班牙租赁法律，需要签订标准租赁合同。

基本配置要求

除了诸如入住前的清洗和提供干净的床单和备用床上用品等需求，安达卢西亚租赁房产所有卧室和起居室在5月和9月期间还必须装有空调，10月和次年4月之间装有加热设备。不允许装独立式的电器，所以我们所熟悉的那些滚轮式散热器以及摇摇晃晃的散热风扇再也看不到了。显而易见的解决方案是安装挂墙式分立加热/制冷电器，但我也喜欢以细线挂墙的存储板作为非常有效和低成本的背景加热板，尤其是在卧室。所有卧室必须有外部通风。大多数已将房产出租的业主租金有一个访客本，但现在他们还必须有一个投诉本以及一个信号牌通知租户房产可租。大多数业主已经一个信息文件，记载关于当地设施、地图、餐厅、兴趣点和要做事情等有用信息，现在这个信息文件可以在线提供，便于保持完整和最新更新。距离最近的医疗设施，如步行可至的医疗中心、医院和药店都必须提醒租客注意，还必须提供一个急救箱。还必须有一个当地联系电话，可一天24小时联系。

新立法给业主12个月宽限期，将房产提升到所需的标准，检查将从2017年5月开始。尽管考虑安达卢西亚的规模，这将是很长一段时间。2016年底，已经收到超过1万份注册申请，其中超过一半已经发行注册号码，但记住，据估计，在立法生效前，有8万套房产私人出租。有些业主已经退出租赁市场，但还有很长的路要走。

住客入住登记

但事实上，在没有被通知的情况下，尽责的优质房产业主已经提供了大多数法律规定所要求的租赁必备设备，但这次新增的管理规定将会吓到很多人，特别是如果他们没有一个基于本地的管理代理。再次强调，新规细节因地区而异，但在安达卢西亚，所有超过16岁的客人必须提供身份证或护照复印件，并在抵达时签署一份登记表，这些必须在24小时内通过邮件、传真或电子邮件发送给警方或国民警卫队，并且在离开前出示打印发票。这些都是要保存在文件中，一年的租赁合同和3份登记表格。这一切都开始感觉很像酒店操作，但是既然人们在抵达酒店必须出示护照，我不明白为什么他们在租赁私人住宅就不应该做同样的事情，尤其是在如今这样一个安全问题增加的环境下。总的来说，我完全赞成的新规则，我相信他们会随着时间的推移，提高标准，淘汰不合格的房产和业主。私人租赁即将变得更加专业，跟往日大不相同。

西班牙房产名人Barbara Wood专栏全集

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泰国房地产投资：聚焦普吉岛北部 | 海外

自2004年节礼日悲剧性事件发生以来，普吉岛土地价格上涨了三倍，其中以西海岸土地价格涨幅最高，尤其是传统优质的旅游目的地巴东（Patong）、卡塔（Kata）、邦道（Bangtao）、拉古娜（Laguna）、素林（Surin）。尽管全岛价格土地价格翻了三倍，普吉岛南部以及中部的土地均价超过每莱（rai，泰国土地单位面积）1000万泰铢，如暹罗房地产公司《2014年住宅市场的报告》绘制的图片所示。

从下图明显可以看出，普吉岛北部的土地价格滞后于其他地区。对于许多普吉岛居民而言，这似乎是有目共睹的，因为多年来普吉岛北部缺乏必要的基础设施和旅游吸引力令该地土地价格涨幅能与岛上其他地区并肩，然而这一切即将改变。（泰国吉普岛房价走势）

2007-08年全球金融危机爆发后，泰国住宅物业开发集中在普吉岛西海岸的传统热门地区，南部越来越受欢迎的奈涵（Nai Harn）和拉威（Rawai）以及普吉岛中部枢纽卡图（Kathu）。相比之下，近年来北方新开发项目一直没有多少进展，仍然是岛上最不发达的区域。不过，未来这一切将改变，因为普吉岛北部改善基础设施的趋势显著，这将导致住宅物业开发需求日益增长。目前北部地区有两个深水小游艇船坞，分别在奥波码头（Ao Po）和游艇天堂（Yacht Haven）的，还有拥有泰国最高的教育标准和体育设施的普吉国际学院和学校，以及国际机场和普吉岛的小型民用机场（Airpark），加上三个高尔夫球场，包括蓝峡谷（Blue Canyon）（2个18洞球场）和观澜湖（Mission Hills）高尔夫球场。乐购莲花（Tesco Lotus）最近在塔廊（Thalang）新建了一家超级市场，Homepro家居和万客隆（Makro）也即将在乐购附近新开连锁店。从普吉岛北部前往普吉岛一些最好的海滩交通方便：沿安达曼海岸的奈扬（Nai Yang），迈考（Mai Khao），奈通（Nai Thon）和拉扬（Layan）有着绵延的白色沙滩，而且与巴东，卡塔和卡隆的海滩相比，几乎空无一人。2015年至2016年期间，普吉岛机场扩建完成，来往普吉岛北部更加快速方便。对于越来越多以普吉岛作为基地和往返东南亚地区的普吉岛居民而言，北部是理想选择。

尽管最近当地基础设施有所改善，北部地区的土地价格仍然处于合理水平，我们现在看到越来越多的个人买家希望利用这里较低的土地价格来建造大型住宅的趋势。寻找土地银行的长期土地投资者也被吸引到北部，因为该地区土地价格的涨幅滞后于普吉岛的其他地方，有很多好机会买到具有巨大的增值潜力、价格合理的土地。我们预计未来北部的土地价格将会上涨，因为北部吸引力与日俱增，地产商和个人买家希望利用目前地价较低的优势。

值得注意的其他趋势包括越来越多的普吉岛西海岸新住宅开发项目向内陆地区发展，如彻恩塔雷（Cherng Talay）、拉扬，以及更北边的奈索恩（Nai Thon）、麦卡奧（Mai Khao）和奈杨。这种与日俱增的趋势是由于这些内陆和欠发达地区的土地价格较低。邦道海滩周围1公里的土地价格已经受大型度假村开发推动而上涨，特别是拉古娜度假区的继续扩张。对于房地产开发商而言，为保持销售价格与市场需求一致，住宅开发商不得不转至土地价格较低的新地方。

受中央购物中心（Central Shopping Mall）扩建计划和The Mall集团（暹罗百丽宫）在该地区开新开购物中心的计划推动，普吉岛中部地区的土地价格近年来一直呈上涨趋势。近年来，中央地区的公寓开发项目有所增长，这进一步推助地价的上涨。

普吉岛南部的土地价格与普吉岛中部的价格差不多，南部住宅物业发展稳步增长，因为该地区土地价格远远低于西部海岸。南部有一个繁荣的外籍人生社区；划船和潜水爱好者的查龙（Chalong）码头，通往受游客青睐的奈汉海滩交通方便，并配备必要的基础设施，以支持日益增长的需求。

在任何投资中，回报不会永久性的增加，投资者必须考虑过往表现和未来前景。再次重申，岛上的北部落后于普吉岛的其他地区，然而，普吉岛的土地价格的上涨已经唤醒了投资者对普吉岛潜力的注意力，岛上北部前景极佳，未来发展将优于当前的土地价格。

Siam泰国房地产首席执行官Richard Lusted专栏全集

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2016年中国台湾房地产市场回顾 | 海外

2014年中开始，中国台湾的房地产价格逐年下跌，2016年创下15年以来的最低交易量，只有24.5万栋，台北市楼价更从最高点下挫15%至20%。未来中国台湾的房地产市场发展，或可从过去一年10条房产热搜新闻回顾，预测中国台湾房市未来动向。（新台币对人民币汇率）

中国台湾2016年房产新闻回顾分为“政策面”、“市场面”、“税务面”三大方面。与“政策面”相关的大新闻有4则：

加强建筑物安全。土壤潜势区的公布以及老屋买卖要“健检”这两个消息，受不少老屋主反弹。屋主们并非反对政府公布资讯，而是反对政府公布后，却没有相关配套的补强措施，造成未来买主购买后，衍生后续的追加成本。

加速都市更新

登记制度和全球发达国家接轨。目前的法规与建筑开发的相关法规，形成“日出和日落”条款的配套措施。在目前楼价持续下跌的趋势下，这些条例定必令开发商和地主在进行中的都市更新和合建案中，形成建筑面积缩减和单价下调的双重打击。

“税务面”相关大新闻有3则：

房地合一税出台。2016年起房地合一税正式实施后，套牢了许多投资客，成交量低迷一年多，也许当旧的奢侈税在2017年底“退场”后，投资客才能放手出售。

六市持有税大幅增加。中国台湾6个城市的持有税大幅增加，让买房收租的长期投资者裹足不前。尤其是台北市的新成豪宅，传闻曾有买家因持有税过高，宁愿损失订金也不愿意交屋。台北新落成的豪宅净租金报酬约为1.5%，而持有税超过1%，且不同于西方国家，可以作为收入的扣抵，因此租金所得缴完所得税后，需再扣除持有税，变相剥削业主的收入。

遗产赠予税的增加。当局增加遗产赠予税，使高达十数兆台币的在外资金回流减慢，拖累房地产市场发展。

光看政策面和税务面，看似中国台湾政府的招数打击了房地产市场，但我们却在“市场面”看到了希望。与“市场面”相关的大新闻有四则：

2016年中，板桥建商开了“降价完售”的第一枪。对周边同业和二手房屋开始形成强烈的降价压力，也带领大台北的房价纷纷降价，大大提高当地交易量。

政府推出“以房养老”专案，降低年老业主参与都市更新以及合建分售的意愿，也减少市场供应量，尤其台北市中心的老屋房价，因周边完善的医疗资源与生活机能，呈现“蜗牛步”极缓慢的跌势。

去年中国台湾成为全球外派工作者心目中，最佳的外派工作地点，这可能是最鲜为中国台湾人知道的好消息，若更多外国人喜欢来台工作，自然对当地房地产业有正面影响。

去年中国香港移民中国台湾人数，首度超过1,000名。随着中国台湾少子化和人口老化影响，中国台湾将于5至10年逐步开放移民限制，为当地市场带来新的购买力。

综观以上10则2016年的房产热搜新闻，政策成为了中国台湾房地产市场快速流动的阻碍，加上政策和税务配套并不完善，民众在购买房屋时，需严谨计算未来财务负担。我认为，若中国台湾政府未来提出更多相关法案时，应先做足全套考量，包括参考房地产开发商、房地产中介平台等供应者，以及房屋买家等需求者的意见，并平衡各方的需要，才能推出更有利市场发展的政策。

至于想投资中国台湾房产的海外买家，建议可先以租屋方式在中国台湾居住一段时间，熟悉中国台湾市场氛围，并确定周遭生活机能与环境与想像中相符，再决定是否购买当地房产。以同属“亚洲四小龙”的新加坡及中国香港为例子，在新加坡出生的人有150万，同时在过去十几年内，增加了近300万移居者，是当地居民的两倍；而中国香港近年也开放予大陆新移民定居，却衍生出不少社会问题，亦影响了当地人的居住环境与质素。相反，中国台湾不论工作环境或人民友善度、医疗资源、生活品质皆不落后于周围东南亚国家，因此中国台湾房地产市场的增长与未来发展，仍然值得期待。

中国香港丶中国台湾及一带一路房地产专家许志光专栏全集

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2017年西班牙房市报告：海外买家在西班牙投资买房的原因 | 海外

西班牙的生活方式难以企及，既轻松随意，又安全，适合儿童居住。该地的气候可满足所有人的喜好，一年四季分明，冬天里北方白雪皑皑，南方则是亚热带气候区，西班牙最南部的安达卢西亚地中海沿岸地区冬天气温是欧洲大陆最好的。西班牙海滩和码头获得的蓝旗奖（符合欧共体有关标准、授予海滨游览胜地的奖项）数量比北半球其他任何国家都要多，共有679个。至于文化旅游顾客，西班牙共有45处被联合国教科文组织列为世界文化遗产的景点，数量之高列居全球第三位，仅次于意大利（51）和中国（47）。按地区划分，安达卢西亚的世界文化遗产景点最多，高达7处，到2018年可能是增加到8处，因科尔多瓦郊外麦地那阿沙哈拉宫已被提名为西班牙下一个候选遗产景点。

在西班牙享受良好的生活并不昂贵，根据欧盟统计局数据显示，这里食物和饮料价格低于欧盟平均水平，而且西班牙还享有世界第一流的美食。在过去十年西班牙餐厅5次被列为世界前50名餐厅首位，2016年，西班牙是唯一有三家餐馆位列世界前十名的国家。运动和户外运动爱好者也能在这里找到众多活动选项：高尔夫、网球、马术、滑雪、风帆冲浪板、山地自行车运动、攀岩、徒步旅行、钓鱼——选择之多不胜枚举。总结而言，西班牙生活质量是其他地区难以匹敌的，气候、美食和户外生活方式，西班牙人平均寿命是欧洲最高，同时是全球第二高，仅次于日本。

从投资的角度来看，我相信黄金地段的房价已经收复在2008年至2014年之间丢失的一半失地，那个时候即使是最好的地段，房价也平均下降40%。所以，在我看来，相对短期内仍有高达20%的资本增长潜力，直至房价重回之前的水平，从这一点来看，毫无疑问，房价将会继续上涨至新高。2016年租金收益率再一次表现强劲，黄金地段最优质且装修豪华的房产旺季入住率高达100%，考虑到2016年西班牙海外旅客数据突飞猛增，这不难理解。数据显示，2016年西班牙海外旅客人数飙升并首次突破7000万关口，在2016年年底前达到7530万人次，甚至超过了最乐观的预测，较2015年上涨10%。据西班牙旅游部数据显示，65%的西班牙游客选择入住酒店，另外35%却没有。显然，其中一部分人将会与家人和朋友住在一起，一部分人会拥有自己的房子，但很多人私下仍然对出租房非常感兴趣。按粗略的估算，如果旺季周内短期度假租赁房全部入住，总收益率在5%以上是可以实现的，全年的长期租赁总收益率也跟这差不多。

实现更高收益率的关键是关注长短期混合度假租赁，关注旺季短期度假租赁的同时，其他时候还要关注较长期的租赁，西班牙一些地区享受真正12个月的旺季，这在西班牙意味着进入最温和的气候和高尔夫球旺季。我不是指有一个或两个距离不到30分钟车程高尔夫球场的地区，我的意思是10月和次年6月之间能引来重量级高尔夫球手的地区，这里就是阳光海岸（Costa del Sol），也是高尔夫海岸（Costa del Golf），具体而言是在马贝拉（Marbella ）和圣佩德罗（San Pedro）之间黄金地段。在这个地区是可以实现8%以上总收益率，其中约有5% 以上来源旺季周，另外3%以上是来源中淡季周，主要是短期需求，但是冬天也有最长三个月的需求。随着黄金地段高质租赁房产需求超过供应，收益率应上涨，即使房价上涨，因为租金价格也在增加，而且不用说，租户标准的要求包括免费无线网络、平面屏幕电视以及卫星电视、高质量的内部装饰和设备。

当我为要求可靠租金收入的客户工作时，我将目标锁定在特定区域，寻找某一种类型房产，拒绝考虑其他。若是地段不好，即是只是隔几公里，收入也可能会减半。在特定地区找到正确地段的同时，需要找到合适的地区，因为一些地区迫于强势酒店压力以及当地人的不满立法反对短期假期租赁。在城市中心尤其如此，比如巴塞罗那（Barcelona）和马德里（Madrid），一些地方的假期租赁超出了当地人的负荷。所以，如果租金收入是你购买计划的要求，你需要查看检查所处地段的自治区立法，因为各个地方有立法差异。

因此，随着价格继续上涨，对于购房出租的投资者和非居民业主而言，这里的房产都有优质的租金收益潜力，加上难以企及的生活质量，海外买家涌向西班牙的数量创历史记录有很多原因。但是如果想在不住的时候出租出去，这样房产不会长时间空置，并帮助弥补运营成本，在当地法院留下一串钥匙并祈祷不会有紧急事件发生的日子已经过去了，你需要作的就是准备好租赁。

西班牙房产名人Barbara Wood专栏全集

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普吉岛房市SWOT分析：情况没那么糟！| 海外

到普吉岛游玩或是居住在这里肯定耳闻过外籍人士对于这里房市的抱怨。当然，普吉岛房市确实存在一些让人困扰的问题：买家缺乏易得信息，市场缺乏监管，甚至没有多重上市服务系统（MLS）。目前市场有些疲软，转售/二级市场尚未全面发展，但我们相信，情况没那么糟糕，普吉岛房地产市场未来前景一片光明。（泰国吉普岛房价走势）

普吉岛房地产市场已经拥有许多优势，不久的将来将面临更多的机遇。

普吉岛房价非常稳定：外籍人士在泰国买房是不可能获得抵押贷款，因此几乎所有的外籍人士都是现金买房，这大大减少了市场债务规模。而且拥有房产的外籍人士大部分是退休人员，这些买家不会降价出售房产，因为房产是他们的退休计划的一部分，他们将会等待市场回暖，这将令普吉岛房价比其他地区更稳定。

过去十年，房屋建筑物的质量以及所用建筑材料标准有了较大的改善，现在泰国在建房产都是按照国际质量标准建造。

普吉岛房市有着大量的选择提供给买家：房产类型多样，位置和价格范畴也各有不同，可供买家选择。

相比其他国家地区相比，泰国房地产交易税相对较低，而且没有市政税。

与其他大湄公河次区域国家相比，泰国基础设完善：路况良好、还有国际一流的医院和学校，普吉岛上的基础设施也一直在不断改善。随着普吉岛国际机场的扩张，普吉岛变得越来越便利。欧洲、中东、俄罗斯、澳大利亚以及东南亚其他国家都可直飞普吉岛。普吉岛游客增多必将意味着更多的潜在的购房者。

普吉岛改善的生活方式是吸引外国人的主力。居住在普吉岛主要优点还包括该岛的气候、泰国文化、泰国菜以及国际美食、海滩、完善的外籍人士社区和体育活动项目。

享有“安达曼海上的宝石”之美誉的普吉岛是泰国最著名的旅游景点之一。岛上旅游业已经繁荣了一段时间，旅游人数年复一年的增长。这里有着一流的酒店行业，支撑着该岛旅游业的发展，也为普吉岛提供了巨大的经济效益，还会有更多的豪华酒店品牌加入，从目前趋势来看，未来普吉岛的酒店行业将更加繁荣。

对于想在普吉岛买房或是开展房产开发或是相关业务，这里有着大量的机会。

转售价值优：《暹罗房地产住宅市场报告》研究调查发现，普吉岛平均价格低于新建房，这意味着业主有机会通过租金回报和资本收益获得高于平均水平的投资回报率（ROI）。

公寓和别墅楼花新开发项目为那些早期买家提供大量不错的选择。

当前越来越多的家庭将普吉岛当作整个东南亚地区商业的中心，这种趋势日益明显，而这一趋势背后依靠着普吉岛强大的基础设施，正如此前 PG文中所提，普吉岛正成为国际教育目的地，目前来来看，这一趋势没有减弱的迹象。

邻国市场：与普吉岛相比，新加坡和中国香港的房地产市场现在极其昂贵，这些地方的房地产投资者中许多现在都开始将目光转向普吉岛，因为在普吉岛看到更多的投资机会，或是已经因为中国香港和新加坡房价太高被挤出市场。

尽管你可能会听闻普吉岛房地产开发市场方兴未艾，新建房产的市场需求持续。

普吉岛海洋产业体系已经完善，并且非常成功，在政府的支持下，普吉岛的海洋产业目标是继续发展扩大。媒体最近大肆宣传普吉岛计划上吸引更多的超级游艇到岛上码头。

任何业务/投资总会面临着最完美的计划被破坏的威胁。下一个黑天鹅事件几乎是不可能预测，虽然，一些人事后会跟你说“我早就告诉过你了”，但普吉岛房地产市场存在一些潜在的威胁。

东南亚地区的其他旅游胜地：普吉岛附近其他旅游胜地，包括泰国国内其他地区和东南亚地区邻国，可能会吸引走普吉岛的游客。但是这些地区很多方面仍难以望其项背。

泰铢进一步走强：这一点不大可能，因为我们已经结束量化宽松计划，很有可能在今年晚些时候开始提高利率，而明年泰国利率水平似乎保持低位。这将导致资金从泰国出逃，流入西方国家，从而令泰铢兑美元和其他主要货币走软。

再次发生政治动荡：目前不存在这种问题，因为军事管制政府稳定了泰国经济和政治环境。在将权力归还给选民之前，泰国执政团队全国和平与秩序委员会（NCPO）计划实行政治改革，这将为未来的泰国政治提供一个稳定的基础。

通过分析市场，我们认为普吉岛的优势和机遇远远大于劣势和潜在的威胁。尽管市场目前疲软，我们希望这只不过是寻常的经济走势影响了世界各地的房地产市场。普吉岛最辉煌的日子还在后头。

Siam泰国房地产首席执行官Richard Lusted专栏全集

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2017年西班牙房市报告：海外买家买什麽好？| 海外

随着房地产市场崩盘，买家偏好转向现代风格建筑，大量玻璃和平顶设计，而随着建筑活动再次开始，这种趋势只会加速。但每个趋势都有一个适用期，我想知道，以前被视为超级未来派和独一无二的建筑现在是不是看来有点过度——2016年年底的时候，我曾为之服务的数位客户明确强调，对于那些“白盒子”，他们甚至连看都不想看，他们想要的房子外部装潢偏向传统的西班牙建筑风格，但内部装潢却要完全的现代化。

因为目前的房地产市场上到处充斥着“白盒子”类的建筑，我认为买家偏好开始偏向个性主义，至少最高端的市场是如此，我认为安达卢西亚（Andalucía）的两个新项目将在2017年独领风骚，远超其他项目。第一个项目位于马贝拉西部边上的Cascadas de Camoján，五套房子的价格在500万欧元到700万欧元之间不等，每套房子建筑风格各不相同。该开发项目由英国人资助，定于2017年初开工，2018年年底之前完工。但是未来几年里索托格兰德（Sotogrande）将发生的转变将更令人瞩目。索托格兰德保护区（La Reserva de Sotogrande）将制定新标准，并将坚持向全球最高水平看齐。除了200万欧元起价的独立别墅外，还会有少量的特殊住宅，被称为“The Seven”，每套住宅都由不同的世界知名建筑师设计，这些住宅将跻身全球最好的房产之列。

房地产市场重心仍然偏向于转售市场，转售在2016年房产交易中比例约为82％，不过这其中包括银行销售数字，因为银行收回被视为第一次销售，因此随后被最终业主购买被视为转售。虽然全国范围内的建筑许可证批准正在上升，但在项目审批和销售预备之间总是有时间滞后，所以我不能预见短期内买家购买偏好是否会发生实质性变化。比起内陆地区，市场重心更偏向沿海地产，在我看来，对于非常特殊的买家而言，农村现在不过是一个利基市场。买家被挤出沿海市场转向内陆的日子已经不复存在，买家选择在农村买房并不是因为他们特别想要一个农村房产，而是因为这里的房价在他们的预算范围内，我认为将来这种光景将不复存在。

马贝拉市（Marbella）与马拉加市房产成交量占马拉加全省2016年成交量的一半左右，不过，马贝拉在2015年9月废除建筑规划法（PGOU）之后便处于不利地位。建筑规划法废除之前，2015年1月至9月期间，492个建筑许可证获批，而2016年同期，即2016年1月至9月，仅有128个建筑项目获批，其中78个项目是个人住宅，另外50个项目是公寓。相比之下，截至2016年9月底，埃斯特波纳（Estepona）457个项目获批建筑许可证。这并不是因为马贝拉建筑许可申请量减少，而是因为马贝拉市政厅不得不重新规划该市建筑，等待审批的项目已经排成长龙。有位开发商同事在等待18个月后终于在2016年12月收到了新安达卢西亚（Nueva Andalucía ）3个别墅项目的许可证。

所以，2016年的市场全部都是关于转售，预计2017年也将是这种情况，在我看来，这是必然的发展。事实是，黄金地段的最佳地段早在多年前就已经房屋林立，我对客户的建议是，买二手房，经济效益更好，即使二手房可能需要一些翻新，甚至有可能碰到独立式住宅需要全部拆除重建的情况，也不要因此退缩，因为即便如此，建筑成本仍然具有竞争力。几乎肯定你将拥有一套成品房，每平方米价格比新建房更便宜，若是公寓或联排别墅，比新建房或近几年来新建的房子，面积也将更宽敞，位置更佳。然而，非常清楚的一点是，新建房一上市，海外买家就如同飞蛾扑火样被吸引过去，即使是相对于转售房产，新建房价格过高，面积较小，地段也不是最佳。关于这一点，我也觉得费解，我将在这份报告后面部分讨论房价趋势时进行讨论。

西班牙房产名人Barbara Wood专栏全集

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