Category: US Investment Column

導言：舊金山灣區九縣6月的中間房價再次打破紀錄，漲至75.5萬美元，反映出目前灣區的房市正處於“房價高、供應少”的情況。就業強勁和超低利息的持續依然有力地支撐著房市，不過春季房市緊迫感減弱，買家變得更為挑剔和謹慎。因剛需買房意志堅定的購房者不再需要在市場上屢敗屢戰，現在通常很快就可以拿下滿意的新居。讓我們來逐一看看舊金山灣區各個區域的最新房市情況，本期介紹的是東灣。

舊金山灣區地區分布

東灣區域界定

廣義上的東灣包括康特拉科斯塔縣以及阿拉米達縣全境，狹義則泛指兩縣濱臨舊金山灣的城市，包括最北的列治文、奧伯尼、伯克利、愛莫利維爾、奧克蘭、阿拉米達、海沃德、聯合市、紐華克、以及費利蒙。東灣的華人社區傳統上以奧克蘭華埠為中心，但近年來在其他小城市也發展了華人購物中心。

相較於灣區其他地方，東灣的房價比較便宜。

東灣房產市場最新概況

第二季度東灣的銷售活動與去年同期類似——非常繁忙。事實上，作為2016年最活躍的一個季度，第二季度銷量有所下滑。六月份，我們發現市場輕微地向購房者傾斜，多方競價減少，價格調整增多。盡管如此，東灣市場仍以賣方主導，約80%的房產銷售涉及多方競價，且以高於原價的價格售出。

在該地區最受歡迎的街區內的理想房產仍以最高價格出售。在過去幾個季度中，適宜步行且靠近舊金山灣區捷運系統（BART）站點的房產最受購房者歡迎，售價在800,000美元到100萬美元的房產銷售情況良好。與其他太平洋聯合公司的地區不同，東灣的賣家大多數都在房源共享系統（MLS）登記，這有助於確保他們收到來自急切的購房者的最佳價格。

東灣房產中等銷售價位（2015年6月—2016年6月）

 

東灣月度可售房源量（2015年6月—2016年6月）

 

東灣房產平均市場停留期（2015年6月—2016年6月）

 

東灣線下交易的房源百分比（2015年6月—2016年6月）

 

東灣房產銷售價位與初始價格的百分比（2015年6月—2016年6月）

 

2015年與2016年第二季度東灣區房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

 

2015年與2016年第二季度東灣不同價格範圍的房產就銷售金額、銷售數量、待售期和中等銷售價四方面的比較

東灣房市前景預期

房產存量不足仍困擾著東灣，我們預計這一趨勢在可以預測的未來仍會持續，因此賣家仍然處於優勢地位。夏季末期的房產活動可能會逐漸減少，但我們預計，繁忙的秋季開始後，購房者數量不會短缺。

 

馬克•麥克勞林專欄全集

舊金山灣區房地產精英太平洋聯合國際分享投資寶典

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大家好，目前氣溫開始上升，加州南部超級夏季來臨，正是將我們的目光聚焦陽光明媚的聖塔莫尼卡市（Santa Monica）的最佳時刻。

美國加利福尼亞州洛杉磯縣聖莫尼卡（Santa Monica）

聖塔莫尼卡是一個獨立於洛杉磯的海濱度假城市，擁有美麗的沙灘以及一個標志性碼頭，碼頭上架有燈火通明的摩天輪。這裡是洛杉磯縣最好的居住之地，天氣涼爽，許多人喜歡在這裡散步，漫步街頭，特別是在第三街長廊（Third Street Promenade）和柵欄公園（Palisades Park），因為那裡能俯瞰海灘。就在前幾個月，聖塔莫尼卡數條地鐵站點建成，其中一條路線可以直接通往洛杉磯市中心。這裡還有自行車可供使用和公交線路接駁地鐵站。

這個城市推崇自由，通常被稱為聖塔莫尼卡人民共和國，以保護人民為宗旨。出租人受到法律保護，租金也受到控制。這裡有著美麗的大房屋。聖塔莫尼卡學區覆蓋馬裡布（Malibu）中學和小學，高度評價。

聖塔莫尼卡有許多中高收入社區。所以我們談論價格時需要意識到，皮庫（Pico）南部和林肯州東部的一套小公寓，跟靠近蒙大拿大道的大房，或是靠近海灘上住宅公寓，或是海景房相比，完全是另一個世界。

以下為價格樣品：

聖塔莫尼卡待售房產

游覽聖塔莫尼卡必去之地當屬聖塔莫尼卡碼頭游樂園（Santa Monica Pier Amusement Park），有漂亮的老式旋轉木馬，電影《騙中騙》（The Sting）曾在這裡拍攝取景。夏天某個周四晚上，碼頭上將舉辦免費的音樂會。沿著海灘散步，或是沿著自行車道騎自行車，欣賞海灘風景，參與海灘活動。海灘邊安嫩伯格（The Annenberg）莊園正重建，附近是以電影明星馬裡昂·戴維斯（Marion Davies）名字命名的賓館——馬裡昂·戴維斯賓館，這裡一年四季都有娛樂和文化活動。沿著海灘上面柵欄公園散步，可以觀賞到非常美麗的景色，旁觀當地人日常鍛煉。

第三街長廊（Third Street Promenade ）

碼頭旁邊的第三街長廊林蔭路（The Third Street Promenade and Mall）有優質的購物中心、餐館，還有很多街頭藝人和電影院。每周三、周六和周日農貿市場將有新鮮農產品上市，很多當地人包括廚師都到這裡購買。如果是購物，可以去蒙大拿大道，那裡有昂貴的商店和一些不錯的餐館，還有一家電影院，每天晚上都放映不同的經典電影，並且購買一張電影票就可觀看兩部電影。沿著太平洋海岸高速公路（Pacific Coast Highway）駕車，可看到許多電影大亨居住的黃金海岸。這裡的人們著裝隨意，反映出海灘城市特色。

聖塔莫尼卡碼頭游樂園（Santa Monica Pier Amusement Park）

住在聖塔莫尼卡可以享受高質量的生活，如果你能負擔得起，住在洛杉磯也是一個很好的選擇。海濱天氣涼爽，微風習習，舒適宜人。在陽光明媚白天裡瞭望海岸線上的海景，似乎這裡就是避暑度假最好的地方，沒有特別的理由。

畢竟，這是一個具備度假生活所有元素的避暑勝地，令人夢寐以求。如果我能住在聖塔莫尼卡海灘，每天走在沙灘上就如同置身天堂。到了冬天，海灘將享有難得的寧靜。你可以渾身是沙地回來，然後從頭到腳淋浴一遍，再去干淨的游泳池中游泳。每當我想到一個放松的地方，總是回想到躺在吊床上俯瞰聖塔莫尼卡海灘或乘坐在小型充氣船上漂浮在池中。那個時刻太愉快了，你應該親自過來體驗一下。買房之前可短暫游覽一番，沙灘邊上有幾家很好酒店，路對面也有幾家。這就是聖塔莫尼卡的生活。

 

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洛杉磯達人Susan教你美國西岸生活及投資之道

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今年南加州的夏天似乎漫長到永恆。在這個季節，我們似乎更適合把房地產的焦點轉向美麗而怪誕的威尼斯海灘（Venice Beach）。

我住在Venice，我熱愛這裡的海灘氣候和藝術氛圍。這些年來，我見證了這裡發生的種種變化。過去，Venice是有點嚇人而又危險的地方，那些藝術家，或自詡為藝術家的人和低收入人群聚集在此。現在，它仍然受到藝術家們的青睞，但因為它的獨特氛圍，很多有錢人也被吸引過來。慕名而來的還有很多來自各個專業領域的精英們。艾伯特·肯尼大道（Abbott Kinney Boulevard）過去到處是酒吧和二手商店，現在成了游客必到之地。大量的本地餐廳吸引著來自世界各地的美食家們，商品價格昂貴但比較獨特。

艾伯特·肯尼大道（Abbott Kinney Boulevard）

Venice曾是一個名叫Abbott Kinney的男人的夢想。他想通過幾條運河，打造出美國的威尼斯。所以，Venice原來到處是運河。慢慢地，運河覆蓋了街道，這裡變得破爛不堪。但是，這個城市後來沒錢了，幸運的是，它還保留下了幾條威尼斯運河，而且過幾個街區就可以到達海灘。在這裡，你還可以看到一些原來的房子，它們挨著價值幾百萬美元的豪宅。當地人和游客們最喜歡的消遣方式就是沿著運河散步。河裡的鴨子和河上的橋讓Venice變得古雅，是個攝影的好地方。

另一個游客必到之地就是威尼斯海灘漫步區（Venice Boardwalk）。在這裡，你可以邂逅明星人物，可以血拼，還可以去肌肉沙灘（Muscle Beach）或其他游樂場所。這裡就像一個活生生的馬戲團，十分有趣。海灘漫步區的房子值得購買，能讓你坐擁無敵海景，還可以看到威尼斯碼頭（Venice pier）。

威尼斯海灘漫步區（Venice Boardwalk）

Venice的社區氛圍很好，適合居住。因為越來越多人想要住在這裡，所以房價一直在漲，是個投資的好地方。附近的硅谷海灘（Silicon Beach）——科技公司之家——房價大漲，使得這裡的房價也只漲不跌。在Venice Beach，價格最低的住宅都要100萬美元，而且非常稀少，現在的房價已衝向500萬美元了。從原來的沙灘小木屋到帶大陽台的現代化多層豪宅，這裡應有盡有。步行街兩邊舊式的小房子和高牆聳立的大豪宅是它獨特的魅力所在。威尼斯毗鄰交通便利的洛杉磯國際機場（LAX），20分鐘即可到達。

加州威尼斯運河

Venice歸屬洛杉磯市和縣，當地學校屬於洛杉磯聯合學區。引入學分制後，當地學校受到熱捧。威尼斯還有幾所很棒的小學，畢業後即可直升初中、高中。針對優秀高中生，學校設有獎勵項目，能讓他們就讀頂級大學或學院。

威尼斯的房產主要由獨幢的家庭住宅和少量高級公寓組成，大部分房產靠近海邊。住戶們都喜歡步行去艾伯特·肯尼大道。主街（Main Street）和華盛頓大道（Washington Blvd）上賓館林立。附近的幾個農貿市場出售新鮮的食材和預制食品。這裡是美食家的天堂，不僅有昂貴而新鮮的食材，還有很多有趣的預制食品。與Venice相鄰的是劃船愛好者的天堂Marina Del Rey。

洛杉磯學區的百老彙小學（Broadway Elementary School）

我的辦公室就在Venice的艾伯特·肯尼大道後面。

下一篇文章我會帶你去鄰近的北部城市聖莫尼卡（Santa Monica）。太平洋經威尼斯流至聖莫尼卡，遍布商店和賓館的主街也從威尼斯一直延續到聖莫尼卡。

英國退歐，讓人倍感意外，這是全球金融市場在公投前未曾預料的結果。盡管金融市場的波動性會持續，但對美國的直接影響非常小。美國的基本經濟因素仍然穩固，因為它們均以國內活動為基礎。所產生的間接影響對美國房地產而言可能是個好兆頭，因為投資者希望尋找安全穩定的投資。【閱讀原文】

 

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作為全球規模最大和最發達的經濟體，在經歷了次貸危機帶來的經濟大蕭條之後，美國憑借其強大的經濟實力，近年來處於穩步復蘇的階段。在經濟持續回溫的帶動下，美國房地產市場呈現出強健的上升趨勢，預計將繼續保持此良好勢頭。值得一提的是美國國內的千禧一代，正成為美房市場一股未來十年的持續推動力。

千禧一代——美國房市場的強健購買力

隨著經濟回暖及信貸標准的放寬，相信越來越多的購房者將返回住房市場。調查顯示，美國有大量尚未購置房產的年輕人 – 千禧一代，即於1984至1995年間出生的人群，他們逐漸開始進入購房行列，進一步推動當地房屋市場。

千禧一代逐漸開始進入購房行列，進一步推動房屋市場

據統計，美國現時總人口數約為3.3億，當中千禧一代總人口超過8,500萬，占美國成年人口的最大比份達34%。¹ 這群人正進入結婚生子的階段，開始為購房置業做准備，實際上已產生了龐大的住房需求。自2007年經濟大衰退之後，千禧代由於學貸壓力、工作不穩定、房屋負擔能力等因素，大多數選擇與父母同住，對置業顯示觀望態度。到目前為主，18-34歲人口居住於原家庭住宅之比率維持在30%以上。²

資料來源：PCBC，千禧代將徹底改變美國房屋市場，2015年6月22日，第14頁

然而，近期這種啃老現像正開始逆轉。據全國房地產經紀協會（NAR）2015年一份調研顯示，截至2014年6月的12個月期間，年齡介乎25至34歲的千禧代占全國購屋者總數的32%，是其中最大的族群；他們更占首次購屋者的68%之多。³主要原因是經濟復蘇過程中就業市場景氣降低了國內的失業率，更多的年輕人有經濟能力搬出原本住宅自置物業。

千禧一代對房屋市場的具體影響

1、強大住房需求

約翰-伯恩斯房地產咨詢公司的報告顯示，因應上述千禧一代形成的龐大住房需求，預計未來十年應該會形成1,500萬戶新家庭，就是說這十年有1,500萬戶房屋是供新組家庭使用，加上320萬置換或第二套房屋需求，總共有1,820萬的房屋需求量。 減去當前市場上200萬過剩的空置住宅，以及90萬已建的活動房屋，就是說未來十年需要建造1,530萬套新住宅。⁴ 此十年的平均住房興建水平比目前要高出40%！千禧代已成為美國房產的剛需主力。

2、房屋供應緊缺，建築活動將增加

面對如此巨大的住房需求，美國當前的房屋供應水平其實是遠不能滿足的，2015年全國建屋許可證總數僅為117萬。美聯儲最新數據表明，截至2015年12月全國房屋供應月數仍處於5.2個月的低位。⁵ 未來幾年，建築活動預期將增加，去年7月人口普查及約翰-伯恩斯房地產咨詢公司的預測數據顯示，至2018年獨棟別墅許可證發放數量將增至95.8萬張，而公寓房許可證則為48.8萬，總數達到145萬張，較2015年增長25%。⁴

假設美國平均住宅面積為2,650平方英尺，未來3年內僅95.8萬新建獨棟別墅就需要消耗超過25.3億平方英尺（即2.35億平方米）的土地。

3、郊區/鄉村獨棟別墅更受青睞

過去有不少分析師認為年輕人較偏好市區靠近交通設施的小戶型公寓住宅，但根據全國房屋建築商協會去年對1,506名1977年後出生的年輕人調查顯示，與市區公寓房比較，千禧代如今更偏愛郊區或鄉村地區的獨棟別墅。當中有66%的受訪者傾向居住於郊區，24%選擇鄉村，僅有10%的受訪者選擇居住於市中心。⁶另一項房利美（Fannie Mae）經濟與策略研究去年7月發布的調查同樣顯示，千禧代更偏向選購獨棟別墅。調查還指出，近期置業的25-34歲人群中接近90%選擇了獨棟別墅，該比例較房市巔峰期的水平還要高。⁷相比市區居高不下的購房/租房價格，郊區/鄉村的房屋價格更為合理，可負擔性更高，而且千禧代也更喜歡郊區/鄉村地區較大面積的居住環境。

郊區/鄉村的房屋價格可負擔性更高

隨著未來幾年越來越多人進入而立之年，是其首次置業的高峰期，這將進一步增強獨棟別墅的受歡迎度，同時繼續促進住房建築業的復蘇，尤其是未來5年獨棟別墅類別的強勢回升。

資料來源：房利美，租房或購房，年輕成年人還是更喜歡獨棟別墅住宅，2015年7月1日發布

最吸引千禧一代居住的城市

穩定的就業，高收入及低生活成本，宜居性和優質教育水平等因素，均是吸引千禧代居住的重要因素。全國房地產經紀人協會對100個大都市統計區進行了千禧代最佳置業市場分析及排名，當中奧斯汀、達拉斯和丹佛以其強勁的經濟及就業增長名列前三甲。另外，東部城市如田納西州納什維爾、北卡羅萊納州羅利及華盛頓特區也屬於最有潛力吸引千禧一代的城市。⁸

長期及可持續的人口增長是影響房屋需求及土地吸納的關鍵因素。美國人口正穩定增長，人口普查局預計在2010至2060年間，年均人口增長數量為200萬。⁹在人口的地理分布上，目前有42%的美國家庭居住於南部州份。預計在2015至2025年，62%的新增家庭將分布在像德克薩斯州、佛羅裡達州、亞利桑那州等南部州份。¹

和頓目標地區的人口增長預測

資料來源：

1. PCBC, Millennial Generation will Makeover America’s Homes, June 22, 2015;
2. Zelman and Associates, Give the Kids a Break, May 11, 2015.
3. National Association of Realtors, Home Buyer and Seller Generational Trends Report 2015.
4. John Burns Real Estate Consulting, Simultaneous headwinds and Tailwinds: Navigating the Housing Cycle
5. Federal Reserve Bank, Economic Research, retrieved on March 9, 2015.
6. National Association of Home Builders, Eye on Housing, Most Millennial Buyers Want Single-family Home in the Suburbs, January 28, 2015
7. Fannie Mae, Rent or Own, Young Adults Still Prefer Single-Family Homes, published July 1, 2015
8. Urban Land Institute & PWC, Emerging Trends in Real Estate® 2015 and 2016
9. The Census Bureau, U.S Population Projections: 2010-2060

城市發展方向從來都是不斷向外擴張。可預測土地需求持續增加，城市向外發展到相應地區只是時間問題。那麼，在收購土地之前需掌握哪些關鍵事項及信息來確定城市未來發展路線呢？北美最大的土地儲備及房地產開發商之一——和頓國際集團副總裁親自傳授前瞻性土地收購策略。【閱讀原文】

 

黃曉珠Taylor專欄全集：

跟隨資深海外投資專家Taylor開拓北美房地產

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妳好，我很高興成為居外的加州洛杉磯房地產專欄作家。作為壹名洛杉磯貝弗利山房地產協會（Beverly Hills Greater Los Angeles Board of Realtors）全球委員會的成員，我有幸認識居外。親眼目睹中國所發生的所有改變以及房地產的變遷是如此的有趣。我還參觀了中國香港和上海壹些絕妙的房地產項目。（洛杉磯房價走勢）

在居外專欄裏，我將撰文介紹外籍人士在加州洛杉磯的房地產投資、社區、生活方式以及學校和學區，同時，我還為您介紹大洛杉磯地區發生的關於中國和亞洲的事件。

我剛參加了歷史建築保護部門洛杉磯保護協會（Los Angeles Conservancy）在唐人街舉辦的壹項活動，主題是分享歷史和現狀。這項了解過去，著眼當前變化的活動非常引人入勝， 唐人街已成為洛杉磯市區的重要區域。

貝弗利山

大致上，洛杉磯跟上海很像，是壹個布局雜亂的大都市。眾多不同的社區和郊區縱橫交錯，很難導航。許多人認為洛杉磯僅僅是貝弗利山或者聖塔莫尼卡這些小城市和公認的黃金地帶，這些地區房地產較為昂貴的，有著卓越的學校體系、優美環境以及著名的地址。

洛杉磯的天氣和空氣質量好，該市正在經歷重大轉變，向著表演和視覺藝術文化中心邁進。洛杉磯也是電影和電視行業的發源地，現在開始向新媒體擴展。

威尼斯海灘及周邊地區正在成為西部矽谷（科技業務），現在該地區被稱為矽海灘（Silicon Beach）。在洛杉磯黃金地帶，房價上漲，在這裏買套房是壹個很好的投資以及增加權益的手段。出租房和待售房屋目前需求非常旺盛，供給不足時經常引發競購戰。所以擁有房產是建立壹個投資組合的關鍵。在名人紮堆的社區裏擁有壹套住房，房主也能與有榮焉。

布羅德博物館

我長期居住在洛杉磯，壹家三代都在這裏，我非常喜好這座城市的多元文化以及適宜的天氣。我個人對洛杉磯舞蹈公司的發展感到非常興奮。大約15年前，當我從巴黎回到這裏的時候，並沒有太多舞蹈活動，而現在我們每周都有大量的活動！許多人認為洛杉磯當代藝壇已經取代了紐約。位於市中心的新布羅德博物館 （Broad Museum）前每天都排起長隊，大多是年輕人。這跟以前大多以老年人為主的藝術現場是壹個巨大的改變。

在這座龐大的城市不便之處就是出行，雖然不像上海那般擁擠，洛杉磯的交通也很繁忙，特別是在高峰期 ，上班之前和下班之後這段時間。所以妳逗留期間準備好開車或是司機。

聖塔莫尼卡

同時，這個城市真的是把精力投入到公共交通。從洛杉磯市中心到聖塔莫尼卡海灘線路將很快開通。洛杉磯有很多的社區，人們步行和騎自行車。洛杉磯房屋列表中，妳可以看到壹個步行得分，對於這個汽車城市而言頗具新意。這裏所有的變化都令人興奮，雖然我很想念在以前的比佛利山莊，我在這裏長大，那時比佛利山莊更像是壹個村莊。

洛杉磯有很多的社區，其中壹部分對所有人開放。許多人喜歡生活在好萊塢山、貝爾艾爾，或者藝術氣息濃厚的托潘加和月桂峽谷。在好萊塢山上，有許多封閉的私人社區，名人聚集於此，獨享私人空間。對許多人來說，海邊的空氣和天氣是至關重要的，這些人喜歡居住在聖莫尼卡、威尼斯海灘、馬裏布、曼哈頓海灘。

在聖費爾南多谷，妳可以以比西洛杉磯更低的價格，找到更大的房子和庭院，同時也能找到好的學校、餐館和購物。在壹些社區如卡拉巴薩斯（Calabbasas）和希登高地（Hidden Hills），妳甚至可以擁有馬場。

馬裏布

在今後的專欄，我將介紹妳應該感興趣各種不同的社區。所以放松，讓我們足不出戶參觀洛杉磯。當然也希望妳能親自來參觀。

 

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