香港房地产市场震荡 高端豪宅重获关注

香港的高楼大厦。根据香港差饷物业估价署的数据,从2018年7月到12月,住宅价格降低近10%。

中国香港房产市场近期发生了一件奇怪的事情。

新年前夕,一位买主预付了5%的定金,欲购买在香港岛山顶一栋售价9250万美元的三层豪宅

这栋房子带花园和游泳池,可纵览山下的城市,眺望远处的海港。

一个月后,买主退出交易,损失了460万美元的定金。

尚不清楚是什么导致了如此之大的违约事件。不明身份的买主可能是遇到了财务问题。或者买主也可能认定那是笔赔钱的买卖。

但如此规模的违约“相当罕见”,投资与经纪公司里昂证券(CLSA)亚太地区房产研究总监王豔(Nicole Wong)说。

它也反映出对香港房产市场普遍存在的不安状态。虽说没收定金的情况仍相对罕见,但近几月来,潜在房屋买家突然接连违约,似乎表明市场信心在减退。

多年来价格的急速上升,使香港成为全世界房价最高昂的城市——这一殊荣香港已连续保持了9年。去年夏季开始,房市进入了数月之久的跌势。

香港九龙区人们在浏览出售房产信息。

“总的来讲,从去年年中到现在,房产市场的氛围一直不佳,”香港房产机构领域佳士得(Landscope Christie’s)创始人兼首席执行官许赓胜(Keng Shing Koh)说。

普通住宅市场的价格已下跌,抵押贷款申请骤然下跌,交易数量骤降,9月份跌至自2005年以来的最低点。根据香港差饷物业估价署(Rating and Valuation Department)的数据,从2018年7月到12月,住宅价格降低近10%。在这一轮自2008年全球金融危机以来环比幅度最大的跌势中,去年11月房价指数降了3.5%。

在连续上涨28个月之后——该市有史以来最长的记录——市场似乎终于开始降温了。

专家表示,这一趋势背后存在多种因素。虽然香港经济仍在稳步推进,但过去几个月来的一连串事件给房价造成了不利影响:中美之间的贸易紧张关系不断加剧,美国利率提高,中国经济降温导致人民币贬值,引发恒生指数震荡。

但一些分析人士已看到回转迹象。

里昂证券的王豔称,她对市场十分看好。她指出,美联储1月公布将停止加息,中国的央行已采取措施稳定人民币汇率,香港股市也在回弹。王豔称她预计房价将再度上升。

早在1月底和2月初(这期间是中国春节假期,平常是淡季)看房人次已经增加。 她表示,据银行自身的估值来看,交易量已从持续数月的下滑中回到两年来的均值。

香港岛上的高等住宅区太平山顶的住宅楼。

去年,山顶两栋别墅分别以1.149亿美元和1.785亿美元的价格售出。  王豔称,“近期房价事实上已趋于稳定,并正从底部开始上升,”她接着说她预计房价将上涨15%。

王豔称,需求的大幅增加还可能来自一大批已在香港住满7年、今年将获香港永居资格的中国大陆人士,届时他们将无需缴纳对非居民房产购买者所征收的额外税费。

无论香港房产市场是会如一些行业观察人士担心的那样进一步下跌,还是重获动力、继续上涨,可能都不会改变一项基本事实:香港的住宅房价远远超过多数居民的承受能力。

“香港的汉普顿”

最能体现香港摩天房价的地带莫过于太平山顶,也就是前述那位潜在买家放弃460万美元定金的一片富豪云集的高端住宅区。 在香港昔日的殖民时代,有专门的法律确保只有欧洲人才能获准拥有太平山顶的房产。那些法律早已成为过去,今天任何能负担得起的人都能住在那里。只不过只有极少数人可以。

“对普通人而言,年收入可能只够买浴室,”香港房产公司亚太房产亚太置业有限公司(Asia Pacific Properties)创始人兼总裁贝佛利·孙(Beverly Sunn)说。去年,一栋房子以1.149亿美元售出,折合每平方英尺2.04万美元,另一栋售价1.785亿美元,每平方英尺1.94万美元。

“那是香港的汉普顿,”贝佛利·孙说,她一直密切关注这片社区的房产市场,目睹了多年来的变化。

太平山顶上的一处住宅。虽然过去几十年来, 太平山顶周围的大部分房产都为大型英国公司、跨国公司和非华裔的本地富人所持有,过去十年来,中国投资者开始大批注资。

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虽然过去几十年来,太平山顶周围的大部分房产都为大型英国公司、跨国公司和非华裔的本地富人所持有,过去十年来,中国投资者开始大批注资。

“你能看到数量堪称巨大的中国公司、个人、公司高层都在购买这一带的顶级房产,”贝佛利·孙说。

老房子在消失

随着太平山顶的地产价格和这座城市其他地方的房地产市场一起增长,越来越多的房主转而将他们的土地重新开发成综合体——大多是低层公寓楼,但也有较小的联排住宅——这样可以产生巨大的利润。这通常意味着要推倒那些可以上溯至19世纪的房屋。

“我认为山顶已经没有多少房子还保留着它们最初所建造时的样子了,”新加坡国立大学建筑教授何培斌说,“它们被拆除然后重建,山顶很少有原来的房子还留着。”

今年突然没了买主的那座9200万美元宅邸“16号洋房”,是一个名为利嘉阁(Mount Nicholson)的超豪华新开发项目的一部分,建造在一块政府2010年以13亿美元卖给房地产开发商的土地上。该项目隐藏在一条安静道路的顶端,有19座独立房屋和48套公寓,首批房产在2015年上市。

比起普乐道5号那幢带草坪和游泳池的独立粉色住宅的售价,16号洋房的标价简直是微不足道。普乐道是一条独头巷道,几年前被称为世界上最贵的街道。

它是太平山顶上仅存的几栋原始房屋之一。

半个世纪前,这座房子从任何意义上来看都与豪华无关。

2011年太平山顶的何东花园。这座宅邸于2013年被拆,地产于2015年以破纪录的51亿港币售出。

当查尔斯(Charles)和罗莎蒙德·布朗(Rosamond Brown)在1960年代买下它的时候,这里是一片狼藉,花园杂草丛生,窗户半开,室内暴露在恶劣天气的侵蚀下。那时布朗一家的钱太少了,所以他们自己粉刷了房子。

50多年后,布朗夫人已成了寡妇,2017年,她以含税32亿港元的价格出售了这栋房子。据《南华早报》报道,在售出后,该处房屋已安排好由布朗夫人租回,直至2018年夏天。

现在,随着这栋房子被卖给了一个名叫杨建文的新买家,一名香港出生的商人,没人知道这处房产的未来会怎样。它可能会被夷为平地,就像在上个世纪70年代末至80年代初开始的那股拆迁潮中消失的大多数山顶老房子一样。又或者它会被保存起来,以向这座房子的历史以及它所见证的周遭变化致敬。

香港山顶和福道1-9号4卧3卫豪宅,是城中隐藏的天堂,为大家庭缔造隐私的户外生活空间。房价约¥2.38亿。
居外物业编号:40812813 点击查看房源信息

尽管有些人对太平山顶历史的遗失感到惋惜,但也有人认为,试图保护这里仅存的几栋老房子最终是徒劳的。

2013年,一处名为何东花园(Ho Tung Gardens)的太平山顶地产被拆除,这反映了在快节奏的香港,历史保护所面临的困境与现实。该地产是1927年由香港商人何东爵士(Sir Robert Hotung)建造的,他是第一个获准拥有太平山顶房产的华人。

市政府原想将整个建筑群保存下来,但与业主的谈判破裂了。业主下令以推土机清除主楼,并在2015年以创纪录的51亿港元的价格将其卖给了开发商。对于财力雄厚得多的私人开发商来说,政府的保护工作根本无法与之匹敌。另一段历史就此丢失。

香港大学教授、建筑保护学部主任李浩然认为,解决办法很简单:如果历史在太平山顶上消失了,那就顺其自然吧。“关于香港的保护,我们不能再回顾过去,”李浩然说。“这里没有足够的过去,也没有足够的历史。香港的保护工作必须放眼未来,想想二十年后、三十年后、五十年后会发生什么。”

他说,未来的工作将围绕城市核心老城区的遗产保护展开,那里有大量的战后建筑可供保存或翻新,用于商业用途。

“香港是什么?香港的本质是什么?”李浩然说,“这是一座经济城市。那是我们的特点。是我们之所以成为今日的我们。我们必须发挥我们的优势,而不是试图成为其他东西。”


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来源:纽约时报中文网
责编:Zoe Chan

怎样做好房屋内的装饰和摆设(一) | 居外专栏

对于一个抱有期望, 想要高价出售自己房屋的卖家来说,卖房前要做的事远远不是挂牌上市出售这么简单。尤其是在低迷的房地产市场,房主有时不得不采取额外的步骤来进行销售。卖家总是希望自己的房屋能给人美好的第一印象,正因为这样,如今售前房屋的装饰和摆设显得愈发重要,Staging成为了抬升房屋价格、缩减交易周期的普遍方法。

房屋的室内装饰简单来说就是有目的合理家具摆放和美化家装装饰。有些情况下这个步骤只需要简单的清洗以及移去多余杂物,但有时也需要金钱投入,添置能够提升家装整体档次的画、家具、 植物等。所做的这些,目的只有一个, 那就是让潜在买家感受到他未来家的样子。

  1. 开始换换脑子

卖家布置房屋之前,首先要缕清自己此番布置想要的效果是什么?为什么要进行布置?怎样才能最有效的让房屋装饰提升房屋质量?怎样才能迎合大多数潜在买家的审美?自己有没有能力将房屋DIY成希望的样子?是否有需要聘请专业人士协助完成?

如果想要自己DIY的话,多收集一些合适自己家居的Staging样板图找一点实用的小点子是不错的方法。如果能在售房前就想清楚这些问题,那么一定能事半功倍。

第一印象从房屋外观开始,外观很大程度上显示了房主对房屋的爱护程度和品味。修建整齐的绿化、草坪都有助于提升第一印象。粉刷一新的前门、信箱和门牌号码都是好印象的加分点,而且简便又便宜。不仅如此,加入季节性色彩的前门装饰也是另一种提升外观效果的方式。

 

  1. 色调选择——中性

大胆的色彩运用能赋予房屋性格,但不主张在销售过程中采用。“宽敞明亮”应该是推销时的关键。坚持使用一个温暖的中性色,例如:浅灰色、裸色和淡大地色系。切忌在狭小空间内使用深色!保持白色天花板,能够视觉上增加层高。如果已经两年多没有重新粉刷墙面的话,那么现在是时候了。

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  1. 灯光需讲究

灯光在房屋销售时起了很重要的作用,但却往往被人们忽视。黑暗的走廊、缺少光线的房间、昏暗的地下室和浴室都是不可忽视的地方。两只大瓦灯泡就能解决灰溜溜的区域彩光问题。

为了美观,还能配合装饰一些具有设计感的灯具。在用餐区域装饰吊灯,房间内添加台灯和落地灯的摆设,合理运用各种形态灯具,配合上整体家居风格, 一定能让气质增加不少。

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  1. 脚下功夫——地板、地毯

毋庸置疑,买家看房时总在寻找压价的理由。踏进房屋的第一刻看见不尽如人意的地板状况,他们首先想到的就是“买了这所房屋,我需要更换这些地板”,这种情况下,他们一定会以此为理由来压低报价。作为卖家当然万万是不希望这种情况发生。如果在上市之前就自行将老旧的地板进行更换,地毯做好清洁,很大程度上可以避免买家在地板、地毯上压价,而且节省部分远远超过投入DIY地板的花费。

现在市场上的地板种类繁多,拼装也非常容易,只要有一双灵巧的双手,以及充分的耐心,一定能铺设的非常专业。如果觉得House铺设面积过大,操作起来有困难请上专业的人员上门安装,工程完成也不需要多久。Condo和小户型房屋完全可以自行解决。

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  1. 细节决定一切

自家过日子有的时候处于凑合的状态,小修小补一拖再拖,反正感觉也不着急,但在房屋销售过程中,这种凑合的心态千万要不得。烧坏的灯泡、缺了的墙角、到处触摸留下的痕迹、滴滴答答的水龙头、皱巴巴的床单、东倒西歪的瓶瓶罐罐等等,这些都是平时不在意的细节,但零零散散一多,买房人心中就会逐渐产生“不拘小节”“不爱护这个家”的负面感受了。

卖房时切记要表现出您对这个家的照顾和爱。房屋的缺损和老旧统统都要修整以外,还要加上你爱的小巧思。餐桌上摆上新鲜的水果、浴室里放一些芬芳的花朵(即使是假花也都赏心悦目)、卧室铺上整齐的被套床单都是简单又加分的小举措。

 

  1. 干净,干净,再干净

大家都知道保持房屋每一寸的干净是要花巨大时间来完成的。加拿大普遍房屋类型就是独立屋,人们享受着独立屋的宽敞居住环境,也一直被繁重的打扫所烦扰。市面上林林总总的清洁产品数不胜数,但想要维持家中清洁光靠这些高级的现代化打扫“武器”还是不够的,人们即使投入不少时间来做家务清洁,依旧还是会有清洁死角。

谁都不想以后的家是个“垃圾堆”,干净整洁、一尘不染变成了选房的最低底线。卖房时的清洁工作尤为重要,瓷砖、家具、橱柜、家电、窗户、浴室等等都需要额外注意,不要吝啬您的钱包,请专业清洁人员来帮助你,不仅节约时间,也能清洁更彻底。

 

  1. 突显空间多样性

您的房屋格局设计会给买家一个心理暗示,让他也会融入您的格局分配来观察房间布局及实用性。在布置房屋内部结构时,如果能赋予该房间多个实用功能,会让买家眼前一亮,也会让他产生更多遐想。

小户型比如Condo公寓中多样性的表现最为突出,让一个Den身兼Office和Guest Room、书房内摆设一张符合风格的沙发床创造了额外的睡眠空间都是很好的例子。只要发挥一下创造力,变化出不同空间区域功能都会增色不少。

 

  1. 最值得投资的地方——厨房、浴室

落伍和低档的厨房、浴室装修风格和设备会让整个房屋一下掉价不少。更换及修补受损的台面、瓷砖以及家电都是迫在眉睫的工程。

即使预算有限,也不能轻易放弃升级厨房和浴室。更新一下水龙头的款式也都能一下提升不少美感。除此之外,重新填补水槽和浴缸边的接缝虽是小改进,也可以大大提高厨房和浴室的样子。

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  1. Staging有大不同

统计显示,经过装饰后的房屋比未经装饰的出售速度高出2-3倍,价格也高出6%。专业的Staging开销远比后期回报低,这也是为什么如今越来越多的人关注到这个步骤,也投入更多的时间和精力去做售前布置。专业的设计师,了解不同房屋突出的重点,运用色彩、装饰、布局来让整个房屋提升品质,并巧妙隐藏房屋内部结构的缺陷。

预算有限并不大算大笔采买装饰材料的人们,也可以选择向Staging公司租赁,一切从家具到床单您想得到的装饰,他们都能提供租赁。

请记住,售房时您的家即将成为别人的家,要用别人的眼光来布置自己的家,去除那些显示自己性格、 习性、宗教、文化、信仰的装饰,收起您的照片和私人物品,让您的家符合更多人的口味。

泛泛的说了这么多,那么Staging中细节上可以做那些工作呢?加入什么元素才能更受买家欢迎呢?前后差别真的像上文所叙述的那样差很多吗?下期中,我将会提供更多信息供大家参考, 给大家一些心得体会。敬请关注。

江晓清解析加拿大房产投资

Juwaicolumnist

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348万人民币入手欧洲房产投资前景出众城市:柏林市中心全新公寓

在普华永道历年发布的《欧洲房地产趋势》报告中,柏林已连续多年居投资前景最佳的十大城市之一,2018年排第一、2019年居第二。

作为德国的首都,柏林的房价曾长期被低估。在2008年金融危机前的那轮全球房地产牛市中,没有多少投资者关注柏林,但自从2009年全球经济开始复苏,柏林的楼市从此便一涨不可收拾——据柏林古特曼(Guthmann)房地产公司最新统计,2007年柏林平均房价约1900欧元/平方米,到2018年秋已接近4400欧元,在不到11年的时间里上涨了超过130%,涨幅高居德国各大主要城市之首。(数据来自第一财经)

与巴黎、日内瓦相比,柏林的房价虽然连相年上涨,但仍有足够的成长空间,有三个重要的原因支持。首先是供需的不平衡,柏林城市发展局今年2月发布报告称,柏林住宅的供应“明显落后于需求”,目前当地市场中约有10多万个家庭有购房需求,却没有合适的房源;其次,柏林近年来吸引了大量的互联网公司驻扎,成为欧洲创业型公司最偏爱的城市;另外,柏林的文化氛围非常浓厚,教育资源丰富,越来越多的留学生涌入了这座城市,买房或租房成为了他们的刚需。

在这样的发展前景下,精明的中国投资者自然不甘落后,2018年,中国买家在居外网上咨询德国房产的人次数同比上升了73.1%,尤其是18第四季度,询盘量同比上涨了149%,在全球范围仅次于去年大热的泰国和希腊。

每个城市都有它的“黄金地段”,柏林当然也不例外,以柏林市中心的米特(Mitte)区为例,2007年房价约2300欧元/平方米,如今每平方米涨到了6400欧元,涨幅达178%。而米特区下属的蒂尔加滕(Tiergarten)区更是享有得天独厚的地理优势——位于蒂尔加滕区的勃兰登堡门和波茨坦广场,过去是东柏林和西柏林之间的边境,现在是旅游和购物的必经之地。勃兰登堡门附近的文化广场,从柏林爱乐厅到新国家美术馆,从圣马太教堂到柏林油画馆,应有尽有,艺术氛围极其浓厚。

勃兰登堡门
柏林爱乐厅

在蒂尔加滕区的中心位置,一套全新四居室公寓的价格却意想不到的美好。这套位于Lützowstraße大街68号的公寓位于三楼,一面朝着Lützowstraße大街 ,另一面朝向内部庭院。附近有柏林城市快铁(U-Bahn),出行便利。

Lützowstraße 68号外景
公寓附近的柏林城市快铁站(U-Bahn)

进入公寓,有一条走廊通向第一间卧室,可以用作育儿房。孩子们在这个属于自己的小天地里,可以有更大的玩耍空间,也能集中放置一些他们喜爱的玩具和书籍。再向内走是家中最大的一间房,开放式的结构,涵盖餐厅、客厅和阅览室的功能。Loft风格的挑高天花板,巨大的落地窗户可以眺望整个社区的街景。客厅的拱门通向另外两个卧室,另一条小走廊通向厨房和带有浴缸的浴室。

公寓内部:

这套公寓目前带有租约,租金可观。无论是购入作为长期投资,或是租约到期后用于自住,都是很好的选择。您可移步至居外网https://www.juwai.com/45660443.htm了解更多信息,或致电居外热线400 041 7515垂询。


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撰文:Qi Cheng

责编:Zoe Chan

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不止剑桥 海外多所知名大学承认中国高考成绩

撰文及制表:谭晓祺

2019年QS排名前百并承认中国高考成绩的海外院校数量分布(不完全统计)

综合报道,3月24日,一则“剑桥大学承认中国高考成绩”的消息引起了网友热议。根据剑桥大学官网信息,剑桥大学可以接受中国学生通过高考成绩来申请入学,其要求是考生成绩达到所在省名次排名前0.1%消息一出,网友留言笑称“复读还来得及吗”。3月25日,剑桥大学微博回应表示,承认中国高考成绩并不是剑桥新闻,已执行有数年,但剑桥的招生并不“唯成绩论”,而是在考试成绩基础上对每一位学生进行综合评估。

海外多所知名大学向中国学生抛出橄榄枝

据本网不完全统计,剑桥大学并不是第一所向中国学生抛出橄榄枝的海外知名大学。早在2009年,澳大利亚政府发布《关于中国高考的专题调研报告》,该报告向澳大利亚高校阐述称,中国高考是一种选拔学生的有效方式,可作为澳大利亚高校录取中国学生的标准。正是基于这份报告,从2009年起,澳大利亚部分院校在一定范围内采取以中国高考成绩作为标准录取学生。

在QS世界大学排名(编者注:QS世界大学排名(QS World University Rankings)是由英国一家国际教育市场咨询公司所发表的年度世界大学排名,是世界最受注目的大学排行榜之一。)前一百的海外院校中,澳大利亚有6所高校承认中国高考成绩,占比较最高。其次德国、英国、加拿大、法国、新加坡、韩国也均有高校接受中国学生通过高考成绩申请,其中有多伦多大学、悉尼大学、新加坡国立大学、南洋理工大学等知名院校。

2019年QS排名前百并承认中国高考成绩的海外院校(不完全统计)

剑桥大学回应:不“唯成绩论”

3月24日,剑桥大学校长斯蒂芬·图普(Stephen Toope)在“大学堂·北大讲坛”演讲时就“剑桥大学承认中国高考成绩”回应称“我们之所以接受高考的结果,是因为我们希望使用尽可能多的信息来衡量剑桥大学的申请者,但高考的结果并不是唯一的参考指标。”

斯蒂芬·图普说:“我们会进一步鼓励推动学生,让他在我们的体系中获得最大发展,这就是我们的目标。所以在我们的面试里,推荐信里,还有导师的匹配上,都会有这方面考虑。其实高考只是我们最终衡量是否录取的指标之一。”

剑桥大学官方微博就该消息做出回应

3月25日上午,剑桥大学也就此事做出回应:收到很多关于“剑桥大学是否承认中国高考成绩”的询问,感谢大家对报考剑桥大学的浓厚兴趣。承认中国高考成绩并不是剑桥新闻,已执行有数年,但剑桥的招生并不“唯成绩论”,而是在考试成绩基础上对每一位学生进行综合评估。其中包括鼓励有志报考的中国学生,多参加科学奥林匹克竞赛,或者SAT I/II或者美国大学预修课程考试(Advanced Placement Tests)。

海外院校择生要求相似 高分是入场券

优秀分数是海外高校的入场券。从QS世界大学排名前一百的海外院校对中国学生的申请要求中可以发现,不单单是剑桥大学要求中国学生的高考成绩达到所在省名次排名前0.1%,澳洲国立大学要求是各省高考总分的67%-93%,新南威尔士大学要求80%-88%,悉尼大学的最低要求为成绩达到一本分数线。在新加坡承认高考成绩的两所大学中,其入学要求都为“优秀的高考成绩”,其成绩的高低决定了申请的难度。

学生综合能力成为关键指标。除了剑桥大学鼓励学生参加科学奥林匹克竞赛外,据BBC报道,根据英国高校的申请流程,综合能力也是多数高校考察的重要的一部分,其中包括中国学生的高中成绩单、英语测试、视频面试等。在美国,申请高校的学生还需要参加美国大学入学考试(ACT)或学业能力倾向测验(SAT)。中国香港和澳门的大学在参考学生的高考成绩以外,考生还需要参加学校单独组织的笔试和面试,由学校根据考生高考成绩和其他要求录取新生。

政策利好为中国学生带来了优惠的留学方案。近年来,中国与不同国家的学术交流越来越密切,为中国学生提供的留学政策也越来越多。如2005年意大利大学校长联合会(CRUI)发起的“马克·波罗计划”和2009年意大利政府推出的“图兰朵计划”。两个计划所涉的意大利高校均认可中国高考成绩,且都专门为中国学生开设了优惠的留学方案,如通过“图兰朵计划”申请的学生可免除意大利语要求,并提供丰厚的奖学金和助学金政策。

自2008年以来,西班牙教育部已经对中国学生的高考成绩进行了认证。如果学生达到高考成绩的50%以上,该成绩可以转换成西班牙高考成绩并免于西班牙大学的入学考试。在德国,中国学生高考成绩只要达到二本线,就有入读德国大学预科的资格,通过一年的预科学习,可以直接升入德国的公立大学享受免费的高等教育


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来源:人民网-国际频道
责编:Zoe Chan

要找个经纪卖房、买房么? | 居外专栏

“买房或是卖房,你会找经纪么?”面对这个问题,很多人的第一个反应一定是“不”。
在现在这个网络发达、资讯通畅的时代,房源都在网上,所有想知道的信息都可以查得,为啥还要花钱经纪呢?

就在刚过去的2017年12月1日,加拿大联邦上诉法庭(Federal Court of Appeal)维持2016年4月加拿大竞争仲裁局(Competition Tribunal)的裁决,勒令多伦多房产局(TREB)允许其房产经纪会员将房产交易数据在网上公布,其中包括房屋交易价格和地产经纪佣金等敏感信息。虽然TREB发誓要上诉至加拿大最高法院(Supreme Court of Canada),一定要再争个高下,但就在法院刚公布判决几天之后,至少四家网上综合信息平台开始公开提供大多地区的房屋销售价格,有些甚至能够显示过去五年里的售价。这让许多购房者兴奋不已,因为他们相信这样一来就可以不需要经纪自己买房了。其实在魁北克,我们也有信息透明的房屋买卖网站:Centris.ca。关于买卖成交价格,只要房子交易在公证师那儿已经完成,一般老百姓就可以上魁北克土地登记局(Registre foncier du Québec)花一点钱查到成交价。

显而易见,这种数字化、信息化的趋势是大势所趋,无人可挡。
但是有了大量的信息就意味着你可以成功的自己买卖房产了么?不见得吧!

在刚过去的新年假期,和老朋友聚会时,我碰到了好久不见的王姐,听说她去年换房了,我正想恭喜,却听到了她这样一波三折的故事。

原来王姐买房下3个OFFER了,前两次都走到了见公证师准备交易的地步,却最后不得不放弃了。第一次她想买的房是朋友的房,对价格和位置都满意,也验了房,最后双方订下了交易时间,所有材料都交到了公证师手中。没想到她接到了公证师的电话。原来公证师审核材料时才发现,这个房子周围的园子,停车道等都不属于现有房主,房子的物业位置图(Surveyor Certificate of location)明确标明该物业土地面积只止于这房子的四面墙。现任房主围起来的后园和停车位置其实都是市政所有的,他只是使用而已。王姐去问朋友,才知道其实朋友当初从上任卖家手里直接买来时就是这样的,他没觉得有什么问题,所以也没有和王姐说明。但在王姐眼里,这可不是个小问题,万一哪天市政来说要收回园子和那车道怎么办?她左思右想还是决定放弃。

没多久,王姐又看中另一处房,和业主也谈好了价格,也验了房,定好了交易时间,就在买保险时,保险代理告诉她,她本来以为买的是排屋(TOWNHOUSE),但实际该房子在政府注册的是公寓(CONDO),所以不能排屋卖给她保险,想买保险只能按公寓买,但是卖家又缺少公寓的文件,所以在这种情况下,王姐根本就买不到保险,即使隐瞒这一信息侥幸买到,出了问题赔付时,保险公司也可以以这个原因拒绝赔偿。几番折腾,这次她也没买成。

虽然最终王姐还是买了房子,但其中白白花费的时间和金钱显然大大出乎她的预想。我听完后问:“你没有找经纪买吧?”她说是啊。我告诉她,如果有买家经纪,王姐就不会一直走到最后一步才发现出问题,有经验的经纪肯定早早核查过所有文件,向买家告知了所有的问题,并提出解决问题的相应办法,比如督促卖家准备齐全的资料、找专业人士处理房权方面的问题等,最终帮客人买到合适的房子。

王姐听了连连点头,感叹说:“是啊,没找经纪以为自己可以搞定,其实真没有想像中那样简单。”

买房要一个经纪帮你把把关,卖房是不是就可以不找经纪呢?
去年夏天刚放假,对门邻居罗伯特家就挂出了“出售(à vendre)”的牌子。我们做邻居7年多了,怎么他们就卖房了呢?上门一打听,才知道,罗伯特和夫人投资的公寓楼里正好有一家房客搬家,他们算了算,一年中冬天半年住在美国,在魁省的夏天还经常开车出去野营,住在家里的时间都不到180天,想想还不如搬到公寓住。于是老俩口决定卖房。看看我们这个区房子挺好卖的,他们先想自己卖吧。上网找了找附近房子的售价,老俩口定好价就坐等客人上门了。别说,来看的还真不少。当时还没有经纪证的我就介绍了几个朋友看。可是半年下来,没有一个成功的。原来看得多可真正下OFFER的少,有意向的买家没有钱,再就是他们经常外出,根本没空安排看房,有时约好了他们等一天,可对方却没出现……总之麻烦比最初计划得多得多。没多久,他们找到了经纪插牌卖房,房源直接上了网,才短短两个月,就挂出了“售出(VENDU)”的标志。

再见他们是搬家的那天,罗伯特告诉我,有经纪确实省事多了,他们不用接电话、管看房,更重要的经纪帮房子打广告,为潜在买家作筛选,大大提高了卖房的成功率,这钱还是花得值的。

买房卖房,毕竟和买衣服、买电脑不一样,几十万、上百万的投资买卖,一辈子也不会有几次,谨慎点还有找个专业人士更为可靠吧。我们地产经纪有专业协会管理,可以将房源放在最大的房屋买卖网站上,提高房子的成交率,另外根据协会要求,我们每年要进行专业学习,同时交纳不菲的专业保险费,在交易中出了问题,保险公司会为有关损失买单,也省去了费钱费时的打官司过程。

“让专业人士做专业的事,才能取得事半功倍的效果”,现在越来越多的人接受这个观点了。如果你有兴趣在魁北克房产交易中找个经纪,可以加我的微信kejie-2013,也可以上魁北克地产经纪行业自律和监管机构OACIQ网站找所有经纪的名单,上面还也告诉大家买房、卖房的基本步骤,有兴趣的朋友可以自己上网看看。

责任编辑:Adam Chen

 

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在日本购买房地产时利用【个人】名义好,还是【法人】名义好? | 居外专栏

在日本购买房地产时会碰到以个人名义购买好还是以成立法人再购买好的问题。只是购买1~2套小型物业的话并不会出现犹豫,但是购买套数越多,购买的金额大的时候就会出现刚才所说的问题。让我们看一下个人和法人的购买时的差别。

对经费认识差异

【个人】……首先要区别是事业用费用还是家庭消费(私用)

【法人】……有关于法人的支出,原则上可以用经费计算

人事

【个人】……【青色専従者】的要求严格,对家族难支付薪水

【法人】……只要以法人的员工来雇佣的话,对任何人可支付薪水

薪水所得控除

【个人】……【收入-经费=所得】为基础计算课税对象的所得

【法人】……社长本身的薪水可以成为法人的经费,所以不仅可以减少课税所得,而且社长个人也可以用【薪水所得控除】(上班族的经费概算)受经费认定

 生命保财产

【个人】……控除的上限被设定(例:生命保险控除最高为4万日元),可以控除的金额非常有限

【法人】……支付的保险费当中,注销费用可以作为经费

 税率

【个人】……所得税是5%~45%的累进课税

【法人】……含地方税约25%(轻减税率)~45%左右

 《法人所得

 个人所得税的速算表

青色亏损金的结转

【个人】……3年

【法人】……9年

当营业利润呈现为亏损的时候,法人可以把亏损金额纳入到次年的利润当中,最多可以延长到9年。个人则最多为3年。

其他

・记账等业务量是不会有太多的差距

・对外的信用很大的差距-贷款是法人有利

 結論在日本,有很多的税理士说按课税所得(900万日元以上)判断成立法人的时间。不过,我个人认为成立【法人】购买房地产有很大的益处,要是犹豫【个人】或【法人】的话,可以随时询问。接下来,让我们用具体的实际的投资物业做简单的解释。

以个人名义购买

・价  格:    350,000,000日元
诸费  约16,000,000日元
・合      366,000,000日元(全款现金支付)
・年租金:   20,772,000日元
营费    约2,500,000日元(管理费+委托费+固定资产税等)
N O I     18,272,000日元(房地产纯收入)
折旧    约6,500,000日元
所得   11,772,000日元
所得税:    约2,348,000日元(税率33%,控除额1,536,000日元)

以法人名义购买
所得  约4,000,000日元※前提是把课税所得压缩到4,000,000日元
所得税:       约880,000日元(税率22%)
・税差   约1,468,000日元

可以看得出利用【个人】购买和【法人】购买有很大的差异。要是买这样的一栋物业的话,以【法人】名义购买可能更为有利。

另外,大家有一定的经济实力,并打算在日本获得经营·管理签证(长期居留)等为目的的话,建议大家一开始在日本设立法人之后再购买房地产。

责编:Adam Chen

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魁省凶宅,可退可赔! | 居外专栏

这两天微信上看了一篇题为《香港凶宅经济学》的文章,挺有意思。

文中谈到一般“凶宅因为死过人,非常晦气,不管是租还是买,价格都会低于市场价。”据香港专门投资凶宅,人称“凶宅大王”的名人伍冠流先生经过多年实践经验,还总结了一套独特的凶宅经济学,称:

“跳楼自杀的凶宅,合理价格应该是市场价的7折左右:因为在与买家谈价时,可以强调死者没有死在房间内。他杀及含怨等非自然死亡的凶宅,价格要打4折至5折。”

不过这些年来,随着人口增涨,在香港这个寸土寸金的地方,这样的凶宅经济学已经渐渐失效了。很多发生过震惊全港惨案的凶宅反而十分抢手。据香港媒体统计,《射雕英雄传》中饰演黄蓉的翁美玲开煤气自杀后,她的“凶宅“在33年间被转卖过8次,2017年以900万港币再度售出。

看完了香港凶宅由贱变贵的命运变迁,不由想起魁北克的凶宅,显然因为这里地大人稀,它的命运还是符合凶宅经济学的基本规律。

就在2017年7月,一起凶宅案在魁北克历经3年的法庭审理,终于以买家在买房6年后成功取消买房合同结案。

2011年,安妮·奥克莱尔(Anne Auclair)在魁北克城莫雷恩街(rue des Moraines)购买了一栋平房,先是出租,后自己搬入定居。3年后,她从租客口中得知,2010年原房主在自家地下室上吊自杀。在得知这一消息的一瞬间,ANNE说:”地球仿佛已经停止了转动。“她说,她知道因为自己的信仰,如果知道这个自杀事件,她是决不会买下这房子的。”虽然很多人并不在意,这让我很恼火。“

于是她开始了漫长的司法程序。Anne Auclair起诉卖方、经纪人和房地产公司。她坚称,如果知道这是凶宅,她决不会买这个房。检验证据时,卖方的卖房声明中,在回答:“据你所知,大楼里是否曾经有过自杀或暴力死亡?”卖家勾选了“否”。其中一名卖家在法庭上称:他是遵循了经纪人的建议,隐瞒了自杀这一事实,因为被告知这会影响房子成交。经纪人随后在魁北克房地产经纪自律组织(OACIQ)承认有罪,因未能确定自杀已被宣布而被罚款四千元。最终ANNE成功取消了她的买房合同。

象ANNE这样的凶宅案在魁北克还发生过好几次。魁北克是整个加拿大里唯一一个省,明确要求房地产经纪必须向买家明示该物业是否与死亡,自杀,谋杀,艾滋病等严重疾病等有关的信息。如果买家事后才发现这些相关信息,可以向法院提出买卖合同无效,并要求精神赔偿。作为法院,也多次在同类案中明示,卖方或代理人漏报自杀或暴力死亡的事件构成欺诈,因为在房屋买卖交易中,物业里发生自杀或其他暴力死亡是可能影响交易的一条信息。如果没有这些信息,潜在买家就无法做出明智的决定。在没有得到全面信息的买家即使签下了买卖合同,这种合同是有缺陷的,因此无效。

所以在魁省的凶宅命运还是凶多吉少。地产评估师Sylvain Bigras曾在蒙特利尔北郊进行了一项研究。根据她的计算,在家中自杀造成该部门评估的房屋销售价格平均下降12.5%。

低过正常价格的凶宅你会买么?估计很少有人愿意尝试。不过就是不小心受骗买了,没关系,在魁北克,可以退房,也可索赔。

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中国买家抄底瞄准大温哥华豪宅:询盘增三倍 出价没商量

外国抄底买家瞄准了三年下滑后的大温豪华住宅市场。中国房地产门户网站,以及温哥华经纪人均表示,中国买家突然飙升的推动下,西温哥华豪宅市场正在反弹。

本月,西温的“小屋”售价为340万加元,超过其评估价值60万元,购得者为北京买家,而全球房地产最大的中国房地产搜索引擎对西温哥华住宅的询价激增。经纪人表示,这表明,在高峰期价格下跌40%之后,卑诗省的豪华住宅市场可能会复苏。

居外网:西温中国买家兴趣飙升 

中国最大的房地产网站门户网站居外网(juwai.com)首席执行官兼董事罗雪欣(Carrie Law)表示,西温哥华中国买家的兴趣飙升。

1月份,豪宅的查询量比一个月前增加了三倍。这是一个很大的比例增长,相比以前很低的基数而言。它似乎支持代理商的反馈,即抄底购房者正在寻找西温的廉价豪宅,”罗女士说。

罗女士表示,在卑诗省的大温地区,中国对豪宅(价值200万加元或以上)的询价在2018年后萎缩了66.1%。政府将外国购房者税提高到房屋价值的20%,这种税是世界上最高的。

豪宅经纪人:Open House挤满中国人

西温豪宅房地产经纪人克拉拉·哈特里(Clara Hartree)本月在西温出售位于872 Sinclair Avenue的豪宅时看到了这一变化。

“我得到Sinclair的三个offer都是来自英语水平有限的新移民。他们的房产经纪告诉我他们来自北京,”西温哥华Re/Max的经纪哈特里说。

评估价为280万加元,上市价为440万加元,居外网发言人称为“小屋”的872 Sinclair以340万加元的价格成交。

三名北京买家在拍卖会上投得这座位于西温哥华872 Sinclair的房子。它在3月份以340万美元的价格成交,比估价高出60万加元。

居外网有大量温哥华在售房源,立即查看

“我在西温的open house里挤满了中国人,”哈特里说,他一直在卖西温的房地产长达32年。“聪明的抄底买家正在注意到所有的价格下降并利用了这一点,这很可能表明目前已经到了市场底部。”

和其他西温代理商一样,哈特里表示,外国买家正在打一场硬仗。

“买家们并不灵活,他们购买的时候很冷静,”她说:“他们坚持他们的出价,我的大多数买家在他们开始提供offer时至少有三种选择。如果他们得到‘ 不’ 或者还价,他们会去看下一个挂牌的房子。”

华人经纪人:购买豪宅为中国人和伊朗人主导

西温哥华Maxwell Westcoast Realty的豪宅房地产经纪人丽莎·孙(Lisa Sun)表示,一些买家正在获得“难以置信的交易,而这些交易是直到最近才预期得到的。低报价是现在的规则,一些卖家正在调整他们的预期。”

“两天前,我在我的一套上市价为1,080万加元的房子获得了650万加元的报价,”孙在3月14日表示:“我的卖家直截了当地拒绝了。”但是,她补充说,有一些卖家是愿意交易的。

“Michael Bublé在西温的房子以690万加元的价格上市,并在2月份以510万加元的价格出售,该房的政府评估价为710万加元,”她指出。

西温哥华房屋的销售额比2016年下降了40%。去年,13套房屋的销售额超过700万加元,而2016年为46套。

物业位于大温哥华伯恩比(Burnaby)市中心麦凯(McKay)6080大道上的车站广场4号楼,是一套独一无二的双居室加书房单元,非常受欢迎。2卧2卫房型,面积86平方米,现只售约¥468万。
居外物业编号:46563555 点击查看房源信息

根据大温哥华房地产协会(REBGV)的数据,2月份典型的西温哥华独立式住宅的基准价格比一年前下降了16.7%,比2017年2月的价格低了21%。经纪人估计,豪宅价格自峰值以来下跌了两倍。

“为什么卖家会从他们的价格中削减40%的折扣?许多投资者或建筑商持有太多库存。随着新税收的增加,持有成本变得无法承受。他们愿意让房屋价格远低于市场价格,”孙说。

“西温哥华的超豪宅购买一直由中国和伊朗买家主导,”孙补充说,估计这两个团体占这类销售的70%。

建筑商:高端新房市场突然掉头

定制豪华住宅建筑商尤里·摩根(Yuri Morgan)是西温哥华Eurohouse Group的执行合伙人,他表示,高端新房市场突然掉头。

“在过去的六周里,我们获得新房的查询次数至少比去年10月,11月和12月增加了一倍,”他在3月12日表示。

“销售量已经开始增加了,我们正在对新建筑进行更多的调查。”

西温哥华Point Grey精美的新建豪宅,横跨Spanish Banks海滩,一览无余的海洋和山脉景色。 占地3层,5,019平方尺,4卧室,6个浴室,展示了精湛的设计和现代奢华。房价约¥ 7,992万。
居外物业编号:46616376 点击查看房源信息

卑诗省对外国买家的高额税收不是由买家承担,而是由卖家承担的。经纪人哈特里解释说,她的一位外国买家有550万加元的限额,包括所有税款。因此,她出价400万加元去购买挂牌价格为500万加元的房子,计入20%的税率在内。

“额外的100万加元将由政府收取,而不是给我们当地的卖家,”她说。


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来源:超级生活网
责编:Zoe Chan

买房了,要交的那些税你都明白么?(连载之四) | 居外专栏

一连说了好几期关于房屋的有关税种,在本篇将画上句号:

学校税

2017-2018学年的税率是$ 0.17832。在每个学年开始时,学校税委员会将在蒙特利尔岛五个学校董事会所管辖范围内的物业所有者寄出学校税单。300元或以上的学校税分两期支付。截止日期是:2017年7月31日,星期一,和10月30日星期一。网站上特地说明今年不发第二次催款信了,第一次发的有两联,所以建议大家自己记住。如果没有及时交学校税的话,就要支付所欠税款的利息,利率是15%!!!所以别忘记交了。(笔者写完稿子想起好像就只交了一次,找出当时的单子,真的是只交了一次,所以马上上网交了第二笔,不过已经过期5个月了,应该会有罚款了:( )所以提醒大家查一下是不上去年都交完了。

资产增值税

对于加拿大居民来说,如果是自住屋,在出售时是可以免交资产增值税的。但是投资房或是非居民则必须为房产的增值部分纳税。

巨额房产增值税的问题则多发生在子女继承父母生前的房产时。辟如父母年轻时10万元的价格买入了一套乡村别墅,而如今它已经升值到了100万元,那么继承人就将面临90万元的资产增值,他需要为增值部分缴纳23%的税款,这确实是一笔不小的支出。不少继承人因为无力支付税费不得不将这些物业挂牌出售的。

针对这种因继承而发生的巨额资产增值税问题,你可以有两条解决之道:一是购买一份涵盖了财产增值税的人寿保险;二是在房价还没涨得那么可怕之前,尽快把它卖给你的继承人。

那么,交了这么多税,有没有一些项目可以抵税呢?

一般来说自住房的抵税基本没有,除非你是在家工作的人,另外就是出租物业抵税较多。主要有如下几项:

1、利息

利息支出,通常是出租业主各项支出中最重要的一项抵税开支。一般而言,可用于税收抵扣的利息支出包括:购置出租物业的抵押贷款利息、用于出租房翻修贷款的利息以及为出租房配置的商品及劳务所产生的信用卡消费贷款利息。

值得留意的是,用于自住的物业并无此项税收优惠,即是说自住房的按揭利息不能用来抵税。因此那些想要同时买入两套房子,一套自住一套出租的业主,就可以在这一条上来做点文章了。在利率相同的情况下,提高出租房的贷款额度能使你获得更多的税收减免。

在另一情况下,如果你意外中了一笔30万的奖金,你想用这笔钱投资于一处出租屋,同时,你的自住屋还有30万的贷款没有还清。这时最好的方法是,先用这笔30万的意外之财还清自住房的贷款,然后再向银行贷款购置出租屋。这样才能让利息享受抵税优惠。

2、房产税

如果你把自住房的部分空间分租给了别人,那么可以根据分租面积占整个住宅的比例,申请部分的房产税抵扣。如果是将一套独立的二套房用于出租,那么房产税就可以全额抵扣了。

3、保养及维修费用

出租屋的维修过程中所产生的各项支出(正常且必要的支出,维修总价处于合理范围内)可以在费用发生的当年,全额进行税款抵扣。比如:重新粉刷、修缮排水沟及地板、修复屋顶漏水、抹灰以及更换破损门窗等产生的费用。

4、差旅费

因为租赁活动所产生的各项合理交通费用,都可以从房租收入中进行税收扣除。

5、水电气暖费

6、办公室费用

7、工资支出

8、事故或失窃损失 

需注意的是,抵扣额度并不能涵盖全部的损失金额。可抵扣金额的多少将视损失程度及保险理赔范围而定。

9、房屋保险

为出租物业所购买的各项保险,基本都可获得税收抵扣,比如火灾保险、失窃保险、洪灾保险、业主险等。如果你还请他人协助打理租赁事务,雇工的医疗保险及补偿保险费用亦可从中扣除。

10、法律及其它专项服务费用

因出租而发生的,支付给律师、会计及房地产管理公司、房产投资顾问及其他专业人士的费用,也可视做运营支出,一并在税收抵扣中进行减免。

此外,共管式公寓及连排别墅的管理费用、为出租房屋做广告所产生的广告费用及其它开支,亦在可抵扣范围之列。

11、装修抵税

为了鼓励业主对房屋进行更新升级,创造耗能更少、居住更舒服的环境,政府常常会不定期推出一些装修抵税优惠。不过需要注意的是这些优惠通常是有期限性的,而非可常年可享受的抵税项目。

12、搬家费用也可抵税

加拿大人平均每五年就会搬一次家,而搬家时所产生的费用,有时也可以拿来抵税。

通常,如果你为了开始了一份新工作、新买卖,或上了一所新学校而搬到了至少40公里之外的地方,那么你就可以用搬家费用来抵税了。

可以申报的搬家费用一般包括以下:旅行费用,比如家庭成员搬到新住所所发生合理的餐费,车费和住宿费;仓储费;临时膳宿费(最多15天);取消租约的罚金;卖掉旧住所的费用;律师费等。另外,旧住所卖出前的空置期内的按揭利息,房产税和保险也可以用来抵扣,最高上限为5000元。

责编:Adam Chen

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怎样在日本获得中长期居留签证 | 居外专栏

想在日本就劳或长期停留日本国内的时候(超过90日以上),需要在日本获得中长期的在留资格。

在日本拥有中长期在留资格的外国人超过260万人(2018年,表-1)以上。最多的是永住者。不过永住者的签证最难獲得。因为,想要得到永住者签证需要一定时间和努力。日本并不是一个移民国家。所以,不是投资一件或几件房地产就可以得到签证这么简单。

下面简单的介绍一下在日本取得长期居留签证时常见的几个种类和在留期间。

  • 留学

去日本时,最普遍且最初选择最多的应该也是留学。

在日本的大学以及日语教育机关上学的海外学生需要取得「留学」的在留资格。在留期间一般为3个月到4年3个月不等。笔者也是从留学开始了日本的生活。毕业日本的大学等学校之后,要是在日本就职,需要把「留学」的在留资格变为就劳签证。

  • 技术·人文知识·国际业务

在就劳签证当中人数最多的是有关「技术·人文知识·国际业务」的在留资格。在留期间为5年,3年,1年或者是3个月。在留资格的工作范围包括理工学,自然科学,法律学,经济学,社会学以及其他人文科学的技术,所以大部分的留学生毕业之后在就职的公司取得的在留资格最普遍是这一类。据外务省2018年统计,在日本持有「技术·人文知识·国际业务」资格的有212,403人。

  • 家族居留

是在日本取得就劳签证以及留学签证的人为了让抚养的配偶者以及孩子一起生活时认可的一种在留资格。在留期间为3个月到5年不等。

  • 日本人配偶者等

在留资格申请人为日本人的结婚对象(夫或妻),或者在留资格申请人为日本人的子女以及特别养子女时可以申请的在留资格。

  • 技能

在特定的行业(例如;厨师,建筑技能者,飞行员,体育指导者,酒的鉴定师/调酒师)拥有熟练技能的人在日本取得在留资格时取得认可的一种在留资格。在留期间有3个月,1年,3年,5年。

  • 永住者配偶者等

类似于日本人配偶者等的在留资格。在留资格申请人为永住者的结婚对象(夫或妻)以及子女时可以申请的在留资格。在留期间一般为6个月到5年不等。

  • 经营·管理

在日本经营贸易以及其他事业或从事该当事业的管理活动。例如:企业的经营者,管理者等。在留期间一般为3个月,4个月,1年,3年,5年。2018年现在,在日本拥有经营·管理在留资格的人有大约25,000人(表-2)。每年新增的「经营·管理」签证的平均不会超过3,000人左右。

有很多投资家问,《在日本买房地产可以得到签证吗?》这个问提。我可以这样跟大家讲,说买房地产(包括民宿投资以及简易住宿所)肯定可以帮你做签证打口号的业者要真的注意一下。因为作为经营·管理签证有很多限制和条件。

取得经营·管理在留资格的条件

◆要从事经营·管理活动

◆安定且可持续的事业

◆事业的规模要超过一定的标准

◆要有经营事业的事务所

大家要知道购买房地产(投资房地产·民宿·简易住宿所)和得到「经营·管理」签证不是同等的事。需要把他们分起来看待。这样才会正确的判断自己想要得到的最终的目标是什么。确实购买房地产可以得到长期的在留资格这是再好不过。不过不是以事业去发展的话,拿到在留资格也只能说是幸运。那这幸运是否持续到日后的更新以及延期呢?答案大家都心知肚明。

自己想要的只是海外的签证或居留权,您可以选择日本以外其他的国家,有一些国家是真的可以购买房地产就可以拿到签证。要是想在日本得到「经营·管理」在留资格需要选好自己的合作伙伴。在日本做生意有很多种类。例如:

  • 开连锁便利店
  • 开饮食店
  • 开贸易公司
  • 经营酒店·旅馆

以上都是有效的获得「经营·管理」在留资格的一个途径。不过大家可以看到这些生意和房地产是有息息相关的。另外,作者本身也曾为了开饮食店在日本有深造的经验。希望可以给大家有建设性的提议。做生意确实需要有一些起步时的资金。不过除了资金,我个人认为想做好生意最基本的条件是第一是要选择自己想要做的行业,第二是选择自己懂得或者是自己做过的行业,第三是对社会有正面影响力的。只有这些方面都得到满足,才能在生意上取得成功的可能性越大。稍微有些抽象的语句,不过,希望可以带给大家一个好的提示。要是觉得在条件当中有自己不足的,可以找专业人士去商谈。

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