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經濟持續低迷 2018年迪拜房市反彈無望 | 阿聯酋

四個月前，迪拜一棟新建西班牙式別墅的房主拒絕了經紀人的減租建議，如今他的物業仍然空置，他唯有改變主意，接受減租百分之二十。經紀人阿克巴·拉達克（Akbar Ladak）並不感到意外。他說，更多的業主們開始降低期望，許多對市場反彈期待已久的人都願意接受現狀。

在過去兩年，迪拜一次又一次地錯過了房市反彈的機會。2017年曾經出現過復蘇的起色，但隨著石油價格上漲，希望落空了。石油價格是波斯灣酋長國經濟的支柱，油價上升卻未能如預期般轉化為就業增長，經濟衰退可能會持續兩到三年。

Arqaam Capital公司的穆罕默德·卡邁勒（Mohammad Kamal）是去年預測房地產需求大增的分析師之一。他說：“現在在二手市場上有大量當初為投資購入的物業掛牌。這表明現在買房以後很難轉售，這讓買家卻步。”

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除了等待，只有等待

根據各種估計，去年迪拜的住宅租金下降了10％至15％，而售價的下跌速度較慢。標准普爾全球評級在2月份的一份報告中表示，在迪拜將要舉辦世博會的2020年之前，經濟復蘇的可能性不大。

根據Phidar Advisory的數據，去年建成房屋的交易量比10年平均值低24％。盡管開發商試圖推遲已售出物業的交付，但供應增長速度仍然超過了租賃需求。在2017年的三年內，不到一半的開發商預先售出物業已經交付。

房屋供應收緊

開發商推遲已簽約房屋的交付

阿布扎比證券公司Fab Securities LLC的股票分析師Sanyalak Manibhandu表示：“經歷了艱難的2016年之後，大家希望經濟形勢會好轉。事實卻是宏觀形勢並沒有好轉，油價上漲也沒有帶動到經濟的其他部分。”

沒有人預測這次蕭條與十年前的房市崩盤相似。自此之後，決策者限制了抵押貸款，迫使買家提前投入更多現金，幫助緩衝市場的下滑。盡管如此，今年1月份房屋開工前銷量比去年同期下降了36％。

當地居民曾幫助迪拜房市抵抗來自國外買家的衝擊，但他們現正暫緩購房，等待房價觸底。來自俄羅斯和沙特阿拉伯的外國投資者也受到一系列不利因素的阻礙，包括彙率波動、國內緊縮措施，以及卡塔爾與阿聯酋斷交後引發的政治風險。

開發商的困境

城中的供應量不斷增加，甚至一直擴張到沙漠。盡管開發商試圖推遲物業落成，但排著隊推出市場的公寓和別墅超越了目前的需求。

Fab證券公司的Manibhandu表示，該市開發商的收入反映了這些挑戰和“他們都錯估了”。這是因為分析師過於樂觀，或者因為去年下半年情況惡化。

迪拜開發商仍然享有全球同行所羨慕的利潤空間，主因是他們可以免費或以廉價獲得由該州提供的土地。但即使如此，開發商仍然承壓，因為當地買家對外國投資者隨時支付得起的價格還是感到吃力。

Damac Properties Dubai Co.在迪拜開發特朗普品牌高爾夫球場，擁有開發商72％股權的億萬富翁Hussein Sajwani仍然樂觀。他在1月份的采訪中表示，他預計今年的銷售額將增長7％左右。他希望繼續擔任該公司的主要股東，雖然他“樂意”出售高達15％的股份。

並非所有業主都對市場反彈難以捉摸而絕望的。Vibgyor房地產公司的經紀人拉達克表示，他有客戶在租客同意以20％折扣租賃其阿拉伯牧場的房子後回頭找他。客戶堅持只能減租15％，所以交易告吹了。房子仍然沒有人住。

這對拉達克來說並不是什麼大問題。當他未能說服房東接受更低的租金時，他便把注意力轉向幫助租客，以他們期望的價格在該區找別的房子。這很容易，因為空置的新房多的是。拉達克說： “我們盡力滿足業主的期望。但當有很多類似的房產可選時，我們何必失去租客。”

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海灣之門卓美亞（Jumeirah Living Marina Gate）

著名的海灣之門（Marina Gate）社區位於迪拜濱海區入口處，是讓居民在奢華濱水環境中放松身心，享受生活極致的絕佳場所。

而海灣之門就是該社區內的第三，也是最後一座高樓。其絕佳的位置能讓住戶俯瞰驚艷美景：海灣上的成排游艇和棕櫚樹步道，與美麗的濱海天際線交相輝映。

建築面積：72平方米
房型：1臥2衛
房齡：尚未竣工
其他屬性：水景觀，朝向東
房屋價格：僅153萬阿聯酋迪拉姆（約277萬人民幣）
付款方案：首付10％，6個月後10％，12個月後10％，轉讓70％

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原文來源：彭博
責任編譯：Zoe Chan

本文系居外網獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

墨爾本壹房破屋以550萬天價賣出只因無敵海景 | 澳洲

上週六，墨爾本女皇崖（Queenscliff）一棟破敗的一居獨立屋拍賣銷售天價，儘管屋內居住空間僅70平米，且沒有停車位。

墨爾本一居破屋擁有無敵海景售價超550萬 | 澳洲 — 墨爾本女皇崖Ikona 小屋近景（Domain網站圖片）

據Domain網站報導，墨爾本女皇崖Ikona 小屋建於上世紀40年代，最初供漁民居住。雖然這棟磚建兩層小屋已破敗不堪，地理位置卻極其優越，因此掛牌報價高達480萬澳元。小屋坐落於懸崖頂部，背靠海濱自然保護區，可外眺淡水海灘（Freshwater Beach）。

根據Domain集團數據，墨爾本女皇崖住房中位價為254萬澳元，在過去12個月裡下滑27.4%。當地住宅售價最高紀錄為1000萬澳元，創於去年年底。

Ikona 小屋上週六拍賣時吸引近百人圍觀，起拍價450萬澳元。5名競拍買家展開激烈廝殺，經過十餘次叫價後，小屋以550萬澳元價格成交。小屋佔地面積僅339平米，最終競拍得主打算重新開發。

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來源：澳洲新快網

責編&排版：Shelly Du

馬德裡房租一路攀升華人趁機買房做房東 | 西班牙

據西班牙“歐浪網”報道，房屋租賃成西班牙馬德里許多市民最新的煩惱，近四年來，房屋租金的漲幅已經逼近28%，創下了房租新高。大部分西班牙人以租房為主，當地華人也不例外，房屋租賃價格的變動可以說是牽一發動全身。但許多華人投資者看准時機，積極尋找方便出租房屋的區域，買下房子之後再轉手出租，讓剛買到手的房屋成為賺錢的好工具。

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當地媒體《20分鐘》就直接針對幾名西國租客所面臨的租房現狀進行了報道，對於馬德里的租客群體來說，也比較具有代表性。

28歲的Laura與其伴侶一起居住，兩人目前就面臨著搬家局面，但是找房的過程卻並不容易，兩人在近兩個月的時間裡都需要每天刷新房屋中介和租房網站的信息，因為房屋數量有限，價格不斷走高，經常出現十個人同時看上一處房屋的局面。兩人表示，在找房的過程中，還經常遭遇看房之前房屋就恰好被出租導致兩人無功而返的經歷。

遇到租房問題的不僅僅是年輕人，上了年紀的西班牙人也同樣不好受。Gloria和Jorge是一對退休的夫婦，兩人目前的房東在即將更新租賃合同的時候要求增加房租，由於兩人無法接受這一變更，目前兩人必須找到新的住房。

兩人租賃的房屋位於馬德里Chamberi區域，因此房東要求增加房租的要求也並非突如其來，馬德里的Chamberi區域是熱門租房區域，該區域靠近學校，對於各國的留學生來說都是一個不錯的選擇，需求量不斷變大而房屋數量有限，因此，漲價在所難免。此外，Gloria與Jorge之所以遇到這一緊急局面也與城市租賃法的變更有關，這一變更把租賃合同重新更新的年限從五年變為三年。

對於這一現像，馬德里政府可持續發展部代表Jose Manuel Calvo也承認馬德里房租暴漲的現像，並稱之為“暴風雨”，認為這一現像也為許多在租房上有金額局限的租客帶來了極大的困擾。

此外，在這場房租攀升的暴風雨中，許多華人投資者倒是看准了時機，積極尋找方便出租房屋的區域，買下房子之後再轉手出租，讓剛買到手裡的房屋立即成為賺錢的好工具。

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參考來源：人民網
責任編輯：Zoe Chan

房子不夠賣對海外買家意味著什麼？ | 美國

2017年，美國房地產被壹件事情給困擾著：持續走低的庫存量。從2008年次貸危機爆發後，美國壹直努力從低迷經濟中走出來。2012年，房價終於開始觸底反彈。但刺激房價猛漲的，並不只是強勁的購房需求。

房產信息網站Redfin在今年壹月份發布報告稱，2017年底，美國在售房屋數量較上壹年同期驟降17萬。該機構的經濟學家預測，低庫存的現狀會在2018年繼續，並且將連續第四年影響美國房地產市場走勢。

壹線經紀人們已經感受到實際影響

“我們並沒有足夠的房子去銷售，有時候壹套剛掛牌的房子，不到1周就賣出。”Alain Pinel負責國際業務發展的負責人Michi Olson對界面新聞說。他們的業務主要集中在舊金山和矽谷壹帶，近壹年裏，這裏的市場狀況可以用瘋狂來形容。

壹處房產平均3個潛在買家？“我們這壹地區絕對不止。”Michi驚呼起來。據這位經驗老道的經紀人透露，最誇張的時候，曾有壹處房產有40位競價者。“我們不得不和壹線銷售人員說，不要再推銷這處房產了，我們真的沒辦法處理。”

對開發商和經紀人而言，低庫存似乎壹點兒都不影響他們的生意，得益於高漲的價格，他們還能拿到更高的銷售傭金。但這似乎忽略了另壹點，跟不上持續上漲的房價，買家的購買力最終疲軟，最終導致市場需求的萎縮。

庫存量不足背後的邏輯

是什麽造成了今天美國房地產市場的嚴重短缺？開發商們的確不夠努力。根據美國商務部在去年12月16日公布數據,美國新屋開工數據和營建許可數據仍不及預期。

但即便開發商們再勤奮，新房占市場供應份額有限。而已有房屋數量減少才是重要原因。其中，有幾個關鍵因素影響著二手房供應。

壹些具備中等購買力的“壹套房”家庭被擠出市場。因為中等價位的房產和更高壹級的房產之間的價格差異逐漸拉大，當這群人想要換大房子時，發現自己根本買不起。於是，更多人寧願待在現有房子裏，使得流進市場的房產數量降低。

首次購房者因此遲遲進不了場。因為已經擁有“壹套房”的買家不願換房，中等房價的房產量下降。價格受供應量影響而上漲，第壹次購房者的置業夢也因此被耽擱。這在美國南部和西部非常普遍。房產網站Trulia曾在2016年發布過壹個分析報告，他們發現在2012-2016年間，全美起步房庫存已下降了80％。聖叠戈和在聖安東尼奧最為誇張，起步房庫存量縮減近86％。

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房子不夠賣對海外買家意味著什麽？ | 美國

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去年是次貸危機過去10年，在美國大談經濟復蘇的局面時，還有壹點也被忽略。對已置業的大部分美國人來說，經歷壹輪市場暴跌之後，損失還沒有完全恢復過來。他們在觀望著市場行情，等待手裏的房產升值。而直到去年第壹季度，美國平均房價才漲到接近次貸危機之前水平。

天平另壹端：被動的買家

在牽引房價變動另壹端的是旺盛的需求。過去壹年，市場體現出幾種典型的“癥狀”。

在美國熱門區域，競價購買已習以為常。“即便是通過我們篩選的買家，他們也需要競價，誰出價更高，才能最終成為業主。”在Michi所在的舊金山，掛牌價在20-50萬區間的房產，壹般賣價都要高出許多。

“我們曾在Sunnyvale接受壹幢4房普通的House，最終賣出價要比掛牌價貴出近80萬，僅僅是因為它離蘋果的新園區只有1英裏的距離。位置！位置太重要了。”

海外買家成為最受賣方喜愛的競爭者。開發商們清楚的知道，本地購買力不足以支撐市場，富裕的海外投資者才是希望。

據Michi介紹，以前在矽谷和舊金山地區的房產，主要的海外買家來自加拿大、中國、英國、印度和墨西哥。“但現在，中國買家非常有競爭力，他們還時常拎著現金出現。”

美國房產網站Zillow曾發布過相關數據，中國買家過去壹年在美國房地產裏花了270至300億美元。他們關註的房價中位數也高於平均水準。“中國人平均成交約90萬美元，而墨西哥和印度買家對40萬美元的房子更感興趣。我們這區對它們而言，太貴了。”

熱門標的高攀不起，壹部分投資者轉向房價低廉的市場。

“以前很大壹部分人會在擁有學校的大城市購置物業，比如洛杉磯、邁阿密、舊金山等，但現在去中西部的人也多起來。盡量學校數量和規模不大，但這些地區房產庫存量充足、社區環境好，價格相對能承受。我們看到，買家對目的地的選擇更加多元化了。”Berkshire Hathaway HomeServices（後簡稱BHHS）國際事業部的高級副總裁Peter Turtzo對界面新聞說。

猶他州的經紀人Erin Olson也證實這壹點。這裏離西海岸並不遠，科技巨頭們Adobe、eBay，和亞馬遜正在評估這裏是否適合建造新園區。“在鹽城湖，房價還是可以負擔的，從20萬到100萬不等。相比加州，真的要便宜許多。以前最大的海外買家來自南美，但現在中國投資者更多。”Olson認為，類似被遠低估的市場在美國還有不少。

需求擴散未必會持續，理性的投資人仍然會在意租金回報率等“硬指標”，這是房價便宜但租房市場慘淡的地區無法提供的。無房可買的另壹重尷尬是，當價格高出承受能力太多，買家們不再疲於追逐價格，需求將銳減。

這種影響已經顯現。據Redfin的數據，去年年底買家的看房請求雖然較上壹年同期增加16.7%，但出價次數卻同比減少5.6%。

賣家們的“勤奮”

賣方們並沒有因為“無房可賣”而因此懈怠，相反，意識到庫存低可能造成的消極影響，開發商和經紀人們在想方設法尋求解決方案。積極開拓海外市場成為壹種策略。

巴菲特旗下BHHS早早將目標轉向海外投資者。為瞭解海外買家，他們給經紀人提供壹項專業內部培訓“the Certified International Property Specialist”，教授有關拉美、亞洲、歐洲、中東等國家的特色文化，以及在這些國家本地人的買房習慣性流程是怎樣的。“妳需要適應客戶，而不是應該讓他們來適應妳。”Turtzo解釋說。

海外市場的渠道推廣則是另壹個重點。而對它們來說，找到目標客戶的過程未必容易。特別是在中國市場，“信任”感往往成為促成交易的重要因素，塑造品牌知名度是關鍵。

無論是BHHS，還是Alain Pinel都意識到：線上和線下平臺同等重要。Michi稱，她已經連續9次參加在中國舉辦的高端奢侈房產展會LPS，而BHHS在去年也加入參展方隊伍。該展會從2010年開始，已經在中國舉辦17屆，每年從全世界飛來的開發商和經紀人都會賣力兜售自己的項目。

線上平臺則幫助海外開發商和經紀公司更快建立品牌。去年5月，BHHS與房源搜索平臺Juwai.com建立合作。“我們不可能把4萬個房源信息面對面帶給中國買家，但互聯網可以。”Juwai的CEO羅雪欣認為，這是海外房地產企業的聰明之處。“他們壹方面期望能促進銷售，但也期望通過展會這種線下方式，增加人與人的接觸。將線上流量更好地變現。”

Turtzo認為，他們也期望讓中國買家意識到自己需要經紀人的幫助，特別是在市場競爭激烈的現狀下。“如果買家非常認真的想要購房，他/她必須很快做出決策。今天市場上有10處物業，但可能明天就只剩1處，並且還有三位買家壹同競爭。沒有人幫助，機會很快就溜走。”

來源：界面新聞

責任編輯：Shelly Du

中國投資者的過節新方式：出國看房

越來越喜歡出境遊的中國人能把任何節日變成假期，壹小撮投資者們也玩出新花樣：不止旅遊，順便看看當地的房子，尋找更多投資機會。

房產搜索平臺Juwai.com近日發布壹份《2018出國旅遊調查》，調查發現在有海外房源搜索行為的群體中，有92%的人計劃在2018年出國旅行，而有購置物業打算的人占到77%。在有購房計劃的群體中，60%打算在度假目的地購買。而在剛剛過去的春節長假中，可能就有25%的受訪者已經實踐了看房計劃。另有受訪者表示，他們將在夏季或國慶黃金周出國看房。

就像旅行需要提前做好攻略壹樣，順便看房也得早早安排。調查發現，計劃海外購房者中，49%將會安排約見國外經紀人，大部分計劃約上兩個或兩個以上的代理商看房。他們看房的目的也並非全為了投資。如果孩子在海外留學，父母們為畢業後子女安居樂業而早做打算，看房也就在情理之中了。

在目的地選擇上，美國仍是最受歡迎的國家。26%的受訪者打算在這裏看房，其次澳大利亞。值得關註的是，亞洲國家也在主流看房序列之中。

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假期出國看房並不是新鮮事兒。從2008年美國經歷次貸危機，緊接著歐洲經濟普遍不景氣之後，海外房產就壹直被是做低估的價值標的。在這十年裏，壹線海外經紀人們也感受到中國投資者的熱情。他們在試著學會適應中國買家的需求和習慣。

過節看房的中國買家

計劃看房的中國買家通常會提前1-2個月與當地經紀人聯系。他們會將時間安排得較為緊湊。“大多數人可能還要去觀光購物，時間有限。”美國蘭登灣地產公司總裁Mike Lovullo對界面新聞說。在Lovullo看來，春節看房現象從十幾年前就開始了。

看房者通常是為在附近上學的孩子來物色房產。“離學校近、又安全的兩居室是他們最喜歡的戶型。”Lovullo說。

加拿大的經紀人也證實了這點。“有時家庭也會改變看房計劃，他們會選擇在夏季來看房。主要時機很大程度上取決於買方孩子的上學計劃。”加拿大Engel & Völkers Toronto Central公司經紀人及銷售顧問Jennifer Chan評論。

學區房的位置是看房者最在意的關註點，其次是房屋類型。據Chan介紹，加拿大高等教育資源分布使得買家會多關註在西部大學、滑鐵盧大學、多倫多大學和約克大學附近的物業。而當子女開始找工作之後，看房者的偏好也相應變化。“對於剛上學的孩子，父母會購買新的公寓房。許多家庭決定讓孩子畢業後留下來，導致他們選擇聯排別墅和獨立屋。”

Lovullo發現，首次看房者數量不少，占五成以上。“這幾年人數有所增加，可能是因為留學生數量越來越多。”

除了為孩子看房，投資也是看房者的目的之壹。這在東南亞看房者中尤為明顯。

2013年因為看好泰國房產市場，劉煒去芭堤雅創辦樂思置業房產經紀公司。這四年裏，他發現中國買家多為投資性客戶，少數人買房用於自住以及養老。

他們在假期看房時，也會選擇熱點樓盤、市區以及中心區域項目。“30平左右的壹室壹衛戶型最受歡迎，大多數人都比較關註收益率。”因為中國買家對泰國房產市場興趣漸長，經紀公司還會提供接送機服務。

風水、戶型和朝向的執念還在

從業已經43年的Joyce Rey是美國豪宅銷售圈裏的“老司機”，她曾在2010年就在北京與壹家藝術畫廊合作，兜售位於比佛利山莊的豪宅。“我大約12年前第壹次註意到中國買家，這是壹個非常重要的市場。”在Rey看來，每到新年期間，看房的中國買家數量就會增加。而且，他們還有壹些特殊偏好。

“中國人喜歡新建築，最好是能拎包入住，因為他們沒有時間或專業知識去接受房屋改造的挑戰。”Rey還發現，中國買家會很註意數字，包括地址和門牌號，風水大師經常被邀請到現場，判斷房屋的能量流。

這些對房子的“執念”偶爾超出經紀人們的想像。英國世嘉置業創始人Sally Wang從2013年開始接觸國內買家，她發現如果按照傳統中國人對房屋的偏好，要在倫敦尋得壹處合適的物業太難。倫敦有些舊宅是三角型，而中國買家會更喜歡方方正正的戶型。

朝向問題也很令人頭疼。倫敦緯度高，在夏天，日照時間最久的是朝西的房屋，而在中國買家眼中，坐北朝南的房型才算完美。另壹些執念也與“迷信”沾邊。壹位買家曾因得知所看物業門口有壹座二戰紀念碑取消了看房預約。“這是當時倫敦最好的項目，但買家們覺得很不吉利，我們甚至連車都沒停，直接開走看下壹處樓盤了。”Wang對界面新聞說。

在對房屋執念上，Chan總結了中國買家的壹些心態，她認為：如果物業僅被買來作為壹種投資，那麽買家往往會放棄這些風水迷信；但如果是用於自住，這些“迷信”仍然適用，它會間接影響買家的居住體驗。

買不買？說不準

對看房者而言，過節看房所需做的功課並不少。但即便假期再長，也不會超過兩周以上。看完房要不要出手，也面臨不確定因素。Lovullo發現，有些買家下決定很快，但仍有壹些看完房後需要更長時間做決定。各地不同的市場狀況和限制性政策也將決策過程拉長。

美國並沒有限制海外購房者的政策，但復雜的交易流程時長困擾Rey：“我們常在細節問題上來回溝通，或許這個領域還需要更多對文化差異更懂行的專家。”

而在加拿大，大溫地區和多倫多的政策令海外買家望而卻步。Chan認為：“買家經常抽假期來檢查房屋和看房，但因為他們大多數人都是第壹次購房，而外國人稅又高達15%，這影響了許多購房者的最終預算。”

在泰國，目前對海外買家的政策限制主要集中在土地和別墅購買，以及貸款不便上。劉煒認為，最終買家是否能做決定，除了對物業滿意程度和自身情況考慮，還取決於買賣雙方的信任感。

“通常，立即買房的客戶很多是國內已經做了‘功課’，假期過來對樓做進壹步考察確認；或者是老客戶推薦，信任基礎比較好。觀望者則壹般與我們的前期溝通並不多，也在貨比三家。”

Wang曾發現，壹些開發商和經紀人為了促成交易，竟告訴買家在英國買房的印花稅只有5英鎊。“這種現象真的存在，也需要改善。”

從資產價值來看，買房非小事。對看房者而言，無論是節假日看房，還是在國內做“功課”，充分瞭解信息是前提。

來源：界面新聞

責編&排版：Shelly Du

脫歐後，這些歐洲高端置業區域的投資前景良好 | 居外專欄

歐洲經濟日趨向好，備受全球投資者青睞。但在對歐洲的投資評估中，全球投資者把英國和歐洲其他地區區別對待，這反映出他們對歐洲經濟前景越來越樂觀，但又對艱難而且可能久拖不決的脫歐談判感到不安。高端地產雜志《博德居|Abode2》總編Laura Henderson與頂級滑雪區房地產專家一起發掘2018年“除英國以外歐洲”最有投資前景的地區。

奧地利

奧地利滑雪區房產登上全球舞台的時間要遲於法國和瑞士，因此其價格要比阿爾卑斯山脈其他國家低28%，但隨著需求穩定增加，房產價格持續攀升，這種狀況將會很快結束。

奧地利季節具有雙重季節性，每年有兩個收入旺季，所以滑雪區的房產是一項安全的投資。休閑勝地奧伯古格爾（Obergurgl）冬季房價奇高，年回報率約5%。隨著歐洲經濟和政治情況不斷變化，阿爾卑斯滑雪地產對國際買家來說也是一系列難得的投資機會。

隨著英國脫歐，精明的英國人在尋求新的投資途徑。如果你是一個非歐盟公民，那麼你在奧地利購房時就有房產類型的限制。其結果是，自去年英國公投以來，越來越多的英國買家在尋找稀缺的“第二套房產”。

非歐盟公民可自由購買這些度假房產，不需要出租，因此此類房產非常暢銷。英國買家仍然可以在無條件限制下購買，對中國投資者而言，日後要轉售也較容易。距離滑雪坡道130公裡的提洛爾省（Tyrol）便是最佳投資地點之一。

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信息提供：奧地利的滑雪場專家Alpine Marketing的Jessica Delaney

法國

對法國潛在投資者而言，英國退歐與緊隨其後埃馬紐埃爾·馬克龍勝出（Emmanuel Macron）的總統大選帶來了雙重的不確定性。共和黨候選人菲永（François Fillon）堅持廢除財富稅，而馬克龍和他勇敢的新政黨相對而言，則是一個“未知數”，投資者暫停了其購置計劃。

隨著新一屆政府掌權，國際買家目前又回歸法國。他們發現盡管在阿爾卑斯山這樣的生態敏感區很難獲得建房規劃許可，法國仍允許在某些世界一流的度假村開發新的項目。

高雪維爾1650（Courchevel 1650，更名為Moriond）是一個巨大的投資項目。該項目配置了新電梯和高端物業，以及在Val d’Isere規劃的“front de neige”（雪坡前排物業）。由於購置新房的稅收優惠（20%全額退稅）仍在實施，這些新房市場又恢復了增長勢頭。

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信息提供：瑞士、法國和奧地利滑雪物業專家Investors in Property的Harry Granger

瑞士

瑞士並非完全屬於歐盟，因此英國全民公投並不影響英國買家在瑞士阿爾卑斯山脈買房的地位。瑞士政府沒有將歐盟成員國及世界其他國家的買家區分開來，在購買二套房時只有瑞士人和外國人之分。盡管如此，英國退歐的影響仍在：自公投以來英鎊兌瑞士法郎已下跌近10%。

這個昂貴的房產市場似乎正變得越來越難以企及，但隨著時間的推移，新彙率將成為“常態”，因為買家意識到，無論英國退歐談判進展如何，它將永遠不會回到1.5瑞士法郎兌1英鎊的水平。Investors in Property在瑞士從事房屋買賣已有30多年，最初彙率為3瑞士法郎兌1英鎊。

過去10年英鎊兌瑞士法郎的彙率走勢：

相反，過去10年人民幣兌瑞士法郎的彙率則相對穩定：

瑞士法郎一直比較堅挺，另外利率極低（低於1.5%），這是投資者喜歡在此購房的原因之一。

在維爾比耶（Verbier）滑雪區只需花費100萬瑞士法郎，便可定制建造一套五居室優質小屋。維爾比耶是四個山谷滑雪區其中之一，也是阿爾卑斯山中少有的幾個可同時觀望馬特洪峰和勃朗峰的地方之一。

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信息提供：瑞士、法國和奧地利滑雪物業專家Investors in Property的Simon Malster

責任編輯：Zoe Chan

豪華房地產雜志Abode2總編Laura Henderson專欄全集

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中國投資者豪擲1.9億現金買下墨爾本“殘次品”豪宅 | 澳洲

壹名來自醫療行業的中國買家去年以3800萬澳元（約1.9億人民幣）的價格支付現金買下墨爾本富人區Toorak的壹幢豪宅，創下新的維多利亞州銷售記錄。

據澳大利亞媒體報導，盡管澳大利亞限制向外國買家出售二手物業，但據中介公司RT Edgar的Oliver Booth透漏，這名來自醫療行業的中國買家Qi Yang已經獲得外國投資審查委員會（Foreign Investment Review Board，簡稱FIRB）的批準，並且計劃重建這套房子裏遭受火災損壞的部分。

報導稱，非澳大利亞居民買家通常被FIRB限制只可以購買新建住宅，但他們可以申請許可購買二手物業進行重新開發。FIRB的指導方針稱，他們通常期待購買二手房的買家拆除房子並且建造至少兩棟新住宅。

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中國投資者豪擲1.9億現金買下墨爾本“殘次品”豪宅 | 澳洲 — 墨爾本富人區Toorak豪宅

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據FIRB稱，臨時居民可以申請購買壹棟已建成的住宅用來自住，但通常需要在他們離開澳大利亞時將其出售。聯邦國庫部長Scott Morrison的發言人拒絕回答關於FIRB為何批準出售這套豪宅的問題，稱政府不對具體案例的外國投資評估做出評論。“政府認識到評估提案所需的大部分信息將具有商業敏感性，或私密性或保密性。”

墨爾本高端買家中介Chris Koren說，名貴房屋“經常”被出售給非澳大利亞居民。“我們（澳大利亞）有壹個開放的政策，以FIRB的批準作為巧妙掩飾。現在已經到了這樣壹個階段，那就是澳大利亞已經成為壹個以房地產為名的海外資金停車場，“Koren先生說。

來源：英中網

責編&排版：Shelly Du

樓市進入新壹輪上漲周期現在是新加坡買房置業良機 | 新加坡

青建地產（南洋）集團副總經理張麗緣引述資料指出，從1975年至2011年，本地平均每個房價週期為26個季度，其中有17.6個季度上行，8.4個季度下行。“現在我們已經經歷了15.4個季度的下行週期，遠長於平均值。這就像一個被壓進水裡的球，壓得越猛，反彈力越大。”

新加坡本地樓市已進入新一輪上漲週期，現在就是進場的最好時機。

青建地產（南洋）集團副總經理張麗緣上週六在《聯合早報》2018年經濟展望暨投資講座上，從供需兩方面展望本地樓市前景，分析如何在樓市復甦之際把握投資良機。

張麗緣指出，本地樓市沉寂近四年後，終於在去年迎來拐點。全島私宅需求顯著提高，無論是中央區的中高檔私宅或中央區以外的大眾私宅，都在2017年第二季後出現顯著價格上漲。

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本地新私宅（包括執行共管公寓EC）銷售量去年超過1萬4500個單位，比全年推出的新私宅單位多了近一倍。張麗緣說，這是因為房價下行週期延續時間過長，投資者購買需求積壓已久，看到樓市回暖的信號後紛紛進場。

她引述資料指出，從1975年至2011年，本地平均每個房價週期為26個季度，其中有17.6個季度上行，8.4個季度下行。“現在我們已經經歷了15.4個季度的下行週期，遠長於平均值。這就像一個被壓進水裡的球，壓得越猛，反彈力越大。”

買家需求旺盛，發展商也積極填補地庫，準備加大供應量。去年每輪政府售地都吸引至少七方出手，競標價一再刷新紀錄，數十個老舊私宅項目也接連集體出售。張麗緣認為，這股標地熱潮抬高了土地價格，今明兩年推出的新私宅價格也會隨之上揚。

她說：“去年共有32個項目集體出售，3000多戶人家要重新買房子，私宅價格一定會上漲。”

展望未來房價上漲空間，張麗緣說，如果房價每年上漲1％，上漲趨勢能維持到2022年；若每年上揚5％，能維持到2020年；每年上揚高達13.5％，則能維持到2019年。

儘管政府最近調高了房價超過100萬元的買方印花稅，但張麗緣認為這對市場影響有限，不足以撼動投資者進場的決心。

來源：聯合早報

排版&責編：Shelly Du

投資孩子的未來：2018年多倫多大型私校投資前景展望 | 居外專欄

就在2018年的一月，加拿大連續第四次在“全球最佳國家”的評選中，榮獲第二。在眾多加分項中，優質的教育環境，自然是一個不可或缺的因素。正因為加拿大教育在世界範圍內的盛名，也因為加拿大本身在留學、移民等方面一如既往地保持著開放和歡迎的政策，才使得投資私校，成為了2018年大有可為的一項投資領域。

大背景：華人留學市場不斷擴大

根據加拿大教育部的統計，留學加拿大的中國學生總數，正在逐漸增長。2014年，在加拿大的中國留學生數量為10.7萬，到2015年增長到11.8萬。截止2016年底，中國學生數量已經突破13萬，高達132,345人，占加拿大國際學生比例31.9%。

根據加拿大移民局每年簽發的學生簽證數量可知，2007年以來中國赴加留學生一直保持穩定增長，2016年度赴加拿大留學的中國學生接近3.3萬人。2017年1-8月，就達2.8萬人。而中國方面的統計數據也表明，加拿大是中國學生留學的前五大目的地之一。

而且目前，赴海外留學，還呈現出逐漸低齡化的趨勢。根據中國教育部發布的《2017留學趨勢報告》，在留學年齡段上，高淨值人士做出了與大眾差別較大的選擇。超過30% 的高淨值人士認為應該在高中階段即送孩子出國讀書；大學排在了第二位，占比23.14%；初中以13.76%的比例排名第三。也就是說，中學階段出去的比例達到近45%；而小學階段的比例甚至也超過了研究生。這說明在高淨值人士心目中，低齡留學已經是一種主流的價值觀。

毫無疑問，大量留學生湧入加拿大，加上留學生的低齡趨勢，這些都會給私立的中學和小學帶來巨大的生源和商機。而加拿大方面的環境，則足以使大多地區成為私立學校的風水寶地！

大多地區——最適合私校投資的地方！

根據加拿大法律，私人不得建立大學，但私立的中學和小學都是允許的。從加拿大教育部和安省教育廳公布的官方數據可知，目前全加拿大的私立學校共有1,935所，而整個安省的私立學校就占到了1,263所。其中有近1,000所，位於大多倫多，以及周邊的滑鐵盧、尼亞加拉等區域。

而加拿大統計局的數據也顯示，目前來到加拿大留學的學生中，有將近一半選擇在安省學習。而來自中國的留學生，則超過了留學生總數的四分之一。中國留學生的低齡化趨勢，勢必讓有意投資私立中小學的朋友，能獲得更多的華人生源。

現在絕大多數來到安省的留學生都會選擇在大多倫多學習生活。作為安省，乃至整個加拿大，經濟最發達，人口最稠密，同時也是教育資源最豐富的地區，大多倫多是當之無愧的私校首選之地。

大型私校：優勢與前景

如前所述，中國學生低齡留學的趨勢將會讓大多地區在2018年接納更多的小留學生。而父母家長在決定將孩子送出國門時必然會考慮擇校的問題。相比加拿大的公立學校，私校在以下幾個方面具有巨大的優勢，可以使其吸引大量優質的生源。而這些優勢同時也意味著私校投資獲利豐厚，具有絕佳的前景。

一、硬件設備

許多公立學校的硬件設備也很不錯，但私立學校往往更勝一籌。因為私校的資金來源更加充沛，所以多倫多最好的中小學校舍、體育館和科技樓，往往都在私立學校。

此外，私立學校的硬件優勢還體現在得天獨厚的自然環境。比如安省著名的私立學校Appleby中學，不僅所有學生配備一台蘋果電腦，還有著高科技的教學樓，更著名的是它位於Oakville的安大略湖畔，一年四季風光宜人。優美的景色足以樹立一所私校的品牌與形像，彰顯出名校風範。

二、小班化教學

私立學校的學生通常少於公立學校，並且普遍奉行小班化教學。學生更容易獲得教師的指導和關注，也有更多的機會深入學習。

三、提供給孩子更多機會

私校往往更注重培養孩子的領導力，也會提供更多選修課，同時還有更多機會讓孩子參與社區活動。這些對提升學生的綜合素質，發展興趣，以及融入加拿大本地環境，都大有好處。

四、建立學生人脈

從私立名校出來的學生，一般今後都能在社會上找到一份好工作。其中一條很重要的理由，就是他們在校期間，就已經建立了一張看不見的關系網。尤其私校針對的是社會精英階層的子女，在保證入學生源質量的同時，也讓私校學生更容易在畢業後獲得穩固和優質的加拿大本地社會資源。

而相比國內的貴族學校，加拿大優質私校的優勢同樣明顯。首先，加拿大的私校可以與本地，乃至美國的大學銜接。加拿大與美國可以互相認證對方國家的學位。這就為那些有意在畢業後選擇常春藤名校的學生省去了不少麻煩。

其次，讓學生就讀於加拿大的私校可以幫助思維的養成。如果學生出國時年齡較長，比如是在完成大學學習之後，那麼即便完成了學業，也很難改變國內生活所帶來的固有思維。而這對於有意在海外定居的學生是相當不利的。這也是許多家長願意讓孩子趁早出國的原因。而及早進入一個純本地是最有利於思維養成的做法。

對投資者的多種好處

投資學校的回報首先取決於學校的經營狀況，其次就是這一地區今後在教育方面的發展前景。就加拿大目前的情況而言，如前所述，隨著國際留學生的增多，以及簽證的日益放寬，將會給私校投資者帶來更多的生源。這也將讓學校的經營前景更加光明。

一般經營良好的私校，其獲利都會比投資普通的住宅高出許多。同時，投資私校還有一項投資一般住宅不具備的獲利途徑，那就是變更土地用途。

在加拿大，投資者買家私校也就買下了學校所在的土地，而只要投資者能取得變更土地用途的許可，那麼在這片土地上就能建造商業建築和高層住宅。而優質的私校用地往往也是交通便利，或緊鄰優質社區的區域，周邊配套也十分成熟，因此非常具有開發前景。屆時投資者可以選擇自己進行項目開發，或將土地轉賣給開發商。其利潤可以超過投資成本的數倍，甚至數十倍。這些都不是一般投資住宅地產可比擬的。

即便不考慮土地升值和用途變更等因素，就投資教育行業本身，也具有諸多投資住宅地產所不具備的優勢。

首先，投資教育行業的回報較為穩定，不容易受到經濟環境的影響，更不容易受到政府政策的影響。由於加拿大重視教育，一般來說，政府對教育行業的政策多偏向穩定持續，態度也偏向鼓勵。這和加拿大政府目前對海外買家炒房的態度可謂別若雲泥。

其次，對海外投資人的限制更少。目前加拿大政府對住宅市場上的海外買家總體持限制的態度，尤其是在卑詩省和安省這些房地產的熱點區域。而對於包括投資私校在內的商業投資，加拿大政府基本沒有限制。只要用於投資的資產來源正當即可。

而因為購買私校本身也是大額的投資，因此還能帶來一項額外的好處，即可以借此投資移民。

此外，有些投資者購買下學校後還會考慮是否可以讓自己子女入學。一般而言，這完全沒有問題。通常私校只需要家長支付相關費用，子女即可入學。即便學生家長本身就是私校的擁有者，從規定上說，也不會有太多限制。不過特別需要注意的是，一些優質的私校是需要對入讀學生進行測試的，只有通過測試，方可入學。這不是法律規定，而屬於學校自己的規章制度。如果投資者有意投資這樣的學校，或者希望將自己投資的學校打造成類似這樣的一流名校，那麼最好是公私分明。作為學校的經營者或持有者，在對待自己孩子和其他學生入學時，還是一視同仁為好。

選擇投資優質私校的條件

目前在大多倫多地區，優質的私校可謂鳳毛麟角。

所謂優質私校，首先必須占據地利。學校位置需要臨近高速公路，或交通要道。同時學校最好靠近周邊的大學。這樣可以方便學生參加部分大學中的活動，為學生了解心儀的大學，以及畢業後的升學做准備。

其次，需要有足夠大的面積，以及開闊悅目的校園和校舍。校舍建築可以時尚現代，也可以古樸雅致，但一定要顯示出足以和教學質量相稱的名校風範。

最後，如果校舍用樓本身自帶教室、辦公室、禮堂等學校必備的房間，那自然是錦上添花。而如果還能配有餐廳、廚房，乃至宿舍臥室，那更是上上之選！因為這樣難得一見的建築，恰好可以讓學校構建起一個封閉式的教學環境，特別適合作為附帶寄宿的私校使用。

私校投資的經典範例：

本案物業臨近多條高速，交通便利；室內面積近15萬平方英尺，占地45英畝；建築外觀古樸典雅，極具名校風度。而且內部設施齊全，還配有餐飲和住宿空間，可構建一個封閉式的教學環境。私校首選，叫價2,100萬加元。

責任編輯：Zoe Chan

多倫多華人頂級經紀江曉清專欄全集

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葡萄牙旅游業帶動經濟復蘇，加速全面創造就業機會 | 葡萄牙

葡萄牙勞工部長稱，有賴旅游業的蓬勃發展創造就業崗位，技術和紡織等傳統領域的就業機會也隨之增加，預測2018年葡萄牙的失業率將低於政府預計的8.6％。

葡萄牙的經濟從2011-14年的債務危機中復蘇過來，在2016年至2017年間創造了29萬個就業機會，失業率下降的速度是歐洲最快的之一，並有助於提振葡萄牙工人的可支配收入。去年，平均失業率從2013年危機時期的17％下降至8.9％的九年低點。

勞工和社會保障部部長何塞·安東尼奧·維埃拉達·席爾瓦（Jose Antonio Vieira da Silva）告訴路透社：“在創造就業機會和失業率方面，政府確立的目標被認為是保守的。”他引用公司調查，顯示他們正在擴大招聘。

2018年3月5日，葡萄牙勞工和社會保障部部長何塞·安東尼奧·維埃拉達·席爾瓦（Jose Antonio Vieira da Silva）在里斯本接受路透社采訪

在接受歐盟和國際貨幣基金組織的援助期間，葡萄牙有義務進行勞動力市場改革以提高競爭力，主要是降低招聘和解雇成本。社會主義政府的左派盟友——共產黨人和左派團體均支持這些改革的措施，但部長卻否定徹底改革勞工法是政府和人民的意向。

歐洲一些工資水平最低的行業開始見到薪酬上漲的趨勢，這是葡萄牙吸引科技公司和其他投資的原因之一。維埃拉達·席爾瓦表示加薪是“不可避免的”，但這次漲薪不會削弱葡萄牙的競爭力。

過去幾年，葡萄牙的每月最低工資上漲了9％至580歐元，但該國繼續增大出口的市場份額。政府希望將最低工資提高到600歐元，這仍將是歐洲最低的工資之一。“我不認為這（漲薪）是一個問題，反而是一個積極的因素。事實上，這將使葡萄牙有能力挽留很容易就在國外找到工作的技術人才，”維埃拉達·席爾瓦說。政府的主要目標是在國內留住技術人才，扭轉危機期間的人口流失。

部長又表示，去年葡萄牙迎來了創紀錄的外國游客量，所創造的就業機會遠遠不止於旅游業。“我們看到北部和北部的沿海地區的各行各業充滿動態；創新的潛力也很大，即使在鞋履和紡織品等傳統行業，”他說。

去年葡萄牙經濟增長2.7％，為2000年以來的最高水平。2017年12月份失業率達到8％，為2004年7月以來的最低水平。政府預計今年的經濟增長率為2.2％。但部長表示如果增長超過這一水平，進一步幫助創造就業機會，他也“不會感到驚訝”。

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在裡斯本Carnaxide/Alfragide，有一棟可用面積為3,150平米的多功能物業，土地面積7,500平米，有一個私人停車場，可容納90台車；盡管目前淨收益率僅為3.5%，但在7-8年內很容易達到7%。目前收益超過15.8萬歐元，年增長率高於通脹率，對歐元區銀行間同業拆借利率進行了指數化，從而進一步提高了上述利潤。長期租賃合同確保了收入的持續性。這個區域的面積很大，區域內需求稀缺有助於確保未來和當前的收益。就交通便利性而言，這是一個服務健全的地區，與葡萄牙主要國道均有緊密連接，距離裡斯本國際機場僅15分鐘路程。

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原文：U.S. News
編譯：Zoe Chan

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