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康涅狄格——比邻纽约和波士顿的美国教育之乡（二）| 美国

康涅狄格（康州）位于美国东北部，比例纽约州，马塞诸塞州，以及罗德岛周。康州人口在美国排名仅排名29，但是在2017年US News全美高中排名中名列第四¹，在WalletHub网站2016年各州教育系统的分析评估中教育质量评估排名第三，受安全评分影响，总体排名全美第八^2。

承接上文，让我们继续来了解一下康州两个著名的学区。

瓦林福德（Wallingford）

瓦林福德镇位于纽黑文县北部，横跨昆尼皮亚克河，占地面积39.8平方英里。地处梅里登市以南5英里及纽黑文县以北13英里。瓦林福德镇是连接哈特福德市与纽黑文市的纽带，美国几条主要的高速公路穿城而过，使这里成为日常通勤最便利的小镇。。

小镇的公共交通由美铁公司（Amtrak）及当地公共汽车提供。货运服务则由美国联合铁路公司（Conrail）以及不同的汽车货运公司承担。航空业务可在两地进行办理，即距离该镇30英里处的纽黑文机场（Tweed New Haven Airport）以及该镇北部出了91号洲际公路大约40英里处的布拉德利国际机场（Bradley International Airport）。从瓦林福德镇到梅里登市沿线地区的梅里登机场（Meriden Airport），主要停放私人、政府及公司飞机。

在过去的十年里，瓦林福德镇已经对商业及工业基础采取多元化发展，比起传统的重工业，它更多的引进高科技产业。它是众多行业和大公司的大本营，涵盖医疗、保健、服务、高科技特殊金属制造和研究开发等领域。巴恩斯工业园区、卡西米尔普拉斯基工业园区、沃顿布鲁克工业园区和南收费公路地区的发展，极大地促进了该地区的转型。百时美施百宝公司是镇上最大的纳税人，它在瓦林福德镇的梅德韦工业园区建立了一个研发中心。在91号州际公路和68号公路交汇处，设立了一个允许商业办公园区、研发中心和酒店的内部共享区域。

最值得说明的是，美国最有名的顶尖私立学校乔特罗斯玛丽霍尔学校（Choate Rosemary Hall）也坐落在瓦林福德镇。Choate Rosemary Hall原本属于The Choate School and Rosemary Hall，同构1972年的合并，变成见天的它是美国最佳的中学教育的代表之一。学校提供丰富的学术课程以及课外活动，侧重于培养和塑造学生独特的个性。全校共有109名教师，其中65%拥有获得本科以上学历，采用小班授课提供学生良好的学习氛围。该校历史悠久，教育水平很高，徐许多毕业生都被耶鲁、哈佛、宾大等顶级大学录取，因此，在美国享有很高的声誉。其中美国第35任总统约翰•F•肯尼迪曾在此校就读。

现任美国总统特朗普的女儿，伊万卡就曾经就读于乔特罗斯玛丽霍尔学校。2017学年的学费在4.3万美金左右。

图二：乔特罗斯玛丽霍尔学校（Choate Rosemary Hall）是美国最有名的顶尖私立学校

斯坦福德（Sandford）

斯坦福德是除纽约曼哈顿以外，纽约大都会地区最大的金融区。如果我们问斯坦福德的居民，是什么使他们的城市如此的伟大，我们可能会得到各种各样的回答，比如洛儿卡市的墨西哥热巧克力或者斯坦福德博物馆和自然中心。除去康乐设施不说（斯坦福德在这方面几乎也是最好的），斯坦福德在其他方面也是数一数二的。例如：

高师生比率：费尔菲尔德县城市以12：1的高师生比率排名靠前。

高家庭收入：梅里登县的中等水平家庭收入高于州内其他地区89%，并以574,900 美元，高于康乃狄克州平均收入的89%，成为总体生活质量很高的地区。

低犯罪率：每10万人中，只有1,934人犯罪，斯坦福跃居榜首成为最安全的社区之一，对于居民和通勤者来说，这是巨大的好消息，当然并不只这一个。

实力企业进驻：斯坦福德拥有4家财富500强企业，13家财富1000强企业以及13家新兴企业，这使得它成为纽约市外地铁可达范围内最大的经济区。

交通便利：斯坦福德交通中心提供到纽约市的火车，一小时可以抵达，每隔20分钟一班，便利的交通让学生有机会接触到美国文化和金融中心纽约。同时距离又为学生提供了安静的学习环境。

图三：圣三一天主高中（Trinity Catholic High School）的毕业典礼

圣三一天主高中（Trinity Catholic High School）于1958年建立，最初成立时叫做“斯坦福天主高中”。1991年，学校更名为三一天主高中。学校坐落于康涅狄格州费尔菲尔德县的斯坦福德。该地区以富裕的区域优势拥有大量大企业而闻名于世。

小海伍德托马斯国王中学（King Low-Heywood Thomas School）成立于1865年，拥有150年的悠久历史。往年的毕业生都能如愿进入理想的大学。学校教育设施齐全，有三座教学楼，两座大型图书馆，一个表演艺术中心，四个宽阔的草地运动场，两座先进的体育馆。全校教职工有108人，师生比例低，平均一个老师对六个学生。

图四：小海伍德托马斯国王中学（King Low-Heywood Thomas School）校园

另外康涅狄格大学在当地也建有斯坦福校区。便捷的交通让毕业生有更多在纽约周边寻求实习和工作的机会。

注：

https://www.usnews.com/education/best-high-schools/articles/how-states-compare
https://wallethub.com/edu/states-with-the-best-schools/5335/

康州教育文化与房地产专家栾雅雯专栏全集

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居外看点：拉斯维加斯枪击案对房地产安防产生什麽长远影响？| 美国

随着调查人员逐步还原斯蒂芬•帕多克（Stephen Paddock）从拉斯维加斯曼德勒海湾酒店（Mandalay Bay）32楼扫射的原因，有些安防专家开始怀疑，这次大规模枪击事件会否导致酒店或其他商业建筑的安防程序发生重大变化。

据《纽约时报》报道，帕多克是赌场的常客，他于10月1日从酒店向对面街上参加露天音乐会的人群开枪扫射，导致58人死亡，数百人受伤。帕多克在警察赶往凶杀现场的途中自杀，他在酒店套房中藏匿了20多支枪和数百发子弹。警察称，帕多克在一段时间内将至少10个行李箱分批运进酒店，他们发现了3个摄像头，其中2个位于走廊，1个位于房门的猫眼处。

“这将会改变所有人对安防的重视程度，”位于匹兹堡的安防解决方案提供商Capital Asset Protection Inc董事长丹尼尔·阿洛埃（Daniel Aloe）表示。

据彭博报道，枪击案发生后，至少有1个大型度假村——拉斯维加斯永利酒店（Wynn Las Vegas）加强了安防。星期一下午，进入永利酒店需在门口等待10分钟，保安使用金属探测器扫描访客并检查他们的包。

不过，有些安防专家承认，酒店行业——或者一般意义上的商业房地产，不可能在安防上发生彻底的变化。

多领域技术咨询公司Affiliated Engineers Inc安防顾问、市场组主管肖恩·阿伦斯（Sean Ahrens）称，虽然在不久的将来有些酒店可能会突然做出一些调整，例如扫描检查，但他预计类似这种变化不会持久。阿伦斯表示，大部分酒店无法适应连续对顾客进行扫描检查，例如，许多酒店没有可以容纳顾客排成长队等待的场所。他补充道，安防检查也有可能影响顾客的舒适性。“最终将不得不放弃安防检查，因为它基本上会妥协于便利性，”阿伦斯表示，他与本文中的大多数消息人士都是安防组织美国工业安全世界协会（ASIS International）和商业房地产委员会（Commercial Real Estate Council）的成员。

位于纽约的MG Security Services LLC董事长曼尼·戈麦斯（Manny Gomez）称，永利酒店对顾客进行安防检查的做法在业内可能是一个例外。“我认为，大多数其他酒店都不希望冒着失去顾客的风险进行安防检查，因为他们考虑得更仔细或者只是没有这部分预算，”他表示。

另外，戈麦斯称，会展中心和酒店经常举办枪械展。他补充道，此类活动已经加强了安防，但参加者仍会前往会场，并住在装有枪械的酒店里。阿洛埃的公司曾经为在宾夕法尼亚州的会展中心举办的此类展览提供过安防，他表示，展出的武器受到严格管制，它们在进入会场前都已失效。他补充道，有些展览巡回展出，因此，通常参加者无需在酒店住宿。

阿洛埃称，许多公寓和共管公寓建筑也经常将住户的舒适性放在第一位。他补充道，例如在许多封闭式社区，保安可能会要求检查访客的身份证件，或者只是要求访客说出他们要拜访的人。大多数保安都不配武器。

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位于加利福尼亚州卡尔弗城（Culver City）的AEGIS Security & Investigations首席执行官杰夫·吉斯纳（Jeff Zisner）称，通常在发生大规模伤亡事件之后，本能反应是改变安防程序，但这是一个漫长的过程。他补充道，各个经营者是否希望根据他们认为可能永远不会发生的事件，投入资金加强他们现有的安防措施，是一个商业和公关决策。 “我无法强迫他们使用金属探测器，”他表示。

Secur America LLC 芝加哥分公司商业房地产运营高级副总裁卡洛斯·维拉利尔（Carlos Villarreal）称，2001年9月11日恐怖袭击事件之后，商业建筑，例如机场改变了其安防措施。他指出，此类建筑开始限制人员进入和要求出示身份证件，这导致了美国工人的外流。

维拉利尔称，可能个别枪击事件也会改变酒店处理行李登记的方式。他补充道，酒店门口的行李员会对顾客的包进行检查。

吉斯纳还表示，可能酒店会要求行李员取走顾客的包，拿到后勤办公室进行检查，就像机场一样，检查完把包送回顾客的房间。“这样或许可以在最小程度上耽误顾客，是为顾客提供最轻微冒犯性的增值服务，”他表示。他又指出，经营者可能需要支付大笔费用购买扫描仪，并雇佣更多行李员。

不过，专注于高层写字楼安防的维拉利尔称，他预计大多数写字楼不会因为此次事件而发生太多变化。这些建筑已经设置了旋转门等物理屏障，来控制人员的进入。他表示，任何希望运入大量物品的人通常都必须从建筑的装卸货处进入，比如预定的货物。他补充道，携带大量物品从建筑前门进入的人可能会引起保安的怀疑，因为写字楼的职员在正常情况下只会携带一个公文包或背包。

戈麦斯还预计，许多写字楼业主可能会拒绝安装金属探测器或检查枪械，因为他们可能会害怕失去租户。

戈麦斯称，但此次枪击事件为安防专家开辟了新的需要仔细检查的领域——在高层建筑附近举办露天活动，因为没有人预料到酒店的32楼居然隐藏着一个扫射人群的杀手。他指出，现在安防专家和执法部门可能会开始留意此类活动，将其改成在室内举办，或者为露天会场增设顶棚。“这完全颠覆了原本的计划，”戈麦斯表示。

专家称，此类房产安防的关键在于，继续增加相关工作人员以及公众对于可疑行为和报告异常现象的意识。

“我们又回到了相信直觉的时代，”阿伦斯表示。

作者：Mary Diduch
原文发表日期：2017年10月9日
责任编辑：Zoe Chan

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直系子女移民年龄将上调至22岁 | 加拿大

加拿大联邦移民部早前对《移民及难民保护法》（Immigration and Refugee Protection Act）作出修改，从今年10月24日即下周二起，直系子女（Dependent Child）随父母申请移民的年龄上限，从目前的19周岁上调至22周岁，及未结婚和有同居关系，意味那些有较大年纪孩子的家庭，将有机会一起拿到枫叶卡。

从今年10月24日起，依亲子女随父母申请移民的年龄上限将从目前的19周岁上调至22周岁 — 从今年10月24日起，直系子女随父母申请移民的年龄上限将从目前的19周岁上调至22周岁

新例无追溯期

2014年8月1日，联邦移民部将直系子女年龄限制从22岁以下改为19岁以下。许多19到21岁之间的青年因不符合经济类移民的申请条件，被迫与家人分离。在新规定下，许多大学生将可以跟随父母一起移民加拿大。

不过，新例没有追溯期，在2014年8月1日後至2017年10月24日前提交的申请，会沿用旧制审批。

此外，若直系子女伤障或有心理疾病，需要父母在经济方面有所照顾，即使年龄高於22周岁，仍可跟随父母一同移民。

这次改革其实也是社会经济（socioeconomic）趋势的体现，因为过去几年，愈来愈多年轻成年人选择与父母居住。根据2017年8月的人口普查统计显示，自2001年至2016年，大约有35%年龄介乎20岁至34岁的年轻人愿意与父母两人中的至少一人共同生活。

加拿大联邦移民部长胡辛（Ahmed Hussen）表示，放宽年龄限制能够让更多的家庭团聚，这对加国经济和社会发展有所帮助，同时也提升加拿大魅力，让人们更愿意选择加拿大作为移民目的地。

来源：星岛日报

责任编辑：Zoe Chan

居外研究：9月堪培拉房价未随悉尼价格下跌房产投资前景佳 | 澳洲

尽管市场对澳洲公寓房有供过于求的担心，但堪培拉独立房的价格保持持续稳步上升的态势。今年9月和整个三季度的统计数据显示，堪培拉是仅次于霍巴特和墨尔本，在澳洲房产市场表现最好的首府城市。

九月份堪培拉独立房跳升0.6％，整个季度的涨幅高达1.3％。与去年同期相比，堪培拉9月份的上升率持平，但整个季度的增长率则上涨了0.8％。过去12个月，堪培拉房地产价格升幅达7.8％，预计上升势头仍将持续。澳洲房地产数据分析机构CoreLogic研究部主管库普尔（Cameron Kusher）说：“堪培拉的人口增加开始攀升，失业率很低，而且房产的可负担性比悉尼的高得多，所以我们在这里看得到投资的价值。”他还乐观的表示，“在未来的一年，我们认为在保持合理增长的情况下，市场将会相当的稳定。”

居外网海外房产行业分析师杨嘉锡（Adam Yang）也对未来堪培拉的房市发展表示乐观：“澳洲首都堪培拉是澳洲失业率最低的城市之一，那里的居民有着澳洲最高的人均可支配收入，并且经常搬迁于澳洲不同城市之间，这就意味着堪培拉居民对买房与租房的需求是相对较强的。另一方面，在新州、维州与昆州纷纷对外国投资者加收附加税的同时，堪培拉尚未对海外投资者征收附加税。”

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堪培拉独立房的平均房价为65万多，而公寓房的平均房价接近43万。不过堪培拉的公寓房行情不被看好，价格在9月份下降了0.1％，较上个季度整体回落0.6个百分点。库普尔表示，这是因为堪培拉的公寓房部分面临着与布里斯班相似的供过于求的问题。

最新的CoreLogic数据房产估价结果显示，由于悉尼房价下跌，导致全国范围房产价格涨幅逐渐放缓。今年第三季度，全国房产市场涨幅仅为0.05％，是自2016年6月以来的最低涨幅。

库普尔认为，全国范围内的经济增长放缓主要是由于悉尼市场的资本收益停滞，墨尔本市场疲软等因素。经历了一段时间不景气的状况后，霍巴特近期的表现，进一步巩固了自身作为表现最好的房地产市场。年平均增长率高达14.3％，是2004年以来的最高水平，上季度则上涨了3.4％。报告还揭示出，墨尔本房地产市场呈现出较慢的增长态势，但与悉尼相比，其增长速度仍保持弹性。

库普尔表示，悉尼房地产价格预计还会下滑，今年晚些时候墨尔本可能也会出现市场需求下滑，低利率将有助于支撑住房地产价格。

责任编辑：Zoe Chan

昆士兰班达伯格精美大宅：投资环境好升值潜力大，享有无敌自然景观 | 澳洲

班达伯格被称作南大堡礁（Southern Great Barrier Reef）的门户，该地区拥有原生态的环境，生长着数量众多的海洋生物，吸引许多游客。班达伯格地区的投资环境有着增值快的特点，这是由于本地区美丽的自然风光、现有发达的企业群体、丰富的原产品和完备的城镇服务设施。这套豪宅位于班达伯格的Qunaba，毗邻亚热带树林，有一望无际的美好视野，可以在家里就俯瞰富饶的农田和珊瑚海。远离喧嚣、宁静惬意的环境让人仿佛置身于世外桃源，呼吸纯净空气、又享有现代化生活的便利。

位置优越，尽享班达伯格地区的自然美景与优质资源

班达伯格地区（Bundaberg Region）距离昆士兰州首府城市布里斯班以北大约350公里。美丽的伯内特河贯穿于市中心，世界著名的大堡礁南端、大海龟繁殖保护区、班达伯格朗姆酒、澳洲飞行祖师伯特辛克勒均是班达伯格的骄傲。该地区拥有厚重的历史感，与精彩的荒野探险、富有田园特色的悠闲体验，以及温馨的乡村风格，这一切都完美地融合起来。

昆士兰班达伯格精美大宅：投资环境好升值潜力大，享有无敌自然景观 | 澳洲 — 班达伯格被称作南大堡礁（Southern Great Barrier Reef）的门户，该地区拥有原生态的环境，生长着数量众多的海洋生物，吸引许多游客

班达伯格是一个区域中心，拥有很多设施包括空中和铁路运输、扩建和战略运输港口，并且可以方便去往布里斯班和阳光海岸。这个地区有着巨大的增长和发展空间，在这里置业还有很大升值空间。

这处无与伦比的住宅位于昆士兰海岸边，地处大堡礁的起点位置，占据了优越的地段。马斯格雷夫夫人岛、艾略特夫人岛和弗雷泽群岛就在您的家门口——如此得天独厚的位置自然十分珍贵，其稀缺性也让该物业更具投资价值。

住宅附近有高尔夫球场，漂亮的沙滩，可以去那里浮潜、钓鱼和潜水，以及观赏珊瑚礁。您还可以在此看到孵化时节的海龟，尽享大自然的美好。您还可以在这里看到许多野生动物，并在附近区域观赏到每年3万只鲸鱼的迁移活动。这个区域有澳大利亚最肥沃的农田之一，这里的农场可以种植甘蔗、澳洲坚果、甘薯、西红柿、芒果等多种植物。

空间开阔格局舒适，装修精美充满迷人度假风格

这是一套多元风格的豪华房产，占据私密又贴近自然的位置，享有绿色景观，让人心旷神怡。这里有不同楼层和不同级别的宽敞格局，1726平方米自由空间带来极大的居住舒适度。这套住宅位于这个优雅的亚热带绿洲，班达伯格地区为将为您的工作、生活方式、以及旅游等都提供良好的条件。

这套住宅拥有永不过时的现代风格设计，新颖别致又非常精美，采用了高品质的装修。这里非常安静，无人打扰，确保您拥有自己的隐私，又可以在7个层面观赏到无敌景色。您完全可以把这一物业当作自己的私人度假村，完美格局有新颖的建筑风格，宽大的面积适合许多人同时居住，令人印象深刻的4卧3卫格局足够灵活运用。并且这里的3个室内生活区可以根据不同需求来进行打造，每个人都有自己喜欢的地方，或欣赏美景、或享受生活。这里也为您提供了许多娱乐休闲空间，比如舒适的阳台、游泳池、漂亮的露台，都是欢聚或者独处的好去处。无论是在庭院，还是客房，或者正式用餐区域，都享有壮观的景色，给予您愉悦的心情和自在的感受。

这处物业也是完美的度假住所，可以让人在家庭中享受美丽的亚热带气候，冬季也享有温暖的空气，并在夏季可以充分感受凉爽的海洋风。如此绝佳位置的优质物业，更具投资价值，是昆士兰不可多得的优质房产。

欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/35145331.htm

（本文内容资料由客户提供）

责任编辑：Shelly Du

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老牌华人社区纽约法拉盛周边地价见涨 | 美国

由于美国老牌华人社区纽约皇后区的法拉盛（Flushing）房地产价格近几年随着华人移民数量上升呈现直线上涨趋势，土地开发商将目标转移至邻近区域购地筑楼。建地买卖热络，间接带来法拉盛地价上升，邻近居民担心会有过度开发的可能。

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皇后区的法拉盛法拉盛是纽约皇后区地产起飞的核心地 — 法拉盛是纽约皇后区地产起飞的核心地

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Onex房地产公司（Onex Real Estate Partners）总裁达纳（Michael Dana）向《纽约时报》表示，法拉盛是皇后区地价的驱动器。鉴于该地段开发成本高昂，精明的开发商将注意力转移到它的周边地区。来自长岛的开发商中的行动派伊斯丹资本（Eastone Capital Partners）刚以2,300万美元购买位于北方大道（Northern Boulevard）141-57号的开发据点。

这块地约23,000平方英尺，目前美国银行分行和国际工程师联合工会14-14B分会（International Union of Operating Engineers Local 14-14B）还在据点营运。

美国银行的租约还有近两年才到期。届时，开发商将拆除建筑物，整地面积约为6.8万平方英尺。计划改建成具有零售商区和公寓的综合式建案。

该笔交易是由高纬环球房产公司（Cushman & Wakefield ）的普罗伊斯（Stephen Preuss）中介牵成的。他希望有更多投資能涌入法拉盛，并指出，法拉盛市中心的土地价格看涨，很多开发商转移目标看准了像北方大道这种市中心外围副区，因价格较为实在些，這一趋势仍会持续。

Eastone在网站上已刊登了他们在法拉盛与长岛市的几笔买卖项目。

由于这种购地建案热潮风涨，法拉盛地区现在正充斥着这些投资买卖的计划案，有些人担心附近社区会被过度开发。目前的开发方案有富顿集团在第39大道上的巨型Tangram项目和Onex地产合作公司（Onex Real Estate Partners）的天景公寓（Sky View Parc）。

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（互联网资讯综合整理）

责任编辑：Zoe Chan

湾区房产行情紧俏东湾三谷成华人购房首选 | 美国

居外网自2013年记录“询盘数据”以来，美国从来都是国人最热爱最向往的置业圣地，高居榜首。无论是出于自己将来养老，还是孩子已经或将在美国深造，或纯粹是为了资产安全保持而投资；如果说北京海淀是国人公认的“宇宙中心”的，那么称“美国湾区”全球的“宇宙中心”肯定不过分。

相比中国的北京或者上海，美国房产性价比更高已经不用赘述，除了能拥有房屋永久所有权和土地所有权，房屋一般都具备地下室、阁楼、花园、院子、车库等，配套完整。

另外，美国市场成熟、法律公开透明，购房程序也不复杂。购房者即便没有绿卡或签证，只要拥有中国护照，就算不踏上美国本土，也可以通过传真完成交易，可谓便捷至极。

加州湾区在科学技术、教育、文化、体育、医疗、创业等领域都拥有辉煌的记录，世界顶尖高校前10位中的斯坦福大学和加州大学伯克利分校都在湾区。

旧金山湾区俨然成为美国房地产市场的龙头和风向标。有数据显示，旧金山领涨加州的房地产市场，而加州则领涨美国的房地产市场。

2017年8月，加州房地产经纪协会（California Association of Realtors）的统计数据显示，加州独立屋中位价格涨至565,330美元，与1年前相比涨幅达7.2%，为10年来最高涨幅。报告中特别提到旧金山湾区9县的独立屋，中位价格涨至85万6,200美元，与1年前相比涨幅为10.2%。

专家分析，从历史的角度来看，这一波的房价上涨仍然会有比较大的空间。因为就美国目前的经济发展来说，经济繁荣、就业充分、景气上升、消费信心十足，短期内不大会发生导致房价大幅下降的经济危机。

湾区有一大批世界顶尖的高科技公司，创业人才不断涌来，经济发展和人口增长长期持续，必将带动湾区房地产价格的长期攀升；而目前湾区可使用的土地日渐减少，二手房交易量严重不足；随着近些年亚裔新移民不断涌入，湾区未来的发展趋势逐渐亚洲化，也带动湾区的房价越来越贵。

华人在湾区投资买房喜欢挑在哪里？

在供不应求、卖家市场的湾区房产市场中，价格节节上涨、居高不下，那么作为华人买家都会考虑哪些因素呢？

湾区地产经纪人Charlotte Tsang为我们讲了一个实例，可以从中一窥华人买房时的考量重点。

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独栋屋（single-family house）是独立的建筑，建筑围墙不和邻居公用，一般为1-3 层楼的建筑。老式独栋屋带前后院。美国大多数住宅楼为这种建筑，以郊区的独栋屋居多。 — 图二：独栋屋（single-family house）是独立的建筑，围墙不和邻居公用，一般为1-3 层楼。老式独栋屋带前后院。美国大多数住宅楼为这种建筑，以郊区的独栋屋居多。

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Sally（化名）一家是典型的湾区华人，30出头的她，在家中做全职主妇，刚刚生下一个宝宝。丈夫有着不错的收入，一人的工资撑起中产阶级水平的生活。因为宝宝的降临，Sally和丈夫想停止租房，买一栋属于自己的房产。

考虑到孩子就学的问题，Sally希望搬到一个好的社区，购置一座独栋住宅（single-family house），学区要好、价格合理、离Bart车站近些，预算约为70万到80万美元。5年之内，他们不打算搬家。

在请Charlotte Tsang做房地产经纪之前，Sally对于符合期望的社区并没有任何概念。为Sally做完经济能力评估后，根据市场情况，Charlotte推荐了三个东湾的社区，分别是San Leandro、Hayward和Castro Valley。

之后Charlotte带着Sally全家驱车前去观察中意的社区，进一步挑选。最后Sally一家以约80万美元的价格，在Castro Valley拿下一所有3个卧室的独立住宅。如其所愿，学区不错，环境也好，距离Bart车站很近，方便丈夫上班，可谓合家欢喜。

东湾三谷——炎热房产市场中的清凉绿洲

从上面的例子可以看出，华人家庭大都考虑的一样，主要就是注重学区、社区和价格。

图三：东湾三谷地区房价增长分布图（2017年8月數據，Zillow Research）

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“华人很喜欢东湾三谷（Tri-Valley: Pleasanton、Livermore、Dublin、San Ramon、 Danville）、Castro Valley、Hayward、San Leandro和San Loreanzo，”生长在湾区的房地产经纪Charlotte Tsang介绍道。从业五年来，客户群中约一半为亚裔美国人，Charlotte对于华人的喜好相当了解，“那里的房价可负担性比较高，社区、气候不错，学区也好，比如在San Leandro，有很多中国超市，一个于2016年新建的全新Kaiser医院，两个湾区地铁（BART, Bay Area Rapid Transit) 站。”

Charlotte特别强调，对于多代同堂的华人家庭，三藩市东湾（San Francisco East Bay Area）是买房、投资的好选择。

东湾三谷地区是美丽的花园城市，有多个风景优美的国际标准高尔夫球场，有小Napa之称的红酒之乡c市，是Oracle甲骨文公司、 Lawrence Livermore National Laboratory国家实验室、Bishop Business Park高科技工业园区、享誉湾区的购物天堂San Francisco Premium Outlets，以及是美国著名电话通讯公司AT&T西部地区总部所在地。

三谷地区的地理位置优越。大湾区地铁的东湾终点站就在Dublin市中心，从这里乘地铁到旧金山市区和国际机场约1-1.5小时，到南湾硅谷中心，南到斯坦福大学，北到伯克莱加州大学均为30-40英里，大约30-60分钟车程。San Francisco Premium Outlets购物天堂近在咫尺，还有多个华人超市和大小中餐馆。

这里有全新现代化的大型居民社区，房屋新而大。2015年被美国着名的社区和城市排行榜网站Niche评为加州最适合家庭居住的地区。社区安全舒适，犯罪率极低。Danville的Blackhawk黑鹰区（Blackhawk）是湾区最美的规划社区之一，依山而建，很多知名人士居住在此。

这里亦有闻名加州和湾区的优秀中小学教育系统，三谷地区9分以上的小学31所，中学、高中全部8到10分。其中San Ramon的Dougherty Valley High 2015年在全加州公立高中中排列29位，是全加州硬件设施最好的公立学校。

这里还有超一流的私立中学The Athenian School，严谨的校训和多元化教学，吸引了十多个国家包括中国在内的很多小留学生。

和硅谷中心一些老牌好学区的住房相比，学校的评分水平多是相同等级。但三谷的居住条件更好却价格适宜。在三谷100万美金左右可以买到2500-3000英尺1到10年新的花园别墅房，然而在南湾或在中半岛等地，相同水平的房子，至少在200万美金以上，而且房龄多在40年以上。

这里是不需要去硅谷核心区上班的新移民首选地。目前该区华人的比例已经上升到23%左右。在这里生活的孩子们能同时体验到美国的传统文化和多元文化。

Charlotte说，对于地产买家来说，这里的新兴设施（餐馆、购物区）让生活更加便利，新建房屋价格区间在50几万美元到240万美元之间，跨度很大，选择多多，适合多代同堂的华人家庭，由于租房政策管制较宽松，也适合期望通过房租来长期投资的买家。

责任编辑：Zoe Chan

浅析税改可能如何影响房地产投资 | 美国

2017年9月27日，美国政府和国会公布了从特朗普竞选总统时就开始被广为讨论的税收改革计划框架。10月16日在参议院进行投票。由于当下共和党同时占据了白宫以及国会参众两院的多数席位，本轮对个人及企业税收的深度改革最终通过并立法的可能性已较大。

那么，除了美国公民，计划移民美国以及考虑在美国投资置业的人士也即将受到本次税改的影响。而对于绿卡持有者或已经居住在美国的纳税居民而言，如果税改法案在2018纳税年度就开始实施，2017年和2018年的税负也可能存在显著差异。

这次美国税改对房地产投资将会有哪些看点，接下来重点关注哪些方面的实施细则，我们可以就这个话题简单聊下。

房地产投资实体税负可能降低

美国税法中规定了一些类别的实体在税务上可以做“透明”的处理，比如房地产投资经常采用的合伙企业。这种实体在税务上被视为“不存在”，其应税收入和税前扣除项目通常直接归属其合伙人。如果合伙人为个人，我们知道，美国个人所得税按现行联邦税法可高达39.6%，按税改框架最高一档为35%。而本次税改提出对中小型透明实体所产生的主动收入可适用25%的税率。主动收入在税法上是较被动收入而言的，一般包括经营活动所得，而被动收入主要包括股息，利息，特许权使用费等。值得联想的是，假设一个采用合伙形式的房地产投资实体，哪些收入将符合主动经营收入，比如，租金收入？此外，如果房地产投资实体层面已按照25%的税率纳税，其合伙人又该如何纳税？可以预计，关于这一改革的实施细则将显著影响房地产投资主体以及投资人本身的税务处理。

符合条件的资本收益给予50%的免税额

“符合条件的收益”在美国税法中主要指一些长期性的资本利得及其他被动收入。税改方案拟给予这类收益50%的免税额。虽然实施细则尚未出台，比如哪些类别的房产资本收益可以“符合条件”，可是房地产投资者仍然可以期待资本类收益的实际税率大幅降低。

房产折旧和利息扣除

利息通常可理解为是伴随房地产投资周期的一项永久性税收扣除项目，而折旧可被视为房地产投资的一项暂时性税收扣除项目。由于房地产投资标的金额相对较大，税法上可允许扣除的利息金额以及折旧年限就会对房地产投资者的每年的净收益，现金流，以及投资决策产生重要影响。折旧方面，税改框架允许在2017年9月27日起新增的资本支出，在不少于5年的期间内，完全费用化并进行税前扣除。利息方面，对于公司的利息支出可能会有所限制，而个人的房贷按揭利息依然在可允许扣除的范围。

个人遗产税被废除？

此外，还有一个关注点是，税改框架将废除遗产税和跨代传递遗产税，但也有一种说法是将使用资本利得税取代遗产税。所以最终的效果可能是税率或税收的降低，以吸引高净值个人留在美国，但并非很多人理解的完全免税。

聊到这里，其实美国税改就房地产投资还有很多其他方面的影响值得探讨。我们期待，随着税改的推进，随着各项实施细则的落实，居外网还会持续关注这一话题。

居外澳新大区高级业务发展经理Wendy Zhai专栏全集

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CAMP END MANOR——名副其实的获奖房产 | 英国

Camp End Manor在2017年Design & Architecture Awards奖项投票评选中，荣获2000万-3000万英镑房价段“最佳奢华住宅”称号。

Werner Capital的丹尼尔·马特奥斯（Daniel Mateos）有理由对此殊荣倍感自豪，他表示，“评委和所有为Camp End Manor投票的人都认为该房产非常特别。其地段和设计完美无瑕——从深受纳什（Nash）影响的建筑风格，到精致、独特的‘悬浮式’石质楼梯和由Linley室内设计公司精心打造的内部装潢；每一处细节都经过深思熟虑，评委深知这一点。”

Camp End Manor的绝佳地段影响了其古典结构的构想，且由于该房产位于圣乔治山（St George’s Hill）山顶，因此其设计也充分利用了向南绵延40英里的秀丽风光。

该建筑的灵感来自约翰·纳什（John Nash）和威廉·肯特（William Kent）等古典主义者的帕拉第奥式建筑，但也融合了现代风格，以确保21世纪奢华住宅的主人拥有绝佳的舒适性和高贵典雅的生活。

超过200位专业工匠参与了Camp End Manor的建造，其中，设计和建造稳固、独特的270º椭圆形石灰岩独立楼梯的石匠们发挥了最重要的作用。此类楼梯在英国尚属首例，它不仅是一件设计杰作，更是一件艺术佳品。

备受赞誉的Linley团队——由全球知名的Earl of Snowden主导的公司——精心策划了Camp End Manor完美无瑕且品味高雅的室内设计。Linley系列的每一件单品，包括带有隐藏式抽屉的标志性镶嵌桌子，都搭配了精挑细选的陈设。最终结果是，打造出了宁静、精致、时尚的住宅，处处流露出美感与舒适。

2017年，Camp End Manor荣获多项大奖的可能性非常大；该房产已入围WhatHouse的最终候选名单。最佳奢华住宅类奖项的获奖者将于11月17日公布。另外，久负盛名的Georgian Group Awards奖项的资深评委已于近期考察了Camp End Manor，获奖名单将于2017年11月公布。

获奖是对房产项目成功的肯定，令人激动且心存感激，整个团队都非常高兴看到Camp End Manor获得Design & Architecture Award大奖。建筑师、设计师、室内装潢师和工匠都非常期待房子的新主人能够享受他们竭尽所能打造出来的奢华与精致。

欲进一步了解详情，请点击：http://www.juwai.com/29074080.htm

（本文内容资料由客户提供）

责任编辑：Zoe Chan

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人口缩水加剧日本房产投资是否面临更大风险？| 日本

人口缩水加剧日本房产投资是否面临更大风险？日本房产泡沫经历是否会重现？中国人对于日本的关注一直是复杂而热烈的。从历史纠葛、地缘政治、到文化生活，中国大众与媒体手中的这盏聚光灯似乎从来没有从日本身上移开过。

2015年起，随着日元贬值与华人海外房产投资热潮的兴起，日本房产也成为了一个火热的话题。几年时间过去了，这个话题不但没有冷却的趋势，更是随着2020年东京奥运会的日益临近继续升温。

2017年1至8月，居外网收到关于日本房产问询数量比2016同期增加21.7%, 是2015年同期的2.3倍。与此同时，日本总务省统计局的数据显示，2016年日本人口减少了近31万人，是有记载以来人口减少速度最快的一年。面对潜在的劳动力不足与严重的人口老龄化，我们不禁要问现在还要投资日本房产风险是不是面临更大的风险？

让我们先来看看为什么日本房产最近备受投资者青睐。虽然日本房产对于投资者而言并不像泰国、越南等地那么便宜，但是却有着许多独特的优势。

首先，外国人在日本可以直接购买带有土地所有权的住宅，而泰国与新加坡等地是不允许外国人拥有土地产权的。其次，日本目前对外国购房者没有任何附加限制。反观加拿大、澳大利亚与新加坡等地则对外国人征收超过10%附加印花税，为当地房价降温。最后，由于日本央行的负利率政策，使得日元成为全球融资成本最低的货币之一，加上日元流动性良好，日元货币与资产都成为良好的避险投资选择。在当前国际经济前景不明，美朝局势紧张的情况下，购置日本资产在全球资产配置中有着重要意义。

图一：日本房价指数走势

图标：公寓；全部住宅；住宅用土地；别墅

从2014年12月至2017年4月，日本住宅综合房价指数连续29个月实现同比增长。2017年前4个月的同比涨幅均高于3%，高于往年同期，增幅主要驱动力来自公寓楼盘板块。日本全国公寓房价指数在近几年持续攀升，2015年开始，几乎每个月的同比增幅都在6%到8%之间，涨势惊人。反观别墅房价则涨势较为平缓，与物价通胀处于同一水平。公寓市场的火爆，来源于日本经济增长带来的内部需求与外来投资者对日本房产的青睐。同别墅相比，适合小家庭或者单身人士的公寓总价更便宜，地理位置与配套设施更为便利，无论对于刚需购房者还是投资者都是很好的选择。开发商们也紧紧抓住了“总价低，位置好”对投资者的吸引力，推出平均面积越来越小的公寓户型。2017年以来，东京地区新公寓平均面积均低于70平方米，而同时期大阪的新公寓平均面积更小，在55至65平方米之间。2017年东京新公寓的清盘率在70%左右，较前两年无明显变化。由于2016年，东京的新建公寓供给整体较2015年减少，使得东京新公寓连年大幅增加的情况有所缓解，并在7月出现了32个月以来首次库存下跌的情况。在大阪，2017年新公寓清盘率则在73%至80%的范围内，待售库存也在最近连续四个月同比下降，火热程度依旧。

那么日本房价涨势还会持续多久？现在投资日本房产又有哪些风险需要考量呢？

目前，日本经济发展势头与负利率政策对于购房者而言是利好。2017年2季度，日本GDP环比增长0.6%，是经济连续增长的第6个月，已经创下2006年以来最长的GDP连续增长期。与其同时，日本的失业率低于3%，就业情况十分乐观，特定行业甚至出现了劳动力供不应求的情况。这样的就业行情与物价水平的稳定保证了居民可支配收入的健康增长。持续增长的私人消费，正体现了日本民众的消费水平与消费意愿正在持续增长。除此之外，日本长期以来实行的量化宽松政策，降低了房贷利率，保持日元的弱势，同时刺激着日本当地与海外投资者的购房需求。

图二：2010年至2060年日本人口及各年龄段人口数据及预测

然而相对于目前稳健的房市基本面，日本并没有摆脱长期人口减少与社会老龄化带来的潜在经济发展挑战。根据日本法务省预测，日本人口将在未来40年内减少三分之一。这其中，就业适龄人口（15-64岁）将减少46%，而65岁以上人口反而将增加18.5%。这意味着日本社会将同时面临两大挑战：劳动力不足与老龄化加剧。不管是劳动者不够还是老龄人口过多，对于日本长期经济发展来看都是巨大的潜在危机。这是投资者在购买日本房产之前不得不了解清楚的。

但是，这并不代表日本房产会失去长期投资的潜力。

首先，日本人口的流失在地域分布上是不均匀的。从日本不同城市人口同比变化图中我们可以看出，近年来东京一直吸引着更多地人口，并且人口增长速度在2013年之后越来越快。神奈川县（主要城市为横滨）与爱知县（主要城市为名古屋）在近些年也同样吸引越来越多人口涌入。反观大阪、京都与北海道则正在面临人口流失的困境。

图三：2001年-2015年日本各区域人口同比变化

其次，虽然日本的移民政策相对其他发达经济体要保守许多，不过面临人口迅速减少的问题，移民似乎是政府不得不打的一张牌。2017年3月开始，在日外籍专业人才最短可以在一年之内拿到永久居民的身份，显示了日本政府想要留住更多高技术外籍人士的决心。2016年，外国籍日本居民已经占总日本人口的1.8%。虽然这个比例不高，但是绝对数量也有将近230万人，是1990年的2.6倍，这部分人群的租房购房需求已经成为市场上不可忽视的一股力量。除此之外，在日外籍人口的国籍构成也有了非常大的变化。1990年以前，在日居住的外国人以韩国人为主，中国人还占不到10%。到了2016年，中国人已经占全部在日外籍居民的将近40%，而韩国人只占20%多一点。与此同时，来自菲律宾和越南的在日居民占比也明显增加。而这些外籍居民居住的地点也很有特点，截止2015年，43%的在日外籍居民居住在东京都会区，大概10%居住在大阪与爱知县。来自不同国家的居民在购房时偏好的位置、户型、社区等都有所不同。这些是投资者在购房时需要考虑的因素。

图四：1970至2016在日外籍居民比例分布

综合以上，日本房产投资者们在目前情况下应当将眼光放在人口增长城市中外籍人口密集的区域，明确自己的投资目标是租金回报还是长期土地增值，然后选择相应情况下高需求的社区与户型进行投资。虽然人口问题将会给日本带来不小的麻烦，但在经济形势良好的情况下，这个问题应该还属于政府可以调整的范畴。毕竟相对于经济增长率常年低位徘徊，失业率居高不下的国家，只要选对标的，投资日本房产的直接风险还是可控的。

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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