西温哥华庄园式大宅:带有稀有美妙景观、位置私密品质非凡 | 加拿大

西温哥华(West Vancouver)市位于温哥华北岸,城市背山面海,座北朝南而建,因此无论从居住的科学性还是华人讲究的“风水”来说,都是理想宜居之地。这套庄园式住宅位置优越,地处西温哥华山脉,俯瞰着Burrard入口,Point Grey和标志性的狮门大桥,这个豪宅拥有非常罕见的稀有景观和氛围,是非常珍贵而优质的置业之选。

在西温哥华置业——亲近自然风景优美,滑雪胜地活动丰富

大宅所在的西温哥华是个宜居而亲近自然的地方,深受人们喜欢。西温哥华宁静而富足,那些不规则排列的价值至少数百万加元的水滨豪宅,以及宅后类似公园一样的巨大私家花园、庭院甬道上泊着世界级名车和私人游艇,都会给初到此地的人们留下深刻的印象。此外,整个城市受到工业化的影响微乎其微,居民后院里常可见到自由自在溜达着的野生动物。

西温哥华庄园式大宅:带有稀有美妙景观、位置私密品质非凡 | 加拿大
这套庄园式住宅位置优越,地处西温哥华山脉,俯瞰着Burrard入口
西温哥华庄园式大宅:带有稀有美妙景观、位置私密品质非凡 | 加拿大
这座三层楼的住宅拥有美好的自然环境,品质卓越,它的稀缺性已经决定了其拥有非凡的升值潜力
西温哥华庄园式大宅:带有稀有美妙景观、位置私密品质非凡 | 加拿大
这里总共有六间卧室,其中有两个大型主套房,面积宽大风格温馨,并保留了保姆室以及为日后家庭人员增加而留有充足空间

在这个区域,河流、小溪、峡谷沿森林密布的斜坡蜿蜒而下,穿过一栋栋的居民房屋、高楼公寓和商业区,一直延伸至公园密布的海岸。风景优美的海滨大道,密布的繁华购物区、近三百家餐馆和其它商业设施等等,都极大地满足了 当地居民和外来游客的日常需要。

由于毗邻几个著名的滑雪胜地,所以当地人在整个滑雪季节的生活是十分写意的:忙碌完一天后,人们会在晚上十点才上山滑雪,然后于午夜尽兴而归,再喝上一杯睡前酒,一觉睡到天亮,在鸟啼声中醒来,又开始崭新的一天。而夏日傍晚英吉利海湾的落日简直就令人心醉:金色水面上掠过的水鸟与独木舟,天空中时上时下翱翔彩云中的滑翔机,近处海滨在水中扑腾的欢快的猎狗,一切都显得那样的独特而富有美感。

西温哥华庄园式大宅:带有稀有美妙景观、位置私密品质非凡 | 加拿大
这座8000平方英尺的豪宅位置私密,占地1.5万平方英尺,非常开阔而舒适,是市场上非常稀缺而受欢迎的住宅类型
西温哥华庄园式大宅:带有稀有美妙景观、位置私密品质非凡 | 加拿大
这个豪宅拥有非常罕见的稀有景观和氛围,是非常珍贵而优质的置业之选

豪华装修品质非凡,优雅大气尽享户外美景

这座8000平方英尺的豪宅位置私密,占地1.5万平方英尺,非常开阔而舒适,是市场上非常稀缺而受欢迎的住宅类型,一定会十分抢手。这座三层楼的住宅拥有美好的自然环境,享有独一无二的风景,它的稀缺性已经决定了其拥有非凡的升值潜力。

这里总共有六间卧室,其中有两个大型主套房,面积宽大风格温馨,并保留了保姆室以及为日后家庭人员增加而留有充足空间。此外,住宅拥有九间浴室,都有隐私性和极大的舒适度。整个大宅色调清雅干净,大气非凡,开放式设计让舒适度大大提升。

西温哥华庄园式大宅:带有稀有美妙景观、位置私密品质非凡 | 加拿大
餐厅开阔流畅,与家人在此享用美食,共享天伦之乐
西温哥华庄园式大宅:带有稀有美妙景观、位置私密品质非凡 | 加拿大
整个大宅色调清雅干净,大气非凡,开放式设计让舒适度大大提升

另外,这里带有室内健身房,为个人的健康生活起到了引领作用。大宅还拥有热水浴缸,干桑拿浴室,这里含有加热地板和最先进的浴室设施。这个庄园大宅还有个温泉,里面的休息区和一个泳池相当惬意。设计者为业主带来了足够的娱乐休闲空间——从主办大型聚会和小型派对的空间,适合亲密聚会的户外场所,娱乐选择十分多样化。此外还建有两间酒吧,一间红酒吧和一间雪茄房可满足您和到访客人的需求,同时还可以进行正式的用餐。剧院和游戏室,更是您和朋友家人共享美好时光的好去处。

西温哥华庄园式大宅:带有稀有美妙景观、位置私密品质非凡 | 加拿大
这里带有室内健身房,游戏室为个人的健康生活起到了引领作用,健身休闲,一应俱全
西温哥华庄园式大宅:带有稀有美妙景观、位置私密品质非凡 | 加拿大
从主办大型聚会和小型派对的空间,适合亲密聚会的户外场所,娱乐选择十分多样化
西温哥华庄园式大宅:带有稀有美妙景观、位置私密品质非凡 | 加拿大
设计先进而注重生活享受,西温哥华的住宅拥有得天独厚的环境也惬意自在的生活氛围,如此绝佳大宅一定值得有品位的人士去拥有

这个大宅还带有许多智能化的现代设施,更加为您提供生活的方便。这处自动化风格的住宅可以通过智能手机或平板电脑来进行掌控。这里的加热车道在较冷的月份能容纳所有车辆,最大限度地减少了除雪的需要。

这里的一切都相当完美,设计先进而注重生活享受,西温哥华的住宅拥有得天独厚的环境也惬意自在的生活氛围,如此绝佳大宅一定值得有品位的人士去拥有!

欲进一步了解详情,请点击:http://www.juwai.com/34365193.htm

(本文内容资料由客户提供)

 

本文系居外网独家稿件,未经授权,不得转载,否则将追究法律责任。

2017年9月伦敦市中心住宅市场报告新鲜出炉 | 英国

近日,JLL的伦敦市中心住宅市场报告新鲜出炉,报告显示:

截止到2017年9月,伦敦市中心的房地产市场稳步前进。很多迹象表明,经历了一段时间的波动后,伦敦市中心房地产销量稳步增加,价格保持上涨,市中心的开发项目数量增长,一派欣欣向荣!

>>>英国置业百科英国购房流程 | 英国房贷申请 | 英国房产税费

2017年9月伦敦市中心住宅市场报告新鲜出炉 | 英国

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接下来,我们具体来看看,这份报告说了点啥

1.房地产开发市场

2017年第二季度于2016年第二季度相比,项目开发的数量上升了4%。

2017年第二季度与第一季度相比,项目的供应量上升了166%

在脱欧,大选等种种因素的动摇下,伦敦市中心的开发项目依旧保持上升,而精明的开发商之所以会继续在伦敦市中心开发项目,自然是看中了伦敦市中心房产项目的稀缺性和供不应求的供应状态,在这种形势下,市中心房产升值的潜力也较大。

2.房产交易量

2016年第二季度,脱欧公投的时刻,英国房地产市场的确经历了短暂的低潮期。

但2017年,伦敦房地产市场开始蓬勃发展,走出了2016年的阴霾。

2017年第二季度的房产交易量,比2011年和2012年高出38%!

2017年第二季度,伦敦市中心房产市场开始回温,销售量稳步增长。

具体点来说,伦敦市中心的核心地区(Core)房产交易量较大,占伦敦市中心市场的一半:

西部和西南部的老牌富人区Mayfair, Soho, 威斯敏斯特Westminster,骑士桥Knightsbridge, 肯辛顿Kensington, 切尔西Chelsea,第二金融城金丝雀码头Canary Wharf,九榆Nine Elms。

市中心这些核心商圈的适应力较强,即使在脱欧震荡的时候,也依然有着良好的抗风险能力。

因此,2017年,市场对于伦敦市中心公寓的需求稳步上升,低端市场活跃,高端市场也表现稳定。

由于英国所得税和印花税的调整,英国本地买家投资房产变得更加谨慎,而大量海外买家,尤其是中国买家的涌入,让伦敦市中心房产供不应求。

3.当前新房供应量

在伦敦市中心房产销售量复苏的时候,目前的供应量却没有跟上。

2017年第二季度,新房供应量为9310套,同比下降18%,和2015年第一季度的高峰时期比,更是下降了36%!

2014年6月到2017年6月,市场上的市中心房产供应量变化

新房供应下下降,房产交易量回升,市场需求稳步上涨,足以看出,在未来几年内,伦敦市中心房产供不应求,供需矛盾明显,还会推动房价的上涨。

4.房产开发

眼看当前市中心新建房产数量减少,需要却稳步攀升,精明的开发商们嗅到了商机,于是争相在伦敦市中心开发新楼盘,但市中心能开发的地方却屈指可数。

当前,规划和建设中的新楼房都属于较高档的项目,在过去一年半的时间里,投入市场的新楼盘数量不断波动,但今年以来,前两个季度的强劲表现也意味着市中心楼房开发的春天又来了。

首先,在2016年脱欧公投期间,新项目的增长速度明显放缓。

其次,在英国提高二套房和购房出租的印花税后,新项目数量下跌。

而2017年以来,每季度的新项目数量都与2013-2015年保持一致,并且呈现逐渐上升的趋势。

2017年以来,开发伦敦楼盘的新的申请项目数量也不少,仅仅第二季度的申请项目的房产数量就达到了5,100套。

5.在建楼盘

已经申请好许可,正在建设的伦敦市中心新楼盘数量呈现增长趋势:

由于2017年第一季度和第二季度开发项目的增长,在建的伦敦市中心新楼盘呈现回暖态势,稳步增长。

目前,有超过36,000套房产正在建造,整整是2011年的4倍!

已建成的房产数量也以每季度3,000套的速度实现,也就是说2017年全年的伦敦新建市中心项目总数会超过10,000套!

这已经是过去6年以来,最快的速度。

6.伦敦市中心核心区

截止到2017年第二季度,整个伦敦地区规划新建的房产数量为16,960,其中核心区为2,980 ,核心区外为13,980.

其中,伦敦东部的规划项目占了全部项目的63%,相比之下,西部新建的项目数量并不多。

究其原因主要是因为伦敦东部政府规划的重建项目较多,吸引了开发商的投资。

截止到2017年第二季度,核心区在建房产占整个市中心的49%,申请中的占整个市中心的30%。

放眼过去一年,只有18%的申请项目在核心区,这也可以看出,核心区的新建房产数量有减少趋势。

7.伦敦市中心房市的未来

整体来说,经历了脱欧,大选动荡后,伦敦市中心的房地产市场开始回暖,发展也比之前预料的好很多。

随着伦敦新市长Sadiq Khan就任,土地市场逐渐收紧,有限的土地需要解决英国的住房危机,那么中低价位的房产就似乎成了未来的发展趋势。

最后JLL也给出了预测,未来三年,预计脱欧接近尾声时,伦敦和市中心的房价会相对大幅增长,超过英国平均水平。

至于房租,自然也会水涨船高:

预计2017到2021年,伦敦市中心房租上涨13.1%,大伦敦平均房租上涨19.9%。

总结:

经历了脱欧公投和大选,印花税上调等,伦敦的房产市场经历了动荡。

但随着一切尘埃落定,人心所向,脱欧谈判陆续开展,伦敦的房产市场又出现了回暖趋势。

大体来看,目前市场上的市中心核心区房产数量并不多,但需求还在稳步上涨。

相关资讯:英国大学城三年内房价增长22%

(据英伦房产圈)

华人扫货全球房市 资金如何汇出?“他们总有办法” | 海外

上海餐厅老板胡大卫表示,由於中国严控货币流出,他对汇款至澳大利亚购房感到很担心。因此,他打算直接把现金装在手提箱里带出去

这位 61 岁的老人打算在本月向墨尔本汇出 85,000 澳元(66,000 美元),这是他去年敲定的交易融资的最後一部分。胡先生说:“在国外买房过去和现在都是可行的”,虽然他如今把整个过程描述为“比较麻烦”。

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澳洲房市是华人竞逐首选之一
澳洲房市是华人竞逐首选之一

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更严格的资本管制几乎无法削弱中国买家的胃口,这些中国买家推升了全球房价走高。虽然很难得出明确的数据,但房地产经纪公司,包括瑞普莱坊 (Knight Frank LLP)丶第一太平戴维斯 (Savills Plc) 和国内公司世居海外置业网都报告说今年海外物业购买力上扬。唯一改变的是,政策压力让买家须在较小的城市寻找便宜的住宅,使付款更易於处理。

海外购屋狂潮不受阻碍的原因部分可能是当局已经成功地遏制了大多数代购公司的资本外流。摩根士丹利华新证券首席经济学家史蒂文 · 张表示,这减轻了对个人实行限制的需要,因为这会更加困难和昂贵。

“这是一个成本和收益的问题。”张说。

自 2017 年年初以来,中国人申请其每年 5 万美元的外汇配额,必须签署不会用於房地产的承诺书。违规者面临一系列潜在处分。

胡先生说,他和一位亲戚去年用 50000 美元的配额将人民币兑换成澳元。现在,他希望避免监管审查和手续费,让他决定亲手移动资金,这是一种自负风险的策略,例如中国和澳大利亚对未申报随身携带现金的潜在罚款。

较小的交易

增加货币审查的影响在於规模而不是交易数量。在房地产门户网站“居外网”,中国买家询问的海外房地产平均价格从 2016 年的 35.6 万美元下降到今年的 29.2 万美元。

深圳世联地产顾问海外经纪部门丶世居置业主管林瑞麟表示,一些买家正在避开诸如纽约等昂贵的地区,转向佛罗里达州和德克萨斯州等比较便宜的地点。林先生表示,购屋者平均购买美国房屋价格最高 300 万元人民币(45 万美元),英国房地产最多 200 万元人民币,并善加利用外汇配额来支付。

仲量联行(Jones Lang LaSalle Inc.)表示,该公司主要销售通常低於 50 万美元的英国房产,而在脱欧公投後的英镑疲软,也让 Cushman & Wakefield 强调英国房产市场出现中国买家的强劲需求。

曼哈顿计划

尽管如此,开发商仍然依赖最富有的中国买家对豪华住宅的需求。本周一,一群人聚集在一家北京酒店竞标格林威治街 125 号建案计画的 16 个公寓单位,这个建案靠近曼哈顿下城的新世界贸易中心,价格从 120 万美元到 1200 万美元不等。

林先生说:“一切取决於确定的买家如何汇出金钱,以及他们的决心是否足够强大”,以免遭受违规的处罚。他承认如果没有资本限制,增长将会更明显强。

这些对海外房产的胃口表明,中国的资本可能继续推升房价,这一趋势引起了从温哥华到雪梨当地居民的关切。据全国房地产经纪人协会统计,截至 3 月 31 日止的华人买家,主要来自中国大陆,但也包括中国台湾和中国香港,在美国住宅物业中洒下 317 亿美元,仍然是房屋市场上最大的外国力量。

(图取自彭博)
(图取自彭博)

三个月前的北京,在加拿大开发商 Westbank 的温哥华豪华公寓广告展示旁边,销售代理李丽娟被记者问到人们如何汇出购屋款,她说,“客户总有办法。

事实证明,传统的方法仍然管用:伪造货币转帐银行文件;借用亲友的银行帐户和外汇配额进行多笔小额转帐,这种转帐有时称为“分身”;或者,根据担心政府监督而不愿透露姓名的代理商和买家,通过地下银行转帐。

在某些情况下,在海外拥有现金的个人或者有管道取得外币的朋友,若愿意在国外借钱则将会在大陆以人民币偿还。

更大额的付款通常通过地下银行转汇,许多位在中国香港的银行都接受境内人民币,再将美元投入客户的离岸帐户。但是,越来越多的监管使得今年交易手续费高达 3%,较去年低於 1.5% 的基本水平大幅上扬。

继续海外购房的一个可能原因是没有公布对违规者的惩罚。去年年底,国家外汇管理局宣称将违规者列入观察名单,停止三年的外汇配额,还可以追究洗钱罪。

ING 银行中国香港经济学家 Iris Pang 表示,人民币强势升值也有助於缓解官员对资本外流的担忧。

(图取自彭博)
(图取自彭博)

一些大型房地产代理公司的数据刻画出海外物业需求的乐观情况:

  • 瑞普莱坊在第 2 季在中国的销售额比去年同期增长了 2 倍多,今年可能会在数量和金额上创下新纪录。
  • 世居表示,前 8 个月售出房屋成长 30%,成交数量达到创纪录水平。该公司表示,购买总价值略有下滑。
  • 第一太平戴维斯本月表示,业务“今年比前一年略有增长”,但未明叙。

瑞普莱坊指出,当三月北京施出遏制房市措施後,北京买家海外购房兴趣大增。该机构说,福建泉州丶江苏宜兴等较小城市的富豪也有强劲的需求。

对於像上海餐馆老板胡老板这样的买家,海外房产的吸引力源自担忧中国几十年的强劲增长可能会结束。

他说:“中国经济可能会变得不稳定。这让我对把一切都放在一个篮子里感到不安。”

(图取自彭博)
(图取自彭博)

(据钜亨网)

2018年美国大学费用最高排行榜TOP10 | 美国

前面从不同阶段在美国留学的不同地区,所申请的美国院校不同等角度为大家介绍【2018美国留学费用到底有多贵?两张图揭秘其中差额】,相信大家通过前面的阅读对美国留学各个阶段的费用有了一个大概的了解,今天从2018年美国大学费用排名榜为大家分析留学费用最高的10所美国大学,助力大家后面的留学申请。

下面我们用倒序的方式为大家介绍美国最贵的10所大学,同学们可以通过这些费用清单,看看你对美国留学费用知多少?

TOP 10. 斯克利普斯学院 Scripps College

这是一所在位于美国名校汇集的加利福尼亚州美国著名女校,这所女校作为西部常春藤之称的克莱蒙特联邦成员,其教学水平和教学质量,先后在全美位列第三,该校不仅校园环境优美,更是让学生在克莱蒙特联校五所学院之间共享很多教学资源。

校址:Claremont, California

总费用:$64,260

学杂费:$49,152

食宿费:$15,108

TOP 9. 欧柏林学院 Oberlin College

作为全美最好的文理学院之一,欧柏林学院是美国一所招生黑人学生和女性学生的大学,该校最为著名的音乐学院为享誉世界的美国第一所四年制音乐教育机构,该校在艺术人类系、社会和行为科学系、自然科学和数学系等多个角度也有自己独特的优势。

校址:Oberlin, Ohio

总费用:$64,266

学杂费:$50,636

食宿费:$13,630

TOP 8. 卡莱门麦肯纳学院 Claremont McKenna College

卡莱门麦肯纳学院距离美国繁华的洛杉矶只有35英里,该校不仅在地理位置上有天然的众多优势之外,卡莱门麦肯纳学院更是与包括它在内的五所本科院校,克莱蒙特大学联盟共享图书馆系统、体育设施、工程组织课外活动以及其它合办的教学项目内容。

校址:Claremont, California

总费用:$64,325

学杂费:$49,045

食宿费:$15,280

TOP 7. 南加州大学 University of Southern California

南加州大学是美国西海岸最古老的顶尖私立研究型大学,该校不仅是美国大学协会的联盟成员之一,更是在电影艺术学院、阴雨学院、传播学院、公共政策学院、医药学院、建筑学院以及多媒体等学院位居全美前列。

校址:Los Angeles, California

总费用:$64,482

学杂费:$50,627

食宿费:$13,855

TOP 6. 西蒙巴德学院 Bard College at Simon’s Rock

西蒙巴德学院作为美国马萨逐塞州最具创新性的私立文科院校之一,该校是典型的“麻雀虽小五脏俱全”的代表,虽然院校规模不大,但从艺术、管理、政治再到文学研究、数学、现代研究、以及西班牙等等,都有自己独具一格的特色。

校址:Great Barrington, Massachusetts

总费用:$64,519

学杂费:$50,859

食宿费:$13,660

你对美国留学费用了解多少?
你对美国留学费用了解多少?

TOP 5. 芝加哥大学 University of Chicago

对于坐落在美国国际金融中心的芝加哥大学,这所世界著名的私立研究型大学,凭借其优秀的教学质量和科研成果,先后获得世界超过30%的诺贝尔经济学奖得主,并且该校是美国第一所国家实验室创建之地。

校址:Chicago, Illinois

总费用:$64,965

学杂费:$50,193

食宿费:$50,193

TOP 4. 莎拉劳伦斯学院 Sarah Lawrence College

莎拉劳伦斯学院虽然建校之初,是以女子学院而存在,但这所学校经过40年的发展之后,开始拓展办校,从单纯的女校变成现在的男女同校。并且莎拉劳伦斯学院作为美国私立文理学院在课程设置上也非常广泛,从人类学院、艺术到地理学、政治学、心里学、科学与数学等方向均设有不同的专业。

校址:Yonkers, New York

总费用:$65,630

学杂费:$51,034

食宿费:$14,596

TOP 3. 纽约大学 New York University

对于这座25所美国新常春藤盟校之一,纽约大学不仅是唯一一所位于美国纽约心脏地带的私立顶尖名校,该校更是以其优异的教学质量获得世界广泛的认可与多项赞誉,纽约大学的法学院是全美最好的6所法学院之一,金融学院更是蜚声海外。

校址:New York City, New York

总费用:$65,860

学杂费:$48,280

食宿费:$17,580

TOP 2. 哥伦比亚大学 Columbia University

哥伦比亚大学不仅是美国历史上最悠久的5所顶尖大学之一,更是纽约曼哈顿最著名的私立研究型大学,该校从成立至今,先后培养出了无数位美国总统,34位国家元首以及多位顶尖世界级科研人才,其中最著名的当属美国总统罗斯福和奥巴马、北美第一个实现原子核裂变诞生地。

校址:New York City, New York

总费用:$66,383

学杂费:$53,523

食宿费:$12,860

TOP 1. 哈维穆德学院 Harvey Mudd College

哈维穆德学院作为美国著名的5所克莱尔蒙特系列学院之一,该校曾被美国《新闻与世界报道2008》评价为“美国最好的大学之一”,改校更是以其卓越的学术声誉在美国众多大学排名中处于优势地位,同时该校也是美国大学中博士生比例最高的院校之一。

校址:Claremont, California

总费用:$67,255

学杂费:$50,749

食宿费:$16,506

以上就是2018美国留学费用最高的10所大学介绍与分析,希望上面的内容能对想要申请美国大学的学子在留学选校以及美国留学费用上有一定的帮助。

(据留学监理网)

迪拜将建火星城区 模拟研究火星食品能源-热点

迪拜媒体办公室在当地时间9月29日对外宣布,阿联酋迪拜市内将打造一个“火星城区”来模拟火星生活条件。造价1.36亿美元的设施将覆盖沙漠的近17.7万平方米(190万平方英尺)。据了解该项目包括模拟火星食品,能源和水的实验室,以及未来对粮食安全的农业测试和研究。

迪拜将建火星城区 模拟研究火星食品能源
迪拜将建火星城区 模拟研究火星食品能源

据报道,这个项目的名称是“Mars Scientific City”,但没有透露如何模拟人类在火星的生存环境。迪拜市长阿尔・马克图姆在推特上贴出了“火星城”的设计图片。图片显示,沙漠中屹立着数个穹顶,内部设有人类居住的房屋、绿树和草坪。

早在7月份,阿拉伯联合酋长国航天局公布了到2021年发射火星轨道的计划,这将成为第一个向火星发射探测的穆斯林国家。此外,在年初,阿联酋宣布计划在2117年之前在红色星球上建立一个人类殖民地。

这个项目的名称是“Mars Scientific City”
这个项目的名称是“Mars Scientific City”

相关发言人表示:“我们相信空间探索的潜力,并与全球合作伙伴和领导人合作,以利用这一研究和运动的结果,力求满足人们的需求,提高地球上的生活质量。”

中国香港人18年不吃不喝才能买房 | 中国香港

今年稍早,美国物业顾问公司Demographia一项调查显示,中国香港仍为全球房价最难负担的城市,房价入息比率(本地房价中位数,除以家庭全年入息中位数)高达18倍,远远抛离居次位的悉尼(12.2倍)及温哥华(11.8倍),“18年不吃不喝才能买房”之说不径而走。

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房价及租金高踞不下,将数百尺的房屋分成数户、甚至十数床位租出的“劏房”在中国香港越见普遍,这现象获不少国际媒体关注,成为中国香港贫富悬殊最具象征性的标志之一。据中国香港发展局数字,目前全中国香港共有8.8万“劏房户”,居于环境恶劣的分租房内。

房屋问题一直被港府列为“重中之重”,新任特首林郑月娥发表任内首份《施政报告》在即,政府及坊间均出现不少协助基层及年轻世代,解决住房问题的建议。

一些劏房户的住处只有一个床位

一周以内,先后有政府官员称正在研究推出“货柜屋”,社会企业计划提供“合法劏房”,地产商则加推“大学生首置上车盘”,但这些建议目前只针对极少数人,也引来一些批评声音。

政府的“新招”

合法劏房

政府早前宣布与本地社会福利机构合作,由社福机构以平租承接发展商提供的单位,再以低于市价的租金,将单位分租给正在轮候公共房屋的基层市民,租户资格由承办这些社会房屋营运的社福机构决定。

在中国香港,无法负担租住私人楼宇的低收入家庭,可以申请入住公共租住房屋(简称公屋),但目前公屋的轮候时间,平均需要4.7年。在等候期间,一些基层市民别无选择租住劏房,当中很多因不符合本地法例的安全、消防等要求,属于违法。

政府今次与社福机构合作,提供符合法例相关要求的分租房,计划名为“社会房屋共享计划”,但港媒更爱称其为“合法劏房”。

有批评者认为,此计划相当于于将本不应鼓励的劏房现象合理化。

2. 货柜屋

另一项计划是建造“货柜屋”。中国香港发展局早前公布,港府正研究引入货柜屋组装技术,在中国香港大学宿舍及中国香港科学园宿舍试行,计划初期将建造500个180呎(约18平方米)单位。

“货柜屋”是民间团体倡议多年的解决方案,因其选址的灵活性及建造速度,适合用作过渡性住房。

但政府计划细节一出,即引起抨击:这些远离市区、仅180呎(约18平方米)的单位,月租将达8000至10000港元。其中,在科学园建造的货柜屋,对象不是受居住问题所困的市民,而是租予科学园公司的员工及研究人员居住。

有港媒报道指出,这些货柜屋单位的平均呎价,较邻近市镇沙田、大埔一些单位更高。

3. 首置上车盘

另一方面,新任特首林郑月娥在竞选期间,就提出“首置上车盘”的计划,她将会于下月发表的《施政报告》中交代有关措施。林郑早前透露,计划对象是首次置业的中国香港永久居民,希望可以帮助”可能收入不错,但无法在私营房屋市场置业”的年轻家庭。

但林郑月娥强调,这些房屋只属”上车盘”性质,目的仍是期待目标家庭“日后有能力进入私人市场”。至于定价,林郑月娥仅称越是可以负担的定价,就伴随较多限制。

面积细小的“上车盘”(或称“纳米盘”)在中国香港私人房屋市场已十分普遍。去年底,一个地产商推出面积最小仅128呎(约12.8平方米)的“上车盘”单位,备受舆论批评。

近日,有地产商宣布划出部份单位为面向大学毕业生的“上车盘”,但单位售价仍高达最少587.8万港元。

批评者认为,政府的思维仍然侧重地产发展,以鼓励市民“买楼上车”为主,而非解决市民居住问题,不能撼动目前租金高企的既有地产市场秩序,最终得益者仍是地产发展商。

若一块500呎的土地可以兴建6层150呎(约15平方米)的货柜屋,政府只需77公顷土地,即可兴建10万个货柜屋单位,“足以冲击整个劏房市场”。

但提供大量平价租房,会影响私人租房市场的价格。陈剑青质疑,政府目前提出的计划,均“不敢”将租金定在大幅低于市价的水平。

(据诗华日报)

菲沙再评中国香港为全球最自由经济体 | 海外

中国香港特别行政区政府欢迎菲沙研究所在最新的经济自由度报告中,再次把中国香港评为全球最自由经济体。

政府发言人表示,菲沙研究所对中国香港的高度评价,再次肯定中国香港在维持经济自由和缔造优良营商环境方面的努力。在全球竞争激烈的大环境下,特区政府会坚定不移地支持自由经济原则,这对於保持竞争力至为关键。

报告的5个主要评估范畴中,中国香港继续在“监管”排名第一和“国际贸易自由”排名第二。发言人称,政府会致力巩固中国香港的制度优势,包括自由开放的贸易和商业环境丶优良的法治传统和司法独立,以及高效的政府,以进一步促进本港经济稳步增长。

港府欢迎菲沙再评中国香港为全球最自由经济体
港府欢迎菲沙再评中国香港为全球最自由经济体

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不过,菲沙在报告内提到,担心内地对中国香港法治的干预会令中国香港法治受损。发言人指出,没有客观事实证明中国香港的法治或司法独立在过去受到任何损害。政府对中国香港的法治和司法独立充满信心,并会努力透过各种途径增加国际社会对中国香港这方面的正确认识。

(据信报财经)

居外研究:“一带一路”房市投资:上半年亚洲“黑马”是?| 海外

第二季度, 中国香港房价同比增幅排名全球第二,亚洲第一。尽管当地政府在201611非首套房者提高了印花税,半年去,显然这一政策并没有降低中国香港房市度。而与此同时,菲律经济增速喜人,支撑首都地区住宅价格持,延去六年来的上。其他洲一一路国家住宅市上半年则较为平淡。

居外研究:“一带一路”房市投资:上半年亚洲“黑马”是?| 海外
一带一路”示意图

尽管在 2016 年 11 月推出了提高非首套购房者印花税的政策,但中国香港的房价涨势在二季度却继续加速。2017 年 2 季度房价同比 19.3%,环比也增长4.2%。这与去年同期下跌10.5% 的数据形成巨大的反差。强劲房价走势的背后,是强有力的需求支撑。2017年前7个月,中国香港住宅市场约成交3万5千套,同比增长47.4%,成交金额则同比增长超过80%。今年的中国香港,新楼盘开盘现场人山人海的排队现象屡见不鲜,低利率与供给不足是刺激大家买房的最主要因素。不过持续走高的房价也意味着投资者可获得出租回报率在不断下降,目前中国香港市中心公寓年租金回报率约为2.6%。

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表一:中国香港住宅价格同比(来源:中国香港差饷物业估价署,经通胀调整)

菲律住宅市场继续走强,首都马尼拉CBD马卡迪三居公寓的平均价格在2017 年 2 季度同比上涨8.5%,高于去年 7.9% 的涨幅。环比涨幅也达到 2.8%。从 2011 年 1 季度至 2016 年 4 季度,由于菲律宾经济增长快速,马卡迪 CBD 地区的地产价格累积涨幅超过 49%。不过虽然房价涨幅很大,目前当地房价依然低廉。马尼拉市中心公寓单价目前在每平方米2.6万人民币左右,并且可以给投资者带来超过6%的年租金回报率。预计2017年菲律宾全年经济增长幅度健在6.5%至7.5%之间,将继续有利于房市上涨的势头。

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数据来源:Trading Economics

再来看看最近深受国内买家和财经媒体关注的柬埔寨首都金边高端公寓平均售价(未经通胀调整)在2017年第一季度同比下滑2.7%,环比下跌0.7%。目前金边市中心公寓平均每平米售价约1.6万人民币左右,年租金回报约5.3%。金边房产业人士表示,当地公寓市场在今年可能将遭遇10%以上的房价滑坡,供应过多是威胁房价的主要原因。金边在2015年推出多于9千户新公寓单位,2016年也推出超过8千户,造成市场供给过剩。柬埔寨CBRE的数据显示,2016年金边新建公寓项目总价值也达到了2015年的2.4倍。根据国际经合组织预测,柬埔寨GDP将在2017年增长6.9%,2018年增长6.8%,低于过去六年平均7.2%的增长水平。

越南最大城市胡志明,住宅价格在2017年一季度同比增长1.13%(未经通胀调整),增幅显著低于之前几个季度。同2016年4季度相比,房价下滑1.06%,连续两个季度出现环比下跌。 不过目前越南经济发展势头迅猛,城镇化与大型项目建设进程加快,房市依然有望再次呈现良好的上升势头。2017年2季度,越南GDP同比增长6.17%,五年内排名第二。越南统计办公室的数字表明强劲的经济增长主要来自农林业与渔业的强劲表现。国际经合组织预测,越南今年经济将增长6.5%,明年增速预期为6.3%。

新加坡的住房市场需求回暖,房价仍然走低。新加坡私人公寓价格在2017 年 2 季度同比下跌 3.23%,跌幅大于去年同期的2.16%。这已经是该国房价连续 15 个季度下跌。不过由于最近增幅放宽一些降温措施,该国住宅需求有明显的回升。2季度新公寓住宅市场在开盘单位同比减少15.2%的情况下,销量仍比去年同期高出36.4%。目前新加坡经济增长稳定,2季度GDP同比增幅2.9%,预计全年增幅在2%至3%之间。

泰国的房地产市场现疲软。2017 年 2 季度,泰国全国房价同比下跌 2.8%,环比下跌0.68%。去年同期,房价尚有着4.29% 的同比涨幅。房价在 2017 年 2 季度较上一季度跌0.68% 。不过得益于农业、旅游业与新出口产业的增长,泰国GDP同比增长3.7%,创下四年来最快增速。全年GDP增速预期在3.5%至4%。

印度尼西的经济虽然欣欣向荣,但房价尚未跟上经济增速,投资者可择机进场。 2017 年 2 季度,该国 14 个大城市的住房价格同比下跌 1.1%,也是该国房价连续第 10 个季度同比下跌。随着印尼政局转稳,S&P与穆迪纷纷上调印尼的信用与银行系统评级。印尼经济预测将在2017年增长5.01%,高于2014,2015年水平,与2016年基本持平。在稳定的经济增幅下,房市需求虚弱仍然是导致房价上升动力不足的根本原因。预期在接下来几年内,印尼当地房屋供给将开始减少,有望将市场供求关系推至新的平衡点。

*全球:范围涵盖已经发布房价数据的46个国家和地区

注:除越南与柬埔寨外,其他房价变化数据均为通胀调整后数据。

 

作者:居外研究院 海外房产分析师 Adam Yang

图片编辑:Yuan Wu

日期:2017年9月28日

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自《海外人士如何用“澳洲公司”投资澳房?》发文后,许多读者与投资者纷纷询问实践运作或讨论其它的投资架构。

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参考:

  • King & Wood Mallesons LLP,
  • Managed investment trusts, ATO: https://www.ato.gov.au/General/Trusts/In-detail/Managed-investment-trusts/Managed-investment-trusts—overview/
  • , TaxTalk—Insights Financial services
  • 深圳证券交易所综合研究所,《房地产投资信托基金研究》

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深度 | 是谁“吹”高了胡志明市的地价?| 越南

胡志明市 目前土地价、房价直到门店……都是天上价格,而实际价格却很低。即使在高峰时段,成功交易也很少。 那么是什么权力把土地价提高呢?——‘虚拟’房地产亿万富豪。

9月10号H女士和有土地在胡志明第二郡的朋友商量去哪庆祝, 因为建设连接钻石岛的一座桥, 让他们5个人成为亿万富翁。

之前, 在一张报纸上看到建设连接钻石岛一座桥, 导致第二郡土地价格飙升的信息, H女士计算,她在第二郡平征西的1块270平米土地将获利。这个地区的房地产经纪公司和自由经纪人把土地价抬到高达1亿越盾平方米,H女士高兴地说:“谢谢钻石桥,我将有300亿。 ”实际上,不到一个月前,当按揭贷款投资家庭诊所时,银行评估了H女士的土地的价格低于100亿。

当链接钻石岛和梅志寿路的桥项目启动消息出来, 第二郡的价格已经猛涨, 甚至比10年前的地热还要高。

第二郡经纪人辛小姐说, 在2007年该区价格已经上涨一次, 到2013年第二郡的行政区搬到这,钻石岛和盛美利的体低价有上涨达到3500万越盾-5千万越盾平方米。现在呢, 钻石岛建桥启动了,所以土地价已经超过1亿越盾,比如谢现路土地价为9500万越盾/平方米,黎献梅路的土地价为8300越盾/平方米,张文邦路的土地价为1.13亿越盾/平方米。

特别是一些离钻石岛较近的区域,土地价为1.10亿越盾-1.20越盾一平方米。 根据第二郡房地产公司的数据显示,8个月以来土地价上涨给该区域设定了一个新的价格局面。

胡志明市第二区是土地价格被“吹”高于现实的地区
胡志明市第二区是土地价格被“吹”高于现实的地区

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然而, 事情不是想象中那么容易, N先生有一块地在第一郡平征东,面积为165平方米,知道信息时也很高兴。该地区的价格为4500万越盾一平, 但是实际上他委托中介公司卖才3千万越盾一平方但也没有人要买。

“街头摊贩”创造一波地热?

在过去十年中,价格上涨主要发生在土地、公寓、商业地产的市场份额上。 由于这个细分市场,经常在数量或基础设施方面几乎没有什么变化,特别是在CBD。

很难想象,街头摊贩、牛奶茶摊和一些人行道小吃突然在联排别墅中造成一波地价上涨。 最近胡志明市已经宣布了阮文千街(1郡)的街头摊贩,尽管这只是一个很短的距离,但随着市场一片混乱,土地价格迅速上涨。

专门销售土地人说, 截止8月底在街头摊贩的土地价已经高达3.82亿越盾。与年初相比,增长了23%,而2016年同期为26%。 在短短八个月的时间里,这条街的平方米已经上涨近7200万,原因是“街头小贩”。

同样情况出现在吴德第一郡专卖奶茶街,记得去年这个时候,这条路的土地面积约为5.9375亿越盾平方米,但是在这个奶茶店倒入这个市场之后,这里的地价已经达到了7.624亿越盾/ 平方米。

周一在步行街上,第一郡Bui Vien周围的一些道路上的土地价暴涨。 据悉,过去两个季度,该地区平均地价上涨幅度达34.7%。 特别是一些路线上涨幅度为50-130%。 例如,Bui Vien路的地价上涨了59%,价格达到5.0865亿越盾平方米。2017年1月,De Tham路属于范五老坊的土地价格和Bui Vien交叉路的价格为1.948亿越盾平方米,但到8月初,价格达到4.505亿越盾/平方米,上涨幅度达131%。

然而,阮青垂女士的真实经历是,她刚出售一套在小弄里面积为49.5平方米的两层楼房, 距离裴院路10米远而售价没达到65亿越盾。 阮女士说: “出售也比较慢,一个月了才有人问, 我也参考许多地方了,但没有哪个地方达到5亿/平方米的。”

(内容由越南铁成房产提供)

 

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