入籍新法再獲通過 門檻大降 料12月實施 | 加拿大

未成年移民可自行入籍 國會通過料12月可實施

關慧貞曾向國會移民事務委員會提出多項建議,部分並獲接納。(關慧貞提供)

加拿大國會本周二(6月13日)投票再次通過C-6公民法修正法案,國會議員關慧貞對於早前提出的修訂建議獲接納感到高興,並期望法案能早日實施。移民律師李克倫(Richard Kurland)認為,修訂案獲得通過,是本國青年權利的大躍進,對未成年的移民是喜訊,因為即使其父母不申請入籍,他們仍可按個人意願自行申請。他預期法案可望在今年12月正式實施。

聯邦移民部去年提案修改《入籍法》(Citizenship Act),更改居住年期的要求,但法案因為在參議院再有修訂,需要重新提交國會討論及投票通過。最新的修訂法案,終獲國會投票通過,稍後再要取得禦準(Royal Assent),便可實施。

遭褫奪公民身分可上訴

曾向國會移民事務委員會提出多項C-6法案修訂的新民主黨移民、難民及公民事務評論員關慧貞說,獲參議院接納的3項修訂中,當中有兩項是由她向委員會提出,包括給予未成年移民自行申請入籍;以及政府廢除移民的公民身分時必須有獨立上訴途徑。

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入籍新法再獲通過 門檻大降 料12月實施 | 加拿大

關慧貞對於她提出的建議修訂獲接納感到高興,但對於壹些建議沒被採納仍感到遺憾。她舉例說,入籍申請人要接受兩次測試,包括第壹次語文能力測試及第二次採用法定語言應考加拿大知識,她認為加拿大知識考試內有很多專有名詞,因此建議讓有需要的移民採用翻譯員,不過建議卻未獲接納。

移民律師李克倫預測,根據現在國會排期審查法案速度,新例正式實施的時間,有機會是在今年12月22日。

李克倫認為,修訂案獲得通過,是本國青年權利的大躍進,對未成年的移民是喜訊。他解釋,經修訂後的法案容許未成年移民獨立申請入籍,即使其父母不申請入籍,他們仍可按個人意願自行申請。他提醒年輕壹代如想入籍,應認真整理過去五年出入加國的紀錄並做好計算。

加拿大C-6法案正式通過 移民入籍門檻大大降低

本周二(6月13日),廣受關註的C-6修正法案正式獲得通過,令加拿大移民獲得加國國籍的門檻大大降低。

據報道,早前聯邦保守黨政府曾通過C-24公民法法案,提高入籍門檻。自由黨上臺後,並未兌現選舉承將該法案完全廢除,而是推出C-6法案對前者加以修正。

C-6最新修正法案的要點包括:

縮短入籍時間要求:移民申請入籍所需要的居住時間從現在的6年裏住滿4年,改為5年裏住滿3年。移民前的居住時間(以難民、臨時居民、留學生身份等)也可以計算在內,不過留學生的居留時間以50%折算,最多可計算壹年。

取消“留加意圖”條款:入籍後若搬到加拿大境外,不會廢除其身份。C-6修正法案下,政府政府唯壹能取消國籍的理由是,在申請過程中造假。此外,政府廢除移民的公民身分時必須有獨立的上訴途徑。

語言要求降低:入籍括免語言測試的年齡由64歲降低至60歲。

減少報稅記錄時間:入籍需要提供的報稅記錄從塬先的6年內的4年,降低為5年內的3年。

未成年移民可以自行申請入籍:C-6修正法案允許未成年移民獨立於父母單獨申請公民。即便其父母申請公民被拒,未成年子女也不再需要再等到18歲再申請壹次。

聯邦新民黨議員關慧貞對C-6終獲通過表示歡迎,並盼望其早日實施。不過她也表示,現任的自由黨政府在這方面“做得不夠”。

她說,C-6修正法案去年6月17日就獲得眾議院通過,遞交到參議院,但是在那裏滯留了超過壹年,直到今天才算正式通過。自由黨當初若果兌現選舉承諾,在上臺後把C-24廢除,便不會拖延至今和浪費那麽多政府的資源來處理此事。

C-6法案僅僅推翻了C-24“這條把移民貶為二等公民的惡法”中的壹部分,而不是全部。仍有部份對移民不公平的條文未被修改而表示遺憾。

例如:C-24給與政府權力可以無限期地調查移民,關慧貞認為這是不公平和違反人權,政府對個人作出刑事調查有7年期限,不能無了期地把壹個人列作被調查目標,令他/她不能申請入籍和領取護照。

還有壹個應該被修改,但是沒有被修改的地方則是:入籍申請人接受兩次語言測試,第壹次是考語言,第二次是用官方語言考加拿大知識。關慧貞認為這項知識考試由於涉及很多專有名詞,所以建議讓有需要考試的移民可以采用翻譯員。

相關資訊:居外看點:葡萄牙議會討論辯論提案——更寬松入籍法案

(據加拿大家園)

33歲女孩6套房,看看多倫多人怎麽實現財務自由 | 加拿大

誰說年輕人買不起房子?33歲的Sarah Larbi已經買了六套房!除了七年前在奧克維爾購買的自住房,她還在Brantford擁有五套出租地產。

壹談到多倫多房房地產,人就立馬壁壘分明地劃分成兩派:在城裏有房子的,雖然也有壹點小心虛,但都認為樓市絕不會崩;城市裏的無房戶則恰恰相反,他們巴不得樓市崩盤,恨不得天天祈禱。

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33歲6套房,看看多倫多人怎麽實現財務自由 | 加拿大
33歲的Sarah Larbi已經買了六套房

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看空派的幸災樂禍心理不難理解。這座城市的現實是,如果房市不崩盤或者產生根本性的改變,幾乎沒人能夠不依靠富有的父母或親戚的幫助而擁有房子。根據加拿大按揭住房公司最新發布的調查顯示,首次購房者中有五分之壹的人接受了親友的幫助,才能湊齊首付。這個幫助對購房來講太重要啦!

如果妳是壹個收入不菲的年輕人,卻發現自己無力購買壹所自己的房子,妳壹定非常失落和沮喪。尤其是看到身邊的同事剛剛入手壹套位於High Park的維多利亞式獨立屋,誰都禁不住納悶:他看起來也不比我賺得多呢!如果是這樣,請妳壹定告訴自己:事情從來不是表面上看起來那麽簡單。接受幫助的成年人比比皆是!大多數標榜買房全靠自己的人,首付都不完全是自己攢出來的。

那些幾乎沒有得到親友幫助,真正白手起家、自力更生的人,更是付出了巨大代價,嚴格遵循復雜周密的規劃,才實現了自己的安居夢。

33歲的多倫多本地居民Sarah Larbi就是壹個極具代表性的例子。她和同居男友目前擁有六套住房,壹套在奧克維爾,作為主要居住住房,另外五套位於Brantford。這五套以每月$1,300 到 $1,500不等的租金全部出租出去。為了積攢自己擁有的這座“房產帝國”,Sarah Larbi數年來在攢錢上壹點都不含糊,對自己下手夠狠。

Larbi這對小情侶屬於少數沒有依靠家庭幫助而購買產業的年輕人。她本人是銷售經理,供職於壹家大型食品和飲料公司。每月工資的壹半都用於儲蓄不說,她有時甚至還放棄休假以獲得更多收入。Larbi有五套房子,當初買的時候都不超過30萬加元。奧克維爾自己住的那套是由她的男朋友付月供,這讓她可以集中精力投資兩人擁有的其他房產。Larbi的目標是,有朝壹日擁有30套房產,每月被動收入達到$25,000 ,那樣的話小兩口就可以提前退休啦。

盡管Laibi在房產投資上是堅定的看多派,敢冒風險繼續投資,她卻說不想投資多倫多的房子。“多倫多的房子動輒百萬元,那租金方面必須月入萬元,或者發生什麽瘋狂的事情才能最終從房產投資中掙到錢”她說。“對我來說,那樣不劃算,因為我必須付出巨大的精力來管理這些房產,比如做 Airbnb,才能保證投資不虧。所以多倫多對我來說絕不是明智的選擇”。

的確不是明智的選擇,然而,對大多數人來說,我們連選擇的資格都沒有!

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(據加拿大家園

7月12日加息?央行7年來首放加息信號 | 加拿大

加拿大央行資深副行長6月13日表示,加國經濟出現了油價暴跌前、近三年來未見的樂觀形勢。分析師稱,這壹言論及其他言論表明,央行正在開始評估什麽時候可能調漲利息,那將是近七年來的第壹次。

加拿大央行降息刺激經濟增長的貨幣政策,使得加國基準利率自2015年中以來壹直保持在0.5%的水平。

雖然央行在6月13日再次宣布按息不動,但該行副行長威爾金斯(Carolyn Wilkins)在溫尼伯表示:“隨著(經濟)增長的持續,從理論上講,(央行)管理委員會將評估目前所有的、相當可觀的貨幣刺激政策是否仍有必要。”

威爾金斯舉例說,如果司機看到前方有紅燈,應該不是踩油門而是平穩緩行,因為司機不想在最後時刻緊急剎車,“貨幣政策也必須預見前路”。

7月12日可能加息

威爾金斯強調了幾個揮之不去的不確定因素,那意味著在下壹次7月12日公布基準利息時,央行將不會加息。她指出,美國經濟政策的不確定性、加拿大近期低於目標值的通脹率,工資增長和工作小時數疲軟,都是隱憂。

威爾金斯把過去幾年加拿大經濟的發展歸功於消費者支出、服務業和住房市場的強勁。她說,現在加拿大眼見商業投資在擴大,特別是能源部門,在各省“擴張”的經濟活動讓人感到樂觀。

令人鼓舞的是,加國的經濟增長不只是出現在幾個行業。威爾金斯說:“70%以上的行業都在擴張,這是油價暴跌以來前所未見的。這種多樣性有助於支持強勁、持續的整體(經濟)增長。”

而數月的經濟指標的改善,使得越來越多的分析師在表示,央行越來越難找到按息不動的理由。

據global news報導,加拿大帝國商業銀行(CIBC)經濟師門德斯(Royce Mendes)表示,威爾金斯的收緊貨幣政策的言辭,是央行首次承認下壹步可能加息

道明央行(TD)經濟師德普拉托(Brian DePratto)寫道:“與其說是發出即將采取行動的信號,今天的言辭更有可能旨在讓市場做好(央行)最終將收緊貨幣的準備。”他補充道,TD預計央行下次加息將是2018年初。

(據加拿大家園)

全球豪宅市場中國香港第壹 悉尼穩居前十 | 澳洲

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全球豪宅市場中國香港第壹 悉尼穩居前十 | 澳洲
絕佳海景使悉尼成為國際高端住宅市場的寵兒(澳聯社圖片)

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據Domain網報道,悉尼在國際高端住房市場中壹直穩居高位。這得益於其靠近亞洲金融中心,擁有不少財資豐厚的海外投資者,穩定的貨幣匯率和壯麗的海港景觀。

根據Christie’s International豪宅房產公司的數據,中國香港已經超過倫敦,位居全球豪宅市場榜首,而悉尼則仍穩居第6位。位居第2至第5的依次是倫敦、紐約、洛杉磯和新加坡。

根據該公司數據,今年以來全球最昂貴的豪宅交易,當屬中國香港太平山頂壹幢推倒重建的房產,交易價格高達3.6億美元。而悉尼費爾法克斯傳媒(Fairfax)創始人位於派珀角(Point Piper)的豪宅Elaine, 則以7100萬澳元的價格售與Atlassian公司創始人法庫爾(Scott Farquhar),這是今年全球第15貴的豪宅交易。

全球豪宅市場中國香港第壹 悉尼穩居前十 | 澳洲

全球豪宅市場中國香港第壹 悉尼穩居前十 | 澳洲
7100萬售出的豪宅Elaine的外景及內景圖(Domain圖片)

Christie’s International公司的雅各布斯(Ken Jacobs)是上述兩幢豪宅的銷售人員。他指出,7100萬澳元的價格反映出“我們的豪宅市場在多年被低估後,終於回到了自己的真實價位”。

他同時表示,並不是悉尼這座城市自己發生了變化,而是世界發生了變化。

亞洲獨占世界豪宅市場的趨勢,展現了其在世界貿易和金融市場中的重要地位。雅各布斯指出,這也就是為什麽“悉尼的地理位置,雖然以前被視為短板,現在卻成了我們最重要的資產”。

悉尼豪宅市場的交易數據,更是交出了壹張讓人充滿信心的答卷。今年全球房產咨詢公司萊坊國際(Knight Frank)的財富報告中,將悉尼和墨爾本列入全球房產價格增速最快的十大城市,分別位居第6和第9。

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(據澳洲新快網)

印花稅令海外買家望而卻步 或致經濟風險 | 澳洲

據Domain網報道,為了抑制房價上漲,澳洲各地政府紛紛推出新政為房市降溫。新州不久前就上調了海外買家的印花稅,這些政策或導致海外買家離開。雖然有人擔憂海外買家的減少將給澳洲經濟帶來風險,但也有專家表示,澳洲本土買家將填補海外買家的空缺。

在本月初新州政府宣布將外國購房者的稅務加倍後,主要服務華人客戶的悉尼房產中介林珊(Shan Lin,音譯)就不斷接到來自海外客戶及中介的電話。

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印花稅令海外買家望而卻步 或致經濟風險 | 澳洲
新州不久前就上調了海外買家的印花稅,這些政策或導致海外買家離開

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“我的電話不停的響,我每天要沖三次電。這些海外買家確實感受到了壓力。有些買家說‘我將不再考慮在澳洲投資或者在悉尼投資’。”林珊說。

實際上,隨著政府為了給澳洲房市降溫而陸續推出新政,不少海外投資者已轉身離開或正準備離開。為此有人擔憂,在這些舉措推出後,房價會可能會突然猛降。

由於澳洲銀行十分依賴房貸,澳洲經濟增速又在放緩,澳人家庭債務增加,房價的突降可能會使澳洲經濟陷入衰退。

據悉尼銷售顧問蘇多諾(Sutono Pratiknya)介紹,房市新政策明顯是在告訴海外投資者,澳洲不歡迎他們。“過去我們壹個月可以接待5個海外買家團體,但現在壹個都沒有。”

盡管澳洲並不是唯壹壹個針對海外買家推出重稅的國家,但新房市政策的數量與推出速度卻令海外買家咋舌。在過去的壹年中,所有澳洲東海岸的主要城市均上調了海外買家房產稅。同時,澳洲壹些主要銀行也暫停向海外買家提供貸款。

由於海外買家在購買期房與新建房時受到澳洲法律的限制,大型公寓開發項目面臨的風險最大。

新州,四分之壹的新房由海外買家在購買,而中國投資者是最大的海外買家。有專家表示,很多房產開發項目都依賴外國買家,在如今房市開始降溫時引入這些政策,其影響比12個月或18 個月前引入政策的影響更大。

不過美利通(Meriton)的壹名銷售顧問占妮斯(Janice Jiang)表示,雖然美利通壹半的銷量都來自海外買家,但上漲印花稅從長遠來看影響微不足道。

此外,針對海外買家的離開,壹些地產開發商也表示,澳洲本土銷售足夠彌補海外買家留下的空缺,尤其是在政府推出舉措幫助首次置業者買房的情況下。

(據澳洲新快網)

布里斯班租金最高的區是哪裏?| 澳洲

據Domain網報道,布裏斯班租房最貴和最便宜城區榜單出爐。 獨立屋租金方面,樸倫威爾(Pullenvale)、布魯克菲爾德(Brookfield)和遠至桑佛德谷(Samford Valley)等城區是布里斯班租房最貴的地方,每周租金高達870澳元;最便宜的地方則是東伊普斯威奇(East Ipswich)和伊普斯威奇(Ipswich)。

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布裏斯班租金最高的區是哪裏?| 澳洲

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單元房租金方面, 布里斯班最貴的是距市中心以東10千米的凱靈達(Carindale)。單元房租金排名前五的城區分別是:凱靈達、布里斯班市區、特內裏費(Teneriffe)、紐斯特德(Newstead)和布林巴(Bulimba)

單元房租金便宜地方則是伊普斯威奇(Ipswich)和鮑臥(Booval),中位租金均在300澳元以下。

Domain在季度房租報告中公布了這些數據。數據顯示,布里斯班的整體租金中位數基本和上個季度持平,但空置率略有下降。

房產中介公司Ray White的布林巴區中介道格拉斯(Tanya Douglas)稱,凱靈達租金高昂是典型的供需所致,這裏的租房供應非常緊張:“雖然沒有多少家庭住在凱靈達,但那裏的設施齊全,應有盡有,因此租房市場非常火熱。”

凱靈達還有兩所中學。“可能在其它地方妳要租房出去時,要不斷打廣告,但在這裏不用,因為人們的需求很強烈。另壹項推動凱靈達租金上漲的原因在於房子質量好。”

道格拉斯表示,西布里斯班各區的房租壹般較高,吸引了不少喜愛農場的富有租房者。但農場區(New Farm)和阿斯科特區(Ascot)等地大多是自有住房者,比較少人租房住。

(據澳洲新快網)

商住房投資者的下壹個目標——學生公寓 | 英國

在各大城市的限購政策下,商住兩用的小戶型壹直是投資者青睞的壹項資產投資。但是今年北京上海出臺的政策從此大家將告別這類房產的投資。

對於國內的商住房,我們更多的停留在它“不限購”的特點上。價格上也比同地段的住宅房低上30%-50%。但缺點也不少!

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商住房投資者的下壹個目標——學生公寓 | 英國

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壹、它只有40/50年產權,且到期後不自動續期

二、商住房不能落戶

三、它轉賣稅費很貴!房屋轉賣的利潤差不多要打個對折!

那麽低總價、高租金收益且租賃穩定的下壹個資產目標在哪裏呢?湧正投資帶您看向英國的學生公寓。

為什麽投資英國學生房產?

  • 英國學生公寓的產權,普遍都是250年起的,這可比商住房、甚至是住宅產權多多了!
    從2011年起為英國排名第壹的投資類別 。
  • 此外,在小孩留學之前就可以買英國學生公寓,用來收租壹年也有5-8%的凈回報。雖然英國留學比國內壹般公立學校費用高,但是在英國學生公寓上的高投資回報完全可以彌補這部分讀書費用差距。
  • 英國學生住房市場已經被認證為世界上最高回報的投資項目英國學生住宿的平均回報率(年度收益與投資總額之比),就達到了兩位數充分管理,無憂投資 。
  • 100%入住率的證明記錄低門檻投資——價格最低從四十幾萬人民幣起
  • 年收益比傳統“買來租”市場高出數倍,房屋空置期低。
  • 購買學生公寓是不需要繳納購房時的印花稅的,同時,如果購房者是海外公民,租金收入享有1.15萬英鎊免稅額,且無二套印花稅。

為什麽學生公寓在英國如此受歡迎?

  • 擁有世界眾多頂尖大學,世界前 100 的大學將近20 所在英國,除了美國外,頂尖大學數量遠高於其他國家。
  • 相比學校宿舍,學生公寓的條件更好,設施更新、更完備。相比出租房,免去了看房、選房的困擾,並且學生公寓將水、電、網這些瑣碎的費用全部包含在了房租內,公共區域有專人打掃,燈泡壞了、下水道堵了管理公司維修,省心省力,省時省事。
  • 房屋的空房率低,這是壹項低風險低門檻的投資項目。
  • 學生住房市場在英國是供給嚴重不平衡的投資類別。2016年,單身公寓仍然是最搶手的學生宿舍類型,雖然供應量同比增長24%,但依然不能滿足市場需求。
  • 最近幾年,學生市場已經成為了優秀創收業務。這是英國非常卓越的投資類別,給英國帶來了大量強有力的投資類目。

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(互聯網綜合整理)

波士頓是全美第三火熱房市 | 美國

越來越多的買家在步步高陞的房市裡搜括房產,而波士頓也不例外。根據Realtor.com 網站最近的一項研究顯示,波士頓是全美第三火熱的房產市場。作為美國置業熱門城市,波士頓房市如何?

這份研究分析待售房屋的賣出速度,用以判斷買家間的競爭程度。轉手較快或競爭較激烈的城市,比如成交價格比掛牌價還高的情況多,在這份報告裡就會排在靠前面的位置。

待售房屋數量減少,過高的平均房價——419,000 美元,讓打算在波士頓置業的人面對挑戰。波士頓的排名,從4 月的第六名上升到5 月份為第三名,這意味著過熱的房市可能即將放緩下來。( 研究資料裡的大波士頓地區包含了牛頓市和劍橋市。)

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波士頓過熱的房市可能即將放緩下來
波士頓過熱的房市可能即將放緩下來

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美國史上第一次,有三分之一的待售房屋會在在30 天內售出。根據這份報告,Realtor.com 上的房產平均在60 天成交。換句話說,今年房子比去年同期提早了5 天售出。

雖然這個消息在全美範圍內幫屋主起了打廣告的效果,但是對想在波士頓等地買房子的人來說,並不能說是一個好消息。在2017 年1月,房產平均售出時間比去年同期快了32 天。現在看來,打算在都市內買房的人,租房或購買都市外的房子比較合適。

Realtor.com 網站的經濟研究主管, 維瓦斯(Javier Vivas) 說,“創紀錄的大量買家在房產市場上出現,這是幾十年來,競爭激烈、變化最快的春季房市。”

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大華府5月房價創新高 中位數46萬美元 | 美國

大華盛頓地區5月房價的中位數達到46萬美元,不僅比去年同期增加了7%,而且打破了有記錄以來的最高價格中位數。

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大華盛頓地區5月房價的中位數達到46萬美元,打破了有記錄以來的最高價格中位數
大華盛頓地區5月房價的中位數達到46萬美元,打破了有記錄以來的最高價格中位數

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根據房源咨詢機構Bright MLS的數據顯示,華府地區房價中位數最高的地點,位於維吉尼亞州福爾斯徹奇市(Falls Church),該地區的房價中位數為82.9萬美元;其次是維州阿靈頓郡(Arlington),房價中位數為61.5萬美元;華盛頓特區的房價中位數位居第三,達到59.9萬美元。

馬裡蘭州的蒙哥馬利郡(Montgomery)和喬治王子郡(Prince George)的房價也均有上漲,價格中位數分別漲至44.6萬美元和27.5萬美元。

雖然5月份的房源總數仍低於5年至10年的平均水平,但是簽訂或待簽的合同總數保持增長趨勢,房產市場仍舊火熱。5月的房屋的平均銷售時間為10天,比去年同期減少了3天,並且大約98.7%的房屋的售價均以原價出售。

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報告:洛杉磯華人居民比例高或推升房價 | 美國

據美國《世界日報》報導,洛杉磯加大安德森經濟預測中心(UCLA Anderson)6月13日公布2017年第三季度經濟預測。華裔經濟學家俞偉雄(William Yu)撰寫洛杉磯房地產市場報告,指出華人居民比例是推高房價的六大因素之一。

數據顯示,全美房價最高的七大城市中,除紐約外,全部集中在加州,包括排名前四的洛杉磯、聖荷西、舊金山和聖地亞哥。經濟學中衡量房價可負擔標准的比率是用該地區居民年收入中位數除以房價中位數,數值越高代表越難買房。美國平均比率不到3.5,但洛杉磯、聖荷西和舊金山都在九左右,聖地亞哥接近八,河濱和沙加緬度也都超過五。

若只看租房,洛杉磯居民平均要拿收入的一半以上交房租,舊金山、聖地亞哥的房租也超過月收入的四成以上。而全美平均來看,美國人只需要用不到收入三成的錢交房租

俞偉雄表示,造成大洛杉磯地區房價高的主要原因仍是供需關系,房地產市場有限的供應滿足不了大量需求。洛杉磯、橙縣、聖荷西、舊金山等地每年提供4萬至10萬個新工作,但每年發放的新建房屋許可證卻只有1萬至2萬個單位,導致供小於求,房價居高不下。

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造成大洛杉磯地區房價高的主要原因仍是供需關系
造成大洛杉磯地區房價高的主要原因仍是供需關系

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房價高低究竟由什麼因素造成?以大洛杉磯地區(包含橙縣)共340個郵編涵蓋的區域,2017年4月房價中位數來看,有些區的房價中位數只要20萬元(美元,下同),但有些區卻高達480萬元。俞偉雄從六大方面解釋洛杉磯房價的巨大差異。

第一點即是房租,最常見解釋房價高低理論是該房產在未來能產生的租金收益的淨現值(net present value)。此外,還有幾個因素也相當重要,例如人力資源指數(human capital index),即年收入高和受教育程度高的居民更容易創造好學校和低犯罪率,從而給房價帶來正面影響。離海灘距離越近,房價也會越高,當然也不排除少數例外,如緊靠海邊的長堤市雖就在海邊,但房價其實很低;而離海很遠的Bradbury房價卻奇高,210北邊的克萊蒙房價也偏高。同時新房數量也會影響房價,新房供應越少房價越高。另外,25至34歲的年輕人比率越高,該地區房價也會被拉高。

研究報告指出,還有一大因素是亞裔人口,尤其是華人人口在當地居民中占有的比率。華人越集中的地區越會吸引海外華人投資者來此置產,導致房價升高。典型城市包括房價中位數超過200萬的聖瑪利諾和超過100萬的亞凱迪亞和爾灣,前兩個城市華人人口比例都在40%至50%之間,爾灣亞裔人口則超過三分之一。不過數據也指出,華人人口很集中的蒙特利公園市和羅斯密市,雖然房價中位數也超過50萬,但都還沒有達到應有高度。

還有一個現像,若用餘偉雄的2017年房價數學模型來預測許多昂貴地區(中位數超過200萬),會發現預測值通常會大於實際值。他解釋,昂貴的房子在真實市場中漲幅會比便宜的房子小,“因為它們實在太貴了,即使對富人而言,也望塵莫及”。換言之,高房價地區增幅較小,“可能因為越來越少的美國人和外國人能買得起這麼貴的房子”。

餘偉雄表示,由於供應無法滿足需求,洛杉磯地區的高房價還會持續下去。從宏觀經濟和經濟周期的角度來看,尤其現在利率依然處於歷史低點,房價還會持續增長,直到下一個經濟衰退來襲。

(據環球網)