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阔别3年亚洲境内房产投资总额首度超越跨洲投资 | 海外

阔别3年，亚洲境内房产投资总额首度超越跨洲总额，根据全球房地产资本分析公司Real Capital Analytics（RCA）统计资料，去年亚洲资本投资境内房产的投资总额高达693亿美元，较前年大增176亿美元，增幅约34％，反观去年亚洲资本投资跨洲房产总额为589亿元，相较前年减少64亿美元，减幅近1成，是近3年首见境内投资超越跨洲投资，不过，去年1整年中国台湾却无任何外资出现。

今年房产投资市场看好亚洲境内，尤其是中国丶中国香港丶新加坡与印度。图为印度首都新德里

去年亚洲房地产市场相当活跃

进一步分析近10年亚洲资金投资境内房产总额变化，2008年仅约208亿美元，但是到了2016年则达到693亿美元，8年时间成长2.33倍，显示境内房产投资相当强劲。

高力国际分析，去年堪称是亚洲房地产投资市场相当活跃的一年，即便去年中国在亚洲境内投资总额比率仅占17.4％，虽还不到主导地位，不过，随着人民币走贬放缓，加上美国可能实行保护主义，以及中国推动“一带一路”的政策等原因，预期今年中国将把资金从过往高度投资美国，转移至投资亚洲境内，而且倘若中国真如预测，将大量的资金投入亚洲境内市场，将可有效抵消利率上升的压力，让亚洲的房产平均收益维持平盘，因此，今年房产投资市场看好亚洲境内，尤其是中国丶中国香港丶新加坡与印度等。

而且多数亚太市场包括中国丶印度丶澳洲丶中国香港等的经济条件健康，也顺势推升整个亚太区办公室租赁需求，其中悉尼丶墨尔本与中国香港本岛的租金更有增长的趋势，目前中国香港办公室平均净收益率约3.8％，新加坡中央商务区约3.6％丶上海约4％，北京约4.5％丶首尔约4.1％丶雅加达约6.4％。

中国取代日本成为亚洲最大房地产投资市场

即便自2009年起，其他洲投资亚洲的房产总额，始终低於亚洲资金跨洲投资总额，去年仅162亿美元，不过，亚洲资金境内投资房地产反而逐步热络，尤其是去年中国房地产的交易总额364.52亿美元，相较日本约290.49亿美元，还要多出近75亿美元，首度超越日本，成为亚洲房地产的最大投资市场。至於中国台湾则排第7名，仅25.13亿美元，仅是中国交易总额的6.9％，连1成都不到。

根据RAC发布去年亚太区前10大房地产投资总额区域，其中，中国丶中国香港丶韩国丶新加坡丶印度丶及菲律宾均为成长，仅日本丶澳洲丶中国台湾丶纽西兰呈现衰退。去年亚洲单笔最大房地产交易案便落在新加坡，为去年第2季卡达投资局以24.3亿美元买下地标建筑Asia Square Tower 1。

若进一步统计去年亚太区各城市房地产交易总额，前10名依序为东京，交易总额约163.34亿美元丶上海约146.75亿美元丶中国香港134.97亿美元丶首尔约99.22亿美元丶悉尼约90.36亿美元丶新加坡约79.64亿美元丶墨尔本约54.83亿美元丶布里斯本约29.18亿美元丶大阪约29.13亿美元，进一步分析以上10个城市中，去年任一个城市的交易金额，均超越中国台湾去年全年交易总额。

（据自由时报）

华人在新西兰买房父母起重要作用 | 海外

据新西兰天维网援引stuff消息，对於生活在新西兰的千禧一代（1981-2000年生人）来说，拥有自己的房产依旧是至关重要的，尽管其中的原因与在中国买房的理由不尽相同。

近日，汇丰银行开展一项关於全球房屋所有权的研究，澳大利亚丶加拿大丶美国丶英国丶法国丶阿联酋在内的九个国家的9000馀人参与了这项调查。研究显示全球拥有自己房产人数的平均值为40%，在19至36岁的中国人中，有70%的人拥有自己的房产，这一数据远远领先於其他国家和地区。

房地产经纪人Tony Tang表示，中国80丶90後房屋拥有率居高不下是因为中国传统思维——房子意味着稳定。Tony Tang表示，“养儿防老”的思维是存在於中国传统文化中的，父母希望孩子们在他们老了以後能赡养他们，经常与他们在一起生活。在中国人的婚恋方面，拥有住房是一件有吸引力的事，因为这确保了新建立的家庭有足够的确定性和安全感，但是对於在新西兰出生的华人来说，有房并不是结婚的前提条件。

26岁的护士LeAnne Chew是新西兰出生的马来西亚华人。她表示，自己从两年前就开始寻找合适的房子，这来自於她的父母的建议。

在父母的担保下，LeAnne Chew在奥克兰CBD不远的Kingsland购置了一套价值37.5万纽币的公寓。她表示，对她来说，购房并不是为之後的婚姻做打算，更像是一个为了投资而做的决定。“对於我爸妈来说，我可以毫无压力地住在他们现有的房子里，他们只是想确保我们的财产安全，或是为未来进行投资。我曾经喜欢把所有的钱都花在买衣服和旅行上。他们认为只有我被捆绑在一个财务承诺上，我的钱才会变成有价值的东西。”她说。

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LeAnne Chew表示，新西兰人对中国买家的负面看法是值得深思的。“媒体把有房产的亚洲人描绘成很贪心的样子，但事实上他们与其他人一样努力。如果在新西兰欧洲裔群体也从他们的父母那里获得帮助购房，别人的看法就不会是这样了，这是非常有偏见和不公平的。”

LeAnne Chew的父母是1980年代从马来西亚移民来新西兰的，她的爸爸是一名绘图师，妈妈从事客户服务工作。“他们并不富裕，但工作非常努力，然後把赚到的大部分钱存起来。他们移民来新西兰是做出了家庭牺牲的。我觉得，家庭是他们的驱动力，就像一个小的单位一样，父母抚养孩子并且期望孩子以後赡养他们，这是一种来源於自身文化的驱动力。”她说。

因为所购买的公寓是用来投资的，LeAnne Chew和伴侣在Grey Lynn的一个小房子里租住，公寓的租金被用来还贷款。每周他们需要付660纽币的租金，与此同时，他们很努力地在为自己未来的房子存钱。“在长远计划中，对这个公寓的投资有助於我最终能够拥有自己想要的房子。”她说。

情况类似的还有25岁的 Patrick Yu（化名），他生於中国，4岁时和父母移民来了新西兰。他是在父母的帮助下贷款购置了一套价值70万纽币的两居室公寓。目前，他本人住在这个公寓里，但是一直在寻找租客租住来补贴房贷。他的房产之路始於两年前，那时刚有了稳定的工作的他，为在房价飞涨之前进入房市，便着手寻找合适的房子。“自己拥有房产比租房子更有意义，而且租房还是在帮助别人偿还贷款。”他说。

Barfoot and Thompson的房地产经纪人Alex Wu表示，他注意到越来越多的80丶90後是在父母帮助的情况下购置房产，这种情况不仅仅是在中国人群体中发生。

看来，家长们仍然是千禧一代进入房价高企的新西兰房地产市场的最大希望。

（据中国评论新闻网）

在巴拿马轻松实现梦想生活 | 海外

两大洋之间的巴拿马风光迷人，是拉丁美洲发展最快的国家，每月2000美元就能在这里生活得像帝王一般。

拉丁美洲的巴拿马共和国（The Republic of Panama）是一个风景如画的海滨国家。它位于中美洲的最南端，地理位置优越：S形国土连接起南美洲和北美洲，从中部横穿而过的巴拿马运河则沟通起大西洋和太平洋，人们称之为“世界桥梁”。巴拿马虽然国土不大，但却名声不小，是美国《国际生活》杂志评选出的2016年度全球最适宜退休养老的国家。现在，就让我们一起来近距离感受一下巴拿马的魅力所在。

自然的宠儿

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巴拿马自然风光迷人，是一个度假胜地。这里拥有不可思议的漫长海岸线，太平洋和加勒比海波澜壮阔，沿岸的海滩不计其数，碧蓝的海水中点缀着1000多个美丽的小岛，给人们带来了无尽的休闲享受：垂钓、潜水、冲浪、日光浴、野营……你永远也不会觉得无聊。除了海滨风光，巴拿马还拥有充满异国情调的热带雨林和连绵起伏的山保护区， 57%的陆地上是茂密的森林，空气清新，环境宜人。

快速发展的经济

巴拿马是近年来拉丁美洲发展最快的国家，其政治、经济和社会形势均十分稳定。它拥有优越的地理位置，是西半球无可比拟的商业枢纽，在仓储和物流方面独占鳌头。巴拿马经济的重点是以金融、贸易和旅游为主的服务业。它拥有全球第二大银行系统，世界级金融机构多达90余家；它拥有全球第二大免税自由贸易区，年出口和再出口额达到140多亿美元；它还是全球第二大离岸公司注册地，制订了世界最严格的隐私保护法；它还拥有拉丁美洲增长最快的交易所。

巴拿马的通用货币是美元，不存在汇率风险，政府不会对外汇进行管制，资金可以自由出入境。巴拿马政府出台了一系列刺激经济发展的法令，特别是对投资旅游、海运、地产、矿业、科隆自由贸易区等采取免税政策，为外商投资创造了极为宽松的环境。外国人买房也能享受到与本地人相同的权利。在这种情况下，巴拿马经济发展的动力十分强劲，穆迪、标普等世界级评估机构均对其充满了信心。

巴拿马运河是西半球重要的航运通道，有着“世界桥梁”的美称，每年从这里通过的船舶将近15000艘。这给巴拿马创造了大量的经济机会，超过9000艘大型船只会选择在巴拿马注册，享受税收优惠政策、安全的航线和严格的隐私保护，巴拿马自然也成为全球最大的船舶登记国家。去年，巴拿马启动运河扩建工程，这将给巴拿马运河创造更多经济收入。

超低的消费

虽然是第三世界国家，巴拿马的生活方式却十分具有现代范儿和国际范儿。这里有拉丁美洲最好的购物中心，有无数美食餐厅，有世界一流的医疗服务和教育服务，甚至互联网的网速比美国还要快。巴拿马的自来水可以直接饮用，这在拉丁美洲非常罕见。拥有优质环境的同时，巴拿马的物价水平却很低，这吸引了很多退休人士前往享受生活。在巴拿马的大多数地方，每月2000美元就能生活得舒舒服服，如果你善于节约，每月1500美元也能生活的不错。比如用餐，一家中等价位的两人用餐费用大约是30美元；比如医疗，一年的医疗保健花费仅需800美元；再比如买房，花上大约18万美元就能在热门的山城博客特（Boquete）买到一套三居室住宅，而且在20年后才需要向当地政府缴纳房产税。

巴拿马的老年人福利体系在世界也是数一数二的，看电影、住旅馆、看医生、坐飞机、缴电费，老年人均可享受一折到五折的不同优惠。2016年，美国《国际生活》杂志评比出年度23个最适宜退休赡养晚年的国家，巴拿马夺得了第一名。针对中等收入的外国人，巴拿马启动了养老金领取者居留计划，任何一位每月拿到1000美元以上养老金的人都能得到居留许可，到巴拿马去度过一个幸福的晚年。

热情的人民

巴拿马人非常热情友好。自巴拿马运河开凿以来，巴拿马就一跃成为世界商业和交易的枢纽，巴拿马人和外国人共同生活和工作，至今已有100多年的历史。因此，巴拿马人实际上十分熟悉和喜欢外国人，巴拿马也被称为是“天生全球化”的国家。巴拿马的人口结构多元化，大多数人是西班牙人与本土印第安人及黑人的混血后裔。欧洲人、美国人、中国人、犹太人、印度人和阿拉伯人也在巴拿马形成了规模庞大的居住社区。巴拿马人极富生活情趣，每到节日，他们会举国庆祝，举办各种各样的派对。他们的夜生活也相当丰富多彩。他们同样喜爱美丽和优雅，会制作精美的手工艺品，向往巴拿马城那些极具吸引力的社区。

本文系居外网独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

巴拿马买房交易重要节点讲解 | 海外

1、关于预算

地段决定价格。巴拿马房源主要分布于市区、山区和海边，房价最低可至20美元每平方米，高低落差较大。市区的房产总是要贵一些，但起价也就在1000美元每平方米。很多山区由于无路可达，交通不便，房产价格非常低廉，20美元一平方是常有的事，是否值得投资取决于个人的远见和魄力。海边的房产价格主要看海滩本身及周边环境如何。一般来说，离首都巴拿马城一个小时车程的海边房产起价约600美元每平方米。

2、关于交易费

若房产属于个人所有，投资者以创办离岸公司的形式购买 (推荐购买方式)，其交易费包括：

法定财产交易费1200美元(包括名称检查，买卖合同，终止和物业名称地房费)；
公证注册财产名称转移费用为大约200-300美元；
交易总额0.5%-1%的附带条件委付盖印契约费；
建立巴拿马公司费用1000美元。

若房产属公司所有，投资者以购买股份的方式购买，其交易费包括：

法律财产交易费800美元(包括名称选取，股份购买合同，终止成交费)；
变换公司董事和代表费用约350美元；
交易总额0.5%-1%的附带条件委付盖印契约费。

3、关于抵押贷款

抵押贷款可为房产交易价的60-70%，利率在5.5-6.5%之间，外加每年1%的FECI的费用。

4、关于代管服务

巴拿马为房产投资者提供买房代管服务。作为第三方，巴拿马代管公司将全程持有资金或资产，直到房产过户到买房人名下，并正式注册在案。通常，巴拿马的律师、银行和法律事务所会提供代管服务，其内容包括：

确保购买方的交易支付能力；
确保完成财产名称的检查、严格执行买卖合同、保护购买方的利益，并且合法地进行交易；
确保买卖合同的相关方按规定支付费用，避免售后纠纷。

了解完巴拿马房市的交易细节，你还可以看看当地知名开发商OMEGA房产公司开发的精品住宅项目。

巴拿马买房交易重要节点讲解 | 海外 — PARK PLACE RESIDENCES

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项目1： PARK PLACE RESIDENCES

类型：全新精装公寓

地址：巴拿马城 Hato Pintado, Martin Luther King Street, Panama City, Panama

户型：2卧2卫（约80平米）

价格：USD 195,000 – 205,000（约¥ 135万-141万）

概况：主楼19 层高，共有 14 层住宅（每层 4 套），1层公共活动区域，以及 4 层车库。

PARK PLACE全新公寓是一个现代化的房地产项目，位于 Hato Pintado，巴拿马最佳的住宅区之一，靠近学校、银行、购物中心、超市以及医院，可以与家庭成员一起享受这里独一无二的生活方式。

项目2： SKY ONE

类型：全新精装公寓

地址：巴拿马城 El Carmen, 1st Street Otilia Tejeira, Panama City, Panama

户型：2卧2卫（68-80平米）

价格：USD 175,000 – 230,000（约¥ 121万-159万）

概况：主楼27 层，其中 20 层为公寓住宅，每层 6 户，有整整 2 层是公共区域，5 层为预留停车位。

项目位于 Otilia Tejeira，步行即可到达顶级的学校、银行、购物中心、娱乐场所、餐厅以及超市。直接可以通往市区的主要道路，去往地铁站也很方便。

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离岸资产配置投资巴拿马新趋势解读 | 海外

巴拿马制订了世界上最严格的离岸资产保密法律。

出于财产安全、隐私保护、风险管理等因素的考虑，越来越多的高净值人群开始进行离岸资产的配置，而巴拿马是全世界最受欢迎的离岸资产投资地之一。

一方面，投资者在巴拿马能够获得最安全的隐私保护。不管是离岸银行账户，还是离岸公司，巴拿马都为其制订了世界上最为严格的保密法律。巴拿马没有参加国际司法互助协定，因此不必与其他国家分享投资人的银行账户信息。而在巴拿马国内，向第三方透露投资人银行账户信息更是一种犯罪行为。另外，巴拿马公司采用无记名股票的方式，股东的隐私可以得到最完全的保护。

另一方面，巴拿马是世界著名的“避税天堂”之一。这也是吸引投资者到此设立离岸公司的一个重要原因。在巴拿马，境外收入所得税、资本增值税、利息所得税、股票发行税、股票出售或转让税、股本税、房地产税、赠与税、印花税、继承税、库存税等均无需缴纳。

近几年来，中国投资者最热衷的是离岸资产配置是投资房产。实际上，离岸资产配置的形式很多，但投资者可能受限于本国法律条例，无法进行多元化的离岸资产配置，分散投资风险。但在巴拿马，你可以通过离岸公司来进行任何形式的投资，包括基金、股票、债券、期权、商品交易、期货、货币市场等。你还能通过离岸公司在一个免税的环境里收取客户的付款。

巴拿马离岸投资的更多优势

★世界第二大自由贸易区，免收进出口税，许多国际大型公司均在这里设立分部。

★流通货币是美元。

★世界第二大银行系统，设施安全、先进、稳定，能提供更有竞争力的美元储蓄利率。

★巴拿马证券交易所是中南美洲最高级的证券交易所。

★西半球最重要的仓储和物流中心之一。

离岸资产配置投资巴拿马新趋势解读 | 海外 — PH 天空一号大厦是一座位于 Otilia Tejeira, El Carmen 第一街的地产项目，步行即可到达顶级的学校、银行、购物中心、娱乐场所、餐厅以及超市

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10个问题判断你是否需要离岸资产配置

1、你是否拥有10万美元以上的现金或等值房产、公司或投资证券组合

2、你是否拥有10万美元以上的流动资产

3、你的年收入是否达到75000美元以上

4、你是否是公开注册的董事、管理人员吗？是国内公司、非营利组织或任何公共服务组织的理事

5、你是否是创业合伙人

6、你是否是正在考虑结婚（再婚）的单身（离婚）人士

7、你是否拥有或部分拥有飞机、游艇或船只

8、你是否是独立承包人、制造商、医生、建造商、会计师、金融顾问、专业顾问或个体经营者

9、你是否在一段时间内没有购买保险或保额购买不足

10、你是否将要接受一笔遗产

如果以上问题的答案都是yes，显然你需要进行离岸资产配置，从而最大程度地保护好自己的资产。

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投资巴拿马的N个理由 | 海外

自然环境、地理位置、经济发展、货币体系、税收政策……总有一个投资巴拿马的理由能打动你。

优越的环境

巴拿马的生活环境十分优越。这里拥有茂密的热带雨林、美丽的连绵青山和壮丽的蓝天碧海，是一个备受游客青睐的度假胜地。虽然处于第三世界国家行列，巴拿马却拥有与国际接轨的生活方式，医疗和教育水平一流，时尚精品购物店林立，高尔夫、潜水、垂钓、冲浪的海上运动丰富多彩，当地美食更是令人垂涎三尺。

便利的交通

巴拿马地处中美洲，交通非常便利。美国迈阿密、亚特拉大、休斯顿、达拉斯、洛杉矶、纽约、华盛顿、旧金山、芝加哥、波士顿等15个主要城市均设有直飞航班，3到5个小时之内就能到达巴拿马。加拿大的多伦多和蒙特利尔以及欧洲的一些国家同样有航班可以直飞巴拿马。

安全的氛围

巴拿马是中美洲最安全的一个国家，政治稳定，没有战争风险，犯罪率很低，街头的偷盗、抢劫等犯罪行为更是屈指可数。此外，巴拿马很少受到自然灾害的侵袭，这里既没有飓风，也没有地震。

稳定的经济

巴拿马是拉丁美洲经济发展最快的国家。这是国际货币基金组织对巴拿马的认定。事实也是如此。由于巴拿马运河的战略性位置，巴拿马已成为西半球最重要的仓储和物流中心之一，来自世界各地的9000多艘大型船只在这里注册登记。

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巴拿马还拥有仅次于瑞士的世界第二大银行系统，来自35个国家的90多家国际金融机构在这里落户，活跃资金高达640亿美元。巴拿马的科隆自由贸易区是仅次于中国香港的世界第二大自由贸易区，贸易区内的批发供应商有2500多家，每年有30万买家从世界各地前来交易，出口和再出口金额高达140亿美元。

宽松的税收

外国人在投资方面与巴拿马公民待遇相同，同时还能享受到多项税收减免政策，比如免收房地产税和土地税、15年免收所得税、20年免收进出口税、20年免收旅游投资所得税等。

法定的美元

巴拿马是世界上第一个除美国以外使用美元作为法定货币的国家。这让投资者在财务管理方便具备了很大的便利性，既无需进行换算，也不用考虑汇率问题。由于美元的坚挺，巴拿马的通货膨胀率很低，是拉丁美洲经济发展最稳定的国家。

更多投资理由

巴拿马有80%的劳动人口会说英语。居住在巴拿马城银行区的大多数巴拿马人同时会说英语和西班牙语。

房地产投资额每年增幅高达20%，租金收益率增幅达到8%，房地产市场投资收益潜力巨大。

退休移民签证和特殊的退休福利将会吸引全球各地的退休人士前往巴拿马安度晚年，从而不断扩大国内消费市场。

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从四个角度全面了解巴拿马房市置业投资全掌握 | 海外

房产一直是中国投资者最爱的投资选择，不过对于遥远的巴拿马，国人了解不多，对当地的房产市场就了解更少了。为此，居外网与巴拿马有名的房产公司OMEGA房产（OMEGA REAL ESTATE）合作，携手为大家详细巴拿马房产市场，包括市场概况、最新房价、租金收益率、最热置业区域等大家最为关注的内容，帮助大家更好地在当地置业投资。

一、巴拿马房市概况：需求旺盛，量价齐升

2015年和2016年，巴拿马房地产市场需求旺盛，量价齐升。根据巴拿马住房开发商委员会（Convivienda）的数据，其房屋销售额在2015年上涨了6.6％，达到8232个单位。同样，销售交易的价值也同比上涨了8.9％，达到9亿美元。2016年，巴拿马房屋销售总额估计超过10000个单位，比上年增长27.6％。销售交易的价值估计也比上年同期增长23.6％，超过11亿美元。

从四个角度全面了解巴拿马房市置业投资全掌握 | 海外 — 2008年至2016年巴拿马房产销售量走势

巴拿马房产的平均价格也在上涨。在蓬塔太平洋，由于可用单位的库存下降，独家的海滨摩天大楼高端公寓价格上涨了6％至12％，2015年的平均价格为每平方米2500美元，2016年增长至每平方米2800美元。在特朗普海洋俱乐部，公寓价格现在几乎每平方米3300美元。截至2016年6月，巴拿马城高端住宅区巴布亚大道的房地产价格上涨了8％，达到每平方米2500美元。而同期大湾房地产价格的上涨幅度甚至高达35％。

海滩公寓的需求不断增长。预计在未来三年，海滨公寓的供应量将由400个单位增加到1600多个单位。海滨公寓目前的价格从20万美元到100万美元不等。

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古巴百万螃蟹横行螃蟹大军吓坏当地居民-热点

近日，历史上非常有名的“猪湾事件”（美国与古巴两国外交关系的转折点）中的地点——古巴猪湾被数以百万计的螃蟹大军“占领”。4月21日消息，古巴吉隆湾，数以百万计的螃蟹大军涌向海边产卵。据了解，每年春季第一场雨后，这些螃蟹便从附近的森林中爬出，到海边繁衍后代。

这些螃蟹来自吉隆滩周围的森林，它们在春雨时分成群结队前来海滩产卵。螃蟹大军占领了沙滩，游客们抱怨越靠近海边越没有“立足之地”。

不少螃蟹在路过民宅时还尝试破门而入，当地居民担心螃蟹带毒，也怕被蟹钳所伤，唯有默默忍受这些“不速之客”。螃蟹大军横穿公路，一大段公路上都是红色螃蟹，这么壮观的场面难得一见。

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泰国2016房价报告：市场冷却，全年房价跌幅1.07%

泰国地产市场不断冷却。全国房价在2016年跌幅为1.07%，远远弱于前几年的持续增长：2015年涨1.98%，2014年涨5.32%，2013年涨3.25%，2012年涨4.05%，房价在2016年4季度环比下跌2.08% 。

泰国经济去年的增长水平为3.2%，前几年的GDP数据分别为：2015年涨2.8%，2014 年涨0.8%，2013年涨2.7%，2012年涨7.2%（国际货币基金组织数据）。预计泰国经济在2017年和2018年的增长幅度分别为3.3%和3.1%。

>>>点击查看《居外2016第四季度全球房市报告》全文

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2017年欧洲投资热点系列——法国 | 海外

2017年1月，节日和冰雪成为这个季节的主题。每年的这个时候，全球各大滑雪胜地纷纷成为旅客们的热点话题。而在众多滑雪胜地中，法国阿尔卑斯山脉无疑是所有滑雪者最向往的地方。这里拥有着全球最大滑雪区Les 3 Vallees，雪区面积是笔者前不久所处的长白山滑雪度假区的近40倍。Les 3 Vallees地处法国南部的Savoie省，距离法国第二大都会区-里昂约200公里车程。无论是享受不一样的生活，或是看中旅游业带来的商机，相信有不少国人已经想要在这里置业投资。那么这一区域是否具备进行地产投资的价值？进入2017年，全法国的房地产走势又是怎样的呢？

法国房价 vs 经济复苏

新的一年，美国新总统对世界经济全球化的影响，欧洲四大经济体英国、法国、德国、与意大利均将在2017年举行总统大选，加之英国退欧具体方案尚未明确，众多的不确定性预计将使全球动荡的政治经济形势在2017年持续。并不乐观的经济局势使得房地产投资成为了资产保值与对抗资本波动相对安全的选择。目前法国房价整体仍处于低位，但复苏势头明显。2017年，受到法国大选提振，全球经济复苏与欧盟低利率的多重刺激，相信会有更加良好的表现。从近五年来法国二手房价走势与各大经济社会指数走势的比较情况来看，我们不难发现法国二手房价增幅远远低于法国GDP，国民可支配收入与物价增幅。这说明法国二手房价目前处于被低估的状态，上升潜力很大。

2016年7月，法国二手房房市场交易量近84万套，同比增长15%，超过2012年2月水平达到历史峰值。市场活跃度的增高是因为2015年下半年以来价格的持续上扬增强了买家信心，令大多数人认为市场已经进入上升通道。除此之外，欧盟的超低利率环境对房产市场需求也产生着强大的刺激。在2017年不稳定因素影响下，欧盟提升基准利率的几率微乎其微。

都会区的房价表现

据法国国家统计局数字，2011年1季度至2016年2季度，能准确反映房地产市场买卖双方情绪的法国二手房价并未出现大幅上升，反而有着2%左右的跌幅。2012至2015年前半段，市场经历了漫长的下跌期，直到2015年后半段才开始持续反弹上涨，是近几年从未出现过的。同其他区域相比，法国最大的两个都会区巴黎与里昂则有较好表现，五年间增幅在5%-10%区间。巴黎与里昂这两个都会区的房价走势也十分有趣。不难看出2012年全法二手房价格开始下滑之前，巴黎都会区二手房价涨幅明显高于里昂，却在2012年之后进入漫长的下滑，直到2015年中才开始反弹。反观里昂都会区的二手房房价则无明显跌势，虽有波动但却一直保持着向上的大趋势。

法国Notary Index最新房价指数显示，2016年2季度法国二手房价同比上涨0.6%。其中，别墅同比增长0.7%，表现优于公寓的0.5%。别墅房价表现好于公寓的这一趋势也在全法都较明显。不过公寓二手房价四年内的首次同比增长对投资者也是一个值得关注的好消息。

（房价来源：Notary Index 2016年2季度；租金回报率来源：Numbeo 2017年1月）

投资建议

投资者应当注意的是，别墅与公寓的表现在不同城市并不相同。2015年2季度至2016年2季度，大部分法国大城市二手别墅价格增长更快，而在巴黎，二手公寓增则表现更好。这其中很大一部分原因是因为对巴黎购房者构成与其他城市很不相同。作为国际化大都市，很多潜在买家为在外派工作者或投资者，而公寓通常装修更精致，位置靠近市中心，更符合这部分购房者的需求。反观其他城市的购房者多半为当地大家庭，别墅也就因此更受欢迎。因此对打算在巴黎置业的购房者来说，位置便利的精装公寓是投资的首选，巴黎昂贵的公寓价格也凸显了这一区域的地理价值。而自己喜欢田园生活或打算在不那么拥挤的城市进行投资的买家，则可以关注房价增幅显著里昂与波尔多的别墅。希望通过出租获得持续回报的投资者，则应该关注不同城市出租回报率的差别。由于房价（尤其是公寓）昂贵，巴黎的出租回报率在法国大城市中相对较低。马赛与图卢兹的低廉房价造就了较高的出租回报率，适合打算通过出租收益的投资者。

居外网海外房产行业分析师Adam Yang专栏全集

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