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大多伦多奥克维尔楼市：2016年综述与2017年展望 | 加拿大

奥克维尔12月的平均价格为96.3万，比11月所创造的111.4万的奥克维尔全年最高记录有了14%的价格下降。各位朋友看到这个价格数据可能会有些吃惊，实际房价真的降了吗？答案是否定的。因为12月的成交量极度萎缩，仅有的少量成交也多限于低价房，而高端房的上市和成交都非常少，由此造成了平均价格的下降。从市场上一些典型房屋样本的实际成交来观察，价格没有下降。

另外，12月仍然仅有19天的平均上市时间，也能印证前面的判断。因为在12月房源总体质量不高的前提下，仍然能有19天的销售时间，和2016年11月的数据完全一样，比2015年同期的37天的数据整整缩短了一半；加上市场上仅有199套在售房源处于历史上的最低位，各项数据都说明，市场处于严重的供不应求的状态。

如果仅从奥克维尔或多伦多的房产数据来看，暂时没有任何迹象可以暗示房价将会下跌；但个人认为，如果从整个宏观经济的大环境来看，大多地区的房市在2017年存在很大变数，最主要的因素来自于中国的外汇流出管制。回顾中国的外汇储备，在2014年6月达到近4万亿的峰值后，一路处于下降状态，到本月最新的数据显示为3万亿，近30个月的时间减少了1万亿。在此期间，华人在全球的移民目的地，诸如：美国、加拿大、英国甚至德国等地的房价，都处于快速上升的态势。从2016年下半年外汇减少的总量来看，这些地区的楼市仍有很大的购房准备资金，所以短期来看，房价仍然具备继续上冲的动能，直到这些资金被消耗殆尽，并且外汇的持续流出也能得到有效抑制。

中国在2017年开年，就宣布了个人外汇兑换和汇出的新规，由于新规的半年过渡期可能会造成购房资金的加速流出，所以预计2017年上半年的房价仍将维持上涨的态势，至于今后具体涨的多少，将取决于未来几个月的外汇流出速度。鉴于中国外汇储备，可能会在半年左右的时间内下降到2.7万亿的警戒位，中国过去若干年长期的居民外汇管理的宽松政策势必终止，预计多伦多的楼市将在2017年三、四季度变为平稳甚至走弱，因此个人对2017年的房价预测倾向于先扬后抑。

但是不管怎样，由于中国北方的空气污染在短期内无法得到有效治理，今后新移民和持旅游签证入境的国人将越来越多，即使总体流出的购房资金下降，但受打击的可能仅仅集中在高端市场，对于那些好学区、低总价的独立屋，价格将持续坚挺甚至继续上涨，另外，租金价格也将缓慢回升，但不管怎样，从长期来看，由于大多地区人口的持续流入，进而导致房价上涨至跑赢通胀的水平，将毫无问题。

（所有房产数据来源于多伦多地产局MLS）

大多伦多资深房地产经纪蒋蓓专栏全集

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澳将消灭百万袋鼠清理行动引发民众争议-热点

袋鼠是任一种属于袋鼠目的有袋动物，主要分布于澳大利亚大陆和巴布亚新几内亚的部分地区。其中，有些种类为澳大利亚独有。还有也有许多人将澳大利亚这个国家称为袋鼠国。据外媒报道，澳大利亚正计划在今年毁灭超过100万只袋鼠，以保护濒危的草地和野生生态。

在2016年一年度有大约160万只袋鼠被杀——与再之前的一年相若。为了保护国家草地，避免过度放牧，澳大利亚首都在年度评估中允许每年清理大约2000只袋鼠。澳大利亚国立大学的环境生态学专家大卫·林登迈尔教授表示，“我们曾经有大量食物链顶端的物种，比如塔斯马尼亚虎。然而，当地人的过度捕猎令它们灭绝，然后殖民者又清理了像澳洲野犬这样的天敌。现在，草木林就是一个存量丰足的粮仓，草和水都非常多，但是天敌却很少，除了汽车。”

人们对于捕杀袋鼠以降低数量的做法过于敏感，一部分原因是“国徽上面就有袋鼠”。每一年，这种清理行动都会引发争议，反对者表示，没有证据表明，减少袋鼠数量有助于环境保护。死去的袋鼠并不会被浪费。尸体会被制作成狗粮，一些肉也会作为食品出售，不过有95%都会出口至海外。“我们在本土不多吃，这很可惜，”本身很喜欢食袋鼠肉排的林登迈尔教授说，“它很嫩，还很有香味。”

他表示，如果澳大利亚人是吃袋鼠肉而不是牛肉的话，它对于应对温室气体也有一定帮助。根据联邦执行规定，射杀袋鼠只能打头部，而在射杀已经受伤的动物时，打心脏也是允许的。

阿联酋移民计划百年后在火星搭建可居住都市-热点

阿拉伯联合酋长国(UAE)副总统阿勒马克图姆在2月14日在推特上宣布一项火星2117计划，最晚在100年后(2117年)，要在火星上搭建一座人类可居住的小都市，也不排除在火星上盖一座迪拜塔。

他说：“踏上其他行星一直是人类的长年梦想，而今后阿拉伯联合酋长国将站到梦想的最前端。”他说：“希望透过这项计划，播下种子，点燃下一个世代探求知识的热情，期待有收割的一天。” ，同时阿勒马克图姆表示，目前的初步构想是由UAE的大学培育宇宙研究、探索的人材，同时强化国际合作。政府的重心则放在“运输工具、确保粮食与能源”等研究上。

UAE自2014年设立宇宙局后，积极与美、日合作，参与宇宙探索计划。截止目前能够将飞船送到火星的国家只有美国，欧洲各国，亚洲各国均未曾运动过飞船至火星。前年UAE宣布，要在2021年前，送无人探测机上火星。同时他们表示目前他们需要火箭运输，为了快速实现该目标，是可以投入大量的金钱。

美国前十大郊区房地产热点佛罗里达州占3个 | 美国

根据房地产经纪人网站，realtor.com的一项新研究，一些美国顶级的郊区热点在房价上涨中变得越来越受欢迎。

市郊一向被视为年轻家庭的首选，在通勤时间和城市夜生活上做出牺牲，换取更好的学校和较大的居住空间。 realtor.com首席经济学家Jonathan Smoke评议道：“近年来，房价上涨和城市中心的房屋库存的短缺，使得房价适宜的郊区住宅对买家更具吸引力。”

虽然通勤时间更长意味着燃油消耗增加，但全球经济学家Andrew Kenningham表示：“预计全球需求上升,美国页岩生产将增加，价格在未来一两年内保持稳定。”因而房价、房屋销售和更多的竞争在郊区将继续上升。

在全美一些都市地区，郊区的增长速度超越了城市。随着千禧一代成人，以及少数族裔对市郊的兴趣增长，越来越多的家庭涌入郊区社区，以寻求价格适宜、便于家庭生活。根据realtor.com的数据分析，从2010年到2017年，郊区的家庭在全美的增长率为7.9％，而城市地区的增长率为6.6％。

Realtor.com以邮政编码划域，查看了50个最大都市地区的居民数量、上市住房、房价以及住房需求增长速度，依此列出全美10大郊区房地产热点。前3名分别是：

1、丹佛的蒙特贝罗，科罗拉多州（Montebello/Denver, Colorado 80239）

该地区隶属科罗拉多州丹佛—奥罗拉—莱克伍德（Denver-Aurora-Lakewood），住房中间价27万美元，房屋上市平均19天后售出，在过去三年上市价格每年增长20.6％

2、达拉斯的威里，德克萨斯州（Wylie/Dallas，TX 75098）

隶属达拉斯—沃思堡—阿灵顿都市区（Dallas-Fort Worth-Arlington），家庭数量从2010年到2017年增长了12.3％，住房中间价36.9万美元，房产在市场上平均驻留41天，上市价格在过去三年每年增长18.7％。

3、都柏林，加利福尼亚（Dublin / Dougherty，CA 94568）

都市区旧金山 – 奥克兰 – 海沃德（San Francisco-Oakland-Hayward），这一区的家庭数量从2010年到2017年增长了25.6％。住房中间价89万美元，一般房产上市24天售出。

在前10名排位中有三个在佛罗里达州，它们分别是：

5、东方园/进步村/棕榈河，佛罗里达州（Orient Park/Progress Village/Palm River-Clair Mel/Tampa, FL 33619）

位于坦帕—圣彼得堡—清水都市区（Tampa-St. Petersburg-Clearwater），房产上市平均47天售出，上市价格在过去三年每年增长19.8％。住房中间价13.4万美元。

6、维斯塔园，佛罗里达州（Vista Park/Orlando, FL 32829）

大都市区奥兰多—基西米—桑福德（Orlando-Kissimmee-Sanford），距离迪斯尼世界和环球影城只有30分钟路程。上市价格在过去三年每年增长13.8％。住房中间价23万美元。

7、凯特勒湾，佛罗里达州（Cutler Bay/Miami, FL 33189）

位于迈阿密—劳德代尔堡—西棕榈滩（Miami-Fort Lauderdale-West Palm Beach）都市区，这个郊区的家庭数量从2010年到2017年增长了12.3％。郊区的一个典型房产在市场上待售50天，上市价格在过去三年中每年增长16.3％。住房中间价29万美元。

互联网资讯综合整理

日本早春樱花盛开 8万株樱花树构成绝美风景-热点

近日，日本静冈县河津町迎来了早开品种“河津樱花”的观赏期，吸引了大批赏花游客。在当地时间2月15日是一个阳光灿烂的日子，樱花沿着河延绵了大约4公里之长。很早的时候就有家庭和团体游客陆续出现。

鲜艳的樱花刺激着人们的视觉，从特有的樱花隧道穿过有种赏心悦目的感觉。与三位友人一同前来的一名日本家庭主妇笑着说：“我有10年没来了，(这里)果然很棒，让人心情舒畅。”

主办方表示该“樱花展”将会持续到3月初左右。

澳洲房产竞拍指南：知道了这些，你才能成为房产拍卖会上的赢家！

Part 1 澳洲房产拍卖制度

目前，澳大利亚房产市场上以拍卖形式出售的房屋一般为二手房，按照目前澳大利亚的法律规定，普通的海外买家是没法购买二手房的，自然也没法参与房产拍卖。因此海外人士在参加拍卖会前应确定自己能够合法购买该房产。因为一旦竞拍成功，买家就无法返回购房合同了。

• 要做好拍卖成交价超过市场价5-10%的准备；

• 在正式举牌拍卖前，先去观摩多个拍卖会，以积累必要的拍卖经验;

• 确保您的律师已经完全核对过卖主售房申明书（Vendor Statement）;

• 要对房屋结构、市场价格等相关事宜进行事先调查。

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（1）在拍卖当天，买家们先到现场有30分钟看房时间；

（2）拍卖师开始宣读有关拍卖的规定；

（3）拍卖师要求竞拍者给出底价；

（4）开始竞拍；

（5）当竞拍人减少到2个时，拍卖师会征求房主意见，如果房主认可，则出价高者就可以与房主签订合同，如果没有达到，那么价高者可以和房主再谈判价格，如果最终房主没有满意最高出价，拍卖师就宣布此次拍卖流拍。<更多>

• 不允许在拍卖锤落下之后接受报价；

• 竞价者要根据要求提供身分证明；

• 禁止虚假报价，或以任何方式有意阻止其他竞价人竞价。

卖家：委任合适的中介为您宣传出售房产至关重要

虽然拍卖场面大都火爆，最终竞拍成功的售价往往会高出起价10%-20%左右，但是一旦拍卖现场冷场，导致无人竞价，场面将会非常尴尬。流拍后房屋再要以高价出售就变得非常困难。所以卖家在选择售房模式时应综合考虑自身情况，选择适合自己的方式。<更多>

买家：参加拍卖会前必须要做好房屋检查、委任律师审阅合同条款并获得贷款批准

因为一旦买家在拍卖会竞拍成功，当场就要与卖方签订购房协议，无法再更改或取消合同（也没有冷静期）。在拍卖当日，参加拍卖的买家应当准备好支付房价10%的订金，一旦竞拍成功，签订合同时需要当场支付订金。<更多>

Part 2 关于参加澳洲房产拍卖，这些专家有话说！

澳洲房产拍卖会气氛炽热！华人活跃其中

按照传统惯例，澳大利亚每年大规模的房产拍卖始于3月初。一是由于澳洲房产经纪和律师通常于1月份休假，另一方面，根据房产拍卖市场周期，竞拍之前的四周为销售时间及开放看房日。然而今年不少买卖方因去年时间太迟而未能成交，因此决定2017年及早开始。<更多>

James Pratt专栏全集：

澳洲美国顶尖拍卖师James Pratt 披露行情让你一击即中

澳洲房屋拍卖规则多多参加观摩会提高拍卖成功率

房屋拍卖是澳大利亚非常流行的出售房产的一种方式，尤其是在目前房市火热的大背景下。房屋拍卖会更像是一把双刃剑，对于买卖双方而言都有许多值得探讨了解的地方，以保障自己的权益。<更多>

杨泱专栏全集：

律师扬泱解析澳洲房产投资

投资澳洲房产不要买拍卖房！

在澳大利亚买房子，一般有两种情况，一是通过房屋交易中介，直接从卖主手里买房；另一种是在房屋交易中介组织的拍卖会上当场喊价购买。我建议来自国内的买房人士尽可能不要去拍卖买房。<更多>

金凯平专栏全集：

金凯平谈澳洲墨尔本房产投资

先拍卖还是先申请FIRB？“二手房豁免证书（拍卖）”全解析

自从2015年12月1日后，澳大利亚对于海外买家投资的审批制度有了大幅的改动。如果海外买家在购澳房时未能获得专业的法律或投资意见，则很可能会触犯相关法律规定，尤其对于参加二手房拍卖的海外买家来说更是容易遇到法律问题。<更多>

林汇铭律师专栏全集：

中澳双证律师林汇铭解析澳洲投资法与移民法

Part 3 澳洲主要城市每周住房市场拍卖结果一览（持续更新）

据domain报道，周六，悉尼房市非常火热，很多买家争先恐后涌入市场，周末拍卖数量比去年同期增加了34%。

报道称，尽管周六有多达940名卖家挂牌出售房屋，但买家的需求也十分强劲。据Domain Group统计，周六卖出668套房屋，清盘率达80.2%。<更多>

澳洲房产拍卖最新动态：

2月27日— 悉尼连续3周清盘率达8成

2月20日— 悉尼房产拍卖市场热度不减 Chatswood住宅拍出最高价

2月17日 — 悉尼本周住房拍卖挂牌量再激增受上周高清盘率提振

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特朗普摆一边中国学生留美有增无减 | 美国

美国总统特朗普上任後，中美关系虽难以预测，大陆学生赴美留学热潮依旧有增无减，目前约有37万名中国学生在美国的高中注册，人数在10年内增加6倍，这票被称为“空降孩子”。

的大陆留学生，共为美国贡献114亿美元，相当於新台币3529亿元的经济产值，教育因此成为美国对中国输出的顶级出口品。

据《纽约时报》报导，渖阳一间民调公司调查中国留学热潮，发现大陆留学生低龄赴美留学热潮未减，去年有83%的大陆资产阶级有意将孩子送往海外深造，这些富豪子女的留学年龄愈来愈小，计画初次留学年龄从2014年的18岁，下降至2015年的16岁。

美公立高中抢招陆生

在诸多海外先进教育国家中，美国依旧最受大陆家长青睐，赴美留学的中国学生人数逐年增加，特别在高中阶段，2005年在美国高中注册的大陆学生仅641人，至2014年已增长至4万人。

美国教育采市场化运作，私立学校虽学费高昂，师资与课程精致，吸引大陆学生与家长的目光，但私立学校的国际学生人数已趋饱和，美国公立中学的大陆学生数量仅5%。为纾解招生困境，美国有些地区的公立高中开始与大陆民间教育机构丶国际学校合作，招收大陆学生。

据了解，美国密西根州的牛津学区於2010年建立起中美招生管道，当地的牛津镇高中打出“我们以地球为教室”的口号，大举招收陆生，为学校带来可观的学费收入。

陆生富裕生活开销大

北京甚至有民间教育机构有意加入投资，打算在邻近学校的区域，斥资数百万美元，为大陆学生打造宿舍大楼。此外，双方还签署备忘录，在未来20年之内，北京的教育机构每年都会安排200多名大陆学生赴该区读高中；随着招生成效打出名号，美国不少中西部高中也开始参照这套模式丶拓展生源。

牛津镇高中现有24名来自渖阳的大陆学生，以及透过北京某教育机构安排丶前往就读的19名学生。

在美求学的生活开销大，即便是在公立学校就读的大陆学生，仍多半出自富裕家庭；在牛津镇高中就读的陆生，不只每天以名车代步上下课，零用钱也都是上千元美金现款，并且脚上经常更换崭新的名牌运动鞋，财力让美国同班同学望尘莫及。

“空降孩子”

大陆学生大量前往美国留学，而且有低龄化趋势；瞄准大陆庞大的生源市场，美国不少中学近来积极招收中国学生，以增加学校财务来源及国际学生比例；这些中国学生多来自富裕家庭，身穿名牌，并以名车代步，美媒形容这群来自中国的小留学生为“空降孩子”。

（据中时电子报）

伦敦河畔豪宅 — 南岸城（Southbank Place）| 英国

伦敦最为抢手的全新住宅项目 — 南岸城（Southbank Place）现有全新现代化公寓发售。目前在售的有卡森广场（Casson Square）30号时尚住宅项目，第二栋拥有伦敦壮观丽景，一流的设计和设施的建筑也即将发售。

南岸城（Southbank Place）地处泰晤士河沿岸绝佳位置，拥有威斯敏斯特、伦敦城的精致美景。贝尔维德花园（Belvedere Gardens）项目位于泰晤士河南岸1区，前方是银禧花园（Jubilee Gardens）项目，旁边是伦敦眼（London Eye）。南岸广场（Southbank Place）占地面积5.25英亩，是壳牌中心（Shell Centre）旧址，不远处便是伦敦著名景点，如泰特现代艺术中心（The Tate Modern）、环球剧场（Globe Theatre）、老维克剧院（Old Vic Theatre）、海沃德画廊（Hayward Gallery）、一流的餐厅，如 Oxo Tower、The Ivy、 Clos Maggiore 、 Balthazar 餐厅以及世界著名的 Borough Market市场。

业界领先的室内设计师-约翰逊勒和Squire and Partners事务所的建筑师们通力合作，创造出一个杰出的居住空间及无缝集成的高规格内饰。该项目风格平静、现代，设计重点放在自然光线、伦敦及泰晤士河畔景色上。公寓共有29层，户型有单间公寓、一、二、三房公寓和四房顶层豪华公寓。

166套公寓均按照最高标准建造而成：配备Miele名牌电器与石英石工作台的厨房、设计精巧的浴室以及由 Johnson Naylor进行个性化设计的细节。

公寓一楼有专属休息室和放映室，其内有商务和会议设施，该区域功能多、灵活度高，此外还有一休闲区。

南岸城166套公寓均按照最高标准建造而成，厨房配备Miele名牌电器与石英石工作台

卡森广场曾是英国艺术节的举办地，亦用以庆祝该区悠久的建筑历史以及反映南岸地区丰富的文化遗产

此地曾是英国艺术节（Festival of Britain）的举办地，卡森广场（Casson Square）便是以英国艺术节前建筑主席休 · 卡森命名，以表敬意。该广场亦用以庆祝该区悠久的建筑历史以及反映南岸地区丰富的文化遗产。

意向买家可有机会参观样板公寓，包括其材质、结构及设计布局，参观地址在该项目营销中心，位于二级保护建筑-市政厅大厦内。该项目室内设计由Goddard Littlefair定制设计而成。

这些公寓价格和面积均有所不同：单间公寓起价为625,000英镑；一房公寓起价825,000英镑；两房公寓起价为168万英镑、三房公寓起价360万英镑。

意向买家可有机会参观样板公寓，参观地址在该项目营销中心，位于二级保护建筑-市政厅大厦内

Squire and Partners合伙人Murray Levinson说：“Squire and Partner设计了一个优雅的地标性建筑，该建筑共29层，两面都可透过落地窗或凸出的阳台观赏伦敦地平线无与伦比的美景。作为卡森广场1号（One Casson Square）项目的同伴，卡森广场30号（30 Casson Square）是用个性化设计的青铜细节雕刻出的石质框架，楼顶为四层引人注目的玻璃灯，其内有三间独特的顶层豪华公寓。”

Johnson Naylor合伙创始人Fiona Naylor补充说：“我们经过仔细考量，使用均衡色彩材料创造了一个当代智能空间，在纹理和细微之处巧妙参考了城市环境和本地历史。这种设计不是强加给人一种风格或生活方式，而是作为一个安静的生活背景，让家庭主妇通过添置家具、艺术品和其他物品完成最终创造”。

作为一个安静的生活背景，南岸城让家庭主妇通过添置家具、艺术品和其他物品完成最终创造

欲了解Southbank Place项目更多信息或预约参观，请邮件至chinadesk@savills.com或致电+44 (0)20 3320 8225。

（本文内容资料由客户提供）

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李在镕被批捕专家表示并不会影响三星未来发展-热点

韩国法院在当地时间2月17日签发了对现年48岁的三星电子副会长李在镕的逮捕证。这位三星帝国的法定继承人可能面临包括涉嫌行贿在内的多项指控。这是三星成立以来掌门人第一次被批捕。

李在镕被指控5项罪名。独检组指控李在镕涉嫌向总统朴槿惠行贿，并为此挪用公款，违反《特定经济犯罪加重处罚法》。独检组还指控他在亲信门听证会上作虚假陈述，违反《关于在国会陈述和鉴定的法律》。其余还包括违反《关于管制和处罚藏匿犯罪收益行为的法律》等。

独检组认为，三星以政府大力支持三星物产与第一毛织合并为条件向朴槿惠及其亲信崔顺实提供430亿韩元（约合人民币2.51亿元）。此项合并对李在镕继承三星集团经营权至关重要。但李在镕一直主张，三星为亲信门主角崔顺实家族提供巨额资金是迫于朴槿惠施压而做出的不得已之举。

三星在NOTE 7手机事件之后又遭遇了最高领导出事，让外界对其前景产生了更大的担忧，特别是对李在镕直接负责的三星电子方面的业务造成多大的负面影响，值得观察。

不过，作为三星这样的韩国财阀，已经不能用简单的企业法则来看待。即便是在明星手机遭遇全球召回的严峻形势下，三星的业绩竟然还奇迹般的增长到历史最好，这次的掌门人被抓也没有可能对其产生毁灭性的影响。

对于韩国来讲，三星的地位更是举足轻重，2011年，三星1490美元的营收占到了韩国GDP的13%，到了2014年的时候，三星营收为3050亿美元，占韩国2014年GDP的21.67%，绝对的富可敌国。

居外微课堂2月23日开讲：外国人在澳买房有何政策规定？签订房产合同要注意哪些问题？

【居外微课堂】第六期2月23日即将开讲啦！

新一期的微课堂，延续上一期的澳洲法律特辑，将继续和大家分享澳洲买房相关的法律知识：外国买家在澳买房有哪些政策规定？签订房产合同时要注意什么？这两个问题是初次置业澳洲的买家们十分关心的问题，2月23日的微课堂上，【居外小助手】将为大家做详细的讲解，大家如果有相关的问题，也可以提前提问【居外小助手】哦！

第六期【居外微课堂】主题

外国人在澳买房有哪些政策规定？签订购房合同时需要注意哪些问题？

开课时间：2月23日19:00

内容简介

外籍人士的定义？外籍人士在澳买房限制？

外国投资者在澳买房的FIRB申请，申请费用是多少？

澳洲购房合同规范要求？正文注意事项？

海外买家如何有效签署购房合同？

合同冷静期内买家如何保障自己的权益？

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