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澳洲 | 阿德萊德精美大宅：卓越地段極具升值潛力，完美設計融合周邊環境

阿德萊德，南澳的首府，擁有了兩個極大的優勢：城市的發展和親切的舒適。這是一個設計得很好的城市，周邊有900公頃的綠地，阿德萊德還有完善的公共交通網絡，而且國際機場僅距離中心商業區7公里。這裡一處頗具特色的寬大住宅正在出售，包含7個主房間，地段優越，裝飾精美，是非常理想的物業。

環境幽雅位置絕佳，住進宜居城市阿德萊德

這套住宅位置極佳，潛力巨大！它內部設有酒窖和雙車位車庫，坐落於一個覆蓋著蔥蘢綠蔭的面積約1254平方米的地塊之上，位置優越。這裡環境幽雅，遠離喧囂，與周邊自然環境完美融合，也能夠給孩子提供一個非常好的成長空間。

澳洲 | 阿德萊德精美大宅：卓越地段極具升值潛力，完美設計融合周邊環境 — 這裡一處頗具特色的寬大住宅正在出售，包含7個主房間，地段優越，裝飾精美，是非常理想的物業

南澳首府城市阿德萊德，是世界最宜居城市之一，絕對值得廣大房產投資者的用心關注。由於近幾年來南澳礦業經濟形勢不斷發展，南澳也成為整個澳洲最有潛力的地產市場之一。阿德萊德有宜人的地中海式氣候，是不少人理想的家園。在「經濟學人」刊物進行的一次全球城市問卷調查中，阿德萊德在140個城市中名列第五，而且在「星期日泰晤士報」的最佳海外居住地名單中贏得了一席之地。

阿德萊德是全球小城市中的佼佼者－一個適合投資、工作、成長的好地方。南澳的首府為人們提供了廣泛的投資潛力，而且始終被認可為澳洲最宜居以及最適合做生意的首府城市之一。零售業、旅遊業、教育、健康產業、專業服務、企業氛圍，商業和住宅房產開發都在推動阿德萊德向前發展，使之成為一個具有國際競爭力的城市中心。

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美國 | 買房都挑新屋大宅？不一定！揭美國房產買家到底要什麼

科威國際不動產公司（Coldwell Banker）最近召集了一小組銷售助理和經紀人/業主，收集他們對當今買家的最高度關注的條件。結果非常有趣。以下是概述：

小組注意到一個令人驚訝的趨勢，嬰兒潮一代並非所預期的不得不屈就到公寓。相反，50至70歲的人正在享受著小戶型帶來的便利，單層生活空間，以及單戶家庭的隱私。在不得不建立多層公寓的地方，電梯正在越來越多地納入新宅設計。

年輕買家需要富有創意的空曠空間。

另一方面，年輕買家，主要是30多歲和40多歲，仍然喜歡大戶型。收入增加和動力技術允許他們可以選擇自己的生活方式，而不是只看位置。主要居所提供高質量生活的各方面所需，而次要居住則離工作場所更近。非傳統的生活空間——改裝閣樓，谷倉和教堂，繼續吸引這些買家。

小組還注意到室內和室外之間的邊界正在模糊。戶外生活區，餐飲區，甚至臥室都比以往更受歡迎，裝修更奢華。

他們還提到越來越多采用與眾不同的的建築材料——金屬、玻璃、瓷器和質量卓越的制造材料。提高耐用性和減少維護，加上意想不到的材料融合一起所鑄就的美學，增加對買家的吸引力。

在建築用料方面，大理石或花崗岩曾經當道，但現在買家會重新選用銅和不鏽鋼等材料。

新移民也在影響著住房市場，因為他們有自己的要求。例如，西雅圖的中國買家期望房子有兩間廚房，許多買家想要適合幾代同堂的大戶型住宅。

一些小組成員觀察了住宅的“離岸”情況，對那些移居加勒比、百慕大和歐元區等國家的人有吸引力。

男、女買家同樣看重衣櫥的容量和品味。

最後，兩個常見的亮點被添加到列表中：雙衣櫥和雙辦公室。衣櫥是越大越好。談到辦公室，兩個比一個更好。傑德·米爾斯（Jade Mills）說，“甚至60多歲和70多歲的人都在尋找雙辦公室。”

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Joyce Rey專欄全集：

名人富豪御用星級經紀人帶領你走上豪宅市場尖端

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11月26日“居外雲課堂”——澳洲置業法律講堂報名

澳洲置業法律講堂

開課時間：11月26日（周六）14：00-15:00

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主講人：

居外澳洲專家

中澳房產投資專家（擁有20年房產投資經驗）

課程內容

澳洲專業律師介紹公寓及買地建房購房區別與流程
海外投資者新政解讀
各州政府稅收新政解讀
澳洲各區法律

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加拿大 | 溫哥華政府建議收取房價1%作空置稅

溫哥華市政府職員週三建議，房屋空置稅（empty homes tax）稅率為相等於物業估價的1%，但正在進行翻新或業主因醫療問題離開住所等多個情況下，則可獲得豁免（見附表）。市議會將會在下週二表決。

溫哥華市長羅品信（Gregor Robertson）週三表示，如果獲得市議會通過，空置稅便會成為加國首創。空置稅主要針對空置6個月或以上的非主要住宅，並且同時適用於空置住宅土地。新稅將會採取自我申報形式，業主須要申報名下物業是否其主要住宅。

如果市議會通過空置稅率為1%，以估價100萬元的空置房屋為例，業主將要繳付1萬元稅款。

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主要住所不在徵稅之列

今年9月，市議會通過開徵空置稅，並且定於2017年開始生效。羅品信強調，實施新稅的目的並非要增加市府收入，而是鼓勵業主把空置房屋出租。他相信，政策可望解決目前出租房屋空置率過低，以及市內租金升至全國最高的問題。

根據市府表示，經常出國但以溫市為主要住所的業主，將不會受到新稅影響。同時，長期出租物業也毋須繳付空置稅。舉例而言，一年內6次出租，每次30天或以上，就是非連續出租，也會獲得豁免繳稅。

今年3月一份研究報告顯示，溫市至少有1.08萬個空置了一年或以上的住宅物業，其中佔多數為分契式房屋。

羅品信表示，相信溫市大多數業主都毋須繳交空置稅。同時，他曾經透露，新稅是要讓出租房屋供應回覆至健康水平，屆時，市府可能考慮停止徵收空置稅。

市府估計，開徵房屋空置稅涉及的啟動開支約為470萬，實施後每年的營運費用則約150萬。不過，當局相信，稅收足以彌補相關支出，並且有餘款用作發展可負擔房屋項目。

相關資訊：加拿大 | 30天簽了700套溫哥華房產外國買家還在呢！

（據星島日報）

澳洲 | 人口增長致悉尼房價高企州際移民矚目

悉尼房價高漲導致人口外流。

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據雅虎新聞報道，由於經濟情況改善以及就業情況好轉，悉尼房價增長幅度依然強勁。但由於悉尼的住房成本太高，很多人都不太願意將這裏作為居住地。

據悉，2012年至2016年間的房價增長導致了很多年輕的家庭考慮選擇其他城市居住，尤其是當他們要更換到更大房屋居住時。

海外移民通常被認為，人口增長是房價上升的主因，但州際移民所帶來的影響卻常常被忽略。據了解，澳洲人口中增加了18萬名海外移民，但2015年跨州及領地移動的人口卻有35萬名。

在過去的壹年中，維州人口增長了1.9%，是所有州和領地中最高的，增加人數達11.49萬人，其中多數是海外移民，達6.28萬人。

其余的人口變化主要來自新生兒（3.76萬名）以及州際移民（1.45萬名）。到2016年3月為止的壹年中，新州人口增長了1.4%，達10.3萬名，但過去壹年，新州有9萬名從別的州轉移過來的人口，也有約10萬人離開新州。

近幾年州際移民的變化可以看出，很多人選擇的居住地從昆州轉向維州，因為維州的住房成本大體上比較容易負擔，工作前景也比較好。

近期的人口變化主要是由勞動年齡的人口流動引起的，尤其是20至29歲階段的人口。這些流動人口最終更願意選擇在墨爾本進行首次置業，而非悉尼。

最新的CoreLogic數據顯示，悉尼房價年均增長保持在11%，而墨爾本的增長接近10%。

兩市的房價增長比例相近，但價格卻大為不同。悉尼的房屋價格為92萬，而墨爾本為66.5萬。而公寓方面，悉尼的價格為69萬，墨爾本的價格為49.5萬。悉尼的單元價格也經常比墨爾本的房屋價格貴。自2010年早期以來，悉尼的平均房價壹直高於墨爾本。

將悉尼房屋價格上漲10.9%與墨爾本的9.1%相比，便可看出悉尼現在的房市供求非常活躍。

而在過去的壹年中，墨爾本在房屋及單元房價格方面的增長則有實質性的差別，房屋價格增長了9.6%，單元房價格增長5.2%。布裏斯班（Brisbane）房市價格的差別則更大，房屋價格上漲了4.7%，而單元價格卻下降了1.4%。

CoreLogic的庫什（Cameron Kusher）認為，悉尼和墨爾本以外地區的房價較便宜，證明這些城市沒有足夠的吸引力，缺乏強勁的經濟發展及良好的就業前景。

據悉，2014年至2015年間，墨爾本總體人口數量為450萬人，增長了9.16萬人，達2.1%，在所有較大省會城市中是增長最多的。悉尼的總體人口數量為490萬，增加了8.33萬人。2014年至2015年間，大悉尼的人口增長了1.7%，占整個新州人口增長的80%，內悉尼的滑鐵盧（Waterloo）地區人口增長最多，達3100人。

（據澳洲新快網）

美國 | 外國人到美國置產出租記得繳稅免挨罰

許多外國人在美買房後會出租，會計師提醒大家，租金收入屬個人所得收入，需報稅。

隨著人民幣貶值加上投資美國房地產可以保值，不少中國中產階層也開始選擇在美國置產投資。會計師提醒民眾，外國人投資美國房產時不要忘了考慮美國稅務問題。

根據美國房地產協會去年一整年度的統計，來自中、港、台的中國買家是所有外國人中購房最多的，這些中國買家的平均購買房價為93萬美金。

許多外國人在美買房後會出租，會計師提醒大家，租金收入屬個人所得收入，需報稅。

會計師施啟祥：“美國稅法上規定，你不管是美國人或不是美國人，都是要報稅的。”

外國人在美賣房時需要注意專門規範外國人賣房的稅務規定，叫做FIRPTA（外國人投資美國人稅務法案），其上明文規定了賣房時需預扣聯邦稅。

會計師施啟祥：“譬如你的房子賣價是一百萬以上，從售價預扣15%，如果是一百萬以下，從售價預扣10%。”

除了聯邦政府的15%或10%的預扣稅外，加州州政府也有類似法案，要從售價中預扣3.33%，而此稅率各州都不同。

根據FIRPTA法案，繳納稅金的責任人在買家，若Escrow結束的20天內沒上交國稅局，買家會被罰，聯邦政府一個月會罰預扣額的5%。

需要取得稅金急用的觀眾，需要考慮售屋的時間。因為若房子是年底賣出，第二年報稅時可很快拿回預扣的稅金。

但如果是在年初賣房，預扣稅金可能要等一年以上才拿得回來。不過賣家可以請會計師跟國稅局申請減免預扣金額，盡早取回稅金。

無論是美國人或外國人，若被國稅局發現有出租收入而沒報稅，除了要補漏報的稅金以外，每個月可能被罰最高5%稅金金額的罰款再加上利息。

互聯網資訊綜合整理

科可蘭房市報告 | 2016年Q2紐約曼哈頓房地產報告——上東區(Upper East side)

前言：曼哈頓房價，2016 年第 2 季度曼哈頓的整體銷售結單筆數同比下降14%,但較 2016 年第 1 季度增長 6%。簽約數同比下降 20%,但比上季度增長 12%。雖然銷量較上年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天數較 2015 年第 2 季度微增 5%。讓我們來逐一看看科可蘭所提供的曼哈頓各個區域的最新房市情況，本期介紹的是上東區。

以下內容由美國高端房產專家科可蘭集團（CORCORAN）獨家提供。

曼哈頓方位圖

2016 年第二季度,東區的銷量在曼哈頓排名第二,交房量為 760

2016 年第二季度,東區的銷售結單筆數為 760,較一年前下降 10%。存量也有所下降,同比下降 5% 至 1,408 個單位。由於銷量相比存量大幅減少,供應月數較去年增長 25% 至 7.0 個月。從掛牌到出售的平均時間跨度較去年增加 12%,本季度待售天數為109天。

相比 2015 年第二季度,轉售合作公寓市場的定價增幅最大。轉售合作公寓的中位數價格增長 12% 至 $938K,而轉售合作公寓每平方英呎均價同比增長 35% 至 $1,550。另一方面,轉售產權公寓市場幾乎全美國 | 2016年第二季度曼哈頓房地產報告——東區公寓的均價下降 18% 至 $1.674M。

轉售合作公寓的中位數價格增長 12% 至 $938K 轉售產權公寓中位數價格同比下降 4% 至 $1.438M 新開發項目的中位數價格同比下降 72% 至 $1.791M,均價下降 9%

東區轉售合作公寓均價增長 20% 至 $1.899M

新開發項目的中位數價格同比下降 72% 至 $1.791M,均價下降 9% 至 $5.198M。導致這些同比下降的原因是交房中的開發項目類型發生變化,包括幾個本季度定價更適中的開發項目。位於 200 East 94th Street 的卡內基公園 (Carnegie Park) 等物業佔所有交房量的半數。然而,相比 2016 年第一季度,新開發項目中位數價格增長 1%,均價增長 69%。

相關鏈接：科可蘭房市報告 | 2016年Q2曼哈頓各區域最新房地產報告

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科可蘭房市報告 | 2016年Q2紐約曼哈頓房地產報告——中心區（Downtown）

前言：曼哈頓房價。2016 年第 2 季度曼哈頓的整體銷售結單筆數同比下降14%,但較 2016 年第 1 季度增長 6%。簽約數同比下降 20%,但比上季度增長 12%。雖然銷量較上年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天數較 2015 年第 2 季度微增 5%。讓我們來逐一看看科可蘭提供的曼哈頓各個區域的最新房市情況，本期介紹的是中心區。

以下內容由美國高端房產專家科可蘭集團（CORCORAN）獨家提供。

曼哈頓分佈圖

第二季度中心區在所有主要區域中銷售結單筆數最高

2016 年第二季度,中心區銷售結單 筆數較去年增長 3% 至 1,087,是 唯一錄得同比銷量增長的主要區 域。與此同時,存量同比增長 22% ,掛牌量為 1,830,導致供應月數 增加 28% 至 5.5 個月。平均待售天數減少 1 天至 83 天,暗示著這一主要區域出售的房產需求持續強勁。

2016 年第二季度,轉售合作公寓中位數價格增長 10% 至 $858K, 所有臥室類型的價格均錄得增長。三臥以上公寓增幅最大,同比增長 24%。轉售產權公寓的定價本季度出現下降,中位數價格下降 7% 至 $1.850M,均價下降 2% 至 $2.583M。

轉售合作公寓中位數價格增長 10% 至 $858K 轉售產權公寓的定價本季度出現下降,中位數價格下降 7％至$1850M 新開發項目定價本季度也錄得下降,中位數價格下降 34% 至 $3098M

轉售合作公寓的中位數價格增長 10% 至 $858K

新開發項目定價本季度也錄得下降,中位數價格下降 34% 至 $3.098M,均價下降 18% 至 $4.251M。新開發項目四種臥室類型中的三種均出現中位數價格下降,僅三臥以上公寓的中位數價格較去年有所增長。這是因為定價更高的大面積單位開發項目(例如 The Greenwich Lane)在本季度進行交房。

相關鏈接：科可蘭房市報告 | 2016年Q2曼哈頓各區域最新房地產報告

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科可蘭房市報告 | 2016年Q2紐約曼哈頓房地產報告——上西區(Upper West side)

前言：2016 年第 2 季度曼哈頓的整體銷售結單筆數同比下降14%,但較 2016 年第 1 季度增長 6%。簽約數同比下降 20%,但比上季度增長 12%。雖然銷量較上年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天數較 2015 年第 2 季度微增 5%。讓我們來逐壹看看曼哈頓各個區域的最新房市情況，本期介紹的是上西區。

以下內容由美國高端房產專家科可蘭集團（CORCORAN）獨家提供。

曼哈頓方位圖

本季度,西區的中位數價格是曼哈頓第二高,為 $1.165M

2016 年第二季度西區銷量同比下降 34%,交房量為 538。存量自 2015 年第二季度增長 7% 至 915 個單位。銷量下降,加上存量增加,導致供應月數相比 2015年第二季度激增 18%,達至4.3個月。盡管供應月數增加,西區仍供應不足,因為供需條件依然低於六到九個月的平衡範圍。平均待售天數自 2015 年第二季度起增加 11%, 達至 93 天。

轉售產權公寓中位數價格增長 11% 至 $1.521M

轉售合作公寓均價同比下降 13%, 中位數價格下降 8%。轉售產權公寓中位數價格同比增長 11%,而均價下降 10%。

轉售合作公寓均價同比下降 13%, 中位數價格下降 8% 轉售產權公寓中位數價格同比增長 11%,而均價下降 10%。本季度新開發項目均價和每平方英尺均價均同比顯著下降。

本季度,新開發項目均價和每平方英尺均價均同比顯著下降。西區主要區域包括中央公園南 (Central Park South) 到 57 街之間的街區,其中有部分本市價格最高的新開發項目,且幾項超高價的交房量推動 2015 年第二季度均價增長。不易受此影響的中位數價格數據也全部上漲。

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科可蘭房市報告 | 2016年Q2紐約曼哈頓房地產報告——中城區（Midtown）

前言：曼哈頓房價，2016 年第 2 季度曼哈頓的整體銷售結單筆數同比下降14%,但較 2016 年第 1 季度增長 6%。簽約數同比下降 20%,但比上季度增長 12%。雖然銷量較上年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天數較 2015 年第 2 季度微增 5%。讓我們來逐一看看由科可蘭曼哈頓各個區域的最新房市情況，本期介紹的是中城。

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曼哈頓方位圖

中城銷量較上季度下降 21%，但定價較 2016 年第二季度有所增長

2016 年第一季度,中城的銷售結單筆數為 607,同比下降 21%。存量較去年增長 29%, 掛牌量為 1,396,供應月數也增加 18% 至 6.3 個月。這使得中城保持在六到九個月的供需平衡範圍內。平均待售天數較去年有所增加,從掛牌到出售的平均時間跨度增長 5% 至 100 天。

第一季度,定價因房產類型而有所差異,轉售合作公寓均價較去年增長 8% 至$667K。轉售產權公寓的均價下降 16% 至 $1.234M。幾乎所有臥室類型的轉售合作公寓的定價都有所上漲,而所有臥室類型的轉售產權公寓都錄得下降。轉售產權公寓的最大降幅是三臥以上公寓,同比下降 6%。

轉售合作公寓均價較去年增長 8% 至 $667K 轉售產權公寓的均價下降 16% 至 $1234M 新開發項目的中位數價格同比增長 86%至 $2.687M

新開發項目中位數價格增長 86% 至 $2.687M

2016 年第二季度,新開發項目的中位數價格同比增長 86% 至 $2.687M,部分原因是 432 Park Avenue 交房。均價也較去年顯著增長 40% 至 $3.704M。本季度交房數量較多的其他新開發項目包括 135 West 52nd Street 和 301 East 50th Street。

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