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科可蘭房市報告 | 2016年Q2紐約曼哈頓房地產報告——曼哈頓上城區（Uptown）

前言：2016 年第 2 季度曼哈頓的整體銷售結單筆數同比下降14%,但較 2016 年第 1 季度增長 6%。簽約數同比下降 20%,但比上季度增長 12%。雖然銷量較上年度略有下滑,但存量有所增加, 待售天數較 2015 年第 2 季度微增 5%。讓我們來逐壹看看曼哈頓各個區域的最新房市情況，本期介紹的是曼哈頓上城區。

以下內容由美國高端房產專家科可蘭集團（CORCORAN）獨家提供。

曼哈頓方位圖

曼哈頓上城銷量較去年出現下降,也是存量同比下降的主要區域

曼哈頓上城的銷量與 2016 年第壹季度持平,但交房量同比下降 11% 至 302。存量較壹年前小幅減少,較去年僅減少 1%。存量水平持平,加上銷量小幅下降, 致使供應月數增加 22% 至 4.2 個月。即使出現這壹增長,但該主要區域仍低於六到九個月的供需平衡範圍,供應月數在所有曼哈頓主要區域為最低。

轉售產權公寓的均價較去年增長 34%

定價因產品類型而大相徑庭。轉售合作公寓中位數價格下降 13%,而大多數合作公寓臥室類型的中位數價格在 2016 年第二季度均出現下降。另壹方面,轉售產權公寓的所有價格指標均出現增長, 其中中位數價格增長 3% 至 $777K,而均價大幅增長 34% 至 $1.140M。

轉售合作公寓中位數價格下降 13% 轉售產權公寓的所有價格指標均出現增長, 中位數價格增長 3% 新開發項目的中位數價格同比增長 2% 至 $523K

新開發項目的中位數價格同比增長 2% 至 $523K,均價也增長 2% 至 $729M。與此同時,每平方英尺的中位數價格和均價實現同比兩位數增長,所有新開發項目臥室類型的中位數價格也錄得兩位數增長。

相關鏈接：科可蘭房市報告 | 2016年Q2曼哈頓各區域最新房地產報告

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

曼哈頓買房Tips：壹分鐘了解曼哈頓常見的合作公寓（Co-operative Apartments）

合作公寓（Co-operative Apartments）是紐約較流行的房產形式，購買時通常會要求買家在美國持有實質性的境內資產，有廣泛的當地人際關系，並在美國擁有較長久的納稅記錄。簡而言之，對買家有壹定限制，並非想買就能買。此外，業主往往不許將他們的合作公寓用作第二住址，也很少被允許出租。與之相對的，則是產權公寓，即市場上常見的公寓形式(Condominiums)。

澳洲 | 澳移民局推出只針對中國人的10年簽 11月19日推行！

重大利好消息！澳移民局正式推出10年旅遊簽證，新規定將於11月19日正式開始推行。也就是說，無限往返且只對中國人開放的簽證本周內就要變成現實了！

據澳洲移民部官網和legislation.gov.au發布的消息，十年旅遊簽證具有如下特點和條件：

第壹，仍屬於600類（旅遊）簽證；

第二，申請人因旅遊或商業活動，需要頻繁訪澳；

第三，申請人需繳納1000澳元的簽證費用；

第四，每24個月裏，最多可以在澳洲停留12個月。

第五，申請人需要進行體檢。

（圖片來源：移民部官網截圖）（圖片來源：legislation.gov.au官網截圖）

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需要註意的是，目前為止，十年簽證只向擁有中國公民身份的申請人開放。而且，十年簽證在居留條件和時間方面也和真正的PR有著很大區別。多位簽證專業人士向今日悉尼提供了如下建議：

澳洲簽證專家信為留學移民提醒大家，對於新的10年旅遊簽證要註意以下幾點：

1. 10年的Frequent Traveller Stream會有8503(No Further Stay)條款，持有該簽證入境後不可以境內遞交澳洲簽證(除非豁免)，對於打算入境申請其他簽證的申請人，請註意不要申請該類別；

2. 新增的8573條款要求申請人任意24個月內不可以居住超過12個月，對此申請人需要自己計算清楚時間，以防超期拘留導致簽證被取消，壹旦簽證取消，會有3年不能申請臨時簽證的限制；

3. 對於從未到訪過澳洲的申請人，建議謹慎申請，因為10年多次往返簽證是針對頻繁訪客的，第壹次訪澳就申請該簽證的話，獲批難度會較大，當然，具體情況要看實施以後澳洲簽證處的態度。

Monkey King移民代理Justin Yan也建議大家對這個簽證不要盲目樂觀。他認為，傳統移民國家正在轉型，讓臨時居住簽證越來越容易，而永居權則越來越收緊。須認識到，10年的旅遊簽證不等同於PR，居留時間有嚴格限制，而且也沒有PR的國民待遇，比如醫療保險，購房限制，貸款限制等。此前旅遊簽證的居留限制是18個月之內不得超過12個月，現在是24個月之內不得超過12個月。也就是說，很多海外人士之前可以在澳洲待滿12個月之後需要離境待6個月，而現在要離境12個月了。更為重要的是，並不是每個中國人都可以直接申請10年簽證的，應該還是當地居民包括PR的父母，有過多次良好出入境記錄的人士，之前的經常來澳洲的人。換句話說，如果申請人是第壹次來澳洲辦理旅遊簽證，直接批準10年簽證的概率並不高。

（據今日澳洲）

馬來西亞第二家園計劃與其他熱門國家移民比較

馬來西亞第二家園計劃移民已經在全世界得到響應，尤其在中國呼聲最高。目前“移民”這個詞語已經滲透到中國人的日常生活當中去，下面，就讓我們從各國的投資移民項目的來進行比較，通過仔細的比較分析，來觀察馬來西亞第二家園計劃為何會成為中國人在海外國外最理想的定居家園。

美國：看似門檻低，其實風險很高

在美國當投資移民有三種選擇，前兩種都要求投資人必須要親自管理投資項目，並且還得直接創造10個就業機會，選擇的人鳳毛麟角。後一種則是美國移民局批准的投資項目。而這些項目實際上是沒有任何擔保的，很多項目只是包裝得好實際上卻很爛，完全為了投資。投資人可以先獲得臨時綠卡，兩年臨時綠卡期滿後申請正式綠卡。問題在於，假如投資項目失敗或者無法證明自己的項目直接或者間接提供了10個工作機會，永久綠卡也就和投資一起雞飛蛋打了。

加拿大：風險低、限制多、通過速度慢

加拿大政府指定的投資基金是有擔保的，並且還可以通過貸款完成投資，所以風險低。但是，加拿大不僅對投資額有要求，對家庭資產也有要求，要求達到160萬加元（約合1080萬人民幣）。更為重要的是，每年加拿大聯邦移民部的投資移民配額為1500人，其中處理歷年積壓個案1000人，新移民只有500人。而目前僅在中國香港、北京兩地積壓的個案就超過2萬例，即使每年1500個配額都分配給中國人，也需要13年。

澳大利亞：要求投資人實際參與經營企業

澳大利亞的投資移民政策分得很細。目前大多數澳大利亞投資移民申請人一般得先申請4年臨時居留簽證，然後在澳大利亞當地進行實業投資，企業的營業額、利潤以及投資人占公司股份達到一定標准後，才可以拿到綠卡。而在澳大利亞經營實體經濟對很多投資移民來說很困難。

馬來西亞第二家園計劃與其他熱門國家移民比較

讓我再來看看馬來西亞第二家園計劃的吸引點在哪。

1、投入門檻低、風險低

馬來西亞第二家園計劃不需要投資，只需要在馬來西亞任何一家銀行（包括在大馬的中國銀行和彙豐銀行），擁有存款30萬就可以全家獲得為期十年終身可續的定居身份和長期簽證。如果你中途想動用這筆存款，只需填一張表格申請即可。或者你可以直接取出存款，前提是你已經決定不再保留這個身份。所以存款隨時可以取回，自行支配。風險幾乎為0。

2、限制少、辦理快

沒有英語要求，沒有資金來源要求，沒有年齡限制，家人連帶一起申請不需要另外增加條件，3個月左右辦妥申請。這些也是吸引移民者的一個重要原因。

3、無移民監，身份自由

沒有每年的最低居住時間要求,沒有移民監。辦好之後，一次不去也不會有任何影響。無須放棄國內身份、事業、福利和社會關系。還可以隨時無任何損失可撤銷身份。

4、華人多，語言無障礙，文化趨同，但又能體現異域風情和制度區隔

馬來西亞是英聯邦成員國，是過去的英殖民地。有著濃郁的西方文化和不同社會制度色彩。但同時又有著占1/3人口的華人群體社團，經濟上占據了絕對統治地位。華語流行普遍。大街之上，普通話、粵語、閩南語、潮汕語隨處聽見，猶如行走在自己國度。能感受到親切和善待。這對那些又要考雅思又要進語言班惡補英語的國家來說，實在是不必勞師動眾。

5、消費低，安家容易

馬來西亞的生活水平和現代化程度是特別高的，其物產豐富和政府有效經濟調控，生活費用卻是全亞洲最低的國家之一。正是由於馬來西亞具有獨特的地理位置和優越的自然條件，加之其被公認為世界上政治最穩定的國家，擁有獨立、可靠的司法制度和世界上最安全國家的美譽。

海外 | 歐洲黃金簽證：投資未來新生活

隨著中國買家在海外購置房產的目的越來越多樣化，投資者們也更善於根據不同的投資目的選擇投資地點。根據居外網的調查，留學、移民、投資與度假已為中國買家海外購房的四個主要目的。近些年來，海外住宅出租回報率、學區房等概念被炒得火熱，而如何通過海外購房進行移民對很多想要移民的國人來說仍是一個灰色地帶。

當今可以通過購買房產獲得永久居民與公民資格的國家當中，最出名的就是歐洲的“黃金簽證”國家。這些國家中，最受國人認可的則為：西班牙、葡萄牙、希腊、塞浦路斯與馬耳他。西班牙與葡萄牙是被國人廣泛了解的國家；希腊兼具著愛琴海的靜謐與浪漫；馬耳他與塞浦路斯則是位於地中海的美麗海島，均為英聯邦成員。這些“黃金簽證”國家的房市走向略有不同、購房移民政策也各有特色。不同類型的投資者應該如何選擇呢？

市場走勢

黃金簽證國家房價走勢

數據來源：居外研究

Central Bank of Cyprus
Bank of Greece
Instituto Nacional de Estatistica
TINSA
Central Bank of Europe

說到在歐洲投資，許多投資者可能會因近期疲軟的經濟形勢對投資前景產生擔憂。誠然，近年來只有少數國家還能保持明顯的增長。在這樣的大經濟環境之下，歐洲主要的黃金簽證國家房價走勢也並不像主流房產投資國家那麼漲勢喜人。上圖中我們可以看出，希腊（雅典）、塞浦路斯、西班牙與葡萄牙的房市自2008年全球金融危機之後均有走弱的趨勢，一直到2014年末出現觸底反彈的趨勢，在2015年末與2016年初已經出現持續的上揚動力。然而馬耳他的房市似乎並沒有受到太多來自經融危機的負面影響，在2008至2009年經歷短暫的調整之後，繼續呈現上漲的趨勢。2016年1季度馬耳他房價已經比2013年同期上漲超過20%。

事實上，出台黃金簽證的國家基本都希望通過吸引外來投資振興本國經濟，改善經濟局面。想要在這些國家進行買房移民卻同事將投資盈利最大化最為目的，是不現實的。對於打算通過買房移民的投資者來說，在海外買房既是財產投資，更是對未來生活的投資。不同於財產投資，生活投資的價值難以用數字來衡量，需要每一個投資者根據自己對理想生活的期望與計劃進行判斷。黃金簽證國家的移民政策

移民政策

黃金簽證國家的移民政策

西班牙：最快獲得居留權

西班牙是居留簽證批准最快的黃金簽證國家。在購買50萬歐元房產之後1個月內就可以獲得居留准證，且沒有最低居留要求。然而從那之後，投資者如想獲得永久居民或者公民身份，需要的時長與居留天數規定則是歐洲黃金簽證國家中最嚴苛的。可以說在西班牙買房移民，獲得簽證容易，但徹底變換身份則較難。

葡萄牙：最受歡迎項目

西班牙的鄰國-葡萄牙，擁有著最受歡迎的黃金簽證項目。與西班牙類似的投資門檻，可以在半年內獲得居留准證。雖然有一定的居留要求，但相比於西班牙來說，在葡萄牙購房可以更快速且方便的獲得永久居民與公民身份，相信對希望取得歐洲護照的投資者更具吸引力。

希腊：最低門檻項目

希腊擁有全歐洲投資門檻最低的黃金簽證政策，25萬歐元（約185萬人民幣）的投資額度在國內一線城市也很難購買到的住宅。在投資之後大概40天內，投資者就可以獲得居留准證，且不附帶最低居留天數的條件。配偶與18歲以下的子女也將自動獲得居留准證。不過，想要進一步獲得希腊國籍，申請者需要等待7年時間。另一方面，希腊政府征收較高的房產稅，使得房產投資的收益率相交其他黃金簽證國家有所降低。

塞浦路斯：最快獲得公民資格

對於富裕的投資者來說，在塞浦路斯投資250萬歐元，可在3個月內直接獲得塞浦路斯國籍，是全球最快速直接的移民方法之一。而另一項政策則允許投資者通過較少的投資額度先獲得永久居民身份，在滿足對地居留條件的情況下，可在5年後申請公民。

馬耳他：最嚴苛審核程序

作為黃金簽證國家中房市發展最好的一個，馬耳他的公民獲得難度也最高。雖然需要的投資額不像塞浦路斯那麼高，但投資者需支付政府一大筆不可歸還的款項作為捐助。馬耳他對申請者采用十分嚴苛的調查標准，確保只有足夠合格且擁有名望的投資者才能獲得馬耳他公民。在申請人獲得在馬耳他的居留准證 12 個月後，居住在馬耳他的申請人將被授予馬耳他公民資格。需要留意的是，雖然已經簽署協議，塞浦路斯尚未正式成為申根成員國，正式加入的時間將取決於“塞浦路斯問題”的解決時間。

匈牙利：國債移民新方式

除了房產投資移民，匈牙利還出台了通過投資當地國債獲得居留權的政策。相比與一些國家，匈牙利國債投資門檻更低，批准時間更短，直接獲得永居身份並且可以進一步獲得公民，適合一般移民者。國債投資相對於房產投資投入時間較短，回報雖不一定高但可預期性較強。

相信許多國人都有探索世界，在不同國家生活乃至定居的願望。類似黃金簽證這樣的政策正為擁有一定經濟基礎的投資者提供了十分便捷的機會。近年來，人民幣兌歐元持續走強也讓更多人產生了在歐洲投資的想法。當然，美國、加拿大、澳大利亞、英國、新加坡等熱門移民國家也都有自己的投資移民政策。不過想要移民這些國家通常需要極高的資金投入與繁雜的程序。投資者們一定要明確自己的需求，衡量好投入與回報，就一定能找到自己心儀的移民新家園。

華人在北美、太平洋區域的美、澳、加等國家的投資熱情帶動當地房價後，又延至東南亞地區。根據居外網第二季度數據顯示“華人海外房產投資興趣指數”顯示泰國已經是居外網最受歡迎的東南亞投資目的地。那麼為什麼泰國房產受到如此追捧？在這個國家投資有什麼需要關注的地方？投資者又要如何做出投資選擇呢？【閱讀原文】

Adam Yang專欄全集

居外網海外房產行業分析師Adam Yang獨家專欄

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美國 | 在洛杉磯尋找理想的完美社區，當然可以實現！

理想的地理位置，宜人的環境，周邊既有高質量的教育資源，又有可供社交的高級社區，同時，也有便利的運動休閑與娛樂設施，這樣的完美住宅，當然不是夢。美國知名的豪宅建築商托爾兄弟（Toll Brothers）在洛杉磯打造的豪華高檔住宅社區，讓你所需求的這一切，夢想成真！

Porter Ranch（波特牧場）：讓你的“美國夢”沒有任何缺憾！

洛杉磯是華人在美國購房的第一首選，宜人的氣候環境，美味的食物，眾多優質的教育資源，使這裡的“亞裔”越來越多，使你在美國也能找到熟悉的感覺。

波特牧場，位於洛杉磯聖費爾南多谷（San Fernando Valley）西北部（聖費爾南多谷是著名的旅游勝地），這裡所建的高檔住宅能滿足你所能想到的一切需求。社區內部擁有數畝開放式空間，附近環繞著數個美麗公園。此外，波特牧場附近未來將規劃建造10英畝大小的公園以及一個帶有電影院的高端購物廣場，這將為波特牧場的住戶帶來更高品質的居住體驗。

建立在開闊的，風景優美的高地上，無可匹敵的附屬設施，讓你的“美國夢”沒有任何缺憾：

美國 | 在洛杉磯尋找理想的完美社區，當然可以實現！ — 波特牧場，位於洛杉磯聖費爾南多谷西北部，這裡所建的高檔住宅能滿足你所能想到的一切需求

便捷交通——離洛杉磯國際機場（the Los Angeles International Airport）僅56公裡距離，交通非常便利。

優質學區——教育是華人家庭非常重視的議題。波特牧場聯合學校區域(Porter Ranch Unified School District)，俗稱K-8區，是洛杉磯排名前列的學區，可以為幼兒園到8年級的學生提高教育，有眾多種類的課後托管課程。該學區附近的私立高中也頗有盛名，特別是私立學校9年級到12年級的課程，在整個洛杉磯區域都非常有名。

著名大學——波特牧場周邊高校環繞，很容易就能進入加利福尼亞大學洛杉磯分校（UCLA）、南加州大學（USC）、佩伯代因大學（Pepperdine University）、洛約拉馬利蒙特大學（Loyola Marymount）、加州州立大學北嶺分校（Cal State Northridge）和其他當地高校就讀。值得一提的是，這裡還有Occidental大學，是奧巴馬在進入哈佛大學之前的學校。

誘人社區——社區是小家之外的第二個家。在波特牧場的社區內，有著體面的鄰居，和諧的鄰裡關系，新建的大型購物商場也能滿足購物與社交需求。

奢華休閑——波特牧場正在興建一個五英畝的社區公園，裡面有充足的體育設施和一個娛樂場館。在托爾兄弟的其他社區中心內，更有游泳池和按摩水池等，滿足奢華悠閑的生活享受。

充足機會——在駕車所及範圍內，有著大洛杉磯地區充足而誘人的工作機會，滿足實現個人價值的工作需求。

目前，托爾兄弟在波特牧場區域內提供面積3000至5500平方英尺不等、價格在90至150萬美元之間的不同類型新建房屋，盡情挑選！

Baker Ranch（貝克牧場）：橙縣的奢華生活方式！

美麗的橙縣有著清新的空氣與迷人的建築，如果你看過美劇《橙縣男孩》，一定會對這裡開闊的視野、清新的空氣、原生態的自然風光，還有美麗的美式建築與社區心動不已。貝克牧場的高檔住宅群就建在這裡，奢華的獨家風格，配備了8個公園，2個娛樂中心，還有籃球場、網球場、游泳池等等。寬敞明亮的獨棟建築，讓美國夢在這裡，伴隨陽光，淋漓盡致地實現！

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澳洲 | 絕無僅有的投資機會——南岸最炙手可熱的地產

墨爾本南岸（Southbank）被《澳洲時代報》評為維州地價最貴、潛力巨大為墨爾本之冠的地區，集時尚、文化、繁華為一體。在這裡你可以體驗墨爾本CBD的繁華都市生活，肆意優享Yarra河與飛利浦灣無敵海景，也可以在維多利亞國家藝術館瀏覽南半球最好的國際藝術藏品。目前在這裡有個絕佳投資機會來到您的眼前——這塊地標性開發地是擁有墨爾本獲准拍賣地產的最佳機會。

南岸集合多重優勢，黃金地段發展潛力巨大

這塊土地地處南岸繁榮的高層建築區，是南岸最炙手可熱的地產，機會難得，不可錯過。該物業許可文件齊全，可建74層共288套公寓。抵押權人拍賣，可賣位於地標性開發地的288套公寓。其位置非常優越，地處皇冠俱樂部（Crown Casino）和墨爾本中央商務區（CBD）的黃金三角區，如此黃金地段的土地非常搶手。

澳洲 | 絕無僅有的投資機會——南岸最炙手可熱的地產 — 這塊土地地處南岸繁榮的高層建築區，是南岸最炙手可熱的地產，機會難得，不可錯過。該物業許可文件齊全，可建74層共288套公寓

Southbank曾是個工業區，隸屬南墨爾本區，20世紀末期該區才慢慢變得人口集中起來，直到今天，酒店、飯店、辦公大樓、藝術中心以及CrownCasino娛樂中心云集於此。這裡將豪華的高層公寓生活與五彩繽紛的藝術和娛樂結合得相得益彰。如今它已成為墨爾本不可或缺的一部分。Southbank區是墨爾本相對比較年輕的一個區，但是因為這裡河邊步行街眾多飯店的繁華熱鬧、高樓大廈云集，在墨爾本地區還是很有影響力的。

你可以發現很多獨立生活的年輕人住在Southbank優質的公寓大樓之中。這裡地段優越，適合在市區工作的年輕人，也吸引了那些原本住在有大後院房子，如今希望改善到公寓享受便利生活的的大房換小房的人群。因此在這裡開發房產，未來一定會獲得穩定而巨大的回報。

帶有傑出設計方案，可獲巨大投資回報

Southbank靠近墨爾本市區，崇尚獨立生活的人會喜愛這裡，Yarra河岸有最新的高層公寓大樓，生活十分便利。河邊步行小徑就是你們的前院，周圍有大片商店、酒吧和劇院。「便利」是許多人選擇居住在這裡的原因，方便舒適的生活環境毫無疑問就是人們的最佳選擇。

在Southbank 的生活十分便利，有Flinders Street火車站。您可以從市區最好的酒吧和飯店步行回到家——不用為打的而發愁。區內有健身房、小超市，為公寓住戶提供便利，你也可以穿過人行大橋到墨爾本市中心。Royal Botanic Gardens墨爾本皇家植物園和藝術中心近在咫尺，閒暇無聊的時候都是好去處。Southbank作為較為年輕的區，擁有大片的現代化新公寓大廈，比如著名的South Wharf 和Freshwater Place公寓樓。這裡充滿時尚動感，但是也有一些歷史悠久的建築，比如 Malthouse Theatre劇場，為這個蓬勃發展的社區增添了歷史的厚重感。

這處正在出售的土地，帶有傑出的設計方案，可讓地塊得到最佳利用。其中2居室公寓佔比大（75%），每套公寓平均面積約為71平方米。相信這次絕無僅有的投資，必定會讓您獲得可觀的投資回報。

欲進一步瞭解詳情，請點擊：http://www.juwai.com/27199534.htm

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