加拿大聯邦政府本月初宣佈了堵塞房地產買賣中稅務漏洞以及收緊房貸申請資格的新政策，要求賣家轉售主要居所時必須申報，以及金融機構發放貸款時以更嚴格標準評估買家的貸款承受能力。這些措施究竟會影響哪些人群?讓我們聽聽專家的解讀。
特許會計師及前聯邦稅務局高級稅務官陳志光表示，原來的自住房增值稅豁免政策是，業主在擁有一棟物業期間，若始終是將其指定為主要居所，在轉售時便不需要向稅務局申報;若擁有物業期間，有部分時間不是作為主要居所(例如當中有段時間出租)，在轉售時就必須向稅務局分期申報，非主要居所期間的資本增值稅不能豁免。不過，申報制度並沒有得到嚴格執行。
外國人須繳增值稅由來已久
陳志光稱，主要居所(Principal Residence)增值稅豁免權(capital gains exemption)只適用於加拿大稅務居民，非居民沒有資格享受。一直以來，外國人轉售物業都必須繳納資本增值稅，並非以前免稅現在新增了稅。房地產買賣在交割時，律師是一定要賣家申報是否為居民的，若是非居民，律師有責任扣留25%賣房款以確保賣家繳付資本增值稅，否則律師負有責任。
然而有些海外投資者利用加拿大居民的身份買賣房地產，稱作為主要居所，並且不申報，得以瞞天過海，獲得增值稅豁免。現在新政策要求所有賣房行為均需申報，稅務局將嚴格落實申報制度，建立檔案，這對買賣房產者的投資行為和稅務監督起到更強有力的控制。
陳志光介紹，加拿大居民每個家庭在同一年內只允許指定一套物業作為主要居所(Principal Residence)，但是在計算主要居所增值稅豁免時，有一個「加一原則(one-plus rule)」，指的是一個家庭在搬家那一年，舊屋和新屋都將被視為主要居所。不過，從2016年10月3日之後，「one-plus rule」只適用於在買房那一年居住在加拿大的稅務居民。既不適用於非稅務居民，也不適用於登陸前就先買了房子的新移民。
頻繁翻建炒賣將受監控
出售房屋需申報的政策，並非單單針對海外投資者，也影響加拿大稅務居民。有些投資者以每年(甚至更短的時間)賣一套「主要居所」的方式投資房地產，並且避免納稅。更有甚者，多人合資買舊房翻建後賣出，大家輪流作為業主以自住房名義轉售，逃避資產增值稅以及生意收入稅。陳志光表示，以賺錢為目的，頻繁買舊房翻建短時間再賣出是一種生意模式，投資人以自住房名義出售，明顯是鑽法律空子。
即使賣家為了符合自住要求真正住在了房子裡面，卻往往過一兩年又賣，稅務局和法官也不會相信他們不是為了賺錢去賣，除非能提供證據證明每次賣房都有特別的原因(例如健康原因、更換新工作、破產無法供房等)。他認為，新的賣房申報政策實施後，稅務局得以監督購房者的投資行為和納稅情況，會在一定程度上規範投資人行為，但新政策對這種炒賣房子不報稅的作為沒有規管作用。
因為任何法律都阻止不了欺騙和虛假申報，不過稅務局一定有機制可以查得到，只是現在還沒有查而已。他相信這種舊房翻建炒賣情況繼續氾濫的話，稅務局肯定會成立特別調查小組，就如之前嚴查樓花炒賣一樣，馬上就有行動了。
首付超過20%的人很少受影響
根據環球郵報，目前，首期付款在房價的5-20%的買家，必須購買貸款保險，此保險是當房屋買家違約，拖欠償還房貸時，保護放款機構。這種貸款稱為「高比率」抵押貸款。在買家首付超過20%的情況下，金融機構也可以購買「低比率」保險。
聯邦的新政策是從現在開始，所有有保險(無論高比率還是低比率)的貸款都必須經過「壓力測試」，確保貸款者有能力承受更高的貸款利率。
BMO(滿地可銀行)貸款專家王紅雨表示，所謂「壓力測試」就是看借貸人能借到多少錢。之前的政策規定，如果買家首付款低於20%，便需要購買房貸違約保險。這時借貸人將被要求按照保險公司的標準核算償貸能力，在計算時使用公告利率(4.64%)而不是貸款合同中議定的利率。
不過有一點例外：如果貸款申請人選擇5年期及5年以上固定貸款，則使用貸款合同中議定的更低利率(例如銀行目前5年期利率可能不足3%)來計算。新的政策則取消了這一例外，凡是需要購買房貸違約保險的借款人，無論是否選擇5年固定，一律要求按照更高的利率評估借款能力，即按照加拿大央行5年期固定貸款的公告利率計算，變化僅此而已。
王紅雨表示，這項新政策，不論對外國投資者還是本國買家，只要首付不足20%，一定會受到影響，當然，他們當中絕大部分是本地首次置業者或者年輕人。至於首付超過20%的買家，絕大多數是不受影響的。唯有那些持工作簽證的非居民，由於工簽到期後有可能離開加拿大，因此這類人即使首付超過20%，銀行也會要求他們購買保險，他們就必須適用保險公司的標準。
按照更高的利率審核償貸能力，借貸人能借到的款自然就少了，影響究竟有多大?環球郵報引述利率比較網站RateHub.ca的計算，在家庭年收入10萬元、首付4萬的情況下，按照舊政策，該家庭合資格獲得66.5萬元貸款;按照更嚴格的新規，只能貸到50.5萬元。
四項主要改變
1.
改變：將壓力測試擴展至所有需要保險的貸款，確保借貸者的償還能力承受得了更高的貸款利率。
10月17日起，所有新申請需投保貸款，包括首付超過20%的買家，均需接受用於核准高比率貸款的壓力測試。以確保即使利率升高，借貸申請人仍有足夠能力償還貸款。使用利率計算償貸能力時，買家既要滿足貸款合約中議定的利率，也要滿足加拿大央行5年期固定貸款的公告利率。央行公告利率為6大銀行公告利率的平均值，通常高於合約利率，截至至9月28日，這個公告利率是4.64%。
受影響：首付雖然超過20%，但利率一旦上升就難以承受的買家;以及想購買按揭保險的放款機構。
2.
改變：11月30日起，政府將限制對低比率貸款的保險。
只承保還款期在25年或以下，房價低於100萬，買家信用分數達到600分，且房子為業主自住。
受影響：在多倫多和溫哥華急劇增加的超過100萬的物業。
3.
改變：對申請資產增值稅豁免的主要居所申報的規定。
以前出售主要居所所獲得的盈利免稅，並且不必申報收入所得。自本稅務年度起，轉售主要居所的資本增值稅依然豁免，但必須在報稅時向加拿大稅務局申報。
受影響：所有轉售主要居所的賣家均有新的責任向稅務局報告。然而新政策主要針對外國買家，阻止他們在買賣房屋時，以主要居所的名義獲取並無資格享受的資產增值稅豁免。
4.
改變：商議貸款機構風險共擔機制
目前，當出現投保貸款違約情況，損失100%由聯邦政府承擔。政府將在短時間內舉行公眾諮詢，探討由放款機構承擔部分風險。
受影響：銀行等發放貸款機構將不得不承擔額外風險，可能道致貸款利率升高，進而影響購房者。
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（據加拿大家園）
