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降息，對於整日承擔著高昂房貸壓力的房奴們來說，自然是壹件喜大普奔的事情，每個月的荷包總算可以省下壹些銀子了；而對於壹些有投資需求的人來說，降息也是壹個入市的大好時機。

由於通脹水平意外疲軟，澳大利亞央行澳儲行宣布，現金利率下調25個基點，降至歷史新低的1.75%，自5月4日起生效。此前持續受益於低息、低澳元的房地產投資、農牧產品出口、旅遊及國際教育等領域將再添壹把火。

澳大利亞央行宣布降息25個基點至1.75%

周二，澳東時間14.30決議發布，澳元急跌，挫減近1.8%，目前報於75.6美分水平。澳市基準股指震蕩拉升近50點，壹度觸及5325高點。

ACB News《澳華財經在線》報道，澳儲行長史蒂文斯在利率聲明中表示，壹段時間以來國內通脹保持在相當低的水平，近期數據之低更是讓人意外。盡管壹季度數據受臨時性因素影響，但考慮到國內勞動力成本上升幅度非常有限，通脹預期應較此前有所下調。

澳國家統計局上周發布的數據顯示，今年壹季度標題通脹率為-0.2%，CPI讀值為負還屬2008年四季度以來首次。盡管基礎通脹率仍在零上，但1.55%的年率已經遠低於央行設定的2-3%目標區間。

低利率提振內需

 澳儲行表示，相當長壹段時間以來，本地貨幣政策保持寬松，低利率對國內需求形成支撐，而低匯率協助了貿易領域的發展。目前居民信貸持續溫有增長，過去壹年來商業信貸增長則加快。各種因素都在支持經濟實現必要的調整。

延續打壓澳元立場

RBA再次提到，近來澳元的升值使經濟再平衡進程更加復雜化。

周二，澳東時間14.30決議發布，澳元急跌，挫減近1.8%，目前報於75.6美分水平。

房市泡沫警報解除

澳儲行認為房地產市場的泡沫威脅已然淡化，“今日做出利率決議時，理事會審慎觀察房市的發展，認為監管舉措正在收效，貸款標準得到增強，而房價壓力有所減弱。目前低息給房市帶來的潛在風險已不如壹年前”。

澳儲行降息決議發出後，澳國民銀行（NAB）緊跟央行在四大行中率先宣布，自5月16日起浮動房貸利率下調0.25%，按揭利率將由5.6%降至5.35%；而投資性房貸利率亦由5.75%降至5.5%。

NAB房貸利率下調意味著平均30萬澳元的按揭貸款將可每月節省47澳元。

NAB此舉令許多分析師感到意外。早前多數市場人士預期，為達到金融審慎局在房貸業務上施加的要求，大銀行將堅守立場未來不再降息，或者繼續逆周期而動提高按揭貸款定價。

外部環境有所改善

全球經濟方面，澳儲行利率聲明提到，近來全球經濟增長前景預期遭下修。過去壹年來多個發達經濟體形勢改善，只是新興市場經濟體境遇更加艱難。

中國經濟增長進壹步放緩，但中國決策者正采取行動，提振了近期增長前景。大宗商品價格有顯著改善，然而由於過去幾年來的急速下滑，澳洲貿易條件仍處於多年低點。

考慮到各方面因素，“理事會認為，通過降息可扶助本地經濟實現可持續增長，並使通脹恢復到目標區間”。

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（據澳華財經在線）

近段時間，澳大利亞政府接連的限購令讓不少海外購房者猝不及防：先是銀行的限貸政策，接著購房印花稅也提高了。按照“買漲不買跌”的說法，這些限購政策是不是說明澳洲房市正處於水深火熱中？現在是不是投資的好時機呢？

4月30日，《每日經濟新聞》記者走訪了壹家正在北京舉行“看房會”的澳大利亞墨爾本房地產公司，銷售人員告訴記者，“當前僅是澳洲的幾大銀行發出 限貸 ，但花旗等銀行並不限貸。”

不過從7月1日起，澳大利亞維多利亞州將向海外購房者收取的印花稅將從原來的3%上調至7%。

買漲不買跌，不少中國投資者看到“限貸又提稅”，會順理成章地認為澳洲樓市正處火熱期，反而在為時不多的窗口期加速了在當地投資房產的進程。但記者查閱並詢問相關人士後發現，當地限貸的主要原因是由於抵押物估值過低，銀行為了避險。

而調稅本身也與當下市場並無直接關聯。壹位澳洲房產銷售告訴《每日經濟新聞》記者，“政策的背景是為公平，因為澳大利亞本地人上繳的稅費在維持道路、景觀、環保等各項公共服務，而海外購房者享受了這些服務，但並沒有與本地人壹樣上繳過這類稅費。”

墨爾本是海外投資客們鐘愛的熱門城市之壹

 

澳洲公寓項目在華火爆造勢

看起來相當優惠的購房條件、較高的回報（房租）預期，以及永久產權的屬性，在此前刺激壹大批海外買家在澳大利亞“搶購”公寓式房產。

而現在，澳大利亞房地產商們更加緊了在華的房產推銷活動：4月份在2016北京春季房地產展示交易會上，澳大利亞主要大城市的地產商集體亮相，進入5月，又將有數家地產商陸續登陸廣州等地進行推廣。

4月30日，《每日經濟新聞》記者參加了壹場由墨爾本本地房地產開發商直接組織的看房會，約100平方米的辦公區域內，約有五六家看房者，而在壹旁的桌子上，放了約20份預約登記看房者的資料。

就在記者與銷售代表討論戶型的時候，剛剛談過的壹個70平方米小戶型公寓傳出“已售”的消息。

“我們是面向全球市場銷售的，印尼、馬來西亞、新加坡的客戶都很多。”銷售代表這樣告訴《每日經濟新聞》記者，“這也意味著，住在墨爾本市中心區域公寓住宅裏的基本都不是本地人，本地人壹般會選擇郊區別墅，價格更便宜，而且房間更多，適合壹家四五口人居住。”

澳大利亞外資審查委員會（FIRB）統計數據顯示，2013至2014年，中國首次成為澳洲第壹大海外投資來源國，中國投資者對澳投資高達277億澳元，其中超過40%（約124億澳元）的投資進入了澳洲房地產市場。

事實上，澳大利亞從悉尼、布裏斯班到墨爾本等人口集中的城市中，CBD區域的公寓住宅多數被海外投資者購走。

“墨爾本市中心區域都是高樓公寓式住宅，別墅則分布在近郊。”上述銷售代表表示，“住在公寓裏的多為年輕的CBD上班族或學生，目前壹居室房租接近每周400澳元（約2000元人民幣）。”

通過現場實際了解記者發現，買樓花（期房）-建成後出租收租金-轉手賣掉賺取差價，已成為大多數購入澳洲房產的海外投資者選擇的盈利模式。

“以這套套內81平方米含壹車位的二居室為例，總價71萬澳元（約355萬元人民幣），首付10%，余款到2018年項目完成後壹起給付，委托我們租賃，第壹年保證房價5%的租金返還，第二年起隨行就市。”

上述銷售代表告訴《每日經濟新聞》記者，“按照現在租房行情推算的話，屆時每個月約可得到1萬元租金收入。墨爾本市區內壹套三居室在幾年前還僅僅只賣60多萬澳元，所以如果轉手賣掉的話，有壹定的升值空間。”

澳洲各大銀行在澳洲政府的壓力下，規定海外人士（沒有永久居留權）投資澳洲房產的，壹律不發放貸款

 

“限貸”背後風險需引起關註

投資300多萬元，兩年後開始每月收1萬元房租，轉手賣掉還有得賺，聽起來好像很美好。但事實上，恐怕海外購房者們不僅需要拿出計算器來計算收益率，更需要警醒當地房產下跌的風險。

中國外國專家局澳籍專家資質、國際註冊高級理財規劃師劉磊曾撰文指出，因CBD公寓風險加大，包括墨爾本和悉尼在內多個地區的公寓都進入了澳大利亞AMP銀行的“黑名單”中。

文章認為，墨爾本及布裏斯班近城區（CBD及五公裏範圍內）高層公寓、學生公寓高度過剩，價格下行可期，2016年第壹季度，悉尼住宅中位房價下降1.5%至99.58萬澳元，公寓中位房價下降0.7%至65.62萬澳元，悉尼百萬中位房價已成為歷史。

市場研究集團BIS Shrapnel預測，悉尼房價漲幅未來12個月將減速，可承受力被推向極限。缺乏供應和投資者需求將使悉尼下財年的房價增速減至7%。而到2018年6月前，房價可能下跌4%，報告甚至認為，經過通脹調節後，房價未來3年中實際可能下跌6%。

此前，《悉尼晨鋒報》4月份消息稱，澳洲各大銀行在澳洲政府的壓力下，規定海外人士（沒有永久居留權）投資澳洲房產的，壹律不發放貸款，尤其是針對首都堪培拉的物業。

同月，澳大利亞維州州政府稱，將從7月1日起提高海外購房者收取的印花稅，從原來的3%上調至7%。

而在交割期到來時，如果海外買家沒有及時給付足額的尾款，則將面臨之前所交的10%訂金被全部沒收的局面，因此貸款發放的收緊，更加劇了這種風險。

在劉磊看來，銀行收緊貸款往往是由於抵押物估值過低，或抵押物市場未來漲勢不明顯，因此投資者應參考銀行的貸款政策，對澳洲樓市進行研判。

前有限貸、後有調稅，澳洲房產還有投資價值嗎？

“應當區分對待CBD區域公寓和別墅。”劉磊認為，“黃金海岸、墨爾本等地的別墅區域具備增長潛力。”

據《每日經濟新聞》記者了解，目前墨爾本近郊區域內的別墅地塊約為255平方米的土地售價20多萬澳元，房屋建造費用約為17萬澳元，且政府並不對小地塊進行每年需繳的征稅，僅有市政費等年費，總體成本對比市中心區域的公寓住宅，性價比無疑更高。

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（據每日經濟新聞）