澳洲物价水平如何 教你使用澳元

要去澳洲生活,衣食住行都要用到澳元,那么在澳元如何使用呢?澳洲物价水平怎么样?下面给大家讲一讲如何兑换澳元,毕竟有了钱我们才能买东西嘛!

澳洲物价水平如何 教你使用澳元
澳洲物价水平如何 教你使用澳元

如何兑换澳元?

1.国内:

1)银行直接兑换

国内的中国银行,工商银行,交通银行以及招商银行等银行都可以直接换到澳元。只是,有的网点并没有足够的澳元储备,所以需要提前预约才能去取现。360教育集团澳洲部金牌留学顾问朴锡春老师建议提前三天进行电话预约。这种兑换方式往往只有在操作完成后,才知道自己兑换时的所用的汇率是多少。

2)网上银行或者手机银行自主购汇

这个是大多数留学生采取的方式,方便快捷。这种方法的好处是:

时时关注澳元汇率变化,趁低买入。而且有些时候网银或者手机银行购汇可以享受到一定的优惠。平时多留意一些,常常会有很多意外的惊喜。

2.国外:

1)货币兑换点

在机场和澳洲市区货币兑换店都非常常见。外币兑换点外往往都显示各国货币与澳元之间的汇率。但兑换点兑换会亏一点,所以小编并不建议大家选择去兑换点兑换,除非是紧急情况。

2)ATM

因为这几年中国人不论是在澳洲旅游还是学习人数的逐渐增多。悉尼,墨尔本,布里斯班,凯恩斯,澳洲很多地方都可以找到许多支持银联的ATM机。

值得注意的是用国内的银联卡在澳洲的ATM机上取款手续费主要有两种:

国内开户行收取,费用一般在一笔10—20元。

澳洲银行收取,费用大概是2澳元——2.5澳元。

在澳州ATM机取款的时候要注意,与国内ATM机不同的是,澳洲ATM机先退卡,再出钱。

此外,根据国家主管部门的规定:银联借记卡单卡每日累计取款不超过一万人民币的等值外币,银联信用卡每日取款限额需要咨询发卡银行。银联卡境外取款手续费,要看国内各家银行的规定。具体费率、单卡每日取现次数、每次取现额度、累计取现额度等根据发卡银行而不同。

3.刷卡

1)借记卡

很多大型商店,奢侈品店都是支持国内借记卡直接付款的。只要看到银联标识即可。值得注意的是,在澳洲刷银联通道,无论是否在卡里存了澳元,均会从人民币账户中扣,然后银联会按照当天的汇率扣除人民币。

而且很多饭店,特色小店等是不支持银联支付的,所以直接刷信用卡更适用于购物类的消费。

2)信用卡

相较于借记卡大多数的同学可能更愿意选择信用卡,第一、使用范围更广;第二、不用提前存入资金;第三、信用卡消费可以累积积分。

在使用信用卡的时候,不同的银行所采取的汇率是不同的:

简单说来,部分银行如工行、建行、民生等是使用银行自己的汇率将澳元转换为人民币;而中行、招行、兴业等,是使用国际卡组织,比如VISA/Master汇率转美金,再用当天此行的美元汇率入账人民币。当然,也不要认为第二种会高些,相反因为美元的地位比人民币高,所以澳元兑换美元的汇率也会比直接兑换人民币要好。

澳洲的物价

话说刚来澳洲的时候,每次去超市购物不管看到什么东西,默默的乘以五后不由得头顶乌云飘。后来呆的时间够长后才逐渐了解,以澳洲的工资水平来看,物价也是相对合理的。甚至有很多商品可以直接秒杀国内的。

1.蔬菜

来澳洲之前听到过一个笑话,在澳洲有钱的留学生吃番茄炒鸡蛋的时候是番茄比鸡蛋多。虽然事实没有那么夸张,但也可以从侧面体现出澳洲的蔬果还是比较贵的。下面给大家列举几个基本的蔬菜,基本可以看出在澳洲想吃的素一点是需要有经济实力做支撑的。

2.海鲜类

凭借澳洲的环境,地理。海鲜不论是从价格上还是口味上比起国内略有优势。

3.水果

苹果、香蕉之类的,和国内差不多,在澳洲也是按公斤的。

新鲜的蓝莓71澳币/kg樱桃,正值季节的时候8澳币/kg,要不然的15-20澳币/kg,这个比较贵些。

猕猴桃1澳币一个。有的品种可能两个1澳币。橘子橙子一般都在3-6澳币/kg左右。

西瓜1-3澳币/kg,木瓜4澳币/一个。梨也差不多3澳币/kg左右。菠萝4澳币一个。

草莓一般2澳币一小盒。西红柿有的贵的能10澳币/kg,有的便宜的5澳币左右/kg。

4.肉类

喜欢吃肉的同学们有福了,澳洲的肉制品是非常好的,澳洲的牛羊都是在散养的,吃的都是绿草,没有饲料一说,非常的天然,肉的价格15澳币左右,在澳洲都是一公斤为准的。但是因为肉也有不同位置的。价钱也会有适当的差价。还有羊肉6-30/kg的都有,一般8-10澳币左右,猪肉:6-15澳币/kg,一只鸡(处理好的):9澳币左右。

5.奶制品

澳洲的奶制品真的是棒棒的。2L的牛奶2.99到6澳元都有。值得一提的是,澳洲的奶制品品质非常好,不含有任何添加剂。

6.文具

这个肯定比国内贵的,200页的笔记本能买到3-4澳元。所以,建议像曲别针,计算机电池等文具,可以在国内备好带过来。

7.交通

以悉尼为例,公交车单次是在2.1澳元与3.5澳元之间,每周刷满8次则之后免费。

那么为什么澳洲的物价这么高呢?

第一、澳洲的工资高

不同于国内的月薪,澳洲普遍为周薪。最低工资为每小时15刀,以每天8小时计算,每周最低位600澳元。所以澳洲人民的工资足以支持他们对付偏高的物价,同时还能生活的挺舒适。所以对于当地人来说,价格的增高带来的影响没有这么大,不足以动摇他们的生活。

第二、自然原因

自然灾害,干旱洪涝等极端天气也是一部分原因,例如2011昆州的洪水导致了香蕉价格的飞增。极端天气造成的影响是不定的,之后也会一直存在。

第三、地广人稀

澳洲众所周知,地广人稀,这样就自然导致了运费的增加。

第四、监管制度

澳洲的监管制度比其他国家更为严格。对于澳洲而言,进口的产品有严格的限制。很多想要出口到澳洲的产品,要么需要按照澳洲的监管标准在澳洲以外的地方生产,要不就要在澳洲当地生产。这对于澳洲当地人来说是好事。只有这种严格的监管制度下,才保证了澳洲的各种产品安全。

 

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(互联网资讯综合整理)

英国Top10学区大盘点系列:巴奈特区

导读:【英国Top10学区排名公布

如果您了解伦敦的校区,那您一定听说过巴奈特区。在这个全英排名第五的知名校区中,共有88所小学,24所中学,4所特殊学校及11所私立学校。巴奈特区位于伦敦北部,是伦敦第二大的区。根据2013年的人口普查显示,该区总人口369,100,占地86.74平方公里。该地区犯罪率为5.52%,较伦敦其他地区属于平均水平。区内有15个政府运营的图书馆,还有移动图书馆及家庭图书馆服务。该区的大部分土地属于伦敦市绿化带,建有许多公园及露天公共场地。区内有16处公园、67处重要自然保护区及8处当地的自然保护区。皇家空军博物馆坐落于巴奈特区内,主要展示航空及英国皇家空军相关历史及展品。

该地区中,16-64岁居民占65.2%。全区参与经济活动的人数占总人数的73.7%,其中在职工作人员占70.2%,失业人员占6.5%。未参与经济活动的居民中,学生占42.5%,退休人员占5.6%。在职人员中,职业工作人员占48.2%。该地区取得学位文凭及以上的居民占总人口的43.7%。居民的平均收入高于全伦敦及全英国的平均收入。根据2011年的人口普查报告显示,巴奈特区的英国白人在当地居民中占45.5%,华人占2.3%,高于伦敦其他区的比例。

作为伦敦最好的校区之一,巴奈特在2013年Ofsted的评估中获得优秀及杰出评价的学校占91%,远远高于伦敦及英国的平均水平,区内的基础教育水平可见一斑。无论是幼儿早期教育还是小学教育,巴奈特地区的学生表现均高于伦敦及英格兰的平均水平。在2013年的评估中,亚裔学生毫无疑问的成为在KS2阶段成绩最好的学生,高于巴奈特地区平均学生成绩6%。在GCSE阶段的教育,巴奈特区的学生所取得的成绩也远超出伦敦及英格兰平均水平。如果以在GCSE考试中至少5门科目(包括英语和数学)中取得A*-C的比例作为参考标准,那么巴奈特区在全伦敦名列第五,全英国名列第六。在这些优秀的学生中,又是哪些学生的表现最为突出呢?根据2013年的调查,在占当地总学生比例2%的华裔学生中,有92%的中国学生在GCSE考试中至少5门科目(包括英语和数学)中取得A*-C的,也是该地区成绩最为突出的学生群体。

如此优秀的校区一定是想让孩子就读公立学校家长们的最佳选择之一。做为伦敦人口增长率最高的区,对学校的需求也日益增长。由于巴奈特区学校多为男子学校、天主教会学校及选择性学校,2010年,曾有居民因女儿没有学校就读且没有得到政府及时的帮助而投诉区政府,并获赔£2,500。这位母亲写到:除非我的女儿是男孩或者天主教徒或者通过了选择性学校的考试,否则没有学校接受她入学。为了使适龄学生都能进入理想的学校,巴奈特区正在逐年增加招生人数。

在结束11年级的课程后,巴奈特区中74%的学生进入A-Level接受教育,24%的学生选择进入学院接受高等教育。在KS5阶段,12及13年级学生的平均分数是719分,高于伦敦及整个英格兰的平均水平。

2013年底,巴奈特地区迎来了英国的第一所中英双语全日制小学马可波罗学校(The Marco Polo Academy),该学校于2014年9月正式开学,招收4至11岁的学生,为学生提供中西融合的教育。

优秀私立学校介绍

Mill Hill School 米尔希尔中学

地址:The Ridgeway, Mill Hill Village, London NW7 1QS

Email:office@millhill.org.uk

电话:020 8959 1176

建校时间:1807年

学校类型:私立男女混校

招生年龄:13-18岁

在校人数:656

学费:走读:£6,082每学期

周住校:£8,168每学期

全住宿:£9,609每学期

学校特色:

  • 大部分学生来自白领家庭及经商家庭。
  • 学校有很多国际学生及来自不同种族背景的学生。
  • 在校生中有49位学生的母语不是英语。
  • 学生学术成绩优秀,偶尔达到优异水平。
  • 学生的课外活动丰富,这有效促进了学生的个人发展。学生在体育、演讲、表演、音乐等方面表现优秀。

King Alfred School, London 阿尔弗雷德国王学校

地址:Manor Wood, North End Road, London NW11 7HY

Email:admissions@kingalfred.org.uk (Registrar & Marketing-联系人Linda Fraser)

电话:020 8457 5200

建校时间:1898年

学校类型:私立走读制男女混校

招生年龄:4-18岁

在校人数:625

学费:走读:£5,301每学期

学校特色:

  • 学生多数来自艺术家庭、白领家庭及经商家庭。
  • 在校生中有87位学生的母语不是英语。
  • 学生来自多元的文化背景。
  • 学生在音乐、艺术、体育等方面表现优秀。

St Martha’s Senior School 圣玛莎女子高中(北京有办事处)

地址:Camlet Way, Hadley Wood, Barnet, Hertfordshire, EN4 0NJ

Email:office@saint-marthas.org.uk OR admissions@saint-marthas.org.uk

电话:020 8449 6889

建校时间:1903年

学校类型:私立天主教走读制女子学校

招生年龄:11-19岁

在校人数:255

学费:走读:£4,345每学期

学校特色:

  • 学生多数来自周边地区,多数来自白领家庭及经商家庭。
  • 在校生中有7位学生的母语不是英语。
  • 学生在国家级化学比赛、数学比赛中取得优秀成绩。在演讲、戏剧表演方面表现优秀。

Keble Preparatory School 基布尔预备学校

地址:Wades Hill, London N21 1BG

Email:office@kebleprep.co.uk OR admissions@kebleprep.co.uk

电话:020 8360 3359

建校时间:1929年

学校类型:私立走读制男子学校

招生年龄:4-13岁

在校人数:219

学费:走读:£4,490每学期

学校特色:

  • 在校生中有25位学生的母语不是英语。
  • 学生来自多元的种族背景,多数为学校方圆10英里内的经商家庭及白领家庭。

优秀公立学校介绍

Henrietta Barnett School 亨丽埃塔 巴尼特学校

地址:Central Square, Hampstead Garden Suburb, London NW11 7BN

Email: office@hbschool.org.uk

电话:020 8458 8999

建校时间:1911年

学校类型:公立女子学校

招生年龄:11-18岁

在校人数:716

师生比例:1:15.5

学生成绩:在2014年的GCSE考试中,五门获得A*到C的比例是100%,在A-Level考试中三门成绩获得A*到E的比例是100%。

学校特色:

  • 学校有超过一半学生的母语不是英语。
  • 学生在数学、英国文学及古典文学方面表现优秀。

Queen Elizabeth’s Grammar School for Boys 伊丽莎白女王文理学校

地址:Queens Rd, Barnet, Hertfordshire EN5 4DQ

Email: enquiries@qebarnet.co.uk

电话:020 8441 4646

建校时间:1573年

学校类型:公立男子学校

招生年龄:11-18岁

在校人数:1185

师生比例:1:14.1

学生成绩:在2014年的GCSE考试中,五门获得A*到C的比例是100%,在A-Level考试中三门成绩获得A*到E的比例是100%。

学校特色:

  • 学校十分受欢迎,会招收小部分有音乐特长的学生。
  • 在校生中,母语不是英语的学生比例高于英国平均值。
  • 在校生中人数最多的除英国白人外是亚洲人。
  • 学生在英语、数学和科学等科目中表现优秀。

St. Michael’s Catholic Grammar School 圣迈克尔天主教文法学校

地址:Nether Street, London N12 7NJ

Email: office@st-michaels.barnet.sch.uk

电话:020 8446 2256

建校时间:1908年

学校类型:公立女子学校

招生年龄:11-18岁

在校人数:748

师生比例:1:13.6

学生成绩:在2014年的GCSE考试中,五门获得A*到C的比例是98%,在A-Level考试中三门成绩获得A*到E的比例是100%。

学校特色:

  • 学校招收信奉天主教且具备良好学术才能的学生,但是接受来自不同宗教信仰的A-Level阶段的学生。
  • 学校学生主要是英国白人,其他学生多数来自欧洲白人家庭、非洲人家庭及印度人后裔。
  • 在校生中约有四分之一的学生的母语不是英语。

延伸阅读:【英国Top10学区大盘点系列

 

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下一个美国买房热地不容错过的投资机会 西雅图Lenora街大楼

在上一篇《投资50万美元 全家移民西雅图》 的文章中,我们从美国投资移民的角度,介绍了西雅图Lenora街大楼项目作为EB-5投资移民项目的优势所在。其实,作为难得的美国房产投资项目,西雅图Lenora街大楼项目身上还具有不少的投资潜力待发掘,例如,当前美国硅谷人才不断流向西雅图,就为当地的房市发展注入了充足的动力,且看居外网为您慢慢讲解。

生活成本太高 硅谷人才不断涌入西雅图

2016年2月,总部位于旧金山湾区山景城得谷歌公司(Google)宣布,他们将把在西雅图柯克兰(Kirkland)的工程师团队规模扩大一倍,全新的18万平方英尺的办公空间将给超过400名谷歌工程师提供工作所需场所,至此,谷歌已有超过1900名员工在华盛顿,一半以上都在西雅图的柯克兰园区工作。

然而,谷歌加大在西雅图的人员规模并不是单独的个例。据美国专业媒体报道,近两年有越来越多的硅谷人才流失,他们大部分的下一站大多都选择在西雅图!据悉,美国硅谷人才不断流入西雅图,很大一部分原因在于当地生活成本持续高涨!以谷歌为代表的硅谷人才更希望在西雅图这样生活成本较低的城市中为此更好的生活质量。以公寓租金为例,当前旧金山一居室公寓的平均租金为3620美元,相比之下,西雅图只要1600美元,差距相当明显!

下一个美国买房热地不容错过的投资机会 西雅图Lenora街大楼
西雅图谷歌办公园区所在地柯克兰实景图
下一个美国买房热地不容错过的投资机会 西雅图Lenora街大楼
西雅图谷歌办公园区实景。越来越多硅谷人才涌入西雅图,将为当地房市发展注入强大动力
下一个美国买房热地不容错过的投资机会 西雅图Lenora街大楼
2015全球各大城市生活成本排行(资料来源:美世咨询)
下一个美国买房热地不容错过的投资机会 西雅图Lenora街大楼
在西雅图,除了谷歌,零售业巨头亚马逊公司的办公园区距离Lenora街大楼项目仅有几个街区,硅谷人才的大量涌入,将大幅加大住宅需求

 关于美国各城市生活成本的情况,还可以从世界知名咨询公司美世(Mercer)每年发布的全球各大城市生活成本排行(Cost of Living City Rankings)中得到印证。该排行对逾200种商品和服务的价格进行比较,并考虑了住房的租金成品,是世界权威的关于全球各大城市生活成本的排行。在2015年的排行中,西雅图排在全球106位,而作为国内买家最为青睐的美国城市,纽约(16)、旧金山(37)、洛杉矶(36)、芝加哥(42),统统比西雅图要高出不少!

 下一个美国买房的热点城市:西雅图!

 

国内买家在计划到美国买房投资时,该地区的投资潜力是必须重点考虑的因素。这也是旧金山、洛杉矶、纽约这些传统的、成熟的华人聚集地这几年备受国内买家青睐的原因。然而,当旧金山、洛杉矶等地的生活成本不断上涨、房价已经恢复并超过经济危机之前的高点时,国内买家必须寻找的新的投资洼地。基于当前美国各个城市的发展情况,西雅图是最有可能成为下一个最受国内买家青睐的热点城市!

 除了上面提到的西雅图在生活成本上的优势外,当前西雅图与旧金山、纽约等热门城市的房价差距也是不得不考虑的重要因素。根据居外网最新美国房价数据显示,2016年1月,西雅图的成交中位数为36万美元,而旧金山、洛杉矶的分别为64万、53万美元。这几大都市中热门城区的房价对比中,旧金山、纽约的热门区域如旧金山市、硅谷、曼哈顿的房价远超于西雅图!在西雅图属于高档富人区的贝尔维尤(Bellevue)60万美元的中位价仅有旧金山、硅谷中位价的一半!

下一个美国买房热地不容错过的投资机会 西雅图Lenora街大楼
这几大都市中热门城区的房价对比中,旧金山、纽约的热门区域如旧金山市、硅谷、曼哈顿的房价远超于西雅图

当旧金山、洛杉矶的房价已经恢复到经济危机前水平,让美国民众都难以承受的时候,诸多硅谷人才逐步流向西雅图也就理所当然!最新的西雅图房价涨幅也说明了这点,2016年1月,西雅图的成交中位数同比上涨15.1%,远高于美国其他都市区的涨幅,如下图。

下一个美国买房热地不容错过的投资机会 西雅图Lenora街大楼
2016年1月,西雅图的成交中位数同比上涨15.1%,远高于美国其他都市区的涨幅

作为西雅图最新的优质房产项目,Lenora街大楼项目优越的地理位置和项目特性,能充分享受以上提及的各种便利,拥有极大的投资潜力。

下一个美国买房热地不容错过的投资机会 西雅图Lenora街大楼
Lenora街大楼项目位于美国华盛顿州西雅图市中心的Belltown(贝尔镇),是一座集住宅、零售和高档办公为一体的开发项目
下一个美国买房热地不容错过的投资机会 西雅图Lenora街大楼
Lenora街大楼项目所在地周边,不仅汇聚了众多时尚餐厅、精品店、艺术馆,更是诸多大学的所在地,如西雅图艺术学院(Art institute of Seattle),Antioch大学,Argosy大学等
下一个美国买房热地不容错过的投资机会 西雅图Lenora街大楼
尽管Lenora街大楼项目还在筹建中,但已经赢得客户信赖,目前已经与单一租户签署租赁合同,施工完成后,将入驻整幢大楼

关于Lenora街大楼项目

作为美国EB-5投资移民项目,Lenora街大楼项目是集住宅、零售和高档办公为一体的开发项目,其中24层为住宅,写字楼共9层,一层为零售店,还带有5层地下停车场。更多细节资讯,可点击查阅。

选择西雅图Lenora街大楼项目 收获美国绿卡与房产投资双丰收

 

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该不该恐慌?经济学专家教你多角度看旧金山湾区房地产市场发展

在去年11月发布的2018年太平洋联合公司房地产经济预测中,我们谈到未来几年旧金山湾区房地产市场的发展状况。已呈现的主题是旧金山湾区技术发展的“正常化”及其对房产销售与价格上涨的潜在影响。结论表明,房地产市场有望正常化,房价与销量继续稳定但缓慢地增长。未来三年的房价累积增长率有望达到10%。

2015年11月作出预测之后,金融市场的波动性让我们脊背发凉,给我们提出了诸多关于未来的问题。

是什么造成了股票市场的波动?

金融市场的波动主要来自于原油价格下跌。一月份的头三个星期内,石油期货价格下跌了27%。在过去两年中,每桶石油的价格从100美元降至27美元。非常惊人!石油价格下跌的主要原因是全球市场上原油的供给过量,且美国的石油生产繁荣发展。在下列图表中,美国(蓝色线)是目前全球最大的石油生产国。石油产量的增长已达到历史最高水平,2014年7月到2015年7月,共增加石油100多万桶。

2014年美国与其他五大石油生产国

同时,其他石油生产国并未因为供应过剩而按比例减少产量,按比例调整产量是他们调控价格的常用方式。石油输出国组织(OPEC)正在就限制生产的问题进行激烈谈判,努力防止石油价格继续走向错误方向。但是,OPEC国家对影响力与市场份额的竞争日益激烈,导致他们的石油产量不断提高。因此,预计在未来几年,供给过剩的情况会持续存在,市场需要一段时间进行调整。

但是,值得一提的是,快速的资金增长与技术进步使投资者稍有风吹草动就会立即转移资金。例如,有预测认为美联储会调高利率,这导致那些希望快速得到回报的人将资金转移到银行,期望获得更高的利率。但是,由于利率并未变化且实际上有所下降,他们又将资金从银行中转移出来。这是导致市场波动的另一个原因。

这种波动性与对新兴市场不良的经济效益的恐慌心理,导致对美国货币面值(例如国债)的需求持续增加,致使美元表现强劲。强势美元对我们的贸易伙伴不利,且它在国外的增长进一步放缓,进而对美国经济造成负面影响。好消息是,美元已经开始略微走弱,这可能有助于消除人们的一些恐慌心理。

中国的发展如何?

一些人认为原油供应过剩是由于中国石油需求量降低。但是,过去几十年内,中国的消费量始终保持强劲的增长势头。尽管近几年的年度增长速度有所减缓,但中国对石油的消费量仍继续增长。需要注意的是,中国在过去这段时间内经历了大范围的工业化过程,随着工业化达到一定的水平,最终消费量自然会放缓。但中国经济仍以6%到7%的惊人速度强劲增长。另外,石油消费量降低的主要原因是中国经济正从主要依赖建筑业与工业增长转变为依赖服务业增长。中国人比过去更加富裕,且他们的消费性开支正在增加,从而促进了服务业发展。收入与就业也在稳固增加。

我们应当感到担忧吗?

尽管市场存在波动性,但最近美国的经济数据体现出了持续增长的势头。最重要的是,就业保持强劲增长。上一次的就业报告显示,失业率降至5%以下(考虑全职就业),有更多人参与到劳动力之中。此外,人们的工作时间延长,且更愿意为追求更优的待遇而跳槽。这意味着约翰伯恩斯在11月的预测中所讨论的薪酬压力正在逐步成为现实。

加利福尼亚州仍然是全国就业率增长最快的州。12月份增加岗位60,400个,2015年新增工作岗位达到惊人的459,400个。这标志着加利福尼亚州连续第四年增加工作岗位数量超过400,000,这也是全国最大的就业增长率。下列图表显示了技术领域的同期变化,该领域的就业率仍以5.2%的增长速度增加。

加利福尼亚州技术领域就业率

但是商人与消费者对经济发展态势持不同的态度。消费性开支占GDP的70%,其一月份的数据令人印象深刻。较低的原油价格与低通货膨胀有助于零售额增长,且不仅仅有利于新车的购买。还有一些收入增长的迹象,且按揭利率持续走低。这对美国的消费者来说都是利好消息。

另一方面,商人更关心未来。强势美元不利于美国对海外的贸易。由于海外需求降低与市场的波动性,商人表现出信心不足,并预测就业率的增长将放缓。但是,根据一月份的数据很难得出任何有关未来一整年的结论,特别是在国内某些地区冬季遭遇恶劣天气的情况下。总之,已得出很多国家层面的经济指标报告,但是按地区分解的指标显示,几年来西部地区的表现优于其他地区。房地产仍然是地方经济与国家经济中的亮点。

2016年二月我们何去何从?

旧金山湾区,我们一月份的数据结果良好。加利福尼亚州房地产经纪人联合会的一月份报告显示,该地区独栋家宅的价格仍比去年同期有所增加,且增长率保持为两位数。太平洋联合公司的房地产专家报告了类似的价格增长率,公司出售房产的平均价格比去年同期增长了13%。根据加利福尼亚州房地产经纪人联合会表示,独栋家宅的销量也有所增加,比去年增长近7%。太平洋联合公司的专家指出,过去一年的销量形式良好,且今年一月份销售的房产数量比去年同期高15%。此外,由于消费者金融保护委员会制定了新的条例,很多客户面临延期,销售推迟到春季。

但是,并非所有的价格区间都面临相同的情况。初始数据显示,定价低于150万美元的房产活跃度比定价在200万到500万美元的房产活跃度更高。支付能力仍然是旧金山湾区主要考虑的问题,较低价格区间的房产会受到有利的按揭利率的支持。

实际上,让每个人头疼的问题仍然是房产存量紧缺。太平洋联合公司今年开年50天内挂牌上市的房产数量降低了9%。这是旧金山湾区房产存量严重不足的第三个年头,圣罗莎(葡萄酒乡)这样的市场房产供应量还不足半个月的量。但是,太平洋联合公司的专家表示,春季可能会提供一些机会,更多的房产有望挂牌上市。有关独栋家宅的数据也表明我们在东湾与旧金山地区可能有更多的房产可供出售,这两个地区去年12月的房产供应量增长率超过23%。圣何塞新的可供出售的房产增长缓慢,同期内仅增加了5%。

关注点是什么?

2015年的预测中,我们也谈及IPO估值的“正常化”,且对于逐渐缺少事实依据的的估值,我们不确定未来会出现什么情况。现在仍然很难预测这些“独角兽”将会在哪里着陆。换句话说,投资者对于“独角兽”还有多大的胃口?

我们知道,从去年开始,股票市场已下跌了10%。

股票市场的波动性

可能会持续一段时间,因此很难预测它将会稳定在什么水平,但我们暂时预料到了一些回落。旧金山湾区的问题源于该地的房地产市场对于股票市场财富的影响相对国内其他地区来说更加敏感(此前南加州大学的理查德·格林(Richard Green)的学术研究已经证实了这一点)。

这意味着如果股票市场稳定在比去年更低的水平,我们可能会在今年晚些时候出现疲软状态。但并非所有价格区间都会出现这种疲软状态,主要会影响价位在200万美元到500万美元的房产销量。较低价位的房产仍会受益于强劲的就业增长、有利的按揭利率以及年轻买家对更实惠的房产的需求。定价高于500万美元的房产销量所受到的影响也会较小,因为这些买家的财富更加多样,对于股票市场运转的依赖性更小。

总之,我们今年在旧金山湾区的房地产市场取得了开门红。股票市场的波动性将持续一段时间,但该地区基本经济因素仍然保持强劲。不考虑一些意外的市场变化,我们预计未来三年房价累积增长率为10%,当然与过去几年相比,这要结合“正常化”的理念。

原文由来自太平洋联合经济学专家塞尔玛·海普(Selma Hepp)撰写。塞尔玛·海普是太平洋联合负责商业信息的副总裁。她此前曾在Trulia担任首席经济师,在加利福尼亚州房地产经纪人联合会担任高级经济师,在全国房地产经纪人联合会担任经济师兼公共政策与房主经理。她曾在纽约州立大学(布法罗)主修经济学,并取得文学硕士学位,在马里兰大学研究都市与区域规划和设计,并取得博士学位。

 

马克•麦克劳林专栏全集

旧金山湾区房地产精英太平洋联合国际分享投资宝典

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任大炮:美国800万套房子中700万套是二手房

自去年楼市进入“互联网元年”以来,房地产市场生态链上的每一环节几乎都与互联网紧密挂钩,包括项目开发、营销销售、物业服务各个方面,均纳入“众筹”“花样营销”“智能化”等多类互联网元素,大房企开启转型模式,小房企纷纷紧跟。

对此,任志强现场炮轰“真正做房地产的我没有看见转型了”。

他举万科为例,转型的收益加起来才100亿,可是今年销售额却超过2500亿,转型成果何谈。当有评论表示“致力于转型的房企50%收益都要来自于非地产行业”,任志强回应称非地产行业本来就和地产没有关系。

“很多人讲半天互联网+,却没搞清楚到底是互联网加房地产商,还是房地产加互联网的本质问题,”他炮轰道,“互联网的东西都是虚拟的东西,一定 要嫁接在实体的东西上,然后才能把人与人互联互通,所有的都有基础,都要有根,根就在房地产。不管互联网能够帮助解决多少问题,但是互联网盖不出房子来, 房子还要靠建筑工人去建起来。”

互联网之热带来两个房地产现象:一是众筹,二是虚拟看房。面对兴起一两年却已蔓延至各个角落的众筹热,任志强对目前国内还未出台相应法律,以至于业内经常出现诈骗案表示担忧。

而虚拟看房,他表示早在七年前美国就已经有了,由于美国除了新建房可用期房交易,预售和其他的房子都必须是装修好的,800万套房子中可能有700多万套是美国二手房,新房比例非常小。

他表示虚拟看房对市场的影响微乎其微,“真正用这种技术产生交易的不到20%。最能产生交易的是什么?还是价格。”

此外,谈到当前90、95后崛起、租房成为一大趋势,形成对新房市场的挤压,任志强表示,所有的租房房源从哪儿来是一个问题。“德国是所有发达国家里面住房私有化率较低的,大约占到46%左右。

换句话说,50%以上人是租房子的。但是房子从哪儿来呢?德国最重要的是租房合作社,其中17%是政府提供的房源,类似于像保障性住房;还有一 大部分是机构提供的房源,比房地产公司、基金公司等等;其中更重要的是40%多是个人提供的。”他用德国的例子来说明,不存在凭空的租房房源,租房仍需要 买卖房市场这个上游。

 

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(据东方网)

关于英国房产和购买出租房想说的一些话

许多手头上有资金的人都在投资房产。他们这样做大多是为自己养老铺平道路。而有些人买房是因为看到房价的涨幅进入一个平流区,比如在20世纪90年代的伦敦西南部,房产的回报率一直都很乐观!不过在此时期英国其他行业的回报率也一直很好。

他的目的是为了让人们买的起更多的房子作为住房,而不是作为投资

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而迄今为止,投资者还是可以将房贷利息作为费用来减少应纳税收入。对有家具的住房,还可以获得额外10%的减免,即磨损津贴。通常这是按房租收入的10%来计算的,即使没有家具费用产生也是这样算的。其他的一些费用,比如管理费,维修费和保险费等也是可以减免的。另外,印花税的费用是根据购买房子的价格来计算的。

然而,整个行业作为投资的吸引力却正在受到财政部长乔治.奥斯斑马的许多政策的挑战。他的目的是为了让人们买的起更多的房子作为住房,而不是作为投资。主要是他正在企图纠正住房短缺的问题!

那么新的政策会是怎样的呢?

首先,许多出租房子的优势被消减或取消了,特别是对小的物业拥有者。让我们来讨论一下:

 从2016年4月开始,大部分购买投资房出租的人在购买房子时将面临3%附加印花税。根据财政部长乔治.奥斯斑马的预算,这将额外为政府收到10亿英镑的收入! 这使的人们即使卖了原来的房子买新的房子也会面临很多困难!

从2017年起的三年内,房贷利息作为费用抵扣按25%递减。
  

从2016年4月开始10%的磨损津贴将被取消,只允许房东申报实际更换家具及配件的费用。

其次,英国央行正在考虑通过降低购买出租房的价值比率和租房收入对房贷利息的比率来限制潜在业主的借贷金额。

最后,现在楼价相当高,房子作为一种资产,在可预见的将来是否能得到大幅的资本收益是不确定的,因为始终要考虑所面临的全球经济不确定性。

当然,精明的投资者总能找到很好的投资显目!只是每个人都需要小心。

 

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(据英中网)

英国平均房价突破30万英镑 七成民众买房难

《中国香港01》报导,英国楼价首次升破30万镑,更多人买楼投资。民意调查发现,74%人认为比上一代更难买楼,这给许多人带来很大的压力,尤其是年青人。年青人更要频密搬家,一直未能安顿下来。

住宅网站Rightmove指出,英格兰与威尔斯的住宅售价升破30万镑(336万港元),按年升7.6%,10年累积升幅达5成。

英格兰与威尔斯的住宅售价升破30万镑(336万港元),按年升7.6%,10年累积升幅达5成

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当地物业公司负责人Kevin Shaw指出,今年楼价升势明显,特别多人赶在印花税加3个百分点前买楼,用于投资或增置第2个住宅物业。英国4月1日加物业税,多人赶在此前投资或放售,令伦敦楼价较上月升11%。
 
关注组织Shelter访问2000人,50岁以下受访者中,74%人认为比上一代难以买楼,25至34岁的年青人更要经常搬家,比起长者频密一倍。Shelter认为英国住屋问题已响起警号,很多人可能会一生都不能安顿下来。

 

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(据钜亨网)

达1149个单位 新加坡房价下滑促使私宅销量去年回升

受房价下滑推动,有地私宅的销量去年回升至2013年的水平。尽管如此,分析师认为,较低价格不会使需求显著增加,今年的需求大致上会和去年持平。那新加坡房产多少钱

根据市区重建局的数据,有地私宅的价格去年下滑了4.4%,销量则在同一时期增加了将近两成。

市建局房地产资讯系统(REALIS)的数据显示,去年共有1149个有地私宅单位售出,比前年的962个单位多。

2013年,售出的有地私宅单位共计1389个。

过去10年来,有地私宅的销量从来没有少过2000个单位,直到2013年政府实施总偿债率(TDSR)限制房贷后,销量才首次跌破这个界线,更在前年跌至少过1000个单位,唯有在去年才稍有起色。

有些发展商在市场稍有起色之际,准备顺势推出几个项目。例如,加冷发展(Kallang Development)准备在5月开始,陆续推出排屋项目水乡(The Springside)第11至第13阶段的114单位,价格从270万元起跳。该项目位于三巴旺一带,发展商说,前10个阶段的单位已经售罄。

凯德集团(CapitaLand)早前发布业绩时说,有地私宅项目Victoria Park Villas预计可在上半年推出。该项目位于加冕路,共有106栋半独立式洋房与三栋独立式洋房。

万国公司(Bukit Sembawang)也考虑在下半年推出位于宏茂桥的有地私宅项目豪景山(Luxus Hills)第八阶段的30至40个单位。

该项目发展商说,目前正在售卖的第七阶段单位,已售出超过六成。这个阶段包括28间排屋与四栋半独立式洋房,价格从282万元起跳。

根据统计,去年有地私宅买家普遍购买的房子多数介于300万元至400万元。

购买第10区(阿摩、武吉知马、荷兰路、东陵)豪宅的买家,则愿意付500万元以上的价钱。数据显示,以私宅地址注册的买家所买的101个第10区单位中,有76个单位的价格在500万元以上。

买家仍相当谨慎

需求不会显著增加

智信研究与咨询总监王伽胜受访时说:“合理的价格水平已经出现,但我认为这不会显著增加需求。买家仍然相当谨慎,而且市面上有很多选择。”

21世纪不动产新加坡总裁邱瑞荣说,房贷限制仍然是抑制市场的主要因素。此外,他注意到,一些银行的估价师的态度越来越保守,对有地私宅的估价有所调低,以致可借贷的款项随之降低。

他说:“这意味着银行不喜欢这种风险,愿意借的钱不多。房地产市场是靠银行贷款来运作,银行的这种想法会影响市场的估价。”

 

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(据联合早报)

美国2月二手房销量大跌7.1% 创三个月新低

新浪美股讯 北京时间21日晚路透社称,全美房地产经纪商协会(NAR)周一发布的数据显示,美国2月二手房销量环比下降7.1%,年化总数降至508万套,创三个月新低,远逊于市场预期。这可能是看似稳健的美国房地产市场出现麻烦的一个警告信号。

全美范围内,二手房销量普遍大幅下跌,其中东北部地区销量锐减17.1%。

报告显示,2月美国二手房售价中值同比上涨4.4%,至21.08万美元。虽然劳动力市场的收紧开始推动工资加快增长,从而对房价起到支撑,但可售住房的相对缺乏仍然是个挑战。

报告显示,2月美国二手房库存环比增长3.3%,至188万套,按2月份的销售速度计算,需要4.4个月的时间才能售完。

 

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(据新浪财经)

美国二手房倒卖火爆 金融危机前的房地产热又回来了

2015年在美国12个活跃大都市区,倒二手房屋数量占市场房屋总量的比例超过了2005年的峰值,达到11%。与此同时,房屋倒卖者的数量达到11万左右,创2007年以来最高纪录。

金融危机前的场面又回来了。美国一些热门房地产市场上,倒卖美国二手房赚快钱的买卖日渐兴旺。

地产跟踪(RealtyTrac)周四发布的报告显示,2015年在美国12个活跃大都市区,倒手房屋数量占市场房屋总量的比例超过了2005年的峰值,达到11%。与此同时,房屋倒卖者(包括个人和实体)的数量达到11万左右,创2007年以来最高纪录。

2008年美国抵押贷款市场崩溃,从而引发金融危机。地产跟踪将房屋倒卖者定义为,在12个月内不止一次将房产出售给非家庭成员的买家。

该机构的报告显示,剔除翻修和交易费用,每笔倒手交易的平均毛利润为5.5万美元,创10年新高。在纽约和洛杉矶等高端房产市场,每笔倒手交易的毛利润更是达到10万美元。

如果不计算翻修和交易费,倒卖二手房的投资回报率为45.8%,2014年的这一数据为44.2%,2005年为35.3%。

2015年房屋倒手交易占房产总销售额的比重从2014年的5.3%升至5.5%,此前曾连续四年下跌。

2015年房屋倒手交易占房产总销售额比重最高的州及其占比

  • 内华达州         8.8%
  • 佛罗里达州     8.0%
  • 阿拉巴马州     7.4%
  • 亚利桑那州     7.1%
  • 田纳西州         6.9%

尽管2015年房屋倒卖者总数为2007年以来最高,但每位投资者平均倒手的房产数量仅有1.63套,是2008年以来的最低水平。这意味着更多资金量较少的投资者参与倒卖,即炒房有平民化的趋势。

地产追踪副总裁达朗·布洛姆奎斯特(Daren Blomquist)认为,这表示房地产市场的信心正在回升。他说,倒手房产的小资金增多,有可能意味着市场投机过度,但2015年不属于这种情 况,“2015年倒手的房屋,平均买入价比预估市值低26%,重新卖出价则比市值高5%。”

但也有其他分析人士持不同意见。路透社援引Windermere地产公司首席经济学家加德纳(Matthew Gardner)的话说:“倒卖房产的人数增加,一般意味着房地产市场出现问题了。这些交易会人为导致房价出现通货膨胀,让买家更难负担得起,加大房地产市场出现泡沫的风险。”

路透社2月24日发布的一份调查显示,尽管预计美联储可能继续加息,美国房价今年可能依然上升5%,与去年涨幅相同。今年1月,美国成屋销售量创六个月新高。

调查还显示,2017年美国房价预计将继续上涨4.0%,2018年预计将上涨3.5%。

 

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(据界面网)