juwai

很多朋友考虑在加拿大置业的时候，首先是了解当前的房价和学区的情况，之后问我的问题，常常会是：“和其它地区比起来，这儿的房子过去涨幅大吗？今后的升值潜力好吗？”第一个问题好办，等我把历史成交记录整理出来，各位看过后自然就明白了。至于第二个问题吗，倒真是不太好说，还是容我回答完第一个问题后，再和大伙儿讨论吧。

这里我选择的几个比较对象，是位于大多北部约克区（York）的万锦、列治文山，和位于大多西部皮尔区（Peel）的密西沙加，最后是荷顿区（Halton）的伯灵顿、米尔顿。这几个城市的体量和族裔结构相差很大，密西沙加有人口72万、占地288平方公里，万锦有34万人口、213平方公里，列治文山18万人口、101平方公里，奥克维尔18万人口、139平方公里，伯灵顿18万人口、186平方公里，米尔顿人口近10万、363平方公里。

大多伦多地区地图

考虑到不同地区在新建房屋的开发上有很大区别，为了避开这些干扰因素，我这里不采用所有房屋类型的平均价格作为比较对象，而是只比较这几个城市的独立屋价格，这样可以相对准确地比较出房价升幅。另外，虽然我之前曾经使用多伦多地产局公布的独立房屋基准价格，但是发现有些地区的基准对象选择的不是很有代表性，所以这次还是使用平均价格作为参照。

各区域独立屋平均成交价格的月度数据图（单位：加元）

比较的时间段，是从2011年的9月到2015年的9月，整整四年的时间，从结果来看倒不出意外。

累计涨幅

• 列治文山和万锦的累计涨幅最大，都超过了50%；
• 列治文山的独立屋价格从4万到今天的116.9万，累计53%的升幅，2013年下半年和2015年的涨势特别迅猛；
• 万锦从2万到111.4万，有52%的升幅，主要从2012年年底开始逐年跃升，回想人民币兑加元的汇率，也是从2012年10月开始步入快速上升通道，与中国买家的购买力的上升速度完全吻合；
• 伯灵顿的房价较低，但升幅不小，从当年的8万到现在的73.9万，升幅为40%；
• 奥克维尔的房价一直都不低，但涨幅还是比较温和，从当年2万到现在的102.1万，升幅为36%；
• 米尔顿的房价历来最低，涨幅不大，3万到67.5万，升幅29%；
• 密西沙加的房价在各城市中排列居中，但升幅最小，从8万80.3万，4年时间仅仅上涨了28%；

接下来，谈谈第二个问题，“各区域今后的升幅会怎样？”

这里，首先需要把奥克维尔的独立屋市场做一个划分，因为奥克维尔和其它地区有一个明显差异的地方，即奥克维尔有豪宅乃至超级豪宅成交的市场份额，下图是各地区豪宅成交的统计，选取的是各地200万加元以上的成交数据。

各地区豪宅成交的统计

这几年加拿大经济和投资移民的停滞，对多伦多本地传统豪宅市场影响很大，近年来，老牌豪宅市场普遍不活跃，升幅都偏少，有的甚至还是负增长。从表中可见，奥克维尔的豪宅增长缓慢，远不如列治文山和万锦表现抢眼。

奥克维尔4年间只有36%的房价升幅，有一部分因素，是因为当地的豪宅市场停滞不前拖了整个城市的后腿，如果撇除豪宅成交因素，只考虑200万以下的独立屋市场，按照我粗略的估计，奥克维尔的房价涨幅，是可以和伯灵顿持平、甚至是稍快一些的。

至于今后的升幅，短期来看，列治文山和万锦的快速上升趋势应该能再保持一段时间，因为华人毕竟是多伦多房价快速上涨的主要推动因素。按照我个人在最近一段时期的抽样观察，万锦的华人购房比例几乎达到80%，列治文山约为60%，奥克维尔在某些排名好的热点学区，到了临近开学季，华人购房比例约有30%，但总体上还是只有20%左右。

简单来说，万锦的买房者中，5个里面4个是华人，列治文山5个里面3个是华人，奥克维尔5个里面1个是华人。实事求是的说，奥克维尔的房价涨幅，很难在短时间超过列治文山和万锦这两个华人聚集地区，因为这两个地区针对华人的餐馆、超市、家庭医生等生活服务配套齐全，对于英语基础不太好的新移民来说，还是有非常大的吸引力。生活在那里基本可以不用说英语，作为来加拿大的第一个落脚点，毕竟还是方便。

但我觉得，如果从10年以上的长期走势来看，由于列治文山和万锦这两个地区，房价基本靠华人买家支撑，好处是华人的购买力强，缺点是单一的买家市场，造成房价的支撑有些脆弱；而奥克维尔、伯灵顿，这两个大多西部城市，房价涨幅可能会慢慢赶上来的，因为这两个地区具备独特的地理、人文和教育资源上的优势，对受过良好教育的新一代移民来说，吸引力更强。以个人的经历来看，我这里有不少具备良好教育背景的新移民朋友，就是因为最热的几个地区的房价涨幅太快、华人比例太高，继而改变主意、转而落户奥克维尔的。我也帮朋友在列治文山买过房，他们是老移民，非常羡慕奥克维尔良好的人文和自然环境，觉得从性价比上看，无疑是奥克维尔的房子更好些，只不过是因为家里的亲戚都在列治文山安家了，所以还是只能考虑那里。

至于密西沙加和米尔顿地区，从城市的整体来看，由于族裔结构和城市基础建设的关系，涨幅虽然会保持稳步上升，但上涨的速度仍将远远落后于上述的几个区域。

2015年，加拿大MoneySense杂志公布的加拿大最佳居住城市的排名中，伯灵顿排第三，奥克维尔第六，列治文山排第三十六，万锦排第七十一。当然，这是加拿大人眼里的排名，如果以华人生活的方便程度而言，次序则要颠倒过来。其实，每个人对不同地区的感觉才是最重要的，适合自己的才是最好的。生活在这里开心了、喜欢了，也就别在意贵不贵了，毕竟也都涨了，涨幅也没差那么多。

最后补充一点，房价是否合理的话题，公说公有理，婆说婆有理。以上仅是我的一家之言，如有不妥之处，请您多多指教，相信各位的心里如明镜一般，对错早已有判断了吧。

（GTA地图来自于维基百科，房产数据来源于多伦多地产局MLS）

 

蒋蓓专栏全集

 

本文系居外网度独家稿件，未经授权，不得转载，否则将追究法律责任。

关注居外网官方微信：居外资讯（juwai-com），每日阅读精选海外文章。