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經濟概況

鑑於各類資產和各州的市場回報率不斷提升，經濟前景不斷看好。美元的變動進一步說明了向澳大利亞和新西蘭投資的實惠性。美元下行趨勢可歸因於兩個主要原因：美國經濟有所改善，對就業產生了積極影響，再者就是工資價位給利率環境造成了壓力，使其回到更正常的水平。

加上在經濟放緩後人民幣馬上下跌，也就是最近美元大幅下跌的主要原因，國內商品交易處於停滯狀態，這進一步給美元造成了壓力，特別是在澳大利亞。澳大利亞對此有過感同身受，特別是在2011至2012年度美元重新超過澳元後，澳大利亞人出國旅遊驟減，但是卻更有利於出口。

鑑於美元現在匯率處在70美分左右，並預計會進一步下跌，這已經對進出口市場造成了壓力，但是對於澳大利亞和新西蘭國內旅遊的發展來說卻有正面影響。由於因匯率變化產生的實惠，人們更是繼續在澳大拉西亞投資，特別是中國投資人。

中國在過去兩年一直在積極地向澳洲投資，而現在在這種利好環境下這樣的勢頭不太可能減緩。雖然在新西蘭也有來自外國買家的強勢投資，特別是對例如奧克蘭寫字樓物業這類的核心資產，但因市場優質投資產品缺乏數量，這些買家的投資風險預計會增加。

澳大利亞的經濟狀況雖然有所改善，但是走勢仍然低於長期平均水平。工資一直沒有增長，這直接反應在消費水平和整體GDP結果中。失業率在過去一年裡一直相對穩定，維持在6.2%，鑑於失業率從2010年開始出現攀升勢頭，該結果實為良好。鑑於市場對於業務擴展的情緒良好，該失業率預計在未來幾年將保持在同一水平。

新西蘭的失業率為6.0%，比澳大利亞略好，但是相比2014至2015年度有所上升，因為當時失業率低於6.0%，在那之前是金融危機後的失業率高峰時期（平均失業率6.5%）。失業率最近的增長可歸因於有限的就業機會無法滿足增加的就業人口。然而，這些結果和具體地區相關，在奧克蘭和惠靈頓兩地，就業率出現了良好增長，而失業率降低了。

市場最新消息

根據MSCI總房地產指數公佈的數據，澳洲市場直到今年第三季度回報和收益良好。每個資產類別的總體表現顯示資本增長但收入基本保持穩定，其結果是「所有房地產總數（All Property Total）」這一項從2014年12月的10.4%增長到今年同期的12%。寫字樓市場資本增長強勁，該季度增長率5.1% （總計12.5%），而工業地產緊隨其後增長5% （總計13.4%），零售為3.9%（總計10.5%）。

在各類資產中最突出屬CBD寫字樓市場，總體增長12.6%，是2008年6月以來最高水平的增長。這個高水平是因為資本增值率的強勢增長， 在這個期間到達5.5%，現在的資本增長率降為6.5%，貫通所有澳洲CBD市場。在總回報方面，工業地產的各項表現均為最佳。工業地產增長了15.8%，緊隨其後的是倉庫地產和高科技資產，增長率為13.7%。這些結果是自2006年以來的最高記錄。在零售業地產方面，最好的結果出現在小區中心和大型零售中心的地產上，這和良好的零售業績及住宅地產市場的積極表現密切相關，這使得零售回報指數中家庭產品開銷這項指數不斷增長，尤其是在新州和維州。

然而，更令人印象深刻的是不同州的差異， 新南威爾士州和維多利亞州在每項資產類別的表現都更為出眾。在西澳和首都領地都處於困難境地時期，昆士蘭州的情況還算是樂觀。這在寫字樓市場體現得最為明顯，悉尼CBD和墨爾本CBD總回報率為14.7%，而布里斯班和珀斯分別為9.4%和4.5%，首都領地則為8.7%。資本增長的這些變動直接影響收益環境，數據顯示悉尼CBD的資本增長率目前為6.3%而墨爾本則為6.2%。這些數據都是投資組合價值的衡量指標，但是市場數據顯示悉尼CBD和收益率為5.25%，低於墨爾本CBD的5.75%， 而布里斯班、珀斯和堪培拉CBD的收益率則分別為6.7%、7.4%和7.3%。

澳洲本地及亞洲地區的低利率加上實惠的澳元匯率確保市場存在大量資金，繼續給不斷縮減的收益情況帶來了壓力。債券利率的過渡分攤加上對長期低債券環境的預期將會增加對所有地產類別需求量，最後使某些投資人的風險增加，並改變所有非傳統投資資產和所在位置的收益。

作者：

Vanessa Rader

Ray White 研究主管

+61 432 652 115

vrader@raywhite.com

本文系居外網度獨家稿件，未經授權，不得轉載，否則將追究法律責任。

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作為房產投資者，其中一個重要的任務就是確保自己的投資回報率最大化，對於房產而言，如果租金在市場水平之下，那麼顯而易見，第一步是瞭解市場租金水平，然後進行上調，如果你有不止一套投資房，這將對一年的整體租金收入帶來不小的影響。

那如何能時刻確保自己的投資房租金在市場水平呢？澳洲房產網報導，這個最好找一個好的房產出租中介，不僅對市場的變化比較瞭解，而且會定期對租金情況進行重新審核，長期下來會增加投資回報率。

如果租金已經在市場水平了，那還有辦法提高租金回報嗎？當然有。

無論是哪種辦法提高租金回報，背後的基本原則是一樣的：就是儘量讓自己的投資房吸引所在區的相應租客類型，這樣一來，房子會很快租掉，空置期縮短和更受歡迎，從而儘可能多的收到租客申請，申請多了，我們就有機會從中選擇相對高質量的理想租客，無論是接下來按時收到房租還是對房子的愛護都至關重要。

從經驗來看，不少房東不太願意花錢來改進自己的投資房，覺得反正也不是自己住，這種態度其實有些不妥，這類房屋通常會有比較高的空置期和比較頻繁的租客更換。聰明的房東會找到簡單、廉價的好辦法來為自己的投資房提高價值，增加租金，咱們一個一個來看：

每次租客搬出後對房屋進行更新

每當一個租約結束，租客搬走後通常租客需要付錢對所有地毯區域進行專業蒸汽清潔，作為房東，心態不應是只要是專業清潔了就好，而應該站在下一個潛在租客的角度思考，確保房屋得到了全面的清潔，包括氣味。如果牆上有需要修補的痕跡，這也是個好時候。如果你很幸運的有長期按時交租的好租客，那麼房東大可主動花錢每年春季為房屋進行地毯清潔，花不了多少錢，不但房子得到了定時的維護，租客也會很開心更長的住下去。對於租客而言，大多數都理解租金是也定期上漲的，如果房東能做到關心租客，租客也更願意接受房租上漲。

有需要維護的地方及時處理

上週關於房屋折舊抵稅的文章裡我們提起了「積少成多」這個詞，在維護上就要儘量避免。如果租客有需要維修的地方，無論大小，都應該及時處理，無論是關不緊的水龍頭還是門窗鬆動，也許看上去不是太大的問題，但對租客而言有可能是不方便和不安全的的隱患。如果處於某些原因不能及時處理，也要和租客保持溝通，讓他們知曉。好的租客，通常也期待好的服務。

裝修廚房

廚房對房子來說是非常重要的一個部分，甚至很多房子銷售時的賣點都是廚房。當然，我們並不需要「Master Chefs」那種高大上的廚房，但整潔、乾淨、有現代化電氣的廚房會讓整個房子更具吸引力，甚至可以彌補房子其他一些小的缺點。

如果你房子裡的廚房比較陳舊，有幾個小的簡單易行的辦法可以試試看：重新粉刷櫥櫃甚至瓷磚，替換掉櫥櫃把手，安裝一個現代化的水龍頭開關，都會讓人覺得煥然一新。

需要注意的是時間的安排，最好在沒有租客的時候進行，提前安排和準備。通常來說，＄10,000可以將一個小型公寓的每個房間都更新一遍，包括重新粉刷牆壁，新的地毯和窗簾等，裝修完之後房租會有明顯的上漲，抵消掉裝修的開銷。

翻新浴室

和廚房一樣，很多房子都是「成也浴室，敗也浴室」，陳舊、骯髒的浴室絕對會讓很多潛在優質租客轉頭離去。很多房東都理解浴室的重要性，但會擔心裝修的開銷比較大，其實不然，大多時候房東並不需要翻新整個浴室，可以從一些細節入手，比如更換新的水龍頭，淋浴頭和一些其他現代化的裝飾物可以改進外觀，新的櫥櫃，門把，鏡子或者是將浴簾換成玻璃，都會衛浴室帶來很大的改觀。

保持起居室和臥室的整潔

試想一下，一個光亮、整潔的房子肯定會比一個陰暗、雜亂的房子更受租客歡迎。這裡就要注意燈光的選擇，適當地改進或更換燈光是個簡單的辦法，很多時候也不需要註冊電工來完成（視電壓而定）。門窗和玻璃的整潔對室內的光線影響也很大，建議在做專業清潔時一併完成。

添加新的設備

最好的例子就是空調，澳洲各大主要城市的夏天都比較炎熱，為投資房安裝空調可以立刻提高租金，尤其是夏天來到之前，很多租客甚至是主動提出訴求，只要房東可裝空調，租客願意漲租。平均來說，空調的安裝費用大約需要18個月租金上漲的部分來彌補，18個月之後還可以保持上漲後的租金價位，而且可以有效的降低租客更換和房屋空置率。

更大的例子，可以是為沒有車庫的房子建一個carport，花費不會很大，但卻解決了租客沒有遮陽擋雨停車的地方的問題，同樣可以在一段時間內通過漲租把這項開支負擔掉，而且大多數情況這筆開銷是可以抵稅的，可以諮詢下會計師。

增加空間

如果所投資的是house，很多早年的房間佈局並不是非常合理或者適合現在人們居住的要求，有時經過適當的調整，可以改進空間的使用，比如如果客廳面積很大，那麼可以考慮分割一下得到額外的臥室，或者在書房裡添加一個壁櫃，甚至是將較大的廚房分割出一個正式的晚餐區，都能達到同類效果。請記住，臥室越多，租金通常就越高。

相反的，如果某些房間或區域很暗常年沒有陽光，那麼可以考慮將非承重牆去掉，獲得更開放的空間和更好的光線，讓房子變得更適合居住。

單獨的洗衣房

澳洲的房子，無論是公寓還是house，通常面積比較大，都有獨立的洗衣房或洗衣機隔間。隨著今年來高層公寓越來越密集，平均面積也在變小，很多公寓沒有設計洗衣房的區域，都是將洗衣機和衛生間甚至廚房放在一起，這其實是藉鑑了歐洲的經驗，因為歐洲的房屋面積相對較小，這種情況是常態。作為房東，如果可以為投資房單獨隔出一個壁櫃的空間放置洗衣機和烘乾機，和廚房等分開，是會為出租加分的一項。 學會投資者的思考方式

很有意思的一個現像是，如果大家是花＄50萬澳幣買一個生意，那麼會非常認真的去打理，想盡辦法獲得最大的收益。而很多地產投資者在購買投資房時花費很大的精力選房，買了之後卻變成了「愛好」，沒有最大化這項投資的回報。如果你作為一名房產投資者沒有週期性的檢查房子哪些地方需要更新改進，那麼你就屬於這個人群。成功的地產投資者都有明確的目標和計劃，借助專業人士的力量把細枝末節的地方處理好，自己把注意力放到大的方向上去，考慮如何一步步建立自己的房產投資組合。

找一家專業有經驗的出租中介

澳洲的房產出租管理專業性很強，透明度也高，一個好的出租管理經理可以成為你投資房產的左膀右臂，他們會像對待自己房子那樣去管理你的投資房，確保獲得最大的收益，這包括租金最大化，空置率最小化，及時的維護維修和賬單的按時支付等各個方面。有些專業的中介甚至會幫你出謀劃策，提出裝修方案。

而且在澳洲中介費作為投資房產費用的一部分，是可以抵稅的，卻能為你節省很多煩惱和增加回報。何樂而不為。

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（據鉅亨網）