美国城市排行休斯顿居前3!房价年增9%成投资新晋潜力

《金融时报》（FinancialTimes）旗下杂志《fDi Intelligence》日前公布“美洲未来城市（2015－2016）”排名，依次为：纽约、旧金山、休士顿、波士顿、桑尼维尔、多伦多、亚特兰大、温哥华、迈阿密和西雅图——休斯顿腾飞美洲未来城市排行榜，仅次于东西部老大！

休斯顿房产 2105年福布斯全美发展最快城市排行榜

《fDiIntelligence》通过对南北美洲421个城市和地区的五个方面（经济潜力、商业友善度、人力资本和生活方式、成本效益，以及交通状况）以及上百项数据点进行分析研究，最终给出这一城市排行。

美国城市排行休斯顿居前3!房价年增9%成投资新晋潜力

据《旧金山纪事报》网站报导，这一排名以外来投资者对各城市的投资意愿为主要依据。

作为一线城市的纽约和旧金山房价高得让人望洋兴叹，相对而言，超高性价比的高增长热区休斯顿房产便成了华人投资移民的首选！

据美国最大的在线房地产网站 Zillow的统计数据，休斯顿周边房屋均价和租金从2012年以来便加速上涨，预计该地区未来房价会随着德州飞速发展的经济进一步上涨。

休斯顿房产房价中位数 休斯顿房产租金中位数

休斯顿房产目前的房价中位数为$396,000美元,房租中位数为$1399/月。房价增长率我们可以通过下面的曲线看出，也是十分快的。休斯顿一向以低房价高租金为首要标志，还在犹豫在美国哪里置业的你，现在是不是心中有数儿了呢？

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新移民部长上台：加拿大将9大方面改变移民政策

加拿大新上任的联邦移民部长麦家廉(John McCallum)在接受访问时表示，自由党政府正想尽办法尽快履行竞选承诺，目标在年底之前接纳2万5000名叙利亚难民到加国，甚至不排除出动专机或船苹接送。

新移民部长上台：加拿大将9大方面改变移民政策

麦家廉表示，“前保守党政府削减难民医疗福利这项决定残酷又反常，也没有经济考量，因为这可能花费加拿大纳税人更多纳税金。尽管在联邦层级少花一些钱，但民众有需要时仍须上医院，反而可能提高加拿大医疗保健系统的净成本。”

麦家廉还称将撤销C-24法案。该法案系保守党政府于2014年6月提出，最受争议的一点为即使出生在加拿大的公民，假如参与恐怖活动，联邦政府有权剥夺其加国国籍。麦家廉说∶“我们同意恐怖份子必须入狱，但绝对反对将公民画分两种阶级。”

加拿大本地时间11月4日，自由党政府宣布正式组阁，其中最引入关注的，是由麦家廉(John McCallum)担任移民部长，麦家廉是特鲁多内阁候选名单最为资深的自由党人之一，曾任联邦国防部长等在内的许多重要职位。

麦家廉将给加拿大移民政策带来哪些具体的变化，目前还不得知。但这可以从他以前批评保守党政府移民政策看出一些端倪。他曾经数度抨击前任加拿大移民部长康尼，说康尼主导的政策害惨数百万人，包括各类加拿大移民、难民以及留学生，并且声称康尼需要向这些申请人道歉。

虽然新政府的移民政策推出还有待时日，但我们可以从麦家廉当年与康尼的过招中，看出以下9点方向：

1、反思技术移民一刀切政策：因为麦家廉称康尼应向30万加拿大移民申请人道歉，很多人已等候了数年，康尼取消了这些人的申请资料。

2、加拿大投资移民政策将肯定调整：因为麦家廉批评康尼应向5万投资类别的申请人道歉，他们的申请被扔进了垃圾桶，新的加拿大投资移民计划一团糟，只有6个人申请这一计划。

3、国际留学生和永久居民在加拿大留居时间：在现行的的C-24法案中，在获取永久居民权之前的居住时间是不予考虑的。这个政策首当其冲被麦家廉抨击。

4、家庭团聚移民将得到优先对待。因为麦家廉认为无数的父母和(外)祖父母团聚移民的申请时间和申请数量受到了不堪容忍的待遇。

5、双重国籍：拥有双重国籍的加拿大公民将能享受国民待遇，因为麦家廉说过去的政策让这一部分成为二等公民。

6、改善难民申请人福利：麦家廉批评保守党拒绝了难民申请人的基本医疗，有可能恢复恢复联邦临时医疗计划，为刚到加拿大的难民提供最基本的医疗护理服务。

7、涉外婚姻将更保护女性权利：麦家廉认为过往政策让那些加拿大人的海外妻子更容易受到家庭暴力的风险。新婚配偶进入加拿大获得永久居民身份的时间有可能缩短。

8、住家保姆政府：麦家廉曾在个人提案中，提出由认证机构作为住家保姆的唯一雇主，从而减免需用保姆家庭的负担，疏通这一门路。

9、改善留学生转移民政策：麦家廉批评保守党政府违背了加拿大对留学生的承诺，塬定一些职业类别学成合格后可以留下的政策被取消，让不少留学生大唿被忽悠，颇为受挫。例如：会计、厨师、办公室文员等被政府砍掉的专业。

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加拿大 | Amin Purshottam引领你明智投资多伦多房产

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与加拿大房地产经纪人合作大有学问 多伦多金牌代理亲指点

在海外置业时，选择一个有合适资历和经验的专业人士非常重要。可是并非每一个持牌的销售或代理都是“房地产经纪人”（REALTOR）。在加拿大多伦多，房地产经纪人一定要是加拿大房地产协会（CREA）的成员，由国家、省和地方各级委员会共同监管，而且具备一系列的条件。【阅读原文】

 

遥距多伦多买房可以有多轻松？加拿大房地产经纪带你9步达成

在多伦多置业的外国人享有和加拿大居民同等的财产所有权，没有购房数量和类型等方面的限制，也可以自由地自住或把房产租出去创收。外国买家能授权委托代表进行买房，甚至可通过使用各种纸张和电子的组合方法直接进行，根本不必亲自来加拿大签署文件——房地产经纪Amin告诉你如何轻松办妥。【阅读原文】

 

7大利好因素推动 多伦多房地产气势长红

稳定的经济、高质量的生活、加元与利率走低、移民涌入……诸多因素一直在推动多伦多房地产市场的繁荣以及造成市场持续的供不应求，没有丝毫放缓的迹象。而且由最近的市场统计数据可见，这些因素已经转化为房地产的畅旺表现，令多伦多在未来继续成为居住、工作和投资的首选地。【阅读原文】

 

投资丶移居丶就业丶留学… 加拿大多伦多凭啥成为你多方面的首选？

中国越来越多人富人移民海外已经成为不争的事实，而且涨势有增无减。加拿大最大城市多伦多拥有超过600万人口，这座国际化大都市除了云集顶尖学府，更是活力文化之都，拥有世界一流的餐饮丶娱乐丶购物丶景点。一起跟随Amin发掘多伦多作为移居丶投资丶留学目的地令人难以抗拒的魅力！【阅读原文】

 

与加拿大房地产经纪人合作大有学问 多伦多金牌代理亲指点

在海外置业时，选择一个有合适资历和经验的专业人士非常重要。在加拿大多伦多市的房地产市场，一个合格的房地产经纪人由国家、省和地方各级委员会共同监管。

并非所有的地产销售人员都是平等的，并非每一个持牌的销售或代理都是“房地产经纪人”（REALTOR）。一个人要自称是房地产经纪人，他/她一定要是加拿大房地产协会（CREA）的成员。因此，多伦多房地产经纪人应具有以下特点：

  • 致力于履行房地产经纪人准则（REALTOR Code）——这是所有从业者行为和优质服务的公认标准。
  • 要熟悉房地产行业的发展，例如，经纪人应能为你提供的信息、价格比较、邻里动态和信息，及市场状况等。
  • 能通过各种渠道，如课程、研讨会、会议等，积极地更新自己的知识。
  • 能访问MLS和多伦多地产局（TREB）系统。

在大多伦多地区工作的房地产经纪人不仅要求是安大略省房地产理事会（RECO）成员，还要求是一个或多个地方委员会——如多伦多地产局中的一员。

优秀的经纪人应与客户及其他领域的专业人士形成更广泛的关系网

以上是基本要求，一名优秀的多伦多房地产经纪人还需要具备以下特点：

做一个好的倾听者和沟通者——优秀的经纪人必须会听。其实上，在和客户的第一次见面中，经纪人的主要任务是通过向客户提出多种开放式问题，找出并记录他们的需求和目标，尽可能多地收集信息。他们为什么卖房？他们为什么要寻找一个新家？这些及其它更多的问题，对经纪人开始着手工作至关重要。在关系更进一步前，经纪人必须与客户建立一定的信任水平。

有当地知识和一般专业知识——最好的经纪人对各个市场和当地社区都了如指掌。因此，无论你是要找特定的学区房，还是想在靠近餐饮和夜生活区、公园和娱乐设施、购物和交通方便的地方买房，经纪人都能提供帮助。

有谈判专长——无论你是购买或出售第一个房子或第三个房子，优秀的经纪人有很多的经验和谈判技巧可以派上用场。有时候谈判会变得困难或复杂，有时候可能会有来来回回的讨价还价。优秀的经纪人从不轻易被情绪所左右或让情绪影响自己的判断，他们关注的焦点应是手头的工作，帮助客户获得最好的结果。一个优秀的经纪人知道何时签单，何时等待。他们知道在发出要约后有多大的还价空间，知道达成最好交易的其它路径。

有法律和合同专长——买房或卖房是一个复杂的过程，其中很多财务和法律义务一般的购房者很难顾及到。一个房地产经纪人受过相关教育、具有专业知识，熟悉房产交易中所有的义务和要求，确保你不会触犯法律或签署一个糟糕的协议。

置身于强大的专业网络中——优秀的经纪人不仅应与同行建立好的关系网，形成合作关系，促进房源收索和房屋买卖；他们还应与客户及其他领域的专业人士形成更广泛的关系网。一般来说，他们应与不同的团队合作，如专业设计人员、专业摄影师、律师、承包商、贷款者、搬家人员、验房师、评估师、金融和保险业专业人士，及更多的优秀团队。经纪人应该与所有这些专业人士建立关系，并经常充当“礼宾”的角色，给你推荐合格可靠的人选。你应该在任何有需要的时候——不仅限于买卖房屋时，联系这些专业人士。

提供量身定制的挂牌前后营销——优秀的经纪人应该有一个非常强大的营销计划。这应包括若干不同的组成部分。他们应该有一个挂牌前计划，将消息传播出去，并建立起期待。一旦房屋挂牌后，他们应该有一个挂牌后计划。该计划不仅要包括MLS营销，还要有传统的营销方法，如开放参观、销售招牌、平面广告等。如今，几乎所有的购房者都在网络上开始搜索房源，经纪人必须有一个强大的网络形象，如一个负责任的网站，还必须在社交媒体上积极亮相和具有相关宣传意识。最重要的是，营销计划必须针对房屋和客户类型。例如，许多高端物业的卖家和买家喜欢隐秘的私人看房而不是开放参观。因此，房地产经纪人必须能够适应，针对这些独特的情况和客户调整服务。

设定可行的目标——当涉及到给物业定价时，好的经纪人应该帮助你设定可行的目标。如果挂牌价格过高，将吓跑所有买家，这时挂牌价需适当下调，最终的售价可能会低于一开始就定价正确的情况。

节省客户时间——如今，大多数人都很忙，早九晚五的工作、上下班通勤、各种活动、家庭责任——如照顾一家老小、兼职或回学校充电等。除此之外，您再试着跟进整个买房过程：将房屋准备好，处理承包、摄影、挂牌、营销和广告、开放房屋等一切事宜，不方便时也要带人看房——甚至要请假，谈判，找到一个好律师等，足以让你忙昏头。当你在为生活所忙碌时，优秀的经纪人完全有能力搞定所有的这些甚至更多的事情。

 

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想去新西兰留学 如何申请签证呢?需要准备什么材料呢?

新西兰由于它所具备的优质的教育环境、体系以及如诗如画的环境，正在吸引着越来越多的中国学生赴新学习。那么如果想去新西兰留学的话，如何申请签证呢?申请签证都需要准备什么材料呢?

想去新西兰留学 如何申请签证呢?需要准备什么材料呢?

首先一些材料是必须准备妥当的：

1. 有效的护照。

2. 前学期的成绩及出席率报告：由申请人目前就读的学校出具的证明信，说明申请人目前在中国国内学习课程的程度，或是经过公证、带有英文译文的学历证明。申请 人在过去5年中所获得的任何学历证书原件，结业证书原件及结业证明的原件及其复印件。对于部分完成的课程，须提供课程的详细情况。

3. 填写完整并签字的学生签证申请表以及中国公民赴新西兰访问，留学，工作补充表。

4. 申请人近期护照照片两张。

5. 学校入学接收信正本：新西兰教育机构出具的入学接收信，入学接收信必须得到新西兰学历评估委员会(New Zealand Qualifications Authority)的批准，而且必须包括：

  • 课程名称及级别以及完成课程所需的最低学时;
  • 有关整个课程的学费说明，若课程时间超过一年，有关年度学费的说明;
  • 学生是否必须支付课程学费;以及其将在新西兰停留的时间。

6. 资金证明或填写完整并签字的学生资金担保表。资金证明：最好提供原件。银行存款证明、银行存折、存单、个人所得税回执以及过去12个月的股票交易报告。如果资金来自股票投资收益，则需同时提供股东账户证明。

过去6个月中存入的大笔资金，申请人需要提供有利的材料证明这些存款的历史和资金来源，例如利息清单、股票交易收据等。同时提供关于这些存款的历史和资金来源的书面解释说明;

如果申请人的资助人生活在国外，则需提供一份其最新的所得税纳税单、其雇主出具的证明其目前职位和年收入的证明函，以及其合法定居身份或公民身份的证明。此外，该资助人还需提供一份法定的资助声明，说明所提供的资助金额、提供资助的原因以及该资金是无偿赠与还是贷款;

盖有银行印鉴，说明过去12个月内日常交易情况的银行单据原件;

7. 担保人收入来源证明：

来自申请人父母的雇主证明信或资金担保人的雇主证明信。该信必须使用带有公司抬头的信纸书写，且需盖有公司印章和公司领导人或人事部负责人的签名。信函内容需包括：年收入(包括薪金和所有提成)，雇用期限和所担任的职务;

如果申请人父母为企业的所有者或股东，需提供：

  • 营业执照的原件或公证件;
  • 由工商局盖章签发的企业注册情况查询单，列出所有股东姓名及股份份额。
  • 过去2年的企业所得税。
  • 上一财政年度企业的损益表;
  • 上一财政年度企业的银行对账单，显示公司日常收支情况，银行对账单须加盖银行公章;
  • 由企业所有者出具的证明;说明企业创立的时间、企业的管理形式以及雇员人数。证明信需使用带公司抬头的信纸书写。

如果申请人本人为其留学提供担保，申请人需提供由雇主或配偶的雇主(如果适用)提供的包括上述内容的证明信。

申请人、父母和或其它资金担保人的所有银行转账/活动记录，时间要涵盖提交申请之前的至少12个月。

8. 申请费。

9. 财力担保书：非申请人名下的存款证明，须另检、附一份财力担保书，并由财力担保人签名。

10. 户口簿原件或经公证的副本。

11. 亲属关系公证：说明所有直系亲属(父母、兄弟姐妹、伴侣和子女)的详情，包括其全名和出生日期，不论他们的居留权或国籍归属何方。

12. 健康证明(如适用)

13. 品行证明(如适用)

在申请签证的过程中，以上提供的材料必须保证真实性，如果提供虚假信息或误导性信息，申请将被拒签。同时，新西兰移民局保留在审理申请时要求提供额外信息以及对信息和文件存档的权利。

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中国买家舍弃悉尼豪宅 纷纷热捧墨尔本房产

据Domain网报道，中国买家纷纷退出悉尼豪宅房市，热捧墨尔本。

房产中介发现，这个春季海外买家的询盘量大幅减少，这令人困惑。数据显示，中国买家对墨尔本Toorak豪宅更感兴趣，胜于悉尼的Point Piper。

9月份的数据显示，中国买家对澳洲500万澳元以上房产的搜索记录大增，但却不是针对悉尼。居外网的数据显示，中国买家对墨尔本豪宅的搜索量要比悉尼高出7倍。

居外的联合创始人冼明（Simon Henry）说：“虽然悉尼的一些豪宅依然吸引买家，但墨尔本的询盘量增长最强劲。截止9月，墨尔本的增长超过了700%，而悉尼仍在原点。”

居外数据显示，中国买家对墨尔本豪宅的搜索量要比悉尼高出7倍

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移民部最新的数据也显示，墨尔本的重大投资者签证申请更多（SIV）。在截至10月的3个月里，墨尔本有14份重大投资者签证申请，而悉尼只有少于5份。

墨尔本Marshall White公司的负责人John Bongiorno称，如果去年中国买家对墨尔本500万以上房产的询盘增了一倍，他不会感到惊讶。

RT Edgar公司的负责人Mark Wridgway称，他们今年卖出了6套价格在1000万以上的房产，比去年翻了一倍，并称约有七成的买家都是中国人。

Melbourne Deluxe Property的负责人Paul Pfeiffer称，中国买家尤其喜爱Canterbury 房产，在2月份时，在Monomeath Avenue卖出了一套1208万的房产，后来，陆续有多套1000万以上的房产被中国买家买走。

然而，自一华裔富豪以7000万的价格买走小派克（James Packer）在 Vaucluse的房产后，悉尼春季的豪宅市场也表现不错。中介们也纷纷预测随着澳元下跌，全球市场动荡，澳洲房产会更吃香。

但也有悉尼中介表示，豪宅市场大不如前。

AMP Capital的首席经济学家奥利弗（Shane Oliver）称，悉尼豪宅房产供应不足或许是市场冷清的原因。

世邦魏理仕（CBRE）主席Justin Brown称，对于中国买家来说，墨尔本房产的价格要比悉尼更实惠。此外，墨尔本的大学非常受中国买家欢迎，“家人在墨尔本上学，自然就会在那买房。”

Kay and Burton公司的Ross Savas称，中国买家询盘量大涨。因为孩子在墨尔本接受教育，再加上澳元下跌，人们更倾向于在墨尔本买房。

（据澳洲新快网）

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中国人到美买房成火爆投资 房企布局海外市场

随着美元的升值，越来越多中国人把投资目光指向美国，美国房地产市场已经成为中国最火热的投资目标之一。

美国房价上涨

11月14日，由中国房地产业协会主办，亨瑞集团执行主办的“第二届地产全球化暨海外投资高峰论坛”在北京召开。此次论坛以“开拓海外商机，实现财富增值”为主题，旨在为中国企业和投资者“走出去”寻找新机遇、探索新思路。亨瑞集团董事会主席邹亨瑞接受搜狐财经专访时表示，当前人民币贬值美元升值的趋势下，海外投资，买房还是首选。就美国市场而言，自2008年金融危机以后，美国的房价平均降幅达35%左右，尽管过去三年房价上涨较快，但美元在继续升值，美国经济复苏呈现慢牛态势，房价涨幅可能放缓，却仍然有上涨空间，现在投资美国房地产是不错的选择。

美国房价仍有上涨空间

美国房价近年来上涨快速，相关数据显示，相比2009年已经上涨了近30%，尤其是位于加州的洛杉矶成为房价涨幅最快的城市之一。在截至今年8月份的12个月内，标普/Case-Shiller 显示的20个大城市房价指数攀升5.1%。据全美房产经纪人协会统计，从2014年第二季到2015年第二季为止，中国投资客已在美国买下总成交额高达286亿元的房产，不论在房屋数量及总金额方面，都创历史新高。

现在投资美国房地产，还是好时机吗？ 邹亨瑞对搜狐财经表示，2008年金融危机时，美国的房价大幅下降，平均降幅达35%左右，有些地方下降更多。过去三年房价上涨较快，但美元持续升值，美国经济复苏强劲，呈现慢牛态势，这种情况下房价会随着经济增长而走高，未来房价涨幅可能放缓，却仍然有上涨空间，现在投资美国房地产是不错的选择。他同时建议，投资海外可以分散投资，房地产、债券基金等都是不错的投资方式。

邹亨瑞透露，就国人美国投资买房具体来看，当前有两种投资模式，2/3的中国投资客都是现金全款买房，另外还有1/3是贷款买房。他表示，在美国贷款买房比较划算，有的投资客通过银行贷款，能贷到总金额70%。如果个人去美国投资买房，他建议多用贷款方式。“美国是一个信用国家，多用贷款，会带来较好的信用记录” ，邹亨瑞说。

地产企业“出海”正成为趋势

海外置业热潮持续升温，也带动了更多房地产企业纷纷“出海”。据仲量联行发布的最新统计数据显示，2015年截至目前，中国的海外房地产投资同比激增50%，达到156亿美元，并预计2015年全年中国的海外房地产直接投资额将达到约200亿美元。

万通集团主席董事长冯仑在本次论坛上预测称，海外房地产投资将成为企业重要的资产配置方向之一，也是中国民间财务、财产安全配置的一个重要渠道，海外投资热潮为房地产企业拓展海外市场送来了“黄金十年”。

华本荣誉理事长、原首创集团董事长刘晓光在论坛上表示，地产企业“出海”热潮一是大势所趋，另外也是国内房地产投资已经产能过剩下的选择。

邹亨瑞对此分析认为，对于房企来说，“走出去”不仅是分散投资风险的一种选择，同时可以获得相较于国内更高的收益率，而这也是房企扎堆“出海”的重要原因之一。“现在国内房地产市场已进入”白银时代”，以前投资回报超过20%，现在还不到10%。而很多投资美国地产的企业，今年尤其是去年、前年，投资回报率超了10%，有的甚至达到20%，比国内要高。

在具体海外经营过程中，邹亨瑞建议，无论是国内还是国外房地产的开发，其核心点和盈利点都是如何利用金融杠杆，从而获得相对低成本的融资。以中国房企赴美开发项目为例，不少企业因为缺少美国式的管理模式与经验，缺乏美国政策法规的知识和背景，造成各种水土不服的问题。在这种情况下，他们需要借助具备美国本土经验的专业机构，协助解决出海融资等方面难题。

亨瑞集团副总裁周华表示，国内房企可以通过业态上、投资地域等方面进行考量。“目前美国仍是房企首选的投资国家。2014年—2015年上半年，美国交易量占比超过了总的海外交易量的25%以上。”

在14日举行的第二届地产全球化暨海外投资高峰论坛上，亨瑞集团与中国电建集团、中房集团，以及美国第二大房产开发商Stockbride集团，正式签署了涵盖技术支持、融资、设计施工、预售等全方位的战略合作协议，将联合开发美国数个大城市的成片区域，包含美国旧金山金银岛整岛开发，波士顿海港城片区区域开发等，投资总额高达上百亿美元。

本届论坛除为企业、个人海外投资提供新思路外，还设置了项目展示、合作洽谈等环节。其中，共有超50亿美元低成本资金寻求海外项目，上百个国内外优质投资项目及产品现场展示，上千人次高净值人士参会寻求海外投资商机。

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美国87%的大城市第三季度房价上涨 更趋于健康水平

美国房地产经纪人协会（NAR）最新报告显示，美国87%的大城市第三季度房价上涨，其中21个地区涨幅超过10%。在全国范围内，房价上涨的速度更趋于健康水平。

美国87%的大城市第三季度房价上涨 更趋于健康水平

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根据NAR在全美178个被调查的大城市中，有154个城市的独立房中间价比一年前更高，其中有21个地区同比涨幅超过10%。相较而言，今年第二季度有93%的大城市房价上涨，有34个地区涨幅超过10%。

目前市场普遍认为，房价上涨是因为就业增加，借贷成本低和上市房屋的数量不足所致。美国房地产经纪人协会上月报告说，9月份的成屋成交量反弹至2007年2月以来的第二高。该协会的首席经济学家劳伦斯·云（Lawrence Yun）在一份声明中说：“由于房屋贷款利率低和地方经济的改善，许多大城市的买房加速。虽然有些城市房价上涨速度仍然不太健康，但好消息是虽然成交量更大，但房价上涨速度有所减缓。”

全美第三季度涨幅最大城市的前四名都在佛罗里达州，其中坦帕市（Tampa）比一年前上涨了20.7%，居全美之冠。马里兰州坎伯兰市（Cumberland）的房价跌幅最大，达11.6%。

全美第三季度独立房的中间价是229,000美元，比一年前上涨了5.5%。而第二季度的中间价比一年前上涨了8.2%。

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展望新加坡房市 还有比撤销降温措施更重要的事

在国际上，新加坡一直在城市规划方面占有领先地位。这个优势大大推动了新加坡过去的经济发展，让新加坡成为全世界最好的居住、投资、求学、经商地点之一。但在未来10年至15年，这个城市应该怎么规划，才能让新加坡继续保持优势，在强调高效率的同时还能保有生活品质？

新加坡许多组屋已有三四十年屋龄

新内阁名单出炉之前，几名房地产业者频频向我打听：“会换人吗？”他们最关心的自然是国家发展部长和财政部长的新人选。

“如果还是同位部长，恐怕就没有什么指望了。四年来，大家都说不动他们……当然想换，换了才可能有转机呀！”

冷却楼市“辣招”　发展商吃不消

前任国家发展部长许文远自上任以来在任期内，与前任财政部长尚达曼联手，祭出多轮“辣招”来冷却楼市，虽然让许多想买房者大表欢迎，却也令众多靠房地产业吃饭的业者头痛不已。

自2013年第三季以来，新加坡私宅价格下跌了8％，不过对发展商影响更大的是，新私人房屋成交量暴跌了六七成，由高峰期的一年平均2万2000多个单位，锐减至一年大约7000个单位。

最 令发展商吃不消的“辣招”包括：10％至15％的额外买方印花税（Additional Buyer’s Stamp Duty，简称ABSD）、4％至16％的卖方印花税（Seller’s Stamp Duty，简称SSD）、最高不超过60％的总偿债率（Total Debt Servicing Ratio，简称TDSR）。

更“犀利”的是，政府从2011年12月起规定，发展商必须在买下住宅地皮的五年内完成工程，并且将所有单位卖出。如果违反条例，就必须支付ABSD，税率相等于土地价格的10％。2013年1月，政府又将税率由10％调高至15％。

由于一些项目即将在明年底满五年限期，数以千万元计的ABSD“罚金”渐渐逼近，发展商不得不铆足了劲落足嘴皮，希望能够赶在明年底的期限之前游说政府“撤辣”。

因此，9月11日的大选结束后仅仅六天，新内阁名单尚未出炉，新加坡产业发展商公会（REDAS）会长陈佩强就在中秋节午宴上，再次呼吁政府考虑放宽降温措施，并表示会在未来几周跟政府机构接触，提出“建设性意见”。

他提出的理由是，房地产市场目前的情况已和当年政府制定降温措施时有所不同，加上这些措施可能提高房地产市场和经济所面对的风险，因此目前正是时候检讨降温措施以降低风险。

“市场显然已趋向另一个阶段，迫切需要思考我们该如何让市场软着陆。”

不过，他们的希望在新任国家发展部长黄循财和财政部长王瑞杰上任仅仅两三周后，就落空了。

不单财政部驳回了发展商的要求，不同意延长五年的完工和清空单位限期，黄循财也在上月17日，回答记者的访问时说，为了避免市场过早反弹，目前还不是放宽房地产降温措施的时候。

当然，暂时没戏唱，不代表接下来没有转机。由于部长刚刚放了话，一些房地产业者只好将期待中的“撤辣”时间表，挪后到明年下半年。

“很快就要进入年底的圣诞佳节，下个月国家发展部和财政部应该会有很多人要放假。一开年各部门又要赶2月份的财政预算案，除非经济情况急转直下，否则最快也要等到4、5月过后才可能‘撤辣’吧？”

降温措施奏效

短期应不会“U转”

不过，更多人也相信，由于许文远和尚达曼出台的降温措施，不但被证实有效，而且还广受好评，刚刚新官上任的黄循财和王瑞杰，应该不会很快就“U转”两位前任部长的政策。

实际上，“撤辣”或许根本不是国家发展部或财政部目前最迫切需要解决的问题。

黄循财在他刚刚接手的“房事”（Housing Matters）博文中有透露，短期内他的主要任务是确保二房式灵活计划等新住屋措施，在11月预购组屋销售活动中推出时能顺利落实。

这项计划是许文远在离开国家发展部之前，大力推动的。内容主要是让年满55岁的年长家庭，能够购买屋契较短的二房式新组屋来套现，屋契年限选择从15年至45年不等。

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（据联合早报网报导）

新加坡私宅租金连续九个月下滑

私宅租用需求减少及供应量增加，造成新加坡非有地私宅租金连续九个月下滑，10月份私宅租金比之前一个月下跌0.4％。

租用需求减少及供应量增加，造成私宅租金连续九个月下滑

分析师认为，私宅租金市场疲弱走势预料会持续至明年，今明两年的私宅租金下跌幅度可高达10％。

博纳集团（PropNex Realty）总裁伊斯迈（Ismail Gafoor）说：“除非政府放宽引入外来人才措施，提高私宅租用需求，否则今年私宅租金预计将下跌5％，而且明年也会继续相同跌幅，两年加起来的私宅租金跌幅预计达10％。”

根据房地产交易网站SRX发布的数据显示，与去年同期相比，10月份私宅租金下跌5.7％。与2013年1月的高峰期相比则跌13.7％。

领跌的为核心中央区（CCR）和中央区以外（OCR）的私宅项目，租金同样下跌0.8％。但其他中央区（RCR）私宅租金却上扬0.4％。

就交易量方面，出租私宅单位数量从9月份的3542个单位，减至10月份的3448个，跌幅为2.7％。

ERA产业主要执行员林东荣表示，私宅租金持续下跌是意料中事，因为目前私宅供应量高，有更多完工的私宅项目推出市场。另一方面，私宅租用需求却因外来人力紧缩措施而一直趋软。此消彼长之下，私宅租金自然面对下行压力。

尤其是代表大众私宅的中央区以外私宅项目，截至今年第三季，预计有超过9000个大众私宅单位完工并推出进场，单是大众私宅供应量就相当于新加坡过去10年来年均1万零863个单位的私宅供应量。

大众私宅租金今年初至今已下跌6.6％，远远高出核心中央区（下跌1.9％）和其他中央区（下跌1.1％）的私宅租金跌幅。

林东荣说：“由于大多私宅项目都位于中央区以外，所以大众化私宅租金下跌压力也是各类别私宅中最大的。”

展望私宅租赁市场前景，林东荣预测私宅租金将继续下跌至2017年。届时，完工私宅数量应回复正常，私宅租金也预料逐步回稳并上扬。

另一方面，在组屋租赁市场，10月份组屋租金环比下跌0.5％。四房式组屋下跌幅度最大，报1.2％，三房式租金则下跌0.5％。至于五房式和公寓式组屋租金则上扬0.1％和1.1％。

10月份出租的组屋单位预计有1602个单位，较9月份的1652个，减少了3％。

伊斯迈认为，组屋租金已进入巩固阶段，下来波动幅度不会太大。这是因为组屋租金一般比私宅低，相对私宅的“抗跌性”也比较强。

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（据联合早报网报导）