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在國內購買過房產的投資者都比較熟悉房屋產權為70年的房產，到了英國之後，就會發現這兒房地產的產權類型很多，有的是永久產權（Freehold），有的是租賃產權（Leasehold）。在租賃產權中，年份的長短也很不一樣，新建的公寓，產權有125年，也有999年的。二手的房產，產權長度更是多種多樣，那麼產權的長短到底有多重要？《英國地產投資》將帶領投資者們去了解英國房地產產權的基本常識以及購買房地產時所需注意的產權要點。

英國的產權登記

在中國，證明業主擁有房產物業的文件是房產證，而在英國，證明房屋和土地產權的證明為“土地登記”。值得注意的是，英國的土地登記也同大多數其他國家一樣，也叫作土地登記，實際上是土地及其建築物的登記，即房地產或不動產登記。對於承載建築物的土地，英國政府本著房從屬地、房隨地走的原則，房子和土地都會一並登記，不另外發放單獨的房屋產權證書，而是在土地權屬證書及所附宗地地籍圖中，用文字和圖形載明其所承載的建築物（房產）。

中國的土地管理法規定，城市地區的土地完全屬國家所有，也就是說開發商只是具有土地使用權，而英國完全不一樣，英國的土地屬於法人，可以是個人、學校、地方政府、公司等。英國土地登記局（Land Registry）是負責英格蘭地區和威爾士地區房屋、土地登記事宜的唯一房屋權屬管理部門。還有一個很大區別是，在英國土地、房屋的產權證是一個證（土地登記）而不是兩個證。

對於海外投資的國人來說，不管您是從個人或者開發商那裡購買房產，您不僅要對地產的賣家（公司情況）做一定的了解，而且需要明確您有意購買的房產產權是否在此賣家名下.想要查清楚您有意購買的房產的土地產權，投資者到底應該從哪裡入手呢？因為在英國所有房產都在土地登記局有電子注冊，所以最簡單快捷的方式就是委托律師在土地登記局查詢開發商的注冊登記檔案。即便是開發商未完成房屋的開發建設，登記局依然可以向您出示該開發商對該塊土地的合法使用權，包括他們的開發費用等。而一旦您的房產完成投資，您將成為該房產的法定擁有者，即使您丟失了紙質的房產證書，也不對您的所有權產生任何影響。

12萬英鎊買倫敦騎士橋的一房？

在倫敦住過的人們都知道，倫敦的騎士橋（Knightsbridge）是全球房價最貴的地段之一，那兒的一房一廳的售價至少需要100萬鎊。但是最近，市場上出現了騎士橋的一套一房一廳，要價僅為12萬鎊。在同一條街，有一套一房一廳也正在地出售中，要價是129.5萬英鎊。這樣的房子您敢不敢買？ 

這套看起來很漂亮的、維多利亞風格的紅磚外牆房子，價格居然比達格南（Degenham）、普拉姆斯特德（Plumstead）一帶的破舊的同等面積的房產還便宜。

聽起來非常有吸引力是吧？可是這套房子的產權（Lease）只剩下了10周，到期日為今年的9月19日，按擁有的天數計算的話，到產權到期日，每夜的成本為1500鎊，這個價格足以支付在梅費爾的五星級酒店克拉裡奇（Clarideg’s）的星級套房的費用了。

只有80天的產權，這是倫敦房產市場史上產權最短的一套房屋。代理這套房屋的中介說，買家仍然有機會將這套房屋的產權延至99年，關鍵是怎麼談判。據悉，該房產現有的業主已經提交了要有延長產權的申請，這意味著新買家可以獲得99年產權的延長，但需要交納大約100萬英鎊的費用。在這個最中心的區域，續一個99年的產權的價格一般在112萬鎊左右。

了解這些背景資料之後，您會明白，12萬英鎊買一套倫敦騎士橋的房產，也許並不是一件非常劃算的買賣。

在很多時候，產權的長短是決定倫敦房產價格的關鍵因素。

比如，一套看起來很漂亮的、位於貝克街（Baker Street）的三房二衛公寓在市場上出售，要價低於40萬鎊，而其它類似的房產的市場價為200萬鎊，原因是這套房產的產權只留下了5年。

同樣的，在大理石拱門（Marble Arch）附近的一套一房一廳要價22.5萬鎊，因為只有17年的產權。而正常的一房一廳，在同樣的地段，剛剛以36.5萬鎊的價格成交。

永久產權VS租賃產權

所謂租賃產權（Leasehold）的房產所有人，意味著您擁有一個房產，但卻不享有它的土地所有權，擁有該土地所有權的業主稱為永久產權執有者（Freeholder），對房屋及房屋所占範圍內的土地擁有永久性的所有權，可以自由使用、租賃、抵押等，所有權隨房產轉讓而易主。如果您的產權租賃期到期，那麼房產的所有權也會回到永久產權執有者的手中。

公寓一般都是租賃產權，落地房及別墅大多數是永久產權。如果一個租賃產權物業的所有人想要對自己的房產進行改變，必須得到永久產權所有人的許可。另外，租賃產權房的所有人，通常要給物業管理公司交納年費，這與完全擁有土地所有權的業主是不同的。

如果您希望申請貸款購買租賃產權房，那麼更要特別注意產權的長短了。

產權少於幾年的房產不能買？

租賃產權是一個法律文件，它決定了物業的業主可以在該房產裡居住多少年。當您購買一個租產權的物業時，剩余的租賃產權期越長，就越好。大部分租賃產權物業在市場上出售時，仍然擁有數十年的剩余產權。然而，一旦剩余的產權少於80年，您就要特別警惕了，因為續租產權會變得非常昂貴，而且潛在買家很難申請到抵押貸款。

為了避免掏出成千上萬的英鎊去延租產權，購房者應尋找剩余產權不低於80年的房產。

如何延長租賃產權？

如果您想購買一套租賃產權的房產，但是該房產留下來的產權年限卻不夠長，最好在成交之前要求業主把租賃產權延長，因為這會幫您節約成千上萬鎊的費用。

如果您自己就是租賃產權物業的業主，並且在該物業時裡居住了2年以上，您可以依據Section 42 notice法條要求延續您的產權租期。一旦申請被成功遞交，您就有權在現在的租期上再增加90年的產權。

您也可以非正式地與土地所有人協商延租產權的事宜，如果雙方對延租的費用產生爭議，可以去租賃產權估價法庭（LVT，Leasehold Valuation Tribunal）。另外，租賃產權從業者協會（Association of Leasehold Enfranchisement Practitioners ）裡也有許多專業的工作人員，可以幫助公寓房產的業主們申請延長他們的租賃產權。

租賃產權咨詢服務（LEASE）

有關租賃產權的相關事務，投資者也可以去LEASE尋求幫助，LEASE的全稱是租賃產權咨詢服務（The Leasehold Advisory Service），它是一個非政府部門的公共機構（NDPB）。經費由政府（社區、地方政府及威爾士政府）提供，向英格蘭和威爾士的承租人、業主、專業顧問、經理人等提供關於民用住宅租賃產權的免費法律咨詢服務。

如果您需要相關的咨詢服務，可以寫信、郵件，或者打電話給LEASE（租賃產權咨詢服務），也可以通過預約申請面對面咨詢服務。必要時，LEASE還可以安排研討會和小組會議，LEASE也在網上放了一個計算器，您可以通過這個計算器自動計算延長租賃產權大約需要多少費用。

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張思琪剖析英國倫敦房產投資

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