今明兩年，新加坡每年將有約2萬個新私宅單位完工，進入歷史性的完工高峰期。隨著完工的新公寓越來越多，舊公寓自然得調整租金來留住租戶，整個租金市場的競爭日益白熱化。目前是「租戶的市場」，即便受限於財務預算，市場是否為有意租房者，提供了更多、更好的選擇？在租房市場漸露疲態的同時，私宅業主又應如何靈活調整，以守住利益？
新加坡私宅搶租戶 卡位全攻略
張先生最近找房子，將目標鎖定在羅弄泉（Lorong Chuan）地鐵站一帶。
剛 於去年完工的嶄新共管公寓——The Scala，一個樓面介於1000至1100平方英呎的單位，月租金約3700元至4700元。不過，對面已有20年屋齡的翠登苑（Chiltern Park），一個面積約1200至1300平方英呎的單位，月租金約3250元至3900元就可以入住。至於附近已有30年屋齡的春景花園（Chuan Park），租金更低，2400元至2900元就可以租到一個面積約1200至1300平方英呎的公寓單位。
今明兩年，我國每年將有大約2萬個新私宅單位完工，進入歷史性的完工高峰期。隨著完工的新公寓越來越多，舊公寓自然得調整租金來挽留租戶，整個租金市場的競爭日趨白熱化。
根據市建局的數據，核心中央區（CCR）的豪華公寓租金跌幅最大，過去一年下滑了4.9％。其次是中央區以外（OCR）的大眾化公寓，跌幅為3.5％；其他中央區的中檔公寓，租金年比下跌2.1％。
受訪的房地產分析員都表示，目前租賃市場的房子一般上都需要更長的時間才會找到租戶。業主有必要提早開始招租，並且在選擇租戶時必須有更靈活的要求。
高緯環球（Cushman & Wakefield）研究主管李敏雯說：「以中高檔的共管公寓來說，過去平均三個月就能找到租戶，但是現在平均需要六個月。如果是面積超過2000平方英呎的豪華公寓，甚至可能超過六個月才能找到租戶。」
智信研究與諮詢（R’ST Research）總監王伽勝指出，現在業主一般都會在租約到期之前的大約兩個月，就找租戶商討，並且自動減租大約10％，來挽留租戶。
「由於新的租戶不容易找，而且在舊租戶遷出、新租戶遷入的過渡期間，容易出現空窗期，所以不少業主都寧可給予更多折扣以留住舊租戶。」
一套房子的租金，取決於很多因素：地點、面積、共享設施、屋齡、樓高、景觀、附帶裝修和租用條件等。一般而言，公寓越靠近市區、地鐵站、購物中心、國際學校等提供便利的設施，需求肯定越高，租金行情自然較好。
同樣一筆1800元的預算，可以在武吉巴督租一個可以讓全家大小居住的四房式組屋單位，但也可以在第21郵區租一個只適合單身者居住的300多平方英呎鞋盒公寓單位。（見表）
至於2700元的預算，可以在市區的經禧圈（Cairnhill Circle）租一個500多平方英呎的小型公寓，但也可以在蔡厝港的沄湄園（Windermere）租一個樓面達1400多平方英呎的大型公寓單位。
如果預算有4000多元，固然可以在濱海林蔭道租到一個700多平方英呎的公寓單位，但也能在郊外租到一間樓面達2000多平方英呎的排屋。
業主如何「鎖定」租戶?
欣樂國際執行董事麥俊榮指出，如果房子面積很大，應該將目標租戶鎖定在「家庭」型租戶。但是這類租戶一般希望房子靠近學校，以及方便校車接載服務的地方。
如果房子面積很小，應該將目標鎖定在單身者或年輕夫婦，但是他們一般只會選擇住在工作地點附近，或者設施較便利的地點。
如果想租給外國人，交通將是一個重要因素，因為新加坡的擁車成本高，外籍高管如果只打算在新加坡逗留一兩年，一般不會在新加坡買車。他們通常也會較傾向於居住在已經有同樣國籍社群聚居的地區，甚至是公寓項目。
短期租約需求殷切
王 伽勝認為，業主也不妨考慮提供稍短期的租約來吸引租戶。「雖然租約一般是一年，但是急需租戶的業主，不妨考慮給予六至九個月的租約。」他認為，短期租約的 需求出現越來越殷切的趨勢，一方面是一些租戶擔心經濟局勢不明朗，工作沒有保障，也有一些租戶覺得自己可能會在短期內被調派到其他國家，或者可能縮短在新 加坡的工作期限，因此並不願意簽署太長的租約。
對業主來說，租戶準時付房租是基本條件，再來就是必須保持房子的整潔，不能損壞家具和裝修，不能騷擾鄰居，或者經常舉辦嘈雜的聚會，如打麻將、燒烤會等。
租房有裝修好，
還是不帶裝修好？
至於房子是不是應該附帶裝修則見仁見智，視不同租戶的需求而定。不過，大多數租戶都不會購買大型的電器，因為他們必須考慮到將來搬家時可能很麻煩，所以附帶冰箱、冷氣、洗衣機，甚至是電視機、床架和餐桌的房子，確實會比較容易吸引到租戶。
王伽勝說，由於許多外籍高管的租金津貼越來越少，甚至完全沒有，所以租戶已越來越實際，不會在裝修和家具上花費太多錢。他們一般只願意花些小錢，來購買一些輕便的家具，例如茶几、桌燈，或者是比較私人的物品，例如床褥、床單等。
特別是鞋盒公寓，由於一些家具必須量身訂造才適用，再加上租戶一般是單身者，所以必須附帶裝修和家具才比較容易找到租戶。以組屋來說，由於目標租戶包括學生或者低收入打工族，因此當中不少人也會較傾向於選擇附帶全套家具的房子。
麥俊榮說：「除非是已經在新加坡住了很久的外籍人士才會擁有自己的家具，他們寧可選擇租用不帶裝修的房子。當然，也有一些公司會給予外籍高管一筆搬遷費，讓他們把家具從國外搬運到新加坡來。」
一屋多租有利也有弊
業主也不妨考慮給予較短的租約來吸引租戶。短期租約的需求有越來越殷切的趨勢，一方面是一些租戶擔心經濟局勢不明朗，工作沒有保障，但也有一些租戶覺得自己可能會在短期內被調派到其他國家，或者可能縮短在新加坡的工作期限，因此並不願意簽太長的租約。
——智信研究與諮詢總監王伽勝
把公寓分租給幾個租戶，可能會給屋主帶來更多麻煩和問題，但在淡靜的房地產市場，這個方法或許是更快出租的方法。
王伽勝表示，出租市場目前的情況是，除非私宅是鞋盒單位，否則一般上都是一個單位出租給至少兩個租戶。
有能力租下整個單位的租戶，大多是高檔私宅租戶，這類租戶的背景多數是職位較高的外派人員。在大眾化私宅和中檔私宅當中，很少有租戶能一個人租下整個單位。
王伽勝說：「租用大眾化私宅和中檔私宅的外派人員或外國專業人士的房屋津貼，都比較有限或根本沒有獲得津貼。」
他甚至觀察到在市區的舊私宅，由於房間的空間更大，也吸引到兩個租戶共同租用。其中一個這類私宅是美芝路的美雅大廈（The Plaza）。「這個私宅的空間相當寬敞，能滿足那些講究實際、對價格敏感，以及要住在適中地點的租戶的需求。」
由於出租市場疲弱，許多租戶知道屋主更願意接受多個租戶共租一個單位，以便更快地把公寓租出去，因此這些租戶也盡力嘗試找朋友合租單位。
分租收租麻煩 總租金卻更高
李敏雯認為，若出租給多個租戶，向他們逐個收取租金時顯得比較麻煩，但租金收入卻會比較高。例如，一整個雙臥房的單位若租給單一租戶，月租是4000元；若分租給兩個租戶，一個房間每月可收取2500元，總租金收入可達5000元。
然而，事事無法兩全，麥俊榮表示：「租金收入雖然更高，但也更多頭痛的問題將接踵而來。」
麥俊榮表示，屋主跟一個租戶接觸通常會比要跟多個租戶接觸，少一些頭痛的問題。多個租戶同住也更可能引發衝突。
此外，出租房子給單一租戶，租金收入會更為穩定。例如分租房子給四個租戶，一旦其中一個租戶退租，屋主就要再尋找新租戶取代。
他認為，房子的保養也是一個問題。單一租戶會覺得更有責任要照顧好整個房子。若出租給幾個租戶，他們大多不會去照顧浴室、廚房、客廳和陽台等共用空間。
至於出租給多個租戶是否造成屋主必須承擔更大的開銷，分析師認為要根據情況而定。麥俊榮指出，若屋主也幫忙租戶支付水電費，開銷會更大。另外，當幾個陌生人同住在一個房子內，房子的磨損程度將會更大。換言之，屋主得在更短的時間內花錢裝修房子。
李敏雯則認為，屋主的開銷未必會更大。例如，若房子有多個租戶，屋主一般不准許他們使用廚房，因此不會有相關的煤氣和水電費。
另一方面，近年來，雙鑰匙私宅單位開始進入市場，但分析師對於這類單位是否受到租戶歡迎，也持有不同的看法。
李敏雯認為住在雙鑰匙單位內的不同租戶，可各享有自己的空間，並保有個人隱私。
不過，王伽勝表示，若屋主也住在雙鑰匙單位內，這類房子對租戶將沒有多大吸引力，因為租戶會感覺沒有自由和隱私。
「若屋主不住在同一屋簷下，多數租戶覺得他們還是能跟其他外國人同住一個單位。若屋主也住在屋內，租戶大多會要求大減租金。」
他指出，在當前的疲弱出租市場中，屋主要出租整個雙鑰匙單位可能不容易。他或許會住在其中一個鑰匙的單位，並折價出租另一個鑰匙的單位。
雙鑰匙單位的水電賬單無法分開，屋主要向租戶收取水電費會不會很困難？王伽勝認為，要計算租戶到底用了多少水電的確不容易。
他建議，若其中一個單位是自住或先出租，屋主可以留意水電費是多少，接著比較出租另一個單位後所多出來的水電費，大概就是新租戶須承擔的水電費。
不過，他還是提議屋主為雙鑰匙租戶承擔水電費用，「既然目前的出租市場疲軟，屋主應該給租戶甜頭。如果多出來的水電費不是太多的話，一些（住在屋內的）屋主應該承擔水電費，以彌補租用雙鑰匙單位的租戶所失去的隱私」。
