在海外貸款購房 比較貸款須密切注意三個數據

據專家指出,如果想比較貸款,應密切注意三個數據:利率、逐項列出的放貸業者收取貸款費用、年利率(APR)

在海外,如果想比較貸款,應密切注意三個數據:利率、逐項列出的放貸業者收取貸款費用、年利率(APR)

最重要的貸款數字是利率,也就是你借錢要付的費率。但是這個數字並不反映業者收取的費用,或是與貸款有關的其他費用。年利率也是借錢的成本但較廣泛,不僅反映你將支付的利率,也包括你要付的貸款費用。業者計算年利率時,把他們收取的費用加進利率。

公開年利率是“誠信借貸法”(TILA)的規定,以助你瞭解支付較高利率和一開始付較少費用,或是一開始支付點數,也就是預付利息(一個點等於貸款價值的1%)以獲較低利率之間的差異。

打算申請固定利率、套現類重新貸款、或是低費用或無費用貸款,並想長久持有貸款的人,年利率這個數字最有用。但是消費者金融保護局提醒,浮動利率貸款的年利率,並不反映貸款的最高利率,所以比較固定利率貸款和浮動利率貸款的年利率,或是各種浮動利率貸款的年利率要小心。不同貸款的年利率,計算方式略為不同,所以最好只比較相同類型貸款的年利率。

貸款費用雖然先付,但計算年利率時會假設費用在貸款期間分散支付,就像利率一樣。由於多數借款人通常在貸款到期前就重新貸款或是搬家,所以年利率會使一些貸款看來比實際划算。

決定哪些費用算進年利率,對業者而言是項複雜的工作,所以有可能兩種貸款的利率和費用相同,年利率卻不同,因為要看業者算進哪些費用。

比較貸款成本時,要注意利率、年利率和費用,以確保比較的貸款是同一類型。專家建議,如果除了年利率以外每個數據都相同,可以詢問負責貸款的人員為何年利率不同。你不應只根據年利率來選擇貸款,也要考慮到業者是否能解釋清楚所有的貸款條件,以及你與業者打交道是否覺得舒服。

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中國在英投資為何呈爆炸式增長

“對英國而言,作為商貿夥伴的中國意味著壹個巨大機會,英國政府願意把更大的賭註壓在中國壹邊。”英國投資貿易總署首席執行官多米尼克·吉爾米日前這樣強調。吉爾米指的是來自中國的投資,據英國官方數字,過去5年,中國在英投資每年平均增長85%。去年,中國對英直接投資新增51億美元,約占中國在整個歐洲投資的1/3強。壹個不爭的事實是,中國企業持續投資英倫,為當地創造就業機會,拯救了部分瀕危企業,也增加了英國稅收,助推了英國經濟發展。目前,中國投資整體上受英國社會歡迎,但中企在英國紮根須付出很多努力,不僅要講究企業文化,要融入當地社會,還要應對壹些意想不到的困難。

中國在英投資為何呈爆炸式增長

走進在英國“奮鬥”的華為

由倫敦驅車西行,約個把小時,便來到雷丁城。雷丁城南橡樹路300號,是華為英國分公司總部。初夏明媚的陽光下,長方形的現代化4層大樓格外醒目。在新聞官引介下, 記者進入大樓。開放式的辦公平臺,幽靜的工作環境,整潔的桌椅,埋頭敲打電腦的工作人員……壹切都井然有序。

“幾年前我剛來這裏時,工序號是第67,現在工序號都排到1100多了”,負責人力資源的蕾斯麗自豪地說。她說,她本來在壹家美國大公司工作,之所以跳槽到華為,壹個重要原因是她從知情朋友那裏獲悉,這家中國公司的氛圍很好,是壹個團結向上、積極拼搏的公司。於是,她決定賭壹把。

蕾斯麗是典型的英國人,工作認真、嚴肅。她說,華為的團隊文化正吸引著越來越多英國人加入,其結果是,華為的存在為當地人創造了工作機會,緩解了政府面臨的青年人就業難壓力,英國歡迎更多這樣的中國公司。

記者從華為公司新聞部的愛華德處了解到,在華為英國分公司,當地人已占70%~75%。以後,英國人會越來越多。畢業於約克大學的中國員工陳景欣說,不懈奮鬥、力求最好,是大家的共同意願,“連這裏的英國人,都會用中文說‘奮鬥’,以此作為口號激勵自己”。

2012年9月,華為宣布未來5年在英國投資和采購13億英鎊(20億美元),並增加700個就業崗位,華為英國的員工人數將從2012年的800人增加到2017年的1500人。作為兌現承諾的壹部分,2014年6月,華為在英國布裏斯托設立新的研發中心,招聘大量英國人。此外,華為很重視與高校的研發合作,決定到2017年,投資1000萬英鎊和英國高校合作,如與帝國理工大學在大數據方面合作,與薩裏大學在5G方面合作等。

事實上,華為在英國已經成了來自中國的最大投資者之壹,2014年還獲得英國頒布的“年度最佳中國投資公

司”獎。記者了解到,為更好地融入當地社區,華為積極開展社會公益活動。比如,華為已連續7年成為英國查爾斯基金會成員,幫助英國有困難的年輕人自力更生。此外,華為從2010年起,連續舉辦王子基金會慈善音樂會,共籌集善款15萬英鎊。

壹路克服種種質疑

華為僅是中國對英國投資的企業之壹。中國駐英國使館經商處公使銜參贊金旭對 記者說,截至去年年底,中國在英投資存量達400多億美元,英國已成為中國在歐洲最大投資目的地國。從投資領域看,中國對英投資覆蓋基礎設施、地產、品牌網絡、研發中心、高端制造等多個領域,產業鏈條不斷延伸,價值中樞持續上移。

“時光回溯到2004年,在那之前,中國幾乎還沒有對歐洲的任何直接投資,而到了2009年,這種投資才得到飛速發展”,倫敦威斯敏斯特大學商學院教授諾布雷茲對 記者說。根據英中貿易協會的統計,從2008年到2013年,中國對英國的實際投資從8億美元飆升至120億美元。

倫敦政經學院教授考斯特對 記者說,英國局勢穩定、投資環境好、法律健全、辦事有章可依以及英中關系發展迅速等,是中國對英投資步入快車道的主要動因。

中國對英國的投資,壹開始不被對方理解,包括壹些議員在內的英國政客對中國的投資說三道四,甚至橫加猜疑和胡亂指責。學界和輿論界也對中國投資存在爭論和分歧。《泰晤士報》甚至刊文強調,英國不應該為了吸引中國的投資而不顧自己的主權和尊嚴。

中國公司在英國遇到的挑戰很多,除要適應本地社會文化外,還要經受對方對投資動機、技術標準等的質疑。英國經濟與商業研究中心的最新報告稱,中國風電技術由於記錄較短,尚未吸引英國金融支持。同時,有人擔憂中國工程資格在英得不到承認。報告還稱,中國資本在英國遭遇壹些競爭對手,如加拿大和遠東的養老基金、中東的主權財富基金等。

華為被質疑“對英國國家安全構成威脅”則是另壹種挑戰。據 記者了解,華為“對英國國家安全構成威脅”最初是由英國的情報部門政府通信總局做出界定的。該部門稱,華為的手機“太智能”,能夠進行“遠程竊聽”。

去年年初,《星期日鏡報》披露稱,英國司法部在2011年秋安裝了華為生產的電話會議裝備,通過它進行高等級會議。英國政府其他壹些部門也陸續安裝了這種設備。根據通信總局提供的情報,英國議會下議院安全特別委員會警告政府說,中國政府可能可以“通過華為提供的網絡偷偷攔截或者中斷通信量”。情報部門因此擔心,華為的產品可能進行遠程控制,用來記錄英國政府高等級會議的內容,甚至獲取高度機密的信息

由於遭受質疑,英國政府壹度禁止在開會時將華為手機帶入會場。但後來證明所謂的威脅是子虛烏有。英國情報部門壹直跟蹤調查,結果壹無所獲。今年3月底,英國壹個審查委員會稱,華為並未對英國國家安全構成威脅。相關的審查評估報告認為,使用華為所提供設備的風險已“充分緩解”,這家中國電信設備制造商如今已獲“完全健康通知”。此時的華為進入英國電信網絡市場已達10年。

對英國將是“改變遊戲規則的大事”

英國廣播公司日前報道稱,中國這個龐大經濟體近年開始松開其錢袋,但中國過去9年在英國的投資總額,只相當於英國2012年國內生產總值的0.7%。金旭參贊也向記者介紹說,中國經濟總量約為英國3倍,但對外投資存量不及英國的1/3,中國對英投資有巨大潛力。

金旭說,長期以來,英國對中國投資持開放態度,英政府也積極推動吸引中國投資。中國企業只要抓住中國深化開放的歷史機遇,大力開拓英國市場,就能推動中國裝備、技術、資金、品牌和服務陸續在英落地開花。

在倫敦已有幾十年歷史的中國銀行是壹個例證。中國銀行倫敦分行行長孫煜接受 記者采訪時提到,今年3月,中國銀行通過設於倫敦分行的歐非銀團中心,以獨家牽頭行身份,成功爭攬中投公司在倫敦某商業寫字樓園區並購後再融資項目,融資金額高達6億英鎊。這是迄今為止中國資本在英國商業地產領域最大投資之壹。孫煜行長說,房地產開發已成為中英經貿往來的新投資熱點,中國銀行倫敦分行在歐洲商業房地產領域具有多年市場經驗,已建立起壹支具有國際專業水準的本土團隊。

眼下,中企在英國整體上形象比較積極,較以往有了很大改變,英國社會主流歡迎中國投資,也需要中國投資。不過,英國人對中國投資發生態度改變的根本原因,是英國方面和中企各自共同努力互相了解,特別是中企積極適應西方文化和社會的結果。 記者在采訪中了解到,在英國打拼的中國公司越來越講究企業文化,講究融入當地社會,讓中方員工盡量了解英倫文化和當地風俗,以便在與英國社會打交道時實現“零距離”和無障礙接觸。

有分析認為,從大環境看,英國對中國投資的態度變化主要是看中中國改革開放所帶來的高速發展和經濟紅利,想讓中國的錢成為其經濟建設的“血液”。世界社會主義網站23日的壹篇文章稱,像英國加入中國倡導的亞投行,英國最後決定加入的壹些潛在動機,可以從本月早些時候英國駐華大使吳百納的講話看出——她說,英國希望“成為亞洲積極增長的強勁動力”,她還提到,過去5年中國投資在英國年均增長85%。

“中國將在未來10年向英國投資1050億英鎊,其中能源、房地產和運輸是最大投資對象。”英國《金融時報》稱,未來10年,英國的基建投資缺口達到5000億英鎊,因此,英國對中國投資的倚重將十分明顯。品誠梅森合夥人理查德·勞迪說:“預計這是壹個重大趨勢的開端,中國投資的捐捐細流將在未來10年變成壹股洪流”。他說,這壹前景對英國將是“改變遊戲規則的大事”。

房價年增速創近兩年低位 英國樓市復蘇持續緩和

英國房價在去年6月創下增長11.8%的高位後,因監管當局對抵押放款所做的限制奏效,導致房價增幅減緩;英國5月房價年增率降至近兩年低位,繼2014年中期創下兩位數增幅後,增長動能持續趨於緩和。

據抵押貸款機構Nationwide周三公布的報告顯示,英國5月房價年增率降至近兩年低位,繼2014年中期創下兩位數增幅後,增長動能持續趨於緩和。

數據顯示,英國5月房價年增率為4.6%,為2013年8月以來最低,且低於4月5.2%的增幅。

房價年增速創近兩年低位

 

英國優質項目推薦

英國房價在去年6月創下增長11.8%的高位後,因監管當局對抵押放款所做的限制奏效,導致房價增幅減緩;Nationwide表示,持有現金購房者目前占買家比例達創紀錄的38%。

Nationwide預計,長期房價每年平均將增長4%,與危機前的薪資增幅壹致,而前提是興建的房屋數量充足。

“然而,這將多視房屋供給的狀況而定。近年來,房屋興建活動仍舊遠遠趕不上人口成長的速度,”Nationwide首席經濟學家Robert Gardner指出。

卡梅倫所屬的保守黨在5月意外贏得大選,獲得議會多數席位。保守黨的方針是要提高不斷下降的房屋自有率。但批評人士稱政府在刺激需求的同時,卻沒有采取足夠舉措來增加房屋供應量。

數據編撰機構Markit周二發布的行業調查報告顯示,英國5月建築業采購經理人指數(PMI)自4月所及22個月低點54.2,升至55.9。

許多分析師都預計英國房價繼最近幾個月增幅放慢後,將再次提速。英國央行周二公布的數據顯示,4月抵押貸款批準件數達到2014年2月以來最高。

“有跡象表明房價的基礎趨勢堅挺,”IHS Global Insight分析師Howard Archer說道,“大致良好的經濟基本面,以及大選過後不確定性的消退,都將有利於房屋市場。”

周二發布的路透調查顯示,英國房屋價格未來三年將繼續上漲;市場能禁得起預計英國央行將緩步升息的考驗。房價預計今年攀升6%,明年升5%,遠高於三個月之前的預測值。

關於德州地產稅 中國投資者最關心的6大疑問

  • 地产税是如何计算的?

美国各个州的地产税计算差异较大。在德州,地产税受两大因素影响,房屋的评估价(Assessed Value) 和地产税率(  Tax Rate)。

房屋的评估价是由郡政府的评估员(county tax appraiser)来完成,每年进行评估,由市场价(Market Value) 乘以评估率(Assessment Ratio),评估率一般为60-100%,具体数值由政府来确定。

地产税率(Tax rate)由政府每年来制定,不同郡、城市和小区的税率不同,而且即使同一房产每年的税率也可能不同。

  • 地产税都用于干什么?

美国个人所得税交到联邦政府,而地方各级政府运营则主要依靠地产税

在介绍地产税的用途之前,先介绍一下美国的地方行政分区, 美国的州以下是郡(county), 郡以下是市( city),市以下会设城市设施局(MUD, Municipal Utility District),但不是所有住宅都位于城市设施局。大休斯顿地区由6个郡组成,分别为:

  1. Brazoria
  2. Fort Bend
  3. Galveston
  4. Harris
  5. Montgomery
  6. Waller郡

以 Fort Bend 为例, 下设的城市有Sugar Land,Missouri City, Richmond 和Rosenberg等; 再以Sugar Land为例,下设有 20多个城市设施局, 覆盖整个城市住宅的70%以上。

地产税主要有以下6种用途:

  1. 维持郡/市政府的正常运营及人员工资。
  2. 用于维持地方警察局、消防局以及免费医疗机构的正常运营。
  3. 用于地方道路、基础设施和娱乐设施(如公园,游泳池等)的建设和维护。
  4. 用于建设公立学校和支付教师的工资。这是地产税中占比重最大的一部分,有的区域几乎占到总房产税的一半以上。
  5. 城市设施局这部分地产税主要提供自来水和污水处理服务,还可用于该区域内的基础设施和娱乐设施的建设。
  6. 位于洪水区(flood zone)的住宅,地产税中有时会有一项称为LID (Levee Improvement District,防洪堤建设区), 这笔税金用于防洪堤的修建和维护。

外交部提醒在英及赴英中國公民註意英國簽證有效期

據外交部中國領事服務網援引駐英國使館消息,日前,部分中國公民在國內申辦英國訪問簽證後,因自身原因,在簽證即將到期時才來英,入境時得知只能在英停留很短時間,陷入尷尬。

外交部提醒在英及赴英中國公民註意英國簽證有效期

中國駐英國使館提醒在英及擬來英的中國公民正確解讀英簽證信息,特別註意英簽證有效期是指在英停留時限而非入境時限,持證人必須在簽證過期前離開英國,否則即構成非法滯留。如因故未能在簽證有效期內來英,則須重新申辦簽證,避免出行陷入麻煩。

中國駐英國使館:0044-20-76311430(工作時間領事咨詢電話)、0044-7551436721 (非工作時間緊急領事協助)、0044-20-76369756(傳真)

中國駐曼徹斯特總領館:0044-161-2247443(電話)、0044-7828529201(手機)、0044-161-2572672(傳真)

中國駐愛丁堡總領館:0044-131-3371790(電話)、0044-7766667116(手機)、0044-131-3378871(傳真)

外交部全球領保與服務應急呼叫中心電話:0086-10-12308或0086-10-59913991

中國業主們都學學 美國人是如何裝修房子的

與中國不同,美國的新房子都不是毛胚屋,而是精裝屋。交房後,屋主只需搬入個人衣物、傢俱(床櫃、桌椅、冰箱、洗衣、烘乾機等可以移動的設備,物品)。 精裝程度可在簽約建設期間即與開發商討論好各室裝修選擇。基本上是所有固定不動的東西都先訂好(如爐臺、洗滌臺、料理台、洗碗機、中央空調、浴缸、洗臉臺、鏡子、壁櫃、燈具、門窗、牆壁粉刷等),房屋完工,裝修也完畢了。

看美國人是如何裝修房屋的

如果屋主對房子不滿意,自己想要再裝,改變,可以請裝修專業處理。不過DIY(自己動手)的美國人非常多。 裝修需要用的工具、材料、器材、參考書籍,很容易的在市面上買到。美國人自己動手的習慣及能力從小就訓練出來了,高中課程裏常會有一些手工課。

美國房屋多為木造,室內牆壁多為石膏板,背後是空心及木條結構,非常容易改造或按裝各種裝飾。(這就是為什麼中國能出口美國那麼多各式各樣DIY電動工具,有這個市場需要)。

美國人家中普遍都有電鋸、電鑽、電螺釘槍、沙帶打磨機,甚至臺鋸機、線鋸機、木刻機等。許多人自家就有地方可擺放工具(如車庫、地下室),並當做工廠。

裝修要申請許可證

不過,美國房產多為木質結構,一旦在裝修的過程中造成房子結構性的問題就會對房屋的安全造成危險。

出於安全考慮,在美國房產裝修必須申請許可證。如果不申請的話, 除了會吃罰單之外, 一旦發生裝修事故, 保險也不會索賠。除此之外, 在未申請的情況下私自裝修, 也會給將來房屋出售埋下隱患——很可能被要求強制拆除, 賣房成本也會提高。

申請許可證有兩大好處: 首先不用擔心裝修的時候會有人來檢查。其次, 如果裝修工程出現問題, 還可以申請州裏面的一個裝修事故保險。

如果屋主希望裝修, 則需要到市政廳進行申請, 之後找到裝修隊提供裝修的設計圖, 然後送交給市政廳進行審批, 如果審批通過就可以開始裝修了, 在裝修的過程中市政廳隨時會過來檢查, 等到裝修完再過來驗收, 驗收合格後就完成了。

以室外裝修為例: 何種情況需要申請許可證?

屋頂:在美國屋頂是有使用壽命的, 15到20年就需要更換, 更換屋頂是必須要申請許可證。如果說換幾片瓦皮是不需要的, 但是如果更換整個或者在現有屋頂上再覆蓋一層, 則必須要申請。

房屋的外牆: 房屋外牆更換如果超過一面牆的四分之一就需要申請了, 另外, 如果屋主打算從新開個門開個窗, 都是需要上報申請的。

修露臺:如果只是建一個緊貼地面的露臺就不需要申請, 但是如果這個露臺高過一英尺就必須要申請, 因為1英尺的高度足夠讓人受傷, 這就是從安全的角度考慮必須要申請, 而且比較高的露臺建不好會影響房屋的結構。

地磚:如果院子是水準的, 沒有坡度的你鋪個地磚就不需要申請。可是如果院子是斜的, 除了鋪磚還要建個擋土牆, 那麼就需要申請, 因為如果擋土牆沒有建好, 很容易引發土石流, 也是一種不安全因素。

灑水器:水電對房屋影響很大, 因此如果想在草坪上安裝一個灑水器也需要申請許可證。除了涉及到水, 另外灑水器的管道埋在多深的地方也是比較有講究。

如果灑水器沒有安裝好, 一旦發生漏水可能會滲到房子裏, 最後導致房屋地基受損, 這些東西都是看似小但是危害卻不小。

院子裏的燈:如果要在院子裏安裝燈, 屋主也需要申請許可證。出於對於房屋安全的考慮, 再小的事情都是非常需要注意的。但是使用太陽能的花園燈就不需要申請了。

另外, 耶誕節的時候很多人都會掛各種裝飾的聖誕燈、聖誕老人和麋鹿裝飾則不需要申請許可, 但是屋主最好先瞭解自己家用電的負荷量。

特別需要注意的是冬天下雪, 雪水很可能會導致這些裝飾燈短路。燈飾一旦短路就很容易發生火災, 為了預防這種情況, 建議屋主在選擇帶斷電保護器的電插板, 以防止由於短路引發的事故。

建不需要地基的倉庫:倉庫是否需要申請許可證主要基於倉庫的尺寸有多大, 如果尺寸超過了限制的要求就需要去申請許可證了。

另外, 如果屋主想在倉庫里拉根水管, 或者接個電線也是需要申報的。因為對於水管的深度是有安全要求, 一定要把飲用水的管子安在地下6尺的位置, 這樣可以防止冬天會被凍裂導致漏水。

圍牆:圍牆需要申請許可證。除了安全考量外, 還因為市政廳擔心圍牆會占到公共區域。因此, 一般如果要是建圍牆可能會被要求屋主後退一段距離建, 因此, 院子的面積也就隨之被縮小了。

不過, 如果不想去申請許可證, 又不願意自己家的院子被縮小, 則可以選擇種樹牆的方法, 就不需要申請許可。

這些申請可能看似麻煩,但除了為了您和周圍鄰居的切身安全外,辦理起來其實遠沒有你想像那麼複雜!

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英國擬2017年舉行脫歐公投 或禁止歐洲移民投票

英國將於2017年前就是否脫離歐盟舉行公投,首相卡梅倫近日將向國會提交法案,他會要求把公投選民的資格限制在英國、愛爾蘭及英聯邦公民,這意味著目前逾100萬名在英居住的歐盟公民無權投票,令親歐派流失大量選票。

但有分析指出,卡梅倫政府在國會只占微弱優勢,考慮到保守黨內反對聲音及在野黨的意見,估計這未必是最終定案,細節上還有修改空間。

英國擬2017年舉行脫歐公投 或禁止歐洲移民投票

另壹方面,英國女王本月27日將發表新壹屆國會講話,預計在政府未來施政方針上談及脫歐公投,卡梅倫則會在次日公布相關法案。

據悉,法案將限制只有年滿18歲的英國人、在英居住的愛爾蘭及英聯邦公民,以及在海外未住滿15年的英國公民才合資格投票。這意味決定英國是否留在歐盟的全民表決,將與英國國內大選等同,而非歐洲議會選舉模式。

據了解,目前有越來越多的歐盟移民湧入英國,加重公共服務負擔,也加劇了社會反移民情緒。英國不少疑歐派議員聲稱,若歐盟公民有權投票,等同“容許親歐派操控選舉結果”。

在本月初大選中慘敗的在野黨工黨表示會支持公投法案,但會聯同蘇格蘭民族黨(SNP)及自由民主黨尋求修改部分細則,包括把選民年齡門坎降至16歲。

卡梅倫24日與訪英的歐盟委員會主席容克會面,本周稍後還會出訪丹麥、荷蘭、法國、波蘭及德國,講解脫歐公投以及英國留在歐盟的條件。

據悉,卡梅倫堅持要求禁止新移民申領津貼、把失業逾半年的新移民遞解出境、以及禁止移民在頭4年內申請在職津貼,不過措施牽涉修改歐盟協議,估計難獲得各國普遍支持。

想要投資美國房產?這10座城市買不得

據個人理財備忘網站報導  買房是大多數華人在美國繞不開的話題。購房者發現,在密蘇裏州聖路易斯,該市的銷售價格僅為平均市場價值的77%。其他類似的城市還有巴爾的摩 (78%)、賓州的比弗市(82%)、喬治亞州的Bartow(82%)則緊隨其後。不過,其他地方的買家則最好準備支付溢價。

別在美國這10個城市買房

這個網站稱,全美10個最糟糕的房地產市場有6個都位於加州,比如三藩市,銷售價格達到了市場價格的108%。不過這並不令人驚訝,想想矽谷那些富得流油的技術人員,令三藩市任何一座像樣的房子都房價飆升。來看看除了三藩市,房屋銷售價格高於市場價格的城市還有哪些吧!

1、加州,阿拉米達

銷售價格是市場價格的108%

2、加州,三藩市

銷售價格是市場價格的108%

3、哥倫比亞特區

銷售價格是市場價格的107%

4、北卡羅納州,福西斯

銷售價格是市場價格的107%

5、加州,YOLO

銷售價格是市場價格的107%

6、加州,Marin

銷售價格是市場價格的107%

7、達科他州,Cass

銷售價格是市場價格的107%

8、加州 Contra Costa

銷售價格是市場價格的107%

9、維吉尼亞州 Alexandria City

銷售價格是市場價格的106%

10、加州 Shasta

銷售價格是市場價格的106%

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加拿大新移民房產投資案例分析

最近,筆者由於工作關係,接觸幾個在加拿大小鎮投資的成功業主。這幾個小鎮商業投資成功的案例非常有價值,其成功經驗非常有借鑒意義,而且該投資對於大多數有一技之長的新移民具有可操作性。該案例的優點就是投資小,投資週期短,投資回報率高。在五六年前,投資者在離多倫多半小時車程的小鎮投資16左右加幣,買一棟商業物業。經過投資者自建,改造,發展相關商業,直至商業產生可觀現金流,整個物業資本化的價值增值到60萬多加幣。而且一舉擺脫新移民工作,生活被動的局面,在多倫多,快速實現從新移民到中產階級的身份轉變,從打工者轉變成為小生意業主,最終實現新移民夢想!從成功者的創業經歷可以得出他們的共同之處:他們都有非常開闊的視野,他們都具有開拓意識,和他們都敢於實踐和創業。

加拿大新移民房产投资案例分析

首先,投資者的視野對於選擇正確的投資專案有非常重要的作用。

投資者視野越是開闊,選擇的投資機會就會越多,投資的成功率就會越高,投資的回報率就會越理想;反之,投資者的視野很狹窄,選擇的投資機會就會越少,投資的成功率就會越低,投資的回報率就會不太理想。

多倫多,一些新移民一提到投資就會聯想到買樓花,就會想到大杠杆和巨額投資高檔房子。當然,有一些先期投資者確實在這方面投資掙到了錢。但此一時,彼一時,不同的時機投資一樣的樓花,其結果可能截然不同。先期投資者得益於先機,後來者可能失去這獲利的機會。其實,在加拿大新移民還有很多良好的投資機會,而且其收益遠遠好於樓花,風險性也遠小於投資樓花。例如,很多新移民將投資的區域延伸到邊遠小鎮,投資的領域擴展到商業領域。並取得非常優異的的成績。我的幾名客戶,五六年前,他們選擇在多倫多附近小鎮投資,只投資十幾萬元,買個空商業物業,經過他們改造,創辦華人餐館和便利店。經過精心策劃和經營。生意從無到有,從清淡到繁榮。他們的物業也隨之大幅度增值。從原來的十幾萬到現在的六十幾萬。他們在那些小鎮不但成為小生意業主,使自己的資產得到大幅度增值,而且過上輕鬆愉快的生活,成為當地受人尊重的中產階級。

其次,這些成功的投資者都具有開拓意識。開拓意識也可以說成先導意識,就是做大多數還沒有意識到的事情。

這樣做的好處就是投資的成本小,投資風險小,投資回報率高。眾所周知,20多年前,那時多倫多的商業物業非常便宜,很多當時的中國香港新移民投資很多商業物業,如角街的PLAZA,現在這些老移民的物業不但增值很多,而且每年還有很多租金收入。這些先期的移民在多倫多過得非常輕鬆自在。而我們這些晚期來的移民如果還沿襲他們的成功路子在多倫多走下去。在多倫多繼續投資這類價格已經很高物業,投資回報率已經很低,而且還存在風險。但如果人們有開創意識,那就會不同了。人們不再局限選擇多倫去投資物業。而選擇周邊的小鎮,那裏投資環境好就像20多年前的多倫多,那裏的物業非常廉價,那裏的投資回報率高,而且風險小。雖然,這些小鎮距離多倫多稍遠一點,但人們還是有機會向早期中國香港移民一樣,以較小投資獲得較為成功商業投資。從而贏得在加拿大輕鬆,快樂生活。千萬不要認為小鎮落後,其實,對於新移民來說,小鎮各方面與多倫多相差無幾,而且如果新移民有開拓意識,小鎮真可以說是“廣闊天地,大有作為”,有的小業主對我說,即便在小鎮擁有幾十,幾百英畝土地和藍天,擁有一個莊園,在自己的土地上創業發展個人事業,也比在多倫多整天打工當房奴強。

再者,這些成功投資者都富有實踐和創業精神。

一旦考慮成熟的事情,就開始付諸實施。有行動才能有結果。成熟的投資方案,一旦付諸於專業性的具體操作,產生良好的投資效果是必然的。在多倫多,很多新移民在國內都有良好的教育背景和工作背景。但來到多倫多,由於語言問題,可能很難找到專業工作。自己的專業技能沒法發揮,自身的價值也體現不出來。這時,人們面臨兩種選擇,如果新移民年輕,語言還好,可以選擇到COLLEGE進修,繼續找一段時間的專業工作;但如果年紀比較大,語言又不好,還是選擇創業更好些。年齡大,經驗多,考慮事情比較全面,創業的成功率要比就業的成功率高很多。創業成功也是成功,有時甚至比就業成功還更有意義。一樣受人們尊重。在多倫多周邊小鎮,有很多高學歷的博士,碩士,學士在運營著小生意,也有一些根本沒有上過大學的移民經營小生意,甚至還雇了一些國內名牌大學畢業的新移民。在加拿大要改變國內三十年前那種“學而優則士”的陳腐觀點。這觀念在加拿大早就過時了!在這裏,實踐比文憑有價值的多,人們尊重成功的小生意者要遠遠勝過既沒有專業工作,又沒有個人事業的這個“士”那個“士”。這是因為,這些成功的小生意者,不但能獨立承擔投資風險,支撐整個家庭的生活,帶領一家人在加拿大過輕鬆快樂的生活,還服務於社區,還貢獻於社會。

最後,需要澄清的是小鎮落後,生活品質差的誤導。

實際上,加拿大完全不同於發展中國家。在加拿大,人們不論是生活在大都市還是生活在小鎮,享有的社會資源是相同的。這不同於發展中國家,大城市的人們優先佔有社會資源,如教育資源和醫療資源。在多倫多附近的小鎮,那裏的學校,醫院,以及商業網點與多倫多沒有任何區別。如果小鎮的人們得個急病,如果路上交通不方便,那直升機就會接病人到比較好的醫院。人們不會因為生活邊遠,而錯失醫療時機。教育也是一樣,在邊遠小鎮孩子的成績符合上大學的資格,和在多倫多的學生同樣機會可以上大學。但如果人們想找像華人社區的應試教育“名校”是找不到的,也沒有必要。在多倫多,筆者也受過當地的高等教育,當地的教授在強調學校教育的重要性同時,也特別提到家庭教育的重要性,並認為家庭事業的成功經驗非常有助於下一代的成功。所以,選擇創業成功,本身也是對下一代人一種非常重要和有價值的教育。

總而言之,在小鎮的商業投資專案是一個非常好的選擇。選擇小鎮進行商業投資,不但投資小,風險小,效益高,成功率高。一些新移民的成功案例已經為人們樹立了榜樣。在多倫多,如果人們感覺打工很辛苦,又感覺沒有足夠的資金在多倫多投資物業。選擇去小鎮開展自己的事業是一種不錯的選擇。那裏的物業價格很低,沒有經歷過人為炒作,物業價格還停留在多倫多二十年前的水準。所以,新移民不要將投資的目光僅僅局限在多倫多,而是要在更廣闊的區域選擇投資機會。選擇投資成本較低的小鎮去投資,先入為主。在小鎮開創個人的事業,在加拿大體現自己的人生價值,同時,自己的事業成功必將深刻地影響和教育下一代。這種潛移默化的家庭教育,這種創業成功教育,這種“窮則思變”“變而能通”教育要遠遠比那虛名校,虛名次的,又苦又累的應試教育要有意義的多,要重要的多!

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加拿大發佈超級探親簽證有效期長達10年

聯邦公民及移民部長亞曆山大週二公佈,自從2011年12月正式推出父母及祖父母超級簽證(Super Visa)以來,移民部發出的超級簽證已經超過5萬個。

週二到訪素裏─三角洲印裔加拿大人長者中心(Surrey-Delta Indo Canadian Seniors Centre)期間,亞曆山大表示,推出至今逾3年的超級簽證計畫,一直受到移民家庭的歡迎,讓本地移民可以與仍然在原居地的父母或祖父母,獲得更長時間的相聚機會。

他說,移民部目前平均每個月發出的超級簽證達1,200個。同時,超級簽證審批程式一般可在短時間內完成,佔超過八成的申請個案需時少於3個月。
亞曆山大指出,超級簽證申請人之中,佔大多數仍然是來自中國及印度,也有不少是來自菲律賓及巴基斯坦。

父母及祖父母超級簽證屬於一種可多次往返的簽證,有效期長達10年。簽證持有人每次可在加國逗留最長兩年,從而免除每次來加都要重新申請簽證,以及辦理簽證延期的麻煩。

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