加拿大移民後遺症,等綠卡如坐監

移民之後,就好像一個人做了換腎手術,需要終生服藥抑制排異反應。拿到移民的門票,跨過那道門檻兒,不是完事大吉了,而是有無數後遺症等著你一一去面對,一種叫做“糾結”的情緒將和你如影隨形,直到終老。

加拿大移民後遺症,等綠卡如坐監

相對早期移民那種徹底告別母國,一到移民國即便是住地下室、打labor工也抱著安營紮寨、安家落戶的勇氣來的移民前輩們,近些年的移民大多是一家兩制,家庭成員中那個負責夯實經濟基礎的一般是拉著行李箱做候鳥,另一半留守陪伴孩子讀書。這種家庭體制導致一個家庭在對未來的規劃中充滿了觀望和舉棋不定。而今實力不可小覷的各類新移民們抵達之後便可入住豪宅或當地高尚社區,但特殊的家庭體制將原本可能沉悶、單調但卻完整的生活割裂,腳踏兩只船的行程總是充滿了各種潛在的風險和不確定性,於是動盪的心很難把這片天空永遠蔚藍、綠草四季如茵、霧霾終年不見的土地當做自己真正的家。候鳥們一年四季處在遷徙的狀態中,留守的主婦們或盼著孩子早日入讀大學,擺脫這份陪讀的羈絆;或“移民監”中一口氣住夠時間,拿到公民身份,以期獲得一份行走的自由。

但這依然只是一種期待中的生活,移民後遺症的形影相隨,讓這些貌似來去自由的人實際上經歷著最難以給局外人講解清楚、且技術含量頗高的牽掛和羈絆。

以保留加拿大永久居民身份為例,候鳥們如果還想保住這個身份,要在五年中住滿兩年。不要以為這兩年是白駒過隙,對相當一部分人來說就是度日如年。國內生意如過山車一般牽扯著每根神經,加拿大清淨到寂寞的日子實在不好打發,哪里能安心住下來?有的人乾脆放棄這個身份,拿個10年簽證,但這就意味著你將不能再享有當地政府給永久居民的各種福利。有的心有不甘便委託一些仲介機構想“辦法”。弄虛作假多了,移民局就開始給所有移民“服藥”。現在當第一張楓葉卡到期要換第二張楓葉卡時,手續變得格外繁冗、嚴苛。為了證明居住時限達標,移民局要求你提供護照中所有出入境記錄,包括空白頁都要複印出來,中國海關印章沒有英文,必須拿到有資質的英語翻譯部門一個章一個章翻譯出來,同時出具翻譯機構確保真實性的聲明。除此之外,還要提供每年的納稅證明、讀書或工作證明、租房證明、買房的每年繳納地稅的證明、孩子的就讀證明甚至成績報告……凡此種種,就是要證明你真實地住在這裏。此外,所有提交的影本要有家庭醫生、牧師或會計師等政府信得過的人關於真實性的聲明和簽字。現在醫生、牧師願意簽這個字的越來越少,很多人乾脆拿到律師事務所公證。

一位拿著永久居民身份的女士在加拿大完成生子任務後,回到國內和親朋好友大力褒獎在加拿大生孩子享受的超乎想像的優越待遇,關鍵是費用全免。結果沒多少日子便收到了醫院三萬加元的巨額帳單,原因是在加拿大的居住時間不夠,不能享受當地醫療保險。 加拿大的失業保險有時候比上班的人工資還高,但一旦離境便不再享有。還有十八歲以下的孩子享有的兒童福利(俗稱“牛奶金”),也是在離境之後便不能領取。為了打擊一些離境後還在拿這項福利的人,加拿大稅務局不斷加大抽查力度,而且年年抽查,一封信寄到家裏,便要你提供居住證明,孩子的在校證明,40天內沒有將資料寄到稅務局,福利立刻停止。隨後便可能面對更多的調查,如果真的是冒領了,那就意味著吐出這些錢的同時還要接受罰款。現在加拿大一些部門已不再相信私人之間的租房合同,為了證明你的真實居住,甚至要你提供半年的水電費、電話費的繳費帳單。

很多移民想,乾脆入籍吧,成為公民就不用每天算著日子居住,可以一勞永逸了。現在不僅這種一勞永逸行將被打破,就連入籍的門檻也讓很多人望而生畏了。今年2月,加拿大移民局將入籍申請費從每人200加元直接漲價到400加元。儘管很多人認為錢不是問題,但移民局讓相當數量的人的語言能力成了一個很嚴重的問題。所有申請人必須提供政府承認的ELSA(英語第二語言)聽、說、讀、寫四項技能四級或四級以上的證明,包括學習期間的出勤記錄。以前50歲以上的申請人可以免入籍考試,現在一個即將通過的法案將年齡上限提到了65歲,這就意味著你得用英語參加入籍考試的筆試和麵試。筆試如果還可以突擊惡補的話,移民局官員面前隨機話題的對答如流可就不那麼容易了。新法案通過後,入籍居住時間也從四年住滿三年變成六年住滿四年。最關鍵的是入籍之後也不再來去自由,醫療保險住夠規定時間方能生效只是限制條件的其中之一,預計未來還會有更多的細則對居住時間進行限制。

早年已經入籍的移民們,現在即便回到母國居住,因為已經是外國人了,母國也不得不對其見外了。很多手持加拿大護照的加籍華人回國看父母、和老公團聚,在申請中國簽證時還得提供國內的邀請函。還有相當一部分已經入籍加拿大的華人在國內有房產和銀行帳戶。為了保證這些個人財產的安全性,他們又不敢隨便把國內戶口註銷,否則你一個拿著外國護照的人怎麼說清楚你本人就是那個房的房主和銀行帳戶的戶主?因此,他們不敢享受國內給徹底沒戶口、沒瓜葛的外籍華人的某些便利政策,只能在擦邊球的狀態中手持外國護照,拿著中國簽證,回到國內居住滿三個月就得出趟國再簽一次。

一位回流國內定居的朋友,每三個月出境一次,“旅行”成了他生活的常態,儘管這張護照可以走遍世界150多個國家,但回國就為多掙兩個錢的他還得選擇最經濟的路線——中國香港。就因為手裏那張加拿大護照,這些年是不用算在加拿大的居住時間了,在自己家卻要天天掐著點兒過日子,遠不是傳說中的那種來去無牽掛。即便不用算在加拿大的居住時間了,但每年四月報稅的季節還得回到加拿大去報稅,作為這個國家的公民畢竟有著千絲萬縷的聯繫,切斷之後將來一旦你回去居住了又是一堆麻煩等著你。還有房子的麻煩事,冬天得有人給你鏟雪,一年四季還得有人幫你除草,沒人居住卻要年年給政府繳納高昂的地稅。這個朋友說一年到頭被兩個國家的種種細節搞得快人格分裂了。

候鳥的生活也不是別人眼中所豔羨的那樣,越到老後遺症越多。超過四十歲以上,長途飛行就開始變成一種煎熬。就是頭等艙中的富貴鳥也一樣要面臨倒時差的折磨,年齡越大越經不起這種折騰,而且不久前就已經有人因為這種遷徙、奔波命隕溫哥華。那些現在在國內打拼、籌畫著老了以後回溫哥華安享晚年的候鳥們,很多連身份都沒有了,多病多災的老年是可以承受得了加拿大高昂的醫療費用呢還是可以經受得住十幾個小時的長途飛行回國就醫呢?一家兩制的移民家庭,老到飛不動的時候,一個人的社會福利全部在加拿大,一個人的社保、醫療等等全部在中國,牛郎織女的日子難道還要持續下去嗎?到那個時候,在哪里居住、誰來陪伴誰將是一個更加現實並兩難的選擇。

鑒於新一代移民的這種頻繁遷徙中的諸多不確定性,移民國深感這些移民對當地經濟貢獻遠遠低於預期,對當地社會的融入程度和適應性也差強人意。2011年,加拿大政府一刀切了30萬技術移民,當時有媒體形容是“哀鴻遍野”。震驚之餘很多已經拿到移民“入場券”但還在國內糾結“去,還是不去”的人,不再每天在加拿大華人移民論壇中反反復複地問那些過來人“自己的狀況到底適合不適合去那裏生活” 了。因為他們突然發現了這張“入場券”因為緊俏必須珍惜了,至於那場子裏的戲是否真的精彩已經不重要,重要的是不能浪費了這個入場的機會。2014年,被指責為“只認錢”的加拿大政府再次舉起六親不認的刀切了6.5萬投資移民。這回是富人頭上動刀,動靜可就不是一般的大了。這下不是“哀鴻遍野”而是“沸反盈天”,國內、國外的媒體跟著熱鬧,喊著打官司的有錢人還在和加拿大政府分庭抗禮、連連叫板。這是一個從“入場券緊俏”到“禁止入場”的質變,場外的人不論是排隊等候的還是壓根兒就是遠遠觀望的都急眼了。其實場子還是那個場子,就因為關了門,仿佛場子裏的戲更精彩了,人人都想擠進去一看究竟。

實際上,那些已經入場的人們面對這場人生大戲的諸多無奈和求解無解的情況,相比國內的人們面對霧霾、食品安全、子女教育有著只多不少的糾結。習慣了這山看著那山高的人們,對面山頭上的人兒真的不比你幸福更多,那裏的美好多半是你心中的海市蜃樓。

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加拿大個人所得稅計算方法專業解析

從上大學開始,就一直自己報稅。有很多人會覺得加拿大的稅務系統很複雜,事實上,它的基礎架構是非常簡單的,複雜的地方在於計算每一項收入、損失和減免。但對大多數的大學生,或是一般初出社會的年輕人來說,並不需要牽涉到太複雜的部分。

簡單地來說,只要將你日常的收入支出分為三個部分,任何人都可以輕易地自己報稅。如果你有自己的生意,報稅的方式則比較複雜一點,視你的生意是屬於哪一種結構(Sole Proprietorship、Partnership、Corporation)。

今天我想講的是Personal Income Tax。這不是什麼很難的事,你只要會填一張表,會查一張表,你就會報稅了。

本國的稅分為兩種,一種是Federal Tax,一種是Provincial Tax,Municipal是無權收所得稅的。而在不同的省份,也會有不同的稅制。比方說Alberta是收Flat Tax,不論你收入多少,省稅就是10%。所以,不同省份必須要用不同的計算方式。

1.誰應該要繳稅?

誰該繳稅的問題,聽起來不是很複雜,但實際上卻有些複雜。加拿大的稅務系統和美國最大的不同,在於加拿大是基於Residency,而美國是基於Citizenship。根據Income Tax Act (ITA) 2(1)條款:

Any income tax shall be paid, as required by this Act on the taxable income foreach taxation year of every person resident in Canada at any time of the year.

Taxation Year對一般人來說,指的是每年的calendar year(12/31),但對公司行號來說,指的是fiscal year。

那麼,在這裡所指的“person resident”是什麼呢?它指的是三種taxable entities:

Individuals、 Corporations、Trusts。

(Sole Proprietorship和Partnership是比較特殊的存在,它們是直接計入個人收入之中,不用特別去報。)

所以,有哪些individuals算得上是Canadian Residents呢?這是一個很複雜的問題,因為稅法裡並沒有直接定義Canadian Residents。相對的,它考慮的是Residential Ties

  1. Dwelling:是否在國內擁有居住的地方(僅用於出租的物業不算)?
  2. Spouse/Common Law Partners:法定伴侶是否在國內居住(separated不算)?
  3. Dependants:小孩是否在國內居住?

只要符合以上三個條件(Primary Residential Ties),即便是你離開了本國,也仍被視作Resident,有納稅義務。但如果你不符合這些條件,並不代表你不再是Resident,還要經過第二層的檢測,也就是Secondary Residential Ties:

  1. Personal property in Canada
  2. Social ties(eg. membership of clubs, recreation center…etc)
  3. Economic ties (employment by Canadian company, bank account, credit card…etc)
  4. Medical coverage
  5. Driver’s license
  6. Others

如果你暫時性地離開國內,到國外進修,或是到國外工作,而出現Temporary Absence的狀況。不管你離開多久,只要你仍和本國有Residential Ties,你仍舊是Canadian Resident。

當然,這是極俱爭議性的部份,所以國稅局會考慮另外三個因素:

  1. Intention
  2. Frequency of visit
  3. Residential ties outside of Canada

如果你認為你不再是Canadian Resident而停止繳稅,你最好先和你的會計師或律師商量,以免觸犯刑法。事實上,即便是Non-resident,只要他們是由任何管道從本國賺取收入(比如說:存款利息、股票紅利、房屋租金等),同樣需要繳稅。

另外Canadian Resident同樣有很多種,比方說Part-year Resident和Sojourners,這些人的全年收入並不是完全都要課稅的,但住在這裡上班上課的大家很明顯的都不用考慮這個問題。

2:什麼收入需要繳個人所得稅?

這個問題就相對簡單,基本上是EVERYTHING,而且本國的稅法,課的是World Wide Income。換言之,只要你是 Canadian Resident,就算你在火星上賺的錢,同樣也要課稅。這也是為什麼先前中國台灣和本國要簽訂租稅協定時,有很多兩地有資產的人特別緊張。

稅法上將收入分為最基本的五種:

  • Employmentincome;
  • Businessincome;
  • Propertyincome;
  • Incomesfromother sources;
  • Capital gains

一般的學生通常只會有Employment Income(打工收入和小費等)或Income from other sources(獎學金、CPP等)。對於成人來說,如果你有自己的生意,出租自己的房子,買賣基金股票的話,那麼通常五種收入你都會有份的。

3,要繳多少稅?

這裡就是我們要會填一張表和查一張表的地方,要填的表是計算Net Income for Tax Purposes,要查的表是Tax Rate Schedule。

第一張表:

加拿大个人所得税计算方法专业解析

(所有Income及Total皆不能小於$0)

第二張表:

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(To my accountant friends:let me know if there’s any mistake)

在計算出你的Taxable Income後,只要對照第二張表,就可以知道你的稅率。當然,由於本國的所得稅法採用的是Progressive System,計算的方法有些特別。

你可以把你整年的Taxable Income想像成一塊大蛋糕,政府把這塊蛋糕切成不同小塊,然後每一塊拿走一點點。第一小塊稱為Base Amount,大約是$9,300左右是不抽稅的。然後第二小塊,也就是$9,300 ~ $35,716中這塊$26,416的部份,政府會抽走20.06%的稅,也就是$5,299.05。

由此類推下去,這$61,000中,有$12,457.70是被政府分走的,實際稅率便是20.42%。(見下圖)

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在瞭解了如何申報之後,要注意的是如果申報遲了,沒有按時繳稅,或是刻意逃稅,會受到怎麼樣的懲罰。

 遲報:罰款為5%的未繳稅金,加上每月未繳罰金遞增的1%。若是在三年內重犯,則罰金加倍為10%未申報的收入。

逃稅:若是因為疏忽所造成,最低罰款為$100,最高為50%的漏報金額。若為刻意逃稅,罰款最低為$1,000,最高為100%。所有計劃或協助計劃的人,包括會計師,都將受到最低$1,000的罰款,最高為$100,000,同時所有不法所得將被追回。

若是納稅人對於國稅局的稅務裁定有意見,在申報後的一年內或是在收到Notice of Assessment的90天內,必須寄出Notice of Objection。

此文著於2010年,請特別注意時效性,稅法隨時可能會針對各種不同額度和項目有所調整,因此如有專業的稅務問題,請另行諮詢專業的會計師。

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加拿大房貸利率,固定浮動各有春秋

固定利率(fixed rate)和浮動利率(variable rate)房貸的利率差距,從未像現在這麼接近,但畢竟還是有一點差距,因此一些財經專家繼續勸告消費者選擇利率稍低點的浮動利率房貸,並指出從過去25年看,總是選擇浮動利率房貸的人更合算。

從數字上看,確實是浮動利率房貸更低,例如,目前消費者可以找到利率在3%左右的5年固定利率房貸,而同樣的5年期浮動利率房貸大約是2.6%,兩者的息差是0.5個百分點。可是,為這麼小的息差冒風險值得嗎?

加拿大房貸利率,固定浮動各有春秋

2010年,當全球經濟有可能再度跌入衰退時,固定與浮動利率房貸之間的差距擴大至約1.7%,後來隨著二度衰退的風險縮小,這一息差也不斷變小,目前僅相差約0.3%。因此,大多數專家認為,為保險起見,消費者應該選擇固定利率房貸。溫哥華的房貸經紀人費德吉特說,只有當固定和浮動利率房貸之間的息差達到1%時,選擇浮動利率房貸才是合理的。

他告誡人們,現在利率處於極低狀況,這種利率環境不可能長期持續下去,央行總有一天會提升基本利率,迫使各商業銀行跟隨提高房貸利率,只要商業銀行及其他金融機構跟隨央行提升利率0.25%,造成浮動利率房貸上漲同樣幅度的利率,浮動利率房貸相對現行固定利率房貸的優勢便立即消失。

也許有人會說,屆時可以立即轉為固定利率房貸,便能規避利率上漲帶來的風險。但這是一廂情願的想法,事實上當利率上漲時,固定利率房貸的利率也會上升,到時難以再找到像目前這麼便宜的房貸利率了。

加拿大房貸趨勢網站(Canadian Mortgage Trends website)編輯麥克李斯特解釋說,固定利率房貸的利率由債券市場的殖利率確定,而債券市場的殖利率往往比央行基本利率更早上漲,因此當浮動利率上漲時,固定利率已經完成上漲過程,背負浮動利率房貸的消費者此時想要鎖定房貸利率,只能接受更高的固定利率。

有些主張選擇浮動利率房貸的行家認為,央行很有可能數年內無力提升基本利率,完全可以利用這段時間節省房貸支出。然而,這只是推測,沒人確切知道央行將在何時加息,因而很難掌握鎖定利率的時機。如果經濟狀況轉好,央行可能比外界預期的更早加息。

按照一些經濟學家的分析,為了避免加元匯率過高,損害加拿大製造和出口業的全球競爭力,加拿大央行將等到2015年美國聯准會加息時,才會跟進加息。即使這種推測最終成真,也難以知道那時固定利率能繼續維持目前這麼低的水準。費德吉特預測,今年固定利率將在升至3.5%左右,隨後在不太久的將來回升至5%左右。

絕大多數財經專家建議,現在應趕快抓緊時機將浮動利率的房貸轉為固定的,等待將是無謂的,只會壞事。

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揭秘中國富豪如何規避外國投資法買澳洲豪宅

悉尼豪宅Altona由墨爾本華人買下,但傳媒披露真正買家另有其人,可能涉及外國人在澳洲非法買房

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《悉尼先驅晨報》報導稱,澳洲最著名的豪宅、悉尼派珀角(Point Piper)Altona的神秘主人是一位中國房地產開發商,他為了規避外國投資法,用墨爾本的一對老夫婦來掩飾自己的投資。

費法斯傳媒披露,商人王志軍(Wang Zhijun音譯)通過空殼公司複雜的持股架構和持有信託,用5200萬澳元買下這棟海濱豪宅。這個消息解釋了澳洲地產界被談論最多的謎語,但也引起了關於海外資金湧入澳洲房地產的重大問題。澳洲房產交易稅是多少?
 
6月2日,代表王志軍的律師為了阻止費法斯刊登這則新聞,將其告上維州高等法院,但還是沒能阻止新聞上報。
 
費法斯透露,王志軍在2年前購買Altona時沒有澳洲永居權,但法律是禁止外國人購買二手房的。王志軍因不滿一筆價值百萬的土地稅而與澳洲稅務局互掐,因此曝光了身份。
 
自從2年前易主後,關於Altona主人的揣測從來沒有消停過。媒體和監管部門對掩護王志軍的那個墨爾本家庭帶來了極大困擾。
 
購買Altona的公司Chaimovich Investments在交易前的2周才成立,它唯一的董事和股東是丁秀珍(Ding Xiuzhen音譯)。她是住在Elwood的一位77歲的老人。費法斯獲悉,這位老人從來沒去過悉尼,更別說去看房子了。丁秀珍是王志軍的遠親,都來自中國山東青島。
 
Chaimovich Investments是一個家庭信託基金的受託人公司,丁秀珍年邁的丈夫常福安(Chang Fu’an音譯)是唯一受益人。他們的女兒常荷莉(Holly Chang音譯)曾告訴費法斯傳媒,「這只是時間的問題。我們不想覺得自己在隱藏。」她證實Altona的真正主人是43歲的房地產開發商王志軍和他的妻子關紅燕(Guan Hongyan音譯)。
 
常荷莉說王志軍一家曾想以自己的名義買房,但因為外國投資審查委員會的審批會有阻滯,因此他們被建議用家庭信託的架構進行購買。她說王志軍夫婦也去看過Villa Del Mare,但始終鍾愛Altona。
 
費法斯獲悉,王志軍買房時只有臨時457工作簽證,沒有永居權或澳洲國籍。王志軍被指為人低調,在中國都不為人知。他領導著青島Anteisin集團,在中國擁有不少豪宅項目、礦場和高爾夫度假村。他還擁有中國香港上市建築和房屋維護公司Vision Fame 75%的股權,是該公司的總裁。該集團的業務橫跨中國香港、新加坡和中國澳門,與小派克(James Packer)的Crown Towers和City of Dreams都有維護合約。
 
常荷莉的兄弟Victor Shengli拒絕評論為何要用家庭信託的方式買房。他也拒絕透露關於王志軍的信息。他說:「我們不是什麼大人物,沒有任何神秘的地方。」
 
報導說王志軍後來成了澳洲永居居民。費法斯傳媒今年3月得知,王志軍的代表下令更改信託書,將王志軍改為Chaimovich信託的唯一受益人。
 
聯邦財長何基(Joe Hockey)的辦公室發言人稱,他們不知道關於Altona交易的任何問題。
 
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悉尼大學將推四年本科及本碩連讀雙學位

悉尼大學(USYD)計劃對其教育課程進行大刀闊斧的改革,將一些只需三年的本科學位課程增加至四年,並減少許多學士雙學位課程,代之以本碩連讀的雙學位。這將使悉尼大學至少減少100個學位。 

作為與墨爾本大學競爭、成為澳洲最頂級大學的計劃的一部份,悉尼大學已開始著手進行主要教育結構及其文化的反思,將本科學位從122個減少到約20個。

墨爾本大學提供六個本科學位,西悉尼大學的本科學位不到十個。

悉尼大學計劃對其教育課程進行大刀闊斧的改革

悉尼大學在6月1日向大學員工們公布了一份討論文件,上面說,悉尼大學需要適應和為其學生們准備應對“迅速變化的世界”。文件說,許多大學和高等教育體制早已制定了四年的人文學科本科學位。

悉尼大學副校長派特森(Pip Pattison)說,只有“相對一小部份”學生在得到三年的學位證書後離開悉尼大學,大多數學生進一步學習,所以改為四年的本科學位,將不會被認為是“過激的”。她說:“我們將加入第四年的本科學位榮譽,但是在第四年你不需要為本科學位而學習,因為你可以在一個應用領域裡做一個項目的混合工作,以及在工作場所獲得專業技能。”

派特森說,另一項重大的舉措是,悉尼大學將減少雙學士學位學習。這在悉尼大學也很普遍。“我們將會減少雙學士學位的學習,取而代之的是垂直的雙學位,也即本科加研究生碩士,這些將集中在那些專業領域。”她說,“比如你可用藝術學士加教育學碩士這樣的雙學位,來取代藝術和教育雙學士學位。如此一來,你可以獲得碩士水平的教育資格。”

悉尼大學將在未來六個月內發布一系列討論文件。

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想投資海外房地產?去澳洲當農場主人正是時候!

國際牛肉需求高漲、西澳適逢旱災,加上澳元貶值,創造了買進澳洲農地的好時機。

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想去澳洲當個快樂的農場主人嗎?現在或許正是時候,而且似乎不用太擔心發展前景。澳元兌人民幣、美元大幅貶值,加上目前國際牛肉需求高漲,畜牧業集中的西澳農地價格卻因旱情嚴重而直線滑落,造就了在當地置產的絕佳時機。

根據澳洲最大獨立不動產鑒價公司HERRON TODD WHITE,澳洲農場售價已跌至每公頃500澳元以下,創10年新低。HERRON TODD WHITE農村部主管Tim Lane說:“現在這是個買方市場,無庸置疑。這一切因素結合帶來的機會,非常、非常罕見。”

且伴隨美國牛肉需求水漲船高、價格屢創紀錄,東澳牛肉價格也在本月漲抵空前新高。澳洲所產的牛肉逾7成用於出口,而去年來相繼與日本、南韓、中國簽訂自貿協定,降低或取消了牛肉出口關稅,進一步助長了海外銷售,使澳洲牛肉出口量處於歷史高點。

澳洲肉類畜牧協會(Meat & Livestock Australia,MLA)市場資訊部主管Ben Thomas指出,當前強勁的牛肉需求預料至少將持續12~18個月,使後市價格看漲。

澳洲資產管理公司SLM共同創辦人Tony Lovell正從亞洲、英國、歐洲投資人手中籌集資金,准備購入更多農地。他預期未來10~12年,投資澳洲農場的年報酬率達12%。

據英國房仲業者第一太平戴維斯(savills)去年發布的報告,至2012年止的10年間,投資澳洲農地的年報酬率超過15%,較澳股同期報酬率高逾1倍。同份報告指出,在國際上16個主要農地市場中,僅烏干達和莫三比克的農地價格較澳洲低廉。

同時,澳元貶值壓低了海外投資人的投資成本。據彭博報導,過去2年來澳元兌人民幣貶值約19%,兌美元貶20%、兌歐元也貶6%左右。這已使中國人投資當地的胃口大增。

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房價成國會討論熱點 總理力挺澳洲房價漲

在6月2日的國會辯論中,澳洲房價泡沫成了澳大利亞兩大政黨領袖的爭論焦點,然而無論是現任總理艾伯特(Tony Abbott),還是反對黨領袖薛頓(Bill Shorten)都不拒絕澳洲房價的上漲。

總理艾伯特在悉尼北區的一個普通的街道擁有一幢普通的房產,然而這個位於Foresvtille的家一旦出售能夠為他賺得超過百萬。

這樣的上漲幅度展示了隨著悉尼房價的氣球越吹越大,年輕一代想邁入有產者大門的困難程度。

6月1日在宣布他希望房價能夠繼續上漲後,艾伯特的言論引起了一些爭議,因為財政部秘書長弗雷澤(John Fraser)警告悉尼房產出現了泡沫。兩人的看法正好相左。

艾伯特堅稱,大部分澳大利亞人都希望房價上漲,這樣他們的未來就有保證,他抨擊反對黨領袖薛頓企圖釀成房價下跌。

澳洲總理艾伯特位於新州悉尼市郊Forestville的房產

根據《每日電訊報》的分析,艾伯特1994年以35.1萬元購入現在的房產,現在價值150萬元。而薛頓2009年以84.2萬元購入位於墨爾本的房產,現在也價值達到130萬。

艾伯特說,“數百萬澳人都有房貸,他們最不願意看到的就是房價下跌。想像一下,你需要償還貸款,可是你買的房子還不如以前值錢。”

薛頓說艾伯特不懂房價上漲的惡果,政府需要制定一個計劃為年輕人進入澳洲房產市場做打算。

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英國大使館文化教育處:英國留學要關註的3類新政

新壹年留學申請正在進行。留學英國的學生要註意近期發布的3類新政策。

英國大使館文化教育處:英國留學要關註的3類新政

英國大使館文化教育處有關官員指出,醫療附加費是近期已開始實施的新政之壹,即所有申請赴英停留期超過6個月的非歐公民需支付醫療附加費,學生每年要支付150英鎊。申請人在中國要前往簽證申請中心在線支付涵蓋整個赴英停留時期的附加費。如果被拒簽或撤簽,可自行申請退款。

申請人要按要求領取生物信息卡。申請赴英停留時間超過6個月的學生,可以拿到壹個有效期30天的簽證頁。申請人可憑借這個30天簽證入境,並在到達英國10天內到指定郵局領取生物信息卡。18歲以下學生需要監護人陪同領取;如10天之內未領取,會導致罰款或者取消簽證。此外,學生還要謹慎填寫出境日期,臨時簽證日期會以此為準。

申請人還要註意安全英語語言測試要求。英國變更了安全英語語言考試提供方,英國境內為倫敦三壹學院、雅思安全英語考試,英國境外為雅思安全英語考試。高等教育機構可自行決定其評估攻讀本科或更高學歷學生英語水平的方法。

中國香港第二富豪曾2年掙1000億港幣,退休安排李家誠接班

自從1999年李嘉誠被福布斯評為全球華人首富以來,連續15年蟬聯華人首富寶座。2011年,李嘉誠工夫茶傳奇故事入選國家孔子學院漢語外教文章。2014年《福布斯》雜誌公佈的全球富豪排名,李嘉誠的淨資產總值高達310億美元,蟬聯亞洲首富,全球排行第20位。2014年3月,李嘉誠將屈臣氏股份近25%作價440億港元賣給新加坡主權基金淡馬錫,在8個月中已套現超過710億港元。李家誠現年43歲,為政協北京市第十二屆委員,2005年任恒發副主席,亦是恒地副主席、美麗華酒店主席兼行政總裁、中華煤氣非執董。今年86歲的恒基地產主席李兆基宣佈退任恒基發展主席兼董事總經理,7月1日起交棒予小兒子李家誠。那麼,李嘉誠堪當大任嗎?

中國香港第二富豪曾2年掙1000億港幣,退休安排李嘉誠接班
中國香港第二富豪曾2年掙1000億港幣,退休安排李嘉誠接班

中國香港第二富曾2年掙1000億港幣

人稱中國香港第二富豪的李兆基退休了。港媒報導,中國香港恒地主席李兆基進一步做好退休部署,七月一日起退任主席兼董事總經理,只留任執行董事。中國香港第二富豪退休也引來網友關注,四叔李兆基最為人津津樂道的就是他縱橫股市的故事,2007年的瘋牛,李兆基稱兩年半內賺1000億元,當時更不介意股東會上分享愛股名單,更指大跌市“個個跌到驚,無人買”時,就斥資20億入市。投資策略透明度之高,可供其他富豪借鑒。

恒地主席李兆基欲安排李嘉誠接班

據中國香港《大公報》報導,中國香港恒地主席李兆基進一步做好退休部署。恒發公佈,李兆基將於七月一日起退任主席兼董事總經理,只留任執行董事,而現任副主席李家誠將會調任成為公司主席兼董事總經理。公司另委任歐肇基為公司獨立非執行董事。同於七月一日起生效。

與此同時,恒地公佈,李兆基女婿李寧(執行董事)及獨立非執行董事歐肇基將於今日的股東周年大會後告退。公告指,李寧於恒發收購“千色Citistore”百貨公司業務時,獲委任為恒發之執行董事,冀投入更多時間營運“千色Citistore”業務。

恒發晚上宣佈,李兆基將退任恒發主席兼董事總經理、提名委員會主席及薪酬委員會成員,留任恒發執行董事。李家誠將調任恒發主席兼董事總經理,及提名委員會主席和薪酬委員會成員。李兆基與恒地現合共持有恒發69.41%股權。
李嘉誠堪當大任嗎?
徐子淇現年33歲,出生於中國香港,曾從事模特及電影演員工作。在2006年嫁與恒基二公子李家誠之前,曾傳與霍震霆之子霍啟山交往。自嫁入豪門後,她已漸淡出演藝圈。如今她與李家誠育有二子一女,家庭生活頗為令人羡慕。

李嘉誠在中國香港快人一步研製出塑膠花,填補了中國香港市場的空白。李嘉誠走物美價廉的銷售路線,大部分經銷商都非常爽快地按李嘉誠的報價簽訂供銷合約。有的為了買斷權益,主動提出預付50%訂金。李嘉誠掀起了中國香港消費新潮流,長江塑膠廠由默默無聞的小廠一下子蜚聲中國香港塑膠業界。李嘉誠把塑膠花作為重點產品。塑膠花為李嘉誠帶來數千萬港元的盈利,長江廠成為世界最大的塑膠花生產廠家。不久,他又積極開拓世界市場,並成為“塑膠花大王”。

1958年,李嘉誠在港島北角建起了第一幢工業大廈,興建一幢12層高廠廈,正式介入地產市場;1960年,又在柴灣興建了第二幢工業大廈,李嘉誠的事業迅速走向輝煌。

2014年8月2日,李嘉誠競價收購愛爾蘭Awas航空租賃公司旗下約100架飛機資產,合作夥伴遍及全球50個國家的近百家航空運營商。李嘉誠控股的和記黃埔公司以約8.5億歐元收購愛爾蘭移動通信服務商O2,重組了愛第二大移動通信運營商。

  

 

美國 | 公孫律師詳解紐約房産和投資法律

 

深入解讀EB-5投資移民排期影響及其對策

2015美國EB-5開始了首個排期。這一消息讓不少中國投資者亂了陣腳,以為美國投資移民就此結束。會有這樣錯誤的想法,是因為中國投資者不了解什麼是“排期”。排期,並不是審理停止,而是延後拿大綠卡的時間。對於,準備投資移民美國的投資者,現在是否有任何應對措施呢?本期,我將深入解讀美國EB-5投資移民排期。【閱讀原文

 

美國房地産投資的主要稅務簡析

中國人在美國投資房地産時,稅務問題是不可避免的。本期,我將向中國投資者介紹美國聯邦稅法在房地産交易中所涉及到的主要稅務問題。【閱讀原文

 

紐約房地産買賣的前期盡職調查——權利與堅實保障

本期,我想通過本文告訴中國買家,在美國購買商業地産項目中“前期盡職調查”的重要性。它是每位投資者應享有的權利與堅實的保障。【閱讀原文

 

美國貸款購房 YES OR NO(下)

選擇了較爲安全的貸款購房,在之後的交易程序中是否就一切順利了呢?當然不是。貸款,只不過是一種買房的方式,而在後續的交割中仍有許多的問題等著你。【閱讀原文

 

美國貸款購房 YES OR NO(上)

海外投資者在美國買房,是選擇“全現金”購房還是貸款購房?如果您是一位成熟的投資者,進行多種投資的話,建議選擇貸款投資,給自己充裕的現金流;如果在資金充裕的前提下,選擇全現金購房或許會是較爲經濟的選擇。那到底該怎麽選?【閱讀原文

 

紐約學區房≠免費公校教育“通行證” 擇學區而居因人而异(下)

在上期介紹學區房的一些地稅與其他相關問題之後,本期我將詳細分析進入好學校與投資學區之間的關係。許多中國家長認爲,購買了學區房自己的子女就能介紹紐約當地的免費教育,其實這只是中國投資者的一種誤解。事實上,美國的教育體系爲孩子入學提供了很多不同的選擇。是否投資學區房視自身的情况和投資條件而定。【閱讀原文

 

紐約學區房≠免費公校教育“通行證” 擇學區而居因人而异(上)

說到紐約州,除了地産、金融、時尚,其教育文化也頗爲著名,由此,紐約的學區房被中國投資者視爲免費公校教育的“通行證”,其實這是一個誤區。本期,我將爲中國投資者介紹與學區相關的投資信息,以助投資者變得更爲成熟理性。【閱讀原文

 

紐約房産如何投資?深入瞭解房産形態 理性選擇投資目標(下)

上期聊完了共有公寓與合作公寓之後,本期將繼續圍繞紐約4大房屋類型的話題。獨棟別墅與聯體別墅都是中國投資者最爲中意的房屋類型。而在本期內容中,我會將之前的共有公寓與合作公寓逐一與這兩種別墅比對分析,供投資者對它們有一個清晰的認識與投資目標。【閱讀原文

 

紐約房産如何投資?深入瞭解房産形態 理性選擇投資目標(上)

紐約是一個世界性的投資熱地,房産就是其中一大熱門。在紐約的房屋主要分爲4大類:共有公寓、合作公寓、獨棟別墅和聯體別墅。這四種類型的房屋對于投資者來說更具利弊。首期,我先將大樓共有公寓與合作公寓的各自特點與投資利弊來做一個徹底的解析。【閱讀原文