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深入解讀EB-5投資移民排期影響及其對策

在美國東部時間2015年4月13號14點召開的IIUSA第八屆投資移民區域經濟發展大會上，美國國務院簽證辦公室主任Charles Oppenheim宣佈：美國投資移民的排期正式開始。隨後，在美國國務院在簽證排期表上，正式確定了這一消息。美國歷史上第一次投資移民的排期將於2015年5月1日正式開始，排期截止日（cut off date）倒退2年，到2013年5月1日。本期，我將在這裏專門為解讀排期所涉及到的幾個問題。

在文章開始之前，我先回答一個許多EB-5投資人擔心的問題，排期是否等於停止？答案是不會！即使產生排期，對投資移民申請的審理依然不會停止，排期只是將拿到綠卡的時間延後。

什麼是排期？

1萬個綠卡名額飽和

美國移民局會從每年財政年度10月1日開始發放1萬個投資移民臨時綠卡。起初，每年申請臨時綠卡的人數不足1萬，因此美國移民局會在申請被批准時，馬上將案子發往國家簽證中心處理，再轉到廣州領事館面試程式或身份調整程式（I-485）。整個過程除了審理時間外，沒有任何等待。

從2012年至今，每年的1萬個名額已不能再滿足投資者的需求，一旦移民局預計今年財政年度的1萬個名額將會飽和，移民局則會限制綠卡發放的速度，將1萬個綠卡名額平均分配在每個月。今年5月1號產生的排期，意味著今年移民局預計發放給中國大陸出生者的綠卡數量已經接近飽和。

需注意的是，每年移民局發放的1萬個綠卡是以最終拿到綠卡的總人數來看的，1萬個名額並不等於提交臨時綠卡申請I-526的數量。比如今年有5000個投資者分別投資50萬或100萬作為主申請人提交了投資移民申請，申請被批准之後，主申請人的配偶及21歲以下未婚子女可以跟隨主申請人同時申請綠卡，那麼最後拿到綠卡的人數可能會達到1萬人。

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英國留學簽證拒簽了怎麽辦？

想出國留學，簽證是必須的。壹般來說被拒簽的理由無非為簽證材料不真實，經濟、年齡、婚姻狀況不符合簽證條件，簽證申請表格填寫不當這幾種。雖然說，在辦理英國留學簽證時被拒簽的幾率並不高，但是了解壹些相關的知識還是要有，萬壹被拒了呢？

被拒簽了怎麽辦？

英國留學簽證拒簽了怎麽辦？

壹、仔細研究拒簽信

因為拒簽信不僅是學生再次遞簽的唯壹依據，也是大使館簽證官向學生表達他對於該申請者申請材料的看法的唯壹途徑，只有認真的閱讀拒簽信後，在能領會簽證官的潛臺詞，才能順利的再次遞簽。

二、再次檢查所遞交的簽證材料是否符合要求

根據Checklist仔細回顧個人所遞交的材料，看看是否符合大使館對於簽證材料的要求。英國簽證中心以及英國大使館的網站上對於所應遞交的材料都有明確的規定，學生應仔細研究Checklist以準備合適、合格的材料。

三、再次遞交

英國大使館並沒有嚴格規定學生重新遞簽時間，只要再次遞簽的材料準備齊全，學生即使在拒簽的第二天就遞簽也不會產生任何問題。但是，小編還是建議學生仔細研究拒簽信，認真準備再次遞簽材料比較好。

最後小編提醒各位同學，在申請留學簽證時誠實和仔細是最重要的。

壹定不能作假。壹定不能作假。壹定不能作假！

強勁復蘇將到來？英國抵押貸款批準件數升至14個月高位

據英國BBC 6月2日報道，據悉，今年4月英國房屋抵押貸款（Mortgage）的批準率是14個月以來最高的。

但分析人士說，這並不會導致英國房價的瘋狂上升。

英格蘭銀行（Bank of England）說，今年4月，英國房屋貸款機構共批準了68706份申請，但是還是遠遠低於2006年的129996份。

然而，今年春季批準的房屋抵押貸款的申請要大大高於去年後半年。

英國抵押貸款批準件數升至14個月高位

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通常，房屋抵押貸款活動會影響房價，但是房價的漲跌還取決於其他的壹些因素。

專家說，房屋押貸款率的低利率以及良好的就業市場壹般會對房地產市場起到支持的作用。

但是，目前英國的貸款機構批準借貸的標準仍然十分嚴格，因此像目前這樣的房屋抵押貸款高通過率不會維持下去。

申請人需要經過嚴格的審查，看看他們在利率上漲之後是否還能夠承擔得起。

此外，抵押貸款申請批準率的上升也證明了原來人們預言的許多人由於5月的大選而在觀望，把購房推遲在大選之後的說法不準確。

與此同時，據英國土地登記局(Land Registry)周壹（6月1日）公布的數字，截止到今年4月，英格蘭和威爾士的房價上漲了5.1%。

其中，半獨立屋（semi-detached）房價上漲的幅度最高（5.6%）。

如果從地區來看，倫敦以及英格蘭東南地區的房價漲幅最高，分別為10.9%和8.8%。

新壹輪上漲將來臨 65%的英國房東預備再次購置房產

根據英國權威抵押貸款機構的壹項新的房產投資調查顯示，大部分英國房東們將在2015年接下來的壹段時間內加速對房產組合進行擴張性投資。顯然，保守黨上臺後對英國房產市場的利好性導向讓投資者們信心倍增，加大了倫敦房產的投資力度。

新壹輪上漲將來臨 65%的英國房東預備再次購置房產

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65%的英國房東預備再次購置房產5年內英國房市平穩發展

根據英國專業投資抵押貸款機構Mortgages for Business的5月最新市場調查顯示，65%的英國房東預備在未來6個月中購買再購買壹套房產，而半年前這壹數字是55%。

從另壹角度來看，僅有8%的房東有計劃出售手中的房產;同時，有27%的房東對市場處於觀望態度，暫時並沒有出售或購買房產的現行計劃。

Mortgages for Business常務董事David Whittaker表示，除了擁有充足的資金來源，房產投資者們對於房產再投資的自信心來源於強勁增長的英國房屋租賃市場。大都會地區就業率的上升讓當地房屋出租率壹路水漲船高，很多房東已經通過提高租金價位嘗到了投資的甜頭。

2015年以來當地租房需求正在持續給租金水平施加壓力，為了租賃市場的正常運轉，很多房東也不得不提供更多的出租房屋。因此，銷量在4~5月短時間內實現了高速增長。

此外，另壹大促使投資者二次購房的關鍵因素來自最近的英國大選結果。大選結束壹方面意味著未來5年內(英國5年壹次大選)英國房市趨於穩定，另壹方面也意味著，此前保守黨出臺的壹系列房產利好政策將會逐壹落實，短時間內倫敦樓市將會見證新壹輪房價上漲。

浮動貸款利率漸受青睞海外置業專家建議5年期固定利率

在貸款及融資方式方面，投資者的選擇也有了較為明顯的變化。在受訪者中，26%的投資者更傾向於申請浮動利率抵押貸款。而在去年11月做的相同調查中，這壹比例為23%。

與6個月之前相比，固定利率還款方式在最近壹段時間的受歡迎程度略微下降。有22%的投資者選擇兩年期固定貸款利率，同比2014年11月下降1個百分點;選擇3年期固定貸款利率的投資者僅有12%，同比下降3個百分點。

仍有30%的投資者選擇較為安全的5年期固定貸款利率。讓人驚訝的是，壹些長期固定貸款利率還款方式正在逐漸受到投資者的關註。有10%的投資者青睞10年期固定貸款利率，6個月前這壹比例僅為8%。

調查也顯示，在過去6個月中英國房東平均貸款價值比率(也稱房貸風險比率，比率越高，銀行貸款風險越大)有了顯著下降，目前保持在54%左右，同比去年11月下降3個百分點。此外，大部分房東都選擇了借貸的方式購買房產，全額支付的房東僅占6%。

Whittaker認為，從長遠來看，固定利率貸款方式更加穩定，貸款風險也相對較低。介於壹些浮動利率貸款方式並不比5年期固定利率貸款方式“劃算”，如果投資者有超過5~10年的房產投資計劃，他還是建議購房者選擇5年固定利率。

上調紐約豪宅稅不為市場降溫只為公校投資者怎麼辦？

4月曼哈頓房市總覽

4月的曼哈頓房市比3月要緩慢些，中間成交價為120萬美金，高過2015年1、2月，但低於3月。總待售房源在上2個月保持平穩後略有上升，成交量也在持續上升兩個月後稍有下降。房市有點兩級分化的趨勢：品質好、標價合理的房子賣的越來越快，相反，標價不合理的房子開始在市場上滯留。我們不再看到2年前所有房子不分參差一起水漲船高的情況。除去新樓盤和高端價位（300萬以上）的房屋，如果房屋在1個月內沒有動靜，那就表示價格不合理。中間上市天數持續下走，達到過去一年裏最低的46天。

紐約州豪宅稅

房價在100萬美金及以上的房屋，買家需向政府一次性繳納1%的豪宅稅。而紐約市長白思豪提議，將對價值175萬美金及以上的房屋加收1%的豪宅稅。2015年年底，紐約豪宅稅將開始上調。

上調後的紐約豪宅稅為：

影響將有多大？

據REALDEAL報告，2014年175萬美金以上的交易大概占全年總量的27.6%，占產全公寓的39.4%，占聯體別墅的68%。政府的此項稅收並不是在為紐約房地產降溫，而是因為州政府需要300萬的稅收收入來支持公立學校。那這項政策究竟會不會對紐約快四年的房地產牛市造成任何降溫呢？我覺得對非投資人來講，此項政策沒有多大後果。非投資人對房屋有居住需要，其擁有/投資週期較長，多付1%的稅，從長遠來看沒有多大的阻礙力。但是對投資者來說，這項政策可能會讓在紐約和其他城市舉棋不定的邊緣投資人選擇非紐約城市。

美國稅收到底有多貴？

總的來說，美國房地產相對其他投資產品，在稅收上相對很有優勢。最主要的原因，是房屋作為不動產享受折舊的優勢，而這是別的投資產品所沒有的。出租房，每年有一定的折舊可以用來抵去租金收入，多餘的可以在最終脫手後用來抵去投資收益。而平時的房屋維護費用，多數也可以用來抵去租金收入。海外投資者和美國人差不多是同等待遇，不同之處，是海外買家在賣房時會被要求扣稅10%，但這在向美國政府報完稅後，會多退少補。反而需要重視的是，海外投資者如果在美國有收入就一定要報稅。

葛宜瑉專欄全集：

葛宜瑉詳解紐約房產市場

歡迎讀者發郵件至editorial@juwai.com提問或發表評論，或流覽葛宜瑉居外網首頁http://www.juwai.com/Elliman

購買海外房產前務必先回答這5個問題

買房涉及一系列複雜的過程，在做出這項人生重大決定前，務必先回答五個問題，幫助自己做出聰明決定，買到符合長期需求的理想住房。

該不該買房？5問題幫你想清楚

第一、我有長期定居的打算嗎？

買賣房屋免不了各項高額交易費，數額又往往是所有資產交易中最高。所以，買家最好確定自己計畫定居一地至少七年，甚至十年以上都不為過，否則將導致不必要的買賣損失。

如果你沒信心會長久住在這個屋子，就該繼續尋找更合適的物件，在找到心目中理想住家，並下定決心購買前，可選擇暫時租房。

第二、我做好財務準備了嗎？

展開購屋程式前，先請貸款機構查詢你六至12個月的信用報告，如果上頭存在任何不良紀錄，應想辦法解決或改善。

此外，房貸預批也相當重要，讓貸款機構依據你的收入與信用，計算你的最高貸款數額。或是利用線上房貸電腦，大致對預算有個概念。

貸款機構可提供許多寶貴建議，例如在完成買賣交易前不要進行任何風險性行為。比如說，這段期間你不該大量刷卡消費，或在不同儲蓄帳戶間進行轉帳。還有，如果本身還有其他貸款、帳單或房租，務必按時繳清，才不會影響房屋順利交易。

第三、我的仲介可靠嗎？

你可透過詢問親友，或上網搜尋幾個合格的仲介，他必須對當地房市有相當的瞭解，而且建立了不錯的口碑。在決定最後人選前，應至少面試三人，與他們討論你的買房計畫。

怎樣的仲介才算合格？他必須在當地擁有至少五年以上經驗，而且是全職仲介。如果他們能提供過去幾年的成交紀錄，例如連續幾年每年都有數筆成交案，則更為理想。你也應該到當地的房仲監管機構，查驗該名仲介的執照是否合法有效。

第四、我有下工夫掌握行情嗎？

想找到理想住房絕不是一蹴可幾，你必須仔細研究當地房市行情，瞭解符合自己默認條件的物件價格範圍。購屋很可能是你人生中最大筆的消費，一旦拍板定案，就很難走回頭路。倘若操之過急，最後不滿意房子導致不到幾年就想出售，虧損也得自己承擔。

第五、我準備好上戰場了嗎？

房市中沒有“超完美交易”這回事。多數的買家以為自己撿到天上掉下來的禮物，結果不到幾個月的時間，就會發現這筆交易沒有自己想像中的划算。

購屋可以是一種長期累積財富的好策略，但也常有人算不如天算的情況發生。

雖然無法排除所有風險，但讓自己在知識、資金與專業上都裝備齊全，越有可能覓得適合長期定居的理想住房。

流覽居外【名家專欄】欄目，瞭解海外房產投資獨家專業解讀

中國太平出資50億在紐約曼哈頓建樓

各大險企相繼海外買樓後，中國太平也按奈不住了！6月1日，中國太平連發「兩彈」，先是宣佈8億美元(約50億人民幣)投資紐約曼哈頓地產項目，繼而聯手全球知名金融企業美國史帶集團成立北美新公司。

該地產項目坐落於翠貝卡商業區，紐約城360度全景盡收眼底。

據悉，該地產項目簡稱「翠貝卡111」，地處曼哈頓核心區域。作為中國太平首個海外地產投資項目，參與方包括了開元城市發展基金、厚朴資本、美國知名私募黑石集團等多家機構。

中國太平方面介紹，此次投資將通過設立海外股權投資基金的形式，與兩大美國頂級房地產開發商Fisher Brothers和Witkoff合作，並由黑石集團提供項目貸款，以投資控股項目公司、全程參與開發的方式完成該項目。

「投資開發美國優質房地產項目，擇優配置美元資產，將有效分散資產配置風險，提高投資回報，這也正成為國內包括保險公司在內的各類機構出海的穩妥選擇之一。」中國太平稱。

而北美新公司名為「太平史帶控股有限責任公司」，下設一家保險總代理公司和一家保險公司，主營財產險業務。其合作方史帶集團同樣「大牌」，據官網介紹，美國史帶集團成立於20世紀初，為全美最大保險集團之一，現任董事長兼CEO是有全球保險業「教父」之稱的莫里斯.格林伯格。

建成後將成為曼哈頓金融城的標誌性建築之一

建成後將成為曼哈頓金融城的標誌性建築之一

中國太平表示，成立太平史帶公司意義重大。作為擁有86年歷史的老牌險企，北美新公司不僅有效填補了中國太平在該地區的機構空白，依託史帶集團本土市場的豐富資源，能夠進一步拓展中資企業在北美地區的相關非壽險業務。

由KPF建築師事務所設計，佔地面積約330000平方英呎

資料顯示，中國太平是管理總部設在中國香港的中管金融保險集團。

值得一提的是，中國太平近期在資本市場的交往活躍，其剛剛公佈配股計劃中，就有馬云旗下云峰基金的身影。該次配股擬按每股27.74港元的認購價，配發4.86億股，募資135億港元，而中國太平當日的股價即上漲9.5%。

摩頓島珍貴度假公寓樓不僅是收益可觀的生意更是通往澳洲綠卡的快車道

澳洲布里斯班的頓島（Moreton Island）是世界上第三大沙島，98%的面積都被國家公園覆蓋。這裡地處太平洋，所以能看到鯨魚、海鳥、大群海豚，還可以滑沙，因野生海豚而聞名世界，所以又稱「海豚島」。不少自然愛好者都將摩頓島視作最佳旅遊點。今天要為大家推薦的這棟度假公寓樓，正位於摩頓島國家公園中，奇特的位置，帶來了非常可觀的租金收益。更重要的是，由於可將本物業視作小型賓館或旅遊度假村之類的商業地產，因此，可與澳洲投資移民聯繫起來，成為您獲得澳洲綠卡的快車道！

著名度假島嶼「摩頓島」珍貴物業，享有180度無敵美景

這棟位置絕佳的度假公寓樓，共含兩套完全自成一體的出租公寓，也可作為優質的商業投資物業，售價為125萬澳元（價格可議）。公寓樓的佔地面積為453平方米，樓內面積大約是500平方米。房齡約為8年，房屋重置成本超過120萬澳元。該物業帶有為期130年的土地租用協議，坐落於國家公園之中，所在地不再有土地出售，因此格外珍貴。

摩頓島是布里斯班外海的著名度假島嶼，可以在這裡見到許多海洋動物。這裡距離斯卡波羅（Scarborough）或曼利鎮（Manly）都只有短短的船程。身為世界上最大的沙島之一，這裡幾乎就是一座國家公園，島上熱帶植物環繞，山崖丘陵起伏跌宕。難以置信的是山崖深處居然還有沙漠！因為島上還有潛水、揚帆出海、垂釣等活動，即便只是靜靜地坐上一天，也會感覺天界的寧靜和人生的片刻永恆。

由布里斯班出發，只需一個多小時的船程，竟能抵達一個完全不同的獨立世界，這裡就是常被稱為海豚島的摩頓島(Moreton Island)。天閣露瑪(Tangalooma)則是島上的專屬度假村，坐落於這座島的西側。這裡集海島風情與完備設施於一體，並匯聚了70多項豐富活動，免除輾轉於各個景點的舟車勞頓，讓人盡心享受每一分每一秒的快樂假期。島上著名的湯加魯馬野生海豚度假村（Tangalooma Wild Dolphin Resort）也是世上少數幾處可親手喂食野生海豚之處。能夠坐擁如此獨特的美景，這棟公寓樓所擁有的無可匹敵的自然環境令其獨樹一幟，頗受投資者青睞。

摩頓島珍貴度假公寓樓：坐擁180度海洋美景，收穫可觀出租回報 — 這是一棟位於摩頓島的度假公寓樓，坐落於國家公園之中，為投資者提供了珍貴的置業機會

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德國：人口逐年減少住房需求量不降反增

據德國《圖片報》近日報道，日前，德國聯邦建築、城市和空間研究所（BBSR）發表研究成果稱，到2035年德國人口將減至7820萬，較目前下降3%。然而，住房的需求量卻不降反增，最主要的原因是單身者人數越來越多。

德國人口逐年減少住房需求量不降反增

據統計，近年來諸如慕尼黑、斯圖加特、漢堡和柏林等德國大城市的住房需求量增長迅猛，房價漲幅也明顯高於其他地區。德國聯邦建築部長亨德裏克斯（Barbara Hendricks）曾表示：“德國鄉村地區的人口未來將明顯減少，而大城市的住宅需求量會大幅增加，房租也會相應上漲。聯邦政府需要建設更多價格合理的新住宅。”

報道稱，1990年兩德統壹時，德國的人口接近8000萬，並壹度在2002年時達到8254萬。此後，德國人口總體上趨於逐年遞減，至2012年降至8050萬。

歐洲陷“房屋供應危機” 法國情況愈發嚴重

據法國媒體6月1日報道與在法居民住房需求量大幅增加的趨勢持相反方向，法國住房供應量自2007年以來便持續呈現著壹種令人擔憂的顯著下降趨勢。

事實上，隨著法國政府2011年實行住房建設減降計劃之始，法國房地產市場就面臨著越來越大的壓力。2007年時，法國以每1000名居民中513人擁有住房的比例在歐洲範圍內成為人均住房率最高的國家。2009年，法國人均住房率稍微下滑，達至每1000名居民中有509人擁有住房，在歐洲範圍內名列前三。但在2015年Housing Europe（歐洲公共房屋、社會房屋及合作房屋機構）公布的最新統計中，法國排位則趨於墊底，每1000名居民中僅有423人擁有住房。即使對於在21世紀初並未經歷住房建設熱潮的德國來說，其在2015年的最新統計中人均住房率還達到了每1000名居民中有506人擁有住房，排位列在法國之上。

歐洲陷“房屋供應危機” 法國情況愈發嚴重

該項調查還表明：2007年至2014年之間，法國在新房建設上的各項指標均有所縮減，特別在數量方面上甚至是減少了13.3萬間的新房建設指標。而這與法國政府曾做出的每年增設50萬間新房的預計目標顯然是不相符的。

社會方面的房屋供應量極度缺少

據Housing Europe機構的研究人員表示，法國在人均住房率方面的下跌狀況令他們十分擔憂：“現如今在法國，因經濟拮據或其他自身原因而被迫趕出家門無家可歸或寄住他處的流浪漢隊伍正在逐步壯大，所以可以說，法國在社會方面的房屋需求量是十分巨大的。我們擔心，這種房屋供應量緊張情況會影響整個社會的安定情況。”

據住房慈善機構皮埃爾神父基金會（Abb Pierre Foundation ）方面的消息稱，法國缺乏住房的情況至少會涉及人口量80萬人，其中包括壹部分擁有體面工作並賺有適當工資的人群。對此，來自法國國際經濟研究中心（CEPII）的經濟學家托馬斯·格耶比納也表示了贊同：“法國房屋供應量縮減的現狀會讓80萬人口止步於屬於自己的家門之外。這80萬人中會包括10萬的流浪人口、15萬的集中安置人口、15萬至30萬的人口借助於親戚家以及30萬的人口寄住在根本不能算作舒適的家的地方。”