最近我跟客人談起房產投資，很多客人都抱怨在多倫多目前的市場，投資房子幾乎沒有什麼現金流，包括Condo，Condo投資雖然容易，但升值潛力比較差。不可否認，如果只是籠統地談論多倫多整個的Condo 市場，出租的話是幾乎沒有什麼現金流，而且很多老舊的Condo 和地點差的Condo 這麼多年幾乎沒怎麼升值。投資Condo，地點尤其重要。而買Condo樓花，等待的時間太長，4,5年時間中可變因素太多，風險其實不小，關鍵價格也不便宜，買總價高的Condo樓花尤其不合算。
轉讓樓花的極大優勢以及高投資回報率操作分析
仔細分析現金流的話，出租沒有什麼現金流是指帳面現金流，但因為現在貸款利率比較低，還貸款部分中本金積累的淨值現金流還是比較可觀的，回報率遠大於銀行的定期儲蓄利率。至於投資什麼樣的Condo，其實最賺錢、最有效率、回報率最高的是買一些快要交樓或者已經拿鑰匙的轉讓Condo樓花。
轉讓Condo樓花的好處有以下幾點：
1.轉讓價低於市場價很多；
2.可以馬上看到房子，沒有遠期交房的各種風險；
3.趁現在貸款比較容易，馬上搞定房貸；
4.很快可以出租，好多萬定金不用閒置4,5年，可以馬上錢生錢，積累資產淨值，淨值正現金流目前是很可觀的；
5.產權過戶後隨時賣房變現都很容易，不像樓花非要等4,5年後才能賣出價值。
轉讓價低於市場價可獲得高收益
轉讓價低於市場價很多，是因為樓花轉讓，建築商基本都不允許公開打廣告（抓到是要罰錢的），只能私下找人轉售。這又不是轉讓件幾十塊錢的衣服，幾十萬的房子哪那麼容易在小圈子裏買賣的，所以轉讓樓花必須低於市場價不少去轉讓，才會有人接手，這跟私賣房子都賣的很便宜一個道理，轉讓樓花還是轉讓圖紙或者時間很短必須轉，私賣難上加難。而這對於懂行的投資者來說則是個大好的投資機會。
至於如何找到遠低於市場價的轉讓樓花，只有找一些很有經驗專業人士，通過特殊管道才能找到。下麵的表格就以一個剛出來的待轉讓的現房樓花為例，計算一下它的現金流和投資回報率。
這個Condo樓花是在多倫多市中心，離多倫多大學、金融區、五大醫院都很近，出租非常搶手，500多尺一室的房子可以租到1800塊。跟轉讓的樓花類似的現房，在周圍區域的市場價格至少是大約42萬到43萬。這個樓花轉讓者是6年半前買的一手樓花，現在因為貸不到款只能低價轉讓。這個樓花買下後可以馬上拿到房子自住或者出租。
從該表可以看到，出租頭2年每月有184塊的現金流，再通過本金的積累，5年靠租金就掙了3萬8千塊，這就是上文說的“可觀”的含義。
最關鍵的是，這個在寸土寸金的多倫多市中心地點的新Condo，每年房價只要上漲5%，通過房貸的杠杆作用和本金回報，就可以達到5年後投資增加1.5倍（150%）的回報。
上面說的投資那個合算的轉讓樓花，5年後可達到比投入的錢增加1.5倍（150%）的回報，這個150%是很粗算的回報率，沒有把樓花產權交接時的各種費用算進去，因為這些費用也都是最初投入的本金，所以該投資最初投入的錢不止9.5萬塊，但另一方面，該轉讓樓花是以低於市場價很多，撿便宜買下來的，計算以後每年房價漲幅應該以市場價（而不是買入價）為基準年增5%計算。所以上篇的投資回報率的計算不是太準確，本篇再稍微準確地計算一下。
說到投資，就是講究用錢賺錢，而且要用盡量少的錢賺最多的錢，即最大限度地追求投資回報率，當然這個最大限度是指在可控風險範圍內。既然這個轉讓樓花的買價比市場價低不少，那持有期間就不能讓這個差價睡大覺，得通過增加房貸（即Refinance,以本文的例子，中文應該叫加按）的方式把差價取出來，取出的錢可以再滾動投資到下一個專案中去。
加按直接導致投入該轉讓樓花專案的全部金額減少，而以後該房產的漲幅是個定數，跟該房產做沒做加按沒有關係，所以加按的最終結果是提高了投資回報率，因為分母減少，分子基本不變。當然這個投資回報率被提高的前提，是租金的淨值現金流加上房價增幅，二者之和是正數的情況下。很顯然，在本例，因為租金收入很高，租售比很好，非常適合通過加按去提高投資回報率。下麵的表格就是在樓花產權交接後馬上加按的情況下，同時把樓花最後產權交接時的各種費用考慮進去，而儘量精確地計算它的現金流和投資回報率。
轉讓樓花的現金流和投資回報率
轉讓樓花市場價 $430,000
大約地稅（Property Tax） $2,800
LTV 75%
加按後總房貸 $322,500
固定房貸利率 2.49%
房貸還款期（年） 30
a 房貸月供 $1,270
b 平均每月地稅 $233
c 每月Condo 管理費 $260
d 每月供房支出 (a+b+c) $1,764
e 房貸月供中平均每月含的本金 $619
f 房貸月供中平均每月含的利息 $651
g 出租時，每月供房實際成本(b+c+f) $1,145
h 市場租金（租客另外付電費） $1,800
i 每月帳面現金流 (h-d) $36
j 每月積累的淨值現金流
(h-g 或者 i+e) $655
k 年租金淨回報率（稅前）(jx12/W) 10.62%
2年累計積累的淨值(j x 24) $15,732
m 2年後預期租金淨回報率（稅前） 8.62%
預期5年累計積累的淨值 $34,884
保守估計，每年房價升值僅 5.0%
5年共升值 27.63% $118,801
5年後價值 127.63% $548,801
升值總回報 （杠杆作用） 160.33%
n 升值年均回報 （杠杆作用） 32.07%
p 每年總平均投資回報率
((k x 2 + m x 3)/5)+n 41.48%
q 5年總回報 (p x 5) 207.4% $153,685
買樓花的費用明細和資金運用
最初貸款首付金額 $95,000
政府收的Levy 等雜費 $7,000
律師費 $2,000
Land transfer Tax $7,600
HST Rebate （可退） $20,000
最終買下房子的全部投入 （不算HST Rebate) $111,600
加按後拿回錢數 $37,500
W 加按後淨投入的全部投資 $74,100
從該表可以看到，加按後雖然表面現金流幾乎為零，但因為房貸利率低，月供還的本金比例很高，同時本金投入少了，所以年租金的淨回報率（稅前）依然可以達到10.6%,這是比較穩定、看得見的回報，大於很多基金的回報，銀行存款那點利息回報就更不用提了。所以這種情況，即使首付的錢都是借的（例如使用房屋授信即HELOC），也沒有太大投資風險。
通過加按，減少投入的錢，而使5年投資回報率超過200%，這是在房價每年增長5%的市場很健康的情況下就很容易達到了，如果這5年中間再加按的話，回報率更遠超200%，這就是房地產投資的魅力。
結合實際情況，我看好的這個轉讓樓花所在區域的Condo 現房，過去5年的房價增幅實際上遠不止年均5%，同時目前該區的需求仍然很旺盛，房源不多。所以通過靈活運用房貸融資，使投資回報率5年超過200%是很正常的預測。
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