juwai

倫敦、洛杉磯、舊金山、紐約、悉尼、墨爾本、多倫多、首爾、濟州島、西班牙、墨西哥、比利時、馬來西亞、泰國、新加坡……地圖上將越來越多的遍布中國房地產企業的投資紅旗。

2008年全球金融危機爆發後，中國企業開始邁出了海外投資步伐，房地產企業的海外投資端倪則肇始於2009年，隨著國內房地產市場調整，2014年開始出現房企海外擴張加劇之勢。

中國的政策環境推動、國內市場需求放緩、海外市場擁有更可觀回報率等因素促成了中國房企海外投資隊伍的加大。

“2012年10月，中國政府鼓勵企業走向海外做全球資產配置，房企海外發展速度最快”，仲量聯行國際資本集團中國區總監夏飏飏在接受財經網記者專訪時表示。

“同時，海外政府非常歡迎中國房地產企業在當地投資，2008年金融危機以後，所有金融機構投資放緩項目停工，導致整體經濟復蘇的情況下房地產市場 出現供不應求，中國房地產企業於是迎來海外投資機會，2012年底至2013年初，中國房企就已經開始探底海外投資，到真正下手的過程壹般是6個月到1年 時間。”

於是，2014年出現房企集中海外投資現象。資料顯示，新華聯敲定在韓國濟州島和馬來西亞新山市伊斯幹達開發區的項目，碧桂園斥資7300萬元在悉 尼拿地進軍澳大利亞市場；萬科在美國紐約曼哈頓的首個項目列克星敦大道610號舉行了動工典禮。綠地在紐約和首爾項目投資有新進展，萬達、雅居樂、富力、 首創等企業也均在海外投資市場上有所表現。

地產研究機構萊坊發布報告顯示，2009年中國海外房地產投資總額6億美元。仲量聯行統計數據顯示，2014年中國海外房地產投資超過165億美元。“而這壹數據可能在2015年上升至200億美元”，夏飏飏表示。

165億美元投資中，其中112億美元來自於商業地產投資，53億美元來自於住宅開發投資。“辦公樓和酒店成為中國海外投資最熱門的選擇”，仲量聯行報告分析，2014年海外投資額在商業地產交易總額中占比達到52%，海外商業地產投資首次超過國內。

2013年，房企在海外投資項目主要在公寓樓和旅遊度假社區。2014年投資產品種類有所增加，包括難度更大的商業、辦公、酒店，以及城市綜合體等。夏飏飏表示，2014年中國企業海外投資的50%是寫字樓，33%是開發地產，剩下的是酒店、零售等。

萊坊董事及大中華研究及咨詢部主管紀言迅亦向媒體也表示，中國房企對外投資者由核心寫字樓和住宅開發轉向休閑和工業物業開發。

除了拿地開發、購地標等升值模式，夏飏飏還指出另壹種中國房企關註較少的海外投資模式，即“改造房”。夏飏飏說，倫敦等區域面積並不大，可供出售的土地有限，於是改造房便成了壹種投資途徑，而這種投資模式目前暫未被國內房企關註。

中國房企海外投資在尋求分散投資實現多元化同時，亦尋求投資地點多元化。

仲量聯行報告顯示，2014年，倫敦共吸引40億美元中國投資，成為最受房地產企業青睞城市。其次，悉尼獲得22億美元投資，紐約、舊金山、洛杉磯、芝加哥、墨爾本、東京及新加坡各獲得5億至15億美元投資。

對於房地產企業來說，可以簡化為已邁出國門和未邁出國門兩支隊伍。夏飏飏稱，已邁出國門的，已經在倫敦等城市站穩腳，將會把投資目光放在附近城市；未邁出國門的，可能將會將倫敦等金融城作為第壹落腳點。

“倫敦2015年仍會繼續獲得較大投資，將排中國房企在海外投資城市前三名”，夏飏飏分析，國際化和歐洲金融中心的標簽、全球通用語言降低法律研究 障礙、稅率優惠，以及教育優勢等原因，將使得倫敦仍將持續吸收外資。其次，倫敦附近的其他國家，如德國、比利時等也將成為吸引投資的新區域。

“大舉投資門戶城市的物業市場之後，中國投資正將傾向於發掘主要省會城市、二線城市的高回報率投資機會”，萊坊和第壹太平戴維斯也不約而同地指出此觀點。

第壹太平戴維斯市場部高級經理何淩在接受媒體采訪時稱，投資回報主要分兩部分，壹是租金，海外投資壹般可以保持4%-5%的穩定收益率；二是房價增長因素。第壹太平戴維斯數據顯示，2014年倫敦地區房價上漲了16.8%，澳大利亞各主要城市漲幅為8%，悉尼則達13%。

門戶城市的房價受外來投資增加影響正在逐漸升高，或將影響下壹輪投資收益。

仲量聯行數據顯示，全球20個核心城市2014年商業房地產投資回報率為5.38%。“項目投資潛力主要在於稀缺的地理位置，和合理的收購價格”夏飏飏稱，韓國房地產企業較中國早3年進入全球資產配置，從目前韓國來看中國房企未來收益，“非常可觀”。

以綠地作為中國房企海外擴張的壹個縮影，綠地目前已進入韓國、澳大利亞、美國、英國、馬來西亞、泰國、加拿大等四大洲9個國家13個城市，海外項目總投資超200億美元。綠地2014年超過萬科登頂房地產銷售榜首，其海外投資貢獻率不可忽視。