贏過港股 中國香港房價去年漲13％

中國香港官方近日發布的數據指出，去年12月中國香港的私人住宅價格持續創下新高，全年漲幅達到13.3％，不但大贏同期恒生指數1.3％的升幅，也是房市連續第6年上漲。

贏過港股 中國香港房價去年漲13％

中國香港差餉物業估價署公布的初步數據顯示，到去年12月為止，中國香港私人住宅價格已經連續上升9個月，壹般住宅與100平方公尺以上的大面積住宅房價漲幅在12月都有所減緩。而12月的住宅租金行情也繼續上揚。

中國香港住宅2014年的房價累計上漲13.3％，上漲速度快於2013年的7.7％，也勝過同期恒生指數1.3％的漲幅。而從2009年以來，中國香港住宅價格已經連6年上漲，累計漲幅達到1.65倍。

中國香港金管局總裁陳德霖日前曾表示，房市交易活躍而且有上漲跡象，如果房市持續升溫，會考慮推出逆周期措施以確保金融系統定。

中國香港官方為了抑制房價，曾在2013年宣布調高買賣房屋的印花稅率，將200萬港元以下的住宅印花稅率將由原本的100港元上漲到成交價的1.5％，大幅提高房屋交易的成本，使得房價在去年壹度下滑，不過在市場資金充裕的情況下，房價反而出現大幅反彈。

中國香港在今年1月時，宣布暫停壹項已經實施了11年的外國投資移民中國香港方案，該方案壹共為中國香港吸納了2,058億港元的境外資金。而對於暫停投資移民的理由，中國香港行政長官梁振英則表示中國香港不缺資金。

不過對中國香港當地民眾來說，房市的兇猛漲勢卻加重他們的購房負擔。根據人口統計國際住房負擔能力調查，2014年中國香港的房價中位數是當地收入中位數的17倍，冠絕全球，也創下該項調查11年以來的新高紀錄。

 

謹慎再謹慎！加拿大買房時必須核查的文件

對多數人來說，買房也許是你今生最大的一筆投資，因此再怎麽謹慎也不爲過。

在加拿大買房時注意核查哪些文件

當然，請專業驗房師檢查房屋是常識之一，但完美的房子是不存在的，所以不要指望驗房報告顯示房屋沒有任何瑕疵。你只需關注是否有損害將來居住及房屋價值的大問題，如建築材料劣質、老化或建築結構不當等。

當你看好了房子，就開始下offfer。接下來就需要仔細審核、查看相關文件，這是買房過程中至關重要的一步，這些文件包括：

  • 公寓商品房管委會（Strata council）的會議記錄，其中收集了過去1～2年內大大小小的會議內容，詳細寫明了國內所有房産交易過程出現的問題及糾紛。
  • 必須要求賣主出示Information Certificate (Form “B”) ，這是管理委員會出的，一定要最新的。裏邊涉及如下內容：
  1. 大樓或小區存在什麽問題，發生過或可能發生什麽問題，除房屋維護費用之外，房屋管理公司可能會征收何種附加費。
  2. 房屋賣主是否欠管委會錢，有沒有其它人對大樓或小區提出過法律訴訟？如果有，你可以看到起訴書複印件。
  3. 産權關系是否具法律效力。
  4. 房産交易過程中或以後，大樓的某些制度是不是會改變？
    • 查看房管管理公司的現行條例，對于入住者有何要求。
    • 了解房屋管理公司的當前財務狀況，這樣可以知道在房屋出現狀況需緊急維修時，公司是否有足夠資金。
    • 查看已注冊的房屋規劃，有關房屋修正條款及一些針對買主的限制條款等，因爲有些房屋會限制買主的自由使用，如不可以用作商業用途等。
    • 查看房屋說明報告（Property Disclosure Statement，通常我們簡稱爲PDS），此報告由賣主填寫，賣主有義務告訴買主他所知道的任何關于房屋的問題。對于報告中提到的所有問題，你都應當交由代理商做詳細核查。
    • 注意房屋保修的相關信息。
    • 建築大樓外部檢驗報告。

如果上述文件都不存在什麽問題，您就可以放心貸款。之後再進行驗房，交定金，最後找律師或公正人辦理剩余手續。

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美國好學區房價高 家長也為學區房頭疼

對於美國每個學齡孩子的家長來說，談起學區特別是學區房，都會心有戚戚然。為便於管理各個區域內的公立中小學，由州政府教育局批準，每個州都會成立數量不等的學區，美國稱為獨立學區。

跟中國家長壹樣，美國家長也為學區房和美國房價頭疼。推薦房源：美國伯克利大學學區房

美國的所謂學區並不是指壹大片房子，而是壹個類似於NGO組織但同時帶有壹定獨立性和管理職能的第三方機構，有些類似我們的區縣級教育局，同時又有著獨特的運作模式。

在美國，教育的權限是下放到各個州的。每個州根據自己的情況確定本州青少年的受教育年限，制訂教育大綱，並進行每學年的統壹考試。德克薩斯的義務教育年限就定為12年，時間為6歲到18歲。0到5歲時，家長們只能自己掏錢讓孩子上私立學校，稱為Kid　Garden，類似於我們的幼兒園。6歲時，孩子們就可以進入小學，開始接受政府全包式的公立教育。首先上壹年Preschool，類似於學前班，再加上5年的正式小學教育後小升初入讀6—8年級，類似於我們的初中。然後初升高，讀4年高中，9-12年級，這4年期間修滿24個學分便可高中畢業申請就讀大學。

當然，這12年裏，很多美國孩子也會選擇就讀私立學校。但是，除了少數有特色的名校外，美國的私立中小學與公立學校相比，並無明顯優勢，而且費用高昂。之所以選擇私立學校，很大程度上，是因為房產所在學區的質量不行。

為便於管理各個區域內的公立中小學，由州政府教育局批準，每個州都會成立數量不等的學區，美國稱為獨立學區。學區有著獨立的職能和作用，並像公司壹樣，經營著本區域內的公立學校。以德克薩斯州為例，我們來看壹下美國學區房的特點。

其壹，學區擁有獨立管理權。目前，整個大休斯敦地區就被分為16個獨立學區。壹個學區就像壹個小社會，除了市政府之外，學區雇的人員是最多的，包括教師和行政管理人員，還有大量的後勤人員。值得壹提的是，美國的警察有很多種，在自己的區域範圍內各管壹攤，校警也是其中壹個警種。由於近年來校園槍擊案頻發，每個中小學都配有大量的校警，每天持槍上崗，維護校園安全。

其二，學區擁有獨立經營權。學區的主要資金來源為州教育局的撥款，基本占到總支出的40%至45%，然後最大的進項就是學區內住宅所繳納的房產稅。美國的住房買的時候看起來價格不高，但每年都要根據房產市值繳納壹定比例的房產稅，其中繳納給地方的部分就包含相當比例的學區稅，這個有些類似我們的教育附加費。在德克薩斯州，每個市收取的房產稅不同，壹般來說，小城市和學區壹般的房子收取的房產稅比例也低。休斯敦的獨幢別墅壹般售價為20多萬美元，在普通學區，這幢獨棟的房產稅會在3000美元左右，而學區好、生活環境較好的地區，這項稅就會達到8000美元以上。

美國的公立學校和私立學校在硬件上幾乎是沒有差別的，很多時候，公立學校因為享受政府撥款，硬件設施可能還要更好壹些。教師的教學質量差別也不大，所拿到的工資也沒什麽差別。而且，壹旦孩子進入了公立學校，只要壹離家，孩子就像進入了保險箱，早晚會有校車接送，中午會在學校就餐，家長們壹天都不需要再為孩子的事情操心了，出了任何事情都由學校負責，還可以省下私立學校高昂的學費和生活費。哪怕是收入還不錯的中產家庭，也會精心算計壹下，盡量在合適的好學區內購買住房，然後送孩子進公立學校。

如此壹來，折磨我們國內年輕父母們的學區房難題，對美國父母來說，也是壹樣壹樣的啊。如何選擇？聰明的華人自有辦法。壹位經驗豐富的過來人介紹了他在德州選學區房的訣竅，壹句話：看數字！數字有三：壹是學校的統考及格率。美國的孩子並不像我們想象得那樣輕松愉快，每學年末，他們也要參加全州性的各門課統考，每個孩子的成績雖不排名也不公布，但學校的總體及格率是要廣而告之的，並會成為新生家長選校時的首要參考指標。二是學區內享受免費或半價午餐的孩子的比例。如果出身於低收入家庭，公立學校的學生可以申請半價甚至免費午餐。美國人認為，低收入家庭的父母由於更多時間要忙於生計，會相對忽視孩子的教育，孩子會更加頑皮或不好管理。所以，這個比例不能大。三是種族的比例。盡管德克薩斯尤其休斯敦是全美最國際化的地區，沒有壹個種族包括白種人的比例超過50%，但在普通美國人心目中，白種人多的區域才算富人區，房價高，學區也必然好。亞裔和其他族裔的精英階層也慢慢會聚集到這樣的區域內。特別是亞裔，既聰明又勤奮，而且普遍重視孩子的教育，學區中亞裔孩子的比例也成為近年來很重要的考量指標。

可憐天下父母心，中外皆然。

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泰國公寓為何吸引中國人投資？

泰國經濟在各個領域保持著活力， 其中房地產業最為突出。在物業穩定增值的情況下，投資泰國公寓能得到高額的回報，這壹巨大商機吸引了壹大批中國投資者目光。

泰國公寓為何吸引中國人投資？

從過去10年的統計數據來看，曼谷、芭堤雅等中心區公寓平均每年漲幅大約12%。加上出租回報，泰國公寓的平均年投資回報率在18%以上。中國投資者將目光投向泰國公寓，至少有三組計劃於2015年在曼谷東部推出三個價值50億泰銖的項目，這些項目大多臨近附近的便利公共交通設施。除了曼谷，中國投資者有興趣在芭堤雅，華欣和清邁，自己的同胞最喜愛的目的地進行公寓投資。

泰國房價較中國香港或新加坡相比並不高，中國、歐美、日本人士希望買在泰國公寓的人數正在增加。根據泰國政府的統計，泰國房產近壹半是由外籍人士持有。並且，目前有180萬的外國退休人士在泰國生活。投資泰國公寓對中國投資者非常有吸引力。

泰國環境優美，山青水秀，加上國際壹流的醫療服務，低廉的物價水平，令泰國成為越來越搶手的退休目的地。泰國法律規定，年滿50歲的外國人即可申請長時間居留泰國的養老簽證。

泰國具有優質的教育條件，在泰國居住可以解決孩子的教育問題。同時，外籍人士和泰國人壹樣，擁有泰國房產的永久產權並可傳宗接代（無遺產稅），受法律保護。

 

加拿大換房手續必讀：那些年我們一起追過的貸款

如果由于生活需要，在按揭貸款到期之前，決定購買新房，賣掉舊房，就會涉及到申請新的按揭貸款，還掉原有按揭貸款並解除抵押的問題。加拿大的華人移民中，很多人在生活穩定之後會考慮生兒育女，或將國內的長輩接過來一起生活。家庭人口或life stage的變化，使人最先想到的就是換房問題。如果原有自住房産尚有按揭貸款余額，則需要小心處理，否則有可能計劃難以實現。下面就換房過程中一些常見的財務安排給大家介紹一下。

詳解加拿大買賣房過程中的貸款安排

買和賣房産的交割時間是換房交易財務安排中的核心問題。換房交易中，最理想的狀態是買新房和賣舊房的交割日期是同一天。如果借款人在同一天能完成買賣兩個房子的交易，加拿大大多數商業銀行的按揭貸款都是“portable”的，即，“可攜帶式”，借款人可以將原有房産的按揭貸款余額帶入新的按揭貸款，從而免除原有按揭貸款未到期引起的罰款。如果舊房的買主希望接手售房人原來的按揭貸款也可以。

例如，A將房産出售給B，A還有按揭貸款余額20萬，如果B願意接手A的貸款，並且符合貸款條件，則可以接手A的貸款，A提前解除貸款合約沒有罰款。我們稱這種做法是“assumable” “可讓渡貸款”。換房過程中，如果交接兩處房産在同一天，財務安排會更加經濟一些，但操作起來有一定難度，而且有風險，一旦其中一筆交易出現纰漏或延誤，則會影響另一筆交易，弄不好會搞得自己homeless，無家可歸。

如果先完成賣房交易，則需要房主暫時移居臨時住所，雖然比較折騰人，但財務上的安排是最簡便的——將賣房款入賬後，作爲首付款用于買房交易。辦事比較穩妥的消費者通常選擇這種做法，麻煩自己，不麻煩銀行。在實際生活中，很少有人先賣掉房子再開始找房子，通常情況下是邊賣邊找，不過在簽署買賣合同時將賣房交易的交割日期安排在買房交易的交割日之前。

如果需要先買房，搬進新家後再裝修將要挂牌出售的房産，則需要自己有足夠的首付款來完成買房交易。同時，要找專業人士處理同時支撐兩個按揭貸款的問題。大多數消費者的還款能力並不足以同時支持兩個房子的按揭貸款，所以要找對銀行和服務人員。有些銀行可以將即將出售的房産“視作”出租用房，並派評估師評估租金的市場價，再將市場價乘以一定的折扣，以收入抵減的方法計入個人收入，只有這樣才可以使大多數人有能力同時支持兩個按揭貸款。

例如：新房按揭貸款和其他支出總計每月4200元，家庭每月稅前收入1萬元;舊房預估租金2250元，銀行按照租金收入市場價的80%來計入個人收入，即1800元;原按揭貸款和原房産其他支出每月1600元，用收支抵減法計算，即，完成購房交易後，每月總支出4200元，總收入12000(10000+1800-1600)元，家庭償債能力4200/12000=35%，小于42%，因此，符合銀行的貸款標准。如果不使用抵減法，使用直接法，完成購房交易後，償債比例爲(4200+1600)/(10000+1800)=49%，大于42%，因此不符合銀行貸款標准。消費者自己很難搞清銀行的標准和計算方法，因此，在打算換房之前一定要咨詢清楚。每個銀行計算的方法和標准都不一樣，BMO使用的是租金收入抵減法，因此，對換房的消費者來說，財務上的安排更容易些。

如果在買房之前或之後將現有住房賣出，但買房交割日在前，賣房交割日在後，如果借款人首付不足，則可以申請過橋貸款(bridge loan)，銀行批准過橋貸款有個條件——原有住房已經無條件出售，也就是說銀行要驗證售房合同已經取消了全部條件。過橋貸款的利率通常高于按揭貸款利率，所以換房的消費者會在賣房後當天還清。如果出售房産之後結余較多，借款人可以在申請按揭貸款的同時申請房屋淨值貸款額度，買房交易交割時，使用額度項下提款來完成交易，待原有住房售出後，立刻將信用額度還清，從而降低貸款本金。

例如，原房産售價30萬，尚有貸款余額18萬，買新房首付款8萬元，新房房價45萬元，新按揭貸款24萬，屋淨值額度12萬，過橋貸款1萬元，新房房屋貸款總計37萬元，買房交割日8月1日，賣房交割日8月20日。借款人在8月1日將首付款8萬元交給律師，銀行將全部貸款37萬放款給律師，從而完成買房交易。8月20日完成買房交易後，借款人將過橋貸款和房屋淨值額度項下的提款全部歸還銀行，借款人從即日起新的貸款余額只有按揭貸款24萬，備用房屋淨值額度12萬。上述例子中忽略了交易費用未計，因爲首付低于20%需要購買按揭貸款違約保險，因此房屋淨值額度與按揭貸款的總金額爲房價的80%。

換房過程中經常有意想不到的事情發生。最常見的是買房交易已經無法更改，但現有住房沒有售出。如果借款人首付款足以支持買房交易，情況比較容易處理，即，前面所講的，臨時將待售住房按照出租房看待，銀行需要評估租金的市值。如果首付款不足就麻煩了，需要動用其他信用工具解決問題。

本文試圖說明換房過程中的一些常見問題處理方法。每個消費者的財務狀況和未來打算都不同，如果打算換房，建議先咨詢銀行，再動手操作。

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移居泰國的6個理由

泰國是距中國最近、文化最為相通的國家之壹，因而多年以來就存在不少中國赴泰移民。近10年來的這股移民潮被壹些學者稱為“第三次移民浪潮”。那麽，中國移民為什麽要移民泰國呢？

移居泰國的6個理由

1、因為生活方式和生態環境

吸引他到泰國的不僅僅是新的商業機會，也有些人是喜歡泰國的生活氛圍和環境：相比國內的很多城市，清邁都要更為幹凈整潔，空氣質量也更好。當然，也因為這裏已經成為國際性的旅遊城市，有各種風格獨特的咖啡館、餐館和旅遊項目，壹些“小資”就是因為生活方式和生態環境的因素住在了清邁。

考取泰國的留學生相對容易，而泰國高等院校也樂於招收留學生，泰國的學費也較歐美國家低許多。另外，泰國的生活成本比西方國家低，就業崗位也不少，因而吸引了大量中國青年移民。考取泰國的留學生相對容易，而泰國高等院校也樂於招收留學生，泰國的學費也較歐美國家低。

2、生活消費低福利好，到這裏養老不錯。

對中國大城市和西南地區的中產階級來說，以後到清邁養老似乎是個不錯的選擇，這裏的生活消費要比中國大多數省會城市低，四季長夏，事實上，歐美人退休後到泰國養老已經有將近二十年的歷史，即便是普通藍領、白領退休也可以用歐元、美元退休金在泰國過更為舒適的生活。我記得2008年去泰國還驚訝於芭提雅的歐美老男人數量之多，後來發現，在曼谷、清邁同樣有為數不少的退養人士。

泰國政府規定超過50歲就可以辦理養老簽證，可以呆壹年以上，只需要每年去當地移民局報到壹次。即使獲得壹年的簽證，也可以有很多方便的變通辦法，比如簽證快到期就坐汽車去臨近的柬埔寨等國進出壹次，再辦壹下簽證即可。很多不到50歲但在泰國長期居住生活的歐美人也是如此處理。

只要妳是泰國公民，不管是小小的壹次感冒還是十萬火急的大手術，去任何壹家公立醫院救治只收30銖手續費(即6元人民幣)，其他壹概不收。可見，泰國雖然相對於中國是個小國，但福利上卻不比中國遜色，

3、有更多的商業機會和多元的環境。

相比周邊的柬埔寨、緬甸、老撾，泰國更為發達，基礎設施更好，而且民風較為開化和溫和。新移民到曼谷、清邁、芭提雅、普吉這樣的大城市和旅遊城市的比較多。三十年來有將近三十萬臺灣商人到到泰國“打拼”，從事旅遊、加工業、農業等各種產業。近年中國內地商人接踵而來，多是西南臨近地區的冒險家，其中不少人似乎更喜歡到柬埔寨、緬甸、老撾這種剛開放有爆炸性成長和暴富機會的地區開拓與中國有關的生意。

近幾年來，兩國政府間持續“中泰壹家親”的友好關系，給商業帶來了空前機遇。現在，與中國有關的商貿推介會、投資簽約會在泰國屢見不鮮，許多新移民利用在國內的知識，到泰國發展生意。

4、移民泰國性價比高。

超大都市的中產階級似也都“不安於室”，懷著對霧霾的無助和對未來的不確定感尋找方向。就目的地情況而言，東南亞或許只能算次優的選擇，但畢竟好抵達、離中國近，算是性價比合適還有點心理安全感的壹種選擇吧。

5、不限制生育，生男生女都壹樣。

泰國因為人口極少，所以政府不限制人民的生育量，在這裏，妳就是生個4胎5胎也絕對正常，正因如此，這裏沒有中國那麽嚴重的”重男輕女”現象，畢竟“機會”多多嘛。

6、可以自由信佛修行

泰國是個佛教國度，所以在這裏出鏡頻率最高的人就是僧人。在中國，壹般都很少有人帶發修行，即使有，也需要很嚴格很苛刻的條件。但在泰國，妳完全摒棄這壹點。中國人和泰國人的”修行觀”完全不同。如果有人在中國出了家，那肯定認為是得了什麽抑郁癥或受了什麽大的傷害，那他們家的祖宗可能就要被人笑話了。但在泰國出家卻截然相反。他們經常把出家當作是舒緩壓力和調節心情的壹種渠道，而且妳可隨時出家隨時還俗，絲毫不會遭到別人的白眼。

不過，近兩年來，由於泰國局勢的動蕩，也讓很多想去泰國旅遊的華人都處於觀望的態度，至於移民，就更要謹慎考慮了。

 

房屋貸款更容易 美國房市2015年繼續“吹暖風”

美國房市將在2015年迎來壹股暖風。

全美房地產經紀聯盟（National Association of Realtors）首席經濟學家勞倫斯·尹（Lawrence Yun） 向《第壹財經日報》記者提供的最新數據預期顯示，2015年美國房市將健康發展，成屋銷售將上升至530萬棟，超過2013年和2014年的水平。而且美國成屋銷售通常占房屋銷售總量的90%，主導著美國房市。

美國“兩房”下調房貸首付比例，美國房市2015年將繼續復蘇。推薦房源：美國紐約“公園廣場30號”

勞倫斯同時預期，成屋銷售中間價格繼續穩中有升，但是漲幅將繼續放緩。2015年成屋銷售中間價將上升4%，而根據2014年12月公布的數據，去年11月美國成屋銷售中間價格與2013年同期相比上升5%，達到20.83萬美元。而在2013年11月，成屋銷售中間價格同比上升9.4%。

經濟復蘇拉動房市

保羅（化名）去年8月剛在壹家著名保險公司找到基金經理的工作。此前，由於整個基金行業的不景氣，他工作壹直不穩定，甚至在年中下崗。他告訴本報記者，當時，已經和現在的妻子開始談論起婚禮的事宜，失去收入來源後非常不安。然而，讓他高興的是，新的工作非常穩定，工資也超過每年10萬。

“找到工作後，我們的婚禮如期舉行。另外，我已經存了壹些錢，準備今年年中左右買房。”保羅告訴本報記者，“我們目前還住在丈母娘家。希望能早點搬出去。”

雖然去年年初的嚴冬放緩了美國經濟復蘇的步伐，GDP在2014年第壹季度甚至下降了1%，但是隨著天氣的轉暖，美國經濟迅速復蘇。標普首席美國經濟學家貝斯安（Beth Ann Bovino）在給客戶的報告中預測2015年美國的GDP增長將加速到3.1%。

勞倫斯也認為GDP在2015年將加速增長。“880萬個在經濟危機時期流失的工作崗位將全部恢復。我們看到更多的人願意主動辭職追求更高薪的工作。更高的工資和房租將促使美聯儲在2015年上半年加息。但是只要不斷有新的工作崗位產生，我們就不必擔心加息對房屋可承擔性的沖擊。”勞倫斯在提供的研究報告裏指出。

首次購房者回到房市

美國房市最近的最大變化就是，曾經壹度減少的首次購房者在去年12月兩房降低首付要求後回到房市。全美房地產經紀聯盟在去年年末公布的購房者背景調查報告顯示，首次購房者在截至2014年11月時僅占全部購房人數的33%，比2013年下降了5個百分點，使得2014年成為1987年以來比例最低的年度。自1981年以來，每年首次購房者的平均人數占全部購房者的40%。

根據報告，首次購房者的基本形象是平均年齡31歲、收入中位數為68300美元的人群。他們主要購買平均價格為16900美元、平均面積為145平方米的房子。勞倫斯在報告中指出，“47%的首次購房者表示貸款審批過程超出想象的艱難。減少苛刻的信貸條件和降低強制性房貸保險是提高首次購房者比例的必要手段。”

此外，97%的年輕購房者申請房屋貸款。正常銀行會要求購房者提供20%的首付，因為當銀行將房貸打包賣給“兩房”（房地美、房利美）時，兩房要求每個房貸都至少有20%的首付。而首付比例不低於5%的房貸還是有機會在購買私人房貸保險後也打包出售給兩房。但是申請過程非常艱難，對信用分數和文件的要求更高。

而聯邦房屋署（Federal Housing Administration）為低收入者提供擔保，允許購房者用最低3.5%的首付比例貸款，但是房屋價格和申請者的收入根據各地的水平受到壹定的限制，最重要的是聯邦房屋署的貸款擔保也不是免費的。在2014年有35%的首次購房者申請了聯邦房屋署擔保的低首付貸款，與2010年的56%相比有顯著下降。勞倫斯認為與房貸實際壞賬比例相比，聯邦房屋署的房貸擔保費太高了，阻止了首次購房者貸款的願望。

有鑒於此，房利美和房地美在去年12月9日聯合宣布，兩房將接受首付比例最低為3%的房屋貸款，大大降低了首付比例的要求。兩房的主管機構聯邦房屋貸款局（FHFA）主任沃特（Mel Watt）曾對媒體表示，“有很多信用良好、有足夠工資支付房貸的人因為沒有足夠的首付而無法獲得貸款。首付比例的高低不能代表還貸能力，我們需要看信貸歷史、收入等，全方位地評估貸款人的還貸水平。”3%是次貸危機前兩房允許的最低首付比例。

許多專家預期千喜世代（1978~2000年間出生）的人將逐步取代老去的“X世代”（二戰後出生的壹代）成為首次買房主力。由於二戰後嬰兒潮出生的人在1987~1993年間集中達到生育高峰，千喜世代是美國的人口又壹個小高峰。如今，千喜世代逐步進入首次買房大軍，加上更加容易的貸款將進壹步推高美國未來的房市。

住房庫存緊張有所緩解

除了貸款難以申請，無合適之房可買也是壓抑房市交易的壹大問題。根據最新的統計，美國2014年年末待售的成屋總共為209萬棟，比上年同期高5%。按照現行銷售速度需要5.1個月能銷售完畢，比上年同期待售成屋相當於4.8個月的銷售量稍長壹些。通常6個月的存銷比被視為健康的房市，短於6個月就表明待售住房庫存緊張。

勞倫斯認為住房庫存緊張是由於房產商信心不足、開工不足所致。根據全美房地產經紀聯盟統計，去年雖然消費者信心指數不斷上升，房產商信心指數卻出現下降。勞倫斯估計2014年新房動工數將僅為100萬棟，而在2015年，新房開工數有望上升到130萬棟。雖然動工數上升30%，勞倫斯認為這還是不能滿足需求的增長。他認為今年貸款條件放寬會激發人們的購房需求，大約需要150萬棟新房才能滿足。

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別大意：加拿大入籍通過筆試還不夠！

即使通過加拿大入籍筆試，也未必能順利成爲公民。一名中國女移民在居住時間庭審複查中，被法官要求口試以測試了解加拿大的程度。她雖然通過了入籍筆試，且居住時間合格，但因口試未通過，入籍被拒。

筆試通過仍會被拒

根據最新一期的《移民彙編》，44歲的申請人王海倫（Helen Han Wang，音譯）2007年2月12日移民加拿大，並于2010年7月9日爲自己和未成年女兒申請入籍。

2011年9月22日，王海倫通過書面入籍考試，之後她被告知要填寫一份居住問卷調查。同年10月，她將完成的問卷遞交給加拿大移民局。

此後，王海倫未收到有關其入籍申請及問卷的任何消息。2013年6月，她給加拿大移民局打電話詢問申請狀態。移民局去信告知她需要出席聽證會，法官會決定她是否滿足居住要求，信中還提到，安排上庭需要24至30個月，屆時申請者會收到通知。信中沒有進一步提到有關聽證會目的和內容。

出庭通知于2013年11月7日發出。通知稱，公民法官需要更多信息才能對入籍申請做決定，申請者必須出席。法官將在聽證會上決定申請者是否符合所有要求，同時他們也要接受詢問，以確定是否有足夠的英文或法語能力，以及充分了解加拿大。

在2013年11月29日的聽證會上，公民法官告知王海倫要進行口頭知識測試。王海倫要求給予時間複習，法官拒絕了她的要求。測試開始後，王海倫再次要求給予時間複習，被法官又一次拒絕。結果，王海倫20分中只拿到6分，未達到所需的門檻分15分。

在聽證會最後，公民法官告訴王海倫她沒有資格使用醫療保險，並讓她停用卑詩省保健卡。同時，公民法官也對她獲取GST/HST和兒童稅收抵免福利提出質疑，她不在加拿大期間一直獲取這些福利，這違反了所得稅法案（Income Tax Act）。

入籍申請被拒理由

公民法官發現，2007年2月至2010年7月5日期間，王海倫至少有1,095天身處加拿大，依據入籍法案（Citizenship Act）第5條（1）（c），她滿足居住要求。然而，申請人不符合入籍法第5條（1）（e）的要求，因此她的申請未被批准。入籍法案第5條（1）（e）要求申請者對加拿大要有一定程度的了解，並且充分知曉公民權利和義務。

公民法官認爲，申請者在聽證會上未能證明對加拿大有足夠的認識，而且不太明白公民的權利和義務。公民法官表示，在2013年11月7日發出的通知中，已明確告知申請者可能進行知識測試，且測試內容基于學習指南《了解加拿大：公民的權利和責任》（Discover Canada:The Rights and Responsibilities of Citizenship）。

王海倫上訴稱，她已順利通過筆試，公民法官沒有權限在庭審中口頭重新測試她對加拿大知識的掌握。因爲入籍法案第5部分要求移民部批准符合所列要求的任何人，一旦申請人滿足所有要求，他或她必須被授予公民身分。

王海倫指出庭通知中對重新測試她了解加拿大程度這一信息不明確，如應指明“盡管你通過筆試，但面試時法官仍會測試你英語或法語，以及你對加拿大的了解，因此你應該複習學習指南《了解加拿大》。”

此外，她認爲聽證會重在查她的居住時間密度，並非了解加拿大，因爲她之前已經通過了筆試。王海倫還辯稱，對已經通過測試者進行重新測試本身就有問題。

公民法官表示，對申請者重新測試，是因爲她不認可之前的書面測試准確反映了申請者的情況。法官對此結論提出兩點原因：其一，她強調申請者提出入籍申請後沒有居住在加拿大；其二，申請者的一些行爲表明她不了解加拿大公民的責任，如申請者不居住在加拿大期間，仍繼續收取GST/HST和兒童稅收抵免福利。

上訴被駁回

2014年12月10日上訴法官駁回王女士的入籍被拒上訴。受理上訴案的法官倫尼（ Justice Rennie）認爲，公民法官有權在聽證會上口頭測試申請人對加拿大知識掌握程度。

倫尼認爲，在這個案例中，公民法官有充分的理由進行複查，申請人在申請期間有134天不在加拿大，而她的丈夫從未在加拿大居住過，並在2012年失去永久居民身分。王海倫雖然在2011年9月22日進行入籍測試，且完成居民問卷調查，並聲明是真實的。但法官注明，2011年9月17日，申請者在上海。此外，問卷中關于離開加拿大的天數及原因中，注明“度假321天”，這足以成爲重新測試的原因之一，因爲不在加拿大近一年，不是度假。

公民法官在結論中表示，申請者自2010年7月5日遞交申請後，就沒有居住在加拿大，之後僅回加拿大總共不到6個星期。因此，申請者與加拿大、加拿大的機構、人民、價值觀和傳統失去接觸，爲了證明申請者滿足掌握知識的要求，因此必須進行測試。

多倫多法律事務評論員馮志強表示，他認爲公民法官在程序上沒有用過頭的條例，由于審理個案的公民官不滿意申請者的背景，因此需要在法庭上審核，且申請人事先已接到通知，她並不能以不清楚爲藉口。

馮志強表示，碰到要求出庭做安全檢查並不罕見，例如華人姓名變成拼音後有很多重名，有些有犯罪記錄，因此並非通過筆試就萬事大吉。

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紐約20萬平價房選址 法拉盛四地入選

紐約商業和勞工聯盟(Business and Labor Coalition of New York, BALCONY)4日舉辦「平價屋論壇」，從市府政策和城市經濟發展的角度探討紐約市乃至紐約州的「安居」和「樂業」問題。目前，法拉盛的羅斯福大道、大學點大道、北方大道和西法拉盛被納入平價屋的建設選址地點之一，未來發展讓人拭目以待。

紐約市長白思豪將加快平價屋開發納入2015市情咨文，市民滿懷期待

紐約市存在巨大的平價屋缺口，一是源於低收入人群的增加，二是房價上漲。統計數據顯示，紐約市的房屋租金上漲速度遠遠高於居民收入，有300萬居民的房租占其收入的一半甚至以上，住房形勢相當嚴峻。同時，紐約市人口從上世紀初期的340萬人猛增至810萬人，人口大量增加導致城市居住空間逐漸飽和，抬高地價。

市長白思豪提出的十年新建及維持20萬間平價屋的計畫正是針對上述問題，探討解決方案。市房屋保護和開發局(HPD)局長賓茵(Vicki Been)表示，紐約市2014在平價屋建設方面建樹良多，至少新建和維護了1萬7300間平價屋，幫助低收入和耆老解決了住房問題。她承諾，未來將繼續興建平價屋，緩解紐約市住房緊張的問題。

賓茵表示，平價屋政策有助社區經濟發展。首先，開發商興建樓盤需要聘用建築工人，創造臨時工作機會，如果是商用綜合體還可提供更多就業崗位。以建築工人為例，他們在施工期間都會在建築工地附近吃飯或消費，雖然金額並不大，但對於以小商業繁榮著稱的法拉盛來說，不少小餐館都因此受益。其次，樓盤建成後也可以起到活化周邊經濟發展及促進街道建設的作用，從總體上提高社區的生活和工作環境質量。

不過，曼哈坦區長高步邇(Gale Brewer)指出，平價屋仍然對社區環境產生負面影響，如何維持平價屋遠比新建項目更具挑戰性。「窮人門」(Poor Door)就是隱憂之一，住在大樓一般公寓和平價屋的居民分別在不同的大門出入，在一定程度上影響社區的安定。

曾申請法拉盛馬其頓廣場平價屋受挫的華裔袁女士就表示，馬其頓廣場平價屋地處法拉盛中心，地理位置方便治安好。「對面就是109分局，周邊有華人超市和餐館，而且一個路口就到7號地鐵方便又安全。位置這麼好的平價屋屈指可數，但是無奈申請的人實在太多。」

紐約商業和勞工聯盟主席戈登(Lou Gordan)指出，平價屋的選址問題既是機遇也是挑戰。平價屋屬於公共福利項目，中心區的地皮價格、工地維護等各項成本昂貴，要建設平價屋實屬不易。但如果採用政府與開發商或投資方合作的形式，則更有機會。加入商業的操作模式對平價屋的開發和建設大有裨益。

根據調研數據，多數的平價屋住戶多為中低收入者，包括收入占地區收入中位線60%的人士，而年收入低於2萬6000元的四口之家入住平價屋的比例非常少。這令很多迫切需要的平價房的低收入人群利益受損。布碌崙中心區的平價房就因此慘遭閒置。申請者的家庭收入要達到2萬至4萬元之間，否則不符合資格。如果平價屋沒有租出去，市場價格的公寓單位就不能招租，開發商或投資商難以回本及盈利。

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加拿大央行降息 將給加拿大房市火上澆油？

加拿大中央銀行1月21日意外地宣布再度降息後，引發人們對經濟的擔憂，這兩天加元彙率狂跌、股市猛漲。央行坦言，油價大幅下滑讓經濟增長變得不明朗，是這次降息的主要原因。

央行減息或令買家提早入市

有地產經紀認為﹐加拿大中央銀行今次減息0.25厘﹐樓市方面最受惠的應會是首次置業人士及中低價格的房子﹐對豪宅市道的刺激不大。

據明報報道﹐壹般的首次買房人士資金不多﹐而且負擔能力有限﹐對他們來說﹐這次的減息是真正的利好消息﹐可以用相同的成本﹐擁有較大面積的房子。預期會有買家利用這次減息的機會提早入市﹐當中包括了首次置業人士。

減息無疑是樓市的壹個好消息。不過買家還是要量力而為﹐因為利息不會壹直持續在這樣低的水平﹐所以還是要註意本身的負擔能力。目前加拿大經濟形勢不樂觀﹐利息雖然減了﹐但大家的收入的增長並不大﹐而且房價已經高企﹐所以減息也不會對樓市帶來特別大的刺激效果。

此外不排除利率掉頭回升的可能性﹐但估計在半年內不會再有變動﹐因為中央銀行需要時間來觀察減息後的整體經濟形勢。

加拿大央行本次降息，最受惠的應會是首次置業人士及中低價格的房子﹐對豪宅市道的刺激不大。

五年定期貸款利息預期創新低

有房貸經紀估計﹐隨著加拿大中央銀行突然把隔夜利息調低﹐五年期的定息房貸的利率可能會創新低。

業內人士Brian Matthey稱﹐如果目前的情況不變﹐五年期的房貸利息可能會下調至2.69厘。他補充稱﹐這個利息還未計算優惠。

根據房貸行業的壹般做法﹐客人如果講價﹐壹般可以獲得折扣﹐最後所取得的利率因而會比廣告中公布的利率為低。

房貸經紀Gord McCallum相信五年期的定息房貸的利率可能會刷新歷來的低位。他表示﹐如果五年期的定息房貸利率調低至2.5厘﹐他不會感到意外。

總理支持央行:加拿大經濟好得很?

加拿大總理哈珀星期四下午在安大略省聖凱瑟琳市說，加拿大經濟的基礎很牢固，完全經得起石油價格下跌帶來的沖擊。加拿大仍然會在2015年消滅赤字，達到財政平衡。他表示，聯邦政府的財政狀況確實受到原油價格的影響，可能不得不動用壹筆備用資金來達到財政平衡。他對加拿大央行降低基準利率的決定表示支持，並讓他的聽眾相信，加拿大的經濟和金融政策使這個國家成為全世界最穩定的經濟體，他所領導的政府將繼續創造就業，支持企業創新，幫助制造業發展，並且不會增加企業的稅收負擔。

由於低息刺激加拿大房市壹直高燒不退，如今再次降息，有人擔心會給房地產市場火上澆油。不過業內人士表示，壹旦市場失控，政府會出手幹預的，只不過要看時機而已。

大銀行收緊房貸 次級市場占有率增

加拿大房貸市場的次級放貸商所占的市場比率創了歷來的高位﹐被指會增加樓市的風險。

次級貸款市場的主要參與者是有別於大型銀行的放貸機構﹐目前所涉及的貸款﹐只占全部房貸的2.2%。

以這個比率來說﹐壹旦發生違約問題﹐應當未足以對樓市造成任何嚴重的結構性損害﹐但它們的市場占有率已顯著增加。

根據加拿大帝國商業銀行世界市場(CIBC World Markets)利用加拿大統計局的資料編制的數據顯示﹐在過去的壹年﹐這些另類的放貸商所批出的貸款額增加了25%﹐但同期間總體的房貸額只增加了4%。

美國樓市崩盤及在2008年經濟衰退﹐次級貸款被指是部分原因。他補充稱﹐次級貸款是健康運作的市場的壹個正常環節。在美國﹐次級貸款曾經占市場5%﹐壹直持續了40年都沒有出事﹐但當增高至33%時﹐問題就來了。

本國的大銀行追隨聯邦政府及加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的樓市降溫政策﹐因此需要收緊貸款條件﹐以致非銀行的房貸機構獲得更多的發展空間。

由於有更多的房貸申請不獲銀行接受﹐房貸經紀會把這些申請轉介給包括了Home Capital Group等的非銀行的貸款公司。